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房地產暴利轉移到銀行

http://www.capitalweek.com.cn/article_10861.html

【《證券市場週刊》記者 王金】房地產調控歷時一年半,房價拐點開始顯現,然而在五次加息、取消七折利率的基礎上,購房成本不降反升。開發商的暴利時代終結了,暴利轉移到了銀行。總之,目前看來,離「還利於民」更加遙遠。

萬科再現房價拐點

國家統計局日前發佈6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,這些城市中新房價格環比下降的有12個,包括天津、南京、三亞、成都、廈門等。 持平的有14個,包括北京、杭州、合肥、無錫等。其中,上海、廣州、深圳等一線城市房價成交量持續萎縮,成交價雖有小幅上漲,但環比漲幅沒有超過 0.2%。二手住宅價格環比下降的城市有19個,包括北京、天津、南京、三亞、重慶等,持平的城市有12個,包括深圳、杭州、長沙、青島等。其中,北京、 上海、廣州、深圳等一線城市二手房價格企穩乃至回落的跡象更為明顯。

國家統計局新聞發言人盛來運表示,房地產調控已經初見效果,大多數一線城市房價環比下降或漲幅收窄,隨著下半年限購範圍的擴大和保障房的大量入市,一線城市的房地產調控效果會更加明顯。

本刊5月13日發表的《房價拐點臨近》已闡述過,在房地產調控這場持久戰中,力量的對比瞬息萬變。只要中央政府的決心不變,開發商的實力將被不斷消 耗。以目前的情形分析,如果流動性持續全面收緊,導致外部融資切斷,需求真實萎縮,旺銷窗口遲遲打不開,存貨又不斷堆積,那麼開發商真的要歇菜了,降價拐 點即將來臨。

而且,如果名義房價停止上漲,CPI又保持在5%以上,那麼實際房價已經下降。

現在看來,名義房價的拐點正在顯現。

佈局全國的房企龍頭萬科(000002.SZ)一直以開盤首月去化率60%作為制定價格的標準。雖然自本輪調控以來,萬科從未提及「降價」,但在這 種根據市場行情浮動以保證快速周轉的定價機制下,我們可以看到:萬科2011年上半年累計實現銷售面積565.5萬平方米,銷售金額656.5億元,均價 11600元/平方米。而2010年全年,公司累計實現銷售面積897.7萬平方米,銷售金額1081.6億元,均價12050元/平方米。上半年均價較 去年全年下降4%。可見萬科上半年的業績建立在以價換量的基礎上。近年來萬科銷售均價一直勻速上升,這是自2007年王石提出拐點論降價以來,萬科的第二 個價格拐點。

其他大型開發商、名樓盤打折的個案近幾個月層出不窮,不勝枚舉。

不少開發商在下半年結束觀望,重新制定價格策略。北京本地龍頭公司首開股份(600376.SH)董秘王怡表示,下半年將在提高去化速度的基礎上, 採取有競爭力的定價策略,比之前有一定幅度的下調,主要是隨行就市地制定價格。這也是開發商普遍採取的策略。據瞭解,目前首開股份開發的樓盤打折力度不 等。其中,中端產品打折力度較大,如7月8日開盤的首開常青藤均價24000元/平方米,1居減14萬元,2居減18萬元,3居減19萬元,複式減33萬 元,打折幅度超過10%。

可以預見,由於5月份的傳統地產旺季沒有如期出現,開發商對「金九銀十」不再抱有不切實際的希望,下半年大面積主動降價出逃的情況幾乎已成定局。

二手房市場的反應更為靈敏。統計局數據顯示,6月北京 90-144平米的兩居與144平米以上三居的價格指數都環比下降了0.1個百分點,上海144平米以上的三居價格指數也環比下降了0.1個百分點。同 樣,一些重點二線城市如南京、鄭州、福州等,其二手房價格指數也出現了下行趨勢。

房價降20% 購房成本方持平

房子降價固然大快人心,這是經過一年多的持續努力打下來的,是房地產調控政策的初步成果。然而,先別盲目樂觀,房子降價和購房成本下降是同一回事嗎?

假設一種情境,一位擁有北京戶口打算購買婚房的首次購房者,在東五環看中了一套標價200萬元的房子。在2010年4月調控之前,當時的首套房貸款政策是,首付最低兩成,貸款利率打7折,按揭基準利率執行2008年12月23日調整的五年期以上為5.94%。

按此標準貸款30年,需繳納首付40萬元,貸款總額160萬元,月供7785元,還款總額約280萬元。該房總成本約320萬元。

調控之後,最新的首套房貸款政策為,首付最低三成,貸款利率一般執行基準利率。經過2010年10月19日、12月25日,2011年2月8日、4 月6日、7月7日五次加息,每次上調0.25個百分點,基準利率上調1.25個百分點。調整後五年以上按揭貸款基準利率7.05%。

按照北京市目前比較狠的折扣,如果上述房子降價10%達到180萬元,那麼貸款30年需繳納首付54萬元,貸款總額126萬元,月供8425元,還款總額約303萬元。該房總成本約357萬元(參見表)。

通過以上對比,可以清晰地看出,調控後100萬元的按揭貸款,利息成本較調控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元,上漲38%。

因而,歷時一年半之久的調控之後,即便在房價下調10%的情況下,仍不能覆蓋利息成本,反而帶來的是首付成本上漲35%,月供成本以及還款總額上漲8.2%,購房總成本上漲11.6%的驚人局面!

所不同的僅僅是,利潤由開發商轉移到銀行的錢袋子裡,而購房者需要承擔更高昂的購房成本。

另外,相當多的剛性需求者,購房權利還受到了限制!

上述例子雖然是情景假設,然而由於利率政策各地差異不大,這個模型目前具有普適性。那麼,房價究竟要下調多少,首貸購房者的成本才能回到調控之前的水平呢?

答案是20%。

房價需要在調控前基礎上下降20%,首貸購房者的購房成本才和調控之前持平。只有房價下調30%,首貸購房者才能夠得到13%的優惠。如果房價未降,則購房成本上漲24%。

利潤向銀行轉移

如果房價不下降20%,那麼這之間的利潤差額全部轉移到銀行。

儘管四大國有銀行、民生銀行等部分銀行的信貸負責人對記者表示,在國家緊縮房地產貸款的窗口指導下,按揭貸款額度不多,發放困難,有的支行甚至出現階段性的停貸,但按揭貸款仍然總量巨大,且呈現較快增長。

央行報告顯示,上半年個人購房貸款新增9323億元,6月末餘額同比增長49.6%,比上年末高6.5個百分點。

這筆近萬億的新增貸款是一塊肥肉。

回顧歷史可發現,2009年初的樓市小陽春是如何形成的?是在降息和優惠利率的推動下,相同額度按揭貸款的月供額分別下降了24.2%,多數城市的月供收入比下降到50%以內,部分城市甚至降至30%的水平,老百姓的購房能力實際上升了。

既然是執行差別化利率,為什麼不更徹底一點,保持首貸購房者的利率折扣,真正的還利於民?

如果上述購房者因此放棄了購房,選擇繼續租房,又將如何呢?

上半年北京、上海、深圳、廣州等全國多個重點城市的房屋租賃價格平均漲幅超過10%,新華社、央視紛紛報導。

據鏈家地產公佈的上半年北京住宅租金情況顯示,2011年上半年北京市套均租金2792元/月,同比上漲18.5%左右。王府井等熱門商圈的房租上漲幅度達到40%。

上海市房地產經紀人行業協會數據顯示,上半年上海房屋租金上漲明顯,高檔住宅漲了6.4%,中檔14.4%,低檔8.8%。

據公開數據,廣州今年二季度漲幅近20%,部分區域一房難求,以至於租金漲幅達到近40%。

可見,上述購房者不但買房夢日漸飄渺,租房壓力也日益增大。

經過一年半的調控,開發商快活不下去了,地方政府土地收入減少了,老百姓買房租房的成本反而提高了,目前這是一盤多輸的棋局。以提高首貸門檻,剛性需求限購來控制成交量,打擊開發商,這樣換來的房價拐點是虛假的,相信也和調控的初衷相悖。

調控政策合理性盤點

房價不合理的原因歸根結底是房子不夠。根據這一思路,可以檢視調控政策的合理性。合理的政策,或是增加房子的數量,或是堵住房子多的那部分人不要買,甚至把手裡的房子吐出來。

通過收緊信貸等手段,把開發商弄死,讓大批資金撤出房地產業,能夠增加房子數量嗎?顯然不能。

通過限購,堵住了一部分投機需求,但也堵住了大量剛性需求,短期內由於購買人數減少導致房子供應量增多,屬於掩耳盜鈴,需求在未來總有爆發的一天。

通過差別化限貸,效果同上,堵住了一部分投機需求,也誤傷了剛性需求,而且付全款的人管不著。

通過提供保障房,可以增加房子的數量,但要防止在分配環節流入房子多的那部分人手裡,不能提供有效供給。

通過房產稅,提高房子持有成本,可以堵住投機需求,還可以讓多餘的房子進入出售和出租市場,增加房子數量。

總之,政策的合理性和實施難度成正比,這也意味著一場真正的變革勢在必行。

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