佳兆業美好集團 (2168，前佳兆業物業集團) 專區
1 :
GS(14)@2018-06-22 22:42:00http://www.jzywy.com/
網站
2 :
GS(14)@2018-06-22 22:42:16http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201806221112_C.pdf
分拆上市
3 :
GS(14)@2018-06-26 00:53:40http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018062203_c.htm
招股書
4 :
GS(14)@2018-11-07 07:01:24http://www3.hkexnews.hk/listedco ... N201811051621_C.pdf
釐定保證配額的記錄日期為二零一八年十一月十九日（星 期 一）。本 公 司 股
東名冊將於二零一八年十一月十九日（星 期 一）暫 停 辦 理 過 戶 登 記 手 續，其 時
於二零一八年十一月十九日（星 期 一）當 日 概 不 辦 理 任 何 股 份 過 戶 登 記 事 宜。
5 :
Clark0713(1453)@2018-11-15 00:10:17《經濟通通訊社１３日專訊》路透旗下《ＩＦＲ》引述知情人士報道，佳兆業集團（０１６３８）分拆旗下物業管理部門佳兆業物業上市，計劃集資最多１億美元（約７﹒８億港元），明日開始進行上市前推介。
消息透露，雖然市況充滿挑戰性，但佳兆業物業仍決定推進上市計劃，主要由於另一家中國物業管理公司新城悅（０１７５５）自上周二（６日）上市以來，股價最多曾漲２５％。
佳兆業物業上市的聯席保薦人為農銀國際及中信里昂證券。（ｃｌ）
6 :
GS(14)@2018-11-15 00:30:31我入幾萬票
7 :
GS(14)@2018-11-23 13:01:47http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20181122678_C.pdf
入直路
8 :
GS(14)@2018-12-02 07:48:58https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E ... E9%80%BE20%E5%80%8D
佳兆業集團（1638）將旗下物業管理服務佳兆業物業（2168）分拆上市，市場消息指，該股公開發售部分錄逾20倍超額認購，而國際配售已獲得足額認購。
另外，路透旗下IFR引述消息人士稱，該股以每股9.38元定價，接近招股價範圍9.08至10.88元的下限，而是次發行3,500萬股，料集資額約3.28億元。
該公司已於昨日（29日）截止招股，預計將於下月6日掛牌。是次IPO聯席保薦人為中信里昂證券及農銀國際。
9 :
GS(14)@2018-12-24 03:16:291. 我們是中國領先的綜合物業管理服務供應商之一，專注服務中高端物業，尤其是
粵港澳大灣區及長三角地區。根據弗若斯特沙利文，中高端物業一般位處設施齊備的優
越地理位置，物業管理服務較佳，物業管理費亦較高。於往績記錄期，約90%的在管物
業為中高端物業。我們自1999年起在中國提供物業管理服務已近20年，行業經驗豐富，
因而能在芸芸競爭對手中脫穎而出。憑藉領先的品牌知名度及優質服務，我們獲中國
指數研究院評為2017年中國物業服務專業化運營領先品牌企業及頒授中國物業管理品
牌價值人民幣28億元證書。此外，根據弗若斯特沙利文，按2017年收益計算，我們在中
國物業管理服務企業中排名第14，在粵港澳大灣區物業管理服務公司中排名第7。
於2018年6月30日，我們的物業管理服務覆蓋中國12個省、直轄市和自治區的37
個 城 市，總 在 管 建 築 面 積 達25.4百 萬 平 方 米。於2018年6月30日，我 們 管 理124個 物 業，
當中包括101個住宅社區及23個非住宅物業，為約0.16百萬個物業單位提供物業管理服
務。
上市將構成控股股東之一佳兆業控股的分拆。於往績記錄期，產生自向餘下佳兆
業集團提供服務的收益分別達人民幣265.4百萬元、人民幣293.8百萬元、人民幣359.0百
萬元及人民幣210.0百 萬 元，分 別 佔2015年、2016年 及2017年以及截至2018年6月30日 止
六個月總收益約55.5%、54.5%、53.7%及50.9%。
2. 物業管理服務。我們為住宅社區及非住宅物業提供各式各樣的物業管理服
務。
• 交付前及顧問服務。交付前物業管理服務指在物業銷售的交付前階段向物
業開發商提供的任何相關助銷服務。物業顧問服務包括向物業開發商建議
項目規劃、設計管理及建築管理。
• 社區增值服務。我們致力為業主及住戶提供多元化產品及服務，透過線下
及線上渠道提供社區增值服務，包括停車場、空間租賃及增值服務。我們
於2014 年採用由齊家科技開發的「小區管家」移動應用程式，作為多元化社
區產品及服務的線上門戶。於2018年3月，我們進一步推出K生活移動應用
程式以鞏固我們的原有平台及提供更新的一站式服務。於最後實際可行日
期，有關服務已覆蓋所有在管住宅社區約0.6百萬名註冊用戶。
• 智能解決方案服務。為建設智能家居及智能社區，我們向物業開發商及不
同領域的物業管理公司提供智能解決方案服務，包括自動化及其他硬件設
備安裝服務。於2016年，佳科智能獲智慧中國聯合會、中國公共安全雜誌
社及深圳市智慧城市產業協會授予「中國智慧城市建設推薦品牌」。於2017
年，我們憑藉惠州佳兆業中心的智能社區解決方案及大中華環球經貿廣場
的智能酒店解決方案，榮獲中國安防系統集成科技創新產業聯盟及深圳市
安 全 防 範 行 業 協 會 頒 發「智 能 社 區 發 展 卓 越 解 決 方 案」的 殊 榮。
3. 我們擁有一個龐大、不斷增長且忠實的客戶群，主要包括(i)物業管理服務及社區
增值服務的業主和住戶；(ii)交付前及顧問服務及智能解決方案服務的物業開發商及物
業管理公司。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，我們來自最
大客戶餘下佳兆業集團的收益分別達人民幣265.4百萬元、人民幣293.8百萬元、人民幣
359.0百萬元及人民幣210.0百萬元，佔我們總收益分別約55.5%、54.5%、53.7%及50.9%。
同期，我們來自五大客戶的收益合計分別達人民幣311.9百萬元、人民幣338.0百萬元、
人民幣400.6百萬元及人民幣232.6百萬元，佔我們總收益分別約65.2%、62.7%、59.9%及
56.3%。
我們的主要供應商主要是(i)我們的物業管理服務及交付前及顧問服務的分包商；
(ii)智能解決方案服務分包商；及(iii)在社區增值服務提供選定產品及服務的商戶及提供
停車場租賃服務的餘下佳兆業集團。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年6月30日
止六個月，向我們單一最大供應商作出的採購分別為人民幣19.1百萬元、人民幣25.1百
萬元、人民幣28.5百萬元及人民幣24.0百萬元，分別佔我們總採購的6.1%、6.7%、6.1%及
8.8%。於同期，向我們五大供應商作出的採購分別為人民幣29.7百萬元、人民幣42.2百
萬元、人民幣41.0百萬元及人民幣37.9百萬元，分別佔我們總採購的9.5%、11.2%、8.8%
及14.0%。
4. 為更有效利用我們的勞動力，我們將若干勞動密集的物業管理、交付前及顧問及
智能解決方案服務委託予合資格第三方分包商。於2015年、2016年及2017年以及截至2018
年6月30日止六個月，我們的分包成本分別為人民幣58.2百萬元、人民幣81.3百萬元、人
民幣103.8百萬元及人民幣60.8百萬元，分別佔我們的總服務成本約18.6%、21.6%、22.3%
及22.4%。
5. 財務及運營數據及主要財務比率節選
我們監察若干我們認為常用於物業管理服務行業及就本公司跟競爭對手進行比
較而言屬於重要的運營及財務比率。
下表載列於往績記錄期內各業務分部的收益貢獻及毛利率：
截 至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
（未經審核）
物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . 186,074 38.9 34.6 209,308 38.8 29.5 268,368 40.1 31.9 120,208 39.1 39.5 177,721 43.1 37.2
包幹制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158,940 33.2 23.4 178,360 33.1 17.2 233,739 34.9 21.8 104,455 34.0 30.3 159,874 38.8 30.1
酬金制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27,134 5.7 100.0 30,948 5.7 100.0 34,629 5.2 100.0 15,753 5.1 100.0 17,847 4.3 100.0
交付前及顧問服務 . . . . . . . . . . . 246,947 51.7 36.0 248,781 46.1 31.9 295,788 44.2 28.8 137,313 44.6 32.3 164,345 39.8 33.9
社區增值服務 . . . . . . . . . . . . . . . 36,314 7.6 27.2 45,127 8.4 27.6 57,749 8.6 37.2 24,302 7.9 30.8 38,221 9.3 27.6
智能解決方案服務 . . . . . . . . . . . 8,693 1.8 24.5 35,891 6.7 23.5 47,254 7.1 26.0 25,859 8.4 25.1 32,037 7.8 26.8
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478,028 100.0 34.6 539,107 100.0 30.1 669,159 100.0 30.5 307,682 100.0 34.4 412,324 100.0 34.2
6. 下表載列於所示期間按地區劃分的物業管理服務收益總額明細：
截 至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
粵港澳大灣區 . . . . . . . . . 139,430 74.9 146,248 69.9 177,623 66.2 80,260 66.7 103,923 58.4
長三角地區. . . . . . . . . . . . 16,037 8.6 22,252 10.6 33,028 12.3 14,403 12.0 26,940 15.2
環渤海經濟圈 . . . . . . . . . 22,688 12.2 28,423 13.6 36,784 13.7 17,063 14.2 20,990 11.8
華 西 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,597 3.0 9,087 4.3 16,922 6.3 6,687 5.6 21,061 11.9
華 中 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,322 1.3 3,298 1.6 4,011 1.5 1,795 1.5 4,807 2.7
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186,074 100.0 209,308 100.0 268,368 100.0 120,208 100.0 177,721 100.0
7. 下表載列我們於所示日期的(i)合同建築面積；(ii)在管建築面積；及(iii)在管物業
數目：
於12月31日 於6月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
合同建築面積（千平方米） . . . . 21,896 25,139 29,668 30,445
在管建築面積（千平方米） . . . . 18,334 20,565 24,008 25,423
在管物業數目 . . . . . . . . . . . . . . 78 93 119 124
8. 載列於所示期間╱日期按物業種類劃分的(i)物業管理服務收益；(ii)總在管建築面積；及(iii)在管物業數目明細：
截 至12月31日止年度╱於12月31日 截 至6月30日止六個月╱於6月30日
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收 益
在管建築
面積 收益
在管建築
面積 收益
在管建築
面積 收益
在管建築
面積 收益
在管建築
面 積
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（未經審核）
住宅社區. . . . . . . . . . . . . 67,934 36.5 16,610 90.6 69 91,691 43.8 18,727 91.1 81 137,316 51.2 21,603 90.0 100 60,374 50.2 20,765 89.9 94 94,909 53.4 22,562 88.7 101
非住宅物業. . . . . . . . . . . 118,140 63.5 1,724 9.4 9 117,617 56.2 1,838 8.9 12 131,052 48.8 2,405 10.0 19 59,834 49.8 2,341 10.1 16 82,812 46.6 2,861 11.3 23
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . 186,074 100.0 18,334 100.0 78 209,308 100.0 20,565 100.0 93 268,368 100.0 24,008 100.0 119 120,208 100.0 23,106 100.0 110 177,721 100.0 25,423 100.0 124
非住宅物業平均管理費遠高於住宅物業平均管理費。於2015年、2016年 及2017年及截至2018年6月30日止六個月，非住
宅物業的平均管理費為每月每平方米人民幣13.25元、每月每平方米人民幣14.41元、每月每平方米人民幣15.02元及每月每平
方米人民幣15.12元。於2015年、2016年 及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，住宅物業的平均管理費分別約為每月每平
方米人民幣2.13元、每月每平方米人民幣2.20元、每月每平方米人民幣2.27元及每月每平方米人民幣2.29元。因此，於往績記
錄期，雖然非住宅物業建築面積佔總在管建築面積百分比較住宅社區建築面積所佔百分比小，非住宅物業收益貢獻卻不比住
宅社區收益貢獻低。
9. 下表載列於所示期間╱日期按收益模式劃分的(i)物業管理服務收益；及(ii)總在管建築面積明細：
截 至12月31日止年度╱於12月31日 截 至6月30日止六個月╱於6月30日
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（未經審核）
物業管理服務
（包幹制） . . . . . . 158,940 85.4 4,164 22.7 178,360 85.2 5,597 27.2 233,739 87.1 8,178 34.1 104,455 86.9 7,609 32.9 159,874 90.0 9,095 35.8
物業管理服務
（酬金制） . . . . . . 27,134 14.6 14,170 77.3 30,948 14.8 14,968 72.8 34,629 12.9 15,830 65.9 15,753 13.1 15,497 67.1 17,847 10.0 16,328 64.2
總 計 . . . . . . . . . . . . 186,074 100.0 18,334 100.0 209,308 100.0 20,565 100.0 268,368 100.0 24,008 100.0 120,208 100.0 23,106 100.0 177,721 100.0 25,423 100.0
10. 下表載列我們於2015年、2016年 及2017年12月31日止年度或截至該日止年度及於
2018年6月30日或截至該日止六個月於不同階段提供物業管理服務的物業總合同建築面
積及在管建築面積明細，連同相關物業管理服務資料。
於12月31日或截至該日止年度
2015年 2016年 2017年 於2018年6月30日或截至該日止六個月
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
（千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） % （千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） % （千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） % （千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） %
由餘下佳兆業
集團開發的
物 業(1) . . . . . . . . . . . 19,494 16,840 165,587 89.0% 22,626 18,879 182,555 87.2% 25,434 20,677 220,510 82.2% 25,924 21,655 136,028 76.6%
－前期階段. . . . . . . 18,065 15,850 58,328 31.4% 19,909 16,600 78,523 37.5% 22,462 17,861 103,081 38.4% 22,939 18,827 71,566 40.3%
－業委會階段(2)(3). . 1,429 990 107,259 57.6% 2,717 2,279 104,032 49.7% 2,972 2,816 117,429 43.8% 2,985 2,828 64,462 36.3%
由獨立第三方物業
開發商開發的
物 業. . . . . . . . . . . . . 2,402 1,494 20,487 11.0% 2,513 1,686 26,753 12.8% 4,234 3,331 47,858 17.8% 4,521 3,768 41,693 23.4%
－前期階段. . . . . . . 1,205 297 4,448 2.4% 1,405 578 5,807 2.8% 1,915 1,190 20,256 7.5% 1,937 1,184 11,224 6.3%
－業委會階段(2)(3). . 1,197 1,197 16,039 8.6% 1,108 1,108 20,946 10.0% 2,319 2,141 27,602 10.3% 2,584 2,584 30,469 17.1%
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . 21,896 18,334 186,074 100.0% 25,139 20,565 209,308 100.0% 29,668 24,008 268,368 100.0% 30,445 25,423 177,721 100.0%
11. 我們的上市將構成控股股東之一佳兆業控股的分拆。董事認為，分拆將帶來諸多
益處，包括(i)實現佳兆業控股及其他股東於本集團投資的公平值；(ii)允許我們建立作
為獨立上市集團的身份及集資平台；(iii)使我們繼續發展專業技能及改善物業管理服務
的質量；(iv)增強我們在磋商及承攬更多業務方面的優勢；(v)提高我們的經營及財務透
明度，並改善企業管治；(vi)提升我們的企業形象，吸引戰略投資者；(vii)以我們的股票
表現作為評估我們表現的獨立基準；及(viii)使餘下佳兆業集團及本集團更專注自身發
展、戰略規劃及優化資源分配。
下表載列我們於所示日期按開發商類別劃分的(i)總在管建築面積及(ii)在管物業
數目明細：
於12月31日 於6月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
建築面積 建築面積 建築面積 建築面積
（千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目
由餘下佳兆業集團
開發的物業(1) . . . . . . . . . . 16,840 69 18,879 77 20,677 85 21,655 86
由獨立第三方
物業開發商開發的
物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,494 9 1,686 16 3,331 34 3,768 38
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,334 78 20,565 93 24,008 119 25,423 124
12. 首次公開發售前投資
於2018年5月4日，我們與首次公開發售前投資者訂立認購協議，據此14,000股 股
份，即(i)緊接全球發售及資本化發行完成前已發行股份的1.4%；及(ii)緊隨全球發售及
資本化發行完成後已發行股份的1.05%（不計及行使超額配股權而可能發行的股份），已
向首次公開發售前投資者配發及發行，總代價為7,000,000港元。
13. 全球發售統計數字
發售規模： 初步為本公司經擴大已發行股本的25%
發售架構： 約10%為香港公開發售（可予重新分配），約90%為國際發售
（可予重新分配及視乎超額配股權行使與否而定）
超額配股權： 本公司配發及發行額外最多5,250,000股股份，佔全球發售初
步提呈的發售股份數目的15%
每股股份發售價： 每股發售股份9.08港元至10.88港 元
根據最低指示性
發售價9.08港 元
根據最高指示性
發售價10.88港 元
股份市值(1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,271.2百萬港元 1,523.2百萬港元
每股普通股未經審核備考
經調整有形資產淨值(2). . . . . . . . . . . . 4.38港 元 4.82港 元
14. 未來計劃及所得款項用途
假設發售價為每股股份9.98港 元（即本招股章程指示性發售價範圍每股股份9.08
港元至10.88港元的中位數），我們估計全球發售所得款項淨額（經扣除我們就全球發售
應付的包銷費用及開支後）將約為279.5百萬港元。我們擬動用是次發售的所得款項淨額
作下列用途：
金 額（百萬港元）
佔估計所得款項淨額
概約百分比 擬定用途
139.7 50% 收購或投資其他在市場地位上與我們相若的物業
管理公司
55.8 20% 收購或投資從事物業管理相關業務的公司及提供
與我們互補的社區增值產品及服務的公司
28.0 10% 開發及推廣K生活移動應用程式及社區增值服務
及產品
28.0 10% 推 進「管理數碼化、服務集中化、程序規範化及營
運自動化」
28.0 10% 營運資金及一般公司用途
15. 上市開支
估計與全球發售有關的總上市開支（包括包銷佣金）將約為人民幣61.8百萬元（假
設發售價為每股股份9.98港元，即本招股章程的指示性發售價範圍每股股份9.08港元至
10.88港元的中位數，及超額配股權不獲行使）。於往績記錄期內，我們已產生上市開支
人民幣29.8百萬元，當中人民幣22.4百萬元已於合併損益及其他全面收益表確認，而預
期人民幣7.4百萬元於上市後於權益扣除。我們估計於截至2018年12月31日止年度將產
生額外人民幣32.0百萬元，當中(i)預期人民幣17.3百萬元於上市後於權益扣除；及(ii)人
民 幣14.7百萬元預期將於截至2018年12月31日止年度的合併損益及其他全面收益表扣
除。該等上市開支主要包括向法律顧問及申報會計師支付彼等就上市及全球發售所提
供服務的專業費用以及向聯席保薦人支付彼等就上市及全球發售所提供服務的保薦人
費用。
16. 上市開支
估計與全球發售有關的總上市開支（包括包銷佣金）將約為人民幣61.8百萬元（假
設發售價為每股股份9.98港元，即本招股章程的指示性發售價範圍每股股份9.08港元至
10.88港元的中位數，及超額配股權不獲行使）。於往績記錄期內，我們已產生上市開支
人民幣29.8百萬元，當中人民幣22.4百萬元已於合併損益及其他全面收益表確認，而預
期人民幣7.4百萬元於上市後於權益扣除。我們估計於截至2018年12月31日止年度將產
生額外人民幣32.0百萬元，當中(i)預期人民幣17.3百萬元於上市後於權益扣除；及(ii)人
民 幣14.7百萬元預期將於截至2018年12月31日止年度的合併損益及其他全面收益表扣
除。該等上市開支主要包括向法律顧問及申報會計師支付彼等就上市及全球發售所提
供服務的專業費用以及向聯席保薦人支付彼等就上市及全球發售所提供服務的保薦人
費用。
17. 最新發展及重大不利變動
於2018年6月30日（即本招股章程附錄一會計師報告所載最新的經審核合併財務
狀況表日期）後，我們已將物業管理組合擴展至北京，涵蓋中國13個省、直轄市及自治
區超過38個城市。於最後實際可行日期，我們的在管物業數目增加四個住宅物業及兩
個非住宅物業。我們的總在管建築面積從2018年6月30日 的25.4百萬平方米增加0.8百 萬
平方米至最後實際可行日期約26.2百萬平方米。此外，我們於同期提交了42份公開招標
標書，當中投得額外13份標書，成功中標率為31.0%。我們的新投標包括五份新物業服
務委聘工作及八份新的交付前及顧問服務合同。
10 :
GS(14)@2018-12-29 21:10:1418. 風險: 收購、擴充、達成未來增長、取得新合約、前面合約不能續約、員工及分包成本、AR、分包商及供應商服務水平、包乾制、設備損毀、政府問題、apps、競爭激烈、集中大灣區、工作安全、人、新地區擴張、知識產權、信息科技系統、保安漏洞、政府補助、現金流出、社保、稅、租賃有業權缺陷、資金需求、保險、官司、中國政治社會經濟、匯率、通脹、天災人禍
11 :
GS(14)@2018-12-29 21:12:5719. 1999年開始搞，之後業務快速發展，重組上市
20. 1. 出售佳兆業（綏中）酒店服務管理有限公司（「佳兆業綏中」）
於2013年8月29日，佳兆業物業就提供酒店管理服務而註冊成立佳兆業綏中。由
於佳兆業綏中的業務與本集團的業務不同，為將資源集中於物業管理業務，於2017年6
月19日，其唯一股東佳兆業物業以人民幣500,000元的代價將佳兆業綏中全部股權轉讓
予佳兆業旅遊開發有限公司（佳兆業控股的間接全資附屬公司），代價乃經公平磋商及
參考佳兆業綏中的繳足註冊資本釐定。代價已於2017年12月20日以現金結清。完成轉讓
後，佳兆業綏中不再為佳兆業物業的附屬公司。
2. 出售深圳市銀寶寶電子商務有限公司（「佳兆業電子商務」）
於2014年9月18日，佳兆業物業為提供電子商務服務而向獨立第三方深圳市豐盛隆
金融投資控股有限公司全數收購佳兆業電子商務，代價為人民幣300,000,000元。該代價
乃經公平磋商並經參考佳兆業電子商務的繳足註冊資本後釐定。由於佳兆業電子商務已
不再營運且無任何業務，於2017年6月27日，其唯一股東佳兆業物業以人民幣300,000,000
元的代價將佳兆業電子商務全部股權轉讓予佳兆業金融投資（深圳）有限公司（佳兆業控
股的間接全資附屬公司），代價乃經公平磋商及參考佳兆業電子商務的繳足註冊資本。
代價於2017年9月24日結付。完成轉讓後，佳兆業電子商務不再為佳兆業物業的附屬公
司。
3. 出售佳兆業樂享商務服務有限公司（「佳兆業樂享」）
佳兆業樂享於2014年11月5日由佳兆業物業註冊成立。由於佳兆業樂享已不再營
運且無任何業務，於2017年7月3日，其唯一股東佳兆業物業以人民幣1.00元的名義代價
將佳兆業樂享全部股權轉讓予佳兆業正漢置業（深圳）有限公司（佳兆業控股的間接全資
附屬公司），因其未繳付任何註冊資本以及佳兆業樂享緊接轉讓前並無資產。代價已於
2017年10月20日 以 現 金 結 清。完 成 該 轉 讓 後，佳 兆 業 樂 享 不 再 為 佳 兆 業 物 業 的 附 屬 公
司。
4. 出售佳兆業樂居物業發展有限公司（「佳兆業樂居」）
佳兆業物業於2014年9月15日為透過投資發展業務而註冊成立佳兆業樂居。由於
佳兆業樂居自2015年已不再營運且無任何業務，於2017年7月7日，其唯一股東佳兆業物
業以人民幣50,000,000元的代價將佳兆業樂居全部股權轉讓予佳兆業城市更新集團（深
圳）有限公司（佳兆業控股的間接全資附屬公司），代價乃經公平磋商及參考佳兆業樂居
的繳足註冊資本釐定。代價已於2017年9月24日結清。完成轉讓後，佳兆業樂居不再為
佳兆業物業的附屬公司。
5. 收購齊家科技約67.26%的額外股權
齊家科技為於2012年7月25日 在 中 國 成 立 之 有 限 責 任 公 司，註 冊 資 本 為 人 民 幣
8,000,000元，自成立起一直從事開發與銷售電腦網絡。緊接重組前，佳兆業物業（深圳）
持有齊家科技25%的股權，餘下約43.51%、10.00%、9.32%、7.24%、4.43%及0.50%股本權
益分別由林義平先生及五名獨立第三方擁有。林義平先生為齊家科技董事，並於重組
後繼續擔任董事。有關齊家科技的進一步業務詳情請參閱本招股章程「業務－社區增值
服務－利用K生 活 移 動 應 用 程 式」一 節。
由於齊家科技為我們的K生活移動應用程式（安裝於行動電話，為客戶提供增值服
務的應用程式）的服務供應商，為進一步加強K生活的發展，於2017年11月16日，佳兆業
物 業（深圳）以人民幣3,481,016元、人民幣800,000元、人民幣745,152元及人民幣354,432元
的代價分別向林義平先生及另外三名獨立第三方收購齊家科技約43.51%、10.00%、9.32%
及4.43%的股本權益，代價乃經公平磋商及參考（其中包括）(i)獨立估值師所評定齊家科
技 於2017年8月31日的初步估值；(ii)齊家科技的繳足註冊資本；(iii)齊家科技於2017年8
月31日的未經審核資產淨值；及(iv)齊家科技的業務營運等因素釐定。代價已於2017年
12月28日以現金結清。完成上述轉讓後，齊家科技成為本公司的間接非全資附屬公司。
21. 於2018年5月4日，本 公 司 與 陳 丹 彤 女 士、張 英 蕾 女 士 及Chen Yanfang女士簽訂認
購協議，據此，於2018年5月8日，陳丹彤女士、張英蕾女士及Chen Yanfang女士分別以代
價4,989,500港元、969,500港元及1,041,000港元獲配發及發行9,979股、1,939股及2,082股股
份。代價乃經公平磋商及參考（其中包括）本公司於2017年12月31日之未經審核資產淨值
等因素釐定。就首次公開發售前投資而言，於2018年5月7日，有985,998股股份按面值配
發及發行予葉昌投資。
因此，於首次公開發售前投資完成時，本公司約98.6%、1%、0.2%及0.2%的股本權
益分別由葉昌投資、陳丹彤女士、張英蕾女士及Chen Yanfang女士擁有。
陳丹彤女士、張英蕾女士及Chen Yanfang女士各自為私人投資者並通過其配偶認
識本公司。張英蕾女士的配偶於2015年至2017年乃齊家科技的間接投資者，而陳丹彤女
士 及Chen Yanfang女士各自的配偶於佳兆業物業（深圳）2017年11月16日收購齊家科技約
67.26%的額外股本權益前乃齊家科技之權益持有人。陳丹彤女士為一名女商人，持有一
間於香港註冊成立的貿易公司的100%權益。作為該貿易公司的唯一董事及總經理，陳
女士負責整體管理及日常營運。張英蕾女士於香港一所大學擔任會計學副教授及為一
間外資中國證券公司的董事，負責該公司之企業管治及內部監控。Chen Yanfang 女士（一
名女商人）與其配偶多年來投資於多間中國及香港的私人及上市公司，亦熟悉中國及香
港資本市場。概無首次公開發售前投資者為中國居民。於往績記錄期內，首次公開發售
前投資者的配偶透過與我們在齊家科技的業務合作，認識本公司業務並受本公司的業
務發展及增長潛力吸引，並建議首次公開發售前投資者通過首次公開發售前投資向本
公司投資。各首次公開發售前投資的資金來自各首次公開發售前投資者的個人資金。
22. 佳兆業控股的違約及債務重組
2015年初至2016年中發生若干事件，導致本公司控股股東之一佳兆業控股面臨考
驗重重的流動資金及現金狀況問題，並進行若干債務重組（「債務重組」）以處理多項債務
的若干違約事件（「違 約」）。
誠如佳兆業控股已於2014年12月刊登的公告所載，佳兆業控股獲悉佳兆業集團位
於深圳的部分物業項目的若干未售單位被深圳相關政府部門禁止進行買賣協議備案。
截 至2015年1月底，佳兆業控股的多個項目被禁止出售，並受限於深圳市政府的限制。
此外，中國若干商業銀行已暫停對佳兆業集團旗下絕大多數物業的買家提供私人按揭
貸款，若干項目基於訴訟前資產保全安排，被地方法院禁售或凍結。此外，佳兆業控股
董事會主席辭任，觸發了佳兆業控股若干債務的違約事件。截至2015年3月初，若干銀
行已凍結佳兆業控股的多項存款，以待當時已有的違約事件得以解決為止。上述各項
加上多方要求加快或即時還款，令佳兆業控股面臨嚴峻的流動資金壓力和業務中斷。
2015年3月初，佳兆業控股宣佈債務重組計劃，目的在於重組佳兆業控股若干境內
及境外債務，包括佳兆業控股當時的若干高息票據（「高息票據」）、若干可換股債券（「可
換股債券」）以及若干與多間銀行及非銀行金融機構訂立的境內及境外貸款融資。佳兆
業控股股份於2014年12月 至2015年3月間多次暫停或短暫停止買賣。2015年3月31日，佳
兆業控股股份再次暫停買賣。2015年7月，佳兆業控股宣佈聯交所要求其符合下列條件
方可在聯交所恢復股份買賣：(i)根據上市規則刊發所有未刊發財務業績及處理審計保
留意見；(ii)證明其有充足營運資金以供其預計復牌日起計最少十二個月營運之用；(iii)
證明其有足夠財務申報程序及內部監控系統，以符合上市規則的責任；(iv)就其核數師
於審計過程中提出的若干事宜進行調查、披露調查結果、評估對其財務及經營狀況的
影響及採取適當補救行動；及(v)披露所有重大資料，以供股東及投資者評估佳兆業集
團狀況（「復牌條件」）。
2016年7月，佳兆業控股宣佈完成債務重組。2017年3月26日，佳兆業控股宣佈已
達成所有復牌條件。佳兆業控股於2017年3月27日在聯交所恢復股份買賣。
12 :
GS(14)@2018-12-29 21:19:1523. 下表載列於2018年6月30日的固定年期的相關物業管理服務合同的屆滿時間表。
合同數目 百分比
由餘下佳兆業集團開發的物業(1)
一年或以下. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 30.2%
超過一年至兩年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 5.8%
超過兩年至三年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2.3%
超過三年. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3.5%
無固定年期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 58.2%
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 100.0%
由獨立第三方開發商開發的物業
一年或以下. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 34.2%
超過一年至兩年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 21.1%
超過兩年至三年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 18.4%
超過三年. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 7.9%
無固定年期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 18.4%
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 100.0%
24. 下表載列於往績記錄期(i)總在管建築面積；及(ii)在管物業數目的變動。
於12月31日 於6月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
建築面積 建築面積 建築面積 建築面積
（千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目
期 初 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,390 58 18,334 78 20,565 93 24,008 119
新委聘(1) . . . . . . . . . . . . . . . . 3,944 20 2,644 18 3,443 26 1,568 7
終 止(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — (413) (3) — — (153) (2)
期 末 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,334 78 20,565 93 24,008 119 25,423 124
25. 餘下佳兆業集團或獨立物業開發商所開發項目的公開招標程序及審閱標準並無
差別。我們的客戶滿意度高、信譽良好、資本資源充足、物業管理組合多元化、業內排
名及品牌知名度高、服務組合廣泛及合作關係長久，有助我們取得由餘下佳兆業集團開
發的項目。於往績記錄期，我們投得由餘下佳兆業集團開發項目的所有公開招標。我們
亦主動發掘與獨立物業開發商的新委聘機會。我們於2015年、2016年 及2017年以及截至
2018年6月30日止六個月向獨立物業開發商分別提交62、66、94及49份標書。於2015年、
2016年 及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，我們所投得的由獨立物業開發商開
發的物業的中標率（按我們各期內就獨立物業開發商開發物業公開招標的中標次數除以
我們同期就獨立物業開發商開發物業公開招標的參與次數計算得出）分別約為11.3%、
34.6%、21.2%及22.4%。
26. 收購第三方物業管理公司
除透過內涵式增長舉措達致業務增長外，我們擬選擇性地開拓戰略投資及收購機
會，以加深拓闊服務組合及在管物業組合。根據弗若斯特沙利文，近年物業管理服務市
場的集中度因政策變動、市場競爭及信息科技而有所加劇。具體而言，少數領先的物業
管理服務公司正透過併購尋求提升管理標準及核心競爭力。物業管理服務公司正加大
力度發展同盟及夥伴關係，以達致規模經濟。此外，在有組織地擴展至新市場的同時，
我們可能因地區文化及市場環境差異而面臨較高風險，導致更高擴充成本。因此，戰略
投資及併購可能是有效擴充至新市場的另一可行方法，從而節省成本及時間，增加地
理市場覆蓋。有關擴充方法亦加強資源利用，導致市場資源分配、資源共享更佳及業務
聯盟更強大。
我 們 在 物 色 潛 在 目 標 時 考 慮 的 四 個 主 要 條 件 為 地 點、業 務 狀 況、經 營 表 現 及 增
長潛力。地點方面，我們將專注於我們熟悉及市場發展前景樂觀的地區，即粵港澳大灣
區、長三角地區及環渤海經濟圈。此等地區人口亦較稠密、消費力較高及物業管理市場
成熟。業務狀況方面，我們將物色在管理物業組合及客户地理基礎方面能與我們互補
的公司，以將服務擴充至不同類型物業及地區。此外，我們將優先選擇從事物業管理相
關業務（如秩序維護、清潔、園藝及維護服務）的公司。最後，我們將特別留意目標公司
的經營表現，包括盈利能力、合規記錄及增長潛力，以確保能憑藉其市場儲備及擴充能
力獲益。
在未來一至三年，我們計劃動用約50%或139.7百萬港元的發售所得款項淨額以收
購或投資其他市場地位與我們相若的物業管理公司。詳細的時間框架及資本投資將視
乎潛在目標的實際情況，包括其業務規模及我們計劃收購或投資的股份比例而定。具
體而言，我們將首先考慮在管建築面積為3.0百萬平方米以上、年度收益人民幣50.0百萬
元以上及年度淨溢利率6.0%以上的公司。董事認為，市場上有多家滿足該條件的合適目
標。董事亦相信，該等收購可達致規模經濟，從而提升業務規模、提升資源分配、擴充
地理覆蓋及減低採購成本。
27. 中央化、數碼化、規範化及自動化
為加強競爭力及降低對勞工的依賴，我們專注於實施中央化、數碼化、規範化及
自動化。於往績記錄期，我們已就該等計劃撥支約人民幣4.3百萬元。於2018年3月，我
們進一步推出內部K服務移動應用程式，藉著於在管社區運用智能技術以提升我們的
營運效率。我們評估物業管理服務並制定程序，旨在以貫徹提供品質優質服務並舒緩
日益上漲的勞動成本壓力的方式提供相關服務。
• 中央管理。我們在深圳總部設立了中央訊息控制中心，當中包含電話中心、
視像監控指揮系統及其他數據整合控制平台，藉以有效及高效地監察全國
營運。我們通過中央訊息控制中心實時取得多維度數據，包括有關社區的
基本訊息、物業管理費收取狀況、客戶服務反饋以及附屬公司之間的設施
及設備維護。
• 訊息數碼化。在雲端技術及大數據分析的支持下，各平台之間得以實現數
據互換，為管理層提供大數據計算結果，以助彼等作出決策。訊息數碼化
使我們能夠實時監察營運，提高營運效率。
• 程序規範化。我們已建立星級服務計劃及制定超過800條關於星級服務的
規則，當中闡述主要準則的詳盡指引及提供涵蓋一系列物業類型的物業管
理服務。我們亦編製書面操作手冊以促使落實該等服務標準。
• 營運自動化。我們致力提高營運自動化，透過採用停車場管理系統、保安
門禁系統及監控攝錄機等設備以降低對勞工的依賴。我們的K服務移動應
用程式容許僱員（其中包括）執行各種物業管理職能及進行內部控制，促使
我們所提供的物業管理服務進一步規範化。我們具備多個自動化線上系統
及平台以進行(i)質量檢驗；(ii)工程作業；(iii)電子監控；及(iv)設備監察以
改善貫徹一致且品質優異的服務及降低經營成本。
28. 於2018年6月30日，我們的停車位租賃業務覆蓋中國十個城市中餘下佳兆業集團
發展的62個住宅社區及4個非住宅物業。於2015年、2016年 及2017年以及截至2018年6月
30日止六個月，停車位租賃產生的收益分別為人民幣20.5百萬元、人民幣27.1百萬元、
人民幣32.1百萬元及人民幣25.0百萬元，佔同期我們的總收益4.3%、5.0%、4.8%及6.1%。
29. 智能解決方案服務
於往績記錄期內，本著建立智能家居及智能社區的目標，我們透過與合資格第三
方承包商及我們的附屬公司佳科智能（其專門提供電子智能解決方案服務服務）合作，
向物業開發商提供智能解決方案服務服務。我們的智能解決方案服務主要包括自動化
及其他硬件設備安裝服務。於2018年6月30日，我們為391個住宅社區及32個非住宅物業
提供智能解決方案服務。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，
我們的智能解決方案服務產生的收益分別達人民幣8.7百萬元、人民幣35.9百萬元、人民
幣47.3百萬元及人民幣32.0百萬元，佔我們同期總收益的1.8%、6.7%、7.1%及7.8%。
我們主要根據物業開發商的要求向彼等提供智能解決方案服務。透過我們的智
能解決方案服務，我們能使收益來源更多元，並與於物業開發完成後委託或其後可能
委託我們提供物業管理服務的物業開發商發展業務關係。該等服務一般涉及保安監控
系統、內部通訊裝置、警報器、匙卡保安系統及供電系統等裝置的採購、設計及安裝。
於往績記錄期內，我們已為物業開發商完成184項智能解決方案服務合約，當中
156項合約乃提供予餘下佳兆業集團。於2018年6月30日，我們正在或將會進行103項 智
能解決方案服務合約，合約價值總共約為人民幣83.9百萬元。於2016年，佳科智能獲智
慧中國聯合會、中國公共安全雜誌社及深圳市智慧城市產業協會授予「中國智慧城市建
設推薦品牌」。於2017年，我們憑藉惠州佳兆業中心的智能社區解決方案及大中華環球
經貿廣場的智能酒店解決方案，榮獲中國安防系統集成科技創新產業聯盟及深圳市安
全 防 範 行 業 協 會 頒 發「智 能 社 區 發 展 卓 越 解 決 方 案」的 殊 榮。
我們通過競標程序取得部分新委託。我們按若干因素為服務定價，包括工程項目
類別、預計項目成本、我們的採購需要及涉及的技術複雜程度。我們訂立的合同一般載
列我們的工作範圍、質量標準及我們須完成工作的期限。該等合同亦詳列我們負責採
購、設計及安裝的設備的型號、數量及單價。我們一般獲客戶事先批准可進行分包。合
同的付款條款一般基於我們的工程工作進度，並會按月或分期向我們作出最多為合約
價值若干預定百分比的付款。其餘合約價值（除保固費用外）會於項目完成並通過客戶
的質量檢查後向我們支付。
30. 於往績記錄期，我們將大量研發工作分包予外部資訊科技公司。我們計劃透過附
屬公司齊家科技及佳科智能進一步建立我們的研發實力，專注於線上渠道整合、雲端
伺服器、智能家居及智能社區。於2018年6月30日，我們的附屬公司齊家科技擁有一支
由23名研發人員組成的團隊，當中83%擁有大學學歷。齊家科技已開發K生活及K服 務
移動應用程式、智能泊車系統及智能家居項目。於2018年6月30日，我們的附屬公司佳
科智能擁有一支由9名研發人員組成的團隊，全部擁有大學學歷。佳科智能已完成視像
監察指令系統、泊車管理系統及保安准入系統。我們計劃利用其豐富的行業經驗及充
裕的供應商資源以繼續建立我們的一站式平台及實施智能家居及智能社區計劃。
31. 僱 員
於2018年6月30日，我們合共分別約有4,603名僱員。下表列載我們於2018年6月30
日按職能劃分的僱員明細分析。
秩序維護. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,750
客戶服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 924
營 運 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636
財務、採購及投資. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
一般管理及行政 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
其 他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 768
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,603
32. 下表載列於2018年6月30日按地理位置劃分的僱員明細：
粵港澳大灣區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,669
長三角地區. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 637
環渤海經濟圈 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 676
華 西 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
華 中 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,603
13 :
GS(14)@2018-12-29 21:19:3933. 緊隨全球發售及資本化發行完成後，葉昌投資（其由瑞景投資全資擁有，瑞景投
資由佳兆業控股全資擁有）將直接持有本公司已發行股本（不計及行使超額配股權而可
能發行的股份）約73.95%。因此，佳兆業控股、瑞景投資及葉昌投資組成本公司的一組
控股股東。
瑞景投資及葉昌投資各自為投資控股公司。佳兆業控股及其附屬公司主要從事
物業開發、物業投資、酒店及餐飲業務、戲院、百貨店及文化中心業務、水路客貨運及
健康業務（「保留業務」）。
業務劃分
董事認為，保留業務與我們的業務有明確的劃分，因此，保留業務不會亦預期不
會對我們的業務構成任何直接或間接競爭。
下表載列本集團及餘下佳兆業集團於最後實際可行日期的主要業務：
主要業務營運
本集團 . . . . . . . . . . . . . . . . . 物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務及
智能解決方案服務
餘下佳兆業集團 . . . . . . . . 物業發展、物業投資、酒店及餐飲業務、戲院、百貨
店及文化中心業務、水路客貨運業務及健康業務
鑑於本集團與餘下佳兆業集團的業務營運概無重疊，本集團業務與佳兆業集團
的業務之間有明確的劃分，董事認為本集團業務與餘下佳兆業集團的業務之間概無競
爭。
為確保日後不會出現競爭，各控股股東已訂立以本公司為受益人的不競爭契據，
據此，彼等各自將不會並將促使彼等各自的緊密聯繫人不會直接或間接參與可能與我
們的業務構成競爭的任何業務或於其中持有任何權利或利益或以其他方式涉及有關業
務，進 一 步 詳 情 載 於 下 文「－不 競 爭 契 據」一 段。
截至最後實際可行日期，概無控股股東、董事及彼等各自的緊密聯繫人於任何直
接或間接與本公司業務構成或可能構成競爭的業務中擁有須根據上市規則第8.10條 作
出披露的任何權益。
34. 我們與餘下佳兆業集團的業務關係
互惠互補的關係
本集團已與餘下佳兆業集團建立穩固、持續的業務關係。自我們主要營運附屬公
司佳兆業物業（深圳）於1999年成立以來，我們已向餘下佳兆業集團提供多種服務，包括
物業管理服務、設備安裝服務及助銷服務。因此我們認為，本集團與餘下佳兆業集團的
此 等 緊 密 業 務 關 係 為 互 惠 互 補。儘 管 本 集 團 於2018年6月30日 約69.4%的總在管項目為
餘下佳兆業集團開發的物業，而截至2018年6月30日止六個月，本集團約50.9%的總收益
產生自向餘下佳兆業集團及其聯繫人提供服務，據本公司的行業顧問弗若斯特沙利文
表示，本集團與餘下佳兆業集團的此等業務關係在中國物業管理公司與其母公司（物業
開發商）之間屬慣常做法。餘下佳兆業集團及其聯繫人主要從事物業開發、物業投資、
酒店及餐飲業務、戲院、百貨店及文化中心業務、水路客貨運業務以及健康業務，在業
務發展及日常營運中需要物業管理服務。根據我們的了解，由餘下佳兆業集團開發及擁
有的絕大部分物業均由本集團管理。鑑於業務關係長久，我們在業務合作中與餘下佳
兆業集團已建立長久的相互了解。受惠於該長久的關係，我們能向餘下佳兆業集團提
供量身定製的服務，以迎合其特別需要，管理層亦熟悉餘下佳兆業集團的標準及要求。
根據弗若斯特沙利文，中國市場中有超過10萬名物業管理服務供應商，當中部分
在業務規模方面大於本集團。然而，基於我們的了解，餘下佳兆業集團在甄選物業管理
服務供應商方面會考慮多個標準，包括服務質量、合作程度、對服務指示的了解及反應
速度。因此，儘管市場中有大量類似的供應商可供選擇，我們仍然相信，餘下佳兆業集
團選擇及委聘另一間新服務供應商未必符合其最佳利益，此乃由於有關新服務供應商
需時甚長方能累積相關經驗，以提供與我們相若的同等稱心滿意的服務。
誠如上文披露，餘下佳兆業集團與本集團於長久的業務上，已建立一定程度的互
惠互補關係，而我們在向餘下佳兆業集團取得物業管理委聘方面亦有良好往績，我們
認為我們未來將能繼續向其取得新委聘，並能於上市後保持來自餘下佳兆業集團的收
益。
按一般商業條款進行的交易
本集團的業務一直嚴格遵守下列相關規則、法規及市場慣例，以維持可持續及有
效的業務發展。在釐定本集團與餘下佳兆業集團的服務費時，會在適用情況下考慮項
目的面積、地點及定位、預算經營成本（包括人工成本、材料成本及行政成本）、提供的
服務範圍及品質，然後參考當前市價釐定有關費用。此外，本集團與餘下佳兆業集團及
第三方各自之間就同類型交易的費用及條款相類似。因此，我們認為我們與餘下佳兆
業集團的交易乃按一般商業條款進行。
14 :
GS(14)@2018-12-29 21:36:1035. 陳斌:875
36. 謝俊鵬:2202、95
36. 王強:2007
37. 易學忠:2369
38. 李龍標:10
15 :
GS(14)@2019-01-17 20:20:10laugh
16 :
GS(14)@2019-04-13 13:07:51買同業
17 :
Clark0713(1453)@2019-04-27 01:44:10"本 公 司 建 議 更 改 本 公 司 的 中 英 文 名 稱 由：
Kaisa Property Holdings Limited
佳兆業物業集團有限公司
更 改 為：
Kaisa Prosperity Holdings Limited
佳兆業美好集團有限公司"
18 :
GS(14)@2019-04-27 06:54:49改名佳兆業美好集團
19 :
GS(14)@2019-04-27 06:55:10更改本公司名稱的理由
股 份 於 二 零 一 八 年 底 上 市。自 上 市 以 來，透 過 與 專 業 投 資 者 及 行 業 專 家 積 極 溝
通，本 公 司 對 其 在 中 國 物 業 管 理 業 務 領 域 的 市 場 地 位 及 競 爭 優 勢 有 更 深 入 了
解 及 見 解。
傳 統 物 業 管 理 業 務 模 式 主 要 專 注 於 集 中 基 礎 物 業 管 理 服 務，包 括 為 業 主 的 公
共 區 域 和 公 共 設 施 提 供 清 潔、維 護、保 安 以 及 其 他 服 務。為 提 升 本 公 司 在 競 爭
激 烈 的 物 業 管 理 市 場 之 市 場 地 位，本 公 司 將 致 力 透 過 使 其 服 務 範 圍 多 元 化 及
現 代 化 以 進 一 步 發 展 其 現 有 物 業 管 理 模 式，納 入 更 多 定 制 和 家 居 智 能 服 務，尤
其 為 高 端 集 團 客 戶 和 個 別 業 主 提 供 該 等 服 務，以 滿 足 彼 等 的 需 求。於 二 零 一 九
年 三 月，本 集 團 與TCL集 團 就 合 作 開 發 智 能 家 居 服 務 訂 立 一 份 戰 略 合 作 協 議。
本 公 司 目 前 正 尋 求 機 會，為 粵 港 澳 大 灣 區 的 非 住 宅 綜 合 大 樓 提 供 多 元 全 面 服
務。
本 公 司 相 信，建 議 更 改 本 公 司 名 稱 乃 將 就 其 從 傳 統 物 業 管 理 服 務 公 司 轉 型 為
現 代 全 方 位 社 區 智 能 生 活 物 業 管 理 服 務 提 供 商，為 本 集 團 建 立 品 牌 及 公 眾 形
象 不 可 或 缺 的 部 分。董 事 會 認 為 更 改 本 公 司 名 稱 符 合 本 公 司 及 股 東 的 整 體 最
佳 利 益。
20 :
SYSTEM(-101)@2019-04-27 07:04:59greatsoup所發的貼子已被
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527
永升生活服務集團(旭輝物業管理業務/永升物業管理)(1995)專區
1 :
GS(14)@2018-08-13 02:03:14http://yongshengwy.com/
永升物业简介/ About Us
上海永升物业管理有限公司（以下简称“永升物业”）成立于2002年，凭借卓越的服务品质、优良的客户口碑和高速增长的发展规模，永升物业多年稳居中国物业服务企业百强企业，2018年跻身中国物业百强第20位。永升物业在管项目覆盖全国各地，项目类型涵盖商务楼宇、大型住宅小区、别墅、工业园区和城市综合体等。
2 :
GS(14)@2018-08-13 02:03:29http://www2.hkej.com/instantnews ... C%E4%B8%8A%E5%B8%82
旭輝(00884)及集團主席林中三兄弟旗下內地物業管理服務商永升生活服務上載初步招股文件，擬在主板上市，獨家保薦人為海通國際。
該公司在中國提供物業管理服務逾15年，業務涉及多種物業，包括住宅及非住宅物業，如辦公大樓、商場、學校及政府樓宇。據中指院今年6月發布的數據，該公司綜合實力在物業服務百強企業中排名第20位。
截至3月底止，該公司為中國34座城市提供物業管理服務及增值服務，在管總建築面積為3050萬平方米，為逾16.9萬名住戶提供服務。
該公司去年純利7644.2萬元(人民幣‧下同)，按年增1.28倍；收益7.25億元，按年增51.12%。截至今年3月底止3個月，純利為1348.4萬元。
集資所得將用於尋求戰略性收購及投資機會、建立智能社區、開發一站式服務社區平台及自家的悅生活在線服務平台，以及一般營運資金。
更多新股IPO資訊及集資數據分析，請瀏覽〈港股360〉全新IPO專頁。
3 :
GS(14)@2018-08-13 02:03:48http://hk.jrj.com.cn/2018/08/10164124938347.shtml
8月9日，港交所相关信息披露系统首次刊发了来自永升生活服务集团的初步招股文件，而此次永升生活服务正式向港交所递交上市申请，也意味着自永升物业于今年3月从A股新三板退市后，近年成功挤进港股内房前十位的旭辉控股（00884-HK）旗下物业管理板块业务终于还是转投香港资本市场了。
且先来捋一捋永升生活服务与旭辉及永升物业的关系。2017年5月，由旭辉控股及其大股东林氏兄弟（旭辉主席林中、副主席林伟及行政总裁林峰）以合共68.75%持股量共同控股的永升物业正式挂牌新三板，但今年3月9日上市不足一年的永升物业就选择终止挂牌，迅速从新三板退市，原因是考虑到于港股上市更能提升其品牌知名度、加强企业形象及企业管治，即彼时旭辉旗下物业板块已有意要转向香港资本市场。
为筹备赴港上市，集团于今年4月16日注册成立了永升生活服务并进行内部重组，重组后永升物业成为永升生活服务间接全资附属公司，而作为全新来港上市实体，永升生活服务上市前由旭辉持有29.46%股权，林氏兄弟则合共持有64.91%，仍为公司实际控制人：
（永升生活服务上市前股权分布情况 来源：港交所）
业务发展有一套：物业管理+增值服务双管齐下
就业务发展模式而言，永升生活服务拥有三大业务，包括物业管理服务、对非业主的增值服务，及社区增值服务，形成向其客户提供综合服务并涵盖物业管理的整条价值链。
物业管理服务方面，公司为物业开发商、业主及住户提供各种不同的物业管理服务，主要包括清洁、安保、园艺及维修及保养服务，永升主要按包干制收取物业管理费，少部分按酬金制收取。物业管理服务是其三大业务中占据绝对主营地位的分部，永升生活服务的物业组合包括住宅及非住宅物业，当中非住宅物业包括办公大楼、商场、展览中心、工业园区、医院及学校等，范围广阔。
对非业主的增值服务方面则主要指为物业开发商提供多样全面的增值服务，包括报销服务、专项服务、房修服务、交付前检查服务及前期规划及设计咨询服务等。
社区增值服务主要针对业主及住户提供旨在提升其生活体验并实现资产保值增值的社区增值服务，包括家居生活服务、车位管理、租赁及销售服务、物业经纪服务及公用区域增值服务。
从往绩各业务分部的表现来看，集团物业管理服务分部的营收贡献占比一直在60%以上，其次是对非业主的增值服务分部及社区增值服务。前三年的业绩记录显示，对非业主的增值服务营收占比持续下跌，而社区增值服务贡献比例则逐渐上升，总体来说三大业务在近三年都保持了较为可观的增长态势：
（永升生活服务往期分业务收入情况 来源：港交所）
业绩稳步增长：得益于调整客户结构及收入组合
如下表，永升过去三年的综合业绩表现相对来说还是比较可喜的，以其初步招股书披露的2015年业绩数据为基础，2016年及2017年公司无论是在收益还是利润方面都取得了非常强劲的增势，尤其后两年的净利润都是翻倍成长的，集团毛利率也在稳定上升中：
纵观多年来永升的发展路数，其业绩之所以能取得如此骄人的成果，一方面得益于在管总建筑面积的快速扩张，这一点又要归功于其与旭辉的持续合作，以及集团致力于扩大客户基础并管理更多由第三方物业开发商所开发的物业。
招股书资料显示，2015年末永升在管总建筑面积为977.6万平方米，到今年3月31日，其在管总建筑面积已扩张至3046.9万平方米，为全国34座城市逾16.9万名住户提供物业管理服务及增值服务。2015年永升来自管理由旭辉开发的物业所得收益占集团管理服务业务总收益的96.2%，而那边厢来自第三方物业开发商的收益占比仅为3.8%；随着永升有意拓宽客户基础及更多地管理第三方物业，这个比例不断调整，到今年首季度末，永升来自旭辉的物业管理收入比重降至67.8%，而来自第三方物业的收益比重则上升至32.2%：
另一方面，永升致力于提供更多多样化的增值服务也是推动其业绩持续增长的重要因素之一。公开资料显示，在永升目前的三大主营业务之中，收入及利润贡献占比最大的物业管理服务分部毛利率反而是最低的（2015年仅有9.8%），其次是对非业主增值服务分部，而社区增值服务分部的毛利率则大大高于另外两个业务分部，平均达到60%以上，今年首季度更是提高到66.3%，优势明显。随着永升收入结构的不断调整，来自毛利率较高的社区增值服务的收入比重不断提升，这对集团整体毛利率的改善和盈利能力的增强大有助益。
（永升各业务分部毛利率对比情况 来源：港交所）
多样化服务前景广阔，防风险未来可期
从行业发展的趋势来看，随着多样化及优质物业管理服务的整体需求增加，越来越多的物业管理公司在扩大提供的社区增值服务范围，而由于社区增值服务迎合业主及住户的需求，这块业务也具有极大的市场潜力。据中指院的数据，社区增值服务的市场容量从2011年末的5.5万亿元（人民币，下同）增至2017年末的11万亿元，复合年增长率为12.2%。
中指院预计，到2020年社区增值服务的市场容量将增至15.5万亿元，行业前景仍然广阔，这对于永升来说也意味着更多的机遇：
（2011年至2020年社区增值服务市场容量预期增长情况 来源：港交所）
应该说，有强大股东支撑，自身经营状况又相对良好，加之市场前景仍旧乐观的永升，前途可谓是一片光明。虽然如此，即将一脚踏进香港资本市场的永升还是面临着一定的风险因素，比如即便其已经有意扩大客户基础，但集团对大股东旭辉的依赖程度依然不容小视。
一方面，永升无法控制旭辉的管理策略，更无法控制影响其业务运营的宏观经济因素或其他因素，若旭辉遭受实质性影响其物业开发工作的不利发展，永升也将失去极大商机，届时永升从其他渠道取得业务合同很难弥补来自旭辉方面带来的损失。另一方面，永升也不能保证实现客户基础多元化，在拓展新客户群及维系固有合作关系过程中无论哪一个环节出现问题，永升都会陷入不可控的被动局面。
当然，目前较为欣慰的是，永升对于自身风险的认知还较为冷静客观，并且已经努力在向一个平衡点靠近。至于告别了新三板转身拥抱香港资本市场的永升还将有怎样的际遇，就要看其日后的造化了。
作者：彭小留
编辑：唐文英
4 :
GS(14)@2018-08-13 02:04:55新三板資料
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 90960567_149259.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 90960565_787719.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 93289192_943854.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 04084252_283226.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 02792004_777355.pdf
http://www.neeq.com.cn/disclosur ... 20585051_039119.pdf
5 :
GS(14)@2018-08-13 02:05:09http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018080801_c.htm
招股書
6 :
GS(14)@2018-12-24 03:10:501. 我們為一家於中國享有良好聲譽並快速成長的物業管理服務商。我們有能力使
我們管理下的客戶物業保值和增值。根據中指院的資料，我們為增長最快的物業管
理公司之一，自2015年至2017年，就在管建築面積、收益及純利之複合年增長率在
2018中國物業服務百強企業中分別排名第7位、第11位及第5位。*
憑藉在中國提供物業管理服務逾15年的經驗，通過提供優質服務我們已建立良
好的聲譽及值得信賴的品牌形象。根據中指院發佈的數據，我們在綜合實力方面於
2018中國物業服務百強企業中排名第20位。*我們於2017年9月收到上海市合同信用
促進 會授 予的 2015 年至 2016 年AAA合 同信 用等 級認定 證書 。我 們榮獲 中指 院「2017
中國物業服務市場化運營領先品牌企業」稱號。截至2018年6月30日，我們為中國35
座城市提供物業管理服務及增值服務，在管總建築面積約為32.1百萬平方米，為逾
178,000名住戶提供服務。
我 們 的 業 務 涵 蓋 多 種 物 業 ， 包 括 住 宅 物 業 及 非 住 宅 物 業（ 如 辦 公 大 樓 、 商 場 、
學 校 及 政 府 樓 宇 ）， 並 為 客 戶 提 供 優 質 的 專 項 定 制 服 務 。 於 提 供 物 業 管 理 服 務 時 ，
我們秉承「用心構築美好生活」的理念，致力於為廣大客戶提供全面周到的專業物業
管理服務。於2017年8月，我們在億翰智庫2017中國社區服務商Top 100中排名第19
位且我們獲評為「中國社區服務商‧創新性五強」及「中國社區服務商‧專業特色五
強」。
2. 我們向市場化運作作出不斷努力，對此我們引以為傲，我們相信，其使得我們
能 夠 積 極 開 發 多 元 化 的 客 戶 基 礎 。 自 2016 年 旭 輝 集 團 向 上 海 旭 輝 企 業 發 展 有 限 公
司、上海景助企業管理諮詢中心（ 有限合夥）及上海璟鈞企業管理合夥企業（ 有限合
夥 ）出 售 本 集 團 70% 股 權 後 ， 旭 輝 控 股 仍 為 我 們 的 一 名 控 股 股 東 ， 且 我 們 與 旭 輝 集
團維持合作關係，而與此同時我們持續擴大第三方客戶關係，我們相信，其主要有
助於我們於往績記錄期的收益快速增長。我們的收益由2015年的人民幣334.0百萬元
增至2016年的人民幣480.0百萬元，並進一步增至2017年的人民幣725.3百萬元，複合
年 增 長 率 為 47.4% ， 而 中 指 院 發 佈 的 物 業 服 務 百 強 企 業 的 平 均 複 合 年 增 長 率 為
17.2%。我們的收益由截至2017年6月30日止六個月的人民幣315.6百萬元增長39.0%
至截至2018年6月30日止六個月的人民幣438.6百萬元。我們的純利由2015年的人民
幣15.6百萬元增至2016年的人民幣33.6百萬元，並進一步增至2017年的人民幣76.4百
萬元，複合年增長率為121.6%，而中指院發佈的物業服務百強企業的平均複合年增
長率為21.0%。我們的純利由截至2017年6月30日止六個月的人民幣30.7百萬元增加
34.2%至截至2018年6月30日止六個月的人民幣41.2百萬元。
3. 我們擁有三大業務，即(i)物業管理服務, (ii)對非業主的增值服務及(iii)社區增值
服務，其形成向我們客戶提供之綜合服務並涵蓋物業管理的整條價值鏈。
. 物業管理服務。我們為物業開發商、業主及住戶提供各種不同的物業管理
服務，其主要包括清潔、安保、園藝及維修及保養服務。我們管理的物業
組合包含住宅及非住宅物業。我們的非住宅物業包括辦公大樓、商場、展
覽中心、工業園區、醫院及學校等。我們一般計及會計及多種因素來定價
我們的服務，如住宅社區的特徵及位置、我們的預算、目標利潤率、業主
及 居 民 狀 況 和 我 們 服 務 的 範 圍 及 質 量 。 我 們 主 要 按 包 乾 制 收 取 物 業 管 理
費，少部分按酬金制收取。於2015年、2016年、2017年及截至2018年6月30
日 止 六 個 月 ， 按 包 乾 制 收 取 的 物 業 管 理 服 務 產 生 的 收 益 分 別 佔 99.7% 、
98.2%、99.2%及98.9%，而 同期 按酬 金制 收取 的物 業管 理服務 產生 的收 益
分別佔0.3%、1.8%、0.8%及1.1%。根據包乾制收益模式，我們就物業管理
服務按月收取固定全包費用。我們有權保留向物業開發商、業主及住戶收
取的全額物業管理費為收益並承擔提供我們物業管理服務所產生的成本。
倘我們的銷售成本高於預期，我們將無法從客戶處收取額外的金額來維持
我們的利潤率。於往績記錄期，我們并無任何按包乾制管理導致重大虧損
的項目。根據酬金制收益模式，客戶應付的物業管理費總額的預先釐定比
例按月收取費用。我們將佣金費確認為收益，而剩餘部分用作營運資金以
彌補我們在提供物業管理服務時產生的成本。實際上，該等成本由支付我
們物業管理費的客戶承擔。
. 對非業主的增值服務。我們為非業主提供全面的增值服務，該等非業主主
要包括物業開發商，但在較小程度上，亦包括就彼等非住宅物業而需要若
干額外專項定制服務之非物業開發商及向我們外包若干增值服務之物業管
理服務商。我們對非業主的增值服務主要包括(i)協銷服務；(ii)額外專項定
制服務；(iii)房修服務；(iv)交付前檢驗服務；及(v)前期規劃及設計諮詢服
務，其涉及進入並檢驗每個單位，以從終端用戶角度給出有關充分性的建
議。
. 社區增值服務。我們為業主及住戶提供的社區增值服務旨在提升其生活體
驗 ， 並 實 現 彼 等 資 產 的 保 值 和 增 值 。 該 等 服 務 主 要 包 括 (i) 家 居 生 活 服
務；(ii)停車位管理、租賃及銷售服務；(iii)物業經紀服務；及(iv)公用區域
增值服務
4. 下表載列所示期間按業務線劃分的總收益明細：
截至12月31日止年 度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（ 未經審核 ）
物業管理服務 . . . . . . . 208,948 62.6 296,133 61.7 472,268 65.1 201,556 63.9 300,133 68.4
對非業主的增值服務 . . . 100,745 30.1 132,055 27.5 142,985 19.7 65,872 20.8 84,546 19.3
社區增值服務 . . . . . . . 24,309 7.3 51,775 10.8 110,064 15.2 48,151 15.3 53,947 12.3
總計 . . . . . . . . . . . . . 334,002 100.0 479,963 100.0 725,317 100.0 315,579 100.0 438,626 100.0
5. 下表表明於往績記錄期我們的合約建築面積及在管建築面積之變動：
截至12月31日止年 度 截至2018年6月30日
2015年 2016年 2017年 止六個月
合約建築
面積
在管建築
面積
合約建築
面積
在管建築
面積
合約建築
面積
在管建築
面積
合約建築
面積
在管建築
面積
（ 千平方米 ）
於期初 . . . . . . . 11,612 6,938 15,246 9,776 22,644 16,122 33,367 26,479
新訂約(1) . . . . . 3,634 2,838 7,415 6,363 8,298 7,932 9,574 6,208
收購(2) ....... ———— 4,261 4,261 — —
終止(3) ....... — — (17) (17) (1,836) (1,836) (588) (588)
於期 未 . . . . . . . 15,246 9,776 22,644 16,122 33,367 26,479 42,353 32,099
6. 下表載列截至所示日期我們的在管總建築面積，以及於所示期間按收益模式劃
分的產生自物業管理服務的收益明細：
截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 %
（ 未 經 審 核 ）
包 乾 制 . . . 9,450 208,390 99.7 15,739 290,817 98.2 25,746 468,439 99.2 23,761 199,583 99.0 27,666 296,860 98.9
酬 金 制 . . . 326 558 0.3 383 5,316 1.8 733 3,829 0.8 733 1,973 1.0 4,433 3,273 1.1
總 計 . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
7. 下表載列於所示期間我們的合約總建築面積、在管建築面積及我們的物業管理
項目於不同階段自物業管理服務產生之收益明細：
截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 2018 年 6 月 3 0 日 或
2015 年 2016 年 2017 年 截 至 2018 年 6 月 3 0 日 止 六 個 月
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
合 約 建 築
面 積
在 管 建 築
面 積 收 益
千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 % 千 平 方 米 千 平 方 米 人 民 幣 千 元 %
前 期 階 段 . . . . . . . . . . . . 14,546 9,076 197,335 94.4 20,879 15,142 280,874 94.8 28,737 21,849 413,601 87.6 36,988 26,734 260,551 86.8
業 主 委 員 會 階 段 (1) . . . . . . . . 700 700 11,613 5.6 1,765 980 15,259 5.2 4,630 4,630 58,667 12.4 5,365 5,365 39,582 13.2
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . 15,246 9,776 208,948 100.0 22,644 16,122 296,133 100.0 33,367 26,479 472,268 100.0 42,353 32,099 300,133 100.0
8. 表載列於所示期間我們按性質劃分的銷售成本的明細：
截至12月31日止年 度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（ 未經審核）
人工成本 ............ 161,944 57.8 217,086 57.8 303,805 56.0 137,242 58.2 187,378 60.0
委 外費用 . . . . . . . . . . . . 56,068 20.0 90,981 24.2 154,726 28.5 55,000 23.3 82,556 26.5
辦公費用 . . . . . . . . . . . . 26,081 9.3 17,414 4.6 25,311 4.7 13,840 5.9 6,797 2.2
物料費用 . . . . . . . . . . . . 6,130 2.2 8,429 2.2 15,851 2.9 4,157 1.8 7,536 2.4
能源費用 . . . . . . . . . . . . 6,472 2.3 33,550 8.9 34,280 6.3 20,770 8.8 23,383 7.5
經營及其他費用 . . . . . . . . 1,126 0.4 151 0.1 4,208 0.8 2,480 1.1 2,282 0.7
稅項及附加費用 . . . . . . . . 22,419 8.0 7,705 2.2 4,211 0.8 2,221 0.9 2,336 0.7
總銷售成本 ........... 280,240 100.0 375,316 100.0 542,392 100.0 235,710 100.0 312,268 100.0
9. 下表載列於所示日期我們按業務線劃分的毛利及毛利率：
截至12月31日止年 度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（ 未經審核）
物業管理服務 . . . . . . . . . . 20,571 9.8 43,500 14.7 85,243 18.0 36,096 17.9 71,057 23.7
對非業主的增值服務 . . . . . 17,796 17.7 30,605 23.2 29,044 20.3 13,460 20.4 19,220 22.7
社區增值服務 . . . . . . . . . . 15,395 63.3 30,542 59.0 68,638 62.4 30,313 63.0 36,081 66.9
總毛利╱整體毛利率 . . . . . 53,762 16.1 104,647 21.8 182,925 25.2 79,869 25.3 126,358 28.8
10. 於往績記錄期，我們管理由旭輝集團開發的物業以及由第三方物業開發商開發
的物業。下表載列截至所示日期的在管總建築面積，於所示期間按物業開發商類型
劃分的產生自物業管理服務的收益及平均物業管理費明細：
截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 平 均 費 用 建 築 面 積 收 益 平 均 費 用 建 築 面 積 收 益 平 均 費 用 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 平 均 費 用
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
人 民 幣 元
╱ 平 方 米
╱ 月
（ 未 經 審 核 ）
旭 輝 集 團 (1) . . . . 8,728 201,108 96.2 2.60 11,571 265,247 89.6 2.59 13,200 337,308 71.4 2.65 12,548 153,782 76.3 13,543 202,923 67.6 2.92
第 三 方 物 業
開 發 商 (2) . . . 1,048 7,840 3.8 3.35 4,551 30,886 10.4 2.42 13,279 134,960 28.6 1.47 11,946 47,774 23.7 18,556 97,210 32.4 1.65
總 計 . . . . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
11. 於往績記錄期（ 惟2015年除外 ），收取由旭輝集團開發的物業的平均物業管理費
通常高於收取由第三方開發商開發的物業的平均物業管理費，主要由於(i)我們管理
下的由第三方開發商開發的住宅物業（ 位於郊區或三線或四線城市 ）日益增加，導致
平均物業管理費減少，及(ii)我們管理下的由旭輝集團開發的商業物業的入住率增加
及辦公大樓及住宅物業的增加，其中該等辦公大樓及住宅物業主要位於一線城市、
新一線城市及二線城市，因而我們會收取相對較高的平均物業管理費。有關更多資
料 ， 見 本 招 股 章 程「 財 務 資 料 — 合 併 全 面 收 益 表 內 若 干 項 目 的 概 述 — 毛 利 及 毛 利
率—物業管理服務」。
於往績記錄期，我們投標由旭輝集團開發的物業的成功率為100.0%。我們致力
於探索管理由第三方物業開發商開發的物業的市場機會，並已於往績記錄期取得快
速 發展 。 於2015 年 、 2016 年、 2017 年 及截 至 2018 年 6 月30 日 止 六個 月 ，我 們 由第 三
方物業開發商開發的物業的合共投標數分別為七份、50份、115份及100份，而我們
於同期的中標率分別為28.6%、36.0%、40.0%及37.0%。
12. 我們的客戶主要包括(i)我們物業管理服務的物業開發商、業主及居民；(ii)非業
主 ， 其大 部 分 為對 非 業 主的 增 值 服務 的 物 業 開發 商 ； 及(iii) 社 區 增值 服 務 的業 主 及
居民。於往績記錄期，我們的最大客戶為旭輝集團，我們向其提供物業管理服務及
對 非 業 主 的 增 值 服 務 。 於 2015 年 、 2016 年 、 2017 年 及 截 至 2018 年 6 月 30 日 止 六 個
月 ， 來 自 向 旭 輝 集 團 提 供 服 務 之 收 益 分 別 為 人 民 幣 120.5百 萬 元 、 人 民 幣 128.8 百 萬
元、人民幣122.9百萬元及人民幣60.6百萬元，分別佔我們總收益的36.1%、26.8%、
16.9%及13.8%。於2015年、2016年、2017年及截至2018年6月30日止六個月，來自
向 我 們 的 前 五 大 客 戶 銷 售 收 益 分 別 為 人 民 幣 129.4 百 萬 元 、 人 民 幣 148.9 百 萬 元 、 人
民幣147.2百萬元及人民幣72.0百萬元，分別佔我們總收益的38.7%、31.0%、20.3%
及16.4%。
就所有三大業務而言，供應商主要包括在中國提供清潔、安保、園藝及若干維
修 及保 養 服務 的 分包 商。 於 2015 年 、2016 年 、 2017 年及 截 至2018 年 6 月 30 日 止六 個
月，來自五大供應商的採購額分別佔總銷售成本的5.2%、5.3%、4.7%及5.5%。
13. 按每股發售股份
發售價1.44港元
（按發售價下調
10%）計算
按每股發售
股份最低發售價
1.60港元計算
按每股發售
股份最高發售價
2.08港元計算
股份市值(2) . . . . . . . . . 2,160百萬港元 2,400百萬港元 3,120百萬港元
未經審核備考經調整每
股合併
有形資產淨值(3) . . . . 0.51港元 0.55港元 0.67港元
14. 經扣除我們就全球發售應付的包銷佣金及其他估計開支後，假設超額配股權未
獲行使及假設發售價為每股股份1.84港元（ 即本招股章程封面所載之指示性發售價範
圍的中位數 ），我們估計將從全球發售收取所得款項淨額約642.0百萬港元。我們擬
將該等全球發售之所得款項淨額按下列金額用作以下目的：
. 約55%，或約353.1百萬港元將用於尋求戰略性收購及投資機會，其中(i)約
28% ， 或 176.6 百 萬 港 元 將 用 於 收 購 於 區 域 範 圍 經 營 之 優 質 物 業 管 理 服 務
商；(ii)約17%或105.9百萬港元將用於收購物業管理服務商，為我們提供社
區產品及服務作為我們自己社區產品及服務之補充；及(iii)約11%，或70.6
百萬港元將用於與業務夥伴共同投資物業管理行業基金；
. 約26%，或約164.6百萬港元將用於利用最新的互聯網及信息技術以及建立
智能社區，從而為我們的客戶提高服務質量；
. 約 9 % ， 或 約 60.1 百 萬 港 元 將 用 於 開 發 一 站 式 服 務 社 區 平 臺 及 我 們 的「 悅 生
活」在線服務平臺；及
. 約10%，或約64.2百萬港元將用作我們的一般業務運營及營運資金。
15. 緊 隨 全 球 發 售 完 成 後（ 惟 不 包 括 根 據 行 使 超 額 配 股 權 可 能 配 發 及 發 行 的 任 何 股
份 ）， 我 們 的 最 終 控 股 股 東 林 中 先 生 、 林 峰 先 生 及 林 偉 先 生 ， 以 一 致 方 式 行 事 ， 將
有 權 透 過 由 彼 等 控 制 之 投 資 控 股 公 司 行 使 本 公 司 已 發 行 股 本 總 額 的 約 70.47% 表 決
權。因此，林中先生、林峰先生及林偉先生及其控制的投資控股公司，即Elite Force
Development、Best Legend、Spectron、旭昇及旭輝控股構成本公司一組控股股東，將
於上市後繼續為我們的控股股東。
根據一致行動契據，林中先生、林峰先生及林偉先生已同意互相協商並就於永
升物業成立時直至彼等不再為我們的控股股東期間，彼等就所有重大管理事宜及達
成及╱或執行本集團任何成員公司所有商業決策達成一致意見。有關進一步詳情，
請參閱本招股章程「歷史、重組及公司架構」一節。
鑒於本集團及由我們的最終控股股東控制的公司間的業務運營差異，董事認為
存在明確的業務界限。因此，概無由我們的最終控股股東控制的公司的業務直接或
間接與我們須根據上市規則第8.10條作出披露的業務構成競爭或可能構成競爭。為
確保未來不會出現競爭，我們的最終控股股東均已以本公司為受益人訂立不競爭契
據，以實現彼等將不會及促使彼等各自之緊密聯繫人（ 定義見本招股章程「與控股股
東的關係」一節 ）不會直接或間接參與與我們業務可能構成競爭的任何業務，或於與
我們的業務可能構成競爭的任何業務中持有任何權力或權益。
我們通常透過由適用中國法律及法規監管的標準招標流程獲得我們前期管理合
同。旭輝集團對個別業主選擇（ 或替換 ）物業管理服務商並無任何決定性影響力。我
們相信由於管理、經營及財務獨立，於上市後，我們可獨立於控股股東及彼等各自
之聯繫人（ 本集團除外 ）經營業務。儘管我們的最終控股股東將保留本公司及旭輝集
團的控股權益，董事會應獨立決定及執行本公司的業務運營。本集團及旭輝集團各
自擁有彼等的業務分部。此外，我們大部分客戶為獨立於旭輝集團的第三方業主或
第三方物業開發商。截至2018年6月30日止六個月，我們收益的約78.4%來自獨立客
戶。
16. 於2018年7月6日，Wise-man Development將其於Prominent Intellectuals的全部權益
轉讓予本公司，以換取本公司向Wise-man Development發行之400股股份。於同日，
Wise-man Development認購860股股份，代價為10,455,471.5港元。投資已於2018年7月
10日估清。
17. 與截至2018年6月30日我們的合約總建築面積約42.4百萬平方米相比，截至最後
實際可行日期，我們的合約總建築面積為53.8百萬平方米，包括由旭輝集團開發的
合約總建築面積為20.0百萬平方米的物業，及由第三方物業開發商開發的合約總建
築面積為33.8百萬平方米的物業。截至最後實際可行日期，於該等合約總建築面積
中，交付予我們管理的合約總建築面積為38.0百萬平方米，包括由旭輝集團開發的
總建築面積為14.3百萬平方米的物業，及由第三方物業開發商開發的總建築面積為
23.7百萬平方米的物業。
2018年6月30日後及直至本招股章程日期，於2018年7月18日，我們中標管理青
島國際創新園（「青島創新」）。青島創新是由當地政府開發的工業園。截至最後實際
可行日期，我們已簽訂合約管理物業總建築面積0.6百萬平方米。其為從事信息技術
及金融部門的研究機構及公司提供營業場所。我們相信，我們能夠在招標過程中獲
取成功表明我們有能力尋求並利用市場機會使我們的項目組合多樣化，並為我們的
客戶基礎增加更多第三方物業開發商。
我們預計截至2018年12月31日止年度的純利較於2017 年的純利人民幣76.4百萬
元或會下降，乃主要由於我們預計於截至2018年12月31日止年度之綜合全面收益表
中錄得上市開支。倘未產生上市開支，我們於截至2018年12月31日止年度之純利較
2017年或會錄得增加。
18. 宣派股息受限於我們董事的酌情考慮，取決於我們的經營績效、現金流量、財
務狀況、對我們派付股息的法定及監管限制、未來前景以及董事認為可能有關的其
他因素。於2017年，我們分派股息共計人民幣9.9百萬元。於2018年4月，我們宣派
股息人民幣24.5百萬元並已於2018年6月分派。於未來，我們並無股息派付政策。董
事會有絕對酌情權決定是否宣派任何年度的任何股息及其金額。我們是一家根據開
曼群島法律註冊成立的控股公司。因此，任何未來股息的支付及金額亦將取決於從
我們的附屬公司獲得股息的可用性。中國法律規定，股息僅根據中國會計準則計算
的 年 內溢 利 支 付 ，該 會 計 準 則 在許 多 方 面 與其 他 司 法 管轄 區（ 包 括 香 港 財 務報 告 準
則 ）的 公 認 會 計 準 則 不 同 。 中 國 法 律 還 要 求 外 商 投 資 企 業 至 少 撥 出 10% 的 除 稅 後 溢
利（ 如有 ）為其法定儲備提供資金，而這些儲備不能作為現金股息分派。
19. 估計與股份上市有關的總上市開支（ 包括包銷佣金）將約為人民幣53.7百萬元（ 假
設發售價為每股股份1.84港元（ 即本招股章程所載之指示性發售價範圍的中位數 ）），
其中約人民幣22.3百萬元與股份發行直接相關並將於上市完成後自權益中扣除，而
截至2018年12月31日止年度，約人民幣31.4百萬元將自綜合全面收益表中扣除。截
至2018年6月30日止六個月，我們已產生上市開支人民幣14.4百萬元，其中約人民幣
8.4百萬元作為預付款項入賬，且隨後將於上市完成後自權益中扣除，以及約人民幣
6.0百萬元將自我們截至2018年6月30日止六個月的綜合全面收益表中扣除。
7 :
GS(14)@2018-12-27 03:43:3620. 風險: 增長無法實現、有利條款增加合約、關聯客戶、包乾制、人工及委外波動、AR、季節性波動、依賴分包商、散詐、收購、管理物業的公用區域受損、商譽之減值虧損、政府政策、投資物業之公平值、激烈的競爭、負面宣傳、人、華東地區的不利的監管及經濟發展的影響、社保、租賃協議、知識產權、法律糾紛、系統、保險、股份獎勵計劃、第三方在線支付平臺、天災人禍、中國社會政治經濟、匯率、法律、通漲、稅項
8 :
GS(14)@2018-12-27 03:45:4521. 2002年成立，2003年開始管理旭輝物業，持續擴張，之後2013年開始做第三方，884上市後歸入上市公司，之後大股東向上市公司買回分拆新三板上，但後來除牌再上主板
22. 下列為Wise-man Development之投資的詳情概要（「首次公開發售前投資」）：
投資者名稱： Wise-man Development，由Ng Chong Jin先生全資擁
有
投資全數結算日期： 2018年7月10日
投資金額： 15,555,471.5港元
配發股份數目： 1,260股股份（ 相當於本公司經擴大已發行股本的約
5.63%）。
釐定代價基準： 經參考獨立第三方估值師對本集團截至2017年12月
31日之資產淨值估值後經雙方公平磋商後釐定。
每股投資成本及較發售價
範圍中位數的折讓（ 假設
超額配股權未獲行使）：
約 每 股 股份 0.25 港 元， 較 發 售 價範 圍 的 中 位數 1.84
港元折讓約86.6%。
所得款項用途： 用於本集團的一般營運資金。
戰略利益： 考 慮 到 Ng 先 生 通 過 於 香 港 上 市 公 司 之 各 種 投 資 熟
知香港資本市場及通過彼之董事及管理層之角色及
彼於多家房地產公司的投資熟知中國房地產市場，
我們的董事相信，彼將通過提供投資及融資建議以
支持我們的未來業務發展及擴張我們的第三方物業
開發商開發物業管理組合，為本集團帶來利益。
禁售： Wise-man Development已同意，自2018年7月6日起
至上市後滿六個月當日止期間的任何時間，不會出
售其直接或間接擁有的任何股份。
特權： 概無特權獲授予Wise-man Development。
截至最後實際可行日期，首次公開發售前投資的所有所得款項均已動用。
有關Wise-man Development之資料
Wise-man Development為一間投資控股公司，由Ng先生全資擁有，彼於中國房地
產業行業擁有豐富經驗。Ng先生為一名商人，並於2016年的一場商業活動上結識我
們的非執行董事林峰先生，當時彼等均於廈門投資物業開發行業。自2008年起，Ng
先生為若干於中國從事辦公室及酒店的物業開發及物業管理且註冊資本超過人民幣
100 百 萬 元 的 中 國 公 司 的 董 事 ， 彼 於 該 等 公 司 負 責 監 督 一 般 業 務 營 運 及 制 定 該 等 公
司的戰略計劃。自2010年8月起，Ng先生為中國新加坡商會—福建委員會主席，並
通過其個人賬戶於多家香港上市公司擁有逾五年的投資經驗，彼因此於香港資本市
場（ 包括物業開發及物業管理部門）獲得了寶貴的知識及經驗。我們的董事認為Ng先
生擁有足夠的經驗及人脈，可就本集團的發展向我們提供專業意見。考慮到我們的
業務前景，Ng先生通過Wise-man Development經使用其個人資源投資於本公司。就
董事所深知、盡悉及相信，除彼等於本公司的投資外，Wise-man Development及其最
終實益擁有人Ng先生獨立於本公司及其關連人士。由於Wise-man Development 並非
本公司的核心關連人士，Wise-man Development持有的股份將於上市後計入公眾持股
量。
9 :
GS(14)@2018-12-27 03:49:3723. 下表載列截至所示日期的在管總建築面積，以及所示期間按地理區域劃分產生
自物業管理服務的總收益明細：
截 至 12 月 31 日 或 截 至 12 月 31 日 止 年 度 截 至 6 月 30 日 或 截 至 6 月 30 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
（ 未 經 審 核 ）
東 部 地 區 (1) . . . . . . . . 5,616 127,115 60.9 9,594 181,919 61.4 18,649 307,286 65.1 17,074 128,486 63.7 23,558 200,234 66.7
北 部 地 區 (2) . . . . . . . . 2,456 54,814 26.2 2,545 72,441 24.4 3,236 87,847 18.6 2,726 41,727 20.7 3,657 50,326 16.8
中 南 地 區 (3) . . . . . . . . 672 12,382 5.9 2,342 19,127 6.5 2,403 45.426 9.6 2,403 18,967 9.4 2,693 29,198 9.7
西 部 地 區 (4) . . . . . . . . 837 14,480 6.9 1,384 21,237 7.2 1,934 28,671 6.1 2,034 11,417 5.7 1,934 17,745 5.9
東 北 地 區 (5) . . . . . . . . 195 157 0.1 257 1,409 0.5 257 3,038 0.6 257 959 0.5 257 2,630 0.9
總 計 . . . . . . . . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
24. 下 表 載 列 截 至 2018 年 6 月 30 日 ， 我 們 在 管 物 業 的 物 業 管 理 服 務 合 同 之 屆 滿 時 間
表：
在管建築
面積
物業管理服務
合同數目
（千平方米）
無固定年期的物業管理服務合同(1) . . . 15,753.5 103
具有固定年期並於以下日期屆滿的物業
管理服務合同
截至2018年12月31日止年度 . . . . . . . . 4,652.0 26
截至2019年12月31日止年度 . . . . . . . . 7,222.8 48
截至2020年12月31日止年度 . . . . . . . . 2,991.9 21
截至2021年12月31日止年度及以後 . . . 1,478.4 10
小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16,345.1 105
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32,098.6 208
25. 自 成 立 以 來 ， 截 至 2018 年 6 月 30 日 ， 我 們 的 地 理 分 佈 已 從 上 海 擴 展 至 中 國 35 座
城市。截至2018 年6 月30日，我們共有208項在管物業以及56項訂約管理物業（ 未交
付以供物業管理）。
26. 截 至 1 2 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
（ 未 經 審 核 ）
住 宅 物 業 (1) . . . . . . 8,502 147,086 70.4 12,960 213,294 72.0 22,308 346,120 73.3 19,521 147,122 73.0 25,999 219,004 73.0
非 住 宅 物 業 (2) . . . . . 1,274 61,862 29.6 3,162 82,839 28.0 4,171 126,148 26.7 4,973 54,434 27.0 6,100 81,129 27.0
總 計 . . . . . . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
27. 截 至 12 月 3 1 日 或 截 至 1 2 月 3 1 日 止 年 度 截 至 6 月 3 0 日 或 截 至 6 月 3 0 日 止 六 個 月
2015 年 2016 年 2017 年 2017 年 2018 年
建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益 建 築 面 積 收 益
千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 % 千 平 方 米
人 民 幣
千 元 %
（ 未 經 審 核 ）
包 乾 制 . . . 9,450 208,390 99.7 15,739 290,817 98.2 25,746 468,439 99.2 23,761 199,583 99.0 27,666 296,860 98.9
酬 金 制 . . . 326 558 0.3 383 5,316 1.8 733 3,829 0.8 733 1,973 1.0 4,433 3,273 1.1
總 計 . . . . . 9,776 208,948 100.0 16,122 296,133 100.0 26,479 472,268 100.0 24,494 201,556 100.0 32,099 300,133 100.0
28. 於往績記錄期，我們的全部前五大供應商均為獨立第三方的分包商。截至最後
實際可行日期，概無董事、股東、高級管理層成員、上述之緊密聯繫人或擁有我們
5 % 以 上 已 發 行 股 本 的 任 何 其 他 本 集 團 成 員 在 任 何 我 們 的 五 大 供 應 商 中 享 有 任 何 權
益 。於 2015 年 、2016 年 、 2017 年 及截 至2018 年6 月 30 日 止六 個 月， 我 們五 大 供應 商
所得採購額分別為人民幣14.5百萬元、人民幣19.9百萬元、人民幣25.4百萬元及人民
幣17.1百萬元，分別佔我們銷售成本總額的5.2%、5.3%、4.7%及5.5%。
29. 我們相信我們僱員的專業知識、經驗及職業發展有助於我們的增長。我們的人
力資源部負責管理、培訓及招聘僱員。
截至最後實際可行日期，我們於中國共有6,117名全職僱員。下表載列按職能劃
分的全職僱員之人數及明細：
僱員數目
佔總數的
百分比(%)
董事會辦事處 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0.1
人力資源及行政事務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 2.8
財務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 2.2
信息技術部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 0.3
總裁及地區經理辦公室 . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 0.5
投資管理及發展部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 1.5
社區增值服務經營中心 . . . . . . . . . . . . . . . . . 120 2.0
住宅物業業務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,411 55.7
高端物業業務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,190 19.4
非住宅物業業務部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 940 15.4
風險管理部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0.1
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,117 100.0
下表載列截至最後實際可行日期按地理位置劃分的全職僱員之明細：
僱員數目
佔總數的
百分比(%)
東部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,092 66.9
北部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508 8.3
南部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 718 11.8
西部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 9.9
東北部地區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192 3.1
總計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6,117 100.0
30. 物業
截 至 最 後 實 際 可 行 日 期 ， 我 們 已 在 中 國 各 地 擁 有 797 個 停 車 位 、 15 個 地 下 儲 存
室及兩項物業，總建築面積為約17,392平方米。於往績記錄期，我們將持有的停車
位及地下室作租賃及出售用途，而將我們的物業用作出售及租賃辦公室。截至最後
實際可行日期，我們已獲得我們自己物業的全部所有權證書。
截至2018年6月30日（ 即我們財務報表的最後日期 ），本公司物業權益（ 定義見上
市規則第5.01 (3)條）的賬面值為人民幣57.5百萬元，約佔資產總值的7.4%。因此，本
招股章程並無載入物業估值報告。
截至最後實際可行日期，我們在中國各地共租賃52處物業作為辦公室物業及員
工宿舍，總建築面積約為10,874.4平方米。截至2018年6月30日，我們未向當地房屋
管理部門根據中國法律的規定登記我們所有租賃物業的租賃協議，主要由於(i)我們
的業主於登記相關租賃協議時缺乏合作及(ii)我們的業主沒有為我們四項租賃物業獲
得所有權證書及所有權證明之事實。(i)及(ii)都超出了我們的控制範圍。我們的中國
法律顧問已告知我們可能會由主管當局責令糾正我們未能登記的情況，且倘我們未
能在規定期間內糾正，可能會因此而對每份協議處以人民幣1,000元至人民幣10,000
元的罰款。預計未登記我們的租賃協議的潛在罰款總額約人民幣52,000元至人民幣
520,000元。截至最後實際可行日期，我們並無因未登記上述租賃協議而收到監管機
構關有關此舉可能的行政處罰及執法行動的任何通知。我們的中國法律顧問亦已告
知我們，未登記租賃協議將不會影響該等租賃協議的有效性，我們的董事認為未登
記該等協議之舉亦不會對我們的業務運營產生重大不利影響或構成上市的重大法律
障 礙 。有 關 與 我 們未 登 記 相 關 的風 險 之 更 多資 料 ， 見 本招 股 章 程「 風 險 因 素— 與 我
們的業務及所處行業有關的風險—由於我們並未向房屋管理部門登記我們的所有租
賃協議，故我們可能受到行政處罰」。
有關我們的業主並無獲得所有權證書及所有權證明的四處租賃物業，我們已獲
中國法律顧問告知，我們不能確定我們的業主是否有合法權利或必要授權向我們出
租該等物業亦無法確定該等物業是否受限於抵押或第三方權利或該等物業是否會遭
到第三方質疑。倘我們須自該等四處租賃物業處遷移，鑒於我們的經營性質，我們
相信該搬遷不會對我們的業務造成重大中斷。此外，無所有權證書及所有權證明之
用於員工之宿舍及辦公室物業的租賃物業之替代物業隨時可用。儘管我們可能會導
致額外的搬遷成本，我們董事認為此舉不會對我們的業務、財務狀況及經營績效產
生任何重大影響。
10 :
GS(14)@2018-12-27 03:50:1331. 業務劃分
本集團主要從事提供物業管理服務、對非業主的增值服務及社區增值服務。
除本集團外，我們最終控股股東已投資於物業開發、物業投資、服務式公寓運
營及教育諮詢業務。
鑒於本集團與我們最終控股股東所控制公司的業務運營的差異，我們的董事認
為存在清晰的業務區分。因此，我們最終控股股東所控制的公司業務與本集團業務
並無直接或間接競爭或預計構成直接或間接競爭，而該等業務無需根據上市規則第
8.10條作出披露。
為確保於未來不會出現競爭，我們最終控股股東已以本公司為受益人訂立不競
爭契據，以使彼等將不會，亦將促使彼等各自的緊密聯繫人（ 定義見下文 ）不會直接
或間接參與任何可能與本集團業務競爭的業務，或直接或間接於該等業務中持有任
何權利或利益，或直接或間接以其他方式參與該等業務、於該等業務中擁有利益，
該等業務的更多詳情載於下文「不競爭契據」一段。
相輔相成的關係
於2016年旭輝（ 中國 ）出售永升物業之70%權益前，永升物業及其附屬公司為旭
輝控股的附屬公司，主要向由旭輝集團開發的物業提供物業管理服務。根據中指院
提供的資料顯示，本集團與旭輝集團之間業務關係的性質在中國物業管理公司及其
相關物業開發商間屬正常。本集團與旭輝集團建立了良好且持續的業務關係，該關
係至今已逾15年。由旭輝集團主要從事物業開發及物業投資。截至最後實際可行日
期，旭輝集團開發的所有物業均由我們管理或訂約由我們管理。於往績記錄期，總
計59個、77個、85個及86個項目為由旭輝集團開發的物業，分別佔本集團總在管項
目的約78.7%、72.0%、45.2%及43.9%。鑒於業務關係的悠久歷史，我們與旭輝集團
在合作中建立了良好的相互理解。
11 :
GS(14)@2018-12-27 03:52:2932. 周洪斌 :960
33. 馬永義:1588、1606
34. 王鵬:3319
35. 張偉聰:16、308、343
36. 劉暢:3800、1778
12 :
GS(14)@2018-12-27 03:53:5537. 立信德豪
38. 2017年增150%，至6,600萬，2018年上半年增25%，至3,400萬，輕債