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中國信達：將房地產資產比重降低至40%

今年上半年，信達地產屢次傳出投得“地王”的消息，中國信達資產管理股份有限公司(01359.HK，下稱中國信達)作為其母公司，對房地產的態度則相對謹慎。

中國信達總裁助理梁強在2016年中期業績會上表示，公司在將資本轉化為資產時奉行“不要把雞蛋放在一個籃子里”的原則，房地產行業雖然是中國信達形成的比較具有優勢的行業，但是公司正在有意識地加強對行業的管理，目前已經將資產分配比重從47%的占比降到了40%。

同時，房地產業務內部也通過基金的方式，有意識地增加了一二線城市抗壓能力較強的土地儲備，公司仍然堅持房地產行業市場內有需求的產品的發展。梁強稱，雖然公司早前遇到了一些財務困境，但是通過特殊機遇的投資，加上風險控制的專業能力，今年上半年公司已經完成了很多一二線城市的項目投資，包括去年的東直門項目，加上今年上海的一些項目。

對於下一步的計劃，梁強稱，中國信達“既要吃好碗里的，也要吃好鍋里的，還要看好地里的“，公司會做好短期、中期、長期的計劃。

2016上半年，中國信達實現歸屬公司股東的凈利潤人民幣80.1億元，較上年同期增長2.4%。成功收購南洋商業銀行，集團總資產達到人民幣10088.3億元，較去年年底增長41.3%。

中國信達副總裁吳松雲稱，目前內地經濟增長仍有壓力，上半年內地銀行不良資產及比率連續19個季度增長，不過這種上升趨勢持續，對集團的核心業務有利，未來公司會繼續鞏固其不良資產經營業務。

吳松雲提到，上半年內地銀行不良資產升至人民幣14.37億元，不良率達1.75%。銀行打包出售不良資產逾2000億元人民幣，當中信達投得了800多億元人民幣，占比約40%，保持市場領先地位。截至6月底，中國信達不良債權資產收購成本達691.9億元人民幣，同比增長19.8%。不良債權資產收入為107.8億元人民幣。

在傳統不良資產(主要收購自銀行及非銀行金融機構)方面，中國信達也在緊抓銀行不良貸款余額持續增加的趨勢，目前收購規模持續增長，上半年新增收購額280.7億元人民幣，同比增長7.1%。附重組條件類不良資產(主要來自非金融機構)方面，新增收購規模穩步提升，業務結構持續優化，保持風險管控定力，收益水平維持穩定。

截至6月末，新增收購規模為人民幣411.2億元，同比增長30.4%。債轉股股權經營取得積極發展，著力推進重大專案處置，提高股權處置效率和處置收益，上半年實現債轉股處置凈收益36.2億元人民幣及股利收入5.1億元人民幣。

對於銀行愈趨使用創新方式處置不良資產會否影響集團業務，吳松雲相信，信達在不良資產證券化、債轉股等方面有經驗，可在過程中承擔重要角色。

此外，中國信達也更新了關於南洋商業銀行的收購項目近況。今年5月底，中國信達正式收購南洋商業銀行，中國信達副總裁吳松雲預計，在未來2至3年可以完成南商的整合。

地王頻出，但房地產信托卻萎縮了

這是當日拍出的073-06號地塊，目前是一處停車場（7月14日攝）。（新華社記者 裴鑫/圖）

在地王屢屢掀起房地產高潮之時，過去曾占信托業半壁江山的房地產信托卻沒有跟著火爆起來。Wind數據顯示，截止目前，今年房地產信托共募集380億元資金，較去年同期，減少近3成。

房地產業扶搖直上之時，房地產信托作為銀行信貸外的資金補充，從2010年開始爆發式增長。中國信托業協會的數據統計，截止到2013年底，中國房地產信托存量規模首次超過萬億。2013年正是中央調控房地產市場，市場“錢荒”最為嚴重的時候。

剛剛拿下最貴地王的閩系房企融信，過去最為重要的融資渠道就是信托。其在招股書中寫道，2015年末，借款總額186.284億，其中，銀行21.761億，信托及其他資金164.523億。也正是在信托的支持下，融信的杠桿率一度高達1540%。

但是在“資產荒”的當下，一些立足一二線城市的房地產企業最不缺的就是資金。比如融信2015年末上市後，很快就通過公司債以及ABS借到了110億現金。“現在我對信托積極性不大，成本比較高，可能在我沒有‘四證’的時候，信托的錢我會拿來頂一下，有了證以後就跟銀行借開發貸。”一位上海房地產商對南方周末記者說。

銀行信貸、債券市場等融資途徑紛紛向地王企業敞開懷抱，利率之低“完爆”信托。自2014年11月22日至今，央行已經多次降準、降息。目前一年期基準存款利率已由2.75%降至1.5%，降幅達45.46%。房地產信托收益率不得不跟著每況愈下，過去曾一度高達20%，但Wind數據顯示，今年的平均收益率只有7.46%，去年同期則為9.11%。

與此同時，在三、四線城市，房地產則處於“去庫存”的“寒潮期”。基於對風險的擔憂，信托公司也減少了房地產信托的發行規模。中國信托業協會數據顯示，今年一季度信托風險項目的個數、規模都有一定程度的增加。

*ST南電A重大資產重組 剝離虧損房地產業務

*ST南電A9月6日晚發布重大資產出售預案，公司擬通過在深圳聯合產權交易所公開掛牌的方式，出售公司持有的深中置業 75%股權與深中開發 75%股權，剝離公司房地產業務。

公告稱，目前，上市公司主要從事生產經營供電供熱、發電廠(站)的相關技術咨詢和技術服務，房地產業務為公司的非主營業務。由於歷史原因，本次擬出售標的公司的土地資產長期無法盤活，給公司帶來巨大資金壓力，並嚴重影響公司的經營業績。、

根據評估，上市公司所持有的深中置業 75%股權與深中開發 75%股權的評估值分別為人民幣7,828.40 萬元與 -3,364.40 萬元。以上述評估結果為參考依據，合計以人民幣7,828.40 萬元掛牌價格轉讓，深中置業 75%和深中開發 75%的掛牌價格分別為7,828.40 萬元和 1 元。

同時，公告提示，本次深南電擬出售股權的資產總額和營業收入占上市公司最近一個會計年度對應指標的比例均未超過 50%，資產凈額占上市公司最近一個會計年度對應指標的比例為-134.88%，其絕對值超過 50%，且資產凈額絕對值超過 5,000 萬，因此本次交易構成重大資產重組。

中航工業：擬向保利集團出售房地產開發業務

中航國際控股9月7日發布晚間公告，中國航空工業集團公司正在與中國保利集團公司籌劃地產相關業務資產重組整合方案，該公司亦考慮參與該資產重組事項。2016年9月6日，中航工業與保利集團就保利集團收購中航工業所屬房地產開發業務和資產達成初步合作意向。

公司初步考慮將該集團從事國內地產開發業務的附屬公司股權以及部分聯營或合營企業的股權出售(其中所持中航地產股份有限公司的股份不考慮出售)。截至本公告日期，集團擬出售具體標的資產範圍與轉讓價尚不確定，出售事項仍存在不確定性。

今日早盤9點11分起公司股票停牌一日，公司已向聯交所申請H股股份自2016年9月8日上午9時正起於聯交所恢複買賣。

報告：大量信貸進入房地產行業催生資產泡沫

產業經濟仍未走出“L型”的底部，企業投資疲軟。目前，產業經濟面臨的最大挑戰仍是產能過剩。

在7日的中國產業經濟報告2016年二季度及未來展望發布會上，長江商學院金融與經濟發展研究中心主任甘潔教授發表了上述看法。她表示，今年二季度GDP數據好於預期，但是根據對工業企業的調查，產業經濟依然不景氣。

報告顯示，二季度約六成企業產品在國內市場供大於求，反映國內需求不足的擴散指數維持在歷史最高點。產能過剩的行業前三包括有色金屬、石油加工和黑色金屬冶煉。由於企業減少投資和“以銷定產”的經營模式，需求不足一直沒有帶來明顯的庫存問題，成品庫存保持穩定。

報告提到，今年以來政府一方面通過以貨幣和投資為主的經濟刺激政策，防止經濟硬著陸。另一方面，推進供給側改革，以改善經濟結構，打破產能過剩的局面。甘潔分析稱，經濟刺激在局部起到一些成效，如資本品生產量明顯止跌企穩。但是，這些政策的副作用也相當明顯。

報告顯示，在產能過剩這一背景下，融資不是產業發展的瓶頸。甘潔稱，這一結論與央行《金融機構貸款投向統計報告》一致。今年在進一步寬松的信貸政策下，上半年新增貸款也僅為0.1萬億，同比少增長55%，在上半年各行業新增總信貸中占比只有1.3%。

她認為，這一方面由於產業不景氣，央行基於銀行家問卷調查的制造業貸款需求指數在本季度再次下降到了歷史最低水平。另一方面，今年以來大量信貸進入了房地產行業。因此大量信貸並未進入實體經濟，引發資產價格迅速上漲。甚至有可能對實體經濟產生擠出效應，並催生資產泡沫。此外，貨幣的超發必將形成通脹壓力。

至於以基礎設施建設為主的固定資產投資，甘潔認為，雖然力度很大，但完全以政府為主導，民間投資不但未被帶動，而且呈萎縮趨勢，說明對整體經濟的拉動作用有限，有效需求並未得到足夠提升，經濟仍未走出低谷。

她說，寬松的貨幣政策本身不能振興產業經濟，而且只應是個短期政策。跟過去多次報告中指出的一樣，在產能嚴重過剩這一制約條件下，貨幣、財政政策的刺激作用本來就有限。加之經濟預期走弱，財政、貨幣政策難以發揮乘數效應，副作用更為明顯，今後應謹慎用之。

此外，她還提到，目前，供給側改革雖然取得了進展，但由於當前產能過剩是過去多年盲目過度投資累積的結果，去產能需要相當長的過程。不過，從根本來看，長期需要產業升級，發展新興產業。

8月份信用債發行近1萬億元 房地產依然是主力行業

8月份，我國債券市場共發行信用債券967期，募集資金9915.09億元，其中，企業債券發行人主要分布於建築業、房地產業等行業；制造業、房地產業和公用事業是公司債券發行的主力行業。

企業通過債券市場募資仍在較快增長，據鵬元評級統計，8月份，我國債券市場共發行信用債券967期，募集資金9915.09億元，環比分別上升25.91%和13.07%。其中，企業債券發行人主要分布於建築業、房地產業等行業；制造業、房地產業和公用事業是公司債券發行的主力行業。

另外，通過對近一年中（2015年7月21日-2016年7月21日）房企發債情況的統計分析可以發現，近一年內，房企發債期數達到467期，債券類型涵蓋一般公司債、非公開發行公司債券、中期票據、短融、超短融等，實現直接融資共計8481.45億元。同時，房企債券在發行利率方面也屢創新低，有相當一部分房企是以低於4%的票息實現融資的。

房企融資與政策推動密切相關，在2014年9月份之前，不管是在銀行間市場，還是在交易所市場，房地產企業發債都受到諸多因素的限制。比如，中國銀行間交易商協會就要求其必須是A股上市公司並具有住建部認可的一級開發資質，或是16家以房地產為主業的央企集團或其下屬房地產企業；而如果要在銀行間市場發行中票，其募集資金不能投向普通商品房項目，而只能投向保障房項目。

• 證券日報
• 姚祥雲
• 左永剛

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民間投資增速築底企穩 但仍有資金湧入房地產

今年以來，民間投資增速持續下滑，從而帶動了整體固定資產投資增速下行，引起了各界的廣泛關註。到8月，民間投資增速已有築底企穩的跡象。

2016年1-8月份，民間固定資產投資225005億元，同比名義增長2.1%，增速與1-7月份持平。民間固定資產投資占全國固定資產投資(不含農戶)的比重為61.4%，與1-7月份持平，比去年同期降低3.6個百分點。

這也是今年以來民間投資增速連續多月下滑後，首次出現築底企穩的態勢。一方面，民間投資增速回落的現象，已經引起中央和各地高度重視。從五月份開始，國務院派出9個督查組趕赴18省區開展為期10天的實地督查，以摸清情況，各地對落實民間投資政策也高度重視。在這種情況下，民間投資的外部環境越來越好。

另一方面，隨著企業經營的好轉和企業利潤率的提高，企業追加投資也有了資金來源。數據顯示，1-7月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額35236億元，同比增長6.9%，比1-6月份加快0.7個百分點。規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為85.83元，比上年同期減少0.25元;主營業務收入利潤率為5.67%，比上年同期提高0.22個百分點。7月末，產成品存貨同比下降1.8%，連續4個月下降。

不過，雖然目前民間投資增速有築底企穩的跡象，但仍處於谷底，未來走勢仍不可過於樂觀。

尤其是，分產業看，第一產業民間固定資產投資9011億元，同比增長18.5%，增速比1-7月份加快0.8個百分點;第二產業113001億元，增長2.1%，回落0.1個百分點;第三產業102994億元，增長1.0%，加快0.1個百分點。

這其中，工業的增速仍在下降，工業民間固定資產投資111961億元，同比增長2.2%，增速比1-7月份回落0.2個百分點。其中，制造業101393億元，增長2.1%，增速與1-7月份持平，是第二產業投資回升的主力;電力、熱力、燃氣及水生產和供應業6898億元，增長20.9%，增速回落2.7個百分點;采礦業3669億元，下降19.6%，降幅擴大0.6個百分點。

也就是說，民間投資增速的企穩，在增量上主要是靠一產和三產的提升部分。尤其是從總量來看，二產和三產投資的總量大，其增速升高對整體民間投資增速的企穩尤為關鍵。而第三產業中，房地產開發投資是很重要的一塊。

數據顯示，前8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。

一邊是工業投資的持續低位運行，一邊是樓市的超級火爆。盡管多年來 “彈簧門”、“玻璃門”等現象在很大程度上限制了一些民間資本的進入。但更為重要的是，從去年下半年以來，相比實體經濟的低利潤，房價的高漲讓大量的資金流向樓市，反過來對民間投資也產生了擠出效應。

中原地產首席市場分析師張大偉分析，2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億，刷新了歷史紀錄，2009年全年個人按揭貸款是1.4萬億。也就是說，2016年前7個月釋放的個人按揭貸款，相當於2009年全年的兩倍!按照目前的供應量，預計2016年全年商品房住宅銷售額將在9.3萬億左右，而居民按揭貸款的額度將高達4.5萬億。張大偉估計，超發的貨幣可能大量進入房地產領域。

廈門市房地產中介行業協會副會長王崎告訴《第一財經日報》，樓市的賺錢效應之下，讓資金更容易“脫實就虛”。比如在閩南地區，民營經濟發達的泉州，很多企業家和商人在廈門買個房子到房管局過個戶沒多久就賺了200萬，那自然都不願意好好搞實業了。“辦企業還要有場地，幾十個員工一個月還要那麽多的開銷，一年到頭下來可能也賺不到什麽錢。”

8月房地產投資增速企穩 區域分化下去庫存難度增大

在一二線城市遍地地王、房地產開發投資企穩的情況下，樓市仍隱含著不小的風險。

房地產投資增速企穩

國家統計局13日發布的數據顯示， 1-8月份，全國房地產開發投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1-7月份提高0.1個百分點。其中，住宅投資43076億元，增長4.8%，增速提高0.3個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，從房地產市場的投資數據看，過去幾個月呈現了下滑的態勢，也引起了行業的擔憂，認為地產投資強勁力度減弱。但從1-8月份的數據看，此類指標開始企穩，大致停留在5%左右的水平，這樣一個投資水平符合預期。

國泰君安研報認為，房地產投資增速保持平穩，預計全年將維持在5%以上。8月單月投資增速達到6.2%，2015年8月開始投資增速持續為負，在去年低基數的情形下，預計今年後半年投資增速將保持較高的水平。但由於政策調控收緊預期仍在，對於後續增速不宜高估。

在銷售方面，1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1-7月份回落0.9個百分點，商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個百分點。

中原地產研究部首席分析師張大偉對《第一財經日報》分析，整體看，本輪房地產市場的火爆依然在持續，簡單計算均價看，8月住宅成交均價達到了7521元每平米，環比上漲了1.3%。

在樓市火爆的情況下，各開發企業也是賺得盆滿缽滿。位於廣州天河區奧體附近的龍湖首開天宸原著樓盤，今年前8月，以26億的銷售金額位居天河區第一、廣州第二。該項目售樓處人士告訴《第一財經日報》，一月份該樓盤主力價位在2.8萬-3萬，現如今已經達到了3萬4到3萬5之間。“有了地王支持，市中心銷售很火爆，這幾個月漲得很厲害，我們也是順勢而為。”

在開發投資企穩的同時，因為一二線的爆發，和三四線的波瀾不驚，樓市也隱藏著不少隱憂。張大偉說，從數據看，8月單月商品房銷售面積是1.169億平米，其中住宅是1億平米，單獨數據看，同比上漲幅度為19%，漲幅已經難以維持之前的高位。

嚴躍進說，從商品房銷售面積和增幅來看，已經出現了高位回落的態勢，這說明本輪樓市交易最高峰已經過去，市場交易總體出現下滑，主要是部分需求提前透支的結果。當然從實際情況看，也不排除9-10月份依然會有反彈，主要是政策收緊預期下部分購房者依然會加快入市。

去庫存成效仍然分化

在土地購置方面，1-8月份，房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點;土地成交價款4632億元，增長7.9%，增速提高0.8個百分點。此外，房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%，增速回落1.5個百分點。

張大偉說，房企購入土地金融漲幅加速，而面積降幅加速。證明了房企購入了過多的一二線城市土地，高單價、高總價土地購入過多。由於地價高於房價，影響了新開發節奏，一二線城市擁有土地的企業增加供應的積極性不高、而三四線庫存依然高位，這些因素導致去庫存難度加大。

數據顯示，8月末，商品房待售面積70870萬平方米，比7月末減少512萬平方米。其中，住宅待售面積減少639萬平方米，辦公樓待售面積減少2萬平方米，商業營業用房待售面積增加54萬平方米。從去庫存的結構內容看，去化的大部分是一二線城市的住宅，商業地產與其他城市的住宅依然庫存明顯。

表： 全國商品房庫存

日期

統計局公布商品房庫存（萬平米）

2015年11月

69637

2015年12月

71835

2016年2月

73931

2016年3月

73516

2016年4月

72690

2016年5月

72169

2016年6月

71416

2016年7月

71382

2016年8月

70870

張大偉分析，從全國看，去庫存情況在區域間的分布非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化時代緩慢，房地產去庫存的難度越來越大。尤其是，隨著一二線城市地王潮全面出現，惜售現象增加，房價處於高位，按揭信貸短期急增，市場風險越來越大。

數據顯示，1-8月份，房地產開發企業到位資金91573億元，同比增長14.8%，定金及預收款25656億元，增長29.7%;個人按揭貸款15395億元，增長52.2%。這也顯示，開發資金增長註來源於定金及按揭貸款。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運表示，目前房價確實還是在上漲，但是從近兩個月來看，房價漲幅是在回落的，尤其是在一些限購政策出來後，一線城市和一些二線城市房價漲幅在回落，這就說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。

盛來運說，今年以來，尤其最近兩個月，一、二線城市房價還是比較堅挺，但是三四線城市尤其四線城市房價相對比較穩定，庫存相對比較大。他認為，房地產市場分化調整的走勢是今後一個時期的主基調，這就決定了房地產調控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地產市場本身的客觀規律。

國泰君安的研報認為，一線城市由於供給和城市數量有限，對樓市的影響將保持平穩;而大部分三四線城市由於需求有限，預計仍將處於“時間換取空間”的去庫存過程。而大部分二線城市由於其處於區域核心，將持續受益於城鎮化的進程，對周邊的人口和產業具有較強的吸引力，未來樓市有較大的機會，在調控政策收緊、貨幣政策空間有限的情形下，對下半年樓市呈謹慎態度。

九鼎投資：定增募資規模由120億大幅下調至15億元 投資房地產開發

九鼎投資9月14日晚間發布公告稱，由於相關市場環境發生了較大變化，公司董事會審議同意對公司2015年9月披露的非公開發行股票預案進行重大調整，其中擬募集資金上限擬由120億元大幅下調至15億元，募投項目則變更為房地產開發建設。公司股票將於9月19日複牌。

公司擬以32.07 元/股股價發行數量為不超過46,772,684股，募集資金總額不超過15億元，發行對象為同創九鼎投資管理集團股份有限公司的全資子公司拉薩昆吾九鼎產業投資管理有限公司。

本次非公開發行股票完成後，公司股本將增加至 480,313,484 股，公司原控股股東中江集團的持股數量保持不變，持股由72.37%比下降至65.32%。拉薩昆吾持股比例由0%增至 9.74%。本次權益變動未使公司控股股東及實際控制人發生變化。

調整後的募集資金將全部用於“紫金城項目：四期、五期、一期1#樓、公寓樓”項目。該項目總投資17.96億元，預計開發周期為2016年9月至2019年5月。據公司測算，該項目預計實現銷售額36.88億元，實現凈利潤8.25億元，投資回報率為45.90%。公司表示，本次募集資金的投入為公司房地產開發建設提供有力的資金保障，有助於加快項目的開發進度，獲得穩定收益，增強公司的持續盈利能力。

上海民間投資集中在房地產領域 因為這5種因素

9月14日，上海市政府舉行新聞發布會，介紹今年以來上海市民營經濟發展情況。上海市副市長周波表示，上海民營經濟商品零售額增長平穩，房地產投資增速回落，工業投資降幅收窄，進出口總額有所回升。

周波介紹，從投資結構看，房地產投資、工業投資仍呈現“一增一降”態勢。上半年，民營企業完成房地產投資576.97億元，同比增長8.7%，增幅較上年回落8.9個百分點，略高於全市房地產業投資0.3個百分點；工業投資89.50億元，同比下降18.6%，降幅比上年收窄9.0個百分點（同期全市工業投資同比降幅僅為2.3%）。

此外，周波表示，上海民間投資主要集中在房地產領域，主要由以下五方面因素造成：

新聞發布會現場

周波稱，為了促進民營經濟發展，上海將積極采取一視同仁政策，一方面上海相關政府部門將對政府現有政策進行梳理匯總，消除各部門之間那些“打架”的政策。另一方面，上海還將加快推動出臺各種具體操作辦法和實施細則，在投資領域開放、政府購買服務、ppp合作以及減少政府審批等方面全面發力，提高服務民營經濟的效率和水平。