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韓國政府強力的房地產稅改連出重手、拳拳到肉重擊炒房客，不僅遏止炒房歪風，同時也挹注政府大筆財政收入；反觀台灣房地產稅改政策虛招百出，讓高房價和不義稅制繼續戕害社會公平正義，應該看看韓國是怎麼做的？

撰文‧楊政諭

一九九七年亞洲金融風暴重創韓國，韓國政府為了快速恢復經濟，放寬房產轉讓制度，同時配合低利率政策，促進房地產市場發展，卻也助長投機風潮。韓國房地產從二○○一年起漲，○一到○六年，韓國全國房地產價格平均每年以超過一○％的速度攀升，首爾房價更是誇張地在○六年一年內就飆漲了一九．二％，著名的江南地區房價更是單年度狂飆二五．九％。

持有稅房地合一

高價房可課到市價四五％ 僅影響一．三％家戶「在金融海嘯前，每天你一睡醒，就發現自己的房子漲了一萬元，○七年以前，房市熱到幾乎沒有人在房地產虧錢。」不動產顧問公司世邦魏理仕（ＣＢＲＥ)韓國分公司的資本市場資深經理林東回憶，當時韓國房地產市場的投機氛圍，與台灣近年房地產狂飆的氛圍相當雷同。

「沒人預料到，房地產稅改加上金融海嘯衝擊，會讓房市一蹶不振，從○八年至今經歷這麼長的不景氣。」林東道出韓國不動產不跌神話破滅後的感嘆。

○五年，韓國盧武鉉政府為了抑制瘋狂的房市泡沫，將原本分開課徵持有稅的土地與房屋合併課徵「綜合不動產稅」，除了原先持有稅○．一五％到○．五％之外；對超過六億韓元(約新台幣一千八百萬元)的高價房屋，額外課徵一％至三％不等的高累進稅率。由於課稅門檻高，高價房加稅政策影響到的家戶也僅佔一．三％。

根據經濟合作暨發展組織（ＯＥＣＤ）日韓首席經濟學家瓊斯，在○九年報告〈改革韓國稅制因應經濟成長與人口快速老化〉中指出，高累進稅率造成的結果，高價屋適用綜合不動產稅最高稅率級距的持有人要課的稅，是地方房產持有稅最低級距者的二十倍。對於持有高價房產的人來說是相當重的稅，即使是歐美已開發國家，通常對房產持有稅都是用單一稅率，或比較溫和的累進稅率。

同時，韓國政府也將作為持有稅稅基的房屋評定價值適用率，從三六％提高到五○％，由韓國建設與交通部評定的房屋價格約為市價八、九成，乘上適用率後房產的持有稅稅基，從原本市價約三成，提高到市價約四五％。稅基提升，課到的稅額自然就大增，台灣房產稅稅基偏低，是因為由官方主導的不動產評價機制，評估出來的房價嚴重偏離市價，實質負擔的房產稅因此低到不行。

交易「實價課稅」

擁有三屋者 房產交易所得稅率高達六○％「韓國房產估價是由政府外包給經嚴格認證的專業第三方機構評估，再將資訊提供給政府作為稅基，如果一般民眾不同意這個價格，可以向政府申訴。」林東解釋韓國的房產持有稅估價機制與台灣大不相同。

韓國企畫財政部在加稅的同時，也提出綜合不動產持有稅減免的配套措施，包含長期持有達五到十年者減免二○％，持有十年以上減免四○％。年長者也有減免，六十歲以上減免一○％，六十五歲減免二○％，七十歲以上則可減免三○％，降低房產持有稅改革的阻力。

○五年的政策雖然提高高價房的持有成本，但房價仍不斷飆升。○六年，時任韓國副總理的權五奎出面「向無住房平民表示歉意」，三名高官包含建設部長都因房產政策不力而下台。韓國政府繼續加強打擊炒房，將房產持有一年內即賣出的短期持有者，對其交易所得課徵五○％的重稅，持有一到兩年者賣出也要課徵四○％。

○七年韓國政府對房地產交易所得，按照實際交易價格課稅，取代原本由韓國國家稅務局評定的房屋價值(僅約市價的五到七成)。同時，韓國加強打擊短期持有及擁有多屋者的房地產交易資本利得，調高擁有兩屋者的交易所得稅率至五○％；擁有三屋以上者則高達六○％。

上述資本利得稅政策看似可怕，但對一般民眾影響小，原因在於韓國資本利得課稅的門檻很高，持有三年以上及交易價格六億韓元以下的房產，不用繳交易所得稅；換句話說，只有二％的家戶會課到稅，在一○年更調高至九億韓元，打擊面更縮小，卻實踐了富者課較重稅的理念。○二年至一二年，整體財產稅收更大幅成長七○％。

房地產稅改之路當然不可能一帆風順，韓國立場偏向保守派的大報《中央日報》，在○八年就大力抨擊盧武鉉政府的房地產稅改是「稅收炸彈」，並強力要求政府應立即廢止「綜合不動產稅」。因為該稅美其名是穩定房地產價格，實際上卻是對準二％富有階層的民粹主義。

之所以被稱作民粹主義，是因為民調顯示超過九七％的韓國人反對廢除「綜合房地產稅」，有絕對多數的主流民意支持，韓國政府房產稅改革就不手軟；但光是稅改無法健全房市和住宅制度，韓國政府○七年宣佈，一三年至一七年將再興建五十萬戶國民賃貸住宅(只租不賣的社會住宅)。加上其他的公共租賃住宅，將使○七到一七年提供的公共出租住宅總數達到二六○萬戶。

住宅政策有配套

廣建社會住宅 六年內比率將從四％達到一二％韓國政府如今更宣示要在二○二○年將社會住宅佔總家戶的比率從現在的四．三％提升到一二％，用擴大社會住宅以解決居住正義的問題。韓國都市環境研究所所長金秀顯表示，雖然韓國社會住宅起步很晚，一九八九年才開始，但供給增加對住宅市場發揮正面的作用；反觀台灣，社會住宅比率只有○．○八％，居住正義遙遙無期。

綜觀韓國的房屋稅改政策，背景與現今台灣相似，台灣現行遇到改革阻力，韓國當時也一樣，但他們政府有魄力解決問題。譬如房地產持有稅，韓國原先也是房地分離，後來改成房地合一，並用第三方專業機構來估價，作為實價課稅基礎。

參照韓國稅改經驗，台灣可學習的至少有下列三點：一、打蛇打七寸，房地合併課稅加上調整稅基符合市價，將原本官方的房地產評價機制，改由第三方公正估價機構執行，來讓稅基更符合市場行情，才能做到真正量能課稅（根據負擔能力決定稅收負擔）。

二、配套措施作為誘因，降低改革阻力。韓國以持有年限作為減免標準，擁有多屋、短期持有和交易等投機行為則課以重稅(包含持有稅與交易所得稅)，來嚇阻炒房，讓房地產市場回歸健全。

三、提供大量平價只租不賣的社會住宅，降低一般人住的負擔，更進一步實現居住正義。

台灣房地產飆漲歪風更甚於當時韓國，現在政府好不容易開了房地產稅改第一槍，就怕雷聲大雨點小。當然，房地產與經濟景氣息息相關，改革步調也要適切。韓國能做到，台灣沒有理由退卻。

稅改一波波遏止房價漲勢

──近年韓國房產稅政策與首爾房價指數

2005年

改革房地產持有稅，房屋和土地合併課徵「綜合不動產稅」。

2006年底

打擊短期炒房，持有一年內即賣出者交易所得稅率50%，持有一到兩年課40%。

2007年初

1.房地產交易所得以實價課稅，交易價格在6億韓元以上才須課徵交易所得稅。

2.打擊一戶多屋，擁有兩屋的交易所得稅率升為50%，擁有三屋者則提高至60%。

註：以2012年11月為基期100 資料來源：韓國統計局

北京失信，普選落閘，佔中行動一觸即發。面對香港人一波又一波的公民抗命行動，習近平十一前夕組織了掌權後首個香港富豪訪京團，爭取他們支持假普選特首方案，合力反對佔中行動。這個原本連同專業團體成員共約四十人的朝聖團，由於不斷有人要求加入，據聞近日已增至六十人以上。本刊發現，訪京團成員以特首選舉中押注唐英年的傳統華人財團話事人為主，北京明顯欲營造「唐營」受重視的印象，放輕梁營中人的重要性。其中一直和689對着幹的長實主席李嘉誠，料為習近平爭取「唐梁營大和解」的重點目標，務求團結香港的權貴階層，消除一切不穩定因素。

本月初起，大大小小的建制派政黨、工會組織輪流上京聽旨，並為北京推動政改方案和打壓佔中作傳聲筒，向港人宣告對港強硬路線。不過，重頭戲必然是由前任特首、全國政協副主席董建華率領的「香港工商專業界知名人士訪京團」，該團定於本月二十一日至二十三日北上，預料下週一下午會見國家主席習近平，並獲中央港澳工作協調小組組長張德江宴請。

○三年來最大規模

這個被視為○三年以來最具規模的富貴兵團，北上消息本月三日曝光。本刊得悉，不少大孖沙及商會代表早於八月中已接獲中央邀請，專業團體的領導層卻延至八月底才獲邀，部分更是政改落閘方案拍板前才收到請柬，反映邀請對象有優次之別，更擺明以李嘉誠為首的傳統華人大財團作重心。梁振英與唐英年的特首之爭，以建制陣營全面撕裂作結，689上任後摧毀了昔日遊戲規則，只顧回饋支持他競選的二線或傳統中資商人，傳統商界不再獲特別眷顧，反而懷疑處處被針對，對689存在不少怨氣。富貴兵團北上前夕，香港政商界密切留意這批大孖沙受領導人重視的程度。近年經常跟梁振英抬槓的李嘉誠，肯定最為矚目。梁振英上任後，多名大地產商在其軟硬兼施手段下，不得不向他靠攏，惟有李超人絕不妥協，惹來中央及梁班子不滿。事實上，梁振英當選特首後，李嘉誠與港府關係明顯轉壞，中央政府看在眼內亦有微言，李超人近年事先張揚計劃出售和黃的百佳超市業務，以及經常傳出從大陸及香港撤資等舉措，均觸動北京的神經，故近月針對李氏企業在大陸囤地的傳聞，都被視為中央針對李的措施。

務求唐梁營大和解

接近北京的中間人指出，北京希望藉着今次機會，令未能得到傳統商界大孖沙支持的梁振英政府，可以跟對方作大和解，同時避免有人趁佔中出現後搞小動作，「唔想再見到有人拖中央同梁班子後腿。」要擺平傳統商界的不滿聲音，安撫被視為唐營重量級支持者的李超人，是今次訪京團的重頭戲。過去中共領導人對李都採取高規格待遇，之前兩次訪京他都和霍英東同坐第一排，與二代最高領導人江澤民及胡錦濤握手時間，亦明顯比其他富豪長。一○年胡錦濤更一改主政後跟超級富豪保持距離的作風，趁深圳成立經濟特區三十周年慶祝大會舉行前，破格與李超人單獨會面，令各界嘩然，覺得北京公開肯定李對中央及特區政府的政治影響力。

習總超人相識廿載

習近平和李嘉誠的密切關係，預料今次訪京團後將會明朗化。早於九二年長實與福州市政府簽訂開發福州「三坊七巷」項目，投資額高達三十億元，時任福州市委書記的正是習近平。○八年習以國家副主席的「儲君」身份訪港，下榻長實旗下的紅磡海逸酒店，並由李澤鉅親自迎接。胡錦濤一二年六月訪港，卻入住灣仔君悅酒店，反映李與習的交情，較跟胡錦濤更好。為求落實香港大和解，競逐特首落敗後當選全國政協常委的唐英年，亦獲邀今次訪京，以展示其重新出發後的影響力。據悉，訪京團名單明顯偏重唐營的支持者，相反挺梁的商界人士較少，以表現北京的誠意。此外，上次訪京團也有邀請一些外資財團代表，但今次相對減少。其中上次訪京太古由主席何禮泰作代表，今次只是集團董事邵世昌。自梁振英當選後，一直流傳他會被北京撤換的「Plan B」，唐營中人及本地傳統商界被指是幕後黑手。前港區人大代表吳康民一二年十一月曾公開炮轟，指挺唐的利益集團不忿梁振英擊敗他們支持的唐英年，故欲趁梁弱勢而拉其下馬，改由政務司司長林鄭月娥接任，吳的言論代表了不少傳統左派人士想法，故建制派內部矛盾日深。由於佔中逼近，北京被迫出手，實行先安內、後攘外。

六大商會主席北上

為求推動假普選特首方案及嚴厲打壓和平佔中，北京更着力爭取工商界廣泛支持，故傳統六大商會亦一如以往成為邀請訪京對象，當中不少人更是唐英年參選時的殷實支持者，如地產建設商會主席梁志堅、總商會主席周松崗、工業總會主席劉展灝等。雖然訪京團以籠絡富豪為主要目標，但與○○年及○三年比較，北京今次特別邀請來自不同範疇的人士，以增強統戰效果，「習近平上場後，一直貫徹多儉樸、少奢華作風，當然唔想太高調同香港富豪巨賈打交道，所以呢次會面，都要有專業界別人士去『溝淡』。」獲邀出席的醫學會會長史泰祖強調，不擔心專業界淪為富豪的陪襯品，「有機會一定講，企喺富豪後面都會反映。我唔覺得格格不入，因為中央如果只係搵工商界嘅大老闆，我相信好多香港人都會唔同意。」

獲邀人士守口如瓶

據了解，富豪訪京團的消息傳出後，政商界圈子連日都爭相了解北京邀請了什麼人士、本人是否在獲邀名單中。當知道自己不在名單之列，不少未獲青睞者近日急忙向中聯辦及港澳辦叩門，希望搭上「面聖」首班車。「原本今次訪京團只有四十多人，消息一出後已經加到六十人，而家仲有一啲人想加入，所以正式嘅名單一直未公布，估計出發前兩、三日先有。」知情人士道。 縱使北京事先張揚訪京團成員可跟習近平會面，但多名獲邀人士守口如瓶，對訪京行程一律封口。身兼會德豐副主席的梁志堅接受查詢時，拒絕透露屆時將會見哪一位領導人：「未清楚見邊個，上去了解吓，有乜講唔會知道，佢哋唔會事先話你知。（有乜意見會反映？）都未知問乜嘢，咁有乜可以反映呢？」廠商會會長施榮懷則說，暫時只得悉會跟發改委會面，「我都唔清楚見邊個，我唔會猜測領導人想同我哋講乜。」○三年曾為訪京團成員的合和主席胡應湘表示，他有獲邀訪京，卻有事未能參加，「我啱啱有個會開，我唔去得，我已經寫咗信去。我上北京都唔知幾多次啦，因為個改革開放我係好支持。」對於是次訪京團會獲哪位官員接見，以及會談及什麼問題，胡應湘一概表示不知道。

宣示反腐打貪結束

接近北京的中間人透露，今次訪京團具備兩大目標，首先是彰顯習近平打擊貪腐已接近尾聲，「佢上任近兩年，經歷一連串反腐打貪，摧毀過去胡溫年代布局，但係北戴河會議大局已定，加上六十五周年國慶臨近，佢同香港最有影響力嘅人講最新政治及經濟形勢，係可以釋除佢哋嘅疑慮。」另一重要目標，則是佔中發生前，爭取本地傳統商界支持反佔中，透過他們穩定港人的信心。熟悉中國問題的時事評論員程翔認為，北京知道政改落閘決定，令中央和港人處於極端對立狀況，故須拉攏香港最具權勢及影響力人士，但相信非像過去兩次借訪京團，傳遞挺董命令般挺梁。「我諗無咁快決定梁振英嘅前途，搵呢班大孖沙上京係要穩住香港，咁係有兩個意義，一是要盡可能孤立泛民，第二係應對萬一需要出手時，可以預先同建制派及大資本家打招呼，講明中央會點做，等佢哋接受一啲比較強硬嘅做法。」

回歸十七年 三個富豪團

回歸十七年來，不少政商團體排隊訪京，成為北京對香港最新形勢的寒暑表。不過，歷來只有兩次屬高規格的商界領袖訪京團。首次是○○年六月一個三十人的富豪團訪京，當時獲得國家主席江澤民及總理朱鎔基接見，顯示中央重視香港商界外，當時不少人都視此為挺董之旅。 至○三年七月一日五十萬人上街遊行，多名富豪巨賈及其接班人和家眷，組成七十九人「超級富豪團」，九月下旬訪問北京，獲安排與當時國家主席胡錦濤會面。跟三年前不同，訪京團成員避談是否挺董，連一向支持董建華的團長霍英東，亦只謂「此行來聽領導人講話，而不是來挺董。」不過，胡錦濤當時表明希望各富豪支持穩定香港局面，更直言「完全信任董建華」，令兩次訪京團都產生挺董施政的效果。

香港政改爭議持續延燒，為了爭取「真普選」，大專學生決定在九月二十二日罷課，佔中行動也傳聞將在十月初登場，中共對此則態度強硬，甚至傳聞已在邊境部署重兵，社會氣氛日趨緊張。

撰文‧何欣潔

「我本來可以保持沉默，繼續當一個只會讀書的機器人。但是我選擇了站出來，以罷課形式表達我對人大沒有遵守承諾的不滿……，我寧願原地踏步也不希望有假普選，因為政改關乎到香港的未來，是香港能否繼續走在民主路上的關鍵。」憤怒！可能連一人一票都沒有二○一四年九月，香港拔萃女書院中四學生呂慧盈，寫了一封情真意切的公開信，呼籲同學共同站出來，挺身對原該屬於「大人世界」的普選議題表態，抗議八月底中國全國人民代表大會公布的《關於香港特首普選問題和二○一六年立法會產生辦法決定》（簡稱《政改決議》）。

《政改決議》將香港普選方法設下重重門檻，香港人獲准在一七年一人一票選出特首，但候選人將由北京控制的「提名委員會」過半數決定；這個「普選框架」讓「真普選」落空，但如果在香港立法會被否決，特首選舉將沿用一二年的選舉辦法，換言之，可能連「一人一票」都沒有，引發許多港人憤怒。自從《政改決議》公布以來，焦慮、騷動而無法再平靜讀書的香港學生，絕對不只呂慧盈一人。

九月二十二日，是香港各大專、中學生約定罷課爭取真普選的日子。為了罷課行動倒數計時，上千名學生宣示響應，香港校園處處可見大字報、宣講攤，一場學潮，正在蓄勢待發。

普選原是香港與中央角力近十七年的議題。自一三年開始，由於港大教授戴耀廷提出以「佔領中環」為抗爭手段，一躍而成國際矚目焦點。未料過了一年，佔中尚未發生，年輕學生反率先串聯以「罷課不罷學」，體現公民抗命精神。罷課時程初估為一周，共計有超過二十所大專院校學生加入、七十位教授響應，中大、港大等多所知名大學校長也表示尊重。香港立法會議員范國威認為：「這將會是八九年後，中央在香港面臨的最大挑戰。」回顧香港近年學運史，八九年五月，六所大專院校罷課聲援八九民運，近七千名大專生及市民於維園集會。一二年九月，因反對中共將帶有「愛國愛黨」色彩的國民教育教材列作中小學必修，學聯發動罷課，逾八千名大專生集會。這一次罷課集會人數估計不會超越以往太多，但各界都普遍認為，罷課學生將與佔中行動匯流，形成難以預測的強大能量。

《經濟學人》九月初以「憤怒的青年」稱呼這批香港學生。報導指出，「這些青年認同自己是個香港人，更甚於是﹃在香港的中國人﹄。」

警戒！傳在邊界部署軍力

不願具名的學者也表示，一二年以來的香港學生抗議活動，已經沒有八九年共同建設民主中國的夢想，反而彌漫著濃厚的本土意識，「曾有學術機構調查，香港年輕人的中國認同來到新低點。」對於當代香港青年來說，要求中央信守承諾，以符合國際標準的程序選出特首，遠比「回歸祖國」的大夢重要。

這份港青對中國的疏離與敵意，恰恰挑動中共最敏感的神經，對香港的公民普選訴求加倍警戒。親官方的資深議員、基本法委員會副主任梁愛詩公開表示，香港至今有些人尚未接受香港已回歸，所以人大常委認為需要審慎點處理香港政改，如果香港人接受香港是中華人民共和國下面一個直轄市這個事實的話，普選特首的門檻便不用這麼高。

言下之意，自九七回歸以來，香港人始終不願心悅誠服地做個中國人，堅持香港意識，是中共在政改堅持不讓的真正主因。《經濟學人》分析，隨著中國中產階級興起，民眾對於自己在教育、醫療、環境、財產權等議題上的無力感加深，讓中國當局面臨壓力。因此，即使此次政改爭議可能讓台灣觀感不佳，但《經濟學人》推測，中共顯然認為，阻止香港民主派在特首選舉勝出、防止中國其他地區中產階級民主訴求升溫，比兩岸統一更為重要。

中共遏止港人「真普選」的決心，絕非虛言。香港特首梁振英特別投書報紙，強硬呼籲香港人接受普選方案，「政治改革是要進一步？還是退兩步？」暗喻香港人應該接受現行這令人不夠滿意的方案，否則只好退回「更不民主」的狀態。

罷課前夕，甚至有內部消息指出，中共已在深圳、香港邊界部署軍力，不排除以「只要島，不要人」為原則處理抗議行動、維持一黨專政，情勢緊張。但對此一傳聞，范國威議員則認為，當局肯定會以強勢警力對付抗議群眾，但應不至於出動軍隊。

《華爾街日報》九月十二日分析，佔中行動目前已處於舉步艱難的十字路口，一方面必須面對中央的強硬態度，另一方面也不希望進行太激烈的抗爭行動令市民反感；如今學子拉出激進的「罷課」戰線，也使佔中行動的變數增多。

傳聞將在十月一日登場的佔中行動，究竟會往溫和或激烈的一方傾斜？考驗着領導團隊的政治智慧，也決定香港政改爭議收場的方式。