佳兆業美好集團 (2168，前佳兆業物業集團) 專區
1 :
GS(14)@2018-06-22 22:42:00http://www.jzywy.com/
網站
2 :
GS(14)@2018-06-22 22:42:16http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201806221112_C.pdf
分拆上市
3 :
GS(14)@2018-06-26 00:53:40http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2018062203_c.htm
招股書
4 :
GS(14)@2018-11-07 07:01:24http://www3.hkexnews.hk/listedco ... N201811051621_C.pdf
釐定保證配額的記錄日期為二零一八年十一月十九日（星 期 一）。本 公 司 股
東名冊將於二零一八年十一月十九日（星 期 一）暫 停 辦 理 過 戶 登 記 手 續，其 時
於二零一八年十一月十九日（星 期 一）當 日 概 不 辦 理 任 何 股 份 過 戶 登 記 事 宜。
5 :
Clark0713(1453)@2018-11-15 00:10:17《經濟通通訊社１３日專訊》路透旗下《ＩＦＲ》引述知情人士報道，佳兆業集團（０１６３８）分拆旗下物業管理部門佳兆業物業上市，計劃集資最多１億美元（約７﹒８億港元），明日開始進行上市前推介。
消息透露，雖然市況充滿挑戰性，但佳兆業物業仍決定推進上市計劃，主要由於另一家中國物業管理公司新城悅（０１７５５）自上周二（６日）上市以來，股價最多曾漲２５％。
佳兆業物業上市的聯席保薦人為農銀國際及中信里昂證券。（ｃｌ）
6 :
GS(14)@2018-11-15 00:30:31我入幾萬票
7 :
GS(14)@2018-11-23 13:01:47http://www3.hkexnews.hk/listedco ... TN20181122678_C.pdf
入直路
8 :
GS(14)@2018-12-02 07:48:58https://www.hk01.com/%E8%B2%A1%E ... E9%80%BE20%E5%80%8D
佳兆業集團（1638）將旗下物業管理服務佳兆業物業（2168）分拆上市，市場消息指，該股公開發售部分錄逾20倍超額認購，而國際配售已獲得足額認購。
另外，路透旗下IFR引述消息人士稱，該股以每股9.38元定價，接近招股價範圍9.08至10.88元的下限，而是次發行3,500萬股，料集資額約3.28億元。
該公司已於昨日（29日）截止招股，預計將於下月6日掛牌。是次IPO聯席保薦人為中信里昂證券及農銀國際。
9 :
GS(14)@2018-12-24 03:16:291. 我們是中國領先的綜合物業管理服務供應商之一，專注服務中高端物業，尤其是
粵港澳大灣區及長三角地區。根據弗若斯特沙利文，中高端物業一般位處設施齊備的優
越地理位置，物業管理服務較佳，物業管理費亦較高。於往績記錄期，約90%的在管物
業為中高端物業。我們自1999年起在中國提供物業管理服務已近20年，行業經驗豐富，
因而能在芸芸競爭對手中脫穎而出。憑藉領先的品牌知名度及優質服務，我們獲中國
指數研究院評為2017年中國物業服務專業化運營領先品牌企業及頒授中國物業管理品
牌價值人民幣28億元證書。此外，根據弗若斯特沙利文，按2017年收益計算，我們在中
國物業管理服務企業中排名第14，在粵港澳大灣區物業管理服務公司中排名第7。
於2018年6月30日，我們的物業管理服務覆蓋中國12個省、直轄市和自治區的37
個 城 市，總 在 管 建 築 面 積 達25.4百 萬 平 方 米。於2018年6月30日，我 們 管 理124個 物 業，
當中包括101個住宅社區及23個非住宅物業，為約0.16百萬個物業單位提供物業管理服
務。
上市將構成控股股東之一佳兆業控股的分拆。於往績記錄期，產生自向餘下佳兆
業集團提供服務的收益分別達人民幣265.4百萬元、人民幣293.8百萬元、人民幣359.0百
萬元及人民幣210.0百 萬 元，分 別 佔2015年、2016年 及2017年以及截至2018年6月30日 止
六個月總收益約55.5%、54.5%、53.7%及50.9%。
2. 物業管理服務。我們為住宅社區及非住宅物業提供各式各樣的物業管理服
務。
• 交付前及顧問服務。交付前物業管理服務指在物業銷售的交付前階段向物
業開發商提供的任何相關助銷服務。物業顧問服務包括向物業開發商建議
項目規劃、設計管理及建築管理。
• 社區增值服務。我們致力為業主及住戶提供多元化產品及服務，透過線下
及線上渠道提供社區增值服務，包括停車場、空間租賃及增值服務。我們
於2014 年採用由齊家科技開發的「小區管家」移動應用程式，作為多元化社
區產品及服務的線上門戶。於2018年3月，我們進一步推出K生活移動應用
程式以鞏固我們的原有平台及提供更新的一站式服務。於最後實際可行日
期，有關服務已覆蓋所有在管住宅社區約0.6百萬名註冊用戶。
• 智能解決方案服務。為建設智能家居及智能社區，我們向物業開發商及不
同領域的物業管理公司提供智能解決方案服務，包括自動化及其他硬件設
備安裝服務。於2016年，佳科智能獲智慧中國聯合會、中國公共安全雜誌
社及深圳市智慧城市產業協會授予「中國智慧城市建設推薦品牌」。於2017
年，我們憑藉惠州佳兆業中心的智能社區解決方案及大中華環球經貿廣場
的智能酒店解決方案，榮獲中國安防系統集成科技創新產業聯盟及深圳市
安 全 防 範 行 業 協 會 頒 發「智 能 社 區 發 展 卓 越 解 決 方 案」的 殊 榮。
3. 我們擁有一個龐大、不斷增長且忠實的客戶群，主要包括(i)物業管理服務及社區
增值服務的業主和住戶；(ii)交付前及顧問服務及智能解決方案服務的物業開發商及物
業管理公司。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，我們來自最
大客戶餘下佳兆業集團的收益分別達人民幣265.4百萬元、人民幣293.8百萬元、人民幣
359.0百萬元及人民幣210.0百萬元，佔我們總收益分別約55.5%、54.5%、53.7%及50.9%。
同期，我們來自五大客戶的收益合計分別達人民幣311.9百萬元、人民幣338.0百萬元、
人民幣400.6百萬元及人民幣232.6百萬元，佔我們總收益分別約65.2%、62.7%、59.9%及
56.3%。
我們的主要供應商主要是(i)我們的物業管理服務及交付前及顧問服務的分包商；
(ii)智能解決方案服務分包商；及(iii)在社區增值服務提供選定產品及服務的商戶及提供
停車場租賃服務的餘下佳兆業集團。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年6月30日
止六個月，向我們單一最大供應商作出的採購分別為人民幣19.1百萬元、人民幣25.1百
萬元、人民幣28.5百萬元及人民幣24.0百萬元，分別佔我們總採購的6.1%、6.7%、6.1%及
8.8%。於同期，向我們五大供應商作出的採購分別為人民幣29.7百萬元、人民幣42.2百
萬元、人民幣41.0百萬元及人民幣37.9百萬元，分別佔我們總採購的9.5%、11.2%、8.8%
及14.0%。
4. 為更有效利用我們的勞動力，我們將若干勞動密集的物業管理、交付前及顧問及
智能解決方案服務委託予合資格第三方分包商。於2015年、2016年及2017年以及截至2018
年6月30日止六個月，我們的分包成本分別為人民幣58.2百萬元、人民幣81.3百萬元、人
民幣103.8百萬元及人民幣60.8百萬元，分別佔我們的總服務成本約18.6%、21.6%、22.3%
及22.4%。
5. 財務及運營數據及主要財務比率節選
我們監察若干我們認為常用於物業管理服務行業及就本公司跟競爭對手進行比
較而言屬於重要的運營及財務比率。
下表載列於往績記錄期內各業務分部的收益貢獻及毛利率：
截 至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
收 益
（人民幣
千元） %
毛利率
(%)
（未經審核）
物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . 186,074 38.9 34.6 209,308 38.8 29.5 268,368 40.1 31.9 120,208 39.1 39.5 177,721 43.1 37.2
包幹制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158,940 33.2 23.4 178,360 33.1 17.2 233,739 34.9 21.8 104,455 34.0 30.3 159,874 38.8 30.1
酬金制 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27,134 5.7 100.0 30,948 5.7 100.0 34,629 5.2 100.0 15,753 5.1 100.0 17,847 4.3 100.0
交付前及顧問服務 . . . . . . . . . . . 246,947 51.7 36.0 248,781 46.1 31.9 295,788 44.2 28.8 137,313 44.6 32.3 164,345 39.8 33.9
社區增值服務 . . . . . . . . . . . . . . . 36,314 7.6 27.2 45,127 8.4 27.6 57,749 8.6 37.2 24,302 7.9 30.8 38,221 9.3 27.6
智能解決方案服務 . . . . . . . . . . . 8,693 1.8 24.5 35,891 6.7 23.5 47,254 7.1 26.0 25,859 8.4 25.1 32,037 7.8 26.8
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478,028 100.0 34.6 539,107 100.0 30.1 669,159 100.0 30.5 307,682 100.0 34.4 412,324 100.0 34.2
6. 下表載列於所示期間按地區劃分的物業管理服務收益總額明細：
截 至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審核）
粵港澳大灣區 . . . . . . . . . 139,430 74.9 146,248 69.9 177,623 66.2 80,260 66.7 103,923 58.4
長三角地區. . . . . . . . . . . . 16,037 8.6 22,252 10.6 33,028 12.3 14,403 12.0 26,940 15.2
環渤海經濟圈 . . . . . . . . . 22,688 12.2 28,423 13.6 36,784 13.7 17,063 14.2 20,990 11.8
華 西 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,597 3.0 9,087 4.3 16,922 6.3 6,687 5.6 21,061 11.9
華 中 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,322 1.3 3,298 1.6 4,011 1.5 1,795 1.5 4,807 2.7
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186,074 100.0 209,308 100.0 268,368 100.0 120,208 100.0 177,721 100.0
7. 下表載列我們於所示日期的(i)合同建築面積；(ii)在管建築面積；及(iii)在管物業
數目：
於12月31日 於6月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
合同建築面積（千平方米） . . . . 21,896 25,139 29,668 30,445
在管建築面積（千平方米） . . . . 18,334 20,565 24,008 25,423
在管物業數目 . . . . . . . . . . . . . . 78 93 119 124
8. 載列於所示期間╱日期按物業種類劃分的(i)物業管理服務收益；(ii)總在管建築面積；及(iii)在管物業數目明細：
截 至12月31日止年度╱於12月31日 截 至6月30日止六個月╱於6月30日
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收 益
在管建築
面積 收益
在管建築
面積 收益
在管建築
面積 收益
在管建築
面積 收益
在管建築
面 積
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（人民幣
千元） %
（千
平方米） % 項目數目
（未經審核）
住宅社區. . . . . . . . . . . . . 67,934 36.5 16,610 90.6 69 91,691 43.8 18,727 91.1 81 137,316 51.2 21,603 90.0 100 60,374 50.2 20,765 89.9 94 94,909 53.4 22,562 88.7 101
非住宅物業. . . . . . . . . . . 118,140 63.5 1,724 9.4 9 117,617 56.2 1,838 8.9 12 131,052 48.8 2,405 10.0 19 59,834 49.8 2,341 10.1 16 82,812 46.6 2,861 11.3 23
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . 186,074 100.0 18,334 100.0 78 209,308 100.0 20,565 100.0 93 268,368 100.0 24,008 100.0 119 120,208 100.0 23,106 100.0 110 177,721 100.0 25,423 100.0 124
非住宅物業平均管理費遠高於住宅物業平均管理費。於2015年、2016年 及2017年及截至2018年6月30日止六個月，非住
宅物業的平均管理費為每月每平方米人民幣13.25元、每月每平方米人民幣14.41元、每月每平方米人民幣15.02元及每月每平
方米人民幣15.12元。於2015年、2016年 及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，住宅物業的平均管理費分別約為每月每平
方米人民幣2.13元、每月每平方米人民幣2.20元、每月每平方米人民幣2.27元及每月每平方米人民幣2.29元。因此，於往績記
錄期，雖然非住宅物業建築面積佔總在管建築面積百分比較住宅社區建築面積所佔百分比小，非住宅物業收益貢獻卻不比住
宅社區收益貢獻低。
9. 下表載列於所示期間╱日期按收益模式劃分的(i)物業管理服務收益；及(ii)總在管建築面積明細：
截 至12月31日止年度╱於12月31日 截 至6月30日止六個月╱於6月30日
2015年 2016年 2017年 2017年 2018年
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
收益 在管建築
面 積
（千平方米）
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（人民幣
千元） % %
（未經審核）
物業管理服務
（包幹制） . . . . . . 158,940 85.4 4,164 22.7 178,360 85.2 5,597 27.2 233,739 87.1 8,178 34.1 104,455 86.9 7,609 32.9 159,874 90.0 9,095 35.8
物業管理服務
（酬金制） . . . . . . 27,134 14.6 14,170 77.3 30,948 14.8 14,968 72.8 34,629 12.9 15,830 65.9 15,753 13.1 15,497 67.1 17,847 10.0 16,328 64.2
總 計 . . . . . . . . . . . . 186,074 100.0 18,334 100.0 209,308 100.0 20,565 100.0 268,368 100.0 24,008 100.0 120,208 100.0 23,106 100.0 177,721 100.0 25,423 100.0
10. 下表載列我們於2015年、2016年 及2017年12月31日止年度或截至該日止年度及於
2018年6月30日或截至該日止六個月於不同階段提供物業管理服務的物業總合同建築面
積及在管建築面積明細，連同相關物業管理服務資料。
於12月31日或截至該日止年度
2015年 2016年 2017年 於2018年6月30日或截至該日止六個月
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
合 同
建築面積
在 管
建築面積
物 業
管理服務收益
（千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） % （千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） % （千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） % （千 平 方 米） （千 平 方 米）（人 民 幣 千 元） %
由餘下佳兆業
集團開發的
物 業(1) . . . . . . . . . . . 19,494 16,840 165,587 89.0% 22,626 18,879 182,555 87.2% 25,434 20,677 220,510 82.2% 25,924 21,655 136,028 76.6%
－前期階段. . . . . . . 18,065 15,850 58,328 31.4% 19,909 16,600 78,523 37.5% 22,462 17,861 103,081 38.4% 22,939 18,827 71,566 40.3%
－業委會階段(2)(3). . 1,429 990 107,259 57.6% 2,717 2,279 104,032 49.7% 2,972 2,816 117,429 43.8% 2,985 2,828 64,462 36.3%
由獨立第三方物業
開發商開發的
物 業. . . . . . . . . . . . . 2,402 1,494 20,487 11.0% 2,513 1,686 26,753 12.8% 4,234 3,331 47,858 17.8% 4,521 3,768 41,693 23.4%
－前期階段. . . . . . . 1,205 297 4,448 2.4% 1,405 578 5,807 2.8% 1,915 1,190 20,256 7.5% 1,937 1,184 11,224 6.3%
－業委會階段(2)(3). . 1,197 1,197 16,039 8.6% 1,108 1,108 20,946 10.0% 2,319 2,141 27,602 10.3% 2,584 2,584 30,469 17.1%
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . 21,896 18,334 186,074 100.0% 25,139 20,565 209,308 100.0% 29,668 24,008 268,368 100.0% 30,445 25,423 177,721 100.0%
11. 我們的上市將構成控股股東之一佳兆業控股的分拆。董事認為，分拆將帶來諸多
益處，包括(i)實現佳兆業控股及其他股東於本集團投資的公平值；(ii)允許我們建立作
為獨立上市集團的身份及集資平台；(iii)使我們繼續發展專業技能及改善物業管理服務
的質量；(iv)增強我們在磋商及承攬更多業務方面的優勢；(v)提高我們的經營及財務透
明度，並改善企業管治；(vi)提升我們的企業形象，吸引戰略投資者；(vii)以我們的股票
表現作為評估我們表現的獨立基準；及(viii)使餘下佳兆業集團及本集團更專注自身發
展、戰略規劃及優化資源分配。
下表載列我們於所示日期按開發商類別劃分的(i)總在管建築面積及(ii)在管物業
數目明細：
於12月31日 於6月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
建築面積 建築面積 建築面積 建築面積
（千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目
由餘下佳兆業集團
開發的物業(1) . . . . . . . . . . 16,840 69 18,879 77 20,677 85 21,655 86
由獨立第三方
物業開發商開發的
物 業. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,494 9 1,686 16 3,331 34 3,768 38
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,334 78 20,565 93 24,008 119 25,423 124
12. 首次公開發售前投資
於2018年5月4日，我們與首次公開發售前投資者訂立認購協議，據此14,000股 股
份，即(i)緊接全球發售及資本化發行完成前已發行股份的1.4%；及(ii)緊隨全球發售及
資本化發行完成後已發行股份的1.05%（不計及行使超額配股權而可能發行的股份），已
向首次公開發售前投資者配發及發行，總代價為7,000,000港元。
13. 全球發售統計數字
發售規模： 初步為本公司經擴大已發行股本的25%
發售架構： 約10%為香港公開發售（可予重新分配），約90%為國際發售
（可予重新分配及視乎超額配股權行使與否而定）
超額配股權： 本公司配發及發行額外最多5,250,000股股份，佔全球發售初
步提呈的發售股份數目的15%
每股股份發售價： 每股發售股份9.08港元至10.88港 元
根據最低指示性
發售價9.08港 元
根據最高指示性
發售價10.88港 元
股份市值(1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,271.2百萬港元 1,523.2百萬港元
每股普通股未經審核備考
經調整有形資產淨值(2). . . . . . . . . . . . 4.38港 元 4.82港 元
14. 未來計劃及所得款項用途
假設發售價為每股股份9.98港 元（即本招股章程指示性發售價範圍每股股份9.08
港元至10.88港元的中位數），我們估計全球發售所得款項淨額（經扣除我們就全球發售
應付的包銷費用及開支後）將約為279.5百萬港元。我們擬動用是次發售的所得款項淨額
作下列用途：
金 額（百萬港元）
佔估計所得款項淨額
概約百分比 擬定用途
139.7 50% 收購或投資其他在市場地位上與我們相若的物業
管理公司
55.8 20% 收購或投資從事物業管理相關業務的公司及提供
與我們互補的社區增值產品及服務的公司
28.0 10% 開發及推廣K生活移動應用程式及社區增值服務
及產品
28.0 10% 推 進「管理數碼化、服務集中化、程序規範化及營
運自動化」
28.0 10% 營運資金及一般公司用途
15. 上市開支
估計與全球發售有關的總上市開支（包括包銷佣金）將約為人民幣61.8百萬元（假
設發售價為每股股份9.98港元，即本招股章程的指示性發售價範圍每股股份9.08港元至
10.88港元的中位數，及超額配股權不獲行使）。於往績記錄期內，我們已產生上市開支
人民幣29.8百萬元，當中人民幣22.4百萬元已於合併損益及其他全面收益表確認，而預
期人民幣7.4百萬元於上市後於權益扣除。我們估計於截至2018年12月31日止年度將產
生額外人民幣32.0百萬元，當中(i)預期人民幣17.3百萬元於上市後於權益扣除；及(ii)人
民 幣14.7百萬元預期將於截至2018年12月31日止年度的合併損益及其他全面收益表扣
除。該等上市開支主要包括向法律顧問及申報會計師支付彼等就上市及全球發售所提
供服務的專業費用以及向聯席保薦人支付彼等就上市及全球發售所提供服務的保薦人
費用。
16. 上市開支
估計與全球發售有關的總上市開支（包括包銷佣金）將約為人民幣61.8百萬元（假
設發售價為每股股份9.98港元，即本招股章程的指示性發售價範圍每股股份9.08港元至
10.88港元的中位數，及超額配股權不獲行使）。於往績記錄期內，我們已產生上市開支
人民幣29.8百萬元，當中人民幣22.4百萬元已於合併損益及其他全面收益表確認，而預
期人民幣7.4百萬元於上市後於權益扣除。我們估計於截至2018年12月31日止年度將產
生額外人民幣32.0百萬元，當中(i)預期人民幣17.3百萬元於上市後於權益扣除；及(ii)人
民 幣14.7百萬元預期將於截至2018年12月31日止年度的合併損益及其他全面收益表扣
除。該等上市開支主要包括向法律顧問及申報會計師支付彼等就上市及全球發售所提
供服務的專業費用以及向聯席保薦人支付彼等就上市及全球發售所提供服務的保薦人
費用。
17. 最新發展及重大不利變動
於2018年6月30日（即本招股章程附錄一會計師報告所載最新的經審核合併財務
狀況表日期）後，我們已將物業管理組合擴展至北京，涵蓋中國13個省、直轄市及自治
區超過38個城市。於最後實際可行日期，我們的在管物業數目增加四個住宅物業及兩
個非住宅物業。我們的總在管建築面積從2018年6月30日 的25.4百萬平方米增加0.8百 萬
平方米至最後實際可行日期約26.2百萬平方米。此外，我們於同期提交了42份公開招標
標書，當中投得額外13份標書，成功中標率為31.0%。我們的新投標包括五份新物業服
務委聘工作及八份新的交付前及顧問服務合同。
10 :
GS(14)@2018-12-29 21:10:1418. 風險: 收購、擴充、達成未來增長、取得新合約、前面合約不能續約、員工及分包成本、AR、分包商及供應商服務水平、包乾制、設備損毀、政府問題、apps、競爭激烈、集中大灣區、工作安全、人、新地區擴張、知識產權、信息科技系統、保安漏洞、政府補助、現金流出、社保、稅、租賃有業權缺陷、資金需求、保險、官司、中國政治社會經濟、匯率、通脹、天災人禍
11 :
GS(14)@2018-12-29 21:12:5719. 1999年開始搞，之後業務快速發展，重組上市
20. 1. 出售佳兆業（綏中）酒店服務管理有限公司（「佳兆業綏中」）
於2013年8月29日，佳兆業物業就提供酒店管理服務而註冊成立佳兆業綏中。由
於佳兆業綏中的業務與本集團的業務不同，為將資源集中於物業管理業務，於2017年6
月19日，其唯一股東佳兆業物業以人民幣500,000元的代價將佳兆業綏中全部股權轉讓
予佳兆業旅遊開發有限公司（佳兆業控股的間接全資附屬公司），代價乃經公平磋商及
參考佳兆業綏中的繳足註冊資本釐定。代價已於2017年12月20日以現金結清。完成轉讓
後，佳兆業綏中不再為佳兆業物業的附屬公司。
2. 出售深圳市銀寶寶電子商務有限公司（「佳兆業電子商務」）
於2014年9月18日，佳兆業物業為提供電子商務服務而向獨立第三方深圳市豐盛隆
金融投資控股有限公司全數收購佳兆業電子商務，代價為人民幣300,000,000元。該代價
乃經公平磋商並經參考佳兆業電子商務的繳足註冊資本後釐定。由於佳兆業電子商務已
不再營運且無任何業務，於2017年6月27日，其唯一股東佳兆業物業以人民幣300,000,000
元的代價將佳兆業電子商務全部股權轉讓予佳兆業金融投資（深圳）有限公司（佳兆業控
股的間接全資附屬公司），代價乃經公平磋商及參考佳兆業電子商務的繳足註冊資本。
代價於2017年9月24日結付。完成轉讓後，佳兆業電子商務不再為佳兆業物業的附屬公
司。
3. 出售佳兆業樂享商務服務有限公司（「佳兆業樂享」）
佳兆業樂享於2014年11月5日由佳兆業物業註冊成立。由於佳兆業樂享已不再營
運且無任何業務，於2017年7月3日，其唯一股東佳兆業物業以人民幣1.00元的名義代價
將佳兆業樂享全部股權轉讓予佳兆業正漢置業（深圳）有限公司（佳兆業控股的間接全資
附屬公司），因其未繳付任何註冊資本以及佳兆業樂享緊接轉讓前並無資產。代價已於
2017年10月20日 以 現 金 結 清。完 成 該 轉 讓 後，佳 兆 業 樂 享 不 再 為 佳 兆 業 物 業 的 附 屬 公
司。
4. 出售佳兆業樂居物業發展有限公司（「佳兆業樂居」）
佳兆業物業於2014年9月15日為透過投資發展業務而註冊成立佳兆業樂居。由於
佳兆業樂居自2015年已不再營運且無任何業務，於2017年7月7日，其唯一股東佳兆業物
業以人民幣50,000,000元的代價將佳兆業樂居全部股權轉讓予佳兆業城市更新集團（深
圳）有限公司（佳兆業控股的間接全資附屬公司），代價乃經公平磋商及參考佳兆業樂居
的繳足註冊資本釐定。代價已於2017年9月24日結清。完成轉讓後，佳兆業樂居不再為
佳兆業物業的附屬公司。
5. 收購齊家科技約67.26%的額外股權
齊家科技為於2012年7月25日 在 中 國 成 立 之 有 限 責 任 公 司，註 冊 資 本 為 人 民 幣
8,000,000元，自成立起一直從事開發與銷售電腦網絡。緊接重組前，佳兆業物業（深圳）
持有齊家科技25%的股權，餘下約43.51%、10.00%、9.32%、7.24%、4.43%及0.50%股本權
益分別由林義平先生及五名獨立第三方擁有。林義平先生為齊家科技董事，並於重組
後繼續擔任董事。有關齊家科技的進一步業務詳情請參閱本招股章程「業務－社區增值
服務－利用K生 活 移 動 應 用 程 式」一 節。
由於齊家科技為我們的K生活移動應用程式（安裝於行動電話，為客戶提供增值服
務的應用程式）的服務供應商，為進一步加強K生活的發展，於2017年11月16日，佳兆業
物 業（深圳）以人民幣3,481,016元、人民幣800,000元、人民幣745,152元及人民幣354,432元
的代價分別向林義平先生及另外三名獨立第三方收購齊家科技約43.51%、10.00%、9.32%
及4.43%的股本權益，代價乃經公平磋商及參考（其中包括）(i)獨立估值師所評定齊家科
技 於2017年8月31日的初步估值；(ii)齊家科技的繳足註冊資本；(iii)齊家科技於2017年8
月31日的未經審核資產淨值；及(iv)齊家科技的業務營運等因素釐定。代價已於2017年
12月28日以現金結清。完成上述轉讓後，齊家科技成為本公司的間接非全資附屬公司。
21. 於2018年5月4日，本 公 司 與 陳 丹 彤 女 士、張 英 蕾 女 士 及Chen Yanfang女士簽訂認
購協議，據此，於2018年5月8日，陳丹彤女士、張英蕾女士及Chen Yanfang女士分別以代
價4,989,500港元、969,500港元及1,041,000港元獲配發及發行9,979股、1,939股及2,082股股
份。代價乃經公平磋商及參考（其中包括）本公司於2017年12月31日之未經審核資產淨值
等因素釐定。就首次公開發售前投資而言，於2018年5月7日，有985,998股股份按面值配
發及發行予葉昌投資。
因此，於首次公開發售前投資完成時，本公司約98.6%、1%、0.2%及0.2%的股本權
益分別由葉昌投資、陳丹彤女士、張英蕾女士及Chen Yanfang女士擁有。
陳丹彤女士、張英蕾女士及Chen Yanfang女士各自為私人投資者並通過其配偶認
識本公司。張英蕾女士的配偶於2015年至2017年乃齊家科技的間接投資者，而陳丹彤女
士 及Chen Yanfang女士各自的配偶於佳兆業物業（深圳）2017年11月16日收購齊家科技約
67.26%的額外股本權益前乃齊家科技之權益持有人。陳丹彤女士為一名女商人，持有一
間於香港註冊成立的貿易公司的100%權益。作為該貿易公司的唯一董事及總經理，陳
女士負責整體管理及日常營運。張英蕾女士於香港一所大學擔任會計學副教授及為一
間外資中國證券公司的董事，負責該公司之企業管治及內部監控。Chen Yanfang 女士（一
名女商人）與其配偶多年來投資於多間中國及香港的私人及上市公司，亦熟悉中國及香
港資本市場。概無首次公開發售前投資者為中國居民。於往績記錄期內，首次公開發售
前投資者的配偶透過與我們在齊家科技的業務合作，認識本公司業務並受本公司的業
務發展及增長潛力吸引，並建議首次公開發售前投資者通過首次公開發售前投資向本
公司投資。各首次公開發售前投資的資金來自各首次公開發售前投資者的個人資金。
22. 佳兆業控股的違約及債務重組
2015年初至2016年中發生若干事件，導致本公司控股股東之一佳兆業控股面臨考
驗重重的流動資金及現金狀況問題，並進行若干債務重組（「債務重組」）以處理多項債務
的若干違約事件（「違 約」）。
誠如佳兆業控股已於2014年12月刊登的公告所載，佳兆業控股獲悉佳兆業集團位
於深圳的部分物業項目的若干未售單位被深圳相關政府部門禁止進行買賣協議備案。
截 至2015年1月底，佳兆業控股的多個項目被禁止出售，並受限於深圳市政府的限制。
此外，中國若干商業銀行已暫停對佳兆業集團旗下絕大多數物業的買家提供私人按揭
貸款，若干項目基於訴訟前資產保全安排，被地方法院禁售或凍結。此外，佳兆業控股
董事會主席辭任，觸發了佳兆業控股若干債務的違約事件。截至2015年3月初，若干銀
行已凍結佳兆業控股的多項存款，以待當時已有的違約事件得以解決為止。上述各項
加上多方要求加快或即時還款，令佳兆業控股面臨嚴峻的流動資金壓力和業務中斷。
2015年3月初，佳兆業控股宣佈債務重組計劃，目的在於重組佳兆業控股若干境內
及境外債務，包括佳兆業控股當時的若干高息票據（「高息票據」）、若干可換股債券（「可
換股債券」）以及若干與多間銀行及非銀行金融機構訂立的境內及境外貸款融資。佳兆
業控股股份於2014年12月 至2015年3月間多次暫停或短暫停止買賣。2015年3月31日，佳
兆業控股股份再次暫停買賣。2015年7月，佳兆業控股宣佈聯交所要求其符合下列條件
方可在聯交所恢復股份買賣：(i)根據上市規則刊發所有未刊發財務業績及處理審計保
留意見；(ii)證明其有充足營運資金以供其預計復牌日起計最少十二個月營運之用；(iii)
證明其有足夠財務申報程序及內部監控系統，以符合上市規則的責任；(iv)就其核數師
於審計過程中提出的若干事宜進行調查、披露調查結果、評估對其財務及經營狀況的
影響及採取適當補救行動；及(v)披露所有重大資料，以供股東及投資者評估佳兆業集
團狀況（「復牌條件」）。
2016年7月，佳兆業控股宣佈完成債務重組。2017年3月26日，佳兆業控股宣佈已
達成所有復牌條件。佳兆業控股於2017年3月27日在聯交所恢復股份買賣。
12 :
GS(14)@2018-12-29 21:19:1523. 下表載列於2018年6月30日的固定年期的相關物業管理服務合同的屆滿時間表。
合同數目 百分比
由餘下佳兆業集團開發的物業(1)
一年或以下. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 30.2%
超過一年至兩年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 5.8%
超過兩年至三年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2.3%
超過三年. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 3.5%
無固定年期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 58.2%
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86 100.0%
由獨立第三方開發商開發的物業
一年或以下. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 34.2%
超過一年至兩年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 21.1%
超過兩年至三年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 18.4%
超過三年. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 7.9%
無固定年期. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 18.4%
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 100.0%
24. 下表載列於往績記錄期(i)總在管建築面積；及(ii)在管物業數目的變動。
於12月31日 於6月30日
2015年 2016年 2017年 2018年
建築面積 建築面積 建築面積 建築面積
（千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目 （千平方米） 數目
期 初 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,390 58 18,334 78 20,565 93 24,008 119
新委聘(1) . . . . . . . . . . . . . . . . 3,944 20 2,644 18 3,443 26 1,568 7
終 止(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — (413) (3) — — (153) (2)
期 末 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18,334 78 20,565 93 24,008 119 25,423 124
25. 餘下佳兆業集團或獨立物業開發商所開發項目的公開招標程序及審閱標準並無
差別。我們的客戶滿意度高、信譽良好、資本資源充足、物業管理組合多元化、業內排
名及品牌知名度高、服務組合廣泛及合作關係長久，有助我們取得由餘下佳兆業集團開
發的項目。於往績記錄期，我們投得由餘下佳兆業集團開發項目的所有公開招標。我們
亦主動發掘與獨立物業開發商的新委聘機會。我們於2015年、2016年 及2017年以及截至
2018年6月30日止六個月向獨立物業開發商分別提交62、66、94及49份標書。於2015年、
2016年 及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，我們所投得的由獨立物業開發商開
發的物業的中標率（按我們各期內就獨立物業開發商開發物業公開招標的中標次數除以
我們同期就獨立物業開發商開發物業公開招標的參與次數計算得出）分別約為11.3%、
34.6%、21.2%及22.4%。
26. 收購第三方物業管理公司
除透過內涵式增長舉措達致業務增長外，我們擬選擇性地開拓戰略投資及收購機
會，以加深拓闊服務組合及在管物業組合。根據弗若斯特沙利文，近年物業管理服務市
場的集中度因政策變動、市場競爭及信息科技而有所加劇。具體而言，少數領先的物業
管理服務公司正透過併購尋求提升管理標準及核心競爭力。物業管理服務公司正加大
力度發展同盟及夥伴關係，以達致規模經濟。此外，在有組織地擴展至新市場的同時，
我們可能因地區文化及市場環境差異而面臨較高風險，導致更高擴充成本。因此，戰略
投資及併購可能是有效擴充至新市場的另一可行方法，從而節省成本及時間，增加地
理市場覆蓋。有關擴充方法亦加強資源利用，導致市場資源分配、資源共享更佳及業務
聯盟更強大。
我 們 在 物 色 潛 在 目 標 時 考 慮 的 四 個 主 要 條 件 為 地 點、業 務 狀 況、經 營 表 現 及 增
長潛力。地點方面，我們將專注於我們熟悉及市場發展前景樂觀的地區，即粵港澳大灣
區、長三角地區及環渤海經濟圈。此等地區人口亦較稠密、消費力較高及物業管理市場
成熟。業務狀況方面，我們將物色在管理物業組合及客户地理基礎方面能與我們互補
的公司，以將服務擴充至不同類型物業及地區。此外，我們將優先選擇從事物業管理相
關業務（如秩序維護、清潔、園藝及維護服務）的公司。最後，我們將特別留意目標公司
的經營表現，包括盈利能力、合規記錄及增長潛力，以確保能憑藉其市場儲備及擴充能
力獲益。
在未來一至三年，我們計劃動用約50%或139.7百萬港元的發售所得款項淨額以收
購或投資其他市場地位與我們相若的物業管理公司。詳細的時間框架及資本投資將視
乎潛在目標的實際情況，包括其業務規模及我們計劃收購或投資的股份比例而定。具
體而言，我們將首先考慮在管建築面積為3.0百萬平方米以上、年度收益人民幣50.0百萬
元以上及年度淨溢利率6.0%以上的公司。董事認為，市場上有多家滿足該條件的合適目
標。董事亦相信，該等收購可達致規模經濟，從而提升業務規模、提升資源分配、擴充
地理覆蓋及減低採購成本。
27. 中央化、數碼化、規範化及自動化
為加強競爭力及降低對勞工的依賴，我們專注於實施中央化、數碼化、規範化及
自動化。於往績記錄期，我們已就該等計劃撥支約人民幣4.3百萬元。於2018年3月，我
們進一步推出內部K服務移動應用程式，藉著於在管社區運用智能技術以提升我們的
營運效率。我們評估物業管理服務並制定程序，旨在以貫徹提供品質優質服務並舒緩
日益上漲的勞動成本壓力的方式提供相關服務。
• 中央管理。我們在深圳總部設立了中央訊息控制中心，當中包含電話中心、
視像監控指揮系統及其他數據整合控制平台，藉以有效及高效地監察全國
營運。我們通過中央訊息控制中心實時取得多維度數據，包括有關社區的
基本訊息、物業管理費收取狀況、客戶服務反饋以及附屬公司之間的設施
及設備維護。
• 訊息數碼化。在雲端技術及大數據分析的支持下，各平台之間得以實現數
據互換，為管理層提供大數據計算結果，以助彼等作出決策。訊息數碼化
使我們能夠實時監察營運，提高營運效率。
• 程序規範化。我們已建立星級服務計劃及制定超過800條關於星級服務的
規則，當中闡述主要準則的詳盡指引及提供涵蓋一系列物業類型的物業管
理服務。我們亦編製書面操作手冊以促使落實該等服務標準。
• 營運自動化。我們致力提高營運自動化，透過採用停車場管理系統、保安
門禁系統及監控攝錄機等設備以降低對勞工的依賴。我們的K服務移動應
用程式容許僱員（其中包括）執行各種物業管理職能及進行內部控制，促使
我們所提供的物業管理服務進一步規範化。我們具備多個自動化線上系統
及平台以進行(i)質量檢驗；(ii)工程作業；(iii)電子監控；及(iv)設備監察以
改善貫徹一致且品質優異的服務及降低經營成本。
28. 於2018年6月30日，我們的停車位租賃業務覆蓋中國十個城市中餘下佳兆業集團
發展的62個住宅社區及4個非住宅物業。於2015年、2016年 及2017年以及截至2018年6月
30日止六個月，停車位租賃產生的收益分別為人民幣20.5百萬元、人民幣27.1百萬元、
人民幣32.1百萬元及人民幣25.0百萬元，佔同期我們的總收益4.3%、5.0%、4.8%及6.1%。
29. 智能解決方案服務
於往績記錄期內，本著建立智能家居及智能社區的目標，我們透過與合資格第三
方承包商及我們的附屬公司佳科智能（其專門提供電子智能解決方案服務服務）合作，
向物業開發商提供智能解決方案服務服務。我們的智能解決方案服務主要包括自動化
及其他硬件設備安裝服務。於2018年6月30日，我們為391個住宅社區及32個非住宅物業
提供智能解決方案服務。於2015年、2016年及2017年以及截至2018年6月30日止六個月，
我們的智能解決方案服務產生的收益分別達人民幣8.7百萬元、人民幣35.9百萬元、人民
幣47.3百萬元及人民幣32.0百萬元，佔我們同期總收益的1.8%、6.7%、7.1%及7.8%。
我們主要根據物業開發商的要求向彼等提供智能解決方案服務。透過我們的智
能解決方案服務，我們能使收益來源更多元，並與於物業開發完成後委託或其後可能
委託我們提供物業管理服務的物業開發商發展業務關係。該等服務一般涉及保安監控
系統、內部通訊裝置、警報器、匙卡保安系統及供電系統等裝置的採購、設計及安裝。
於往績記錄期內，我們已為物業開發商完成184項智能解決方案服務合約，當中
156項合約乃提供予餘下佳兆業集團。於2018年6月30日，我們正在或將會進行103項 智
能解決方案服務合約，合約價值總共約為人民幣83.9百萬元。於2016年，佳科智能獲智
慧中國聯合會、中國公共安全雜誌社及深圳市智慧城市產業協會授予「中國智慧城市建
設推薦品牌」。於2017年，我們憑藉惠州佳兆業中心的智能社區解決方案及大中華環球
經貿廣場的智能酒店解決方案，榮獲中國安防系統集成科技創新產業聯盟及深圳市安
全 防 範 行 業 協 會 頒 發「智 能 社 區 發 展 卓 越 解 決 方 案」的 殊 榮。
我們通過競標程序取得部分新委託。我們按若干因素為服務定價，包括工程項目
類別、預計項目成本、我們的採購需要及涉及的技術複雜程度。我們訂立的合同一般載
列我們的工作範圍、質量標準及我們須完成工作的期限。該等合同亦詳列我們負責採
購、設計及安裝的設備的型號、數量及單價。我們一般獲客戶事先批准可進行分包。合
同的付款條款一般基於我們的工程工作進度，並會按月或分期向我們作出最多為合約
價值若干預定百分比的付款。其餘合約價值（除保固費用外）會於項目完成並通過客戶
的質量檢查後向我們支付。
30. 於往績記錄期，我們將大量研發工作分包予外部資訊科技公司。我們計劃透過附
屬公司齊家科技及佳科智能進一步建立我們的研發實力，專注於線上渠道整合、雲端
伺服器、智能家居及智能社區。於2018年6月30日，我們的附屬公司齊家科技擁有一支
由23名研發人員組成的團隊，當中83%擁有大學學歷。齊家科技已開發K生活及K服 務
移動應用程式、智能泊車系統及智能家居項目。於2018年6月30日，我們的附屬公司佳
科智能擁有一支由9名研發人員組成的團隊，全部擁有大學學歷。佳科智能已完成視像
監察指令系統、泊車管理系統及保安准入系統。我們計劃利用其豐富的行業經驗及充
裕的供應商資源以繼續建立我們的一站式平台及實施智能家居及智能社區計劃。
31. 僱 員
於2018年6月30日，我們合共分別約有4,603名僱員。下表列載我們於2018年6月30
日按職能劃分的僱員明細分析。
秩序維護. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,750
客戶服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 924
營 運 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 636
財務、採購及投資. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
一般管理及行政 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
其 他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 768
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,603
32. 下表載列於2018年6月30日按地理位置劃分的僱員明細：
粵港澳大灣區 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,669
長三角地區. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 637
環渤海經濟圈 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 676
華 西 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
華 中 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
總 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4,603
13 :
GS(14)@2018-12-29 21:19:3933. 緊隨全球發售及資本化發行完成後，葉昌投資（其由瑞景投資全資擁有，瑞景投
資由佳兆業控股全資擁有）將直接持有本公司已發行股本（不計及行使超額配股權而可
能發行的股份）約73.95%。因此，佳兆業控股、瑞景投資及葉昌投資組成本公司的一組
控股股東。
瑞景投資及葉昌投資各自為投資控股公司。佳兆業控股及其附屬公司主要從事
物業開發、物業投資、酒店及餐飲業務、戲院、百貨店及文化中心業務、水路客貨運及
健康業務（「保留業務」）。
業務劃分
董事認為，保留業務與我們的業務有明確的劃分，因此，保留業務不會亦預期不
會對我們的業務構成任何直接或間接競爭。
下表載列本集團及餘下佳兆業集團於最後實際可行日期的主要業務：
主要業務營運
本集團 . . . . . . . . . . . . . . . . . 物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務及
智能解決方案服務
餘下佳兆業集團 . . . . . . . . 物業發展、物業投資、酒店及餐飲業務、戲院、百貨
店及文化中心業務、水路客貨運業務及健康業務
鑑於本集團與餘下佳兆業集團的業務營運概無重疊，本集團業務與佳兆業集團
的業務之間有明確的劃分，董事認為本集團業務與餘下佳兆業集團的業務之間概無競
爭。
為確保日後不會出現競爭，各控股股東已訂立以本公司為受益人的不競爭契據，
據此，彼等各自將不會並將促使彼等各自的緊密聯繫人不會直接或間接參與可能與我
們的業務構成競爭的任何業務或於其中持有任何權利或利益或以其他方式涉及有關業
務，進 一 步 詳 情 載 於 下 文「－不 競 爭 契 據」一 段。
截至最後實際可行日期，概無控股股東、董事及彼等各自的緊密聯繫人於任何直
接或間接與本公司業務構成或可能構成競爭的業務中擁有須根據上市規則第8.10條 作
出披露的任何權益。
34. 我們與餘下佳兆業集團的業務關係
互惠互補的關係
本集團已與餘下佳兆業集團建立穩固、持續的業務關係。自我們主要營運附屬公
司佳兆業物業（深圳）於1999年成立以來，我們已向餘下佳兆業集團提供多種服務，包括
物業管理服務、設備安裝服務及助銷服務。因此我們認為，本集團與餘下佳兆業集團的
此 等 緊 密 業 務 關 係 為 互 惠 互 補。儘 管 本 集 團 於2018年6月30日 約69.4%的總在管項目為
餘下佳兆業集團開發的物業，而截至2018年6月30日止六個月，本集團約50.9%的總收益
產生自向餘下佳兆業集團及其聯繫人提供服務，據本公司的行業顧問弗若斯特沙利文
表示，本集團與餘下佳兆業集團的此等業務關係在中國物業管理公司與其母公司（物業
開發商）之間屬慣常做法。餘下佳兆業集團及其聯繫人主要從事物業開發、物業投資、
酒店及餐飲業務、戲院、百貨店及文化中心業務、水路客貨運業務以及健康業務，在業
務發展及日常營運中需要物業管理服務。根據我們的了解，由餘下佳兆業集團開發及擁
有的絕大部分物業均由本集團管理。鑑於業務關係長久，我們在業務合作中與餘下佳
兆業集團已建立長久的相互了解。受惠於該長久的關係，我們能向餘下佳兆業集團提
供量身定製的服務，以迎合其特別需要，管理層亦熟悉餘下佳兆業集團的標準及要求。
根據弗若斯特沙利文，中國市場中有超過10萬名物業管理服務供應商，當中部分
在業務規模方面大於本集團。然而，基於我們的了解，餘下佳兆業集團在甄選物業管理
服務供應商方面會考慮多個標準，包括服務質量、合作程度、對服務指示的了解及反應
速度。因此，儘管市場中有大量類似的供應商可供選擇，我們仍然相信，餘下佳兆業集
團選擇及委聘另一間新服務供應商未必符合其最佳利益，此乃由於有關新服務供應商
需時甚長方能累積相關經驗，以提供與我們相若的同等稱心滿意的服務。
誠如上文披露，餘下佳兆業集團與本集團於長久的業務上，已建立一定程度的互
惠互補關係，而我們在向餘下佳兆業集團取得物業管理委聘方面亦有良好往績，我們
認為我們未來將能繼續向其取得新委聘，並能於上市後保持來自餘下佳兆業集團的收
益。
按一般商業條款進行的交易
本集團的業務一直嚴格遵守下列相關規則、法規及市場慣例，以維持可持續及有
效的業務發展。在釐定本集團與餘下佳兆業集團的服務費時，會在適用情況下考慮項
目的面積、地點及定位、預算經營成本（包括人工成本、材料成本及行政成本）、提供的
服務範圍及品質，然後參考當前市價釐定有關費用。此外，本集團與餘下佳兆業集團及
第三方各自之間就同類型交易的費用及條款相類似。因此，我們認為我們與餘下佳兆
業集團的交易乃按一般商業條款進行。
14 :
GS(14)@2018-12-29 21:36:1035. 陳斌:875
36. 謝俊鵬:2202、95
36. 王強:2007
37. 易學忠:2369
38. 李龍標:10
15 :
GS(14)@2019-01-17 20:20:10laugh
16 :
GS(14)@2019-04-13 13:07:51買同業
17 :
Clark0713(1453)@2019-04-27 01:44:10"本 公 司 建 議 更 改 本 公 司 的 中 英 文 名 稱 由：
Kaisa Property Holdings Limited
佳兆業物業集團有限公司
更 改 為：
Kaisa Prosperity Holdings Limited
佳兆業美好集團有限公司"
18 :
GS(14)@2019-04-27 06:54:49改名佳兆業美好集團
19 :
GS(14)@2019-04-27 06:55:10更改本公司名稱的理由
股 份 於 二 零 一 八 年 底 上 市。自 上 市 以 來，透 過 與 專 業 投 資 者 及 行 業 專 家 積 極 溝
通，本 公 司 對 其 在 中 國 物 業 管 理 業 務 領 域 的 市 場 地 位 及 競 爭 優 勢 有 更 深 入 了
解 及 見 解。
傳 統 物 業 管 理 業 務 模 式 主 要 專 注 於 集 中 基 礎 物 業 管 理 服 務，包 括 為 業 主 的 公
共 區 域 和 公 共 設 施 提 供 清 潔、維 護、保 安 以 及 其 他 服 務。為 提 升 本 公 司 在 競 爭
激 烈 的 物 業 管 理 市 場 之 市 場 地 位，本 公 司 將 致 力 透 過 使 其 服 務 範 圍 多 元 化 及
現 代 化 以 進 一 步 發 展 其 現 有 物 業 管 理 模 式，納 入 更 多 定 制 和 家 居 智 能 服 務，尤
其 為 高 端 集 團 客 戶 和 個 別 業 主 提 供 該 等 服 務，以 滿 足 彼 等 的 需 求。於 二 零 一 九
年 三 月，本 集 團 與TCL集 團 就 合 作 開 發 智 能 家 居 服 務 訂 立 一 份 戰 略 合 作 協 議。
本 公 司 目 前 正 尋 求 機 會，為 粵 港 澳 大 灣 區 的 非 住 宅 綜 合 大 樓 提 供 多 元 全 面 服
務。
本 公 司 相 信，建 議 更 改 本 公 司 名 稱 乃 將 就 其 從 傳 統 物 業 管 理 服 務 公 司 轉 型 為
現 代 全 方 位 社 區 智 能 生 活 物 業 管 理 服 務 提 供 商，為 本 集 團 建 立 品 牌 及 公 眾 形
象 不 可 或 缺 的 部 分。董 事 會 認 為 更 改 本 公 司 名 稱 符 合 本 公 司 及 股 東 的 整 體 最
佳 利 益。
20 :
SYSTEM(-101)@2019-04-27 07:04:59greatsoup所發的貼子已被
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527