樓市上演搖號搶購潮 限價不是根本原因
最近，樓市又成了熱門財經話題，當一線城市在嚴厲的調控政策下量價齊跌時，二三線城市卻在上演搖號搶購潮。今年3月份以來，陸續出現了不少現象：成都七萬人搶千套房，買房隊伍綿延幾公里；杭州萬人搖號某高端樓盤百套住宅，最高凍資1700萬元；西安則因搖號期間35名公職人員內定，最終8人被免職、區長辭職。
為何會出現這樣的“搖號搶房”鬧劇，不少觀點直指當前樓市調控措施之一的“限價”政策，即政府限制新盤上市時的備案價。以杭州為例，日前萬人參與搖號的融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米，但周邊萬科、華夏四季等樓盤的二手房，價格在2.5萬~3萬元。此類現象近期在其他城市亦不鮮見。
實際上，出現搖號搶房現象，“限價”政策不過是表面原因，即便解除“限價”也是治標不治本，因為根源在供求關系上。而且需要說明的是，“限價”作為最近一輪樓市限購政策的主要內容之一，即便頗受爭議，但與限購、限貸一樣，發揮了應有的功能。比如在一線城市，限價對於遏制房價上漲勢頭的作用不小。
那麽什麽原因造成二三線城市搖號搶房現象呢？還是應該回到經濟學最基礎的供求關系上。一方面，歷經此前一系列去庫存政策後，如今多數城市房地產庫存多數被消化，甚至出現“房荒”。數據顯示，截至4月底，百城新建商品住宅庫存去化周期為10.3個月，其中一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為12.8個月、9.9個月和10.4個月，二三四線城市庫存量創最近9年新低。搖號搶房較為嚴重的杭州、南京、西安、成都等城市，不少庫存周期不足半年。
而另一方面，造成二三四線城市庫存迅速去化的主要推手——棚改貨幣化安置，持續在馬不停蹄地推進。易居研究院發布的一份棚改報告顯示，預計2018~2020年三年國家開發銀行發放棚戶區改造貸款將在年均近1萬億元，到2020年底，貸款余額預計將近5萬億元。根據國家開發銀行棚改專項貸款占棚改改造資金來源的65%左右，預計未來三年全國棚改資金年均將達到1.5萬億元。
所謂棚改貨幣化安置，即改變此前舊城改造以補償住房為主的模式，提高貨幣化安置比例。如果一戶住宅在城市改造中被拆，那麽將拿到一筆資金，購房自然成為首選。當棚改貨幣化安置下購房者越來越多時，就會帶動房價上漲，吸引更多人進入買房大軍。
近期二三四線樓市的火熱行情也引起了監管部門註意。五一前後，住建部約談了12個城市的政府負責人，強調堅持調控目標不動搖，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，有效遏制投資投機性購房。
要遏制炒房和房價上漲，決心之外，更重要的是手段。除了嚴格執行相關調控政策，構成多層次住房供應體系宜加速推進。
目前來看，人口凈流入的城市房價漲幅靠前，很大原因是買房者認為總有人會“接盤”，此時，針對年輕人，尤其是走出校門不久就遇上高房價的年輕人，要讓他們住有所居。公租房、租賃房以及人才折扣房的供應，有必要加大。同時，在房地產庫存量偏少的城市，應該加大住宅用地供應，緩解剛需人群對於“房荒”的擔憂，同時遏制炒房者投機的動機。
此外，居民奮力加杠桿、排隊買高價房，一大原因是市場上“錢”多，又無更好的投資途徑。此時需要監管部門控制信貸增速，以及為民眾提供其他值得選擇的投資途徑。
股份升跌一成 入冷靜期須限價買賣 為時五分鐘
1 :
GS(14)@2015-01-19 00:47:25
■港交所推出市場波動調節機制及收市競價交易時段的市場諮詢。圖為行政總裁李小加。資料圖片
【本報訊】港交所（388）一口氣推出市場波動調節機制（俗稱冷靜期）及收市競價交易時段（俗稱U盤）的市場諮詢。當中「冷靜期」屬本港股票市場首推的措施，而U盤則是繼二零零九年被叫停後再捲土重來，預期兩項措施最快於明年第二季推出。記者：吳永強 石永樂
港交所建議的市場波動調節機制與內地漲跌停板的機制不同，今次港交所建議在交易時段內，除午市及收市結束前最後十五分鐘外，監察證券及期貨的價格。若證券的成交價較五分鐘前成交價高於或低於一成，而期貨則為半成，就會觸發五分鐘的冷靜期。在冷靜期內，有關股份只可在五分鐘前的參考價格上下一成的限制範圍內買賣，冷靜期完結後將繼續自由買賣。
涵蓋恒指國指成份股
舉例現時股價為九十元，五分鐘前為一百元，由於股份下跌幅度達一成，股份將會進入冷靜期，並只可於九十元至一百一十元間的距間進行交易。港交所現時建議的調節機制，只會涵蓋恒指及國指成份股共八十一隻股份，及八隻以恒指及國指相關的期貨合約，而相關的衍生產品則不受影響。至於股價波動較大的細價股將不受影響。每隻股份或期貨在每個交易日內，早市及午市最多只可進入冷靜期各兩次，若超過限制，就算價格再出現大幅上落，亦不會再進入冷靜期。港交所市場營運主管李國強指出，過去數年恒指及國指成份股的股價未見有特別大的波動，但由於利用程式買賣的交易越見普遍，為免令市場系統性風險增加，故建議引入機制。
胡孟青：防止「閃跌」
港交所前董事David Webb，今次認同港交所的做法。他表示只要冷靜期的時間不長及只在極度波動的情況下被啟動，調節機制亦是合理的做法。不過，Webb認為早市及午市開市頭五分鐘不應啟動調節機制，主要由於市場仍要因應在未開市期間出現的消息作出相應的回應。獨立股評人胡孟青直言，兩項建議對市場都有正面影響，其中冷靜期可防止「閃跌」出現，她以早前比亞迪（1211）被斬倉做例子，「若果當時有五分鐘冷靜期，經紀可以去收吓料做反應，可以去check吓客戶嘅孖展額，再決定係咪需要跟住斬」。不過，投資者學會主席譚紹興認為，現時未見港股有特別多的程序盤買賣，現階段引入機制未見有即時的幫助，反而為港股設下多一道限制。
【專家意見】
■David Webb
設冷靜期合理
港交所前董事David Webb：「只要冷靜期的時間不長，以及只在極度波動的情況下被啟動，調節機制亦是合理的做法。」
■胡孟青
U盤防止造價
獨立股評人胡孟青：「新的U盤交易機制為價格設限，增加『有心人』造價的成本，有助機構投資者按收市價執行交易。」
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150117/19005642
2 :
GS(14)@2015-01-19 00:48:12資料
3 :
GS(14)@2015-01-19 00:48:33http://www.hkex.com.hk/chi/newsc ... 15/150116news_c.htm
香港交易所徵詢市場人士對建議在證券及衍生產品市場引入市場波動調節機制以及在證券市場引入收市競價交易時段的意見
香港交易及結算所有限公司（香港交易所）今天（星期五）刊發諮詢文件，建議在證券及衍生產品市場引入市場波動調節機制（市調機制）以及在證券市場引入收市競價交易時段。
建議優化措施旨在改善香港市場的微觀結構，藉此提升香港市場在全球的競爭力。香港交易所相信：
市調機制可維持證券及衍生產品市場的持正操作，以符合國際證券事務監察委員會組織（國際證監會組織）的監管指引及全球交易慣例；及
收市競價交易時段有助交易按證券收市價執行，這是許多經紀及投資者多年來一直要求的機制。
有關建議尚在制訂期間，香港交易所已諮詢證券及期貨事務監察委員會、廣泛研究國際慣例及與市場參與者初步討論，力求有關建議可顧及市場需要，同時釋除市場參與者的疑慮。
香港交易所市場營運主管李國強表示：「作為一家國際化交易所，我們必須密切注視市場變化，並因應改變引入新機制，以維持市場持正操作，同時又切合市場上經紀及投資者的各種需要。這次優化市場微觀結構的建議旨在更有效保障市場及提高市場效率。」
市調機制概覽
2010年5月6日美國市場發生「閃崩」事件後，20國集團及國際證監會組織曾檢討及研究如何防止因交易技術的發展（如程式交易）、以及衍生產品與證券市場之間相互關連（特別是就指數產品而言）而導致的系統性風險。
建議中的市調機制以簡易的動態價格限制模式為基礎（見下圖1），涵蓋：
81隻恒生指數（恒指）及恒生中國企業指數（恒生國企指數）成分股1；及
恒指及恒生國企指數（即H股指數）現月及下月指數期貨合約及其各自的小型期貨合約。
根據建議中的市調機制：
在上午及下午持續交易時段中（午市結束前最後15分鐘除外），機制涵蓋的投資產品會不斷按動態價格限制被監測，有關價格須為5分鐘前最後一次交易價格的±10%（證券）或±5%（期貨合約），5分鐘前的最後一次交易價格會以滾動方式不停更新。
若某隻產品的下一個潛在執行交易價格超出動態價格限制之外，將觸發5分鐘的冷靜期，屆時有關產品僅可在固定價格限制範圍內買賣，與這隻產品掛鉤的產品（如衍生權證）則不受影響。冷靜期旨在讓市場參與者可以重新評估本身的策略及重設程式參數，交易將於冷靜期後回復正常。
每隻產品在每個交易日最多可觸發四次冷靜期，即早市及午市最多觸發各兩次。
收市競價交易時段概覽
現時，除了香港，所有已發展市場及大部分發展中市場2均已引入收市競價交易時段，使市場可按收市價執行交易（若干機構投資者、指數追蹤基金及退休金均須按章以收市價執行交易）。
香港交易所曾於2008年5月引入收市競價交易時段，隨後因應收市競價交易時段內若干不尋常價格變動，令其關注收市競價交易時段內可能存在出現濫用情況等不當行為。為維持市場公平有序及具透明度以穩定公眾信心，香港交易所翌年3月已將之取消；惟此後香港交易所一直接獲引入收市競價交易時段的要求。因此，香港交易所現建議引入優化的收市競價交易時段模式（見下圖2），當中包括：
價格限制分兩階段（第一階段：買賣盤須限價於午市結束時的價格之±5%；第二階段：買賣盤須進一步限價於當時的最高買盤價與最低沽盤價之間）；
隨機收市；
加強市場數據的透明度；及
收市競價交易時段內均容許輸入競價限價盤。
該等措施均已借鏡國際市場處理收市競價時段價格波動問題的經驗，相信能切合市場需要。
此外，香港交易所建議有關措施分兩階段推出。第一階段將涵蓋流通量最高的指數成分股（即納入港股通證券）以及相關交易所買賣基金，待市場熟習新機制後，香港交易所再擴大至其餘所有股票及基金。
香港交易所有關建議的進一步詳情載於答問及發言稿。
諮詢文件及問卷可於香港交易所網站下載。有意回應諮詢文件的人士可填交問卷，截止日期為2015年4月10日。
註：
1. 證券數目為2014年12月31日數字。
2. 根據MSCI國家分類。
圖1：建議中的市調機制
持續交易時段（不包括最後15分鐘）
註：
持續交易時段 — 證券市場持續交易時段：上午9時30分至中午12時（早市）及下午1時至4時（午市）。
開市前時段 — 證券市場開市前時段：上午9時至9時30分。
圖2：建議中的收市競價交易時段
註：
參考平衡價格：參考平衡價格是指如當時進行對盤，系統根據競價程式所得出的價格，通常是最低沽盤價與最高買盤價之間，並在進行對盤時可以達成最高交易股數的價格。
4 :
GS(14)@2015-01-19 00:51:32諮詢文件
今年首個內地城市調控樓市 蘇州推限價令 禁新盤年漲逾12%
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GS(14)@2016-03-19 22:09:42【本報訊】內地樓市轉熱，成為兩會焦點之一。兩會結束後僅兩日，蘇州昨即推出多項壓抑樓價措施，包括多個城市已經廢除的「限價令」，成為今年內地首個調控樓價城市。市場人士預料其他城市將陸續追隨蘇州做法，其中樓價升幅最高的深圳，最有可能短期內出招。記者：黃尹華 方楚茵
國家統計局昨日發佈70個大中城市2月份樓價指數，若以去年2月份樓價作比較，新建商品住宅價格中，升幅最大的依然是深圳，樓價上升57.8%；北京、上海以及廣州則按年升12%至25%。統計局指，與1月份比較，70個城市樓價上升的有47個，比1月份增加9個。一、二、三線城市樓價比上月都有所上升，且升幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，意味全國樓市回暖。
房價升幅超越深圳
統計局調查的70個城市樓價數據沒有包括蘇州，根據中國指數研究院編制的百城價格指數，蘇州2月樓價比1月升5.6%，按月升幅超越深圳，僅次於中山，全國排第三位，按年樓價升幅則為12.3%。蘇州市政府昨日發佈《關於進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》，提出多項措施，被稱為「蘇十條」。其中規定，發展商售賣新樓盤，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%。「蘇十條」其他措施還包括，發展商取得預售許可證後，不得拖延開售，必須10日內一次性全部對外銷售。另外，還將加大土地供應，加強房地產稅收監管和評估，堵塞「陰陽合同」（即虛假合同）的稅收漏洞。同時，還將清查眾籌買房、首付貸等場外槓桿資金。內地上輪調控樓市是在2011年，當時國務院推出「國十條」，包括限購、限貸等，並要求各地控制樓價不得超過GDP增幅，但收效甚微。不過，由於內地樓市逆轉，為去庫存去年起，除了四個一線城市外，各地陸續廢除限購、限貸等調控措施。
北京上海有機會調控
星展唯高達研究部主管吳淑燕指，蘇州早前獲列入國家試點城市，「大蘇州」概念令附近城市如上海的投資需求湧入，蘇州房價近兩至三月已升逾三成，現時地方政府可自行制定房策，為了避免吸引中央關注，故地方政府主動調控屬預期之內。對於由限價出發，她指，若樓價進一步上行，下一步或限制預售證審批。若內地一線城市樓價持續急漲，引來中央關注，深圳、北京及上海都有機會再出招調控，亦正放鬆收緊政策同行並舉，將令內房企股價較波動。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160319/19536015