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樓市True or False (試答) Consilient Lollapalooza

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１樓是資產

True. 樓是一大資產類別，跟債券、股票同類，本身能夠產生回報。然而，我們用按揭去買樓，那按揭是負債。你用按揭買樓，同時有了資產及負債。但樓本身絶對是資產。

２因為需求強勁，所以樓價向上

False. 需求強勁跟樓價向上，沒有因果關係，而是同步關係。就如美元下跌是港股上升的原因是偽命題一樣。他們是同步，而非因果。

３因為樓價向上，所以需求強勁

True. 樓價向上，會加強需求，卻是因果關係，而非單單是同步關係。

４供平過租，所以買樓比租樓便宜

False. 租是一兩年的Committment，買樓是２０－３０年的Committee。以短期的供租情況去比較，不論結論最後如何，這是錯誤的方法。

５內地經濟比美國經濟更影響香港樓市

False. 貨幣政策主導樓市，美國經濟主導美國貨幣政策，美國貨幣政策主導香港的貨幣政策，所以美國貨幣政策主導著香港的樓市。內地經濟當然影響著香港的通脹預期，同時部份買家是內地買家，有一定影響，但相較貨幣政策，那只是次要。

６內地買家是香港樓市上升的主因

False. 同上，主因是貨幣政策。內地買家只是表象，不是主因。

７新的按揭方式，如Hibor按揭，讓人們買樓更輕鬆

False.　任何形式的樓房債務創新，都讓人們買樓更困難，同時讓地產及銀行提高越多盈利。地產商比買家少，但銀行提供更多＄給全部人，去爭奪地 產商的產品，這時買家沒有議價能力，任何按揭的效益，很快便會轉化為地產商更高的產品價格，以及增加銀行的資產以及降低壞賬，而且讓不參與遊戲的人成為最 大的輸家。這就是prisoner dillema。金融創新是樓市長期快速上升的主因之一。恨不在地產商及銀行，它們只跟遊戲規則，一直不預期他們有良心，但政府絶對有責任去制止這些不公 平及自我毁滅的市場行為。

８租金回報是４％，股市股息回報是３％，所以樓比股票更有吸引力

False.　樓金的回報率，未扣除差餉、管理費、折舊、稅以及未能租出時的耗損。租金回報4%，實際上的回報可能只有１－２％，而且樓的流動性及買賣成本遠比股票差，所以在這情況，樓的回報並不比股票吸引。

９樓的地區因素主導該樓宇的價格

False.　邏輯： 貨幣政策＞金融創新＞香港經濟＞內地經濟＞地區因素．純粹個人意見。

１０樓的香港整體因素主導該樓宇的價格

False. 貨幣政策＞金融創新＞香港經濟＞內地經濟＞地區因素．純粹個人意見。

１１有錢人能夠支持樓價

False.　沒人能阻礙巨輪的運轉。因為大陸佬及有錢佬，所以樓市不會跌，是十分奇怪的信念。即使他們真的有錢，不代表他們想在樓市下跌時支持樓價，何況他們是重要的玩家，也是聰明資金，當樓市下跌出現時，你認為他們在沽還是在買呢？

１２供款比率不高，所以樓市向好

True. 供款比率，即供款對於收入的比率。經濟提升收入，貨幣政策及金融創新降低供款。然而，近年都因為後者而降低供款比率，這些條件可以很快逆轉。

１３因為通脹，所以樓市向好

False. 通脹的原因種種，因通脹而看好樓市是不合理的想法。因為樓市向好，所以加劇通脹，或許較合乎邏輯。

１４因為減息，所以樓市向好

False. 減息，通常經濟有問題，而且減息往往滯後，是逆操作，往往樓市在減息時較慘淡。正確的命題可能是，低息，所以樓市向好。

１５因為經濟向好，所以樓市向好

True. 這是最直接的了。收入增加，購買力上升，需求增加。

１６租金回報是４％，銀行存款利息是０％，所以樓是有吸引力的投資

False. 這想法非常危險。兩者不能直接比較。存款有極高的流動性及零市場風險。

１７樓應該是個人的主要投資

False.　這是很個人化的問題。我認為世界有那麼多金融產品及市場，集中投資在一個地區的地產，是一個時代可能好的方法。然而，這應是一個判斷，而不是一個原則。因此，我填False.

１８樓是消耗品

False. 這是最簡單的。住完可以再住，而樓還在。

１９樓是耐用品

True. 幾十年，閒閒地。

２０樓是奢侈品

True. 樓的擁有權，不影響生活。

２１樓是必需品

False. 住是必需品，樓的擁有權不是。食品則是必需品，外出用餐不是。

DSE中作試答２０１７：自此之後，我終於解開了心結

【DSE】中文卷今開考　作文題三選一：解心結、足印、談憤怒 (14:53)

中學文憑試中文卷今日開考，首兩份卷是中國語文科的閱讀卷及寫作卷，每年的作文試題均備受關注，今年的題目中則提及「解開心結」及「憤怒」。
中文卷二寫作設有三條題目，考生只須選答一題。
第一題：試撰寫文章一篇，並以「自此之後，我終於解開了心結。」為末句收結全文。
第二題：「足印」雖是平常事物，卻可以引起聯想，或牽動思緒，又或啟發思考。試以「足印」為題，就個人體會寫作文章一篇。
第三題：有人說憤怒是壞事，有人說憤怒是好事，有人說處理憤怒的情緒需要智慧……試以「談憤怒」為題寫作文章一篇，談談你對憤怒的看法。
去年的寫作卷試題被稱為歷年最淺，三條題目分別為：
第一題：試以「熱鬧過後，我卻感到失落。」為首句，續寫這篇文章。
第二題：有人在活動中找到快樂，有人在大自然之中找到快樂，有人在某個時刻、場景之中找到快樂……，你在什麼之中找到快樂呢？試為「我在＿＿＿＿之中找到快樂」補上一詞，並以此為題，寫作文章一篇。
第三題：有人認為「傳統往往是創新的包袱」。試談談你對這句話的看法。

DSE中作試答２０１７：談憤怒

【DSE】中文卷今開考　作文題三選一：解心結、足印、談憤怒 (14:53)

中學文憑試中文卷今日開考，首兩份卷是中國語文科的閱讀卷及寫作卷，每年的作文試題均備受關注，今年的題目中則提及「解開心結」及「憤怒」。
中文卷二寫作設有三條題目，考生只須選答一題。
第一題：試撰寫文章一篇，並以「自此之後，我終於解開了心結。」為末句收結全文。
第二題：「足印」雖是平常事物，卻可以引起聯想，或牽動思緒，又或啟發思考。試以「足印」為題，就個人體會寫作文章一篇。
第三題：有人說憤怒是壞事，有人說憤怒是好事，有人說處理憤怒的情緒需要智慧……試以「談憤怒」為題寫作文章一篇，談談你對憤怒的看法。
去年的寫作卷試題被稱為歷年最淺，三條題目分別為：
第一題：試以「熱鬧過後，我卻感到失落。」為首句，續寫這篇文章。
第二題：有人在活動中找到快樂，有人在大自然之中找到快樂，有人在某個時刻、場景之中找到快樂……，你在什麼之中找到快樂呢？試為「我在＿＿＿＿之中找到快樂」補上一詞，並以此為題，寫作文章一篇。
第三題：有人認為「傳統往往是創新的包袱」。試談談你對這句話的看法。

DSE中作試答２０１７：足印

【DSE】中文卷今開考　作文題三選一：解心結、足印、談憤怒 (14:53)

中學文憑試中文卷今日開考，首兩份卷是中國語文科的閱讀卷及寫作卷，每年的作文試題均備受關注，今年的題目中則提及「解開心結」及「憤怒」。
中文卷二寫作設有三條題目，考生只須選答一題。
第一題：試撰寫文章一篇，並以「自此之後，我終於解開了心結。」為末句收結全文。
第二題：「足印」雖是平常事物，卻可以引起聯想，或牽動思緒，又或啟發思考。試以「足印」為題，就個人體會寫作文章一篇。
第三題：有人說憤怒是壞事，有人說憤怒是好事，有人說處理憤怒的情緒需要智慧……試以「談憤怒」為題寫作文章一篇，談談你對憤怒的看法。
去年的寫作卷試題被稱為歷年最淺，三條題目分別為：
第一題：試以「熱鬧過後，我卻感到失落。」為首句，續寫這篇文章。
第二題：有人在活動中找到快樂，有人在大自然之中找到快樂，有人在某個時刻、場景之中找到快樂……，你在什麼之中找到快樂呢？試為「我在＿＿＿＿之中找到快樂」補上一詞，並以此為題，寫作文章一篇。
第三題：有人認為「傳統往往是創新的包袱」。試談談你對這句話的看法。