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諗兄:
啱啱留左言到你上一篇文章, 估唔到你又有新文章出, 很有共鳴, 搵返本人bolg既陳年劣作, 與你分享, 請賜教:

投資股票定基金好

好多人或者都有咁既疑問, 究竟將D錢交俾人地幫你投資定係自己去買股票好呢? 呢樣嘢真係因人而異, 如果自己有興趣留意下財經同股票而又有時間同精神既, 咁就選股票啦, 否則乜都唔想理既就交俾人地啦。好似講緊阿媽係女人, 係人都知啦。
有個經歷同各位分享, 好多年前去恒生辦D嘢, 完成後, 個恒生姐姐同我SALE基金, 話乜乜市場依家幾好, 過往表現點樣點樣, 叫我投資。我同佢講, 我問你一個問題, 你答得到我, 就幫你買:
認購基金手續費 5%
每年管理費 1%
贖回2-3% 就當 2%
當我持有隻基金10年, 假設個價都冇變 即係我俾一萬蚊俾你, 淨係手續費同管理費都17% (5 + (1 X 10) + 2)%, 十年後得返八千七。
同樣我攞一萬蚊去買你地恒生股票, 你都唔會反對架? 每年股息4%, 同樣假設股價不變, 咁十年落來,淨數股息都有四千大元 (10000 X 4 % X 10), 當扣埋買賣及收股息費用, 要五百蚊囉, 都有三千五落袋, 即十年後我沽左隻股, 都有一萬三千五百蚊。兩者相比, 差左48% 回報 (13,500 – 8,700 )/ 10,000 =48%,
如果你係我, 你點揀呢? 佢笑笑口放左我走。
有時考慮邊一樣嘢好或啱唔啱, 唔係純喜好或情緒去決定, 要攞客觀既事實同數據作比較先至令人信服及唔會做出錯誤既決定, 日後後悔。
咁唔係話基金一定唔好, 否則佢地執哂啦, 只係說明, 你既利潤中, 有好大部份係俾人食左囉, 如果唔係, 佢地D咁靚既辦公室同設備D錢响邊度來呀。

首先多謝讀者歡歡幾次來文，本月諗樣外遊，回覆稍慢。究竟「投資股票定基金好」係一個好問題，本篇將自己諗法分享下。

投資梗係想嬴錢!(有部份手揸黑錢大佬除外)，所以先講咩因素對投資賺錢最有影響。諗樣答案為投資者本人既心理質素。心理質素一詞太廣泛啦，為左客易講解，今次將心理質素解為兩個範疇:即1.有幾貪心2.有幾大膽，然後再將呢套理論塞落眾人度，應該符合到80%既民眾。人既心理太複雜，那怕只係搵一套符合99%人既理論，恐怕窮一生之力亦未尋獲。

諗將先將人分做四類，然後睇下基金定股票對佢較合適。股票交易成本低，容易買賣，升得快，故最受港人歡迎。基金一詞係本篇指市場佔最多份額既開放式主動管理基金，即係有基金經理個隻。其餘基金種類如交易所買賣基金、私募基金、封閉式基金不在此討論。基金交易成本比股票高，又比股票難買賣、升得慢，好處係比股票可投資更多海外市場，亦可透過基金用幾萬蚊投資原本一手賣幾百萬既債券，間接降低入場所需資金。

你問下自己如果買iphone5隨你放低幾錢都可攞機走咁你會放低幾錢? 同埋點先可以搶到最多iphone黎test下自己有幾貪心同大膽。或用自己方法。

1.     好貪心，又細膽

呢個類別好多人都係架! 但係又唔想認。如果你發覺自己買股票成日升少少就走，賺極都係粒糖而又輸間廠既! 你好可能係呢類人。投資醫治方法為買基金，最好仲要買有年期個一隻! 五年至十年儲蓄期為佳。基金因沽出難，有時仲要龐大交易成本，所以令人不願沽出。就因為咁貪心既人投資基金先可以食盡一個升浪，幫自己儲到錢。但歡歡都提過基金收費較貴，諗樣認為兩害取其輕，如果基金收費一年只係幾個%，諗樣寧願比左佢好過輸間廠。貪心既人一般唔想先比人搵笨，所以通常唔會選明碼實價收費較高既基金既。但要改變「贏粒糖輸間廠」既宿命，只有逆自己心意而行。其實貪心人一年買N次股票個收費仲多啦，佢睇下報紙又忍唔到手入市，成個月個傭可能比左成千銀(你知貪心人好少用五蚊傭個間既服務)。

2.     好貪心，又大膽

呢類人係推動社會既楝樑，貪心既好處係有源動力(真係greed is good!)。有膽色又肯博唔好堆沒佢，快手買股票。你最好三十歲前博盡佢，睇下自己係咪可造之材，咪搞到四五十歲人先輸哂成副身家。呢類人結果好極端，一係住大屋一係訓街。通常一夜成名既trader都係呢類人無端端咁黎。

3.     唔貪心，又大膽

你係呢種人就最好。你應該做到所有股票投資者回報既expected mean(平均)好些少。當然從未有人計過個mean係幾多，諗樣所察呢個係負數。唔貪心既人買股票成績一般較好，應該先學習股票既硬知識，再用自己既大膽係市場上一博。仲有，唔貪心既人會少留意財經貼士新聞，反而可以少受市場塗毒，更有獨立諗法。是的，貼士少睇為炒…

4.     唔貪心，又細膽

唔貪心又細膽，又唔想博又驚青，咁都係唔好搞咁多野。如果真係要係基金同股票二擇其一，不如買隻股債基金長揸啦，由外人同你決定揸幾多股同債，個人就free出黎開心咁過自己style.

可能你會問投資技術唔係好重要既咩? 點解唔提? 諗樣認為如果你唔識咁多野，咪搵一兩隻股票睇熟佢炒都得! 放低書本。真正幫你搵到錢既，係自己心理質素。至於歡歡講既「恒生股票,」、「收費」、「客觀既事實同數據作比較」，下篇再談。

Kitty: 你好！我年半前以$1700000買入金獅花園(9成按)，現單位已升值至$2500000。因剛生了小孩，覺得地方不夠住，想換大一些的住宿環境。但現在私樓實在太貴了，我今年28歲，儲蓄只有$400000，月入17k，先生20k(自顧人仕沒有報稅)，本人想賣掉單位，先租屋，等兩年後抽居屋，但又擔心抽唔到！你認為可行嗎？請指教還有其它方法嗎？

Kitty小組的個案相信好多人都面對過。結婚「猛猛緊」買間兩房上車，及後發覺要三房先夠用(其實係香港梗係越大越好)，於是心中計數如何改善居住環境。 

方案一就係人都曉，就係賣左舊樓買番新樓。中間好多人間係究竟賣樓先定係買樓先呢? 對自己最著數既係賣樓數期短，買樓成交期長，咁你既cash就最鬆動啦。但要注意係賣樓一收左錢係就要交吉(搬走)，所以請勿係新樓睇到十畫都未有一撇時就走去沽出現居。諗樣係早期文章已有提及詳細情況，如同賣家議價到3-5%內時可以點做，提前成交如何完成等，請留意blog中其他文章(其一參考買樓附送試住期)。 

Kitty如要一沽一買未必合適，始終手上現金及月入未見強大，等兩年後抽居屋，真係有可能抽唔到。因政府好大可能將抽居屋入息上限調至三萬五至約四萬水平，多左人爭居屋。

建議可以先將現樓租出，再自己去租三房。好處係唔便比兩次傭(一賣一買)，又唔使再行SSD(三年)，更可慳比大部份印花稅。賣出金獅收1%即$25000，買入三房至少都三百幾萬，又約$35000，最後新樓更要打印花稅約$70000，即係呢個動作未計裝修先洗十三萬! 呢十三萬只係益左人同政府! 咩都買唔到(除左幾個印)!

金獅花園租出去，都係比萬元傭金，月租收入都有八至九千。如果去一些半旺地方，三房租萬二蚊左右有可能。咁即係kitty補貼幾(四)千蚊就可以住係三房。如佢用此方法慳返十三萬，舊錢已夠佢比32個月四千蚊。32個月後都2015年，到時睇環境再算。現時現金流有限又有需要住三房既朋友，請考慮此方法。因夾硬係旺市谷盡買入三房單位倍埋風險。對於kitty辛勤努力撫養小朋友既香港人，此乃真心及良心上既建議!

Hi lumyeung bro
Just discovered your blog very recently and found it very meaningful!  If I could have your knowledge before, I would not be that confused now.  Take it short, my question/scenario is below:
Married couple with 2 kids (3 and 1 years old)
Total monthly salaries of my wife and me: HK$95K
Cash: HK$900k
Investments (including stocks and funds): HK$1,200K – want to take it as educational funds for the kids
We sold our 2-room flat in 2009 when our first kid was born and rented a 3-room flat in Tsuen Wan.  We “planned” to rent for short term only and “waited” for the correction of the property market to buy a large 3-room flat.  The story after that is clear and proved to be a wrong investment decision.
Our monthly rental now is about HK$16K.  We want to buy a large 3-room for medium/long term, what is your suggestion to me?
Many thanks for your time and answer in advance!

雖然係2009年做錯決定沽左樓，但因家庭收入不俗，每月可達九萬五，固建議你買入三房減少租金。如認為現時收入在市況逆轉時仍可維持七成，可買入三房。七折後的人工為$95000*70%=66500。

為何有此建議? 因假設你購入荃灣區三房市值3.50mil至4.0mil樓宇，分廿五年供只需約$15000一個月。有人會同你講供平過租，叫你即刻買。諗樣認為唔應該只為供平過租而買樓，最緊要係自己可否輕鬆負擔。而係荃灣區供一間三房只佔你收入少於25%，萬一樓市大跌，你手上cash可作價差填補。另一方面市跌你仲有借貸能力再買一間。咁做可令兩間樓一高一低買，最尾都可以打和。亦有機會係旺市再次獲利(自住樓打平手而低位買既樓大賺，更詳細描述見「樓市投資必勝法」)

有讀者可能諗樣會建議「先買一半」或「租住先」，而你收入上稍高得出買入之建議，更準確說是你今日買左樓只係用左你借貸能力三成或更少。買入後務必謹慎理財，下一個樓市低潮再出山尋寶。

三至四百萬沒有大三房選擇，只有八百呎以下既海濱花園、麗城、樂悠居、愉景新城可入手，全部唔係市中心。

另外你既股票，建議把握呢一兩個星期既股市升浪好好部署。資金流入已持續兩個星期，派對應沒那麼快完。偏門股票好應賣出，就算換入現時七倍市盈率既內銀股都算唔錯選擇，整合股票現仍屬時機。美匯指數在80關爭持不定，如確認下穿80，個市仲有得行。

交叉人: 我個case係這樣的,有個80後,係2010年17x萬買入A樓,用父親名買入,老婆擔保,HIBOR+0.7, 做左7成按,月供$5500,現估價27x萬. 自住左一排之後,現收租$8xxx.仲差1,2個月滿ssd.另有1層B樓, 媽媽名已經供完, 2年前估價8X萬, 我做自己擔保,係MC做左8.5成按,用P按, 2.15% 左6X萬CASH出來,月供$4500,已供2年.現估價12X萬, 父親媽媽現住. 父親,媽媽無收入(但佢地有積蓄,夠生活)
*註: 現時加按最多只七成
因一些問題之前私樓A唔可以用自己同老婆名買入,而今已經無問題,有須要可轉回自己名OR老婆名,我月入2.1萬,老婆1.5萬, CASH現有80萬,工作十分十分穩定,無負債,現住公司宿舍.1.我的問題係諗緊賣唔賣左A樓,有地方住,賺左先2. B樓返按去7成, 甩我MC個PART, 多幾萬CASH,方便遲d再mc上會買)???(OR 2按A樓去多幾十萬CASH for 遲d買多層,但會無左h+0.7)???3.如果我同老婆想再買樓 ,因為我同老婆都各自做左擔保人.點轉D按,先可以取得最大購買力.)

交叉人現時境況解釋左點解市面冇樓盤。是咁的，佢係2010年買左間樓升值，用了Hibor+0.7%上會，而家供樓利息少於1%。間樓就賺左一百萬，就當佢每月可將收入一半儲起都要儲五年。一桶金放係面前，究竟好唔好止賺呢? 而家不少人遇到呢個happy problem，當然未成為業主既你可會黯然神傷，更擔心而家先走去做業主可能會更傷! 但出面放盤根本唔多，原因就係交叉人身上可見: 低息，水位多，放左間樓會冇左個超低息hibor之外第時買樓更要被額外印花稅綁三年，所以要經濟大動搖，先可令根基冇咁穩既業主割愛放盤。

用平息plan (Hibor+0.7%)等於約1%黎供樓，同而家2012年先供樓上會既分別，在於假設你借2.8mil分30年還，兩年前hibor plan一個月利息支出只$2333，而現時上會約為$5000。緊記呢個只係借2.8mil，三十歲左右既你好難儲到但又買唔到咩樓既數目。

所以A樓應該唔賣。仲有萬一交叉人再買樓，A樓可以隨時免稅出貨賣樓減磅，十分重要。至於好唔好轉做自己名? 如轉左名就要行ssd，就算自己屋企人或聯轉單名都要，所以你都係唔好搞啦。就因為你有「某些原因」，可以住係千幾蚊「公司」宿舍，咁就唔可以將A樓轉入自己名下囉。

至於B樓，諗樣諗為你做野令自己借貸力上升，弊少利多。去銀行再做一次按揭剔走自己個名啦，你亦可以等下年初銀行大搶按揭時搞呢個轉按，希望平些少息。仲有，而家地產商搞埋二按同財務，唔排除係政府行BSD，即係境外人投資稅後，佢地會提供低息按揭黎吸引大陸客，變相免息，間接拉低下年息口。總之而家買新樓，送全屋電器肯定有，回贈幾多「心意錢」就睇下個盤價開得好唔好。開得好咪將個15%用心意,珍式比返哂你。諗樣認為15%未免太多，不過「每人一半」做法，應該肯定會見到。

交叉人同大家都係庸才，相信佢自己都認同啦! 既然已經同老婆慣左分別擔保，同埋用屋企人名買樓，咁係往後投資探用分開買一人一間咁就肯定可將槓桿倍到最大。總括而言佢應先keep起A，再等時間入間C，有咩事可沽出A留條生路。所以趁自己後生搞掂個A，兩公婆一人一間C同D，第時有福氣老豆留返間B比你，咁咪庸才都可ABCD一身鬆囉! 「公司員工」唔使係居住方面大洗金錢，咁就可以積極開始庸才累積財富之道。

拜讀先生分析，獲益良多。小弟行年38，有幾個問題困擾， 盼先生能幫忙幫忙， 不勝感激。
小弟與女友剛結婚，小弟月入4萬，太太月入8萬， 現租往青衣。另有銀行存款約50萬， RMB60萬及股票約$50萬(股息回報約4%)。除太太與其家人有一供了10年的聯名物業(太太月供約8千)供老人家居住外，我們兩口子的日常花費不大。兩公婆目前均於中環上班，但太太礙於工作壓力大都想另找工作，到其時她的入息那部份將會減少很多。加上現在因為SSD， 導致四處盤荒， 加上樓價飆升， 實在有點不知如何是好的情況。 小弟應該怎樣辦，是否應找個單位上車後再說? 還是等調整再上車?單位的名可否再用老婆的名? 如上車，目前那裡比較有保值能力? 謝謝!
 
先計算最大購買力
讀者加上太太月入共12萬，係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計，假設家庭入息會往後降低至8萬。
 
太太有8000蚊要幫屋企供，銀行唔太理你要供幾多間樓，只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用)，銀行就會批比你。另外，樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下，做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年，同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野，因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意，買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。
 
講返最大購買力，即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%，拉長到30年，應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人)，最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。
 
而讀者夾埋80000，減去老婆要供8000蚊樓，每月可還32000，即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子，只用你借貸能力一半比較合適，即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到，可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力，不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」，會非常冇癮。
 
呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福，將軍澳一帶，會海闊天空，前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市，但「今時唔同往日」，現時反而較低水，加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍，已唔使諗三房，兩房都好勉強，同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會，但年期可減低至15年。因讀者入息高，九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎，有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易，因拉長左你就還少左錢，幾乎一定批。所以做九成上會，有能力就做短個期，錢「跟身」最好。
 
萬一你地唔想搬，咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租，用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會，跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意，你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現，九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保，係而家一咪收緊借貸下咪試。
 
收租樓買邊? ，除左前文所列，東涌亦可選。升值能力同樣高，而校綱同偏遠係現時障礙，四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做，難免要捱多幾年貴租，冇樓係手等同做空物業市場，相信你已經聽過。

諗兄,您好,很高興看到閣下的BLOG中張貼及替各讀者解答的文章,令到我獲益良多。客套說話不多說了,現有一些問題想徵詢您的意見… 

本人家庭狀況如下:我(40歲)及太太(32歲)有2名小孩(2歲及剛出生),兩人均為公務員,現住宿舍,並無物業, 2人收入共約$73,000,現有資料如下:1) 流動資金$1,100,0002) 股票約值$1,300,000 (內銀股及匯豐銀行佔七成,因唸住靠股息作現金流)3) 暫儲有$400,000給子女教育需要4) 每月必要性開支約為$30,000 (已包括每月$2,000的匯豐銀行月供股票) 

我和太太近來均有外出睇樓,目的是希望買一層不過4百萬的樓宇作出租之用,希望在我倆2人退休後,出租樓宇的租金可作退休後的現金流或我們家人退休後的居所…但有感現市樓價及市況,故現時只作睇樓(暫只看過將軍澳中心及灣仔區的舊樓),現有下列問題想問唸兄:1) 請問現市況是不是不值得入市?2) 將軍澳或灣仔區那一個值得投資?請問有沒有其他建議?3) 其他增加我們財務上或置業安排的建議?最後,祝您及讀者財務自由,身體健康,謝謝SEF 

收息用債券、賺價靠股票
其實靠大笨象股票收息真係唔妥，有幾慘烈問下大笨象既投資者就知，內銀股亦唔係隻隻派得疏爽。唔用感觀判斷，係數字上5號仔beta值唔係高，息只係比較吸引，投資人應可搵更佳投資工具取代靠5號仔收息。

你買大笨象可能因佢信譽超卓加上透明度較高既派息政策，可惜派幾多息根本任佢講，到不如買入幾隻房託加上ETF收息，免除大笨象之公司風險，或唔講5號總括而言，你買一隻股票去收息，要受公司之風險，有消息令你大升固然好，但係一日跌10%你收成年息都補唔返。所以要有股票般買賣既方便，又唔想掣錢大上大落只要收息，咁買交易所買賣基金、房託比利用單一公司既股票收息好。

另外都有基金做呢類野，佢地買一堆同地區或同國家既股票而每月或季派息比你。買該種基金幫你去除大部份公司風險更可每月收息，已知市場上有年息六厘選擇提供(每月派出)。最後梗係要講下諗樣成日提既債券，因你想筆錢收息，其實債券就係不二既理想公司。股票係幫你賺價既，應該利用股票對消息既敏感性去爆作從而炒作。

講左咁耐，建議S先生再審視現有portfolio，係總流動資金入面幾多錢想用黎收息，幾多錢願意用去追逐股票30%既上落。如果你答案係一半半，well，咁你咪一半放入債券收息，一半用黎趁低就入下建設銀行，咁分比較好。如果買股票資金願意接受更大波幅，買下中國建材係好選擇! 切記唔好再打電話上電台話自己買中建材係長線，自己係長線投資者! 最差既心態就係貪心想博短線，自己又唔認。

S先生係穩當投資人，不是諗樣上段個種。只要理順自己股債分佈後，耐心等待時機入市買樓。由於S先生有宿舍，所以不會正面受樓市大升打擊，比人猛加租。頂多出面既野貴哂，受通賬所累而銀紙冇咁好使而矣。入市區域宜參考諗樣前文: 一路向西論樓市，荃灣東涌一帶將受新基建而跑贏大市。將軍澳供應太多而灣仔區大多數舊樓，按揭未必做得長。但係舊樓尋寶係不少樓市老手既玩意，宜等經驗累積後而作之。

不計你現時所擁有投資及現金，保守去估你的借貸力約為9.65mil，在淡市出擊買兩間優質屋苑貨都可以了。現在你適宜得閒去睇下樓，除非個市跌到零三年咁反艇，否則筍貨係要靠自己先預備同勤力先搵到出黎。估計樓市像一個搖擺的鐘，2003年由特首加力向跌一方擺，到曾時代自然大力升向另一邊。往後波幅均不會超出2003年及往後高位所創的升跌百分比幅度。

另外請勿一注獨贏，有子彈都拆幾間樓買。因為之前住開宿舍，可能你要比人多睇樓先了解到座向、交通及居民質素對一個屋苑呎價走勢上影響。

我和老婆都是27歲。我和老婆現時月入共3萬，我月入2萬，老婆月入1萬。兩人職業都是穩定職業，在政府和社會服務界任職。我和老婆都決定了不生小孩。

我只用我名義，在2011年6月買入一個淘大花園兩房單位自住，成交價是264萬，15%首期上會，即是首期39萬6千，在匯X銀行上會，利率是H+1.5%(現時實收1.8%)，供款年期是 30年，月供 $8229，本金佔 $4830，利息佔 $3399。

我現在想做轉按，以套現樓價的升幅所得，然後將錢放在債券基金：德X美元高收益基金AM類收息股份 (H2 澳元對沖 每月派息-現金派息)，以該基金的每月派息，支付我轉按後新增的按偈供款後，還會有現金落袋。然後等待樓市調整時，套現債券基金，用我老婆名義，買個一房單位自住，而將個淘大花園兩房單位租出。

現時該單位渣X銀行估價是320萬，現時唯一該銀行可向我提供轉按。

現時我在匯X銀行的按偈結欠是222萬。如用渣X銀行轉按，最多可借85%，利率是2.15%，最長供款年期是25年，月供 $11729，本金佔 $6855，利息佔 $4873。(渣X銀行表示，按金管局規定，買入未夠兩年的住宅，轉按最多只可借85%，最長供款年期是25年)

我便可套現 (320×0.85) – 222 = 50萬。如我將這50萬全數放入上述債券基金，認購費是1.5%，年度化息率為10%，每月15號派息，
我每月便可得 (50萬x0.985×0.1)/12 = $4104。

我轉按後，新供款是$11729，舊供款是$8229，即是我要每個月供多 $11729 – $8229 = $3500

債券基金的每月派息，足以支付每月新增的供款，並使我每月有 $4104 – $3500 = $604 落袋。

接著，我和老婆都不介意將來住在新界。我想在樓市調整時，套現債券基金，買個新界一房單位自住，然後將個淘大花園兩房單位租出。

請問諗樣先生，我的部署正確嗎？

總括而言小業主想趁樓升套現，將錢放入澳元計的債券基金收取年息十厘，用十厘收息對比套現資金要付的二厘年息，計落都有賺。
問題就係「澳元計的債券基金」究竟要面對咩風險呢? 一是貨幣風險，二是基金自己價格變動。

其實債券基金是集合投資人本金，放於數十至數百隻債券換取穩定利潤收入，而百隻債券出於不同發行人，更可減低倒閉風險。如果債券基金內公司或低評級債券較多，用美元/港元買可達至年息7厘，每月發放。即一百萬每月約派5800。如債券基金內政府或高評級債多，息率降至三厘附近而一般風險相對低。即一百萬每月派2500。由於基金形式買債，持有人可隨時贖回單位，不設固定年期。

隨時攞錢梗係好，但壞處是基金本身有價格變動。如小業主提及的德x債券，可能08年前未面世，但同類型基金可在市況極端時有下跌三到五成冒3風險。不過時至2012年，大部份08年跌到x街既債券基金已返到家鄉仲有賺，比某些股票或股票基金表現更佳。外圍市況會影響基金價格，債券基金本身既平均續存期亦會令價格和外圍息口扯上關係。記得應係續存期長就對息口敏感。

另外投資人可用澳元歐元加元買債券基金都可以，如選澳元一般比美金被多兩厘。所以小業主聽見銀行職員話年息10厘條數就咁黎。當然吸引! 不過如諗樣選就會搵另一隻低波幅既債券基金，港元有5.5厘而澳元約8厘，在此不作推介，無謂踏界。可在版頭既link去 forum PM本人再談。

至於你既部署冇問題，只係今次選擇既投資物要小心。看你在數字上既演繹已知加按及套現既方法了，可供其他blog友參考。你而家要做既係執行套現及等待時機，keep住自住一層去避免樓市大升風險。債券市場在外國十分活躍，可惜在香港始終少人買。相信係香港人喜歡快同博而造成的。

安信兄: 你好, 看到你既Blog對你既看法很認同, 請你對我既情況同問題指導一下.現在家裡有一個物業現價值3000萬(物業A,自住,無按揭),是母親的個人名,現已退休。家裡有現金+股票現價值400萬,本人月入50k。對於居住環境我們願意居住現價值1800萬既樓,(物業B)。前提是我們不想賣掉3000萬的物業。

所以我有以下對應:先在現市以60k出租物業A(可能要50~60萬裝修)再以40k租住其他物業,咁可以有每月 8k ((60k*0.8) – 40k)收入按物業A,50%有1500萬,每月本金+利息支出想用1500萬投資對沖,有冇好建議?

我既想法是用降低生活水準來保存1500萬購買力。有機會物業B價值下跌20~30%1200~1050萬買入自住。物業A長期收租,多出來既錢可以還錢減低壓力母親應該不能做按揭,要加我名做可以嗎?我既想法會不會太進取或太理想?呢D想法係近來看多了樓市既想法, 請指點一下謝謝。

答:
安信兄開口埋口物業都幾千萬，屋企有米自己人工不俗，實在令人羨慕。佢提出了一個香港好常見既情況，就係老媽間屋「賺到開巷」，但係一聽見你賣樓即刻眼有淚光，何解呢? 老人家相信唔係因個戶口將有多幾千萬cash而喜極而泣，係因為舊居住開有感情，有佢同老爸幾十年既回億。所以佢寧願租出去，點都唔肯賣，因賣左有可能買唔返。咁如果自己或屋企人有間賺緊錢既樓，而家應該點做呢?

首先梗係睇下間屋張契係邊! 「1.建議將現金盡量套出，2.加強自己借貸能力，3.考慮自己持貨有幾滿倉，4.再伺機等跌市放膽買入。」先講屋契，如果你按左比銀行張契就梗係比人收起左，快睇自己間樓仲有冇得按錢出黎! 如果你係一個討厭借貸既人，可能你與本網常提既原則有出入。本網鼓勵盡早利用借入美元(港元)及買入為你提供月入既有形資產。

而家點講都仲係旺市，係旺市盡量增加現金等淡市出擊符合低買高賣原則。安信兄如將價值3000萬既物業A加按，理論上可盡套五成現金但因個人月入未及HK$112,000(假設本身零負債)，所以未能盡套。以佢本人計可套約七百萬元，想要更多就要提供更多收入證明(例如先將屋租出先套現，或提交差餉單證明租值)或加入更多借貸人。

安信兄諗過自己可住一間值千八萬既屋(B)，而租出三千萬既現居(A)，用現居收回租金去抵銷千八萬屋租乃提高自己借貸能力之舉。即係你住係租值幾萬蚊既樓，而將十幾萬月租既別墅租出，「突」左既錢就變成自己收入。有公務員就用此法，為自己退休前累積十幾間樓收租。當然咁就要計到好盡，配合銀行批貸既鬆緊循環加上既樓市走勢有充份掌握。

係現時旺市適宜持貨半倉。安信兄間A屋租出六萬蚊一個月未係合理既租金回報。如仲要加五至六十萬裝修先租得出，條數真係唔知點計。建議再搵估價行清楚衡量A屋既估值及租值。假設A屋真係租出六萬元一個月，加上自己每月五萬元收入，不計其他家人月入，其實套出七百萬現金已用去安信兄一半借貸力。現持有現金者宜買入較低風險債券收息。因過去一年債市大旺，而近日幾隻債券既ETF均出現大量贖回，向好去睇係資金由債市流返入股市，但係眼看實體經濟不斷變壞既情況下，宣步步為營。

套出現金當然要收息，如果唔係多出既供款真係全靠自己人工支付咩? 最保守既，莫不過向按揭銀行申請靈活按揭戶口，可提供相同於按揭息率的活期存款利息，最多可提供相當於借貸額一半既金額收息。真係要買債或債券基金宜選擇息率3-4%而發行人評級較高既債券。再唔係，搵一部份換做人仔收3%年息啦!