高息亞債基金回報超亞股 作退休配置 宜先了解風險
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GS(14)@2016-09-30 08:03:37【明報專訊】強積金產品常常採用「目標日期」投資策略，每過幾年就調整資產類別配置，隨年齡增長調低風險，債券比例增、股票比例降，投資回報亦隨股票配置的減少而降低。然而這一鐵律或被打破，亞洲高息債券基金回報就超過亞洲股票市場收益，成為坊間零售基金中受投資者關注的高息產品之一，惟投資者需先了解風險，再進行適當配置。
香港投資基金公會的數據顯示，上半年香港市場的各資產類別總銷售額，股票佔三成，債券佔五成，而7月份股票佔比縮至28%，債券增至52%。債券產品中，環球債券與亞洲債券銷售額最多，風險較大的高收益債券亦錄得增長。今年首兩月，高收益債券因外圍環境因素，分別錄得2億和1億美元淨流出，隨後由3月到7月持續錄得淨流入，其中，7月單月錄得2.5億美元淨流入，當月總銷售額更超過今年首季3個月總和。
投資高風險債為主
根據投資者教育中心資料，「高收益債券基金」或「高息債券基金」，一般是透過投資高息債券或垃圾債券、不獲評級的債務證券、陷入財政困難公司所發行的證券或選擇違約的債務證券，一些高息債券基金可能投資於可轉換債券及結構產品。高息的同時，此類產品涉及更高的違約風險、流通風險及波動。另外，為了確保和維持高分派比率，高息債券基金可能從資本或總收益中分派部分股息，導致基金單位淨值減少。因此投資高息債券基金應從多方面衡量其風險與收益。
管理費與股票基金相近
信安發言人表示，因為現時息口低，派息產品、高息債券、高息股票都受到投資者歡迎。高收益債券作為風險較高的資產類別，近年回報表現良好，有高收益債券配置的基金組合回報往往更佳。但對於做退休準備的投資者而言，積金局有嚴格規管，非投資級別債券並不在強積金組合的投資範圍內，因此需根據自身風險承受能力判斷是否投資此類基金。他續稱，因為高收益債券相對投資級別債券風險更高，因此基金管理費用與股票基金相近，但從過往幾年的紀錄看，高收益債券的波動低於股票。
未必適合退休人士
風險承受能力是投資決定中的重要因素，高收益同時意味高風險，尤其當投資組合內有債券出現違約，投資組合可能出現較大損失。康宏理財聯席董事張言銘建議控制配置比例，畢竟其波動較大，去年油價下跌就令美國高收益債券大跌，配置三成左右為宜，但主要還需因應投資者自身風險胃納作出調整。
張言銘又稱，就債券基金而言，同級別債券基金，以澳元與紐元結算的基金回報最高，但同時要承擔更多貨幣風險。因此，若持有上述貨幣可以考慮投資，但若需要兌換，需將貨幣風險納入考慮。
除考慮貨幣，不同市場的高收益債券風險和回報不同。根據晨星數據，今年以來高收益債券基金中，環球高收益債券（歐元對冲）及亞洲高收益債券表現最佳，分別已錄得12.5%及12.34%回報，無對冲的環球高收益債券錄得10.21%回報。
惠理料明年大中華區高息債息率跌
現時亞洲高收益債券回報超越亞洲股票，過去12個月，以摩根大通JACI非投資級別企業債總回報指數代表的亞洲高收益債券錄得13.7%回報，高於MSCI明晟亞洲日本除外指數的13.2%回報，以5年度回報計，兩者回報分別為54.6%及20.8%。惠理投資董事葉浩華預料，明年大中華區高收益債券息率將下跌，因為現時主要由中國房地產債主導，摩根大通中國高收益指數中58%為房地產債，隨着現時很多內房房企陸續將高息債贖回，倘明年有6厘至8厘回報已算很好。
姚丁鈺 明報記者
[姚丁鈺 退休綢繆]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8384&issue=20160930
對沖人生：大選年投資回報低
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GS(14)@2016-09-30 08:07:12當你看到高盛投資銀行在亞洲（日本除外）要減除約30%人手，就知道市況係點。投資銀行收入在第二季減11%，行內消息收到有200名投資銀行家要執包袱。江湖傳聞，300人的亞洲團隊將大裁員，證明現市要做大刁真的有難度。競爭對手之一，當然就是國內投行，因在港上市做IPO的內地民企國企喜歡聘用內地投資銀行。（1）美國聯儲局加息與否，市場有幾關注？坦白說，做自行決定的prop trade，除非是做債券期貨、股票長短倉、高頻交易者，否則通常沒有閒情逸致看潛在的利率走勢；大談理論的學者，可能一生人從未參與市場。我相信大部份操盤人不會盯着電視，聽聯儲局主席耶倫的催眠曲。我反而憧憬聯儲局前主席格林斯潘治下近20年的那個年代（1987至2006年）。這位猶太裔長命打工仔，在位期間經歷了列根、老布殊、克林頓、小布殊的年代。除了八十年代初利率曾去到20%，基本上聯儲局都希望以低利率刺激經濟為首要任務。利率會否上調，11月8日美國總統大選後，大家還看12月會否加息。（2）特朗普或希拉莉勝出，誰對金融市場有利？答案是，在相對健全的美國制度下，實在沒有太大影響。特朗普在辯論上明顯多次捉錯用神，在第一環節的經濟議題上算是進擊恰當，但往後被希拉莉牽着鼻子走，又說自己好脾氣，其實給人無預備的感覺。話雖如此，希拉莉亦非贏硬。有一點希拉莉團隊必須注意，就是在Hofstra大學坐第一行的Mark Cuban。希拉莉也明知這位億萬富豪與特朗普在社交媒體不斷謾罵對方，放一位惹火人物到現場觀戰，又是否對她選情有利？而特朗普直腸直肚，絕對是他的致命傷。他有何理由叫人做「dopey Mark Cuban」？呢啲就係語言偽術，dopey可以解釋作食藥的，或蠢材。鬧人確有一套。CNN辯論後的民調顯示，支持希拉莉與特朗普的比率分別為62%和26%，但受訪者比率分別是：41%支持民主黨、26%支持共和黨，其餘沒有黨派傾向。（3）進入關鍵10月，利率會否在總統大選後走上升軌？沒有一定結論，但有一點可以肯定，現在和九十年代末，聯儲局前主席格林斯潘所說的「非理性繁榮」（irrational exuberance）很不同。唯一要注意的，在美國總統競選年，投資回報通常比先前一年及往後一年為低。大家還記得2016年第一季的市場動盪嗎？看芝加哥波幅指數VIX不斷徘徊在歷史低位12.45上落，不少人憧憬美國經濟造好、海外企業的直接投資、中國資金湧現、一切循環不停。還有，決定性的第四季業績期已經展開。全世界關注10月18日，第一炮就是高盛公佈業績。Happy Trading！錢志健資深對沖基金經理
mailto:
[email protected]本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160930/19786005
穩定回報 提款無限制 理財壽險門檻低合年輕人
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GS(14)@2016-10-28 05:59:43【明報專訊】環球低息環境預計持續，在市場缺乏低風險回報產品下，有一定儲蓄及投資成分的保險，成為低風險投資者的新寵兒，亦為保險公司帶來不少新客戶。富衛首席事務總監謝振國（圓圖）表示：「去年9月我們首次推出有保證回報年期的理財壽險，市場反應非常熱烈。截至目前為止，購買產品的約3000個客戶當中，就有2000個是新客戶。」不少保險公司亦有推出保證回報的儲蓄壽險計劃，這些計劃與傳統的「萬用壽險」運作類似，但「門檻」更親民。
繼去年9月推出「Savie自助息理財壽險」後，富衛再次推出「Provie真息揀理財壽險」，以港元計價保單為例，於保單生效的首5年，投保人可享首兩年1.5厘，第3、第4年享2厘，第5年享3厘的定息派息率。保證派息期後的回報需要視乎當時的利率走向，但最低回報不會低於0。投保人亦可以選擇於任何時間停止供款或退保，而不需要付出任何額外手續費。
投保初期有固定派息率
與去年推出的Savie比較，Provie的回報保障年期較長（目前可供購買的Savie理財壽險計劃，有3年保證2厘的利息回報），而在戶口價值的105%身故保障外，亦新增可供選擇的100%額外身故權益、500%意外身故權益或50%癌症權益。只要保單戶口內最少擁有3000港元或以上的保費金額，以上的保障便會一直生效至投保人65歲。謝振國期望，新增的免費保障能夠吸引更多年輕的新客戶，「這個產品主要針對本地較年輕的客戶，因此申請人需持有香港身分證，產品亦只能夠透過網上平台購買」。
以上的理財壽險與傳統萬用壽險的概念一樣，但以往的萬用壽險主要受眾為較富裕的中老年人士，用於更靈活的財產分配，入場門檻動輒上百萬美元。近年一些銀行或保險公司推出門檻較低的理財、儲蓄壽險，一次繳付的門檻可能低至數萬美元甚至數萬港元。這些理財壽險的身故賠償槓桿或許不及大額的萬用壽險，但較小額的投資者志在穩定回報同時享有資金流動性，門檻降低亦令一般儲蓄不多的年輕人亦可以「入場」，更早建立理財投資的習慣。
倘提取保費 實際保額將降
大部分理財壽險容許投保人停止供款，進入「供款假期」或提取部分保費。但需要留意自己購買的計劃本身有沒有提取保費的限制，在供款期間又是否需要定期支付行政費用或額外保費。一般而言，人壽保障的金額會與保費戶口的存款掛鈎，因此提取保費後，保額和回報的實際金額亦會有所降低。而經過一定時間，如果萬用壽險戶口內的金額已不足以支付保障計劃的費用，保障將會自動中斷。
康宏助理聯席董事林正宏表示，萬用壽險的營運方法是，保險公司收取保費後，會將保費主要用於投資，主要是債券，再將投資所得的回報扣除成本及利潤後，分派給投保人。他又稱，萬用壽險與一般人壽保險的最大分別是，萬用壽險在保單一開始的時候，戶口的現金價值已經較高，但增幅會隨時間而逐漸下降，一般的人壽保險則相反，「萬用壽險多數會在最初幾年提供派息保證，保單可供借貸的金額較高；但含有人壽保險性質的萬用壽險，有可能隨着投保人年紀增長，因為保險成本（cost of insurance）增加，而令保險需要收取的費用增加；一般人壽保險開始時現金價值較低，但保單價值增長會隨着時間慢慢增加」。
涉投資成分 回報或有波動
風險方面，林正宏表示，由於萬用壽險屬於保險類別，除非保險公司倒閉，否則不計算應付費用的情况下，損失本金的機會極微。他表示：「因為保險同一般投資唔同，其他投資會容易有較大的升跌幅，但保險的原理主要靠時間慢慢累積利潤。需要留意的是，如果保險有投資成分，即使不會損失本金，但回報亦有一定波動。」
明報記者
[蘇樂恩 退休綢繆]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4511&issue=20161028
上季賺425億 股債恐波動今季外滙基金回報料難樂觀
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GS(14)@2016-11-16 05:40:05■陳德霖指，美國財政政策未明朗，故料市場波動持續。 馬泉崇攝
【本報訊】管理香港人3.3萬億元的外滙基金，受惠於環球股市向好，今年第三季大賺425億元，屬於2014年第二季以來單季新高，等於每名香港人賺取約6,000元，惟市場人士認為，在特朗普當選美國總統後，今季股市、債市、滙市都面臨不少風險，今年最後一季表現不容樂觀。記者：周家誠 陳洛嘉
外滙基金於第三季，已支付予財政儲備款項55億元、政府基金及法定組織款項則為24億元；若果以首九個月計，支付金額分別為172億元及71億元。
港股投資按季多賺5.2倍
外滙基金第三季表現良好，主要是因為香港股票部份賺168億元，而其他股票賺185億元，按季分別大升5.2倍及2.6倍（見表）。金管局副總裁余偉文指出，市場上季憧憬各國央行繼續推行寬鬆貨幣政策，為股市帶來支持。不過債券收入方面則略為遜色，第三季則錄得64億元收入，按季大跌67%，主要是因為第三季美國債孳息率報升，令債價下跌。近日美債息大升，會否令第四季債券收入錄得負回報，拖累外滙基金表現時，陳德霖表示，未來仍要看特朗普團隊逐步釐清政策，才能斷定債息走勢，目前較難預測，不過債價進一步下跌，或拖累債市回報表現，但同時美股反應相對較好，則有利股票投資部份。陳德霖指，特朗普當選後，美國財政政策未明朗，故料市場波動持續。而特朗普若落實參選時所定下的經濟政策，可能令通脹加快，需關注明年美國息口走勢。他稱外滙基金組合多元化，以債券組合為主，亦有投資不同股市，希望分散投資能令風險維持在可控範圍。新鴻基金融財富管理策略師溫傑指，第三季環球股市向好，故此上季外滙基金成績好屬意料中事，不過第四季將有不少影響經濟的政治事件發生，例如特朗普上場後的政策方向不明朗性及意大利公投，都會影響股市表現。上海商業銀行財資市場處研究部主管林俊泓認為，外滙基金於第四季表現相當有挑戰，按目前市況而言，股票貢獻料相當一般，而外滙方面，由於美元強勢，將會令資產組合內其他外幣貶值，而債價急跌亦影響收益，故此外滙基金第四季表現不容樂觀，但相信未至於大幅蠶食首9個月868億元投資收入。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161116/19835328
$2回收回報都要貪德國男一個膠樽呃36萬
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GS(14)@2016-11-22 00:24:41德國一名男子憑着小聰明和「鐵杵磨成針」的耐性，靠一個瓶子賺得4.4萬歐元（36萬港元），可謂神奇，不過這份小聰明為他帶來財富，最終也把他帶入監牢！德國設有空瓶回收機，只要投入瓶子按下按鈕，機器就會列印收條並發放0.25歐元作為回報。科隆一名37歲飲品商販靈機一觸，自製一個小道具「改良」回收機，他加入磁力感應器和木製管子，令瓶子放入回收機後不會被切割而是可以「全身而退」，之後他利用同一個瓶子，反覆放入回收機177,451次，聚沙成塔，讓他騙到44,362.75歐元(36.4萬港元)。最終有便衣探員收到舉報後把這名男子逮個正着。德國科隆法庭周二審理這宗案件，法官裁定他「專業詐騙」罪成，判監10個月，又形容他「終日只對着這部機器甚麼也不幹」。被告回答說︰「我在回收機旁放了一部收音機，否則我真的會悶壞。」相信不只一人利用這個方法騙財，因為被告的律師說︰「這不是他發明的，他只是效法別人而已。」德新社
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161121/19840965
謝霆鋒擺花街舖劈租五成每月僅10萬 回報率跌至1厘
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GS(14)@2016-11-25 07:24:37■謝霆鋒減租的地舖（藍框）位於古巨基的舖位（紅框）附近。 何家達攝
【本報訊】零售持續疲弱，舖租全面暴瀉，名人業主亦無一倖免。有「名人街」之稱的中環擺花街再現舖位劈租，繼年中古巨基減價18%租出舖位後，謝霆鋒更勁劈五成，以月租10萬元租出街內一個丟空半年的舖位，減幅亦為街內最誇地舖。記者：程俊華
在中環擺花街持有五個舖位收租、被譽為「擺花街舖王」的娛圈富豪謝霆鋒，舖位堅持只收租不賣，惟租金持續下跌，導致收租回報亦插水。消息指出，由謝霆鋒持有的擺花街26號地舖，剛以月租10萬元租出，租金較兩年前暴跌一半。
舖位丟空至今半年
擺花街26號地舖面積550方呎，連面積相同的閣樓，合共1,100方呎，於2013年以20萬元租予時裝店，但一年未夠已原價頂租予鞋店。但鞋店只做兩年，今年5月底完約後未有續租。在鞋店撤出前，謝霆鋒曾以原價放租，已不敢加租，但知道鞋店肯定離場後，就以16萬元放租，比舊租平4萬元或兩成，但仍未能找到租客。舖位由5月底交吉至今近半年，據悉近日舖位終於租出，但最新月租僅10萬元，呎租91元，較鞋店兩年前租金低一半。以兩年租期計算，謝霆鋒未來兩年仍有合共240萬元租金收入。資料顯示，謝霆鋒於2013年2月透過頂軒有限公司購入上述舖位，購入價1.17億元，以現租計算，回報率由2厘跌至1厘。至於上址相連、同由謝霆鋒持有的28號地舖，目前以20萬元租予香水店，租期至2018年，未有減租壓力。
擺花街現有五吉舖
自從2014年舖租見頂，一向只被視為區內二、三線街的擺花街開始湧現吉舖，長期有四至五個舖位丟空待租，租金大跌難免。就如古巨基的擺花街22號舖位，原有時裝店在2013年起以月租9.8萬元租用四年，但在今年中已支撐不住，要提早退租離場。最後找到一家化妝品店頂租，但租金已難復高位，只以8萬元重新租出，租金跌1.8萬元或18%。至於擺花街早前租出的其他舖位，新租金都要減價20%至30%才能覓得新租客，包括謝霆鋒舖位對面的19號地舖，三個月前以10萬元租出，租金跌超過三成。但謝霆鋒租出的舖位要大減五成才租出，成為整條擺花街中，減價幅度最狠的地舖。目前擺花街尚有五個吉舖待租，包括夾在謝霆鋒及古巨基舖位中間的擺花街24號地下，面積約600方呎，前身為內衣店，目前以16萬元放租，減價兩成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161125/19844748
何車500：大酒店博100至150%回報
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GS(14)@2016-11-30 23:54:36上周三，大酒店（045）有一手7,288萬股（佔4.65%）易手，至今一周，未見交易所SDI紀錄有新變化，可以確信交易與大股東嘉道理家族無關。大手交易每股作價8.8元，較交易前市價高出9%，帶出訊息，大酒店成為悶聲發大財的大茶飯對象。大酒店上周最高9.49元，現價8.89元，只較大手貨買家成本高出1%。（1）大酒店SDI紀錄不變，CCASS紀錄則有大變。73球大酒店股份，由渣打銀行轉到新鴻基投資服務。渣打最新持股量9.85%，新鴻基4.77%。Prudential（保誠保險）2013年持大酒店9.98%，今年6月降至4.96%毋須披露水平。今次沽出4.65%大酒店者，大有可能正是Prudential。買入大酒店4.65%權益的財團，持股量不逾5%，身份毋須坡露，動用巨資6.4億元，較交易前多出逾半億元。新股東財團以巨資買入交投不多的股份，必然有精密算盤，當然不會志在區區小利，動作在後頭，惹人遐想。（2）大酒店6月底每股賬面NAV23.19元，賬面PB0.38倍。本欄上月底本月初兩篇文稿推介大酒店，以全面重估計，每股實際NAV可達42.6元，實際PB低至0.21倍！
嘉道理私有化有先例
（3）大酒店小股東最希望的，可能是大股東將公司私有化，以42.6元打六折計已可值25.56元，是現價的268%，大茶飯條件十足。本欄估計短時間內私有化的可能性微，但長線私有化的誘因則存在。嘉道理公司私有化有先例。建新投資有限公司（Franki Investments Ltd.）上世紀八十年代是上市公司，經營工程及持有物業，結局是私有化。該公司的大股東建新營造有限公司（Hong Kong Engineering& Construction Co.），是嘉道理家族公司，1931年以32.6萬元購入九龍亞皆老街與窩打老道交界地皮，發展成為今日嘉多利山豪宅群。★廿三年前的今天（1993年11月30日），大酒店股價9.88元，現價仍較當年低一成。尋寶遊戲不斷進行，大酒店是候選股之一，可博100至150%回報。何車本欄逢周一、三、五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161130/19849547
湯文亮﹕保證回報 回報不保證
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GS(14)@2016-12-08 08:00:57【明報專訊】過往保證回報是促成交易的一種方法，有買家打算買入一個物業，但礙於當時租約的租金偏低，即使業主願意減價，但銀行計算按揭貸款時會以租約租金計算，令到買家有很大機會得不到足額貸款。於是，便出現租金回報保證的一個條款，有了這個條款，買家向銀行申請按揭貸款便會得到合理的按揭成數，而業主作出的租金保證則是租約租金與市值租金差距，這是一條三方面都可以得到好處條款，一直以來持之有效；但到了後來，保證回報被濫用，業主以保證回報來吸引買家，說穿了就是促銷物業的回報並不保證，不過，買家多數會有一個蜜月期，一般來說是兩年，之後，回報可能會下跌一半，如果能搵到租客的話。
由三贏條款變促銷手法
有人或者會認為，那些業主採用保證回報方法，有欺騙買家之嫌，我認為絕對沒有，買家是清楚了解什麼是保證回報，他們願意接受，表示已經衡量過物業的價值，我又從來沒有聽過有買家在蜜月期滿之後，控告業主以不良手法促銷，况且有兩年時間，如果樓市持續暢旺，話唔定真的可以達到保證回報的租金，咁就什麼也不用解釋。如果經濟下滑，租金下跌，達不到保證回報的租金亦是順理成章，賣家亦毋需解釋，所以，我認為買家應該對保證回報條款要細心考慮，因為保證回報即是回報不被保證。
買家要考慮保證期後市道
近日車位熱賣，當中亦有業主加上兩年租金保證回報的條款，有了這個條款，租金首兩年是受到高回報保證，但買家要考慮，兩年之後又如何？租金會不會持續？如果不能持續，甚至會出現空置，就要慎重考慮，不過，無論如何，千祈唔好搵物業代理出氣，令到其他人睇唔起物業投資者，總之，食得鹹魚就要抵得渴。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7569&issue=20161208
豪宅租金回報受壓賺息差時代過去
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GS(14)@2016-12-24 05:43:00【明報專訊】一年容易又聖誕，昨天公布的中原樓價指數，按周再升0.18%，距離去年9月的歷史高位仍有約1%的差距，未知可否新年前後創新高；但日前中資海航集團再度投得啟德另一幅地皮，呎價較11月初由同一集團投得的鄰地再高出100元，卻令樓巿好友相當興奮，說是反映地價高處未見高，樓巿也只會再癲下去。
不過，啟德的新高地價，卻是由同一財團創出，也難免令人懷疑這是否因上一幅地皮出價過勇，如今回鄰地被其他財團以「正常價」、比方說以七折不足1萬元投得，那之前投得的地皮估價豈不即時大跌？况且海航在投得之前的一幅地皮後不久便要將旗下公司股權作抵押融資，如前地估價插水，會否有機會令抵押股份被斬倉的風險增加？如此，便可能要硬着頭皮以每呎再高100元投地，今次投得到鄰地，可解釋為看好後巿和兩地有協同發展效益，如投不到，給其他財團以更高價投得，更加可以鬆一口氣！
海航為保估價或硬着頭皮高價投鄰地
中原老闆施永青說得好，近年多了中資財團來香港搶地，買地競爭變激烈，容易搶高地價，但這是否便代表樓價也一定會水漲船高？這又未必，如麵粉貴了，麵包可一定加價賣得更貴，天下豈非沒有蝕錢的生意？施老闆說，今天多了競爭對手搶高地價，同樣他朝賣樓時也多了發展商要相互搶客，反而打破了壟斷，可能更易推低樓價也說不定！
雖然近月樓價地價齊升，筆者日前和一位傳媒前輩吃晚飯，知道他一早上岸，擁有十多億元的投資物業，傾談間他說發覺近期有一個「怪現象」，就是超豪宅和細單位的住宅租金都見上升，但10萬元以上租金的住宅，卻見受到壓力，相信是不少金融機構仍進行裁員和凍薪，又或是削減了高層的租金補貼所造成。
事實上，萊坊最新發布的《全球豪宅租金指數》報告，截至今年第三季的一個年度，全球主要城巿中的豪宅租務巿場，以加拿大多倫多和日本的東京表現最好，當地豪宅租金分別按年升7.9%和7.3%，而香港的豪宅租金則按年跌6.9%，表現為全球主要城巿中排第16位（圖1）。
不要說香港的豪宅租金表現不濟，其實近年香港各類型住宅的租金都追不上樓價升幅，以至租金回報率不斷受壓，根據差餉物業估價署數據，面積1722平方呎以上的E類型住宅，截至今年10月的租金回報便創出2.1厘的新低（圖2）。
辣招令業主更惜貨供應減
根據經絡按揭的統計，近年採用拆息按揭的比例，由2012年初只有3.4%急增至今年10月的94.8%（圖3），之前拆息按揭（H按）息率普遍較P按為低，但是近月拆息急升，之前採用拆息按揭的業主，現時要支付的息率隨時接近P按的約2.1厘，即是說買大型住宅收租，如是要做按揭（不論H按或P按），賺息差的時代已成過去，這還未計買樓收租，要支付差餉、地租、管理及維修等開支。
說到差餉，香港大學經濟金融學院副教授程騰歡最近在《明報》論壇版撰文指出，政府各式辣招稅縱使令投資或投機需求減少，也同時令業主更惜售，以免賣了物業將來買樓要付高稅，同時便令供應也減少，所以認為政府是落錯藥而要換藥，才能壓低樓價。
學者倡推「超差餉」迫投資者放售物業
他建議向持有一個以上物業的投資者和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值。應課差餉租值由差餉物業估價署評估，該租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時，按年出租，估計可得的年租」。現時差餉為應課差餉租值5%，即「超差餉」是20倍差餉。「超差餉」可減少投資需求和海外需求，因投資者和海外買家需要每年繳付20倍差餉。
他認為，「超差餉」可同時增加供應，由於持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主需要每年繳付「超差餉」（即20倍差餉），但只要他們出售單位，便能避免繳付「超差餉」，在能夠減少樓巿投資需求同時增加供應，樓價自然向下。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5130&issue=20161224
銀行股回報或更高
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GS(14)@2016-12-24 10:18:24【本報訊】港元拆息抽升，有本地銀行調高港元定期存款年息，息率逼近2厘。有專家指出，市場預期美元加息步伐加快，除考慮港元定存收取穩定利息外，願承擔更多風險者可選擇國際銀行股及iBond等，建議避開地產及公用股等息口敏感板塊。信誠證券董事張智威表示，雖然港元存息料見2厘，「但靈活性無咁大，投資門檻亦比較高」，因此建議可考慮國際銀行股份或iBond。
專家倡避開公用股
他指出，以匯控（005）為例，目前其股息率仍達6厘，相比定存息率高一截，「聯儲局暗示美國明年加3次息，預料國際銀行股繼續受惠息差擴闊」。至於iBond方面，分析估計本港通脹將回落，張指其息率仍較定存吸引，而且可即日買賣，靈活性大。他建議應避開公用股板塊，預期該類股份續受累加息周期，惟股息率吸引力減低。君陽證券行政總裁鄧聲興則稱，美國經濟復蘇步伐穩健，建議留意與當地經濟相關股份，如成本以人民幣計價的創科實業（669），及以美國為主要出口地的敏華控股（1999）。■記者江靖然
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161223/19874455
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