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房地產暴利轉移到銀行

http://www.capitalweek.com.cn/article_10861.html

【《證券市場週刊》記者 王金】房地產調控歷時一年半，房價拐點開始顯現，然而在五次加息、取消七折利率的基礎上，購房成本不降反升。開發商的暴利時代終結了，暴利轉移到了銀行。總之，目前看來，離「還利於民」更加遙遠。

萬科再現房價拐點

國家統計局日前發佈6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，這些城市中新房價格環比下降的有12個，包括天津、南京、三亞、成都、廈門等。 持平的有14個，包括北京、杭州、合肥、無錫等。其中，上海、廣州、深圳等一線城市房價成交量持續萎縮，成交價雖有小幅上漲，但環比漲幅沒有超過 0.2%。二手住宅價格環比下降的城市有19個，包括北京、天津、南京、三亞、重慶等，持平的城市有12個，包括深圳、杭州、長沙、青島等。其中，北京、 上海、廣州、深圳等一線城市二手房價格企穩乃至回落的跡象更為明顯。

國家統計局新聞發言人盛來運表示，房地產調控已經初見效果，大多數一線城市房價環比下降或漲幅收窄，隨著下半年限購範圍的擴大和保障房的大量入市，一線城市的房地產調控效果會更加明顯。

本刊5月13日發表的《房價拐點臨近》已闡述過，在房地產調控這場持久戰中，力量的對比瞬息萬變。只要中央政府的決心不變，開發商的實力將被不斷消 耗。以目前的情形分析，如果流動性持續全面收緊，導致外部融資切斷，需求真實萎縮，旺銷窗口遲遲打不開，存貨又不斷堆積，那麼開發商真的要歇菜了，降價拐 點即將來臨。

而且，如果名義房價停止上漲，CPI又保持在5%以上，那麼實際房價已經下降。

現在看來，名義房價的拐點正在顯現。

佈局全國的房企龍頭萬科（000002.SZ）一直以開盤首月去化率60%作為制定價格的標準。雖然自本輪調控以來，萬科從未提及「降價」，但在這 種根據市場行情浮動以保證快速周轉的定價機制下，我們可以看到：萬科2011年上半年累計實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，均價 11600元/平方米。而2010年全年，公司累計實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，均價12050元/平方米。上半年均價較 去年全年下降4%。可見萬科上半年的業績建立在以價換量的基礎上。近年來萬科銷售均價一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點論降價以來，萬科的第二 個價格拐點。

其他大型開發商、名樓盤打折的個案近幾個月層出不窮，不勝枚舉。

不少開發商在下半年結束觀望，重新制定價格策略。北京本地龍頭公司首開股份(600376.SH)董秘王怡表示，下半年將在提高去化速度的基礎上， 採取有競爭力的定價策略，比之前有一定幅度的下調，主要是隨行就市地制定價格。這也是開發商普遍採取的策略。據瞭解，目前首開股份開發的樓盤打折力度不 等。其中，中端產品打折力度較大，如7月8日開盤的首開常青藤均價24000元/平方米，1居減14萬元，2居減18萬元，3居減19萬元，複式減33萬 元，打折幅度超過10%。

可以預見，由於5月份的傳統地產旺季沒有如期出現，開發商對「金九銀十」不再抱有不切實際的希望，下半年大面積主動降價出逃的情況幾乎已成定局。

二手房市場的反應更為靈敏。統計局數據顯示，6月北京 90-144平米的兩居與144平米以上三居的價格指數都環比下降了0.1個百分點，上海144平米以上的三居價格指數也環比下降了0.1個百分點。同 樣，一些重點二線城市如南京、鄭州、福州等，其二手房價格指數也出現了下行趨勢。

房價降20% 購房成本方持平

房子降價固然大快人心，這是經過一年多的持續努力打下來的，是房地產調控政策的初步成果。然而，先別盲目樂觀，房子降價和購房成本下降是同一回事嗎？

假設一種情境，一位擁有北京戶口打算購買婚房的首次購房者，在東五環看中了一套標價200萬元的房子。在2010年4月調控之前，當時的首套房貸款政策是，首付最低兩成，貸款利率打7折，按揭基準利率執行2008年12月23日調整的五年期以上為5.94%。

按此標準貸款30年，需繳納首付40萬元，貸款總額160萬元，月供7785元，還款總額約280萬元。該房總成本約320萬元。

調控之後，最新的首套房貸款政策為，首付最低三成，貸款利率一般執行基準利率。經過2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4 月6日、7月7日五次加息，每次上調0.25個百分點，基準利率上調1.25個百分點。調整後五年以上按揭貸款基準利率7.05%。

按照北京市目前比較狠的折扣，如果上述房子降價10%達到180萬元，那麼貸款30年需繳納首付54萬元，貸款總額126萬元，月供8425元，還款總額約303萬元。該房總成本約357萬元(參見表)。

通過以上對比，可以清晰地看出，調控後100萬元的按揭貸款，利息成本較調控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上漲38%。

因而，歷時一年半之久的調控之後，即便在房價下調10%的情況下，仍不能覆蓋利息成本，反而帶來的是首付成本上漲35%，月供成本以及還款總額上漲8.2%，購房總成本上漲11.6%的驚人局面！

所不同的僅僅是，利潤由開發商轉移到銀行的錢袋子裡，而購房者需要承擔更高昂的購房成本。

另外，相當多的剛性需求者，購房權利還受到了限制！

上述例子雖然是情景假設，然而由於利率政策各地差異不大，這個模型目前具有普適性。那麼，房價究竟要下調多少，首貸購房者的成本才能回到調控之前的水平呢？

答案是20%。

房價需要在調控前基礎上下降20%，首貸購房者的購房成本才和調控之前持平。只有房價下調30%，首貸購房者才能夠得到13%的優惠。如果房價未降，則購房成本上漲24%。

利潤向銀行轉移

如果房價不下降20%，那麼這之間的利潤差額全部轉移到銀行。

儘管四大國有銀行、民生銀行等部分銀行的信貸負責人對記者表示，在國家緊縮房地產貸款的窗口指導下，按揭貸款額度不多，發放困難，有的支行甚至出現階段性的停貸，但按揭貸款仍然總量巨大，且呈現較快增長。

央行報告顯示，上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末餘額同比增長49.6%，比上年末高6.5個百分點。

這筆近萬億的新增貸款是一塊肥肉。

回顧歷史可發現，2009年初的樓市小陽春是如何形成的？是在降息和優惠利率的推動下，相同額度按揭貸款的月供額分別下降了24.2%，多數城市的月供收入比下降到50%以內，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的購房能力實際上升了。

既然是執行差別化利率，為什麼不更徹底一點，保持首貸購房者的利率折扣，真正的還利於民？

如果上述購房者因此放棄了購房，選擇繼續租房，又將如何呢？

上半年北京、上海、深圳、廣州等全國多個重點城市的房屋租賃價格平均漲幅超過10%，新華社、央視紛紛報導。

據鏈家地產公佈的上半年北京住宅租金情況顯示，2011年上半年北京市套均租金2792元/月，同比上漲18.5%左右。王府井等熱門商圈的房租上漲幅度達到40%。

上海市房地產經紀人行業協會數據顯示，上半年上海房屋租金上漲明顯，高檔住宅漲了6.4%，中檔14.4%，低檔8.8%。

據公開數據，廣州今年二季度漲幅近20%，部分區域一房難求，以至於租金漲幅達到近40%。

可見，上述購房者不但買房夢日漸飄渺，租房壓力也日益增大。

經過一年半的調控，開發商快活不下去了，地方政府土地收入減少了，老百姓買房租房的成本反而提高了，目前這是一盤多輸的棋局。以提高首貸門檻，剛性需求限購來控制成交量，打擊開發商，這樣換來的房價拐點是虛假的，相信也和調控的初衷相悖。

調控政策合理性盤點

房價不合理的原因歸根結底是房子不夠。根據這一思路，可以檢視調控政策的合理性。合理的政策，或是增加房子的數量，或是堵住房子多的那部分人不要買，甚至把手裡的房子吐出來。

通過收緊信貸等手段，把開發商弄死，讓大批資金撤出房地產業，能夠增加房子數量嗎？顯然不能。

通過限購，堵住了一部分投機需求，但也堵住了大量剛性需求，短期內由於購買人數減少導致房子供應量增多，屬於掩耳盜鈴，需求在未來總有爆發的一天。

通過差別化限貸，效果同上，堵住了一部分投機需求，也誤傷了剛性需求，而且付全款的人管不著。

通過提供保障房，可以增加房子的數量，但要防止在分配環節流入房子多的那部分人手裡，不能提供有效供給。

通過房產稅，提高房子持有成本，可以堵住投機需求，還可以讓多餘的房子進入出售和出租市場，增加房子數量。

總之，政策的合理性和實施難度成正比，這也意味著一場真正的變革勢在必行。