立論：內房股年尾有得炒
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GS(14)@2016-08-17 07:56:59國務院總理李克強周二晚宣佈落實《深港通實施方案》，預期正式通車日期為今年12月。由於事前相關安排已於市場廣泛流傳，亦得到傳媒廣泛報道，不排除周三開市後，市場或出現借好消息出貨的現象。有意入市的投資者，宜待市場出現調整時分段吸納。
券商股或現回吐
日前《信報》引述市場消息表示，在國務院宣佈深港通的同時，滬港通將同步不設累計投資配額上限，而「港股通」可投資的股份數量，亦將由原來的大及中市值股份，擴闊至恒生小型股指數成份股。有關新的安排，將大幅提高投資者跨境買賣對方股份的靈活性，有利雙方的金融中介人拓展業務跨境業務，而當中最直接受惠的股份，相信是港交所（388）。不過，多隻本港上市的證券商，其股價已於消息獲證實前大幅上升，有關的炒作，或將於消息公佈後，引發一場獲利回吐。港交所由於之前升幅並不顯著，而且其股份市場流通量充足，預期沽盤應不難被市場內的買盤所消化。市場流通量較差的中小型證券行，或將出現較深的獲利回吐。然而以滬港通的市場行為分析，深港通在12月正式通車之前，市場或將有另一輪的投機炒作。雖然在過去一個星期，市場因為流傳深港通即將通車，交投較今年上半年大部份時間暢旺，每日成交上升至較為正常的800多億元水平。然而，與去年港股大時代的高峯期相比，每日成交金額近3,000億元不可同日而語。股市的成交金額是衡量股市是否存在泡沫最客觀的指標。以目前港股的成交金額計算，本欄傾向相信港股於現水平仍未至於出現泡沫，只是近年港股長期處於上落市，任何具意義的升浪，往往慣性地引發短線投資者的獲利回吐。因為那些較長線的投資者，除非買中了極少數盈利及估值持續上升的股份，否則若不能及時在升市高峯期獲利回吐，及後的賬面利潤往往見財化水。現時距離12月深港通通車尚有四個月，部份沒有耐性的投資者或會在途中暫時離場。然而由於有深港通的憧憬，以及最近中港兩地宏觀數據稍見改善的基本因素支持，今次港股的調整未必會很深。雖說調整未必很深，但是最近一輪帶動大市上升的本港地產股、房地產信託以及大型公用及增長股，其估值已升至一個頗高的水平，相關股份或未必能在下一輪的上升周期中，繼續帶領大市上升。假如本欄對今年先低後高的預測最終證實生效的話，今年底前的升浪很有機會由一些投機味道較濃的中小型股份帶動。當中可能較能吸引市場注意的，應該是樓市處於歷史高位，而股價處於估值底部的多隻內房股。林少陽以立投資董事總經理本欄逢周三刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160817/19739131
二線城市樓價飈 內房股接力炒 廈門合肥連佔5個月首兩位
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GS(14)@2016-08-19 06:14:38【明報專訊】內地公布7月份70大中城市樓價顯示，雖然按月計樓價上升城市數目減少，升幅亦收窄，但二線城市升幅仍凌厲，刺激內房昨日再炒上，多隻內房股再創52周新高。有內地學者認為，要有效壓抑地產泡沫，須從稅收及信貸着手打擊投機炒賣。
明報記者 陳子凌
受惠7月數據顯示內地樓價未見下挫，昨日內房股做好，包括SOHO中國（0410）、融創（1918）、碧桂園（2007）等（見表1）股價創52周新高，升幅由4%至8%不等。雖然據國家統計局公布，7月份70大中城市樓價指數，按月上升城市有51個，較6月減少4個；持平有3個，較6月減少2個；樓價下降的城市有16個，較6月增加6個，但是7月份按月升幅收窄的城市有16個，較6月的33個減逾一半，且收窄幅度較大的主要是一線和少數樓市火熱的二線城市。
而7月份中，升幅最高頭10個城市仍全屬二線城市，以廈門及合肥為首，而四大一線城市亦緊隨其後（見表2）。事實上，自從3月份一線城市收緊樓市措施後，以廈門、合肥、南京為代表的二線城市樓價接力炒上，尤其是廈門和合肥，自今年3月以來一直佔據按月升幅頭兩位。
學者：重施限購故技 成效微
就內地樓市方興未艾，官媒新華社前日亦撰文認為，合肥、南京等地重啟限購限貸，有望為當地過於火爆的市場降溫，但地王頻出，地價樓價過快上漲將增加資產泡沫風險，地方政府有責任繼續加強樓市調控。
青島大學經濟學院教授易憲容表示，雖然最近廈門、合肥、南京這些二線城市已推出調控措施，但只不過是沿用限購等手段，而這些故技已證明對壓抑地產泡沫效果輕微。他重申，政府應該以稅收政策去控制投資需求，並通過信貸政策遏制投機炒作，否則投機不減，樓價只會繼續上升。
惠譽：地價下跌風險高
另外，就樓市火熱對內房的影響，國際評級機構惠譽表示，雖然內房上半年銷售表現強勁，但不足以令信貸評級展望調升，因認為銷情中長期未能持續。
惠譽估計，地產商為保持一定數量的可售貨源，未來可能減慢推盤步伐，導致銷售增長放緩甚至下跌；若發展商選擇加快補充土儲，則會導致槓桿上升及盈利受壓。至於地價，惠譽認為中央政府推地態度相對克制，加上部分一二線城市地價已超出鄰近新盤的銷售均價，反映地價有較大下跌風險。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0235&issue=20160819
李克強明言調控 內房股受壓
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GS(14)@2016-10-12 07:44:05【明報專訊】內地多個城市重啟限購見效，國務院總理李克強昨日表態，指正在強化地方政府的主體責任，因城因地施策，採取有效措施促進房地產市場穩定；另傳內地將限制投資資金炒作房地產市場，內房板塊普遍受壓，中海外（0688）和潤地（1109）分別跌4.2%和3.9%，包攬藍籌股跌幅二、三位。
京滬黃金周一手樓成交挫
國慶假期間推出樓市新政的一些熱點城市，成交呈現降溫。根據內地房地產研究機構克而瑞的數據，10月1日至7日南京和廈門成交量分別按年下跌40%和85%（見表），武漢則和去年持平；原本就限購措施最嚴的上海和北京，7天的成交量分別按年跌39%和38%。
李克強昨日於澳門表示，針對當前樓市一些分化形勢，正在強化地方政府的主題責任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，而且要採取有效的措施，符合國情、城市特點的措施來促進房地產市場穩定健康發展。另據彭博引述消息人士報道，人民銀行、中銀監和中證監正研究進一步限制投資資金流入房地產市場和土地市場。
分析：今年透支需求 明年銷情難樂觀
昨日內房公布銷情理想，亦無助股價。新城發展（1030）和龍光地產（3380）首9個月合約銷售按年分別增1.26倍和63%，股價則跌6%和3.8%；中駿置業（1966）首9個月合同銷售額為164.94億元人民幣，超額完成全年目標，股價卻跌2.7%。
星展唯高達研究部主管吳淑燕表示，每次政策風向轉變，反應最大的不是樓市成交量和房價，而是股價，市場是次反應和2009年及2012年調控時如出一轍。各地收緊政策後，預計第四季成交量都會下降，屆時市場將大造文章，加上今年購房需求透支，明年銷售並不樂觀，料內房股股價持續疲弱。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4674&issue=20161012
中央擬進一步收緊信貸遏炒風 調控勢加碼 內房股挫
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GS(14)@2016-10-12 07:49:25■內地樓市前景添陰霾。 資料圖片
【本報訊】內地樓市黃金周慘變調控周，外電引述消息人士指，人行及中證監計劃出手進一步限制投資資金流入樓市「炒樓」，以及防止資金炒地。有分析員指，監管已早由規管境內融資，擴闊至境外發債，要求發外債亦要備案，變相境內、外均收緊信貸，內地樓市已明顯響起轉勢訊號。記者：方楚茵
內房股昨日股價全線下挫，跌幅介乎2%至5%不等。過往數月，來自內地官方及官媒嚴控樓市泡沫的聲音不絕。有基金經理指房地產對資金周轉需求特別大，收緊信貸「是勒緊大家喉嚨」，由今年「3月第一輪（調控）後銷量都已經縮咗，今次睇樓價都要跌」，轉勢訊號已經響起。內地收水早有迹可尋，翻查紀錄，發改委去年9月公佈，稱聲推出創新外債管理方式，「取消企業發行外債的額度審批」，但通過企業發行外債備案登記及提交訊息，整體上實施對境外貸規模的監督管理，意在了解資金流向，確保負債率、償債率等減低違約風險。
房企發外債受限制
該名分析員坦言，近期限貸已令到買樓客不能做資金槓桿，規管境外債更是「美其名、溫和啲叫報備」，但實際是「管過界」，即使「公司喺香港上市，國內發債你有權唔批，但而家發美元債、賣畀鬼佬都要管喎，本身商業行為做咩要通知你」。近期多間房企如碧桂園（2007）、寶龍地產（1238）等成功發美元債都是較早已備案，現時房企若要發境外債，仍要「先去北京同佢開會，再解釋用途」，若「話畀佢聽攞嚟買地，一定唔批，會勸退你」。就在2015年12月，發改委曾再出指引，表明企業境外發債若未按規定做事前備案登記，以及惡意申報外債規模、提供虛假訊息企業、承銷商等，發改委將有「不良信用紀錄」，列入「誠信黑名單」，與其他部門會聯合懲戒。
打擊房企資金回籠
內地三管齊下，藉調控壓抑炒風，打擊房企資金回籠，加上境內外箝制融資，有別於以往樓市「穩經濟」的風向。分析指「若一塊地未賣，你估佢會唔會咁做？」但現在「有儍人拍咗好多地王，樓價又升，政府都收夠籌」，才會出大招壓市。在去年至今各地頻出「地王」，但在新政下打擊流動性導致地價回落，房企齊齊損手。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161012/19798127
大摩唱好 資金追捧內房股
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GS(14)@2017-02-09 23:36:03【明報專訊】昨日港股成交復旺，內房股是資金追捧板塊之一。大摩報告唱好之下，昨日內房股全線上揚，升幅介乎3%至10%。
富力碧桂園升近一成
受到大行唱好，昨日資金轉追內房股，富力地產（2777）及碧桂園（2007）有近一成升幅，為表現最佳內房；潤地（1109）升近7%為升幅最大藍籌股，中海外（0688）升5.2%，兩隻藍籌貢獻恒指25點。另外，世茂（0813）、龍湖（0960）及融創（1918）也有逾7%升幅。至於昨日公布1月份合約物業銷售額按年跌52.38%至7.91億元人民幣的瑞房（0272），亦升5.59%。
大摩早前報告稱，內地2015年至2016年地方政府批出土地量觸及2009年以來新低，並低於2011年至2013年平均數的50%，支持內房商單位平均售價及土地儲備價值，把行業看法升至「吸引」。
該行又稱，2015年至2016年施工量較2011年至2013年低30%，意味2017年物業供應有限，預料今年現樓銷量將跌5%，但平均售價將升3%，預計今明兩年內房股利潤率、盈利及派息均會上升，因為內房商普遍維持穩定派息政策。
張智威：3月兩會後或有新調控
信誠聯席董事張智威表示，由於中央仍未推出新的內房調控政策，或要到3月兩會後才有動作，加上部分內房股估值低，吸引資金先炒一轉。他又稱，內地穩經濟仍需要內需及內房帶動，調控措施未必太辣，仍看好內房股前景。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5037&issue=20170209
國策透視：北京樓市加辣利內房股
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GS(14)@2017-03-22 00:30:36為壓抑樓價，北京市政府3月17日宣佈樓市再加辣，二套房最低首付加到六成，殺手鐧是實施「認房又認貸」，即不管現時是否有樓，只要曾做過按揭，再買新樓都當是買二套房。此招一出，意味業主想賣舊樓換新樓，都需要畀六成首期。北京樓市將進入冰河時期，因為整個二手樓市場將幾乎停頓。但對內房股而言並非世界末日，甚至可能有幫助。去年底上海、深圳已推出「認房又認貸」，當地樓價並沒有大冧，但成交大為萎縮。以北京而言，對內房影響更加小。去年北京二手樓成交佔整體樓市成交逾七成，比例全國最高。另外，由於市區高度開發，在五環以內幾乎沒有新盤。市區樓市交易停頓，對內房幾乎沒有影響。在新政策下，北京業主如果想細屋換大屋，賣咗市區樓後，再去沒有限購的周邊城市例如廊坊、大興買樓是唯一選擇，該處正是多家內房股新盤的雲集之地。目前北京總人口2,172萬人，已接近人口上限2,300萬人；而上海總人口為2,419萬人，距離當局所定的人口上限2,500萬人不足100萬。整個政策的出發點之一，其實是想趕人走，逼更多人外遷。另外，減少三四線城市的樓市庫存，是中央經濟會議和人大政府工作報告所定目標，當局千方百計配合，趕一線城市市區的業主走，只是其中一個辦法。目前一線城市市區極少新盤供應，新政策將來自市區二手樓的購買力向周邊城市的新盤釋放，對內房反而是利好。黃尹華
http://fb.com/decodepolicy本欄逢周一、二、四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170320/19963809
官媒放風調控 內房股挫
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GS(14)@2017-03-22 00:45:48【本報訊】上周北京、廣州先後為調控加辣，連同長沙、鄭州等地，20天內共17城市出台樓市調控新政。官媒《人民日報》昨更以「分類調控不動搖」為題，表明房地產平穩發展是「紅線」，要「房住不炒」為本，各地要建立調控自動響應機制。
不容一二線樓市反彈
人行旗下的《金融時報》則發表〈警惕樓市「高燒」隱藏的風險〉文章，指部份城市樓市高燒不退，甚至朝着泡沫化方向演變。新華社則引述意見指「政策面不會給核心一二線城市的樓市反彈的機會」。受調控升級影響，內房股昨全面受壓，當中萬科（2202）最傷跌3.8%，保利（119）、恒大（3333）、碧桂園（2007）及合景泰富（1813）全跌2.6%。瑞銀中國首席策略分析師高挺指，今年1至2月新開工和銷售增長雖較去年有反彈，但政策上政府仍然強調分類調控、因城施策，該行指仍不能確定「因城施策」是否既能推動三、四線城市去庫存，同時又能抑制一、二線城市房價上漲；而近期內房企業反彈之勢能否延續，則取決於未來房貸政策，惟目前尚待觀察，而中期來看，房地產走勢面臨不確定性，或為下半年經濟增長帶來下行風險。交銀報告則指出，一、二線城市或出現更多調控措施，投資者或續轉向三、四線城市，料雅居樂（3383）、保利及寶龍（1238）可受惠於政策差異化。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170321/19964830
本月22市調控 內房股反熱炒 分析﹕中央愈壓 反映樓市愈旺
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GS(14)@2017-03-26 15:04:24【明報專訊】內地樓市進入新一輪「調控期」，據本報統計，本月至今已有22個城市接連加強限購限貸措施，不僅一二線城市，甚至多個三四線城市也加入調控行列。不過內房股卻愈壓愈升，今年以來多隻股份屢創新高。有分析認為，調控措施對樓市並不會造成重大衝擊，且政府愈調控，正正表明內地樓市暢旺，反而吸引資金追捧內房股。
明報記者 武君
北京本月中開始執行「認房認貸」，即使首套房結清貸款，再買都要按照第二套房計算，意味首期由原來30%上升至60%。前日北京再次堵塞漏洞，規定離婚一年內人士，即使名義上是買首套房，也要按照二套房政策實行，阻截盤算假離婚享受首套房優惠的人。廣州調控亦加碼，本市戶籍單身人士限購一套，非本市戶籍繳納社保要求從3年上升至5年。
限購由一線城蔓延周邊衛星城
一線城市嚴格控制，令購買需求外溢至周邊城市，例如廣州限購後，買家將目光轉向佛山，令當地成交量驟升，導致佛山政府前日不得不連夜升級限購令，非本市戶籍家庭由原本可購買兩套房改為限購一套。
北京限購升級後，環北京的河北保定、廊坊等三線城市樓市出現升溫迹象，當地亦緊隨北京出台政策限制外地人購房。3月1日至今，已經有22個城市出台或加碼限購，其中三四線城市佔9個。
內地禁購令頻出，內房股反而愈升愈有，多隻股份過去1個月屢創新高，即使在調控密集出台的幾周，仍有上升動力。雅居樂（3383）、碧桂園（2007）、融創中國（1918）年初迄今各升84%、64%和53%（見表1），連一向四平八穩的華潤置地（1109）亦升29%。恒指及國指期內升幅均約一成，意味內房股遠遠跑贏大市。
瑞銀﹕派息銷售目標提高 刺激股價
瑞銀中國香港地產研究主管李智穎表示，內房股價節節攀升，最直接的因素是今年派息較高，加上2017年銷售目標提升了不少，反映即使在調控下，管理層也對今年市况樂觀。至於內房會否趁價高而配股集資，她認為視乎不同大股東而言，一些認為目前的價格仍然被低估，就不會考慮，另一方面近期香港的高息美元債需求非常強勁，沒有需要選擇配股。
克而瑞﹕調控成常態 難阻內房升勢
克而瑞研究中心研究總監洪聖奇表示，內地樓市調控成常態，和內房股升跌關聯已經不大，且近期調控並不具有長期和毀滅性，只是因為在中央要求防止樓市過熱的壓力下，地方政府用來表明態度。「政府愈調控，就是告訴你市場其實很好」，因此部分資金持續追入內房股。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5703&issue=20170326
內房股炒上 恒大市值破1,500億
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GS(14)@2017-05-26 23:53:34【本報訊】深圳控股（604）公佈，以54.2億元（人民幣，下同，約61億港元）向中國恒大（3333）旗下恒大地產轉讓三水地產、三水酒店、鵬基資產管理權益及股東供權利息。接貨的恒大昨走勢繼續強勁，繼周三股價單日升逾17%，昨早市曾高見12.46元，再升6.9%，午後升幅收窄，收升2.4%報11.94元。連升數日後，恒大目前市值破1,500億元，一眾內房股昨亦借勢炒上。
大摩報告唱好恒大
恒大近日獲大摩報告支持，大摩更首次給予恒大「增持」評級，目標價12元。因恒大在三月業績會公佈將在年底前償還70%的永續債，意味年底淨負債比率或由去年的432%大降至237%，令過去幾年被永續債蠶食的利潤回升，料2016年至2019年利潤年複合增長率為56%。加上恒大正進行A股借殼上市，可能獲得高於港股1倍的估值。A股公司正引入第二輪策略投資者，涉資高達300億元，若成功，對其估值有進一步推動作用。深控指集團一直重點推進三、四線城市項目的處置，料出售事項錄得29.12億元稅後淨收益，所得款項將用於一般企業用途。交易完成後，上述子公司將不再為深圳控股附屬。據公告，恒大地產旗下的恒大廣東將收購三水地產及三水酒店，恒大將以現金支付。恒大地產旗下的恒大南京則收購鵬基資產管理，同以現金支付。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170526/20034129
大媽掃內房股恒大飆近一成
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GS(14)@2017-07-05 03:37:02【本報訊】恒指勉強撐起七月開門紅，資金輪流炒且有揀大股棄細股之勢，令港股出現冰火兩重天。在大媽青睞及憧憬銷售數據持續報捷下，內房股昨再起錨，綠城（3900）及奧園（3883）狂飆15%，恒大（3333）大漲9%，市值再突破2,000億元。分析指內房股中期業績可期，8月前或持續強勢；相反，捲入細價股股災風眼的「50隻黑股」跌勢未完，成安（8352）及中國集成（1027）昨再狂瀉逾兩成，後者更跌至一仙的最低價，亦一直乏人問津，更爆出大股東減持股份，或令細價股再添陰霾，跌勢恐有餘未盡。記者：方楚茵 林靜
內地調控趨嚴厲冷卻樓價，但內房股繼續炒作。憧憬六月份及半年銷售數據持續強勁，北水持續流入內房股，深、滬兩市的港股通成交中，大、中型內房股包括融創（1918）、綠城、恒大、碧桂園（2007）及萬科（2202）紛紛上榜，刺激綠城破頂升15%、恒大升9%、雅居樂（3383）升8.5%。上市房企向來於月初公佈正式單月銷售數據，惟多家中國房地產諮詢機構已率先公佈銷售預測，當中易居中國旗下的克而瑞（CRIC）周末公佈上半年銷售排名，碧桂園以2,842.2億元（人民幣．下同）成為龍頭，其次為萬科及恒大，銷售額分別達2,727.5億元及2,409.7億元。
■憧憬銷售報喜，內房股獲北水掃起。 資料圖片
憧憬銷售持續強勁
按全年目標計算，多數房企已完成全年目標至少五成，平均完成率達59%。當中龍湖（960）更完成全年目標1,100億元的84%，旭輝（884）完成650億元的73%，碧桂園完成4,000億元的71%。中國指數研究院亦公佈，碧桂園、萬科及恒大成為上半年銷售三甲。北水追捧下，恒大、雅居樂股價率先起錨。恒大昨收市後公佈6月份合約銷售611.2億元，按年升95%，上半年累計合約銷售額約2,440.9億元，按年升72%。集團同時公佈已完成全部永續債贖回工作，共計1,129.4億元。雅居樂6月份合約銷售額79.3億元，按年升16.8%，上半年合約銷售額為403.9億元，按年升42%。
格隆匯炒起龍光地產
細價內房股方面，近期獲內地券商唱好之餘，在內地港股評論網站「格隆匯」一篇有關龍光地產的文章再被翻炒，昨股價亦急升9.5%。興業僑豐房地產分析員何志忠估計，資金主要憧憬內房股6月份及上半年銷售數據持續向好，臨近八月業績期增強對企業盈利信心。連同近期只有零星調控動作「無消息是好消息」的情況下，造成板塊強勢。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170704/20078231
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