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7月地產行業數據點評 作者:格隆匯 約塞連

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國家統計局昨日發佈了今年1至7月份地產行業總體數據,全國房地產開發投資50381億元,同比名義增長13.7%,增速比1至6月份回落0.4個百分點。對此,格隆匯會員約塞連為我們做了詳細的解讀,以下是格隆匯·約塞連的深度點評分享。

第一,住宅新開工改善,投資或加速下平台​

1-7月份,全國房屋新開工面積9.82億平方米,同比下降12.8%,降幅相對前六月進一步收窄3.6個百分點。從結構上看,住宅新開工面積6.91億平方米,同比下降16.4%,商業營業用房新開工面積同比降幅為4.7%,而辦公樓新開工面積則繼續6月份以來的增長節奏,增幅達7.3%。住宅單月新開工面積為1.24億平米,規模雖較6月有所下降,但同比為今年以來首次正增長。整體而言,全國新開工意願延續年初以來的恢復趨勢,辦公樓等非住宅業態反彈強力,住宅開工意願經歷半年蟄伏已有改善跡象,但我們認為住宅新開工提升空間仍需觀察房企補庫存意願的真實回歸,同時該數據從2013年後實際跟蹤價值在減弱。​

1-7月份,全國房地產開發投資5.04萬億元,同比增長13.7%,增速比1-6月份回落0.4個百分點。其中,住宅投資3.44萬億元,同比增長13.3%,增速回落0.4個百分點。單月房地產開發投資同比增長11.9%,增速較6月份略降,而單月住宅開發投資同比增長11.49%,增速延續6月份修復趨勢。分區域而言,東西部地區投資同比增速繼續下滑,而中部地區投資意願下降幅度最為嚴重。​

全國投資增速中樞的持續下探符合我們年初以來的判斷,展望下半年,考慮到去年8月份的單月投資基數較低,今年8月份投資增速可能出現企穩甚至回升的假象,但綜合而言,考慮到當前土地市場已經明確降溫,以及房企銷售端信心短期內依然難以恢復,我們認為9月份出現投資增速加速下降並不是小概率事件。誠然當前行業已經存在基本面好轉的多個變因,我們也期待三季度成交企穩,但由於需求向投資意願傳導的時滯,我們認為地產投資最終恢復可能還需等待。​

第二,土地市場趨冷,區域如期分化​

1-7月份,房地產開發企業土地購置面積1.78億平方米,同比下降4.8%,降幅比1-6月份縮窄1個百分點;土地成交價款4828億元,同比增長9.8%,增速提升0.8個百分點。7月份土地市場略有恢復,但整體下游需求仍在低位徘徊,房企補庫存的真實意願尚需等待需求端的恢復,而就全年而言,我們繼續維持房企拿地規模將有所收縮的判斷。​

由於土地市場需求的低迷,雖然土地成交均價絕對值仍處高位,但同比增速已開始放緩。從溢價率來看,7月40個大中城市中,除了一線城市溢價率保持在21%的高位,二線城市、三線城市溢價率皆回落至6%和0.5%,此次一線城市溢價率的恢復也證明了我們6月點評中一線城市土地價格驟降主要和政府出讓節奏放緩有關的判斷,我們認為剛需支撐的一線城市和部分重點二線城市未來仍將是房企競相追逐的區域,城市區域分化的勢頭在下半年仍將繼續演繹。​

第三,銷售低於預期,價格調整深化

1-7月份,商品房銷售面積5.65億平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月擴大1.6個百分點。其中,住宅銷售面積下降9.4%,辦公樓銷售面積下降4.9%,商業營業用房銷售面積增長7.4%。單月來看,7月住宅銷售面積同比下滑18%,為今年以來最大降幅。商品房銷售額3.63萬億元,同比下降8.2%,降幅比1-6月份擴大1.5個百分點。分區域來看,1-7月份,東部、中部和西部地區銷售金額同比分別增長-15.2%、3.9%以及3.4%,商品房銷售面積同比分別增長-14.8%、0.16%和-0.52%,東部地區去化調整仍在深化,而中西部區域的銷售與去年同期基本保持持平。​

從今年6月份開始,地方政府托底意願愈演愈烈,政策放鬆呈星火燎原之勢,我們《從量變到質變》報告中的觀點正逐步得到驗證,且從我們調研結果也顯示在銀行信貸正迎來寬鬆信號,剛性需求有望得到進一步支撐,我們繼續維持三季度成交增速企穩的判斷。​
7月全國住宅均價5979元/平米,同比增長0.2%,環比增長7%,我們認為價格略有回升的原因主要在於7月成交縮量以及主流城市改善型需求釋放帶來的成交結構變化,整體價格下行趨勢並未改變。從百城價格指數來看,環比上漲城市數急速下降,自6月29個降至24個,接近12年4月份的水平,此輪下行趨勢已經持續10個月,範圍已經基本覆蓋全國主流城市。考慮到目前多數二三線城市的庫存水平仍在提升,預計價格下滑趨勢短期內難以扭轉。​

第四,信貸改善等待印證​

1-7月份,房地產開發企業到位資金6.90萬億元,同比增長3.2%,增速比1-6月擴大0.2個百分點。其中,國內貸款1.31萬億元,同比增長14.7%;自籌資金2.81萬億元,同比增長11.6%;個人按揭貸款0.77億元,同比下降3.7%,降幅與前六月持平。7月份新增貸款以及社會融資大幅低於預期,但這並未影響到房地產行業恢復節奏,從單月絕對值來看,7月份新增國內貸款1818億,個人按揭貸款1139億,皆為年內僅次於6月份的水平。綜合而言,7月整體信貸需求不足其實也為三季度後續資金寬鬆帶來空間,我們繼續看好三季度開始的房地產信貸改善,可以繼續關注行業流動性變化對地產成交的支持。​
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=108859

首4月地產投資創兩年新高

1 : GS(14)@2017-05-17 22:36:46

【明報專訊】去年房地產投資是推動中國經濟增長的主力,而年初時市場預計,去年10月開始的樓市調控效應顯現之下,地產投資對帶動經濟的效應會逐漸降低,惟從昨日公布的數據來看,地產投資仍高企,累計今年首4個月增幅9.3%,創兩年新高。

不過,其中屬於住宅投資的增速只有10.6%,較今年首3個月回落0.6個百分點。統計局新聞發言人邢志宏表示,房地產投資仍保持增長,是因為去年不少地產商加大投資力度,令很多項目現時仍處於在建階段,造成房地產投資繼續有增長;此外,一線城市為抑制樓價而增加土地和房屋供應,也助推了投資增加。

雖然投資仍高,但從商品房銷售面積及銷售金額累計增速都顯著收窄的情况來看,地產市場的需求正因各地加強調控而急速減少。據《路透社》數據,4月單月計,商品房銷售面積增長7.7%,較3月增速減少一半,為2015年12月以來最低。

商品房銷售新開工面積增長齊放緩

此外,首4個月住宅新開工面積增速11.1%,較首季回落0.5個百分點,也反映現時地產投資的高企,只是消化去年的項目,後續在需求減少之下,投資意欲只會進一步下降,從而形成影響固定資產投資、房地產相關消費,以及水泥、鋼筋等相關工業,帶來GDP負面效應。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0896&issue=20170516
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333046

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