📖 ZKIZ Archives

實價登錄讓房價現出原形，許多小市民才驚覺，過去「道聽塗說」得來的房價行情，原來多是虛假；在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代，勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法，不求人算出合理房價，格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人，教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值，是許多小市民的願望；然而，在這動輒千萬元，堪稱人生最大的支出中，有人因為精算得宜，富足一生；有人卻一時失算，耗盡身家。房地產的算計之間，可謂差之毫釐，失之千里，這樣的道理，四十八歲的李進成（化名），有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成，是集團進行購地、開發，甚至推案定價時的靈魂人物。照理說，這樣一位閱「房」無數的高手，操盤房市應該無往不利，想不到，他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成，自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅，自住兼投資。一九九五年，他三十歲時，存了第一桶金，便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋，遠眺著碧綠的觀音山，腳下淡水河流過，他立即被眼前旖旎的風光吸引，短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決，除了這是他夢想中的房子外，最重要的是，熟悉預售屋推案資訊的他，得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元，才不過幾年光景，屋主已下殺到十八萬元，足足便宜了三成。因此他沒多做評估，意思意思議價到十七萬元，就砸下八百多萬元，很阿莎力地成交。

孰料，才買進沒多久，淡水的房市兵敗如山倒，龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠，將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化，也想趕快急流勇退，他還自我安慰：「幸好當初買得便宜，可以全身而退！」但其實，由於買房時沒有經過訪價、估價，殊不知在進場時，淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元；因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他，面對實情簡直傻眼，最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」，不但賠掉李進成泰半的積蓄，更令他受傷的是，平時在公司建案精於幫老闆算計，行情拿揑明確，到了自己買房，卻當局者迷；不僅沒評估整個大環境的景氣，連最基礎的詢價、比價，甚至估價都一概略過，使得自恃專業的他，買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓，李進成更加確定買賣房子「算計」的重要，二○○五年，他計畫在台北市萬華買房時，就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋，開價每坪三十一萬元，李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案，價位也開在三十萬元左右；若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看，大建商三十一萬元的牌價，相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進，他先調出當初建商購地時的成本（由於推案建商為上市公司，購地成本為公開資訊），再從容積率、營建成本和建商的利潤推算，確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格；再探詢到該建案實際成交價格，大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心，他深怕看到的只是代銷釋出的假消息，接著又走訪附近的仲介，查了當地中古屋的行情，十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右；李進成以其多年的市調經驗得知，一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成，一算之下，得出「二十八萬元」是更合理的水位，價格逐漸清晰。

此外，為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起，他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現，當時大台北房市在低迷了十多年後，幾乎沒新的建案，已累積了高度的購屋需求；再加上，政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市，房地產至少仍有好幾年多頭可走，這才完成了最後一道把關，確認了心中的底價。

有趣的是，在李進成孜孜不倦地查資料時，從媒體報導得知，該建商當時財務略微吃緊，計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情，最後以每坪二十五萬元順利成交，是全大樓的最低單價，現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算！可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫！」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民，從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子，有感而發地說，在這荷包吃緊的年代，連買衣服、選餐廳都要貨比三家，更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性，住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點，她說，多年來她受理過各式各樣客戶抱怨，最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」；就算是不買不賣的自住客，也常有人上門來問：「我的房子現在到底值多少？」，「這正是何以實價登錄一開放查詢，兩個月內就湧進五百萬人上網查價！」值得注意的是，過去房價資訊不透明，行情總是人云亦云；但實價登錄上路後，揭開了房價「國王的新衣」，原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人，成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後，其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元，與開價時兩百萬元的行情，幾乎腰斬；不但讓業界跌破眼鏡，也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了！」面對後實價登錄時代，購屋者對於「開價」的不信任感，在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發：「現在幾乎五成以上的客戶，一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料，義正辭嚴地對我們說：『我們可是估價過的喲！別糊弄我！』」他無奈地說，房地產是個案各自表述的，就算同一社區樓上樓下，面對公園和背對公園的價格就截然不同，買方卻很容易被單一個案誤導，「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜，現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟：問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後，賣方也承受了委屈。鄭仲由說，由於實價登錄揭露的總價和坪數，是含進停車位，使得行情失真。他以一位賣方客戶為例，其委賣一間四十坪二十樓成屋，每坪開價三十五萬元，車位則計畫賣二百萬元；然而有位原先預備下訂的買方，卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元，但登錄坪數是五十坪，買方算一算，每坪單價只有三十一．二萬元，就直呼被房仲和屋主騙了！

「殊不知，這登錄的五十坪中，十坪是市價二百萬元停車位，若扣除停車位的面積和價位，還原後，其實是四十坪的房子賣一三六○萬元，等於每坪成交價是三十四萬元！」鄭仲由忿忿地說，「所以我們開的賣價很合理啊！更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見，實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑，反而由於誤用，而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保！」面對民眾進退失據的心情，估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說，「在行情眾說紛紜時，懂得簡易估價法，拿捏合理的價格帶，是買賣雙方必備的常識！」他進一步解析，估價的好處，就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言，不會因開價過高而滯銷，或低價出售而折損利潤；而買方也不致因高估價格而套牢，或低估行情而錯失進場良機；長期持有的自住客，亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法，陳諶以其二十多年經驗指出，「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」，以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人，理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟，教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊，也是先問後算的！」陳諶一語道破估價的程序。他說，由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位，並不是規格價，因此惟有藉由訪價，才能得知真正的行情，「只是，估價師詢價的技巧更高明、更系統化！」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於，「訪價時，得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示，在時間和地點方面是由近而遠，也就是先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情；倘若無法得知，才逐一放寬詢價範圍，以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的，再由同而異；且查探的行情不要超過半年，否則參考價值就大為降低。陳諶認為，小市民估價時，除了蒐集房價資訊，亦可詢問租金和土地成交價格，因為這都是影響房價的元素，掌握後，有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後，更重要的是找「對」的人問，否則，「問到的往往是假行情！」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為，問對人和用對方法，遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示，仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員，都是小市民詢價時的貴人，但問法各有所異。

在仲介方面，由於房仲都希望買方開價高一點，賣方低一點以快速媒合賺取佣金，因此提供給買方的往往是區域的最高價，而賣方則是最低行情。於是，「要賣房時，假裝是買方；買房時，則以賣方身分查探，才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例，去年想買台北市內湖一帶的房子，結果一到仲介店頭，業務員介紹了一戶十年的中古屋，一開口就說，「現在內湖的房子很搶手喔，十年成屋沒有五十五萬元很難買到！」Jack不動聲色，跑到另一家仲介店頭，假裝自己是該房同社區的正樓上住戶，表示想要賣房，結果這位仲介語重心長地說，「目前政府在打房，行情沒想像中的好，可能只能賣四十五萬元喔，我盡量努力啦！」一來一往間，居然開價差了十萬元，將近兩成。而Jack一聽便明瞭，其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元，這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息，則往往呈現兩極化。李偉麟指出，預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤，甚至還以未來交屋時的水準來定價，所以到銷售案場詢價，得自動打個七、八折。相反的，銀行放貸時因為得考量收帳風險，會刻意保守估價，所以向銀行詢價，得加個一、兩成才能還原真相。

此外，一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的，這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前，她前往新北市新莊的一處預售案場看房，一坐下來，銷售人員就言之鑿鑿地告訴她，目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了，接著釋出善意說，因為快結案了，所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入：「告訴我，四樓廣告戶賣多少？」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後，她以八折行情，也就是三十六萬元作為目標價，最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後，便要運用估價的公式，回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示，一般而言，估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法，算法是在詢得一個比價個案的成交價後，運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以四樓為最低價，然後以每三個樓層為一單位加價，加價幅度二％至三％。舉例來說，四樓的行情是每坪十萬元，五到七樓則大約是十．二萬到十．三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多一年，價減二．五％。同區域條件類似的房子，預售屋每坪五十萬元，十年的中古屋則約為三十七．五萬元。

值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有五％至二成的加持作用。同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降五％至二○％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名)，就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣，屋主開價只有每坪十八萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。他想，這樣的輕齡屋，至少有二十萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定漲。怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以十六萬元下訂簽約。

一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格；最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。儘管他見苗頭不對，立即以每坪十四萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以十一萬元出脫，足足慘賠三成多。

除了比價法，「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。一般而言，北部地區的租金投報率為二％至二．五％，中部則為二．五％至四％，而南部則有三％到五％。舉例來說，在台北月租二萬元的房子，房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說，建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約一百萬元，這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」，是掌握房市當下的價格，「調」則有助於買賣屋時，決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示，房地產行情除了實際的價值，往往會加入對未來行情的期望值。她舉例，原本每坪單價五十萬元的房子，在行情飆漲時，就算開出五十五萬元，也可能輕易成交，於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的，陳韻如提醒，「估價時，最後的關鍵就是判斷趨勢走向，以調出最終的出手價！」這運用在小市民身上，除了協助判斷進退場的時機，一旦活用，則能在行情向上的時候，讓買方決定要不要加碼進場，或賣方應不應調高售價，反之亦然。

對此，高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」，也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向，其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據（可從住宅資訊統計網查詢）；而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網)，則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢，亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析，量縮價漲時，代表市場賣方惜售，但買方卻願意追價進場，這是最好的市場或最佳地段；反之，量增價跌時，意味賣方急欲拋售，卻沒人願意承接，是最慘的市場和地段。另外，量增價小跌，通常是房市景氣的末升段，代表行情準備要反轉下降了；而量增價小漲，則可能是市場的初升段，房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她，自小看遍家族和鄰居，因抓對趨勢買賣店面而致富的例子，因此她十分相信，「房價只有價值，沒有價格！」也就是最後決定行情的，是能不能成交，而不是造價多少。四十多年來，她長期觀察房價走勢，以及成交量的變動，理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則，也就是買賣房子只看「值不值得」；在房市上升趨勢時，遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五％到一○％，反之減碼。

最經典的是在○四年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）過後隔年，當時市場仍看似平淡，但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭，慢慢有人上門詢價，而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她，立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數，和房仲網站公布的成交行情，在嗅出趨勢向上的先機後，決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈，上前洽詢時，發現已有買主以七百萬元下訂；蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元，硬是搶購過來。時至今日，這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境，以及買賣方對價位的磨合，而呈現各自表述的狀況，不妨多套用不同的估價法，求出更精準的行情，讓你買房、賣房都不吃虧！

算與不算差很大！

從李進成的買房際遇，認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間：1995年

地點：新北市淡水竹圍一帶

物件：3年成屋

失算1.

聽信房仲表示，屋主開價已是預售行情7成價，沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情，接受房仲以「面河的不好殺價」為由，僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度，忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果：以高出市價4成購房，最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間：2005年

地點：台北市萬華區

物件：預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情，交叉比對後，確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格，用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢，並從建商的口碑和財務狀況，決定調價幅度。

精算的成果

結果：以低於牌價2成買到全案最低價，目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同，以第一排加值最多。

房價 +5%~10%

景觀 依個人喜好而定，全景、半景亦有差別。

房價 +5%~15%

學區 明星學校加值最多。

房價 +5%~15%

捷運 距離遠近加值程度不同，500公尺以內加值15%~20%，500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20%

飛機場、高架橋

房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價 -5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20%

資料來源：各大房仲

註：1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定，部分嫌惡設施雖在範圍外，但視野可及仍造成住戶心理壓力，得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域，飛機場為接近機場，且在航道下方；高架橋則為沿線第一排；殯儀館則是距離100公尺內，或出殯隊伍經常行經路線，其餘為方圓100公尺內。

幫你成為算房高手的管道和工具

工具 使用方法

實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統，為真實成交行情，是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中，使用時須將其拆開，才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告；惟各家樣本不同，宜綜合各家行情比較。

地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本，除可以清楚看出面積和移轉時間外，亦有貸款金額，估價時，可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格，一般來說，第一拍價格為市價的８成，可依此回推真行情。

預售屋

雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌，可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差１年，就有2.5%的價差。

例：５年中古屋行情為每坪100萬元預售屋：100萬元＋（5－0）×2.5%×100萬元＝112.5萬元10年成屋：100萬元－（10－5）×2.5%×100萬元＝87.5萬元註：具都更效益的30~40年老屋，因另有投資價值，不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以４樓為最低價訂價，每３層樓為一單位加價2%~3%。

例：某建案４樓售價為每坪50萬元７樓：５~７樓為第一加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）＝51萬至51.5萬元11樓：11~13樓為第三加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）×3＝53萬至54.5萬元註：1~3樓通常為店面或特殊用途，價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品，市場喜好度不同，也會產生價差。

國宅：為一般住宅價的７至８成工業住宅：為一般住宅價的６至７成地上權產品：為一般住宅價的５至６成小套房：為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間。

例：欲得知A區新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋為每坪30萬元，近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價：（30萬元＋20萬元）÷2＝25萬元左右，或20萬~30萬元註：此算法較為籠統，使用時宜多詢問比價個案，才能更聚焦。

租金回溯法

原則：先探聽目標個案本身或附近的租金行情，運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言，租金投報率＝年租金÷房子總價，故房子總價＝月租金×12÷投報率大台北：投報率大約為1.5%~2.5% 大台中：投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南：投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係，運用公式算出房價。

大台北：房價約為租金的400~650倍大台中：房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南：房價約為租金的250~400倍註：具都更題材的老屋，可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則：先掌握建商購地的價格，並得知土地的使用分區，以該基地未來銷售坪數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓兩成管銷利息費用，及兩成利潤，得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說，建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤，因此可以得出以下之公式：預售屋每建坪單價＝[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%（註1）＋營造成本（註2）]×140%（註3）例：建商是用1.8億元標下100坪住三用地，容積率為225%，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案＝(1.8億元÷100坪÷225%÷160%＋15萬元)×140%＝91萬元註1：除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外，建商亦會將建物以外的大小公設，如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60%。

註2：建造成本目前一般為每坪15萬元，但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3：管銷利息與利潤約為土地和建造成本的４成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用，且不適用於１樓店面，小市民另有２大速算法1.若基地為住三土地，則每坪推案單價=每坪土地單價÷2，依上述例子為1.8億元÷100坪÷2＝90萬元2.１樓店面每坪行情=土地單價，依上述例子則為1.8億元÷100坪＝180萬元註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。

隨著國內房地產政策陸續上軌道，投資人開始把眼光望向台灣以外。馬來西亞在這一波海外投資熱潮中，可說是一大亮點，不僅房價只有台北的三分之一，租金報酬率更可高達六％。但是，在你打包行李、跟著看房前，要有什麼心理準備？

撰文‧楊卓翰

遊覽車在馬來西亞首都吉隆坡最熱鬧的市中心停下，一批台灣旅客帶著相機下車。不過，他們相機捕捉的畫面，不是觀光景點，而是位於吉隆坡黃金地段的最新建案。像其他旅行團一樣，他們也是來「購物」，只是他們買的是總價一千六百萬元新台幣、位於雙子星商業大樓附近，號稱「吉隆坡信義區」的新房地產物件。

奢侈稅尚未退場、實價登錄又上路，單靠差價利潤縮水，靠租金也只有一、二％的報酬率，不少台灣的房地產投資人都很苦惱，標的實在愈來愈難挑！

現在，有一群人正搭著東南亞國家經濟成長列車，到泰國、馬來西亞、印尼置產，更有房仲業者插旗馬來西亞，在當地開設分店，從台灣組成投資考察團到馬國看屋。

「我們一個月要帶三團以上，一團四、五十個人，現在預約，要到五、六月才有空位！」三月初在吉隆坡開分店的台灣房屋旗下藍海房仲集團總經理劉威廷說。投資馬國房地產的最大誘因，就是優渥的租金報酬率，平均高達六％，而房價只有台北市的三分之一。從過去半年，台灣房屋已在馬國賣掉超過八百五十戶，即可看出這股熱潮。想加入他們嗎？打包行李淘金前，你得搞清楚三件事。

投資策略想清楚

馬國也有奢侈稅 長抱為宜首先，馬來西亞有類似台灣奢侈稅的規定，會針對買賣差價課「買賣增值」稅。雖然不像台灣奢侈稅是以總價課稅，殺傷力較小，但若在二年內脫手，仍要繳一五％的利得稅、二至五年內賣出則是五％、五年後免繳此稅。也就是說，這裡仍不適合短進短出的投資者，吸引的大多是想擺五年以上，賺租金收入的投資者。

在台灣從事便利店事業的陳先生就是其中之一，他說「如果我要在五年內出手，那在台灣有更好的選擇。」陳先生運用台灣二％的低利環境，在台灣貸款，資金放到馬國，第一年三．一％的定存利率，不但能賺利差，還能夠加入馬國專為海外長期投資人設立的「第二家園」政策。

「第二家園」規定，五十歲以下者，只要在馬國有三百萬元新台幣定存，就可以享受投資優惠，購屋貸款可以從七成提高到八成；第二年若能提出一半金額購屋，子女還能擁有入學資格。「我的女兒只要在馬來西亞的劍橋、蘭卡斯特、昆士蘭大學分校讀三年書、再到本部讀一年，就能取得一模一樣的畢業證書。」陳先生指出，他原本也考慮在日本置產，但馬來西亞多項政策，比較適合他的長期考量。

成本稅率算清楚

夢幻六％非淨報酬率

不過，即使馬國的租金報酬率高達六％、房價只有台北三分之一，投資人仍要注意其他成本。因為在持有稅部分，馬國只課門牌、地稅，持有稅費較低，但投資人的房租收入所得，每年要課二六％的高額稅率。此外，如果是託當地租屋仲介代管代收房租，最高可能會繳去租金一成的成本。

租金所得稅費可抵扣地稅、門牌稅、貸款利息和代管費等，約可抵扣一○％到一五％的稅費，但最後仍有一成的成本。「扣掉這些費用，平均的租金報酬率大概是四、五％左右。」業者說。雖然比夢幻的六％稍低，業者仍強調，這樣的報酬率仍比台北好太多。

台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥就說：「比馬國投資報酬率還高的有兩個國家，泰國、印尼，但只要實地走一遭就知道，這裡的投資環境對華人是最有利的。而且，怎麼算都比台北划算。」他指出，申請第二家園後只要自備款三百多萬元新台幣，就能買下位於雙子星大樓附近的都心精華地段，「很多口袋不深的投資客，也能投資，這也是為什麼這麼多人搶著來看房子。」

下手前看清楚

產業不成熟 資訊不夠透明熱門歸熱門，台灣房屋首席總經理彭培業也指出投資馬國房地產的兩大風險：「不了解、不透明」。台灣雖有號稱「多過便利商店」的房仲店面，整體房地產市場成熟，但他坦言：「馬國的房地產發展還落後台灣二十至三十年左右，市場上也缺乏專業。這就是為什麼我們挑選的當地建商全部都得經過徵信。」台灣房屋專案總監陳國揚是馬國華僑，他說在當地的房仲業務門檻很低，「只要一通電話，誰都可以當，不用執照、不用訓練。」也因此，來馬國先遣的劉威廷還曾經被當地業者耍過，「帶我們看了好幾個建案，結果發現根本不是他們的。」因此，業者特別提醒，在馬國看房時眼睛得張大。例如，馬來西亞的地權分為九十九年的租約型和永久購買型，這類和台灣房地產的差距，對不熟馬來西亞當地法規的投資人是一大風險。「所以我們在馬國除了經過專業認證外，也得幫消費者把關，一定讓投資人百分之百持有。」彭培業說。

馬國看房團熱潮未退，但在高報酬率下，投資人更要做足功課，挑選良心業者，才能確保資產安全。