Can Bank：農地憧憬真的可以無限？
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GS(14)@2017-10-09 02:52:53距離新特首林鄭月娥公佈上任以來首份施政報告只有不足一個月時間，在政府工作超過30年，加上又曾出任發展局局長，其房屋政策，可謂近期焦點，幸好上任特首除辣招之外，其他甚麼港人港地，對於港人上車暫時真係見唔到有咩大幫助，變相令今屆政府在房屋政策上創造力可以更大。本月初林鄭表示會在施政報告內公佈首置上車盤細節，又放風會考慮公私營合作，刺激農地王恒地（012）股價升完可以再升。雖然恒地相對於新地（016）及長實（1113），在賣樓的執行能力上真係非常一般，近年新盤除了劏得比人細之外，真係睇唔出有咩話題。不過，今時今日，賣樓何須執行能力？有新盤推，就自然有人排隊。截至去年底有4,480萬呎農地的恒地，即使首置上車盤到最後未能實現公私營合作也罷，其實政府只要加快補地價程序，恒地已足以受惠。不過，政府與商界合作容易被指官商勾結，相信在細則上未必對恒地絕對有利。從牌面上，恒地確實值得憧憬，但必需留意的是，四叔自今年初以約每股41元增持過之後已經無再增持，現時股價高過上次增持價超過三成，現階段再衝真係要諗清楚憧憬是否可以無限。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170919/20157062
投資導航：施政報告無提農地轉換 市場急降溫四大地產股 新世界長實秤先
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GS(14)@2017-10-15 18:28:15林鄭首份施政報告上周三出爐，但萬眾期待的首置盤計劃細節欠奉兼未提農地轉換，早已偷步興奮的本地地產股旋即急降溫。今期投資導航綜合大行近日報告比併四大地產股，普遍認為在樓市短期供應續緊張下，投資者仍不宜太淡，雖然率先炒高的恒地（012）要較審慎，但新世界（017）及長實（1113）仍值得看高一線。
綜合大行德銀、高盛、瑞信及花旗在施政報告公佈後發表的地產股報告，新世界及長實分別有兩份及三份報告點名看好，相反大行齊齊唱淡擁多幅農地及已率先因農地轉換憧憬而炒上的股份，矛頭直指恒地。
大行唱淡恒地
四大地產商中以恒地擁有4,480萬平方呎農地儲備最多，在9月6日傳出林鄭有意在施政報告中推出首置盤計劃後，恒地及至周三報告出爐前已累升12.5%。雖然首置盤計劃或要待2018年中才有細節，但德銀相信計劃會減低私樓需求，尤其是小型單位最受影響，而以銷售細單位為主的恒地自然最受累。事實上，整體大行予以恒地「買入」評級的比例只有50%，而其每股資產淨值（NAV）較股價只有25%折讓，均是四大地產商中最低。至於大行看好新世界的理由離不開基本因素，瑞信認為農地轉換仍然是政府主要增加土地儲備的渠道，新世界農地儲備不少之餘，小型單位及非香港業務亦較少，是看好的理由；花旗亦指投資者要從農地概念中分散持股，擁強勁銷售渠道的新世界及新地（016）都是選擇。撇除業務，新世界NAV折讓幅度高達42%、農地轉換對NAV影響幅度達4%，以及今年預測股息率仍有3.9厘，均為四大地產股中最標青，難怪大行籲「買入」的比例高達九成，可謂大行集體愛股。近月大幅跑輸的長實，仍有高盛、瑞信及德銀做捧場客，普遍就是看中其股價未有炒起的「優勢」。雖然長實亦有1,340萬平方呎農地儲備，但瑞信指其未有因農地轉換概念而炒起，具防守性；德銀亦指長實擁有同業中最高的售樓量，政策穩健而予以看好。長實今年累升37%，但首置盤消息傳出後反而逆向跌1.1%，近一個月更逆市跌3.6%大落後，但獲大行唱好比例仍多達75%，平均目標價75元，較上周四潛在升幅15%，最牛估92.35元，潛在升幅42%，均為四大發展商中最高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171015/20183679
家族農地非法建2,800呎平房 疑劏房出租發展副局升官急拆屋
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GS(14)@2017-10-22 16:38:13彭志行攝
【本報訊】發展局副局長廖振新8月上任後申報，自己繼承了父親在元朗一幢村屋和農地的權益，不過一直拒絕透露位置。《蘋果》調查後找到有關農地，發現該幅近萬呎的農地上除了一間村屋外，尚有多間未經批准的非法建築；其中一間千呎平房更被劏成4個獨立單位，疑作出租之用。廖振新回覆時承認涉事農地是他繼承的遺產，但稱農地由亡父及遺產管理人負責，未有回應非法建築的用途問題；有立法會議員質疑廖有意隱瞞，批評是嚴重誠信問題。記者：林偉聰廖振新有份的家族地皮位於元朗大旗嶺村，一共有3個地段（DD116的3232號、3237號及3238號分段A，下稱地段1、2及3），面積合共約9,200平方呎。廖振新的父親名叫廖金水，根據土地註冊處資料，3個地段現時仍在廖金水名下，相關土地文件上簽名與廖振新結婚證書上的父親簽名相同。
■發展局長黃偉綸（左）與廖振新（右）。資料圖片
■平房接駁着3個獨立水錶，顯示平房原可能是劏成獨立單位出租。
局方：現時由兄弟負責
廖振新在發展局的申報中聲稱自己繼承了父親一幢村屋及農地六分一權益，但記者現場觀察發現農地上不只一間村屋，而是有5幢建築之多。面積最大的一間單層平房位於地段2，以石屎興建，佔地約1,000呎。今年6月《蘋果》曾因附近出現的泥頭山而到村內航拍，當時拍到平房仍有完整白色屋頂，但現時已拆去，料清拆工程在7月或之後，即廖準備升官後進行。屋內的傢俬物件大部份已清走，但仍可見洗手盆、淋浴間等設施，亦鋪有入牆電線和電視天線，相信平房本來是住宅，而且非臨時搭建性質。由於現時屋頂已拆去，航拍可以看見屋內的間隔，平房間成4個互不相通的單位，每個單位都有獨立洗手間，加上屋外可見平房接駁着3個獨立水錶，種種迹象顯示平房原可能是一劏四出租。旁邊的地段1亦有一間面積較小的平房，比較高空照片，應在過去一年才加建，但現時亦在清拆中。地政總署向《蘋果》確認地段1和2上的平房均為未經批准興建的構築物，署方已向業權人發警告信要求清拆；其中地段2較大的一間由於曾接獲投訴，在4月已發警告信，但至上周五、即處方回覆當日才正式釘契。至於廖申報的村屋位於地段3，是唯一申請了建屋牌照的地段，屋牌在2000年修訂後容許可以興建一座最多兩層、總樓面面積不得超出1,100呎的屋宇。雖然村屋合乎規定，但屋前卻有兩座較矮的兩層建築，地署指其中一座是未經批准的構築物，另一座雖然是獲發農用批准書興建，但面積和高度均不符合批准書規定，地政處亦已發信要求糾正。4座違規建築估計共有樓面面積2,800呎。發展局回覆指，有關農地是廖振新佔六分一的遺產，又稱農地相關事宜一直由其父處理，現時則由他一名兄弟擔當遺產管理人負責。局方辯稱，廖本人未正式擁有農地，亦非遺產管理人，「據了解」遺產管理人會配合當局執管行動。至於廖何時得悉農地有非法建築、是否出租牟利等問題，發展局一概沒有回應。
議員︰涉嚴重誠信問題
立法會議員林卓廷質疑廖振新有很大的誠信問題，認為廖如果一早知悉自己繼承的物業有非法建築問題，就應主動向公眾交代，「佢冇咁做，反而係等傳媒揭發先回應事件，令人質疑佢係有心隱瞞」；又指即使未完成繼承程序，亦可先交代非法建築問題及處理方法。他指發展局前政治助理何建宗都是因未有申報家族在古洞的物業而辭職，反映事件性質並不輕微，而是嚴重誠信問題。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20171018/20186402
恒地古洞北農地料補價12億 每呎3643元
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GS(14)@2018-01-15 10:38:04https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3737&issue=20180115
【明報專訊】恒地（0012）高層月前帶領分析員勘察新界農地儲備時，傳出「好事近」、快將完成新界北區3個項目：古洞北、粉嶺北及和生圍的補地價項目。市場最新消息指，古洞北一幅農地已完成補地價手續，料為新界東北新發展區首宗完成補地價個案，涉資約12.35億元，以可建樓面面積33.9萬方呎計，每方呎樓面補地價3643元。本報曾聯絡恒地執行董事黃浩明查詢，惟對方未有接聽電話。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為，古洞北每方呎補價約3600元屬合理價錢，因區內二手分層戶成交呎價，約介乎1.3萬至1.5萬元。若發展商作洋房項目發展，屆時賣價必定將更高。
測量師：補價屬合理
上述古洞北地皮位於上水石仔嶺安老院旁，於去年6月獲批建築圖則；地皮面積約5.65萬方呎，可建住宅樓面28.2萬方呎，可建商業樓面5.6萬方呎，預計可建總樓面面積約33.9萬方呎；據了解，恒地計劃興建1幢30層高、連住客休憩設施的商住大樓。
去年10月黃浩明曾對外透露，將於短期內完成補地價項目，屬可建逾千個單位地皮；然而，資料顯示，古洞北的地皮僅為1幢30層高物業。外界預計，恒地於區內正在磋商補地價的地皮，包括粉嶺北的馬屎埔地皮、以及元朗和生圍項目，皆有機會於短期內完成補地價。
上述3個項目涉發展樓面逾180萬方呎；恒地鄰近古洞一帶發售中的樓盤為高爾夫‧御苑，去年3月推出至今料累沽約200伙，佔項目單位總數約35%，該盤近期平均實呎做價逾1.77萬元。
恒地亦正與政府磋商油塘灣大型綜合發展項目的補地價，即上述4個項目將為恒地帶來額外588.8萬方呎可興建樓面，其規模已超越天水圍嘉湖山莊（嘉湖山莊整個發展約400萬方呎）。
湯文亮﹕農地——地產商手上的泥碼
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GS(14)@2018-02-25 03:04:25【明報專訊】大家都不時會聽到有人去澳門賭錢，所有船票、住宿、飲食均有人招待。這個世界當然沒有免費午餐，招待那些賭客的人叫疊碼仔，一個唔需要理解都知道是一個偏門名字，但大家千祈唔好誤會疊碼仔做不法勾當，其實疊碼仔所做的一切都是合法的，目的是引你落疊，其中最殺食的一招就是免費招待，正是唔怕你精，唔怕你呆，只怕你唔來，只要肯去澳門賭錢便可以。
疊碼仔對於合資格的賭客除了招待飲食住宿之外，還會送一些籌碼給那些賭客作為賭本，當然是要還的，不過，那些籌碼只可以輸，不能夠直接兌回現金，賭客可以用那些籌碼去賭，贏了的籌碼就可以兌回現金，這種籌碼就叫做泥碼，泥碼愈用得多，賭客受到疊碼仔的招待愈豪華，老實說，這個制度的確吸引不少人去澳門賭錢。
剩下30年 逾期「泥碼」恐作廢
如果我話有不少地產商手上亦有泥碼，大家當然唔信，事實上亦不是真正的泥碼，而是作用類似泥碼的農地。如果地產商不將手上農地轉變成住宅用地，不但不會收回現金，可能還要付出不少保養費。
不過，地產商要將農地變成住宅用地，就必須先補地價，將農地變成住宅用地，在完成補地價之後，地產商就可以起樓出售，如果大家了解泥碼作用，就不會擔心地產商不補地價，地產商願意補地價，供應不足就不會是問題，基本上可以穩定樓價。
不過，亦有人會包拗頸話，地產商手上的農地的確是泥碼，但主動權仍然在地產商手裏，地產商唔補地價，政府也沒辦法強迫地產商。他們說得沒錯，但不要忘記，地產商手上的泥碼是有限期的，中央政府答應香港50年不變，現在已經過了20年，還有30年，如果地產商唔用手上泥碼，逾期可能作廢。事實上在補地價方面，地產商應該比政府還心急，既然如此，大家為什麼要擔心供應不足？
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5718&issue=20180223
私人農地改住宅難度高
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GS(14)@2018-03-15 11:29:27https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3399&issue=20180315
【明報專訊】本港各大發展商目前坐擁大量農地，例如恒地（0012）便擁有4490萬方呎農地，是持有最多農地的發展商；去年10月恒地曾邀請分析員考察古洞北及粉嶺北農地，當時市場曾憧憬恒地就補地價作住宅發展用途與港府快將達成協議，至今已公布了兩幅較小的地皮達成補地價協議。
譚秉文表示，自己不會評論個別發展商的情况，但他認為，發展商要與港府達成農地補地價協議，難度相信比市場想像中大。
譚秉文解釋，由於農地的業權分散，目前發展商要收齊一幅公整四正的農地申請改劃作住宅用途已非易事。
須逾10政府部門及區議會同意
即使發展商能收到一幅符合標準的農地，擬將農地改作住宅用途，首先要得到規劃署的同意。規劃署的首要審批標準是，日後落成的住宅須有道路可抵達，而此一範疇由運輸署負責；由於該住宅日後落成，涉及泊車、倒垃圾、污水處理等事項，因此規劃署也會將發展商的改劃申請文件由10多個政府部門傳閱，取得這些部門的同意後，才將方案交給相關區議會諮詢，若區議會不反對，規劃署才會同意讓發展商把該農地改劃作住宅用途。
獲規劃署通過審批後，發展商可就農地改住宅用途向地政總署申請補地價，而雙方討價還價的過程可以十分漫長。綜合上述分析，譚秉文認為，發展商要從農地符合規劃到完成補地價，需時往往長達10年以上，市場就此應有合理預期。
[名人樓市論壇]
立法會議員謝偉銓：獨立機構批農地 增供應最有效
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GS(14)@2018-05-03 06:32:21https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9841&issue=20180503
【明報專訊】土地供應專責小組上周開始就如何增加土地供應作為期5個月的公眾諮詢，目標是未來30年增加逾1200公頃住宅土地，而公私營合作發展農地是4個短中期增加供應的選項之一。有近40年測量界經驗，曾任職多間地產商高層的立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，本港有4000多公頃農地，當中3000多公頃已規劃，若日後以獨立機構處理地產商就農地發展住宅的申請，可望提升審批效率，是增加土地供應最有效的方法。
記者上次專訪謝偉銓是在2015年7月初，當時上證綜指於短短3個多星期內由高位急跌逾三分之一，恒指亦從當年第二季大時代高位28,588點回落逾一成，他預測「港股急跌預示樓價調整」。訪問見報前，中原城市領先指數收報143.56點，而2016月3月下旬最低報127.46點，下跌11.2%，可見他測市準確。
不過，2016年3月以來樓價已掉頭回升，屢創新高，而近日中原指數最新報180點。記者是次再訪問謝偉銓，一開始便請教他對樓市的最新看法，他明顯比上次樂觀，認為內地經濟向好，廣深港高鐵將於今年內通車，對樓價屬十分正面的因素。
高鐵縮減交通時間 提升土地價值
「本港樓價目前非常貴，在傳統豪宅區的低密度住宅呎價動輒逾10萬元，銷售對象往往並非香港人，發展商亦隨行就市兩極化推盤，不是超級豪宅就是小型單位。過去本港與內地接觸有很多關卡，但近年這些關卡已愈來愈少，故內地對本港的影響力愈來愈大，而廣深港高鐵年內通車後，由深圳福田或廣州到香港的時間分別縮減至14分鐘及48分鐘，通常便捷的交通會正面影響土地的價值。另外，目前很多外國企業爭着與中國做生意，由於本港資訊比較透明及自由，這些外國企業一般均會在港設點，這樣也帶來很大的住屋需求。」謝偉銓解釋道。
至於樓市負面因素，謝偉銓說，即使本港今年可能跟隨美國加息，但相信要加息1厘以上，才會對樓價有較大影響；另外，中美貿易戰一旦爆發，當然也不利內地經濟及本港樓價，惟他估計中美雙方最後達成協議機會很大。綜合而言，他預測樓價在可見將來「很難跌」，尤其是不能低估高鐵即將通車所帶來的正面影響。
樓價高難負擔 籲政府照顧中產置業需求
目前樓價已高至普羅市民難以負擔，若樓價在可見將來仍易升難跌，「無殼蝸牛」恐難有立錐之地。故此，謝偉銓認為，港府不止要增建公屋幫助基層上樓，亦要照顧中產的置業需求，「資助房屋的階梯需要改變，例如調高入息限額，才可真正幫助中產」。
另外，既然住宅需求如此熾熱，港府如何提供穩定及可持續的土地供應，實在是當務之急。由特首林鄭月娥去年9月成立及委任的土地供應專責小組，經過7個多月的研究後，自上周四起就18個土地供應選項作為期5個月的公眾諮詢，小組主席黃遠輝上周四在本欄的專訪中便表示，本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展之用，當中約七成（約815公頃）需要在2026年或以前到位，他希望各界就報告羅列的不同選項表達意見，讓小組凝聚社會共識，向政府提交報告，解決土地短缺導致的房屋問題。
農地發展住宅 須增發展密度
在小組提供的18個選項中，有4個屬短中期選項，落實執行後，可將有關「生地」在10年內轉變為「熟地」，當中包括以公私營合作發展新界農地，建議由獨立於政府的架構及機制處理相關審批問題，決定「用多少公帑為發展商在農地附近興建道路，取回多少個公營房屋單位」，過程需要公平公正公開，希望得到社會支持。
謝偉銓於1970及1980年代曾在政府屋宇地政署(即地政總署的前身)工作近12年，之後在多間發展商任職高層，對農地補地價事宜有豐富經驗，他在是次專訪對於如何公私營合作發展農地，羅列詳細數據，作出具體建議，「本港有4000多公頃的農地，當中3000多公頃已規劃，只有800多公頃保留作耕地；由於規劃是在多年前批出的，當時新界交通並不方便，有關農地的發展密度相當低，往往只有0.4倍至0.6倍，僅可用來興建錦繡花園及加州花園等獨立屋。但目前新界交通已四通八達，例如元朗30分鐘車程已可抵達港島，故有關農地的發展密度有提升空間，例如將100萬方呎農地的發展密度由0.4倍提升至3.2倍，發展商可取得原有40萬方呎住宅用地，並且額外增加280萬方呎住宅用地予政府規劃發展。若政府擔心自行發展該280萬方呎住宅用地，缺乏相關人才及專業，效率不高，可以考慮將這些項目交給發展商去做，政府專心發展交通基建配套，之後再取回若干比例的公營房屋」。
發展農地非官商勾結 可締多贏
根據謝偉銓的數據，目前恒地（0012）、新地（0016）、長實（1113）及新世界（0017）四大發展商已持有約1000公頃農地，即使只發展當中20%，已有200公頃的新增住宅土地供應。當然，政府決定發展哪些農地、如何調高發展密度、投入多少公帑增設基建以取回多少公營房屋單位，均屬敏感問題，社會難免擔心有官商勾結之嫌，因此謝偉銓認同可聘獨立機構審批農地發展，但他強調有兩點值得注意，「第一，我覺得公私營合作發展農地是有商有量的做法，並非官商勾結，任何項目發展商也要賺錢才會參與，過程中社會也有得益，締造多贏局面；第二，負責審批的獨立機構大部分由有相關經驗的專業人士組成，故他們很可能曾在發展商或政府工作，與相關持份者有千絲萬縷的關係，這是無可避免的，社會要相信這些專業人士的獨立性」。
至於土地供應專責小組指出，本港有約1300公頃的棕地有潛力改劃發展住宅，例如政府計劃在位於洪水橋的190公頃棕地推行先導計劃，在當中24公頃興建多層工業大廈，37公頃發展物流中心，用作安置原於棕地以上的作業者，騰出餘下的129公頃土地作其他發展用途。謝偉銓分析，棕地其實也是經由農地改劃的，他並不反對洪水橋先導計劃，但他相信並非所有作業者均適合由棕地搬遷至多層工業大廈，而搬遷後經營成本會否增加，政府是否需要就此補貼，也是需要考慮的問題。
大學中學用地 部分可改劃住宅
社會另一焦點是應否將粉嶺高球場改劃作住宅用途，謝偉銓強調，他對此議題沒有任何前設立場，但他相信，本港作為國際都會，應該保留粉嶺高球場；故他認為，外界若建議政府收回該球場作住宅發展，應該提交具體方案，例如興建住宅數量、對環境的影響，以及如何提供交通基建配套，讓社會就此進一步討論。
土地供應專責小組的4個短中期選項，最後一個是重置或整合佔地廣闊的康樂設施。謝偉銓認為，政府改劃市區用地可以更大刀闊斧，例如將城市大學及浸會大學部分校址改作住宅用途，並且在大嶼山或離島撥地予這些大學興建更寬敞的校舍；而本港不少傳統中學在市區亦佔用大量土地，可以考慮收回部分作住宅發展用途，「既然新界棕地作業者可搬去多層工業大廈，部分校舍亦可用來起屋」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-05-03 06:32:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1229&issue=20180503
【明報專訊】謝偉銓除了就增加土地供應有眾多建議外，亦擬向運輸及房屋局提交建議，善用現有公屋資源，紓緩房屋短缺問題，例如在舊式公屋的天台或大樓的外牆加建預製組合屋。他解釋，在外牆加建鋼鋁製的組合屋，即每層可增加4個單位；若預先處理好水電接駁問題，在公屋指定選址內一天便可安裝預製組合屋。該組合屋日後亦可拆卸，在其他地方重用。
雖然加建預製組合屋會對原有公屋居民造成影響，但謝偉銓強調，目前香港的房屋問題很嚴峻，希望各界就增加房屋供應的措施互利互諒。
[名人樓市論壇]
以立投資林少陽：農地供應料大增 買樓不用急
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GS(14)@2018-08-02 09:41:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2339&issue=20180802
【明報專訊】本港住宅樓價近年屢創新高，拋離港人購買力，而租金回報率亦跌至僅兩厘多，與銀行港元定存利率相若，到底港樓是否仍有投資價值？在本港投資界打滾近20年，奉行價值投資的以立投資管理董事總經理林少陽在專訪中指出，目前供樓負擔比率及租金回報率等多項指標均顯示樓價偏高，若投資者仍去買樓，是假設港府無能力有效增加土地供應，在供不應求下繼續挾升樓價；但他相信，特首林鄭月娥將以公私營合作發展新界農地的方式，大幅增加住宅土地供應，故他認為港人不必急於買樓，投資地產股及高息內房債料有更佳回報。
港府早前發布的《2018年第一季經濟報告》顯示，2018年3月底的整體住宅售價較1997年高峰高出1.13倍，市民的置業購買力指數（即面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數、不包括公營房屋的比率）在該季惡化至約71%，遠高於1998至2017年期間44%的長期平均水平（見圖）。
林少陽分析，由於過去4個月樓價已再升幾個百分點，而他預測美國聯儲局在今年下半年及明年將分別加息0.5厘及1厘，估計在不久的將來本港亦會跟隨加息，故按揭供款相對住戶入息中位數比率料將逼近1997年逾100%的高位，這明顯是樓市出現泡沫的警號。他續說，上述比率的分子及分母均屬中位數，而過去10年住宅供應嚴重不足，個別收入遠高於中位數的住戶，的確仍有能力置業，才支持樓價屢創新高。
創富能力追不上樓價 愈住愈細
除了置業購買力指數外，租金回報率亦是另一衡量住宅樓價投資價值的指標。差餉物業估價署數據顯示，在今年1月本港各類住宅物業中，E類物業（1722方呎或以上）大單位的租金回報率，首度跌穿2厘水平。雖然細單位（430方呎或以下）租金回報率相對高，但亦只有2.7厘；B類物業（431至752方呎）、C類物業（753至1075方呎）及D類物業（1076至1721方呎）單位租金回報率分別只有2.4厘、2.3厘及2.1厘，與本港中小型銀行的1年期定存利率相若。
林少陽慨嘆，1997年本港回歸以來，月租逾5萬元的大單位租金升幅有限，反映過去21年本港就業市場創造財富的能力無明顯改善，而對本港的金融才俊來說，高峰期其實在2007年；作為比較，期內細單位租金升幅明顯較快，劏房呎租更屬「三級跳」，因為大部分市民已負擔不起中型及大型單位的租金，唯有愈住愈細。
官商合作發展農地 不等於勾結
經濟學的其中一條金科玉律是，價格由供求決定。林少陽認為，既然本港住屋需求熾熱推高樓價至一般港人難以負擔的水平，港府應該大幅增加土地供應，但之前兩屆特首均沒有在這方面做出成績，而他期望現任特首林鄭月娥可以有所突破，當中以公私營合作方式發展新界農地是可行方案之一，「在去年出任特首前，林鄭先後任職發展局長及政務司長，負責發展新界農地，熟悉這方面的政策，料一直與各界溝通如何發展農地增加住宅供應」。他分析，以公私型合作方式發展農地的關鍵，主要是看政府與發展商能否達成共識，以及能否就此凝聚社會共識，在立法會可以通過有關法案成為法例，目前就此他是有信心的。
事實上，立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓在5月初接受本欄專訪時指出，本港有4000多公頃農地，當中3000多公頃已規劃，若日後以獨立機構處理地產商就農地發展住宅的申請，可望提升審批效率，是增加土地供應最有效的方案。土地供應專責小組數據則顯示，本港未來30年欠缺逾1200公頃的土地作發展之用，當中約七成（815公頃）需要在2026年或以前到位；換言之，只要政府能以公私型合作方式大規模發展農地，可望大幅增加住宅土地供應滿足未來30年的需求，料對穩定樓價有立竿見影的作用。
有部分社會人士擔心，港府會在公私型合作發展農地時「鬆章」給發展商，而「魔鬼在細節中」，難以杜絕由此衍生的官商勾結問題，但林少陽認為此一想法阻礙了發展的需要，「不應該一見到官商合作便覺得是官商勾結，而事實上發展商亦不可能無利潤去做社會服務」。他回憶說，上世紀70至90年代港英政府發展荃灣、沙田、屯門、天水圍及將軍澳，也負責在當地修橋築路供水供電等基建，而基建落成後區內土地價值上升，政府再透過賣地或接納發展商就改用途發展住宅補地價，收回部分基建投資成本，結果在這些新市鎮興建了數以十萬計的公營房屋及私人住宅，得益的不止發展商，亦是本港整體社會。
綜合上述分析，林少陽強調，本港樓價能否繼續上升，視乎港府能否消除瓶頸增加土地供應，而就此他對林鄭月娥寄予厚望。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2018-08-02 09:42:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3634&issue=20180802
東尼經驗﹕投資股債賺更高回報 候低買樓
文章日期：2018年8月2日 Share
【明報專訊】林少陽在訪問中分享已故恩師東尼（Tony Measor）的置業經驗，指東尼在1992年沽出半山麥當勞道自住物業後，雖然跟着樓價大漲小回至1997年，但東尼與家人一直租樓住，等到樓價見頂回落下跌5年後，在2002年接近周期的底部始再次買樓，「我相信買樓是人生中最大的投資，耐心等待適當時機才入市十分重要，故即使港人有自住需要，現也不妨先租樓住，努力在其他投資上賺取回報後再去買樓」。就目前市况而言，他認為，對比本港住宅不足3厘的租金回報率，「買地產股好過買樓」，例如經營作風穩健、資產豐厚的遠東發展（0035）股息率便高達5厘；另外，雅居樂（3383）剛發行的美元債券息率更高達8厘，同樣值得留意。
1996年大學畢業 3年後買樓結婚
近年樓價屢創新高，對於無「父幹」的年輕人來說，買樓看來是遙不可及的夢想。林少陽回憶說，自己的父母亦屬基層，而他在1996年中大經濟系畢業後，加入《經濟日報》任財經記者，月薪只有9000多元，故當時亦無奢望可買樓；惟他1998年轉到《壹週刊》任財經記者，人工大幅提升，並且在壹傳媒（0282）認識了現時的太太，她在1999年獲壹傳媒派發不少認股權，當時正值科網熱潮，壹傳媒股價由幾毫子升至最高約5元，其間她以每股幾毫子行使認股權換股後再以逾2元沽貨，套現數十萬元，兩人亦於當年底以120萬元在大角嘴置業結婚，「當時樓價已較1997年高位跌近五成，我們認為再跌空間已有限，而且結婚亦有實際置業需求」。林少陽稱，分享上述置業經驗，目的是希望勉勵年輕人，只要投資有道（包括股票及事業），任何人也有機會圓置業夢。
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陸振球﹕「明日大嶼」可催逼棕地農地業主合作
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GS(14)@2018-10-14 08:26:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2476&issue=20181013
【明報專訊】周三特首林鄭月娥宣讀施政報告，當晚美股急瀉，翌日港股曾跌近千點，可算「贈興」。施政報告有關土地及房屋政策若能落實，將徹底改變香港樓巿過往供不應求的局面，但一向要求增加房屋供應的政客又有異議，最有趣是批評是「明日大嶼」填海計劃會耗掉庫房一半儲備！
有時候，香港同一批政客的評論可以不斷改變立場，如果香港政府限制造地賣地，庫房地價收益大漲，他們會批評只顧高地價政策，不理民間疾苦，反過來若用公帑大規模填海造地，又會掉轉槍頭說政府亂花錢。
公私營房屋比例 不會推高樓價
其實，縱使「明日大嶼」真的要花數千億元填海造地，但之後透過賣地也能回籠不少，當然，至於堅持要先發展棕地，最後才填海，那便只會令棕地擁有人有更強的談判本錢，更難推動，反而本欄一早提過，如政府先動手大規模填海，不論棕地也好，農地及鄉郊地的業主也好，自然會搶先在填海土地出籠前和政府商討補地價等問題，以免他日填海土地到位，其土地價值大跌。
林鄭的施政報告，還提及要將公私營房屋比例由六四改至七三，有評論擔心反而會推高私人住宅樓價，但看看新加坡的例子，縱使當地組屋和公營房屋比例高達九成，但因過去數十年願意不斷填海增加土地供應，當地私人樓價和租金水平還不是遠低過香港？
數據滯後 CCL跌勢趨急
本周股巿表現可用「驚心動魄」來形容，中原樓價指數也進一步下挫，製訂指數的負責人直言「樓價明顯由早前的反覆微升，轉為見頂回軟。樓價調整已經開始，但下調信號仍未夠全面。9月中旬，中美貿易戰升級，全球經濟轉淡，將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調信號需要到10月下旬公布的CCL才能開始反映。」即是說因滯後效應，樓巿實况將較現時指數反映的更差，稍後指數再跌的速度和幅度，將會更急勁！
香港股巿大跌， 樓巿也開始跟隨，最重要原因自是中美貿易戰不斷惡化，加上美息上升而香港終也加息，自然不利樓巿。
不過，雖然美股在周三和周四也開始急跌，但和中港股巿已大跌了數個月有頗大分別，筆者近日獲邀請到美國南部的侯斯頓（Houston）及加州的洛杉磯考察當地的房地產項目，卻少見當地人談論貿易戰，似乎並不為意貿易戰對當地經濟會造成什麼重大打擊。
當然，貿易戰起，加上中國政府加強控制資金外流，自會減少中國資金到海外投資的意欲。萊坊第四次推出中國對外房地產投資報告，主題為《挑戰中，尋機遇》 ，看到2017年中國在海外的地產投資涉及金額達439.8億美元，但今年以來卻減至232.4億美元（圖1），而投入至美國的房地產金額也在2017和2018年大跌（圖2）。
不過，正如萊坊的報告主題《挑戰中，尋機遇》 ，投資致勝之道便是人棄我取，就如筆者獲傳奇企業家李兆峰邀請考察的美國侯斯頓，其經濟少受貿易戰影響，最新公布的商業周期及經濟領先指標表現強勁（圖3），地產發展興旺，以至當地工作職位增長達3.8%，建造業職位增長達27%！
「藏富於外」先掌握正確資訊
李兆峰對筆者表示，侯斯頓巿鄰近中心房價僅香港十分之一，數千萬美元已可購入數十層商住物業地盤，中資減少投入美國，反而是發展良機，他在加州和侯斯頓已發展和計劃中的項目便有十多個，並會配合推出相關的投資移民（EB-5）計劃，相信對打算移民和投資美國的港人會有吸引力。
事實上，在香港樓價高企的情况下，樓巿專家湯文亮早有「藏富於外 水向低流 」的投資見解，筆者亦因應港人投資海外物業需求強烈，剛和地產基金經理楊書健合作完成新書《環球置業 最強天書》，其中的序言頗有參考價值，現摘錄部分如下：
「不要將所有雞蛋放在同一個籃子內，可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的『磚頭』，但隨着香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平，加上經歷了12年的低息周期後，在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛，但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下，考慮投資海外地產屬明智且有分散風險作用。
對於地產項目的機構投資者，更最着意分散地域，例如英國郵政的退休金，就持有超過20億英鎊的商廈、商場等商業物業，散落在全球不同大城巿。如此分散投資，主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈， 就不能將大廈搬遷，只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產，再將資金投放到其他地方，需時亦往往以年計，不及股票債劵等流動資產方便。
考慮海外地產的要訣，其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛，旺季的時候，可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析框架，只是人云亦云地吸收資訊，或會出現囫圇吞棗的情况。」
[陸振球 樓市解碼]
測量師陳昌傑獻策增供應：邊境地換棕地 引條例收農地
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GS(14)@2019-01-24 08:10:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2864&issue=20190124
【明報專訊】有調查顯示本港供樓負擔比率高達20.9倍，屬全球最難負擔，各界普遍認為港府應該積極增加土地供應以壓抑樓價升勢，而土地供應專責小組經過公眾諮詢後，早前發表報告指發展新界棕地及農地是最多市民支持的增地選項。今期本欄專訪有逾30年測量界經驗的宏基測量師行董事陳昌傑就此獻計。他認為，港府可在新界邊境偏遠地區覓地，安置原本在棕地上的作業者，騰出棕地發展住宅；另外，他建議港府加快在新界規劃新發展區，如有需要，可以《土地收回條例》向地產商收回農地發展公營房屋。
美國研究機構Demographia於本周一公布一年一度的國際供樓負擔能力報告，又再一次刺中本港「無殼蝸牛」的痛點，以去年第三季數據計算，本港平均樓價達716.9萬元，是香港家庭平均年收入34.3萬元的20.9倍，換言之，港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付樓價，連續9年成為全球樓價最難負擔的城市。
本港樓價近年大漲小回，拋離一般港人的購買力，土地供應不足是主因，社會各界普遍希望港府積極造地，滿足需求平抑樓價。特首林鄭月娥於2017年9月成立的土地供應專責小組，在去年4月至9月諮詢公眾，包括29,000份問卷及3000個隨機抽樣電話調查訪問的量化分析顯示，於18個增地選項中，發展棕地獲得的支持度最高，其次是利用新界私人農地儲備（即公私營合作）。
物流業屬棕地大租戶 難搬至樓宇
土地小組報告提到，就本港而言，棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，目前用途包括露天儲物、港口後勤(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。現時新界約有1300公頃棕地，大部分由私人持有，港府亦正研究利用多層樓宇容納棕地作業的技術和財務可行性。
陳昌傑在專訪中透露，他有部分客戶是棕地業主或租客，了解棕地作業的實際情况，他相信部分作業須在已平整的土地上操作，難以搬遷至多層樓宇，「近年港人愈來愈喜歡在內地網站購物，負責送貨的物流公司便是棕地的重要租戶，其操作講求效率，貨物從內地運抵本港後集中在棕地上分類，貼好標籤再由貨車分派送至訂貨者。同一塊棕地可能服務不止一間物流公司，即是同一時間有多輛貨車出入，棕地的好處是附近方便泊車，若搬至多層樓宇的話，便很容易塞車」。
因此，陳昌傑建議，港府可在新界邊境多個地點覓地，並且負責平整、通路、通水通電及排水排污，做好配套設施後，再安排目前的棕地作業者搬遷至這些土地，騰出原有棕地作住宅發展用途。他解釋，「以地換地」的最大好處，是現有不少棕地鄰近已發展成熟的新界新市鎮，發展為住宅的可塑性較高；而用作安置棕地作業者的邊境用地，大部分現時為農地，附近生活配套欠奉，難以發展住宅。
陳昌傑續說，要推進上述「以地換地」的方案，首先涉及規劃問題，例如將棕地改劃住宅用途及將農地改劃作工業用途；第二涉及法律問題，因為根據現行《收回土地條例》，行政長官聯同行政會議可決定為公共用途收回土地，當中公共用途包括興建公營房屋、道路、學校及醫院等公用設施，但並不包括收地作工業用途安置原棕地作業者，故他建議港府可就此提出法案修訂《收回土地條例》，為「以地換地」釋放棕地發展潛力。
公私營合作發展 架牀疊屋欠效率
土地小組報告亦指，大部分受訪者支持利用新界私人農地儲備，而現時至未來數年的幾項大型土地發展項目，包括橫洲發展第一期、古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區，政府估計將引用《收回土地條例》收回約500公頃私人土地；惟若私人土地尚未被納入政府的規劃及發展藍圖，為更快更好地釋放那些已整合業權的私人土地，可以考慮公私營合作模式，此舉亦與引用《收回土地條例》並無衝突。至於各界擔心公私營合作模式發展農地帶來潛在官商勾結的問題，小組認為政府需要引入一套公開、公平及透明的機制來評審所有經公開途徑提交的申請。
不過，陳昌傑認為，以公私營合作模式發展農地屬架牀疊屋的政策，並不需要存在，指港府加快在新界規劃新發展區，才是發展農地最有效的方法。他解釋，港府就新界新發展區內公屋、私樓及社區設施等用地作全盤規劃後，可就涉及公共用途的土地以《收回土地條例》向私人發展商收地；若區內某些土地被規劃作私人住宅用途，港府便負責供電供水修橋築路等基建配套，而發展商若擬把農地更改為住宅用途，當然也需要補地價。
按條例收地 發展商不滿賠償可訴訟
根據陳昌傑的分析，港府若加快規劃發展新界新發展區，對在新界持有大量農地的發展商有利也有弊，但最重要是可在中短期內大幅增加土地供應，對本港整體社會有利，「假如發展商目前持有100萬方呎農地，相信他也不會期望悉數可轉換為住宅吧？若日後有部分農地被政府規劃作私樓便可望賺錢，若被規劃作公共用途便可能蝕錢，綜合來說，這應該比繼續讓農地丟空理想吧！退一步來說，港府會就以《收回土地條例》收地的恩恤補償刊登憲報，透明度很高，若發展商覺得不止值這個金額，他可向審裁署打官司，完全有機制去做」。
籲簡化批則程序 增建屋效率
另外，陳昌傑強調，本港住宅短缺問題嚴重，港府除積極開發土地「做麵粉」外，亦應該調整相關政府部門的職能，加快興建樓宇、即「做麵包」的速度。
目前發展商取得土地後擬興建私樓，須經建築師及測量師入則，由屋宇署、規劃署及地政總署等該三大政府部門均審批過關後，才可銷售樓花；陳昌傑指出，目前屋宇署及規劃署一般在兩個月內便會批覆，惟地政總署的審批速度較慢，令整個程序往往長達一年。當中，現時屋宇署及地政總署均會就住宅項目的總建築面積進行審批，屬架牀疊屋，故他建議港府可將有關審批交由屋宇署全權負責，地政總署不再過問，料可大大提高審批效率。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-24 08:10:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3628&issue=20190124
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【明報專訊】市建局發展的首個港人首置先導項目、土瓜灣馬頭圍道「煥然懿居」昨晚7時截止收表，初步數字顯示共收到逾2萬份申請，與項目提供450個單位比較，超額認購43倍，明顯僧多粥少。
煥然懿居實用呎價介乎11,692至13,969元，若以實用面積最細約261方呎單位計算，入場費314.2萬元便可買市區新樓；該樓盤轉售限期5年，限期後業主可向市建局繳付補價，然後可在公開市場轉售單位，若樓價維持近年升勢，屆時業主可以「既賺住又賺價」。
可補價變私樓轉售 違首置盤目的
陳昌傑認為，港府在制訂公營房屋政策時，需要想清楚政策目的，才可真正幫助到有需要的港人。他解釋，港府按照擬資助家庭的收入水平為首置盤定價，故首置盤的目的應是幫助資助家庭「上車」，而非補貼他們買樓投資。
因此，陳昌傑建議，在首置盤的5年限制期屆滿後，業主只可將單位出售予房委會，定價須完全與市價脫鈎，而是根據過去5年擬資助家庭的收入變化釐定，房委會接收該物業後，便轉售予符合資助資格的家庭，「首置盤是不應該容許轉為私樓出售，否則其售價最終便會像私樓一樣高，但仍有一大批家庭需要此資助房屋；難道當煥然懿居450個單位悉數轉為私樓後，港府又再去興建更多首置盤嗎？這是無了期的。所以我希望港府做好平衡，首置盤的業主若日後有能力買私樓，便應該把首置盤賣給房委，我絕對不同意賣給私人市場」。
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