買樓要看業主的構成 周顯
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GS(14)@2016-10-17 01:04:40http://eastweek.my-magazine.me/main/59364
誰都知道，買樓除了看樓宇的地點、建築用料之外，還要研究很多的其他因素，今期隨便列出了幾點，也許是比較少人留意到的。
首先是住戶的構成，究竟是業主自住居多，還是租客居多。像在九龍站的幾座屋苑，如果論到價錢，呎價是豪宅級數，但這裏的租客比例太多，就未免影響到樓宇的質素。
一般來說，租客的流轉率比較快，因此新面孔也比較多，環境因而也比較複雜，這是誰都不願見到的。再說，一般來說，業主比租客富有，所以，自住戶住了大多數的樓宇，整個樓宇的格局也會比較高級。
還有，以租客為主的樓宇，其保養也比較差，折舊很快。但樓宇維修成本很高，如果單靠租金，可能要以「年」來做單位，才能收回成本。因此業主委員會往往會拒絕維修，如果你是自住的，就要長期忍受居住環境的陳舊了。
其中一個我常常提起的例子，就是銅鑼灣的伊利沙伯大廈，由於地理位置優越，只要大事翻新，樓價可以上升一倍以上。可是，由於業主們都是長期收租，樓價升了一倍，也與他們無關，所以便任由樓宇變得殘舊不堪，連其商場業主永倫集團，也給「玩死」，本來是一流位置的商場，也無法變身。
但從另一方面看，這也不無好處，就是價格會快速變成低水，反而是吸納良機。在幾年前，我本來覺得九龍站太貴，但是現在，我卻認為它已變成低水，值得吸納了。當然，如果要自住，我倒寧願住在奧運站，可能仲無咁雜添。
此外，業主的構成，也會造成問題。我有一個經驗，一間一千呎左右的單位，這種呎數最是尷尬，業主可能頗為有錢，但也可能是僅僅夠供樓的中產階級，狀況是，當開業主會，夾錢維修時，往往是我願意付錢，把大廈弄得靚靚的，但大部分的業主都不願花錢，投票失敗後，我也只有繼續忍受樓宇的繼續殘舊下去。
但是，二千呎以上的單位，屬於豪宅級別，願意付錢，把維修搞好的業主，比例上便多得多了。
但如果預算買樓的錢是固定的，又怎可以解決這問題呢？要知道，一間大廈，通常有最好的單位，也有最差的單位，如果你同是花兩千萬元來買樓，兩千萬元是該幢大廈最便宜的單位，和它是最貴的單位，這兩者是截然不同的。
簡單點說，如果你是該幢大廈的第一富豪，其他的業主都比你窮，他們願意花錢維修的意向，便比你低得多，你很可能要忍受樓宇的長期殘舊。反之，如果你是該幢大廈最窮的業主，你也有可能面對成日要夾錢，夾到你窮的狀況。在兩害取其輕的大前提之下，你採用哪一種策略，視乎不同的人有不同的取向，無法一言論定。
不過，如果你有錢到要花幾億元來買凱旋門的天際獨立屋，我就會勸你三思，因為這幢大廈，幾百呎和幾千呎的單位放在一起，幾百萬至幾億元的樓都有，大戶要花錢去豪修，投票未必投贏月收兩皮幾租金的大批小業主，所以，其折舊的速度，是可想而知的。我想，沒有一個花幾億元買豪宅的業主，樂見這個情況。
銅鑼灣的伊利沙伯大廈雖然地理位置優越，但由於大部分業主是長期收租，所以樓宇變得殘舊不堪，影響物業價值。
Hea富生活：買樓原則要看水源
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GS(14)@2017-10-22 17:47:11我買樓的第一原則，是看一個地方的趨勢。甚麼是趨勢？我會用湖來做比喻，湖水通常有三個來源，地下水（內需）、雨水（天然資源），以及來自其他湖泊的水流（外地資金）。可能有些湖三個來源都有，便可長期保持在高水位。就像過去二、三十年的中國，由吸引外資到內地設廠，到廣泛利用其人力資源優勢振興經濟，再以便宜價格開採天然資源賣到外地，賺取外地資金，令到十三億人口的生活富足了不少（當然當中產生不少壞的副作用，但本篇只談樓市），甚至直到現在產能過剩，可以對外輸出，稱之為「一帶一路」，猶如一個湖，三方面的水源都非常充足，甚至滿瀉，可以流向其他乾涸的湖泊。所以大陸主要城市的樓價，在過去20年升了10至20倍。如果一個本來魚穫豐盛的湖，突然間水位下降，這可能受天氣影響，有一段日子缺乏雨水，但若然長期乾旱，這就表示水流已經改變流向，水不再流入，只靠內需維持。就像日本的經濟，迷失30年，經濟差已形成習慣，所以節吃省用成為日本人的生活模式，要振興內需亦極不容易，加上政治因素令貨幣長期維持高水平，想要有水流入也不容易。因此現今日本樓價，還是九十年代的一至兩成。
核心區域最先受惠
兩個鄰近的湖泊靠在一起，一滿一旱。日本首相安倍晉三以低貨幣及低姿態來換取水源流入，所以日本這兩、三年的核心區域，樓價都有不錯的升幅，像東京的銀座、南青山，大阪的難波、心齋橋等，其他地區受惠極微。我會形容每個城市的核心區域就是湖泊的最深水區，如果有水流入，第一時間受惠的地方，請記住這一點。中美最會玩弄貨幣戰爭，從而達到自己的政治目的或制裁效果。例子有台灣，在蔡英文總統上台後，中國收緊台灣旅遊的審批，旅行團體不容易辦得入台證，個人更不用說，當地的酒店旅館食肆商場一下子由其門如市變得水靜河飛，只是三幾個月內的事。南韓更加無厘頭，因為一個薩德導彈防禦系統，就出現限韓令，所有韓國產品以致韓劇電影一律封鎖，最近講述光州事件的《逆權司機》更被國內屏蔽。聽聞當地連免稅店都要關門大吉。雖然現時在日本樓市當中，大阪樓升得最好，但就太過依賴中國旅客，如果出現限日令怎辦？郭釗
http://fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171019/20187728
楊書健﹕通脹稍高 要看房託續租期
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GS(14)@2018-02-27 08:03:45【明報專訊】恒生指數在2月初的跌浪，一個星期之內下跌了3000點，是歷史上最大的單周跌幅，坊間已經將之命名為「黑色一星期」。以百分比計算，恒指一度下跌了10％，國指跌幅稍高於恒指。今次跌浪之前，中資股升幅顯著，因此跌幅較大亦算合理。不過在芸芸板塊中，房託的跌幅卻比較輕微。標準普爾的香港房託指數，在「黑色一星期」的跌幅只有5%。就算計及澳洲、日本、以及新加的GPR/APREA亞太區房託指數，跌幅亦是約5%。當然，單周升跌並不等於長期走勢，但是房託該星期的表現，卻似乎印證了長期投資房託的智慧。
新能源興起 高薪未必引發通脹
房託始終是股票，短期升跌的方面的確很容易受大巿波動所影響。「黑色一星期」的觸發點是美國時薪增長高於預期，令巿場擔心出現高通脹，繼而加快聯儲局的加息速度，降低所有資產的估值。不過，這個邏輯並非必然。例如新興能源逐漸成熟，高效能汽車已經令歐、美、日等地的燃油使用量連續幾年負增長或增幅緩和；在部分城巿，太陽能發電已經滿足了五分之一甚至更多的能源需求。人工智能開始取代白領工序，將紓緩勞工巿場的需求。換句話講，高時薪未必會引致高通脹。
而且，美國總統特朗普一方面減稅，一方面尋求投資1.7萬億美元到基建，將增加美國政府的負債，反映他幾十年來「高借貸、高增長」的營商哲學。這種理財哲學能否奏效、是否合適是另一個課題，但短中期之內，對他最有利的經濟環境應該是通脹稍高，利率略低，從而降低借貸的實際成本。
房託背後是收租地產，面對自己一套的基本面。在發達地區，商業地產的租金和通脹水平掛鈎。只要經濟環境仍然穩定，通脹愈高，則加租速度愈快，房託的淨收入和派息率亦會每年增加。在利率上升周期之中，假如加租升幅夠快，樓價反而會升，支持房託股價。自2001年日本通過房託法律之後，亞太區房託表現最好的幾年，正是2003至2007年之間的加息期。那幾年的每年總回報，平均達兩成以上。自1970年，在美國有正式的房託指數之後，一共有25年巿場處於加息期，當中有20年房託錄得正增長。因此，經濟榮華，通脹稍高，反而對房託有正面影響。
加息期房託多錄正增長
在加息期之中，個別房託的吸引力在於它的加租速度。部分資產，例如物流物業，行規傾向使用長期租約，巿場租金升幅再高，對租金收入的影響還是有限。酒店則處於光譜的另一端，租約以日計算，因此對租金反應比較敏感。諸如商場和寫字樓等資產，則在乎每一件資產的管理層取態如何。分析師研究房託或收租股時，都會關注「平均租約到期日」（WALE，Weighted Average Lease Expiry）。加租期之中，投資組合應縮短WALE，以盡量增加租金收入。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1372&issue=20180226