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本輪房價調整可能持續到2017底-2018年上半年

1.1中央經濟工作會議提出建立房地產長效機制

2016年國慶前後新一輪房地產調控出臺，銷量大幅回調，房價漲幅放緩。

12月中央經濟工作會議多次強調房地產相關事項，有很多新思路，因城施策調控，從刺激房地產到建立長效機制，限制投機性需求，增加土地供給，發展大都市圈。

1）在深入推進“三去一降一補”中強調“去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。”

2）會議強調，“要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產泡沫，提高和改進監管能力，確保不發生系統性金融風險”。

未來房地產調控將始終處於高壓姿態，對於環比價格上漲的熱點城市將不斷加碼限購限貸政策，否則地方政府將被問責。

3）會議強調，“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。

表明中央明確了房地產的居住屬性和消費屬性，否定了投資投機屬性。

4）會議強調，“要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。

要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”。

表明中央決心解決人地分離、人口城鎮化與土地城鎮化不匹配的問題，大都市圈戰略日漸清晰，小城鎮化戰略或退出歷史舞臺。

1.2近幾輪房價周期平均36個月左右，漲24個月，調12個月

中國房地產周期是市場運行和政策疊加而成。

近幾輪房價周期上漲時間長、調整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調整12個月。

並且，房價上行周期逐漸縮短、調整周期逐漸延長，這主要在於防風險壓力帶來的政策調控影響。

2005年中期以來，以70個大中城市新建住宅價格指數（2005年6月=100）為標準，我國房地產市場可劃分四輪周期。

第一輪周期45個月，上行38個月，調整7個月。第二輪周期40個月，上行29個月，調整11個月。第三輪周期34個月，上行22個月，調整12個月。

第四輪周期已上行19個月，房價環比增速從9月的1.8%的高點降至10月的1.0%，再下滑至11月的0.6%。

當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底-2018年上半年。

10月政治局會議強調，“註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險”。12月政治局會議要求，“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。

12月中央經濟工作會議強調把防控金融風險放到更加重要的位置，進一步明確構建房地產長效機制。

2017年房地產調控將保持高壓狀態，從國慶前後密集調控，到11月上海天津等地加碼，再到12月鄭州加碼，顯示了中央的決心。

量在價先，銷售面積是判斷房價變化的先行指標，10月調控以來，房地產銷量大幅回落，預計價格調整也將隨後展開。

在前三輪周期中，銷售面積累計增速高峰分別領先房價指數高峰10、20、15個月，銷售面積累計增速低谷分別領先房價指數低谷2、3、2個月。

在第四輪暨本輪周期中，銷售面積累計同比增速的高點為4月，之後房價指數上行已7個月。

由於當前調控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底-2018年上半年房價面臨新一輪上漲壓力。

如果長效機制能夠建立，尚有轉機。

房地產投資增速二次探底但幅度不深：2017年增速1%-3%

2.1銷售、到位資金、新開工等領先於房地產投資

受房地產市場分化嚴重及政策調控等影響，傳統先行指標在預測房地產投資增速高峰時失效，但銷售面積、房地產開發企業到位資金、房屋新開工面積等指標的見底對判斷房地產投資增速何時見底仍具領先意義。

在最近兩輪周期中，銷售面積、房地產開發企業到位資金、房屋新開工面積累計增速高峰與房地產開發投資累計增速高峰完全一致，但上述指標的見底仍具有一定的領先性。

在2005年中期以來的前三輪周期中，銷售面積累計增速低谷分別領先房地產開發投資累計增速低谷2、5、10個月，房地產開發企業到位資金累計增速低谷分別領先3、6、9個月。

在2005年中期以來的第二、三輪周期中，房屋新開工面積累計同比增速低谷分別領先房地產開發投資累計增速低谷3、9個月。

因而房地產投資增速二次見底，需要密切關註上述三個指標何時見底。

2.22017年房地產投資增速或在1%-3%

一二線城市面臨補庫存，三四線及以下城市處於政策鼓勵去庫存。

中央經濟工作會議在深入推進“三去一降一補”中強調“去庫存方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。”

2015-2016年一二線房地產去庫存比較充分，2017-2018年面臨補庫需求。

按照長效機制的要求，隨著大都市圈和區域核心城市土地供應增加，未來房地產投資回調幅度可能不深。

明年房地產投資累計同比增速可能在1%-3%。

2016年1-11月，全國房地產投資累計同比增速為6.5%，較1-10月回落0.1個點；從當月同比看，11月房地產投資增速為5.7%，回落7.7個點。

分城市看，一線、二線、三四線及以下城市房地產投資累計同比增速分別為7.4%、7.8%、5.5%；

與10月相比，一線、三四線及以下城市房地產投資增速分別回落1.1、0.2個點，二線城市房地產投資增速上升0.4個點。

從最近四年特別是最近兩年的情況看，一線、二線、三四線及以下城市房地產投資分別占全國的約11.5%、35.0%、53.5%。

近十年一線城市房地產投資增速的低值為2008年的0.2%，除此之外則為今年的6.2%左右；二線城市房地產投資增速的低值為2015年的1.0%；

三四線城市房地產投資增速的低值為2015年的-1.3%。

結合歷史數據、現實情況及政策，大致假定兩個情景：

其一，明年一線、二線、三四線及以下城市房地產投資累計同比增速分別為5.0%、4.0%、2.0%，則明年房地產投資增速為3.0%；

其二，假定明年一線、二線、三四線及以下城市房地產投資累計同比增速分別為3.0%、2.0%、0%，則明年房地產投資增速為1.0%。

房地產是周期之母。

2016年經濟小周期複蘇很大程度上是房地產投資回升帶動，2017年房地產投資回調將拖累經濟二次探底，這對貨幣政策、債市、股市、大宗商品可能產生影響，如果2017年地產投資增速回調，貨幣政策會否重回寬松、大宗商品價格會否二次探底、債市會否重獲轉機、股市會否像2013年一樣實現風格切換，我們拭目以待。

（完）