3個月拆息5年新高 供樓負擔升
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GS(14)@2016-01-19 22:37:50■專家認為，拆息上升速度溫和，但H按用家要有心理準備，稍後或有機會要轉用P按。資料圖片
【本報訊】資金流走效應下，本港銀行同業拆息抽高，3個月拆息升至0.44871厘，屬2010年中以來逾5年新高，新造或已造H按的業主，供樓負擔略為上升，惟有分析指出，在龐大的銀行結餘下，拆息僅會緩慢向上。目前3個月美元拆息約為0.62厘，與同期港息差距約0.17厘，分析指，若果資金加速流走，將會使本港加息步伐加快與美息貼近，而港滙跌穿7.8心理關口下，3個月港元拆息（H）微升3、4點子至約0.45厘。渣打香港高級經濟師劉健恒認為，拆息升幅雖然輕微，但可算是美國去年底加息後，首次港息跟隨美息向上走，惟目前港元銀行體系結餘仍然龐大，港元息率上升速度不會很急。中銀香港（2388）副董事長兼總裁岳毅稱，離岸隔夜香港銀行同業拆息回落，但一周及以上拆息相對較高，預計情況屬短期，料很快回歸正常水平。拆息向上最首當其衝的，是H按用家。據本報統計，假設樓價400萬元，承造八成按揭，分25年攤還，3個月港元拆息上升後，每月供款將由13,751元，增加47元至13,798元。假設樓價是600萬元，每月供款則由20,627元，增加70元至20,697元。
用家稍後或需轉用P按
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，目前八成選用H按，拆息上升速度溫和，而且H按設封頂（與P按睇齊）。不過H按用家要有心理準備，稍後或有機會要轉用P按。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，H按實際利率為1.96厘，仍較P按為低，要拆息抽升至0.45厘，H按才與P按睇齊。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160119/19457873
房價負擔超越香港深辣招抑炒樓 增二手交易稅
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GS(14)@2016-03-16 14:20:49■內地一線城市樓價暴漲是兩會焦點議題，圖為上海一個遭鏟平的住宅用地。法新社
【兩會聚焦】一線城市房價暴漲！深圳房價負擔已超過「全球房價之巔」香港了，昨推新招4月上調交易稅五成。全國住建部部長昨被問及樓市會否崩盤，大耍太極，又稱穩定一線城市房價已收一定成效。「等於甚麼也沒說！」網民狠評官員廢話，也有人聽出弦外之音：「部長口中的『穩定房價』等於『穩定上漲』。」全國人大住建部昨日記者會，部長陳政高昨被追問樓價暴升問題，稱春節後一線城市房價上漲過快，現在的一項重要任務是穩定一線城市和部份二線城市房價。被問到有指現中國房地產市場和80年代的日本非常相似：「中國樓市會否崩盤？」陳回應稱時代不同，而且中日國情不同，不能相提並論。陳形容現在中國房地產市場銷售企穩回升，但分化日趨嚴重，三四線城市庫存嚴重；仍強調經濟長期向好基本面沒變，對房產市場平穩發展充滿信心。有記者問「有機構估算深圳的房價負擔已經超越香港成為世界第一了，您怎麼看？」部長回答：「有能力也有條件逐步穩定本市（深圳）房地產市場。」
「買得起房的都可移民了！」
深圳樓市昨傳出新調控，央視報道4月1日起深圳二手房交易評估價格將上調約50%，交易稅費將同比大增，分析稱此舉可打擊短線炒房客，為房價過快上漲降溫。據中原二手住宅價格指數，去年深圳二手住宅價格上漲59%，刷新國內單個城市年度房價漲幅紀錄。深圳地產仲介梁小姐告訴《蘋果》，炒得最火的南山區，去年一年樓價翻倍，近期各種調控風聲確令近兩個月樓價稍穩：「客人觀望中，看是現在買還是等年底，深圳樓價不看跌啦！這陣子正在炒東莞和惠州，因通地鐵。」上海2月份取代深圳領漲全國，昨央行上海總部宣佈，上海個人住房貸款2月份增加了209.6億元人民幣。目前上海市區樓楊浦區為例，隨便都要七、八百萬人民幣一套，市民興嘆：「買得起房的，都可以移民了！」
專家指人造繁榮易爆破
內地降息降準加槓桿，入市的錢越來越多。去年底以來樓市熱也延至部份二線城市，南京、蘇州、杭州、武漢、合肥等。高盛報告指降價不是政府調控目的，中國一線房產仍會升：「政策更可能旨在抑制漲幅，而非尋求房價轉漲為跌。」英國金融時報昨日刊出內地多名專家文章，警惕中國房地產泡沫，中原集團研究中心研究總監劉淵表示，中國樓市是人造繁榮：「目前，房價高速增長已脫離收入和經濟增長的基本面。」財經作家葉檀指：「以往內地一線城市防漲總以香港作指標，去年按房價收入比算，深圳早已超於香港，泡沫之聲不絕於耳」。《蘋果》記者/新浪網/中國證券報
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160316/19531436
30%可負擔房屋都唔夠？市議員：100%才可解決迫遷
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GS(14)@2016-05-21 17:49:34由美國三藩市市長李孟賢（Ed Lee）提出的「可負擔住宅密度獎勵計劃」（Affordable Housing Density Bonus Plan）不斷遭市議會及社運團體批評無法解決低中收入家庭迫遷的問題，有市議員就提出100％可負擔住房的替代方案，希望可以有關問題。駐三藩市記者：王欣儀李孟賢的獎勵計劃藉地積比率的嘉獎制度，換取發展商額外興建30%低中收入可負擔房屋；除了規定的12%可負擔房屋，發展商只要方案中再增加18%中收入可負擔房屋，意味發展計劃的用地可增加兩層樓，並享受多項政策鬆綁。惟有關計劃被批評無法照顧中低收入家庭，反而令迫遷情形惡化。除了「可負擔」的價格有爭議外，若發展商興建的是豪宅或一般市場價格的房屋，將會拉高鄰近社區的樓價，導致更多人「有樓無錢住」。第一區市議員馬兆光（Eric Mar）及第三區市議員佩斯金（Aaron Peskin）提出替代方案，在「可負擔」的定義、獎勵資格及發展政策鬆綁三方面提出改善方法。他們多次強調絕對支持發展，但要顧及公平正義，「正確的密度獎勵辦法」（density done right）。他們的計劃目標是100％的可負擔房屋，即是整棟樓宇均是可負擔住宅的發展方案，才能獲得地積比率上的嘉獎。因此，市政府為「密度獎勵計劃」提供的200多個發展地點，將能興建1.5萬個可負擔住宅單位。新方案若通過，「可負擔」的定義也會不同。都市規劃委員吳心維（Cindy Wu）透露，目前市政府的「區域」（regional）計算方式把灣區較富裕的區域，例如馬林郡（Marin City）也算進去，地區收入中位數（Annual Median Income, AMI）因此會上調。賬面上，單人100%的AMI金額約7,000美元（約5.46萬港元），「但實際上其實比較低」。他們計劃將「區域」計算改為「社區」收入的衡量，這樣根據各社區狀況，可負擔房屋的設計和提供會較有彈性。雖然市政府幕僚保證不會容許迫遷或拆除原住屋，但吳心維直言：「我從來沒有看到白紙黑字寫在法例上。」至於替代方案是否有足夠誘因讓發展商捨棄建造市場價格的樓宇，轉而選擇興建可負擔房屋，佩斯金認為若再有市政府補貼，會更吸引，「不管興建哪一類型的樓宇，其實都可以有獲利，所以其實是有錢賺的」。他又指，這樣的密度和高度優惠在發展法例相對嚴格的三藩市，其實不常見，故新方案在不破壞原社區文化和生態的情形下，確有其經濟和規模效應。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160519/19618624
澳門青年 呻要家人助上車指供應不足 樓價回落仍難負擔
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GS(14)@2016-06-06 03:15:16■澳門樓價經過兩年的深度調整，近月開始有回穩上揚的趨勢。
【海外樓市】澳門與香港一樣有樓價堅離地的問題，即使過去兩年澳門樓價由高位回落約45%，仍然處於超過一般市民負擔能力的水平，記者到澳門直擊，發現澳門年輕人對買樓感到無力，有意見認為沒有家人的幫助，基本上無法上車，「屋企人都要幫手先畀到首期」。受訪的澳門人坦言，不期望政府能夠幫助市民上車，「澳門人好沉默，唔似香港人敢出嚟抗議」。記者：溫潤潔 陳新政攝影：黃耀興
今年30歲的梁先生從事文職工作，他認為澳門樓價的確好貴，就算近年回落仍然對市民上車無幫助：「澳門樓價跌咗幫助唔大，五年前開始已經有升嘅迹象慢慢升上去，都係畀人炒。」
冀政府遏地產商炒樓
梁先生表示自己兩年前花了300多萬元買了一個單位，都是要靠家人幫助才能上車：「屋企幫手畀首期，而家供樓係人工三分一，都好犀利。」他認為澳門供應其實不足，加上有外勞，更令到整個澳門不夠屋住，所以希望政府能夠出手：「出啲政策限制地產商唔可以炒樓，好似外國咁都會保障番啲市民，唔會話畀啲地產商任意去炒樓。對政府不滿都有嘅，但因為澳門人比較沉默，唔似香港人會示威咁，小型示威都有嘅，但冇乜作用。」朱先生今年40多歲，十年前已經在澳門置業，「買咗樓好耐，而家升到十倍以外。點解澳門樓咁貴，因為人多、樓少，賭場開咗人工高咗，租客多咗。人工高咗，租樓嘅人多咗，冇地方住就要買。」27歲的張先生更指自己根本冇可能買到樓：「咁貴點睇啫？」
4月成交價量俱升
澳門樓市由2004至2014年，經歷黃金十年，惟博彩毛收入由2013年高峯期3,618億元，降至2015年2,318億元，跌幅約36%，拖累期內物業交投縮減。參考澳門財政局資產轉移印花稅住宅單位統計，2014年4月高位平均實用呎價達12,225元，至今年3月實用呎價報6,758元，累跌幅度約45%。經過兩年深度調整，4月市況明顯反彈，優質物業成交帶動下，新報實用呎價7,316元，按月回升約8%。成交宗數有1,087宗成交，按月大幅增加84%，為近兩年來首次單月錄得逾千宗，價量俱升，扭轉弱勢局面。澳門博彩監察協調局公佈5月博彩毛收入183.89億元，按月上升6%，連同首4個月735.17億元，合共919.06億元，利嘉閣澳門地產區域董事馮偉航估計，今年博彩毛收入約2,000億元，未必超越去年，但樓價升跌亦取決供求，現有成交支持，趨向正面發展，冀望全年樓價上升5%至8%。
■梁先生
【澳門居民心聲】
梁先生：「本身30歲，覺得澳門樓價好貴，基本兩萬蚊（月薪）樓下都好難買得起囉，都要靠屋企人幫先有機會買到，就算樓價跌咗都幫助唔大。」
■張先生
張先生：「27歲都冇可能買到樓，一定要父母幫手先得，就算近期推出澳門政府經濟房屋（等同香港居屋）也不一定有份，因排完仲要抽籤。」
■朱先生
朱先生：「今年40幾歲，十年前已經喺澳門置業，覺得澳門樓貴得離譜，因為人多、樓少，賭場開咗人工高咗，租客多咗。冇地方住就要買㗎啦。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160605/19641229
供樓負擔無計入通脹
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GS(14)@2016-10-17 08:07:42■有學者指，由於物業可再出售，成為業主投資收入，故國際慣例不會將置業成本計入CPI。
【本報訊】經常有人批評消費物價指數（CPI）未能反映居民負擔，尤其是供樓並沒有納入計算，有學者解釋供樓屬投資，不算是消費，故不獲納入，惟外國早有輿論倡議樓價須計算在內。
租金佔CPI比例升幅小
CPI有計算租金支出，若果調查住戶屬自置戶，則會採用租金等值法，假定其居是租住而非自住，以評估租金支出。星展香港經濟師盧明俐謂，租金支出屬量度樓價的代理指標（Proxy），樓價升租金亦升，經已反映樓價升跌。浸大財務及決策系副教授麥萃才表示，由於物業可以再出售，成為業主的投資收入，不算一次性支出，是故國際慣例均不會將置業成本計入CPI，而且現時差估處指數、中原城市領先指數（CCL）亦能反映市民負擔。英國亦是自2013年起，才將租金等值法納入CPI指數，以反映供樓者負擔。不過，當地早有人批評，接近65%英國人自置物業，對他們而言物業屬居所，不屬投資，故此CPI未反映居民負擔。事實上，本港過去5年CCL已經接近倍升，不過租金支出佔比僅升3個百分點至34.3%，在居民收入未有顯著上升情況下，反映CPI確實有盲點。麥萃才謂，樓價確實影響用戶每月支出，不反對推出結合供樓負擔（每月供款、按揭息）及家庭支出的新指數，不過相信統計有困難。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161017/19803385
高富諾：逾兩成港人指樓價難負擔
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GS(14)@2016-10-18 08:13:46【本報訊】高富諾亞太區分公司昨日就香港居民對生活質素看法，發表民意研究報告，結果發現有超過三成市民認為香港未能提供優質生活，當中約有三成人認為未能提供良好的管治及政治環境，以及人口密度太高，另有逾兩成人認為難以負擔物業。同時，對於香港住宅單位面積有越來越細的現象，高富諾亞太區行政總裁查燿中認為，隨着城市化發展，世界各地都面對人均居住面積減少的問題，不止是香港。近期樓市的確是回升，但他強調公司自身在香港市場投資是長線，不會因短期波動而加大或減少在香港投資。有關研究計劃早前聯同香港大學民意研究計劃合作，於今年8月底至9月中期間，電話訪同共1,000名香港18歲以上的市民。結果發現，有逾七成受訪者表示滿意甚至非常滿意其居住的社區，另有近六成受訪者認為香港提供良好生活質素，其中交通便利（42.1%）及方便購買必定品（19.5%）是受訪者喜愛其社區的主因。此外，有21.6%受訪者最希望可改善交通便利及社區設施（15.4%）。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161018/19804303
美勢加息 港拆息衝高分析：Hibor料明年見0.6厘 供樓負擔恐增
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GS(14)@2016-11-17 11:10:56【本報訊】美國聯儲局下月加息機會高達96%，市場對加息0.25厘近乎沒有懸念，1個月港元拆息亦率先從今年低位，攀升0.17厘至0.37厘，6個月期拆息亦創7年半新高，分析認為，美國來年將會加息最少2次，港銀拆息將在現水平升至少0.2厘，意味使用H按的供樓一族負擔將略增；不過香港最優惠利率（P）及儲蓄利率料難跟加。記者：周家誠 陳洛嘉 陳家雄
聯邦儲備基金利率期貨數據顯示，下月14日加息可能性高達96%，創今年新高，反映目標利率將會由0.25至0.5厘，升至0.5至0.75厘。
最優惠利率未必跟加
昨日財資市場公會顯示，同業拆息（Hibor）6個月期見0.9975厘，較昨日0.98012厘上升，若果明天升破1厘水平，將會是自2008年5月以來首次。此外，反映供樓負擔的1個月期H，則報0.37134厘，較今年5月低位累計抽升近0.17厘。銀行家普遍認為，在現時銀行體系結餘高達2,600億元下，除非美國候任總統特朗普實施更激進的財政政策，令貨幣政策有更大收縮空間，否則即使下年美國加息最少2次，香港最優惠利率及儲蓄利率難升，並非影響樓價的最主要因素。恒生（011）執行董事馮孝忠稱，特朗普當選美國總統後，能否落實企業減稅暫未知，但基建政策較容易落實，擴張性的財政政策可取代寬鬆貨幣政策，估計最少可以加兩次息，若特朗普主張都能落實，加息次數可高達3至4次。即使儲局由現水平加息至1厘、1.5厘，馮孝忠不認為會令本港資金急速流走，始終銀行體系總結餘仍水浸，「下年H或會由現水平0.37厘，升至0.6厘」。
港滙明年料續偏強
馮孝忠指，港美息差亦不會闊至令港滙急跌，「P亦無條件加，除非特朗普的政策讓人始料不及」。上海商業銀行財資市場處研究部主管林俊泓表示，若果H持續上升，與P差距收窄，銀行將會有加P的誘因，不過要視乎H上升速度，而這取決於銀行體系總結餘的流走速度，而資金流走速度則取決於美息。林俊泓估計，下年美國聯儲局加息兩次，對港息影響輕微，「除非P與H差距收窄至僅得2厘至3厘（目前逾4厘），否則香港好難加息」。展望港滙走勢，他認為下年可試7.77水平，仍處於較強水平。渣打香港個人金融業務存款主管麥傑良表示，近日本港拆息上升，主要是因為港美息差拉闊所致，至於未來本港儲蓄利率會否上升，則視乎本港資金流走度，近日亦只有1至2間銀行加港元存息。中原按揭經紀董總經理王美鳳指，港美息差至少要拉闊至0.5厘，才會對港息造成較明顯影響，而本港銀行體系結餘高度充裕，仍有足夠緩衝帶讓資金流走。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161117/19836473
拆息6年新高 供樓負擔增滙豐：升勢料難持久 明年港加息機會微
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GS(14)@2016-11-30 23:52:33■港元1個月銀行同業拆息創近6年新高，會令業主供樓負擔增加。 資料圖片
【本報訊】美國加息陰霾逼近，港元1個月銀行同業拆息（Hibor）創近6年新高，業主供樓負擔增加，不過按揭龍頭行滙豐銀行認為，近日拆息上升主要是銀行資金配對不周導致，本港銀行體系結餘充裕，料拆息不久後將會回落，又認為下年香港加息機率相當微。記者：周家誠
昨日1個月Hibor按日微升不足1點子，至0.39714厘，升穿今年1月有外資炒港元脫鈎時的高位0.39043厘，創自2010年以來新高；與今年5月時0.2厘低位比較，則累升約1倍。
資金配對不周扯高拆息
滙豐亞太區顧問梁兆基指出，近期拆息波動主要是銀行頭寸問題，簡而言之是銀行出現資金配對不周情況，部份公司有資金要求，令短期息率扯高。倫敦銀行美元拆息（Libor）上升亦是原因之一。所謂資金配對不周，即銀行借出長期貸款，並在同業市場拆入短錢支持，兩種資金到期日不相同，故此短錢必須按時借新還舊（roll over），若果銀行忽然新增長期貸款，但未有同年期資金支持，則會在市場拆入短錢，拆息有機會因而上升。梁兆基認為，拆息上升情況未會持續，因為資金配對不周情況稍後會回順，而且香港銀行體系結餘仍然相當充裕，若果拆息持續上升，總結餘可以提出部份資金，故此1個月Hibor並無條件大幅上升，相信不久會掉頭向下。被問到息率前景，梁兆基表示，即使美國聯儲局下月宣佈加息，本港由於資金充裕，加息機會相當輕微。他又稱現時評論美國來年息率預期言之尚早，但個人觀察是下月美國若果順利加息，「應該要好長時間先有機會再加息」，故此香港下年加息機會並不高。星展香港財資市場部（大中華）董事總經理王良享則認為，市場的確有些微資金錯配情況，不過認為情況不算極端。他認為1個月Hibor上升主因是跟隨市場預期美國加息步伐，料升勢會持續，而有中小型銀行年結前應付銀行流動性需求，亦令短錢需求急升。中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，H按常用之1個月期Hibor由平均0.27厘上升至最近0.4厘，不過對H按用家影響相當輕微，每100萬元貸款計，每月供款僅約增加63元，利息支出增加約108元。她指出，拆息因應港美息差進一步拉闊，上升屬正常現象，料1個月期Hibor上升至約1厘水平，香港才會正式上調存貸息率。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161130/19849945
16歲做《童黨》家陣光頭叔小妖再拍戲：冇負擔先得
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GS(14)@2016-12-07 08:01:02■小妖一名來自《童黨》的角色名，他原名則叫謝偉傑。
【《蘋果》專訪】在電影《逃學威龍》中，除周星馳跟鉸剪腳黃局長之外，最出位的是以「昇龍拳」打星爺的小妖，原名謝偉傑的他，16歲出道拍劉國昌執導的電影《童黨》，戲中「小妖」的名字就成為他日後行走娛樂圈的諢號。
■以半戲劇形式接受訪問，小妖笑言可以大過戲癮。
小妖謝偉傑2001年獨自回流香港後，曾做運輸、廚房等工作，現在他是位私人司機。
有位圈外女友的小妖，坦言暫時未有計劃結婚。
曾移居加國
在八、九十年代，小妖於多套電影惡形惡相、蝦蝦霸霸，戲中角色被放到現實中，他說：「遇到壞人就話打我一身，有個friend話『我阿媽叫我唔好同你玩』，最初接受唔到，有時打工都有難聽說話，乜做呢行呀？」先後跟周星馳、張家輝、郭富城等影帝合作的小妖，97年隨家人移民到加拿大後退出娛樂圈。最後頂不住當地苦悶生活，於01年回流返港，曾做過運輸、物流、廚師等行業，現時40多歲的小妖，替一對醫生夫婦擔任私人司機，住公屋有女朋友，暫未打算結婚。曾有人斟洽小妖拍攝電影，他笑言自己現有佛相，不輕言再投身影圈，他說：「而家有份工作唔想放棄，娛樂圈一定要後生，冇負擔先做到。如果畀嚿錢我拍，但之後咁點呀？又要再搵工。」小妖形容以前影圈是花碌碌世界，他說：「嗰陣真係有星探，成班僆仔casting，導演都好鍾意我，由冇人識（喺片場）杯都冇隻，做到有人識你。」
小妖坦言拍電影收入並不穩定，故有生活負擔的人不太適合。
當年小妖是被星探發掘而入行。
張曼玉最索
到今時今日小妖仍然要多謝星爺，他說：「真係多得星爺，個個都認到，佢講乜啲人都識笑啦！啲人見到我就實會哈哈兩聲啦！食粉擦啦！同星爺合作冇走雞。」而他跟劉德華等合作時，在片場會聊自己最愛的電單車。圈中最索女演員他選張曼玉：「佢拍《富貴吉祥》着皮褸駕電單車，真係一絕。本身已靚女，再着住皮褸冇得輸。」與圈中人差不多已沒聯絡，早前跟《童黨》的導演劉國昌、副導演和演員梁十一等打邊爐，他說：「30年冇見，我冇晒頭髮佢哋仲認到我。」採訪：王連連攝影：仇志中
■《逃學威龍》中，小妖跟星爺有不少對手戲。劇照
■《記得……香蕉成熟時》跟鄧一君合作。劇照
■小妖第一部演出電影，就是拍劉國昌執導的《童黨》。劇照
於電影《記得...香蕉成熟時》內扮演鄧一君的同學teddy。
小妖於電影《壯志雄心》中，與張家輝、陳國邦等扮演警察少年。
在電影《童黨之街頭霸王》內，小妖跟郭富城有不少對手戲。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20161207/19857195
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