因寫字難看做測試 發現智商130
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GS(14)@2015-07-05 09:42:54【特稿】訪問當天關媽媽與樂頌同行，第一次聽女兒細訴往事，「多謝你哋，我先可以重組案情」。她說丈夫去世、樂頌輟學那日子，是其人生低谷，「苦難好似係人生必修課咁，單親真係好難做，但我唔可以冧，我冧個女就會跟住冧」。她尋求社工協助又靜靜觀察樂頌變化，「放手俾佢攤唞吓」。關媽媽說向來不催谷女兒，發現樂頌是資優兒也是一場意外，指樂頌小五時常被某位老師挑剔字體難看，「咁我先帶佢去做測試，睇吓係咪讀寫障礙，點知原來係資優、IQ130，個老師先唔再針對佢」。
父：俾個草原佢哋跑
她說樂頌升上英中也是順其自然，由教育局派位，後來才發現該校課業繁重，「我都奇怪，明明做到12點先瞓，點解4點又起身做過」，形容樂頌那時像隻蝸牛，「敲多兩敲，仲縮入啲㖭」。惟有靜觀其變，發現她其實仍有好奇心，「無啦啦會拆開部電腦研究」，就鼓勵她讀公開大學遙距課程，「成績仲幾好㗎，攞A！」「到佢肯去非常學堂，我就知有轉機」，她認為樂頌見到很多人際遇更悲慘，就較能面對自的處境。她笑言樂頌猶如「大翻新，好似成間屋髹過一次油咁」，深感安慰，更放心讓女兒自由發展，想起像丈夫生前愛說的，「俾個大草原佢哋跑啦，跑到盡咗，就會番嚟，就會自己搵路」。■記者朱雋穎
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150705/19209235
Burberry寫字樓遷出銅鑼灣
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GS(14)@2016-08-17 07:54:22【本報訊】根據仲量聯行《香港物業市場綜述》，灣仔及銅鑼灣甲級商廈租金7月按月上升0.3%至每呎62.6元，港島東及九龍東呎租分別維持47.6元及33.9元。另中環租金按月再上升0.1%至呎租107.5元，隨住核心區及非核心區的商廈租金擴闊，令不少企業搬寫字樓至新興商業區，包括港島東、九龍東等。7月雖然是商廈傳統淡季，但不少租客欲減省開支，預期未來數月，中環以外地區因租金吸引，租務隨之增加。零售慘淡，奢侈品牌節省開支，英國名牌Burberry將由目前銅鑼灣利園宏利保險大廈，遷往太古地產的鰂魚涌太古坊。另外，德國汽車生產商福士Volkswagen也計劃從銅鑼灣遷出，進駐九龍灣億京中心。另外，上環泰基商業大廈總樓面約8.8萬方呎，以10億元易手，傳買家為鵬里資產管理，據悉買入後作收租用途。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160817/19739214
智富學苑張志雲：寫字樓改商務中心 回報可達10厘
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GS(14)@2016-09-09 04:39:28【明報專訊】過去3年本港住宅、寫字樓及商舖價格走勢各異，惟租金回報普遍不足3厘。智富學苑兼智富中心創辦人張志雲表示，自2009年他每年至少買入一個寫字樓物業，2013年開始將有關物業重新裝修後「劏」作商務中心用途，目前擁有7個商務中心，平均呎租高達90元，每月租金扣除開支後的淨收入逾50萬元，回報率可達10厘，其逆市致勝之道，值得讀者參考。
明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶
張志雲接受訪問時表示，他早於2009年留意到環球央行大印銀紙勢必推高全球物業價格，當年開始大舉投資本港物業，但他擔心住宅樓價急升影響民生將導致政府出招調控，所以集中投資寫字樓，認為收租亦較住宅穩定，「一間公司通常不會經常搬寫字樓，而且較少遇上租霸，所以寫字樓甚有投資價值」。
自從2009年以來，張志雲每年至少買入一個寫字樓物業，目前已持有16個住宅或寫字樓物業。至於買樓資金從何而來，他透露，自己主要靠鋤價買入較市價折讓至少20%的物業，再將該物業借二按套現以投資另一物業，「買樓一定要低於市價逾兩成，此點十分重要，例如某一物業的價值是1000萬元，投資者若成功以800萬元買入，借七成按揭（560萬元），首期只需240萬元。交易完成後，投資者可將該物業以市價向銀行加按，以七成按揭計可借入700萬元，足以償還原有的560萬元按揭，還可以額外套現140萬元資金投資於另一物業」。
2009年起每年至少買一寫字樓
根據差餉物業估價署數據，本港整體寫字樓價格在2009年至2012年勁升逾倍，張志雲上述以折讓價購入物業，等其升值後加按再買的策略，在該大牛市期間十分奏效。不過，隨着港府於2013年2月推出雙倍印花稅（DSD）的稅務辣招，投資者買入寫字樓須繳付8%的DSD，整體寫字樓價格升幅已有所放緩，僅中區甲級寫字樓表現一枝獨秀，該招數成效已大打折扣。
因此，張志雲於2013年開始變招，成立智富中心有限公司，把旗下的寫字樓重新裝修「劏」為商務中心。他解釋，所謂商務中心，就是將一間有一定面積的寫字樓，分間成不同類形的獨立辦公室，分租予多名租戶，並向其提供前枱、接線、收件、公司註冊、會議室、文書影印、電訊、清潔、茶水間等一站式企業服務。他表示，租用商務中心可增加中小型企業的靈活度，符合現今商業社會轉變迅速的大趨勢，「我以前曾在外資公司任職，了解到一間在香港新成立的公司，若一開始便租用一層寫字樓，租金支出不菲，不符合成本效益。目前商業趨勢講求靈活，租用商務中心可以讓企業因應形勢再決定擴展或收縮業務，故市場對此需求殷切」。他又教路說，營運商務中心最重要是熟悉其客戶，而一般來說，位於旺角的商務中心租戶以內地中小企為主；尖沙嘴商務中心主要服務日本、韓國及南亞企業；東九龍商務中心可以本港創業者為目標客戶；而新蒲崗商務中心的租客不少是藝術工作者。
提供增值服務 呎租達90元
上述轉型的最大好處，是可以將原作普通用途的寫字樓呎租提升至少1倍，令回報率可達10厘，最少亦超過6厘，可以加按該物業再投資新項目，「投資者將物業向銀行加按時，須進行壓力測試，其標準是該物業所提供現金流必須達現有按揭利率（約2厘）加3厘、即約5厘的回報。假如該商務中心寫字樓租金回報達6厘，就可望滿足銀行審批加按要求，讓業主可套現買多層樓投資」。
張志雲於2000年從美國回流香港後，曾先後於多間外資公司工作或任職顧問；加上他2008年成立智富學苑以收費課程開班授徒分享投資心得，掌握不少客路，所以2013年以來發展商務中心業務亦事半功倍。他透露，集團近月在旺角購入兩個寫字樓單位改裝作商務中心，全部單位迅速租出；目前擁有7個商務中心，租戶達百多名，平均呎租高達90元，每月租金扣除開支後的淨收入超過50萬元，故擬於尖沙咀增設另一商務中心。
一般人沒有張志雲的營商人脈網絡，經營商務中心未必成功。但張志雲強調，任何人靠自己的專長，再加入創意及房地產的元素，都有機會成功。他舉例說，香港單車隊前隊員蔡其皓，於2014年與他合伙經營火炭單車倉生意，將10,630呎的工廠地舖間成700個單車泊車位，另提供會所服務，向租戶每月收取500元，至今已悉數租出，每月收入達35萬元，扣除11萬元的租金開支及數萬元的其他開支後，每月盈利近20萬元。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6907&issue=20160908
太古坊變陣 縮寫字樓增零售舖
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GS(14)@2016-09-14 05:22:07【明報專訊】雖然零售市道仍未回升，但部分發展商增加旗下項目零售樓面，其中太古地產（1972）旗下鰂魚涌太古坊重建計劃，最新提出新方案，計劃縮減整個項目逾11.5萬方呎商廈樓面，轉為零售、食肆及服務用途，令商店及服務等樓面由原來約10.5萬方呎，增加至22萬方呎，項目總樓面則維持不變。太古地產發言人稱，是次放棄11.56萬方呎商廈樓面轉為零售、食肆及服務用途，是按社區發展增加配套。
太地：按社區發展增配套
整個太古坊重建計劃，包括已建成的多盛大廈及林肯大廈，以及2期兩幢擬建商廈「太古坊1座」（即前常盛大廈）和「太古坊2座」（即前和域大廈），兩座物業於2011年批出可建樓面共201萬方呎，現時計劃把太古坊1座其中16,130方呎、2座其中的70,470方呎，以及太古坊其他大廈約29,000方呎的商廈樓面轉為零售、食肆及服務用途，共涉115,600方呎。
據申請文件顯示，零售、食肆或服務樓面分佈在各座地下至6樓。項目投資總額達150億元，太古地產發言人又指，維持預期兩座物業於2018年及2021年落成。
泛海匯漢大廈租出8層
另一方面，由泛海國際（0129）持有的灣仔匯漢大廈，泛海執行董事關堡林表示，項目已租出8層共約7萬方呎，呎租逾50元水平，目前最大手租客為美國共用辦公室服務供應商Wework，承租7層，共約6萬方呎樓面。鑑於中區空置率低，商廈市場預料將可平穩上升。
盈信灣仔活道舊樓申強拍
至於泛海與資本策略（0497）合作上海住宅項目Queen's Gate，已售出170伙，套現逾25億人民幣，發展商將為項目第3期申請預售，涉約150伙，未來推售有機會提價逾一成。
另外，近期活躍於物業市場的盈信控股（0015），其持有逾84%業權的灣仔活道1及1A號舊樓項目，最新向土地審裁處申請強拍，項目估值約2.91億元。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8576&issue=20160914
內地資金追捧寫字樓 本地薑紛賣非核心物業 恒基44億沽上環商廈 高市價兩成
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GS(14)@2016-09-17 15:26:37【明報專訊】「大孖沙」放售非核心物業成風，就連鮮有出售大型項目的恒基地產（0012）亦落實向獨立第三方，以43.68億元出售上環金龍中心，總建築面積為15.6萬平方呎。集團預計，出售金龍中心交易會在12月1日完成，預期交易會為集團進帳19.96億元盈利。
明報記者 陳偉燊、林尚民
恒地又稱，若加回該項目的累計公平值收益約18.76億元，估計截至今年底錄得出售之收益並列為基礎盈利約38.72億元。不過在今次公布內，集團未有透露買方身分。較早前市場已傳出，恒地會出售一籃子非核心物業，總值達320億元，當中亦包括金龍中心，當時意向價已經介乎44億至45億元。
交易料帶來近20億盈利
根據恒地的官方網頁資料顯示，金龍中心共27層，當中有2.1萬方呎商場，其餘為寫字樓樓面，單位面積介乎962至5385方呎。該項目在過去一年正着手進行翻新工程。金龍中心由恒地負責發展，早於1991年落成，前身為金龍酒樓。近年該集團亦出資將位於區內另一幢租盤富衛金融中心進行分期翻新，此前亦有消息指，富衛金融中心亦為放售物業目標之一。此前，該集團曾於2014年着手安排以19.6億元代價，轉售於新蒲崗的友邦九龍金融中心予同系陽光房託（0435），可惜因為陽光股東反對而未能成事。
呎價貴過信德海景單位
市場消息稱，金龍中心原本放售價約為45億元，現成交價仍與意向價極為接近，而物業折合呎價約2.8萬元，比區內指標商廈信德中心部分海景單位呎價高約兩成，如信德中心招商局大廈低層09至11室，單位可望維港海景及開揚城市景，上月以每方呎2.28萬元放售，面積約4535方呎，涉資約1.03億元。
萊坊：核心商業區租金料升逾2%
另萊坊發表2017年《全球城市報告》，指香港摩天大廈寫字樓租金於未來3至5年將繼續排名全球首位，該行高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，現時中環甲級寫字樓空置率只有約1.6%，屬低水平，加上中資機構需求大，以致其他城市寫字樓租金水平低於香港，預料下半年核心商業區租金將會上升2%至3%，全年會有5%至6%升幅；至於下半年非核心商業區租金則會下調1%至2%，全年約有2%至3%跌幅。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5391&issue=20160916
港寫字樓呎租200元 貴絕全球
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GS(14)@2016-09-17 17:25:16【本報訊】香港蟬聯全球寫字樓租金最貴城巿！物業顧問萊坊公佈第二季全球23個城市商廈租金指數，香港寫字樓租金成為全球之冠。調查顯示，本港寫字樓每平方米年租金高達2,996美元，按年升5.9%；換算每月呎租高達200港元，比第二位的紐約曼克頓區貴逾七成。萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管林浩文預計，未來3至5年香港寫字樓租金仍冠絕全球；目前核心區寫字樓空置率低，以中環區為例空置率僅1.6%，隨着中資及海外機構需求續升，下半年核心區寫字樓租金料升2至3%，全年升5至6%。非核心區方面，現已有不少機構選擇到九龍東設立總部，林浩文稱，該區寫字樓平均呎租逾三十多元，遠低於中環區平均呎租逾百四元，相信會吸引企業進駐九龍東。他表示，預計未來五年九龍東寫字樓供應達致400至500萬呎，由於供應持續增加，相信短期內租金會受壓，下半年料跌1至2%，全年跌2至3%。林浩文又提到，內地經濟放緩、人民幣貶值，以及內險公司投資海外房地產項目的限制獲放寬等，促使中資企業增加海外投資比例；由於法制完善、融資成本及渠道較多，故香港是中資企業「走出去」的熱門地方之一。他續指，本港寫字樓新增租客中，中資企業料佔四至五成，相信佔比難再提高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160916/19772111
魑魅魍魎：尖東寫字樓會升值
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GS(14)@2016-10-21 05:11:202016年，香港樓盤出現了「不能坐的馬桶」、「超迷你浴缸」等奇則，設計難看得難以令人接受，令身邊銀彈充足的朋友意興闌珊，不再眷戀樓市，均把目光放在寫字樓之上，「住宅畀平民用，寫字樓先係商人用」。士可殺不可辱，既然香港的新樓盤細得像車位、龜池，為甚麼仍要低聲下氣做樓奴？經濟講求周期，樓市無可能一直升，現階段如有閒錢，有香港房地產分析員朋友建議考慮投資寫字樓，好過把資金放在高處不勝寒的樓市。根據戴德梁行的10月初發表的報告，第三季中區甲級寫字樓租金走勢僅升0.3%，較今年首季及第二季明顯放緩，反映租金已接近見頂，跨國企業對環球經濟前景審慎，已傾向減縮開支遷向非核心區。這說明以後企業的觀念會慢慢改變，往後未必非租中環不可。而講到買寫字樓，分析員朋友就話，睇好尖東。理據有二：一來尖東近年跑輸很多商業地段，有條件追落後，之後10年可享更多升幅；二來尖東有望受惠新世界中心重建項目，把海港城、天星碼頭一方的人流，吸過來尖沙嘴的另一邊，帶旺尖東。尖沙嘴是九龍最具商業價值的土地，也是香港零售、旅遊業的重鎮，這點相比近年政府力推的九龍東更具吸引力，也多了一份氣派與實力。而其中尖東的賣點，在於鄰近交通越來方便的紅磡，未來有望吸引更多企業進駐該區設辦公室。以祥祺集團主席、華南城主要股東之一陳紅天為例，近日他斥資45億元向會德豐（020）買入紅磡One HarbourGate東座，未來將作為祥祺集團香港總部。該商廈成交呎價達1.6萬元，折合人民幣約每平方米14萬、15萬元，相比索價超過每平方米10萬元人民幣的前海寫字樓，其實不算特別貴。執筆之時，TVB重播創世紀，飾演許文彪的陳錦鴻上演經典一幕：「（有錢人）拿出少許時間，炒高樓市，便不停賺大錢，這算是公平嗎？」17年之前的劇集，在17年後仍然有共鳴，間接證明這個官商鄉黑勾結的社會，根本沒有公平可言。十一少
http://www.fb.com/11mister本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161021/19807180
高力﹕明年九龍寫字樓租金跌7%
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GS(14)@2016-11-23 07:37:02【明報專訊】受惠中國投資者活躍投資香港物業市場，代理顧問行高力國際發表報告表示，今年第三季成交價逾1億元的物業買賣宗數顯著上升，最大升幅來自住宅、分層出售寫字樓單位，以及全幢商廈交易；高力國際（香港）副常務董事胡孝直表示，相對歐元區國家及美國的經濟不明朗因素，亞洲市場無疑較穩定，令環球市場對亞洲區的物業投資需求上升。
港島租金同期料升4%
報告表示，本港營商氣氛之前一直低迷，直至今年第二季從谷底回升，預料旺勢可持續到年底以至2017年，令寫字樓租金錄得正增長，但明年九龍區租金在東九龍寫字樓新供應增加影響下，相信會下跌7%；惟港島區寫字樓租金，同期有機會上升4%。
看好黃竹坑商廈租金升幅
高力國際商業服務總經理顏慧萍表示，黃竹坑寫字樓租金在港鐵南港島線通車前已見上升，目前平均實用淨租金為每方呎31.9元，預測2017年租金升幅為19%。
另外，香港住宅樓價方面，政府近期調高印花稅以遏止樓價再升，高力國際亞洲估價及諮詢服務行政董事張翹楚表示，目前仍未見到「新辣招」所帶來的全面影響，但預測在冷卻樓市措施下，明年住宅市場會出現微調，發展商傾向興建樓價在300萬至500萬元的小型單位。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6158&issue=20161123
北水炒起商住樓 中環寫字樓呎租$195港商廈租金續全球最貴
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GS(14)@2016-12-10 03:41:34【本報訊】資金洪流入港，令香港樓市拎足「四條煙」，上車盤、豪宅、舖位及商廈先後掄元，甚至衛冕全球最貴威名，最新是中環寫字樓每月呎租195元，按年升15%，且連續兩年貴絕全球。樓價威名響全球，但無殼蝸牛卻不想再見「不吃不喝指數」再稱首。記者：陳家雄
大印銀紙年代，資產坐白金升降機，尤其今年，內地走資入港，不管住宅還是非住宅升勢均像火箭，幾乎各類型物業全球最貴威名集香港於一身。年初根據樓價與收入比例，香港人要19年不吃不喝才供得甩層樓慘絕全球。深圳富豪陳紅天又以21億元買入山頂歌賦山道15號，呎價22.8萬元，呎價又貴絕全球。
拋離倫敦逾五成
雖然舖租冠軍寶座被奪，曾經在2012及2013年連續兩年雄踞全球最昂貴舖租街道榜首的銅鑼灣，自從自由行效應大減後，舖租已不斷下降。根據戴德梁行最新數據顯示，銅鑼灣的舖位最新呎租1,871元，按年下跌逾15%，連續第三年全球排第二，僅次於美國紐約第五大道上段。雖然現時銅鑼灣舖租較紐約低4%，惟本港零售業未回暖，舖租難望上升，料短期內難重奪榜首寶座。不過商廈繼續頂住，根據仲量聯行最新發表全球優質寫字樓租金走勢報告，中環甲廈租金冠絕全球，每月呎租195元，按年升15%，連續兩年成為全球最貴寫字樓租務成本的城市地區，亦拋離第二位英國倫敦每月呎租127元超過53%。仲量聯行報告顯示，全港寫字樓空置率2016年第四季錄4.7%，按季升0.5個百份點，中環寫字樓空置率仍維持於1.5%的低水平，是全港最低商廈空置率的地區。中環未來兩年甲廈供應量僅約24萬方呎，包括華懋中心1期及2期共約13萬方呎，及恒地（012）中環皇后大道中80號H Queen's提供11萬方呎。
業界料仍有力升
業界預期中環商廈呎租仍有上升空間，畢竟中資搶位，越搶越貴。以中環交易廣場一期為例，年內累計八宗租賃成交，其中上月28日該廈高層單位，建築6,488方呎，月租逾97萬元，呎租150元，目前約10個租盤，呎租叫價由150元至170元。同區不少呎租低於100元的商廈料獲追捧，美聯商業營業董事羅仲英表示，區內較知名商廈例如皇后大道中九號年內暫累積約10宗租賃成交，成交呎租由63元至70元，而該廈八個放租盤叫價呎租則由70元至95元；另一支熱門商廈環球大廈年內成交呎租介乎75元至80元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161209/19859718
中資擴充首選中環寫字樓
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GS(14)@2016-12-10 03:41:34【本報訊】外資不斷縮減本港寫字樓規模，但本港商廈租金依然高昂，因中資不斷擴充，並首選租用中環核心區商廈。如渣打（2888）早前推出分租的中環國際金融中心二期半層樓面，已由上海渤海銀行以每月225萬元承接。渣打在去年底作出一系列裁員行動，今年初起要縮減辦公室樓面，故將國金二期12樓逾半層樓面推出分租，以減輕租金開支。據了解，渤海銀行已租用上址共1.5萬方呎，月租約225萬元，呎租約150元。渣打目前租用國金二期12樓半層及15樓全層，合共3.8萬方呎樓面，月租開支共約575萬元，租期至2019年。由於成功分租12樓，以餘下租期計，渤海銀行為渣打分擔其中7,650萬元租金開支。由中國財政部發起設立的中國東方資產管理，以每月269萬元租用國金一期36樓全層，面積約15,856方呎，呎租約169元。反映中資大舉租用核心區商廈。世邦魏理仕早前發表報告指，截至今年3月底，內地企業租用全港一成甲級寫字樓樓面，共1,170間公司，涉720萬方呎。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161209/19859733
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