http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100280246&time=2011-07-16&cl=115&page=all
「這可能是我們今年最後一個房地產信託項目。」華潤信託一名理財經理向客戶介紹一款地產信託產品。「年化淨收益率大概12%-13%。」她說，今年這種收益率的產品已經不多了，「房地產信託要暫時停一停」。
這是繼5月中旬銀監會要求控制規模之後，房地產信託再呈收緊跡象。市場上，「喊停」與「闢謠」交替出現，牽動這個「朝陽行業」敏感的神經。
絕大多數從業者心知肚明，所謂的「喊停」，只是對房地產信託中「假股權、真貸款」項目的禁止。這也是數年來，銀監會一直執守的監管思路之一，早 已有明文限制，只是此前監管效果不大。但這次監管當局祭出行政手段。一方面通過非文本通知的暗示，將相關業務暫停；另一方面則宣示審批權，要求今後信託公 司凡涉及房地產相關業務，都要到銀監部門逐筆審批。
「由事後報備到事前審批，這意味著銀監會有意用審批權卡住我們。」一名大型信託公司高管表示。
叫停「假股權，真貸款」
幾乎隔三差五，房地產信託就會傳出「叫停」的消息。「這次停發是打電話通知的，只有進入發行階段的產品不停，不知道停到什麼時候。」一名大型信託公司的高管對財新《新世紀》記者說。
監管部門的行動並不令人意外。國家統計局數據顯示，2011年一季度，中國地產業固定資產投資額10473億元，同比增長約31%，未見頹勢。 這主要來自信託。央行數據顯示，同期新增房地產開發貸款餘額同比增長17.0%，增勢回落；但房地產信託卻漲勢兇猛，來自諾亞財富的數據顯示，2011年 一季度房地產信託新增463.9億元，而2010年同期僅152.3億元，同比增長3倍。
在不少信託公司，地產信託已佔半壁江山。一名房地產股權投資機構高管指出，無論是銀行、信託、還是客戶，中長期看好地產是有共識的，但這不符合 宏觀調控的方向。「銀行在收，我們在放，還放這麼多，幫開發商助長房價提高。」上述高管說，「銀監會的目的很明確，讓一部分小房地產商死掉。這次『喊停』 是動真格。」
然而，地產信託並沒有真的被「停掉」。用益信託工作室的數據顯示，7月4日-10日，共有22款集合信託產品發行，有10款投資地產，擬募集資金22.2億元，仍佔總發行規模的71.06%。
顯然，對於監管部門的意圖，業內有不同理解。另一家大型信託公司的高管告訴財新《新世紀》記者，「並沒有全部叫停，只是發行的地產信託產品必須 符合銀監會之前的規定。」前述房地產股權投資機構的高管則更為直接地點出監管界限：「不管是股權還是收益權的形式，所有被認定為『假股權、真貸款』的地產 信託業務都被叫停了。」
魔道博弈
近幾年來，銀監會對房地產信託的監管方向一直指向「假股權、真貸款」，卻難以阻擋其上升之勢。
房地產信託最初是以放貸方式出現，信託並不持有房地產項目的股權。不過，信託貸款附帶條件較多，不受開發商歡迎。此後，房地產信託演變為「股 權+溢價回購」模式，即由信託計劃入股房地產項目公司，並約定一定期限後由開發商溢價回購，以股權投資為表象，通過回購安排實現貸款輸血功能。
這種模式，很快在2009年被銀監會發文叫停，視同信託貸款。隨後，房地產信託再度創新，推出「優先、劣後結構化模式」。目前，這成為信託公司的主流產品，已廣泛應用到房地產領域。
這種模式下，信託計劃被分為優先級和劣後級，前者由普通投資者購買，後者由開發商購買，普通投資者享有固定收益，優先分配項目公司的利潤和資產，而開發商享有浮動收益。
表面上，這是讓投資者享有地產項目股權及相應收益。但一名房地產公司財務總監告訴財新《新世紀》記者，結構化模式旨在保護信託投資者利益，卻仍 未杜絕「假股權、真債權」。如信託和開發商做工商股權變更時，往往會簽訂一個回購協議，允許開發商日後採取溢價回購方式，重獲投資者的股權或收益權。「表 面上是投資股權或收益權，實際上不是同股同權。」這位財務總監說。
早在2010年2月，銀監會也已出手控制。比如明確發文規定，其優先和劣後受益權配比比例不得高於3︰1。因資金槓桿率降低，一些「結構化」信 託產品除購買股權外，還受讓項目公司債權。2010年12月，銀監會明文要求對以受讓債權等方式變相提供貸款的情況，要按實質重於形式的原則甄別。
監管機構和信託公司這種「貓和老鼠」的遊戲背後，是監管要求和行業現實的巨大錯位。對於地產信託產品，銀監會要求明確是「真貸款」或「真股權」。但對於信託公司，恰恰兩面都「真」不起來。
若真貸款，房地產開發項目必須滿足「四證」（即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證）齊全、開發商或 其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。同時信託資金也不得發放土地儲備貸款。前述地產股權投資機構高管坦言，「開發商做信託項 目，往往是四證不齊、自有資金不夠30%的情況。」因為如果四證齊全、自有資金滿足條件，「開發商就直接找銀行貸款了」。
若真股權，則必須做到同股同權。但上述投資機構高管指出，「開發商不可能捨得讓信託投資人分享股權帶來的收益，因為他只是臨時缺錢借一筆錢罷了。」一名大型信託公司高管亦承認，雖然行業裡主要是股權信託為主，但「實質上就是貸款，所以被停掉」。
對此，一名開發商的財務總監也坦言，地產信託產品要做到真正意義的同股同權不現實。如若同股同權，開發商更傾向找戰略投資者，否則，與信託「一旦意見不一樣，會導致項目癱瘓」。此外，普通投資者往往不願買一個看不見的權益，而寧願選擇這種「假股權、真貸款」。
「地產信託歷史上，如果按照銀監會的標準來做，開發商都不太可能做信託產品。」這名財務總監明確指出。在這種情況下，銀監會的監管思路就是提高資本約束，以及儘可能要求控股。
拐點信號
但監管與時下的房地產調控結合或將逼出地產信託業務的拐點。
「地產信託的拐點將出現在未來某個時候監管部門開始對『假股權、真融資』和債權融資真正一視同仁。」諾亞財富的一份報告曾指出。
由於監管部門窗口指導的隨意性，信託公司早已習以為常，並應對有方。「從來都是模模糊糊。這更像是一種消息市，而不是政策市。」上述投資機構高 管說，因此，信託公司在每次「喊停」後，往往暫停三五個月，稍後又悄悄做一單試試。「以前發行信託只是向當地銀監局備案即可，而信託公司與當地銀監局畢竟 好溝通。」
不過，這一次究竟何時能重啟原來業務，信託公司心裡也沒底。就在此時，平安信託的一份「真股權」的房地產信託面世，無疑是一種清晰的信號。
6月28日，平安信託推出「平安財富•安城1號房地產基金集合資金信託計劃」，據平安信託的客戶經理說法，「這是一款真正的股權投資。」他說，「談了很久，開發商才同意。」
這個項目的開發商是綠城，融資規模約8.6億元，客戶年化收益率高達25%。「25%的收益率只是我們平安信託的保守估計。」這名客戶經理說， 「這是位於溫州的豪宅樓盤，樓板價10796元/平方米，加上建安成本，總成本約17000元/平方米。而綠城對售價的估計是，高層4萬元/平方米，別墅 是7萬元/平方米。總投資回報至少在1倍以上。」
據瞭解，綠城已支付地價30多億元，置換25%的股權。這種合作，雖然綠城必須讓出股權收益，但好處顯而易見。「半年下來，通過與第三方合作，就可以四證齊全。資金運用效率非常高，綠城這30億元，可以撬動100億元的項目，可以滾動拿地開發。」
「虧錢的買賣，開發商不會做。」這名客戶經理說，「兩三年後，如限購取消，房價反彈會很恐怖。即使房價下跌20%，也在我們預留空間內。」
從「假股權」到「真股權」的出現，正符合一名大型信託公司高管的想像，「現在開發商就是在博弈，在等，只有扛不下去，他們才會願意接受這種真股權的形式。」
隨著生存空間的被壓縮，除了真正的股權融資外，信託業也開始摸索房地產基金模式。「我們現在在和信託公司談基金的合作方式，我們來當合夥人，發行基金。這種合作，信託公司就是提供大客戶的資源，收取財務顧問費即可。」上述投資機構高管說。
這種轉型也有一定的侷限性。他指出， 投資人投資信託可免除個人所得稅，但如果投資基金就要交，「如此，融資成本要上升2.5%」。不過，這當在開發商承受範圍之內。寶龍地產資本管理中心總經理尤曉笛告訴財新《新世紀》記者，開發商也在關注新的信託產品。
http://www.capitalweek.com.cn/article_10861.html
【《證券市場週刊》記者 王金】房地產調控歷時一年半，房價拐點開始顯現，然而在五次加息、取消七折利率的基礎上，購房成本不降反升。開發商的暴利時代終結了，暴利轉移到了銀行。總之，目前看來，離「還利於民」更加遙遠。
萬科再現房價拐點
國家統計局日前發佈6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，這些城市中新房價格環比下降的有12個，包括天津、南京、三亞、成都、廈門等。 持平的有14個，包括北京、杭州、合肥、無錫等。其中，上海、廣州、深圳等一線城市房價成交量持續萎縮，成交價雖有小幅上漲，但環比漲幅沒有超過 0.2%。二手住宅價格環比下降的城市有19個，包括北京、天津、南京、三亞、重慶等，持平的城市有12個，包括深圳、杭州、長沙、青島等。其中，北京、 上海、廣州、深圳等一線城市二手房價格企穩乃至回落的跡象更為明顯。
國家統計局新聞發言人盛來運表示，房地產調控已經初見效果，大多數一線城市房價環比下降或漲幅收窄，隨著下半年限購範圍的擴大和保障房的大量入市，一線城市的房地產調控效果會更加明顯。
本刊5月13日發表的《房價拐點臨近》已闡述過，在房地產調控這場持久戰中，力量的對比瞬息萬變。只要中央政府的決心不變，開發商的實力將被不斷消 耗。以目前的情形分析，如果流動性持續全面收緊，導致外部融資切斷，需求真實萎縮，旺銷窗口遲遲打不開，存貨又不斷堆積，那麼開發商真的要歇菜了，降價拐 點即將來臨。
而且，如果名義房價停止上漲，CPI又保持在5%以上，那麼實際房價已經下降。
現在看來，名義房價的拐點正在顯現。
佈局全國的房企龍頭萬科（000002.SZ）一直以開盤首月去化率60%作為制定價格的標準。雖然自本輪調控以來，萬科從未提及「降價」，但在這 種根據市場行情浮動以保證快速周轉的定價機制下，我們可以看到：萬科2011年上半年累計實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，均價 11600元/平方米。而2010年全年，公司累計實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，均價12050元/平方米。上半年均價較 去年全年下降4%。可見萬科上半年的業績建立在以價換量的基礎上。近年來萬科銷售均價一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點論降價以來，萬科的第二 個價格拐點。
其他大型開發商、名樓盤打折的個案近幾個月層出不窮，不勝枚舉。
不少開發商在下半年結束觀望，重新制定價格策略。北京本地龍頭公司首開股份(600376.SH)董秘王怡表示，下半年將在提高去化速度的基礎上， 採取有競爭力的定價策略，比之前有一定幅度的下調，主要是隨行就市地制定價格。這也是開發商普遍採取的策略。據瞭解，目前首開股份開發的樓盤打折力度不 等。其中，中端產品打折力度較大，如7月8日開盤的首開常青藤均價24000元/平方米，1居減14萬元，2居減18萬元，3居減19萬元，複式減33萬 元，打折幅度超過10%。
可以預見，由於5月份的傳統地產旺季沒有如期出現，開發商對「金九銀十」不再抱有不切實際的希望，下半年大面積主動降價出逃的情況幾乎已成定局。
二手房市場的反應更為靈敏。統計局數據顯示，6月北京 90-144平米的兩居與144平米以上三居的價格指數都環比下降了0.1個百分點，上海144平米以上的三居價格指數也環比下降了0.1個百分點。同 樣，一些重點二線城市如南京、鄭州、福州等，其二手房價格指數也出現了下行趨勢。
房價降20% 購房成本方持平
房子降價固然大快人心，這是經過一年多的持續努力打下來的，是房地產調控政策的初步成果。然而，先別盲目樂觀，房子降價和購房成本下降是同一回事嗎？
假設一種情境，一位擁有北京戶口打算購買婚房的首次購房者，在東五環看中了一套標價200萬元的房子。在2010年4月調控之前，當時的首套房貸款政策是，首付最低兩成，貸款利率打7折，按揭基準利率執行2008年12月23日調整的五年期以上為5.94%。
按此標準貸款30年，需繳納首付40萬元，貸款總額160萬元，月供7785元，還款總額約280萬元。該房總成本約320萬元。
調控之後，最新的首套房貸款政策為，首付最低三成，貸款利率一般執行基準利率。經過2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4 月6日、7月7日五次加息，每次上調0.25個百分點，基準利率上調1.25個百分點。調整後五年以上按揭貸款基準利率7.05%。
按照北京市目前比較狠的折扣，如果上述房子降價10%達到180萬元，那麼貸款30年需繳納首付54萬元，貸款總額126萬元，月供8425元，還款總額約303萬元。該房總成本約357萬元(參見表)。
通過以上對比，可以清晰地看出，調控後100萬元的按揭貸款，利息成本較調控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上漲38%。
因而，歷時一年半之久的調控之後，即便在房價下調10%的情況下，仍不能覆蓋利息成本，反而帶來的是首付成本上漲35%，月供成本以及還款總額上漲8.2%，購房總成本上漲11.6%的驚人局面！
所不同的僅僅是，利潤由開發商轉移到銀行的錢袋子裡，而購房者需要承擔更高昂的購房成本。
另外，相當多的剛性需求者，購房權利還受到了限制！
上述例子雖然是情景假設，然而由於利率政策各地差異不大，這個模型目前具有普適性。那麼，房價究竟要下調多少，首貸購房者的成本才能回到調控之前的水平呢？
答案是20%。
房價需要在調控前基礎上下降20%，首貸購房者的購房成本才和調控之前持平。只有房價下調30%，首貸購房者才能夠得到13%的優惠。如果房價未降，則購房成本上漲24%。
利潤向銀行轉移
如果房價不下降20%，那麼這之間的利潤差額全部轉移到銀行。
儘管四大國有銀行、民生銀行等部分銀行的信貸負責人對記者表示，在國家緊縮房地產貸款的窗口指導下，按揭貸款額度不多，發放困難，有的支行甚至出現階段性的停貸，但按揭貸款仍然總量巨大，且呈現較快增長。
央行報告顯示，上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末餘額同比增長49.6%，比上年末高6.5個百分點。
這筆近萬億的新增貸款是一塊肥肉。
回顧歷史可發現，2009年初的樓市小陽春是如何形成的？是在降息和優惠利率的推動下，相同額度按揭貸款的月供額分別下降了24.2%，多數城市的月供收入比下降到50%以內，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的購房能力實際上升了。
既然是執行差別化利率，為什麼不更徹底一點，保持首貸購房者的利率折扣，真正的還利於民？
如果上述購房者因此放棄了購房，選擇繼續租房，又將如何呢？
上半年北京、上海、深圳、廣州等全國多個重點城市的房屋租賃價格平均漲幅超過10%，新華社、央視紛紛報導。
據鏈家地產公佈的上半年北京住宅租金情況顯示，2011年上半年北京市套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。王府井等熱門商圈的房租上漲幅度達到40%。
上海市房地產經紀人行業協會數據顯示，上半年上海房屋租金上漲明顯，高檔住宅漲了6.4%，中檔14.4%，低檔8.8%。
據公開數據，廣州今年二季度漲幅近20%，部分區域一房難求，以至於租金漲幅達到近40%。
可見，上述購房者不但買房夢日漸飄渺，租房壓力也日益增大。
經過一年半的調控，開發商快活不下去了，地方政府土地收入減少了，老百姓買房租房的成本反而提高了，目前這是一盤多輸的棋局。以提高首貸門檻，剛性需求限購來控制成交量，打擊開發商，這樣換來的房價拐點是虛假的，相信也和調控的初衷相悖。
調控政策合理性盤點
房價不合理的原因歸根結底是房子不夠。根據這一思路，可以檢視調控政策的合理性。合理的政策，或是增加房子的數量，或是堵住房子多的那部分人不要買，甚至把手裡的房子吐出來。
通過收緊信貸等手段，把開發商弄死，讓大批資金撤出房地產業，能夠增加房子數量嗎？顯然不能。
通過限購，堵住了一部分投機需求，但也堵住了大量剛性需求，短期內由於購買人數減少導致房子供應量增多，屬於掩耳盜鈴，需求在未來總有爆發的一天。
通過差別化限貸，效果同上，堵住了一部分投機需求，也誤傷了剛性需求，而且付全款的人管不著。
通過提供保障房，可以增加房子的數量，但要防止在分配環節流入房子多的那部分人手裡，不能提供有效供給。
通過房產稅，提高房子持有成本，可以堵住投機需求，還可以讓多餘的房子進入出售和出租市場，增加房子數量。
總之，政策的合理性和實施難度成正比，這也意味著一場真正的變革勢在必行。
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從七年前身上只有九萬元的窮小 子，到如今擁有千萬房產的包租公，三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持，卻靠著持續不間斷的房市理財執行力，創造千萬資產。 撰文‧ 林心怡 夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙，假日，是上班族難得休閒放鬆的好時光，但今年三十四歲的黃柏鈞（化名），卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出，一切趕工，只為了能快點用漂亮的價格順利出租。 白天，黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族；下班後，他是熱愛看屋，名 下擁有四戶房子，市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞，每月租金收益早已超過本薪，七年來，看過的房子至少逾百間。 買 舊公寓 母親一度極力反對原來，之前住台南縣的黃柏鈞，七年前買下人生的第一間房子時，只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他，一心想要累積財富、享受生活，因此興起了購屋理財的念頭，經常利用中午休息時間去物色房子；決定購買之後，才帶著母親去看這戶老舊的公寓。 ﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼？你繳得起房貸嗎？有必要這麼衝動，急著買來當賠錢貨嗎？﹂黃柏鈞傳神地形容著，母子兩人甚至還為此，在房屋仲介面前大吵將近一小 時。 ﹁我當時的想法很單純，覺得那裡近成功大學、生活機能佳，雖然房子很破舊，但價格相對便宜，只要花巧思布置，提高分租租金，用租金繳房 貸不成問題，而且把錢存在房子裡，還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後，好不容易說服母親借他二十五萬元，並向好友情商借了六萬元，加上存款九萬元， 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費，買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元，剛好支付每月一萬一千元的房貸。 二 年後，黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售，順利獲利六十八萬元，再加上每月強迫儲蓄一萬五千元，扣掉分期還母親與友人的借款，黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。 ﹁其實，剛買房子的前三年，我的財務還滿吃緊的，買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來，在買第 一間房子的年底，黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後，以每月九千元回租給建設公司，再 轉租給南科的高階員工。 控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金，剛好可以打平月繳八千六百元的房貸，但頭期款的負擔，還是得一肩扛，當然要省吃儉用！﹂黃柏鈞笑著說，為了省錢， 他不敢買車，工作前五年，每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班，每月交通費不過六七四元，伙食費每餐平均不超過六十元。 另外，文筆不錯的 黃柏鈞，還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金，並出版過四本書，把賺來的錢用來買房子外，平常也勤閱房市理財相關資訊，跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是，為了節省開支，他還常常在書店裡一站數小時，詳閱房市理財相關書籍；他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書，認為最適合作為房市理財的入 門。 ﹁當然，買房子的頭期款籌措最不容易，除了借款，我也會找人合資。﹂比方說，黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子，八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓，經過他巧思整理，三間房間分租後，月租可收二萬元，扣掉每月房貸七三○○元，每月就有一萬二 千元的租金收益，投資報酬率將近一○％。 除了賺取租金收益，黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時，﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時，當台股 跌到四千點附近，我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子，半年後帶租約出售，不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。 以 屋養屋 嚴選投報率八％物件下手去年四月，黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝，自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費，再上網買便宜、有質感的家具布置後，改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。 更特別的是，這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝，還以﹁經營民宿﹂的手法，在部落格上介紹房間的擺設與風格， 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等，目的在於提高出租賣相，算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元，早已超過每月本薪的五萬元。 ﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單，就是用自住的角度看房子，用巧思布置房子，提高租金收益率，並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確，綜觀黃柏鈞手上的房屋物件， 都有幾項共同特色：鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正，及通風、採光佳的房子，且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。 另 外，黃柏鈞還強調，要精算每月房貸，並設定只買投報率八％以上的物件，才能達到﹁以屋養屋﹂，與創造年收百萬元的目標。 ﹁我不覺得買屋真有 這麼難，關鍵在於你有沒有做好計畫，並徹底執行！﹂黃柏鈞打趣地說，相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確，正確的房市理財觀念與紀律化的執行力，再透 過簡單的理財行動，就讓工作才七年的他，累積了意想不到的財富。 黃柏鈞（化名） 出生：1977 年 現職：公務員 學歷：台北藝術大學戲劇研究所 工作資歷：7年 省錢 心法 1.先住家裡省下租金。 2.不開車省交通費。 3.簡單飲食省下伙食費。 黃柏 鈞的投資心法 1.收入減掉儲蓄才等於開支。 2.兼差賺稿費補貼。 3.只挑租金收益率8％以上的房子創造收益。 黃 柏鈞的房市理財七招 房市獲利方程式 薪資月收入： 約5萬元 租 金收益： 6萬5000元 每月房貸總額： 3萬6300元 每 月總收入（本薪+業外－每月房貸總額）： 7萬8700元 年收入（本薪+租金+兼差）：約109萬（本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元） 房屋持有標的： 1間自住，3間收租 名下房產市值： 自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓（138萬元＋280萬元） 名下房產市值粗估 1238 萬元 1.用自住的角度篩選房子。 2.與仲介保持良好關係，掌握不錯房屋物件的訊息。 3.買學區附近的房子，賺 租金收益。 4.挑生活機能佳、交通方便的物件。 5.格局方正、通風與採光佳者。 6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝，且棟距合宜的物件。 7.用租金繳房貸，單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額，並自己花巧思布置提高出租賣相。 |
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http://hk.myblog.yahoo.com/iam-zhongji/article?mid=74
這個星期，我參加了世茂房地產（813.HK）2011年上半年的業績發布會，發現公司管理層對國內房地產市場未來一年的看法并不樂觀。
看來限購令和銀行收緊貸款（包括對發展商的房貸和對買家的住宅按揭）的措施，已經對房地產公司的銷售和現金流帶來不少的資金壓力。如果未來兩個月，所謂的「金九銀十」，還不能為發展商帶來良好的銷售成績，我恐怕降價速銷，會是她們的唯一出路。投資者必須留意這點。
世房由於看見中國政府對打擊房地產市場的決心，所以從年初開始已經採取措施，加強公司的財務實力，務求減低公司的凈負債率（管理層的目標是從現在的75%，減到今年年底的60%，明年再減到50%）。具體的措施包括：減少買地﹑加快推盤的速度和提高產品的素質等。
一言以蔽之，公司未來的日子，會偏向保守。過往一摘千金，大量圈地的情況，我相信短期內也不會出現，除非未來的銷售達到或超過公司的預期（公司今年的銷售目標是三百六十億元人民幣，首八個月已銷售二百億元，即未來四個月平均每月要銷售四十億元才能達標）。
我認為公司的方向正確，如果她能夠做到，我相信估值會有重估的機會，畢竟現價只有資產凈值的0.85倍。而她的2017年債券，息率更超過10%，看來投資者（包括我在內）對她的偏高負債率，還是有不少的戒心。
http://hk.myblog.yahoo.com/iam-zhongji/article?mid=76
我的愛股之一瑞安房地産（272.HK）上個星期公佈了一項關聯交易，我認為這項交易對小股東不太公平，大股東羅康瑞先生有趁火打劫之嫌。我認為公司的企業管治亮了紅燈。
瑞房擬向大股東羅先生購入上海瑞安廣場（甲級寫字樓，1997年建成）80%權益和上海朗廷酒店66.7%權益，總作價大概二十億零八千萬港元。公司將發行六億一千萬新股支付，每股約HK$3.4，占公司現有的股本約12%。
我認為這項交易不公平的地方在於以下幾點：
- 公司零六年上市的時候，羅先生沒有把上海瑞安廣場載入上市公司，原因是該物業是已建成的投資物業，跟瑞房做房地產開發的業務有一點不同性質，他覺得不太合適，為何現在他會覺得合適呢？
- 現有管理層不是說要加快公司的資產周轉率（asset turnover），為何現在出爾反爾，增加公司的投資物業和酒店資產？
- 過去幾年，上海的房地產市場價格大幅上漲，目前正處於行業周期的頂部。在中央政府的嚴厲打壓下，相信短期內，房價下調的壓力不少。大股東偏偏選這個時候把資產高價注入上市公司，我認為時機上對瑞房不利。
- 上海瑞安廣場的估值（三十七億五千港元）并不便宜。跟據她的2010年租金收入一億八千萬港元來算的話，其估值相當於租金回報率只有4.7%。而跟據她的建筑面積六萬五千八百平米來算的話，均價約每平米四萬七千萬人民幣。對於樓齡十四年的物業來說，我認為這個價錢不低。
- 上海朗廷酒店去年十月份才開業，今年第二季入住率只有54.6%。經過去年上海世博后，現在上海的酒店業已出現供過於求的現象，短期的前景一般。
- 就算這兩個資產的估值沒有被高估，以每股HK$3.4 發行新股給大股東，對現有小股東會產生攤薄的負面作用。道理很簡單，公司的帳面資產凈值明明是每股HK$5.93，為何要以HK$3.4（折讓43%）發 股給羅先生？我計算過，公司的每股資產凈值會被攤薄約5%。作為小股東的我，感覺就好像自己的錢包給小偷偷去一樣的不好受。
http://www.21cbh.com/HTML/2011-9-15/yMMDcyXzM2NDgyMQ.html
9月6日，記者以投資者身份來到成都市新都區龍橋鎮的成都家具產業園區，該園區家和家園家居商城（以下簡稱「家和家園」）銷售中心的導購小姐，熱情地鼓勵記者及時出手。她說：「我們將在9月17日正式開盤。」
直到兩個多月以前，這個項目還沒有辦理任何土地手續——雖然那時它已接近封頂。
建築封頂在先 土地出讓在後
根據家和家園的資料介紹，該項目佔地239畝，總建築面積40萬平方米，由多家行業組織和成都聚森置業有限公司共同打造，計劃投資近20億元。項目分為A區、B區和博覽中心等五個區域，主要以銷售家居、辦公家具等為主，全是專業商舖，產權40年。
售 樓小姐介紹：「頭3年我們採取返租的形式」。第一、二、三年的投資回報率依次是7.5%、8.5%、9.5%，3年總計回報達到25.5%。這一回報以購 房款優惠的形式，在房款總價裡一次性返回給購房者。返還之後，商舖的價格大約是一樓的每平米一萬元左右，二樓的七八千元左右。
據當地媒體 報導，該項目於去年9月進行奠基典禮，去年年底已修至三層（總計四層）。根據記者所掌握的材料，該項目先後於去年12月和今年3月，分別推出了一、二批次 「家和會」至尊會員vip卡，以預付租金的名義向購房者收取購房訂金。收取標準是，每平方米1000-1500元。
這些購房者，應當就是售樓小姐口中的「老客戶」。相關協議約定，「老客戶」在「該房屋具備出售條件且成都聚森置業優先公司確定將該房屋對外出手時……乙方享有該房屋的優先購買權」。
收取了多少訂金，該公司不願接受採訪。以目前該項目在售面積5萬平米計算，如果一半業已收取訂金，則收取資金應在2000萬元以上。
相關協議還稱該項目「已取得相應的建設批文及證照」，但實際上直到今年6月22日，該項目所在地塊方才掛牌出讓，被聚森公司競得。斯時該項目A棟5萬多平方米已經封頂。
家和家園是成都家居產業園的一部分。據公開資料，該園區總佔地面積達6平方公里，9000畝，號稱中國西部最大的家居產業集中發展區。建成後產值將達到上千億元。
據知情者反映，該園區內涉嫌土地違規使用的，不僅僅是家和家園一個項目。如果以開發商所宣傳的規劃面積測算，違規使用土地的總面積一度接近900畝左右。
其中，除了家和家園230畝土地，6
月23日前涉嫌無任何土地手續開建以外，還包括號稱佔地150畝總建築面積30萬平方米的愛登堡國際燈飾城項目，佔地200畝的力美家具材料商場，均在違規用地情況下開建。而佔地300畝的好迪家具材料市場，也涉嫌擅自改變土地性質，在工業用地上做起了商場。
不僅如此，這些項目還涉嫌違規公開招租或收取預定金，或像家和家園那樣銷售時承諾包租。
項目火速「合法」的背後
今年4月開始，成都家居產業園區管委會要求園區項目，未取得合法手續前不得繼續修建。而後來發生的事實表明，園區項目被火速「合法」。
首先是土地證。根據記者瞭解，家和家園直到今年6月22日才競得其上建築物幾近完工的該地塊。但令人奇怪的是，同一塊地早於去年12月曾在成都市國土局土地交易中心掛牌拍賣，但該局12月22日發佈公告稱，該地塊掛牌出讓「因故終止」。
知情人士透露，終止拍賣的原因是，該地塊出讓之時，有數家企業欲報名參拍，但被「相關人士勸退」。其中一家企業聲稱將向媒體曝光拍賣土地已修好建築，不符合公平原則等。在此壓力下，新都相關部門終止了該地塊的出讓。但這一說法由於新都方面均不願接受採訪，而無法核實。
值得注意的是，今年6月的這次拍賣，新都區規劃局針對該地塊的建設項目設計條件通知書（新都規條11085號）上，明確要求「用地內51166.8平方米的現狀建築應予以保留。」結果，此次僅有聚森一家企業參拍，最後以每畝56萬的價格，競得該宗52畝左右的商業用地。
該宗土地上的建築物，被估價7000萬元予以贖買。聚森公司因違規開建，被處以900萬元的罰款。這意味著聚森公司只要交清土地出讓金，以及900萬元的罰款外，再完成7000萬元的贖買價款的支付，就可以取得該項目的合法銷售權。
家和家園8月31日如願取得了預售許可證。但據記者調查，新都區地稅局，只收到了罰款900萬元，並沒有收到7000萬元的贖買款。而該區國土局不願意就此接受採訪。
6月22日才競得土地，8月31日即取得預售證，可謂神速。「再快怎麼也得150天」， 當地一位不願暴露姓名的房地產業人士對記者說。
有知情者反映，該項目取得的工程建設許可證，「公司拿到的只是個複印件，原件並沒有發給該公司」。記者向該區建設局相關負責人詢問什麼時間發的證，該負責人答覆：「你說什麼時候發的就是什麼時候發的。」
http://www.eeo.com.cn/2011/0917/211910.shtml
經濟觀察報 記者 周亞霖 張延龍 康怡 「遊戲規則完全改變了。」中坤集團主席黃怒波對本報說。
因為要去冰島巨資購地，他一時成為輿論焦點：他的助理說，三分鐘裡接了國內外數十家媒體的採訪電話。
黃怒波的帝國準備延伸到歐洲，冰島則是其下一步計劃。某種程度上，他算是先行者，2004年之後，他就開始遠離住宅開發，更多的投入度假和商業地產領域，當下，更多地產商願意做跟他類似的事情。
前述他所指的「改變」是：開發商暴利時代已經過去了。
確實如此，中國房地產商正陷入某種困境，長期關注房地產資金走向的研究人員稱，「大家都不願意再往裡面投錢了」，而去找其他的投資渠道。
現在，他們的主題詞是：旅遊景點、足球俱樂部、PE投資、網遊、礦業開發……其中，單礦業，就集中了近200億地產資金。
房地產業已為從事這個行業的人士所集體看空。極端的，已經有公司將「房地產開發」從經營範圍裡剝去。「市場完全成了行政化調控，很多開發商都在轉型，現在是個重大的時點。」黃怒波稱。
當然，對於這些相對管理粗放、利潤豐沛的「政商」色彩濃厚的運營體，他們的邏輯似乎有跡可循。陝西礦業主稱：「你買一塊地，跟買一個礦的道理是一樣的，需要『搞定』的人，也基本上是一樣的。至於專業性的差異，可以請專業的人員來解決。」
上述不願意透露姓名的礦主，是較早的脫胎於房地產開發的轉型者。
資金撤離
對於房地產資金轉向，華遠地產總裁任志強稱：「那當然，錢總不能閒在那裡吧！我不認為是房企出了什麼問題，問題是他們無地可用，現在一線城市，像北京這樣的城市，幾乎沒什麼好地放出，掛牌的土地根本沒人搭理。」
資金流向符合重力原理，總是流向吸引力最大的地方。國家發改委投資研究所研究員、中國投資協會會長張漢亞注意到了礦業的變化：「目前來看，買礦這類資源類的企業還是很有發展前景的。特別是新疆，對外來的投資者持比較歡迎的態度。」
轉向礦業，成為房地產資金的一個熱點。從去年到今年8月，已有近200億地產資金進入礦業，而據本報不完全統計，截至目前，已有包括鼎立股份、大連控股、華茂股份等20多家地產公司在今年進入這一行業。
另一股力量衝向了「虧損大戶」——足球。目前，地產資金介入足球的已有：河南建業、長春亞泰、杭州綠城、遼寧宏運、成都謝菲聯、上海中邦等。
恆大董事長許家印提出：要將恆大皇馬萬人足球學校建成全球最大的足球學校。而一位內部人士稱，恆大為此將花費至少10億元。不光如此，球隊經營，恆大就打算花7億元。而據本報的計算，恆大現在單是引進孔卡在內的外援和比賽獎金就花費了近4億元。
跳出圈外，卻又與房地產藕斷絲連的投資領域，還有院線：低調的世茂地產，到年底將擁有100塊銀幕，世茂股份首席財務官陳汝俠稱：「未來五年世茂院 線的銀幕數量將超過500塊，營業額將達到15億元。」這些院線，附著於地產商建造的商業體，卻又相對獨立，屬於地產投資之外的投資運營。
談到電影時，今典集團董事長張寶全說：「今年我們公司在影院業務上投資30多億元，推出1000塊銀幕。明年底，則會申報材料將影院業務上市。」
如果在5年前，無論是許榮茂，還是張寶全，最為關注的無疑是土地拍賣中心的「地塊公告牌」，那裡才是追逐博弈的核心所在，而現在他們對於房地產的注意力卻開始有所分散。
也有極個別的地產公司介入了跨度比較大的另一個專業領域。上海地產企業華麗家族以5000萬元取得海泰投資25%的股權，而海泰擁有多項國家級醫藥 項目。華麗家族稱，從去年開始，因為政策調控，我們慢慢地去接觸一些別的行業。如果單做房地產的話，利潤波動太大。我們又是一家不太大的房地產企業，所以 要尋找合適的標的，不會進入資金量要求特別大的行業，譬如礦產。投資醫藥，是出於謹慎的投資原則，投資量也不大。畢竟面對的是一個新行業。
暴利終結
陽光100副總裁范小沖稱：「住宅正在回歸民生，以前商品房暴利一去不返。除非地產商轉型難度係數很高的商業綜合體，否則難以生存，而轉型商業成為一道巨大的門檻，中小地產商無法承受。」
比之數年前，在保障房建造真正捨得投資的城市僅廈門、南昌，但是現在，十二五期間興建3000萬套保障房的「硬指標」正在發酵。9月初，哈爾濱市委 書記蓋如垠祭出宏論：保障房必須是政府直接干，十二五期間，哈市政府大概得賠100億元。這是至今為止，表態最為堅硬、決絕的地方政府。
這些被放棄的近百億元土地出讓金，事實上正演繹成房地產商的「逐客令」，在哈爾濱中心地段，商品房將無處容身。
蓋如垠成了「第一個吃螃蟹的人」，然而保障房來勢如虹，已然上升至「地方政績」的高度，誰能說哈爾濱的「發狠」只是個案呢？
城鄉建設部副部長齊驥在日前的一次會議上透露，對於保障房國務院給予了高度重視，今年以來國務院已經先後召開了兩次專門會談，由各省分管副省長參加9月份由中紀委監察部牽頭，城鄉建設部參與，將對「保障性安居工程的建設」，作為七項工作的重點之一進行專項的檢查。
堅挺的房價，已然撼動。8月份，行業巨頭萬科銷售額較上年同期下降12.6%，至人民幣104.8億元，這是其今年以來銷售額首次較上年同期下降。 進入9月，深圳萬科連推4個樓盤項目入市，創下萬科單月曆史推盤紀錄之最，為了搶佔市場加速回籠資金，每套房的降價幅度由5000元升級至10000元。
在萬科發佈的2011年上半年報告中道出了他們的擔憂：核心城市的投資增速與去年相比已大幅下滑，其中，北京由去年全年的24.1%下降至今年上半年的3.7%，上海由去年全年的35.5%下降至今年上半年的9.4%。
表面上調控政策是導致這一系列變化的原因，更深的背景是：中國的高速城市化過程正在終結，而中國的一線城市首當其衝。中國社科院2010年發佈的《宏觀經濟藍皮書》指出：中國將在2013年左右（預計在2011-2016年之間）結束高速城市化過程。
上述課題負責人、中國社科院經濟研究所經濟增長理論室主任劉霞輝稱，地產業已不再是「遍地是黃金」。一線城市的城市化程度已和首爾、香港相當。他們 的高速城市化已提早在2013年前到來。開發商必然面臨的是利潤率走低和更加激烈的競爭。劉認為，2013年之後，房地產發展將逐步放緩。城市化水平已經 很高的北京、上海、廣州會更快地結束黃金期。開發商下沉到三、四線城市，但又同樣面臨著目前宏觀調控的風險。他們必須努力地尋找新的盈利增長點，接受這個 特定結果。
對於到三、四線發展房地產，並不是那麼容易，任志強稱：「中小地產商不敢輕易地到三、四線城市開疆拓土，通常沒有過硬的人脈，他們不會冒然過去。」
大鱷忙於結構調整，而一些僅有幾個項目的小開發商，則難免出局。今年以來，股權併購已成風氣，北京中原統計數據顯示，8月份，房地產企業併購在前7 月已經創造數年新高的情況下，再次突破紀錄，當月發生的規模房企的股權變動高達18起，累計交易總價值高達53.3億，創造了08年以來的交易記錄。
首選礦業
5年前，地產牛市開端，各路產業資金殺入地產業，蔚然成風潮，而今熊市來臨，地產資金又要往哪裡去？
礦業成為首選。9月1日，大連控股稱成立瑞豐礦業資源投資有限公司；8月16日，鼎立股份宣佈靖西縣金湖浩礦業有限公司51%股權；8月11日，華 茂股份稱擬出資4.5億元成立礦業投資子公司；8月8日，西藏城投公告稱收購西藏阿里地區日土縣多瑪結則茶卡鹽湖礦區採礦權……
據本報不完全統計，今年上半年已有20餘家A股上市公司開始進入這一行業。一家地產上市公司高管對本報說，目前已經找到一個合適的多金屬礦，主要以黃金為主，同時，在內蒙、江蘇幾個省的8個城市都在找適合的賣家。
轉型礦業，標誌著社會投資正在從土地資源延展向對基礎資源的關注，畢竟資源行業的門檻高以及在未來所處的地位強勢。
一位較早從房地產開發轉型的陝西礦業公司業主，講述了他從土地生意轉向礦產的「淘金」過程，對於大開發商，由於土地儲備充分，可以憑規模延續生命 期，但對於只有幾個項目的公司來說，越來越嚴的政策，大家必須考慮有出口。「現在有一種普遍的認識，礦產這種資源類行業會越來越好」。
對於礦業資源狀況，他已然做過許多功課：過去的礦山無證開採很常見，經常十年八年辦不齊證件，也照樣開採，這種情景現在不再允許了。由於過去行業不 規範，現在許多賣家的礦產資源都是證照不齊的，收購、參股，都不是那麼簡單的事情，如果跟地方政府的產業政策結合不好，再多的資金也進不來。
這位陝西礦企業主說，現在很少有企業去做一個新礦，「從頭做，一個新礦要批12個文件，從投入到投產，中間至少要兩三年的時間，回報週期太長，大部分都是先參股進來，對這個行業適應一段時間」。
有色金屬礦成為最為現實的選擇，這位先行者說：「現在地產資金投得比較多的都是小品種有色金屬礦，進入門檻不至於太高，3-5個億的資金就可以啟動」。
「一開始是作為保障性投資來投的，因為小品種的礦產很少有虧損年景，如果整個行業不好，各大礦山都會縮量保價」，上述陝西礦業主說，「但慢慢進入到這個行業後發現，這兩個行業其實有很大的互補性」。
這個互補性，得到了同業的認同，雖然這兩個行業在外界看來很難聯繫到一起。一A股上市公司高管說，2010年，宏觀調控之後，大部分開發商的利潤率 都在走低，開發礦業是為了找一個平衡利潤的行業——同時兩個行業的資金量級相當，礦業需要的資金量通常在數億到十幾億，和開發商資金量級很吻合，如果投身 到別的產業，譬如第三產業，跨越太大，資金度也不匹配。
「房地產和礦業兩者之間的互補性很強，利潤互補很強，以金礦為例，金礦的利潤很穩定，買金礦的時候，談價格的方式通常就是按儲量、品位，現在的金 價，幾個參數做個估計，加上前期開採的情況，未來的不確定因素等給予折扣或溢價；而願意賣金礦的人通常也是需要拿到現金的礦主。他們不想把家業做得更大 了，或者要去享受生活等等個性因素，地產商和礦老闆都各取所需。」他說。
他說：對於中小型開發商，每年的年報上的利潤表現會有點跳躍，有項目開，就有利潤。不開的時候，利潤就低，做礦業可以彌補這個遺憾。
還有一些相似之處，則很難擺上檯面。「這兩個行業的投資環境幾乎是相同的，人際社會關係比較接近，都要跟地方政府打交道，大家也都清楚，這兩個行業其實都不是那種完全市場化的行業，不需要重新熟悉一個圈子，這一點非常重要」，前述陝西礦業主說。
儘管行之不易，但是礦產已經一步步走入眾多投資的視野。今年採掘業前期投資增長非常快，增長也超過了房地產行業，「我們的發展對資源的需求越來越大，經濟發展必須有資源。」張漢亞對本報說。
不過，房地產行業的未來走向也非全然悲觀，國家信息中心經濟預測部首席經濟師祝寶良的預測是：維持在20%-50%的增速是可能的。
任志強對於未來走勢，抱著觀望態度：「房地產到底會怎麼樣還得看政策，要再這麼嚴下去，肯定有人受不了。大型地產公司仍然在場，是因為他們土地儲備充分，所以有地可用。而中小公司，現在拿不到好的土地，不少城市掛出的土地太差，沒法做開發。」
對於大型地產公司，雖然有分散資金的安排，但主要力量仍集中於房地產。但是，將資金從房地產撤出至其他行業，命運又將如何呢？
作為容納了社會最巨量資金的領域，房地產的資金分流，正攪動著這些領域的格局。
恆大涉足足球僅短短一個賽季，球隊即奪得了中甲冠軍。恆大一位高管接受本報採訪時表示，恆大做足球不是小視野，而是大格局，下一個賽季廠家要在球衣上做廣告，起步價是1億元。
黃怒波的投資亦是如此，只需賣掉旗下位於北京大鐘寺的商業物業一小部分，就足夠買冰島項目了。
（本報記者 宋堯 鄔瓊 對本文亦有貢獻）
http://policy.caixin.cn/2011-09-26/10
【财新网】（记者 王晶）瑞银证券今日发布报告称，对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力，一些资产负债表过度扩张的中小开发商可能走向破产。
瑞银集团中国首席经济学家汪涛认为，虽然房地产信托收紧，商品房新开工面积和新投资可能大幅减少。但保障房加速建设，房地产建设整体仍表现良好，房地产信托从严监管对经济影响较为有限。
2009年下半年，信托融资开始蓬勃发展。为绕过贷款限制，银行与信贷公司合作，以信托公司名义筹资，再将筹得资金购买银行贷款或借贷给项目。
从2010年二季度开始，由于政府对房地产行业实施了紧缩政策并收紧了对开发商的信贷，开发商不得不使用一些替代性的融资工具，包括房地产信托。
根据中国信托业协会和用益信托网的数据，截至2011年6月，房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元增至6050亿元，增幅为150%。同时，信托资产总额也由2.4万亿元增加至3.7万亿元。
2010年年中，中国银监会开始严控融资类银信合作产品，但其他类型的信托产品继续增长。直至近日，路透社报道称，银监会将摸底一些房地产开发商的信托融资。
受此消息影响，9月22日，绿城中国（03900.HK）早盘股价大跌近17%，至近两年低位，其他多家内地房地产股亦跟风下挫。市场颇为恐慌。
汪涛认为，银监会加强对房地产信托的管控，将降低银行与信托公司对房地产行业的风险敞口。7月以来，新发行房地产信托大幅下降，她预计，新发行房地产信托在四季度进一步减少。
不过，对信托贷款更严格的监管将进一步增加开发商的融资压力。随着房地产销售在未来数月趋于疲弱，一些资产负债表过度扩张的中小型开发商将面临财务困难，并可能走向破产。
汪涛预计，未来数月更为吃紧的流动性会导致商品房建设活动更为疲弱。随着政府继续推行当前的房地产行业紧缩措施，商品房建设活动将会进一步放缓。
另一方面，由于开发商将面临持续的流动性紧缩和疲弱的销售数据，越来越多的公司可能会愿意通过降价来减少库存、参加保障性住房建设，在某些情况 下，小型开发商将不得不把土地或项目折价出售给具有流动性的公司，或走向破产。房地产行业或将出现类似于2004-2005年的整合。
汪涛认为，如果当前销售数据的疲弱趋势延续至9-10月的传统旺季，那么明年的新开工面积及商品房投资将面临更大的下行风险。■
http://hk.myblog.yahoo.com/iam-zhongji/article?mid=85
上個星期，我參加了世茂房地產（813.HK）的地產項目考察團，總共考察了四個項目，包括大連世茂御龍海灣、福州閩侯世茂御龍灣、晉江世茂御龍灣和廈門世茂湖濱首府等。
我的感覺是：世茂的樓盤做得不錯，從整體規劃到園林設計、人造沙灘、人工湖等，公司都是用心去做。由於她的產品質素高，加上「世茂」的高檔品牌，所以其樓盤的均價較周邊的樓盤貴。
可惜的是，觀看世茂的四個樓盤，所謂的「金九銀十」，今年并沒有出現。這點令我擔心，現在距離發展商降價速銷的日子不遠，內房股最黑暗的時期還未到。
大連世茂御龍海灣
福州閩侯世茂御龍灣
晉江世茂御龍灣
廈門世茂湖濱首府
http://www.infzm.com/content/60941
首都機場高速公路收費問題餘波未了，近日，又有消息稱，全國14家高速公路上市公司2010年毛利率超過房地產業，高速公路的公益屬性再次成為各方爭論焦點。
高速公路毛利率超房地產 京15條高速去年收費50億
據《新京報》6月30日報導，全國14家高速公路上市公司2010年年報數據顯示，14家公司的銷售毛利率算術平均值在50%以上，超過房地產行業。
以寧滬高速為例，2010年其銷售毛利率為56.21%，贛粵高速2010年銷售毛利率為48.81%；深高速2010年銷售毛利率為52%，四川成渝高速為58.88%。
北京的高速公路毛利率相對較低。除首創股份旗下京通快速的毛利率超過67%之外，經營京津塘高速的華北高速毛利率只有40.66%。不過，北京三家 上市公司經營的16條收費公路，2010年收取的通行費也已經達到57億元，剔除跨越三地的京津塘高速外，15條高速公路仍收費50億元。
北京控股並未單列出機場高速的毛利水平，但根據3.12億港元對應8500萬港元股東應佔溢利，考慮96%的持股因素和25%的所得稅率，其機場高速業務的毛利率應為38%。
而據瞭解，大型行業中，房地產行業是毛利率較高的行業。但這一行業的毛利率也一般維持在40%以下。壟斷型企業中，中國石油去年的銷售毛利率為33.79%，中國石化為19.66%。
曾起訴首都機場高速公路收費違法的律師李勁松表示，公路建設本來就是帶有公益性質的工程，就像保障房一樣，政府不允許過多盈利。原則上是保本微利，5%-8%的利潤率，最高利潤指標不可能也不應該超過15%。
公路何時回歸公益屬性？
高毛利率不可避免地會牽扯到高速公路的高收費。其實，國務院早前頒佈的《收費公路管理條例》明確提出，公路事業的發展應堅持非收費為主。在近日交通運輸部、發改委、財政部等五部委發的通知裡亦強調「公路作為公益性基礎設施的基本屬性」。
然而，據瞭解，目前我國高速公路的95%、一級公路的65%都是收費公路。其中很多還是超期收費、超量收費。
縣級以上地方人民政府交通主管部門利用貸款或者向企業、個人有償集資建設的公路（政府還貸公路），國內外經濟組織投資建設或者依照公路法的規定受讓政府還貸公路收費權的公路（經營性公路），經依法批准後，方可收取車輛通行費。
既為公共事業，為什麼還要收費？
據悉，高速公路包括還貸公路和經營性公路。還貸公路收費為了還清貸款；經營性公路則不僅要收回投資，還要有收益。
「不管是收費還貸，還是經營性公路，這個模式並非可以無限期使用。在還完貸款或者實現前期回報之後，應該逐漸作為一個准公共產品，為大眾提供便捷服務。」北京交通大學教授歐國立稱。
不過，當前各地頻現還貸公路轉為經營性公路，藉機斂財。據《廣州日報》報導，目前風波中的首都機場高速就是從還貸公路轉為經營性公路，並以此為由超期收費。
北大教授王錫鋅王錫鋅在《新民晚報》的採訪中就指出，公路喪失公共屬性因政府投入缺位。
「經常有人提到，美國的高速公路很少有收費的，這是因為公路建設90%的資金由美國聯邦政府投入，這是公共基礎設施，應當由政府投資建設。我國的情 況是，無論是政府貸款建設然後把它賣掉，還是社會資本的介入，都要由地方出錢。社會資本進來了，憑什麼不讓它掙錢呢？它本身就是營利性的。」王錫鋅說。
王錫鋅說，從高速公路建設的投入可以清楚地看出，一種具有公共屬性的產品，異化為市場的資源，也是因為政府在投入上缺位引起的。過去可以說沒錢，現在財政資金應該夠充足了。政府財政的投入上不發生轉變，收費公路的亂象就不會消除。
有發改委相關人士近日表示，要使普通公路逐步回歸公益屬性。對此，專家指出，應嚴格執行法律上規定收費期，並充分公開財務信息；對一些新建的公路，政府要有建設上的財政投入，不要在源頭上再欠賬了。