陳永傑：美股運滯 港樓可得益
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GS(14)@2017-04-04 08:26:56【明報專訊】隨着美國眾議院共和黨撤回新醫療改革法案草案，總統特朗普去年當選後所出現的無厘頭美股升浪，有可能暫告一段落。反之，本港樓市因享有低息之利及實際需求，預料承接力依然持續。
特朗普所提出的「美國優先」政策，充滿保護主義色彩，對全球經濟不利，但這個狂人當選之後，美股的道指竟可衝上21000點以上的歷史高峰，升幅超過一成。筆者覺得美股這個升浪完全無厘頭，雖然他提出大搞基建及減稅，本可有利美國經濟，但對於負債超高得破世界紀錄的美國，錢從何來是一個實際問題。繼續發債印鈔應付，只會造成美元貶值及高通脹後果，加大美國的負債，加劇經濟危機。
眾議院共和黨在本月初提出美國醫療法案草案，希望用以廢除和取代「奧巴馬醫改」，但草案不但受到民主黨激烈反對，更遭到共和黨內保守派和溫和派兩面夾擊。特朗普政府在表決前，仍未取得共和黨內的足夠支持，故決定撤回草案，頭炮失利。
投資者飽食遠颺 撤出美股
美國醫療法案滿途荊棘，令不可一世到處點火頭的狂人首遇挫折，相信他會繼續狂攻，陷自己於內外被夾擊境地，美國經濟有停步不前的可能，不利投資氣氛。筆者預期有些投資者飽食遠颺離美股而去，甚至轉戰世界其他投資市場，包括市盈率只得十餘倍的港股，有部分資金或會流入港樓。
港樓價雖處高位，但即使加息之後按息仍然甚低，香港又是國際大都會，世界各地亦對外來投資者提高稅率，港樓吸引力反而增加，值得留意。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3277&issue=20170403
陳永傑：揀樓容易揀股難
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GS(14)@2017-04-10 23:32:11【明報專訊】去年，本港住宅樓市與股市表現都是普普通通，如果是投資高手有機會跑贏大市，但普羅市民買樓，縱使不幸買到跑輸大市樓盤，損失也比較輕微。
買股票入錯貨，藍籌股的五大跌幅卻大過五，可謂慘烈非常！近日更有兩隻股票二三線股票狂瀉80%至90%，持貨股民傷亡慘重，如果股票碰上停牌就更乖乖不得了。
去年本港二手住宅樓市以中原城市領先指數計算，升幅為6.54%。港股恒生指數則只微升0.34%，簡單而言，樓市跑贏股市。就以去年本港主板十大升幅股票為例，升幅都以2多倍至約6倍，買中甚是和味。筆者看着這些上升的股票，只覺得不大認識，除非是股壇老兵，否則很難買得中。但投資不能只看贏不看輸，假如不幸買中十大下跌股票，跌幅往往是80%、90%，與化為烏有相差無幾。有些人會說買入藍籌股不會輸死，但去年五大跌幅藍籌股，幅度是24%至41%，損傷程度也非輕微。而五大上升藍籌股的升幅是19%至38%，升幅小過跌幅，從數字上看到股民又是輸多於贏。
買股跑輸樓 自住當交租
樓市無可否認比較沉悶，不及股票刺激。去年樓市儘管上升6.54%，樓市仍然有輸家。五大下跌樓盤之中，跌幅是4.3%至10.4%，買中逆市而跌的投資者當然不是味兒，不過，扣除自住供樓當交租或2%至3%租金回報之後，只是屬於皮外傷性質，不算大出血，尚可接受。儘管上升中的樓市有跌價樓盤，但也有升幅超過6.54%跑贏大市的樓盤，去年五大上升樓盤升幅是17.2%至24%，買中這些樓盤的業主可說是有「非經常項目收益」了。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5970&issue=20170410
陳永傑：美匯美息轉弱 港樓受歡迎
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GS(14)@2017-04-25 23:43:45【明報專訊】3月中美國加息0.25厘之後，又有人擔心假如美國再加息3厘，香港樓市將會爆破，到時實力不足的業主就傷亡慘重。不旋踵，美國總統特朗普接受外國傳媒訪問時透露，美元過強，並且支持目前聯邦儲備局將利率維持在低位。美國大幅加息的威脅一掃而空，本港樓市料會更受歡迎。
美國自從2015年底、2016年底及今年3月中各加一次息口0.25厘之後，部分人又發出嚇人言論，美國一旦再加息3厘，本港樓市將會遍地屍骸，死得人多。而且上任3個月來狂人總統特朗普未表露他對美元的匯價及息率意向，所以，間中有些人會作語不驚人死不休之調，以求爭取目光。
但始料不及的是，狂人總統儘管是狂人，也是一個商人，知道什麼叫做「妥協」。他竟然認為目前的美元匯價過強，已經令許多人大跌眼鏡，再加上表示支持現時聯儲局的低利率政策。更暗示希望聯儲局主席耶倫任滿後留任，令市場大感錯愕。由於耶倫在聯儲局屬於鴿派，支持循序漸進加息，大概是一年加3至4次，不會太急進加得太多。特朗普更明言想美元匯價偏弱，展望未來美元息率及匯價處於弱勢。
限制「一約多伙」影響微
只要美元匯價及息率低企，都會對採取聯繫匯率的香港樓市有甚大好處。因為美國息率低企，本港業主供樓的擔子就不大容易突然大幅度加重，可以繼續輕鬆供樓，不怕息魔突襲。因港元與美元掛鈎，匯率比較穩定，投資者亦比較容易掌握。
相信最近港府突然限定「一約多伙」的購買人士要支付樓價的15%，對樓市承接力實質影響不大。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1871&issue=20170424
陳永傑：美赤字擴大 資金入樓市
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GS(14)@2017-05-18 00:58:07【明報專訊】美國眾議院日前通過約1.1萬億美元開支法案，預料再交由參議院審議通過的機會甚大，卻令美國債務更上一層樓。因政府債務擔子加重，使到美國難以大幅加息達到利率正常化。美國再加大發債印鈔，會導致美元走弱，將會逼使更多人將資金投放入樓市。
美國眾議院通過總值約1.1萬億美元的開支法案，有助美國政府運作至今年9月底，免得在日前停止運作。
美元走弱 加息料更小心
本月上旬，美國政府及國民的總負債達到天文數字的68.8萬億美元，再增添1.1萬億美元，將促使總債務增加至逼近70萬億美元。無疑美國政府可以利用印債發鈔的招數應付債務及利息，但總會造成美元購買力攤薄作用，換言之，美元購買力下降，損害美元持有人的財富。
政府可以發債印鈔，加息對政府無什麼大不了，但會加重美國國民的利息負擔。在特朗普登基出任總統之後，美國民間反特朗普情緒升溫，如果再大幅提高息口，反特朗普的情緒更火上加油，影響到美國社會的穩定。所以，通過1.1萬億美元開支法案之後，美國聯儲局將會對加息更小心，只會循序漸進，不會大手加息。
美元供應量增加，自然損害購買力，美元反覆走軟是可預期的，而且特朗普已得表明歡迎低息，不想美元匯價太強。美元弱勢促使全球投資者進一步物色物業及黃金等實物作為投資對象。
本港及全球各地大城市的住宅等物業持續受追捧，機會甚高。因為物業實用功能比黃金為佳，可自用或作出租，料更多資金流入港樓市。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0488&issue=20170515
陳永傑：美債沉重 按揭加息有限
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GS(14)@2017-06-08 00:31:01【明報專訊】美國聯邦儲備局自前年底開始加息以來，總共加息三次，加幅為0.75厘。預計6月份再加一次0.25厘，合共1厘。縱使本港多家銀行宣布提高H按0.1厘至H加1.4厘，筆者預期往後加息幅度有限，不能與1997年相提並論。
自從香港金融管理局出手，加重本港銀行新做按揭業務資金成本之後，近日多家大型銀行上調新做H按息率0.1厘，至H加1.4厘。加息後，H按大約是2厘，與月前由H加1.38厘按揭減息戰之前，大概回到原來水平而已。
聯儲局下月再加息一次0.25厘，會令本港按息有更大加息壓力，但以本港銀行總結餘維持在約2600億元的高水平，銀行要再大幅加息機會不高，距離再大幅加息之日尚算遙遠。如果本港銀行真的頭寸吃緊，今次就不會只加0.1厘那麼輕微，起碼要加0.25厘。
儘管美國6月份加息機會甚大，但以後再大幅加息的可能有限，因為美國政府及國民總負債，近月來可謂升勢凌厲，直撲69萬億美元的天文數字。有人覺得美國總債務在今年急升，是否前總統奧巴馬留下的「手尾」，要新任總統特朗普頭痛？
倘美大幅加息 國民「硬食」
加息對於美國政府來說當然無甚問題，大可以發債印鈔辦法解決，再嚴重的話就發行更長年期的債券應付。但國民的欠債就沒法使用財技應對，聯儲局再大幅加息，國民只有「硬食」。不過，美國人反對特朗普之聲愈來愈強烈，再大幅加息對美國社會穩定造成威脅。加上特朗普亦覺得美國在低息環境比較有利，他不會抱薪救火要求大手加息。美國及香港都欠缺大幅加息動力，有利本港樓市。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6748&issue=20170605
陳永傑：今天高價 明天低價
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GS(14)@2017-06-21 07:45:11【明報專訊】最近香港有兩宗破歷史紀錄商業地皮成交，日前又傳出怡和集團旗下的怡東酒店估值達300億元放售。很自然有人覺得本港樓市進入瘋狂狀態。回望大約30年前，昨天的高價成為今天的低價，因為銀紙會貶值。
5月中恒基地產以232.8億元，以破紀錄價錢投得中區美利道商業地皮。未幾，南豐集團再以破紀錄的246億元，奪得啟德商業地皮。兩家都是港資的發展商以打破歷史紀錄出價取得地皮，不讓中資發展商專美。
不旋踵近年無甚消息的怡和集團，傳出屬下文華東方酒店估值達300億元放售銅鑼灣怡東酒店，樓價可謂高處未算高。不過，亦有人預測本港物業市場進入瘋狂狀態，應提高警覺。商業地皮紛紛以破紀錄成交，又有酒店傳以突破價錢放售，某程度上亦帶動本港住宅價錢衝高。
鈔票長期不知不覺大貶值
大家回顧二三十年前，當年破紀錄價的成交，卻已成為今天的低價，不妨看看兩個例子。1990年怡和系的置地以17億元出售銅鑼灣世界貿易中心予新地（0016）。1992年置地再以38億元售出皇后大道中九號予中資財團。兩宗商廈都以高價成交，但如果以財閥的角度看，17億元和38億元在今天並非天文數字。單看世貿中心側的怡東酒店放售估值達300億元，已知物業的升值程度。
世界各個主要經濟國家及地區，量化寬鬆無疑是近十年八載所發生的事。幾十年來，儘管各國沒有量化寬鬆，但她們也是一樣要大量印鈔發債，鈔票可謂是長期不知不覺走向貶值。尤其是2008年全球金融海嘯之後，就知印鈔發債的貶值威力。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8711&issue=20170619
陳永傑：樓市20年 細價盤架勢
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GS(14)@2017-07-03 22:49:25【明報專訊】香港回歸祖國20年，投資市場升升跌跌，但樓市先急挫後勁升，其中以細價樓盤走勢凌厲，升幅超過大型屋苑，由價細變架勢，令長期持貨的小業主以小勝大，跑贏大市。
香港回歸20周年，樓市經歷1997年金融風暴、2003年SARS、2008年金融海嘯等多件大事，其間樓價多次調整。20年過去，中原城市領先指數（CCL）成分屋苑樓價走勢各異，當中以細單位為主的屋苑表現最突出，累計升幅跑贏藍籌屋苑。以港島為例，嘉輝花園現今呎價為18,378元，比較1997年7月的7,204元，其間累升約1.6倍，升幅明顯高於太古城的88.1%及杏花邨的54.2%。
九龍區亦有同樣情况，以細單位為主的淘大花園累計升幅跑贏黃埔花園。淘大花園其間累升99.5%，黃埔花園其間僅累升58.6%。新界東的沙田第一城及河畔花園表現同樣突出，累計升幅均高於1.1倍。
揀股有難度 磚頭賺到盡
恒生指數今年6月下旬約25,800點，比起20年前的高峰16,820點，高出53.38%，但實際上，目前有些股票連1987年10月美國引發全球股災也不如，部分甚至還輸錢三分之二呢，所以，揀股確實有不少難度。有幸能夠在10多年前買中今天的股王騰訊（0700），由當初上市的3.7元，到現在約280元（以1拆5前計算，價值應是每股1,400元，升幅為377倍。但由上市時持貨至今的股東數目有限，因不少人賺了某個升幅就按捺不住中途「落車」，不易賺盡。反而業主因要居住可以持貨至今，仍然未賣樓，所賺就「由頭到尾都咁好味」。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7946&issue=20170703
陳永傑：樓價破頂 再展升浪
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GS(14)@2017-08-29 01:26:31【明報專訊】暑假期間，本港二手住宅樓市進入淡季，成交薄弱，樓價不但沒有回落，反而私人住宅、居屋以至公屋的售價連環破頂。預期在暑假淡季之後，樓市將會繼續向高位挑戰。
主動入市 勝等候業主減價
投資術語雖云：「十個牛皮九個淡」，但今年本港住宅樓市在成交淡靜、買賣兩閒之下，樓價不但堅穩，部分二三線樓盤以至居屋及公屋，價錢都紛紛破頂。這反映什麼？市民已經放棄低位吸納，因為他們覺得樓市不容易大幅下挫，為了解決居住問題以及避免繳交昂貴租金，不如早買早着。在能力範圍之下，不如主動追入，好過等候業主減價，因為部分業主取態心雄不願降價，僵持下去，樓價再升的話可能愈等愈貴。
買家認為既然自己要居住及投資，主動出擊好過守株待兔，買入之後就可以解決這兩個問題，百鳥在林不如一鳥在手。由於今年以來美元匯價持續下滑，再加上通脹，美元的購買力不斷萎縮，置業人士認為不如付諸實際行動快一些買樓算了。
美再大幅加息機會微
根據美國聯邦儲備局7月份貨幣政策會議紀要顯示，聯儲局官員就今年內縮表達成共識，但對通脹是否會持續放緩則有不同看法，因此對年底前能否再加息一次存在分歧。美國在本年中開始，經濟有放緩之勢，今年餘下時間會否再加息一次0.25厘，令人懷疑。美國如果不再大幅加息，絕對有利於本港置業人士，因為他們可以繼續享受超低息按揭。因此，短期內置業人士加快入市步伐機會很大，樓價被推高再展升浪，並不稀奇！
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0608&issue=20170828
陳永傑：美元 滾水淥豬腸！
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GS(14)@2017-08-29 01:52:25【明報專訊】自從去年底至本年6月底止，美匯指數已經下跌6.44%，假如再計入通脹，美國6月份是1.6%，香港是1.9%，美元購買力簡直是滾水淥豬腸兩頭縮了！怪不得世界各大城市的樓價高踞不下，因為投資者發覺住宅等物業保能力遠遠高於美元。
世界上任何投資工具，不管是上升抑或下跌，期間都會反覆上落，不會直升或直跌，雖然美元今年上半年經已有6.44%的跌幅，市場估計隨時會呈現反彈。不過，除非閣下是以外幣作為投資工具，如果以物業的話，趁着本港樓價未明顯進一步上升，繼續向物業進發仍然值得考慮。原因是美元匯價下跌了6.44%之後，再加上香港1.9%的通脹，在兩頭縮的情况之下，美元購買力上半年經已貶值8.34%，幾乎打了九折。
如果我們回顧30年前，便會發覺美匯指數自上世紀1980年代中的約125點，長期以來走勢是「級級落」，儘管間中有反彈，都是一浪低於一浪，在2008年更低見約72點的歷史低位。
美匯30年來「級級落」
但美國三次量化寬鬆是在2009年才展開，即是量寬印鈔買債的影響可能並未在2008年反映出來，美匯指數本月中在93點附近，長遠會否插穿72點值得深思。
現在世界各地的投資者，鍾情「磚頭」是因為物業建築在土地上，始終是限量發行，既然不知道美元貶值到什麼程度，不如買物業比持有美元安全，甚至也比較一樣可以大量發行的股票及債券令人安心。
尤其港元與美元掛鈎，港元會跟美元貶值，購買物業可避開印刷投資產品濫發風險。投資物業，最低限度物業物以罕為貴。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5436&issue=20170821
陳永傑：美印銀紙成不歸路
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GS(14)@2017-09-10 14:52:56【明報專訊】美國總統特朗普日前表示，不會定下美軍全面撤出阿富汗時間表，以免讓恐怖分子利用這個空檔進佔，他更強調要避免美國當年在伊拉克的錯誤策略重演。看來特朗普更改了他競選總統時的承諾，不再「用者自付」，似乎想美國再做世界警察，那麼又要開動印鈔機印銀紙，美元想不貶值也很難。
特朗普表示，不會貿然從阿富汗撤軍，並強調美軍的任務不是協助阿富汗重建國家，而是殲滅恐怖份子。現時大約有8400名美軍駐紮在阿富汗，據美國傳媒報道，特朗普接納國防部長馬蒂斯等建議，增兵4,000到阿富汗。
競選時，特朗普曾揚言各個盟友要用美國的保護傘，就得自己付費。及後又派軍艦到南中國海、參與韓國軍演，又與朝鮮領袖金正恩玩「沙蟹」鬥大。他原先的置身事外做法肯定行不通，而且美國不能自拔脫身，相信是既已洗濕個頭唯有被迫繼續下去。好像喬治布殊自2001年初做總統之後，窮兵黷武，揮軍攻打伊拉克，這16年來美國財政狀况不斷惡化。迄今，美國政府及國民總負債已經高達67.73萬億美元，是一個天文數字，而且債項易升難跌。如果特朗普又想美國做維護地球和平的世界警察，就要在67.73萬億美元之上大幅加碼，努力加印銀紙。
物業保值勝股票黃金
在這個環境之下，美元匯價將會跌多升少，其他外幣、黃金、股票及物業等資產將會升值得更快。尤其是各大城市的住宅物業，建築在地球罕有的土地之上，物以罕為貴，其保值能力比較股票黃金更佳，因為可以自用之外，也可出租收租，勝過許多投資產品。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6786&issue=20170904
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