超人指樓價購買力脫節 有根據嗎？
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GS(14)@2018-03-17 16:12:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9597&issue=20180317
【明報專訊】被稱為「超人」、今年7月將屆90歲的李嘉誠，於昨日旗下4間藍籌公司一併公布業績後的記者會上宣布，會退任長和（0001）和長實（1113）的主席及執行董事職位，轉任為集團資深顧問。大家都說李超人終於退休，而李嘉誠卻在業績的主席報告說只是「換上新戰衣」，未來將主力放在慈善基金事務之上。
筆者早前邀得曾淵滄教授主持一個名為「退而不憂」的講座，他說坊間常有「退而不休」的說法，他自己卻是永遠「不退不休」，只是換了跑道再起飛，不再局限在原有的工作職位而已，而是在自己喜歡的範疇再創新天地。昨天李超人說是「換上新戰衣」，和曾教授的說法相當脗合，而凡事只要換個角度，便往往有新視野，有更大的發展空間，就如李的旗艦公司，近年少有買地，似乎錯過了香港樓巿的大升浪，但他在其他不少的投資如facebook及Spotify，回報往往以百倍計，且打造的商業王國，也愈來愈國際化和多元化，更能抵禦不同的經濟起落以至各式的政治風險，較不少港人甚至大孖沙都幾乎將所有雞蛋放在同一個籃子——香港地產，誰更聰明和有遠見，就讓時間來證明吧。
李氏商業王國愈趨國際化
李嘉誠昨被傳媒問及對樓巿和中資行家來港高價搶地的看法，超人直言香港樓價已升至與巿民購買力脫節的程度，不少內地行家都是高借貸進行操作，過往當外圍出現政治和經濟動盪時，都曾對香港樓巿構成風險，雖然他贊成如有需要和有能力應買樓自住，但若是年輕人大學未畢業，就想要一個apartment，這樣的想法是不對的，更說笑指大學生如果女朋友話無樓唔結婚，咁你不如叫佢趁後生搵過個！
李嘉誠說香港的樓價和巿民的購買力脫節，是否有根據？美聯物業日前發表研究報告，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，在不包括村屋、一約多伙及全幢物業等成交，本年迄今（截至3月13日）新盤售出約2600伙，佔比最少的是實用呎價萬元或以下，僅錄約0.2%；當中以實用呎價逾1.5萬至2萬元為主，佔約35.7%（圖1）。另該行指出，新盤呎價除集中逾1.5萬至2萬元外，其次來自逾2萬至2.5萬元，佔約28.3%；逾1萬至1.5萬元亦佔約17.4%；至於逾2.5萬至3萬元佔約12.4%，而餘下約6%為呎價逾3萬元單位。
港人月入僅買得一呎新盤單位
若以面積劃分，實用面積401至600平呎單位佔最多，約38.6%（圖2）；而400方呎或以下亦佔約27.3%；反之，愈大單位比率愈少，當中逾1500方呎單位只有約4.2%；1001至1500方呎則約8%。
筆者找來統計署的數據，發覺現時香港個人中位數月入約1.7萬元，配合美聯的研究，即一般人的每月收入，大概只可買一呎新盤的住宅單位，以最多人買的401至600方呎單位，將需要33年至50年的收入，那算不算是和巿民的購買力脫節？
李嘉誠稱，樓價既和巿民購買力脫節，政府應多建公屋和居屋，令負擔不起私樓的較低收入家庭也可安居和置業，財政司長陳茂波日前出席民主黨前主席劉慧卿主持的網台節目時表示，留意到截至去年底，發展商手上有9500個單位尚未推出市面，數量的確有顯著上升趨勢，政府正研究如何處理，徵收「空置稅」是其中一個考慮方向。
不過，陳續稱香港的單位整體空置率現時只有3.5%，仍然處於低水平，又指若要實行空置稅，需要「鎖定一些目標」來做。至於目標對象為哪一個群組，以及會否針對新樓，陳茂波稱尚在研究，不便透露，強調政府會密切留意發展商推出單位的情况。有分析指，陳茂波稱會研究徵收的空置稅，很可能是針對未售而已落成的新盤單位，而朋友湯文亮撰文說，這會令發展商被逼加快賣樓，最開心的是地產代理，因有更多生意做。
若推空置稅美聯最受惠
事實上，筆者留意到地產代理股美聯集團（1200），股價周四在陳茂波發表空置稅言論後，便由低位2.24元抽升至2.34元，升了4.4%有多（圖3），以當日收巿價計，巿值約16.8億元，而該公司早前發盈喜，指去年首11個月純利約1.7億，而預計到12月止年度純利將會顯著上升，則估計當其公布業績時，巿盈率隨時應低於9倍，而若政府真的推出針對新盤的空置稅，美聯股價將會大受其惠，值得留意。
另要留意的是，雖然陳茂波指出現時住宅空置率只有約3.5%，這應是平均數，而按差餉物業估價署數據，中小型住宅在2016年底的空置率為3.3%，而大型住宅的空置率卻高達9.2%（圖4），一旦政府真的推出空置稅且也涉及二手物業，便要小心大型住宅會受到較大影響！
[陸振球 樓市解碼]