趣BLOGBLOG：新地樓必賺 直覺是錯覺
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GS(14)@2016-09-01 06:10:03新盤熱賣，新地（016）Grand Yoho挾逾萬六票成為97後新票王，首批308個單位上周六極速售罄。發展商挾餘威，新推價單即供折實平均呎價，由首張不足1.2萬元跳升至1.32萬元，升幅達一成。兩批景觀類近、面積相若的單位，加幅更加達到14%。無可否認，「新鴻基」三粒字是很多人心目中信譽兼信心的標誌，願意付較高溢價買樓的理由。樓價溢價有高與低，沒有合理不合理，只有接受不接受。但如果用以前經驗套用在現在身上，這會是很危險的事。
Grand Yoho第一批買家，我相信有部份，是Yoho Town及Yoho Midtown的原有及昔日住客，食髓知味，多年前買入已經供甩，甚至轉手大賺。在他們心目中，「新地+Yoho系列」，就是必賺的方程式。翻閱Grand Yoho首批308伙買家揀選付款方法，當中60%買家選用即供付款辦法（優惠大約是樓價的17.5%至18.25%），其餘40%買家選用靈活付款辦法，當中包括指定予58伙選用的「Yoho伸引力付款計劃」，相關優惠只是樓價的5.5%至11.5%。換言之，一個600萬元定價的單位，用即供可減價約110萬元，但用所謂「靈活付款方法」，隨時只減33萬元，差距達13%或77萬元。每個買家都想攞盡折扣，選用靈活付款的買家，並非供不起，只是在逆周期下，難以付出大額首期的折衷方法，願「蝕章一成」，但仍睇好樓盤長遠跑贏大市，只是賺多與少的問題。不過，如果只是因為品牌、而不理實際價值，深信樓價不跌，以下數個新地樓盤血的教訓，或者可供Yoho非買不可的買家一個參考。新地最經典蝕讓盤，包括2010年以座擁遊艇會海景為賣點、以高價開售的鴨脷洲南灣。六年間，很多樓盤升幅超過一倍，但過去兩年，南灣合共錄得83宗買賣個案，全部都由新地買入，然後易手。83宗裏面，有約三分一（25宗）賬面蝕讓，其中一宗勁蝕23%或471萬元。另一個盤，是2011年新地以定價貴絕同區姿態推出的筲箕灣單幢盤i．UniQ譽都，樓盤去年堪稱港島蝕讓王。入伙至今錄14宗成交，13宗蝕賣轉手，幅度介乎1.8%至29.2%。一個高層兩房戶，去年11月以600萬元售出，呎價僅12,848元，樓價四年跌三成，賬面勁蝕248萬元。尚餘一宗錄得賬面0.7%微利，惟扣使費，原業主均輸錢離場。新地樓質素有保證是事實，但質素唔等於可以合理化不合理的定價。盲目入飛搶購，以為賺硬，這種直覺，其實是錯覺。代《收市閒情》一周股榮
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160831/19754701