趣BLOGBLOG：$3,700變100萬的傳奇
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GS(14)@2016-08-21 07:49:41■騰訊股價十多年間累飆273倍。資料圖片
往事只能回味，應該連馬化騰也想不到，2004年6月以每股3.7元（1拆5後為0.74元）上市的騰訊（700），十多年後升上200元，累飆273倍，市值逼近兩萬億元。當年申請一手騰訊，盛惠3,700元，今日變成逾百萬元，有冇如此有眼光及耐性的人，答案是沒有。
12年前以IPO認購騰訊的投資者，A組有5,854位，人人有份；B組則有803位，頭槌飛（認購最大股數）都有70位，每人獲分37.1萬股。去中央證券登記翻閱騰訊股東名冊，未見有2004年的原始股東揸到而家，可以想像，最初一班捧場客，就算幾好眼光，面對百倍的賬面利潤，唔食點對得住自己。記得認識騰訊，是2006年由內地朋友推薦使用微信。騰訊上市後兩年，股價已升了約四、五倍。十年前買入一手（1000股），入場費約為2萬元，今時今日仍揸住未放的，同樣升值至百萬元，而肯等股價升了四、五倍仍然買入、十年間累升逾五十倍仍未止賺的，根據股東名冊，大有人在。根據彭博資料，過去十年，合共有42隻港股錄得十倍或以上回報，但如果大部份交易日都有成交的，以及中間未有長時間停牌及賣盤的，只有14隻上榜。當中清一色是中資概念股，本地薑只有一隻，就是六福（590）。如果用港股逾1,500隻股份計，揀中十倍股的機會率，低於1%。十倍股不是一朝一夕可以煉成，如漢能（566）兩年間極速飆升逾十倍變成神仙股，結果停牌後復牌無期，升多少也沒有用。僅次騰訊的，是一間叫豐盛控股（607）的公司，十年間升了41倍，不過該股前稱匯多利於2007年被證監勒令停牌，停了超過6年才賣盤易手及改名。過去兩年同樣飆升逾十倍，以目前逾十倍PB睇，股價易跌難升。十倍股的特點，就是在其行業處於龍頭、甚至是壟斷地位。即將染藍的瑞聲科技（2018），過去十年升了8.6倍，要晉升為十倍股不難，但要重演騰訊傳奇，暫未見誘因。很多人會發掘到十倍股，但搵到唔代表笑到最後，死揸到底的，恐怕萬中無一。要做到如此境界，首先，你要將股票私有化（自己持有），然後存入保管箱。股榮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160821/19744232
趣BLOGBLOG：新地樓必賺 直覺是錯覺
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GS(14)@2016-09-01 06:10:03新盤熱賣，新地（016）Grand Yoho挾逾萬六票成為97後新票王，首批308個單位上周六極速售罄。發展商挾餘威，新推價單即供折實平均呎價，由首張不足1.2萬元跳升至1.32萬元，升幅達一成。兩批景觀類近、面積相若的單位，加幅更加達到14%。無可否認，「新鴻基」三粒字是很多人心目中信譽兼信心的標誌，願意付較高溢價買樓的理由。樓價溢價有高與低，沒有合理不合理，只有接受不接受。但如果用以前經驗套用在現在身上，這會是很危險的事。
Grand Yoho第一批買家，我相信有部份，是Yoho Town及Yoho Midtown的原有及昔日住客，食髓知味，多年前買入已經供甩，甚至轉手大賺。在他們心目中，「新地+Yoho系列」，就是必賺的方程式。翻閱Grand Yoho首批308伙買家揀選付款方法，當中60%買家選用即供付款辦法（優惠大約是樓價的17.5%至18.25%），其餘40%買家選用靈活付款辦法，當中包括指定予58伙選用的「Yoho伸引力付款計劃」，相關優惠只是樓價的5.5%至11.5%。換言之，一個600萬元定價的單位，用即供可減價約110萬元，但用所謂「靈活付款方法」，隨時只減33萬元，差距達13%或77萬元。每個買家都想攞盡折扣，選用靈活付款的買家，並非供不起，只是在逆周期下，難以付出大額首期的折衷方法，願「蝕章一成」，但仍睇好樓盤長遠跑贏大市，只是賺多與少的問題。不過，如果只是因為品牌、而不理實際價值，深信樓價不跌，以下數個新地樓盤血的教訓，或者可供Yoho非買不可的買家一個參考。新地最經典蝕讓盤，包括2010年以座擁遊艇會海景為賣點、以高價開售的鴨脷洲南灣。六年間，很多樓盤升幅超過一倍，但過去兩年，南灣合共錄得83宗買賣個案，全部都由新地買入，然後易手。83宗裏面，有約三分一（25宗）賬面蝕讓，其中一宗勁蝕23%或471萬元。另一個盤，是2011年新地以定價貴絕同區姿態推出的筲箕灣單幢盤i．UniQ譽都，樓盤去年堪稱港島蝕讓王。入伙至今錄14宗成交，13宗蝕賣轉手，幅度介乎1.8%至29.2%。一個高層兩房戶，去年11月以600萬元售出，呎價僅12,848元，樓價四年跌三成，賬面勁蝕248萬元。尚餘一宗錄得賬面0.7%微利，惟扣使費，原業主均輸錢離場。新地樓質素有保證是事實，但質素唔等於可以合理化不合理的定價。盲目入飛搶購，以為賺硬，這種直覺，其實是錯覺。代《收市閒情》一周股榮
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160831/19754701
趣BLOGBLOG：沒有選擇的選擇
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GS(14)@2016-09-04 15:45:36一直相信，天下間沒有免費的午餐。今年立法會選舉，抹黑及賄選報道成為候選人間的互相攻擊武器，蛇齋餅糭的回饋亦相當闊綽。中共主席習近平掌權後，再沒有發佈全國公共安全支出（維穩費）數據，最後一次是2013年預算7690.8億元人民幣，按年增長10.8%。按照過去增長皆逾一成的估計，今年維穩費有機會超過1萬億元，規模多於軍費開支，只要有1%投放在香港身上，涉及金額已經達到100億元。收了資源，最重要是交到功課。今年選舉醜聞特別多，原因是建制派收到指令，為了達致在直選中重奪2012年失落的「關鍵一席」，從而取得18席，繼而能在分組點票表決中佔有優勢，有利建制派修改《議事規則》及通過備受爭議的草案。利用價值越大，所獲得的資源亦越多。接受蛇齋餅糭的，今日收到的報酬，明日將會被十倍奉還，今日享受到的權利，你的下一代連基本人權都會被剝奪。這個演變，已經由中國人都不信人民幣開始體驗。高盛估計，去年中國資金外逃規模約7,000億美元，相當於5.5萬億港元。今年上半年中國當局屢度出招，堵塞內地客借保險渠道走資來港，惟成效不彰，上季內地客新造保費貢獻，按年升1.4倍至169億元，佔本港總新造保費達四成，兩項數據均創歷史新高。那邊廂內地人唔信人民幣，瘋狂來港買美元單。這邊廂，香港7月人民幣存款資金池，跌穿七千億水平，回到三年前，金管局指8月仍未跌完。中港齊掟人民幣，身體始終最誠實。很多人擔心建制派失利，中央會減少惠港政策。但從來，對香港有利的，對中國更有利，兩地只有互惠互利，談不上益香港這麼大方。中央急於推滬港通及深港通，只是體驗香港的利用價值。沒有香港這個平台，內地資金走出去，甚至加快人民幣國際化，會遇上阻礙。而透過香港，令外資藉香港跳板接A股火棒，以及透過香港作融資平台，為一帶一路搵契弟，這就是香港真正超級聯繫人的角色。李旺陽「企着死亡」、李蕎明「躲貓貓（捉迷藏）撞牆死」、最新是邢望力「紙繩」上吊爆頭命危。不是黑色幽默，而是黑箱作業。荒謬的劇情，已經在香港上演，銅鑼灣書店店長「被失蹤」、練乙錚「被滅聲」、周永勤「被消失」，以為事不關己，但對唔住，匪夷所思的事，往後出現的頻率會越來越密。政治，一日也嫌多，但要苦心經營，十年卻嫌短。今屆立法會選舉，候選人很多，但真正用心默默耕耘的，卻很少。股榮位於新界西的地方選區名單，共有廿張，我投20號朱凱廸。一位在社運界打拼多年、無懼權貴、惡勢力，以至財雄勢大的地產商；就算明知弱勢，仍堅持信念參選明知不可能的區選；沒有政黨資源，卻欣賞自家製、且別出心裁的橫額宣傳，以及踩着單車與一群熱誠的助選團拉票。香港需要的，不是建制派保皇黨的投票機器，而是真正為港服務的年輕新一代。我知道今屆很多人染上選擇困難症，但這可能是最後一次仍可自己揀的選舉。投票，未必贏；唔投，一定輸。（編按：立法會地區直選各區參選人名單，請參閱本報「立會選戰」網頁：
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160904/19759249
趣BLOGBLOG：H按最大的風險
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GS(14)@2016-09-11 05:22:32有朋友按捺不住買樓，承做按揭時，十間銀行清一色提供超筍H按計劃，問到有否傳統P按，大部份銀行職員都話唔抵，建議用H棄P先最着數。當人人都朝一個方向行動的時候，某程度上，着數的背後，可能是計錯數。
根據金管局每月樓按資料，7月份採用H按承造按揭計劃的比例，達到92.6%，打破2011年1月92.2%新高紀錄。多年以來，銀行及市民慣用最優惠利率（P）作供樓息率，現時普遍為P（5.25厘）減3.1厘，實際按息是2.15厘。2009年開始，銀行積極推H按（Hibor，銀行同業拆息），低至H+0.8厘，但2011年發現計唔掂數（應該是計錯數），資金成本考慮下，當年多間銀行索性唔做H按，滙豐更狠由H+0.8厘，加到H+1.3厘，加幅達半厘，樓市及後超過一年時間，只在窄幅升跌。上車客遂由H按一面倒轉向P按，2012年初，H按採用比例不足3%。很多近日上車及投資者堅持入市，其中一個原因是美息加極最多一兩次。但要留意，近月港美息差錄得超過六年來最闊水平（3個月美元Libor，倫敦銀行同業拆息升至0.84544厘；而三個月Hibor則為0.58036厘，兩者息差拉闊至26.51點子），其中一個解讀，是沽港元轉買美元的需求會增加，導致銀行體系結餘減少，這情況下未來拆息很大機會早於P上升。而美國本月加息升溫，一旦調高利率而港息不跟，港美息差會再拉闊，屆時Hibor有機抽高，資金進一步流出。現時本港銀行體系結餘為2,800億元，去年最高峯時有4,200億元。以目前一個月Hibor為0.25厘，H+1.5厘按息是1.75厘。很多人覺得，拆息升對H按用家影響不大，原因是H按普遍設有P按基準之鎖息上限，息差約0.4厘（以P-3.1厘為例）。換言之，就算H突扯高半厘至0.75厘，用H按計劃的人士，仍然只是交上限2.15厘的息率。事實上，H按附有P按基準的鎖息，等於銀行送了一個利率封頂（interest rate cap）予承按者，銀行送不等於免費，事關銀行為此要做一個對沖行動，否則H急升而P不變的話，銀行會輸大鑊。2011年當年，曾有業主早年以公司名義買樓及申請H按，批出貸款時被歸類為「商業貸款」。當樓價下跌，銀行就以修訂條款為由，大幅提高按息。歷史不斷重複兼重演，今日的低息、今日的筍約，往後會否要修訂，Never Say Never。銀行不會無緣無故call loan，在按揭合約入面，無論是P按或H按，即使還款正常，銀行是有單邊及絕對的權力（unilateral and absolute discretion）中止合約。這種情況在個人按揭發生機會很低，但如果是透過公司買賣物業承按、或者抵押品是公司資產等，一旦按揭低於估值（例如80%），客戶就要面對補差價，被call loan的危機。十年前買樓做按揭的平均金額是169萬元，平均按揭成數是近六成，按揭年期是近20年。十年後，平均按揭額增加一倍，達到337萬元，按揭成數及年期分別是53%及超過25年。當樓價一直向上，資產價格高於借貸額，問題不會浮面，但當資金逆轉、樓價驟跌，銀行越借越多，用超低息搶客的後果，隱藏住巨大危機。銀行低息頂爛市，千萬不要出事，否則過去三年H按主導樓按的千億計資金鏈，會是一個計時炸彈。股榮
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趣BLOGBLOG：李嘉誠「高價」奪地玄機
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GS(14)@2016-09-18 10:24:42■李嘉誠相隔四年再奪官地，令坊間對超人忽然勇猛莫名其妙。 資料圖片
長和系主席李嘉誠相隔四年再奪官地，坊間對超人忽然勇猛莫名其妙，事關其接班人李澤鉅8月中旬在分析員會議上講過，「無論如何，都沒有理由買貴地，買地的前提是，可為股東帶來回報，就算中資搶地，都不代表他要加入戰爭盲搶。」今次長實以19.5億元奪沙田九肚最後一幅地，是18個入標財團中最高，每呎樓面地價約8,001元，較估值上限14.65億元高出逾三成，亦較三年前由百利保投得同區地皮（每呎樓面地價6,837元）高出逾一成半。奪得地皮後，有輿論指李嘉誠都要做騷投地扮好友，類似股市中「托高沽貨」，本地樓市似強實危。雖則股榮對樓市升勢有保留，但對上述理據並不感認同。先要搞清一個事實，就是長實雖則是四年來首奪官地，但過去四個財政年度，長實仍然是本港最活躍入標的發展商，由2013年4月開始至今年9月，政府合共推出的99幅官地，有64幅（約三分二）長實都有入標，其餘35幅沒入標的，大部份是小型甚至是蚊型地、工業用地，以及特別用途（如物流及數據中心）。誠然積極入標，可能是低價投地，致令過去63次無功而還。但執死雞的大前提是要計好數，而計死數則是李澤鉅的強項。以華懋樓的名聲及質素也賣個滿堂紅，排隊盛況令人想起97，觀乎目前樓市的瘋狂程度，如果說李嘉誠用廿億托市，只是得啖笑。而所謂「高價、低價」，「筍價、貴價」，只是用現有資料、經濟環境、樓市實況去評估，真正判斷贏輸家，要等到三、四年後賣樓的一刻，才有判決。因此，在大家心目中，長實要用所謂高價，要抗衡中資取地；但在小超人心目中，卻可能真的計到數，「高價」可能是合理價、甚至是低於市價。過去五年，九肚山合共推出9幅地皮，第一幅是已賣走大部份的玖瓏山，2011年在拍賣場上，以樓面呎價5,332元被嘉里財團奪得，及後8幅地皮全部以招標形式，長實全部都有參與，但出價不及對手，不計長實奪地的一次，過去7幅樓面呎價介乎6,837元至10,885元，有3幅呎價是超過一萬元。可以想像，連同今次長實取得的地皮，幾可肯定是起豪宅、呎價逾兩萬元的級數，樓市差極，總有市場價值。過去四年長實「低標」未曾中官地，是超人判斷失誤抑或是政治押錯注，現階段判死刑仍言之過早。只是在立法會後、特首選戰前「高價」奪地，某程度上更具政治意味，是收到風預先部署追落後，抑或英國脫歐後增港投資比重，都避不過四個字：資本逐利。那裏有好回報，錢就去那裏。廿億投資對於長實地產，佔市值只是1%。但市民如將一個大孖沙投資動作理解為對樓市前景睇好，視為立即買樓訊號，最終卻事與願違，怪的恐怕是自己表錯情。股榮
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趣BLOGBLOG：三十年前「末日預言書」
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GS(14)@2016-09-25 10:15:21■《The Great Money Illusion》
上周五末日博士麥嘉華（Marc Faber）出席論壇，這位1973年移居香港、並曾建議客戶87年股災前走貨的國際知名投資者，對港樓泡沫不以為然，指在低息環境下，樓價不會大冧，又透露有買亞洲股票和港股，香港地產股現價較資產淨值有40%折讓，相對仍然吸引。去年同一論壇，這位專家卻指若然未來人民幣進一步下跌，香港樓價會跟跌，下跌空間可達兩至三成。一年淡、一年好，純粹是消息層面決定。心血來潮，翻起前輩借來的一本1988年出版，由麥嘉華撰寫的《The Great Money Illusion》，裏面一章展望未來，藉此與各位分享一下。當年末日博士坦言，「我對香港樓市價格能否造好有懷疑，工業、商業紛紛北移中國，長線而言（In a very long run），我想像香港會變成一個不重要的城市，甚至只是一個度蜜月的地方，而廣州將會是南中國的工貿中心。歷史告訴大家，很多昔日重要貿易城市，會隨時間變成泡影，香港回歸中國後，繁榮不能保證。」類似港樓的預測，還有對科技及負債的分析。末日博士當年估計，電腦工業會在下一個經濟衰退期，面臨暴跌及產能過剩問題。另外，他預測美國對外龐大外貿赤字，將會完全消失，方法是美元暴瀉，美元或變成一文不值。究竟所謂In a very long run，是指現在，抑或要等到半世紀才能兌現，這個就是預測弔詭的地方。事實上，就連麥嘉華也不諱言，預測的困難在於，人們通常對於他們強烈反對的，不願作傾聽或閱讀。就以樓市為例，坊間對樓價的看法歸納成兩大陣營：看好或看淡者相當鮮明。啱睇的、合乎某讀者預設期望的，自然受落，對號入座。一旦與心目中持不同意見，就算作者有充份理據，也會被視為反派，狂數不是。當然，如果專家「持之以恒」，總有一天會等到。五年前，一位有本地末日博士稱謂的專家，指本港樓價將大幅下挫，最悲觀情況可能會下跌一半。五年後，這位專家維持樓價在四至五年內下跌40%至50%的預測。這樣的預測，根據過去樓市周期，絕對有機會出現，但屆時真的「中了」，還能稱得上「中」嗎？世上沒有永遠的睇好、睇淡，也沒有永遠的睇啱、估錯。語不驚人誓不休的言論，贏到一刻的注視，卻留下難滅的污點。股榮
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趣BLOGBLOG：梁粉冇好報
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GS(14)@2016-09-28 05:00:27恒隆地產（101）董事長陳啟宗上周在恒隆集團（010）中期報告內，突然表明支持梁振英連任特首，更謂此舉有利香港樓市健康發展。「只要現屆政府能連任，況且沒有理由相信不會連任，我們終可期望住宅市場在未來數年會變得更健康」。言辭之肯定，信心之爆棚，卻難掩真實慘淡的結局。相比由唐營轉軚到梁營的新世界（017）鄭家純，陳啟宗是梁振英「最忠實梁粉」，由2011參選時已為梁站台，大孖沙之中撐梁最落力，也是首個公開表態支持其連任。企啱邊，揀中人，但對唔住，過去四年，「梁粉魔咒」四個字毒性相當猛烈。張震遠破產收場、劉夢熊更鋃鐺入獄。其他梁粉，生意未見得一帆風順，但公司股價卻相當濕滯。
統計八間中港有業務的大孖沙，自梁振英2012年7月上任特首後，股價表現最差的，卻是恒隆地產（見表），逾四年間股價累跌超過三成，同期恒生指數升約22%。緊隨其後「差」的，同是梁營羅康瑞任大股東的瑞安房地產（272），在一眾內房股表現突出下，瑞房斯人獨憔悴，股價期間跌了14%。鄭家純的新世界，四年累升兩成，更曾供股抽水。諷刺是，與CY暗戰的李嘉誠，旗下長和系經過重組，過去四年多股價累升超過八成，冠絕所有大孖沙。轉軚無罪，扒冷亦很正常。一直在本港地產界徘徊第二梯隊的恒隆，無論在影響力及政治含金量都比下去，或者揀中CY最大意義，就是兩年前可參與富豪訪京團，「近」距離與習近平見面。翻閱當年的訪京團中，習近平與董建華居中而坐，坐在習近平那邊的是官員，坐在董建華旁邊的是香港大孖沙。排位定地位，李嘉誠是坐在大孖沙邊的首位（依次排列是：李兆基、郭鶴年、吳光正、呂志和、鄭家純、李國寶、何柱國及黃志祥）。作為鐵桿梁粉的陳啟宗，得到的待遇，就是第二排首席位置。講到底，公司股價好壞還是看基本因素。過去十數年，恒隆將戰線移向內地，大舉興建商場，希望藉中國故事「做大做強」，這點在數年前仍然奏效。可是，網購興起令內地商場難撈，香港又嫌地價高「等下先投」，股價跑輸，不是魔咒，而是錯判形勢，投資者用腳投票走人。作為一間公司總舵手，經營手段固之然重要，但更重要是有眼光。當百分之九十的人覺得某個人是敗類，而你認為是另類、死撐到底，結果注定是悲慘。代《收市閒情》一周股榮
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趣BLOGBLOG：彤叔「被買股」的代價
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GS(14)@2016-10-02 12:13:24新世界（017）創辦人鄭裕彤（彤叔）走了，其兒日前坦言，四年前彤叔腦出血，做完大手術之後一直在病床昏迷，直至上周去世。彤叔是不折不扣的順德人，相識滿天下，他曾笑言：「朋友交情係好長遠嘅，個個都係老友，搵過我笨的都係老友，不過就敬而遠之，費事講咁多嘢，蝕底咗就算。」是誰搵了誰笨，深究亦沒意義了，只是見純官確認了彤叔過去四年都是處昏迷狀況，但奇怪地，過去四年鄭裕彤三個字，都經常出現在港交所（388）多隻股份股權披露名單上，究竟是彤叔仍有餘力「炒股」，抑或「被買股」，股榮統計了一眾數據，結論留待讀者判斷。
蒙能新時代累跌八成
彤叔2012年9月傳入院後，一直未曾露面。不過由入院後，以其名義買入或增持的股票共有7隻，當中有6隻於入院後首次曝光增持或買入價，較上周五收市價還要低，其中最差兩隻：蒙古能源（276）及新時代（166），股價累積跌了八成。唯一幸保不失的是盛京銀行（2066），近兩年累積升幅亦只是約5%。7隻股票當中，有5隻於去年底，全數由彤叔名下，轉倉至其家族擁有的私人公司周大福控股。另外有兩隻股票，在彤叔入院期間只減不增，分別是銀基（886）及輝山（6863）。銀基算是走得快好世界，而輝山逾十億股則是三年前悉售予大股東，雖然沽貨後輝山股價仍然上漲，但當年彤叔乃上市前投資者，當年每股入股成本僅0.73元，沽貨仍大賺逾1.3倍。
很多投資者目前仍然相信所謂名人入股效應，其實除了股神畢菲特有點石成金威力，大部份都徒具虛名。當搵到一個「搵過我笨的都當佢係老友，蝕底咗都費事講」的朋友，彤叔難免經常中伏。中伏的當然不只彤叔，還有一眾投資者。翻閱當年財演推介標題，「彤叔靜極思動 新時代似有轉機」、「大股東注資 新時代看升」，結果是尋底再尋底，散戶中伏後，自然入晒彤叔數。跟名人入股最弊之處，是大孖沙無限注，而你只是得一注。前者一百、幾十注掟出去，已經有準備一去冇回頭，為朋友又好、為幫鋤DEE友上市又好、為親戚垃圾生意都好，輸了無妨，贏了就當中BINGO。大家只會記得李嘉誠入股fb賺大鑊，但疑似中老千局被騙逾數千萬的人造蛋黃醬投資，又點止一單咁少呢！彤叔走了，留給大家的，是大孖沙投資金句：越着數，越低調，最好冇人知；越搵笨，不需高調，但要讓全世界都知道他們的低調！股榮
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趣BLOGBLOG：新移民霸晒公屋？
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GS(14)@2016-10-10 04:25:50■公屋輪候機制以至對新移民的房屋政策，是時候作出相應的檢討。 資料圖片
劏房越劏越怪，在這光怪陸離的城市，有人歸咎土地問題、有人指控房屋政策，公屋輪候戶越排越長，其中一個原因是新移民公屋住戶，於回歸十餘年間，已經激增近七萬戶，公屋中新移民住戶比例，更增至四成以上。首先有必要為「新移民」作一個注解。根據王于漸教授引用統計署每五年的人口普查，針對新移民的統計，當中的樣本數據庫，有5年及20年。先睇新移民佔公屋及其他住屋（私樓）的比重，移居香港0至5年的數據中，1996年有關新移民佔公屋比重為4.6%，私樓為11.7%；2011年有關比重，分別是6.4%及7.0%。新移民佔公屋比重表面上變動不大，但如果將新移民的定義擴至移居香港0至20年，結論完全不同。1996年，移居香港廿年內的新移民，公屋住戶百分比為26.1%，涉及12.9萬戶，15年後的2011年，比例增至39.1%，住宅數目增至20.3萬戶，15年間增加7萬。同期其他類型房屋住戶中的新移民百分比，則由30.2%減至20.3%。
目前房署並無限制新移民申請公屋，但他們到達配屋階段時，必須半數或以上家庭成員居港滿七年，就可獲安置上樓。上周曾寫過，香港近年離婚率是全球第三高，而根據團結基金最新報告內容，2000年後入住公屋的新移民數目，因離婚率及跨境婚姻急劇上升而增加。其中一個原因，就是政府98年放寬公屋編配制度，已婚住戶（不論首次結婚或再婚）可獲優先編配公屋這條捷徑，成了公屋住戶離婚並再婚的誘因。其中一個數據，居於公屋屬單親家庭的子女（1至18歲），2001年數目有2.74萬個，佔比44.7%，居於居屋及私樓的，分別少於萬個及2.67萬個，佔比11.9%及43.4%。及至2015年，居於公屋屬單親家庭的子女（1至18歲），數目增至逾5萬個，佔比55.8%，居於居屋及私樓的，分別少於萬個及3.22萬個，佔比8.4%及35.8%。
另一個值得討論的話題，是新移民住公屋，真的屬需要幫助的一群嗎？政府自2011年首季開始，按住戶每月入息及房屋類型（公屋、居屋及私樓）劃分家庭住戶數目。與2016年第二季數據比拼一下，得出了中產公屋戶越住越多、中產私樓戶卻原地踏步的推斷。2011年首季，家庭收入兩萬至四萬元（中等收入）、居住公屋的數目有13.34萬人（佔比21%），居於私樓則有36.6萬人（佔比57%）。五年後，中等收入住公屋的數字急增70%，至22.63萬，佔比增至31%，而住私樓數字卻減至36.1萬，佔比不足五成。另一邊廂，月入兩萬元以下的公屋戶，數目於五年間增加5,700個，而收入四萬元以上的公屋戶，五年間則由1.8萬名增至6.1萬名。新移民成為公屋的新霸權，而公屋租戶中高等入息的數目按年急升，某程度反映，部份公屋新移民的收入，比大家想像中只高不低。每一套制度經過多年的演變，都要作出修訂優化。公屋輪候機制，以至對新移民的房屋政策，是時候作出相應的檢討。股榮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161009/19795268
趣BLOGBLOG：樓市登高、滅頂？
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GS(14)@2016-10-10 16:13:00樓市過去一年，經歷低潮與亢奮，由買家喪鋤價，到賣家癲反價，好淡雙方形勢180度逆轉。去年9月中旬，中原樓價指數（CCL）高見146.92點，半年間CCL累跌13.3%，至今年3月下旬於127.46見底。CCL上周彈2.5%至141.04點，是七年來最大單周升幅，過去半年間自低位反彈了10.7%。只要升多4.2%，CCL將會重新破頂。有網友問樓價會否一升不回頭，怕越遲買越貴。觀乎過去歷史，本港樓市仿如行山登高般，朝住山頂頂峯路途中，不會永遠只是陡斜的山路，間中亦出現頗急的斜坡往下走，然後再迎來新一個上山徑。
今日是重陽節補假，借用宋朝文人蘇軾名詩《題西林壁》：「橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同。不識廬山真面目，只緣身在此山中。」認不清樓市真面目，只因為人在樓市裏，觀點與角度，難免會與自身利益掛鈎，眼界受到局限。同一樣原因，有人睇法是正面，有人認為是負面。正如一直租樓的，會認為樓價不合理，加息周期快到，環境經濟走下坡等，樓價跌只是時間問題。同一個原因，已上車的業主，卻會覺得加息加極都係一兩次，經濟零售縱使差，但買樓剛需未減，樓價好難太跌，唔合理但唔可以唔買。買樓置業，其實就是一場登山劇。決定上山，先是考慮自身能力，而非群眾起哄。慈父抬轎，子女開始上山當然不辛苦，但轎夫總有停低的一日，能否獨力堅持登頂，還須靠自己。2008年海嘯後，樓市本質上未遇到嚴重外來衝擊，已入市的只嘗過甜頭，未遇過考驗，當出現突發性事件，沒能力處理的難免被滅頂。當局者未必迷，旁觀者亦未必清。當專家、大行、甚至市民都相信目前樓市不跌，港樓仍可以長升長有，我有相當的保留。對於是否入市，我還是那句：「未入市又不急切的，現在不用心急；有迫切且有首期資金計掂數的，可等樓市喘穩時上車。而家買得到，貴得嚟未必好。」股榮
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