發展商有財力吸走購買力
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GS(14)@2016-11-11 08:07:50■坐擁大量土儲及資金充裕的發展商，大有條件透過資金優勢送重稅抗辣。
【拆局】坐擁大量土地儲備的發展商，挾財雄勢大優勢，近年在銀行收緊按揭成數後，向買家提供財務安排散貨，是次政府突加辣，資金充裕的發展商，大可透過資金優勢送重稅抗辣。
料新辣招影響銷情微
相反，二手業主不像發展商擁龐大資金作後盾，購買力勢流入一手市場。市場預期，一手盤將主導市場，而按屋宇署最新資料，私樓動工量連續3個月錄得超過1,000個單位的水平，第三季共錄近5,500伙私宅動工，較次季大升近1.3倍；今年首三季累計動工量逾1.5萬伙，較去年同期多出9%，並創了16年同期新高。今年首三季共有10,755伙私宅落成，僅達政府原先預測落成量的18,200伙約59%，從發展商加緊動工可見，反映發展商對樓市前景多少仍抱樂觀取態。此外，屋宇署陸續批出圖則顯示，其中，新地（016）於去年3月以34.8億元投得的大埔白石角住宅地，獲批興建10座18至19層高的分層住宅，總樓面約90萬方呎，市場預期，矚目新盤繼續成市場焦點，發展商若設有財務稅項等付款安排拆招，相信對銷情未必構成太大影響。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19829986
今年加息機會大 趕推盤吸購買力
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GS(14)@2017-01-24 01:59:16【拆局】每逢農曆新年前夕，樓市交投普遍淡靜，但今年新盤銷情熾熱，二手市況卻相形見絀。最大原因是發展商無懼買家「收爐」準備過年，反而在過年加快推盤盡吸購買力。往年農曆新年前，發展商都會減慢推盤步伐，等待「小陽春」在假期後爆發，所以都屬樓市淡季。不過，今年樓市前景受到多項不明朗因素影響，發展商不得不趕快推出新盤，趁年尾盡吸市場購買力。
發展商以快打慢
現時一手旺勢，最大原因是在去年11月政府加辣後，新盤市場一度停頓近兩個月，令市場積聚一定購買力。加上加辣對二手市場有害而無利，二手盤源雪上加霜，而且發展商又推多種付款辦法協助買家，令一批購買力惟有轉投新盤。由於今年估計有80個新盤可推售，合共逾3.2萬伙供應，供求漸見平衡，發展商已難再嘆慢板。加辣後，投資者大減，單靠首次置業人士難再不斷支撐成交量，而今年似乎很大機會加息，因此發展商在未加息前亦決定以快打慢。以荃灣柏傲灣由公佈樓書至開售僅用一周時間，趕在農曆新年前開盤可見一斑。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170123/19905792
Hea富生活：一手樓榨乾購買力
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GS(14)@2017-07-01 09:32:53■二手樓回氣，但一手樓盤依然暢旺兼熱賣。 資料圖片
二手樓終於回一回氣，中原城市領先指數一連17個星期創歷史新高後，首度回落。不過一手樓盤依然暢旺兼熱賣，早前有師奶上電視話無懼加息一炮過買斷，有型到呢！多Cash固然冇有怕，不夠錢付首期也不用放棄自己，因發展商是不會放棄（過）你。
無實力買家成目標
發展商賣樓賣到無所不用其極，為買家提供八成半按揭，降低入場門檻，還提議攞埋父母層樓出來做「逆按揭」，讓他們每月收取年金（金額視乎物業價值）自己養自己之餘，百年歸老前亦有樓可住，大可放心將棺材本交給子女做首期，寫完一次我自己都覺得沾寒沾凍，可悲的是，這正正反映香港社會一個新世代常態。其實「逆按揭」早於2012年已推出，計劃原意為長者解決退休生活的使費問題，現在彷彿變成提早分身家。常言道「老豆養仔仔養仔」，我身邊幾乎所有朋友都口口聲聲將來不靠子女，還說：「佢哋養得掂自己，我都濕頂叩頭啦！」或者他們只是降低期望避免失望，誰不想老有所依？不過也難怪他們悲觀，現在很多情況是父母不止幫補，甚至幫手養埋子女頭家，而且並非有錢人專利，貧窮家庭更容易複製貧窮。往往上一代勞苦一生買落層居屋或私樓，就是一家人最大的資產，現在也成為發展商的目標。樓價物價高企，去少次旅行又真的無助買樓，上流之門已關，享樂主義盛行，大部份人抱着「人生得意須盡歡，看不到明天就不如玩完先算」的心態，慈父慈母眼見樓價日日升，個仔又儲唔到錢，傳媒又大肆褒獎年輕人置業個案，替子女擔心為人之常情。有朋友的兒子早結婚，一家六口住在一間實呎400的兩房單位，磨擦漸生，為了兩代關係不致繼續惡化，想盡最後辦法為兒子置一居所，為逆按揭帶來商機的同時，也為這類家庭帶來了危機。發展商實行搾乾市場上所有購買力，還要鎖定最無實力的一班人為對象，只會令市底更加虛弱，跟金管局及政府降低樓市爆煲風險的政策背道而馳。真正的用家買不起樓，一連串加辣，令二手市場出現無盤無市的怪現象，將所有買家推向一手市場，實在一手樓仲係唔係政府管嘅呢？
郭釗
http://www.fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170629/20072112
財經評論：新盤透支購買力
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GS(14)@2017-09-17 12:32:54房屋政策一直是香港人關注課題，儘管上屆政府強調房屋問題乃施政重要一環，惟無數次的辣招可見，樓價升勢持續，期望樓價下跌的願景，令人一次又一次失望。特首林鄭月娥選舉時，深明要爭取選票，改善房屋問題乃致勝關鍵。當選後，市場靜待她使出甚麼法寶減低港人對樓市的怨氣，加上樓市進入下半年，普遍認為利好樓市因素將陸續消退，包括低息環境，住宅供應增加，專家們認為，下半年樓市會有所調整，客觀時勢造就政府出手良機。然而，新一屆政府知道，根本沒有魔法可以短期內令樓價急速下滑，要挽回市民對政府及房策信心，焦點落在林鄭如何實踐其房策理念。正當市場期待樓市轉淡之際，荃灣新盤全．城滙竟淡市下9天時間，953伙全數沽清，總額達90億元，即使貨量不多的英皇國際（163）長沙灣喜遇，資本策略（497）屯門城．點，亦加入新盤散貨場，新地（016）的將軍澳晉海亦蓄勢開售，新盤市場在7至8月傳統暑假淡季中打得火熱，豈不是樓價未顯著回落，購買力已湧現。下月即將公佈施政報告，林鄭的協助港人首置上車、增綠置居等政策，說不定上馬在即，新盤市場提早將購買力透支，相信發展商趕在新一屆政府的施政報告出爐前出貨，一手市場將持續踴躍。記者：湯家明
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170905/20143401
湯文亮﹕風燭殘年的購買力
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GS(14)@2017-10-08 22:01:06【明報專訊】金管局一段小報告引發城中熱話，搞到總裁陳德霖要親自解畫。該報告關注「慈父」加按物業協助子女買樓，陳總話這是人之常情，不過，請大家小心利息趨升風險。
其實，用到老父購買力，代表樓市已經去到最後階段，無論加息與否，樓市都即將下跌，金管局只不過是盡人事提醒市民，免得日後被人話不但沒有出招制止「慈父」加按，甚至連警告也沒有提出。
其實，稍為對時局有一些了解，都知道「慈父」大多數已經到達風燭殘年，即是一班老弱殘兵，叫他們在城頭防守還可以，叫他們進攻，即是叫他們去送死，不過，那一班協助子女買樓的「慈父」是心甘情願，因為叫他們去送死的是他們的子女。
子女供不起 連累「慈父」
現在最擔心應該不是「慈父」加按，而是子女在買樓後是否能夠持續供款。從電視訪問所見，有子女話樓價長遠必升，買咗樓才作打算，我聽到都驚，如果子女供不起，不但他買的單位被沒收，「慈父」加按所得都化為烏有，甚至連「慈父」的自住單位亦有可能要出售，屆時真的是人又老，錢又冇。
15%首期拿不出 還買什麼樓？
老實說，現實非常殘酷，他日樓價下跌，「慈父」與他們的子女出現困境時埋怨那些不斷吹噓樓市會繼續上升的專家，最後有機會自取其辱，因為那些專家一定會說，他們早已叫買樓的人量力而為，如果沒有能力就不應該買樓，怎能怪他們？「慈父」已經是風燭殘年，捱不住這樣的打擊。
「慈父」是否幫子女買樓，其實除了看自己的能力外，亦要顧及子女買什麼樓，如果買二手樓，子女很難付四五成首期，「慈父」幫忙亦是人之常情，如果買新樓，子女只需要付15%首期，「慈父」就不應該幫手，如果子女連15%首期亦拿不出，還買什麼樓？
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1150&issue=20171003
超人指樓價購買力脫節 有根據嗎？
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GS(14)@2018-03-17 16:12:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9597&issue=20180317
【明報專訊】被稱為「超人」、今年7月將屆90歲的李嘉誠，於昨日旗下4間藍籌公司一併公布業績後的記者會上宣布，會退任長和（0001）和長實（1113）的主席及執行董事職位，轉任為集團資深顧問。大家都說李超人終於退休，而李嘉誠卻在業績的主席報告說只是「換上新戰衣」，未來將主力放在慈善基金事務之上。
筆者早前邀得曾淵滄教授主持一個名為「退而不憂」的講座，他說坊間常有「退而不休」的說法，他自己卻是永遠「不退不休」，只是換了跑道再起飛，不再局限在原有的工作職位而已，而是在自己喜歡的範疇再創新天地。昨天李超人說是「換上新戰衣」，和曾教授的說法相當脗合，而凡事只要換個角度，便往往有新視野，有更大的發展空間，就如李的旗艦公司，近年少有買地，似乎錯過了香港樓巿的大升浪，但他在其他不少的投資如facebook及Spotify，回報往往以百倍計，且打造的商業王國，也愈來愈國際化和多元化，更能抵禦不同的經濟起落以至各式的政治風險，較不少港人甚至大孖沙都幾乎將所有雞蛋放在同一個籃子——香港地產，誰更聰明和有遠見，就讓時間來證明吧。
李氏商業王國愈趨國際化
李嘉誠昨被傳媒問及對樓巿和中資行家來港高價搶地的看法，超人直言香港樓價已升至與巿民購買力脫節的程度，不少內地行家都是高借貸進行操作，過往當外圍出現政治和經濟動盪時，都曾對香港樓巿構成風險，雖然他贊成如有需要和有能力應買樓自住，但若是年輕人大學未畢業，就想要一個apartment，這樣的想法是不對的，更說笑指大學生如果女朋友話無樓唔結婚，咁你不如叫佢趁後生搵過個！
李嘉誠說香港的樓價和巿民的購買力脫節，是否有根據？美聯物業日前發表研究報告，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，在不包括村屋、一約多伙及全幢物業等成交，本年迄今（截至3月13日）新盤售出約2600伙，佔比最少的是實用呎價萬元或以下，僅錄約0.2%；當中以實用呎價逾1.5萬至2萬元為主，佔約35.7%（圖1）。另該行指出，新盤呎價除集中逾1.5萬至2萬元外，其次來自逾2萬至2.5萬元，佔約28.3%；逾1萬至1.5萬元亦佔約17.4%；至於逾2.5萬至3萬元佔約12.4%，而餘下約6%為呎價逾3萬元單位。
港人月入僅買得一呎新盤單位
若以面積劃分，實用面積401至600平呎單位佔最多，約38.6%（圖2）；而400方呎或以下亦佔約27.3%；反之，愈大單位比率愈少，當中逾1500方呎單位只有約4.2%；1001至1500方呎則約8%。
筆者找來統計署的數據，發覺現時香港個人中位數月入約1.7萬元，配合美聯的研究，即一般人的每月收入，大概只可買一呎新盤的住宅單位，以最多人買的401至600方呎單位，將需要33年至50年的收入，那算不算是和巿民的購買力脫節？
李嘉誠稱，樓價既和巿民購買力脫節，政府應多建公屋和居屋，令負擔不起私樓的較低收入家庭也可安居和置業，財政司長陳茂波日前出席民主黨前主席劉慧卿主持的網台節目時表示，留意到截至去年底，發展商手上有9500個單位尚未推出市面，數量的確有顯著上升趨勢，政府正研究如何處理，徵收「空置稅」是其中一個考慮方向。
不過，陳續稱香港的單位整體空置率現時只有3.5%，仍然處於低水平，又指若要實行空置稅，需要「鎖定一些目標」來做。至於目標對象為哪一個群組，以及會否針對新樓，陳茂波稱尚在研究，不便透露，強調政府會密切留意發展商推出單位的情况。有分析指，陳茂波稱會研究徵收的空置稅，很可能是針對未售而已落成的新盤單位，而朋友湯文亮撰文說，這會令發展商被逼加快賣樓，最開心的是地產代理，因有更多生意做。
若推空置稅美聯最受惠
事實上，筆者留意到地產代理股美聯集團（1200），股價周四在陳茂波發表空置稅言論後，便由低位2.24元抽升至2.34元，升了4.4%有多（圖3），以當日收巿價計，巿值約16.8億元，而該公司早前發盈喜，指去年首11個月純利約1.7億，而預計到12月止年度純利將會顯著上升，則估計當其公布業績時，巿盈率隨時應低於9倍，而若政府真的推出針對新盤的空置稅，美聯股價將會大受其惠，值得留意。
另要留意的是，雖然陳茂波指出現時住宅空置率只有約3.5%，這應是平均數，而按差餉物業估價署數據，中小型住宅在2016年底的空置率為3.3%，而大型住宅的空置率卻高達9.2%（圖4），一旦政府真的推出空置稅且也涉及二手物業，便要小心大型住宅會受到較大影響！
[陸振球 樓市解碼]
趁中資購買力減 陽光積極收購擴充
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GS(14)@2019-02-26 07:47:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5821&issue=20190225
【明報專訊】陽光房地產（0435）自2017年罕見大手筆出手6.58億元，購入彌敦道豐順商業大廈，變身為豐怡中心後，集團行政總裁吳兆基表示，在當前中資購買力較前減弱，加上息口穩定下來，給予陽光收購的機會。他們會優先選擇收購位於旗下收租組合附近的項目，冀如收購豐順商業大廈般，與集團附近的租盤產生更佳協同效益。
優先收購旗下組合附近項目
他表示，在最新一個周期所見，中資購買力減弱，甚至出貨情况多於收購項目，加上息口上升至目前情况下已見穩定下來，在平均借貸成本約2厘左右，尚可以透過借貸找得到具相當回報的項目。
陽光將會繼續物色新收購，尤其優先選擇那些與其現有租盤附近的項目去收購，冀取得更佳協同效益。他不諱言：「即使灣仔政府大樓遷出騰空，及會展三期，會增加寫字樓供應，合和二期亦會在3至4年後加入新供應，但是隨着寫字樓需求東移，陽光所在的地區寫字樓仍然看到租金向上」。儘管當前環境下，港資實力普遍較強，因此心儀項目降價空間不大，但是他估計，仍可以找得到回報率介乎約2厘半至3厘的項目。
陽光一如過往，吳兆基表示，會繼續願意置換物業、回購股份及派特別息。儘管自上市以來，曾經歷過2008至09年金融海嘯，及2015至17年零售業收緊，但是他強調，旗下租盤租金及資產淨值繼續保持升軌。就算近年利息上升，在購買豐順商業大厦時，陽光進行3.25億元借貸時，也面對利息成本增加，但是因為接手該盤後，會重整租戶組合，預期會較原有租金逾每平方呎31元，平均提高不少於15%，加上預期出租率會由去年底的64%進一步提高，因此估計足以抵消利息成本上升有餘。同時因為手上1.6億元的債券投資年期少於2.5年，息口高過定期，亦幫助其彌補部分利息開支。
陽光中心續租租金升13%
儘管當前經濟周期較前放慢，但是吳兆基認為，隨着寫字樓進一步向非核心區發展，旗下陽光中心的續租租金已提高約13%。零售商場的人流及銷售在農曆新年檔期保持平穩下，即使他預期零售商場續租不會如去年般大幅增長，仍可保持增長之勢。
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GS(14)@2019-02-26 07:48:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6882&issue=20190225\
【明報專訊】陽光房地產（0435）不時為旗下資產進行增值及翻新。集團行政總裁吳兆基指出，過往上水中心購物商場作出總值3000萬元的最大單一資產增值計劃，將為上環寶恒商業中心總值5000萬元的資產增值計劃所打破。同時，集團在進行翻新計劃時，不限於大眾所見的門面及裝修，在新都城中心一期的資產增值計劃中，便做到冷氣系統優化，做到更省電、更環保。
他指出，寶恒商業中心的資產增值計劃，將在地面至7樓發揮「Flex and Core Model」概念，在低層部分置入共享空間及翻新公用樓面，並且從地面建有樓梯連接二樓，及改變大厦外觀立面，甚至在2樓建有平台花園，預期第四季初完成翻新及增值工程。該廈的8至27樓中型企業租客，日後便可到2樓的共享空間會議室開會。這在上環區商厦普遍欠缺大樓面及平台花園下，創造新的價值。
優化新都城冷氣系統 省電環保
同時，在進行資產增值時，已不限於表面。吳兆基不諱言，在建基於翻新灣仔陽光中心的經驗下，他們甚至在將軍澳新都城一期商場引入日本較細型的冷氣風冷設備改造方面，變成可以分流運作，適用於不同時段及不同商場樓面的送冷需求，除了變得更環保，亦達到節省開支的目的。
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