單月錄三成交 天巒業主全蝕讓
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GS(14)@2016-12-01 08:00:35【本報訊】政府將辣稅升級，打壓投資需求，豪宅市場頻錄蝕讓個案。有「鬼城」之稱的上水天巒，上月連環錄得三宗成交，全部蝕讓離場。其中洛森大道單號屋，計及賣樓成本在內共蝕177萬元沽貨。美聯物業潘皜民表示，天巒洛森大道單號屋，實用面積約1,578方呎，建築面積約2,539方呎，剛以約1,980萬元成交，實用呎價12,548元，建築呎價7,798元。業主一直作收租用途，買家則是換樓自住。原業主於2010年10月以約2,056.59萬元購入，賬面蝕76.59萬元，但連同釐印費及佣金等，實蝕177萬元。
連使費料蝕488萬
另外，策馬特大道雙號屋，實用面積2,454方呎，以3,800萬元沽出，實用呎價1.54萬元。據悉，原業主2010年4,077萬元買入，單是賬面已蝕277萬元，若連同使費，料蝕488萬元。至於加倫大道雙號屋，則以逾3,000萬元沽出，洋房面積2,018方呎，呎價約1.5萬元。原業主2010年以3,184萬元購入，連使費料蝕近350萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161201/19851251
未受惠南港島綫黃竹坑商廈蝕讓
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GS(14)@2016-12-30 02:04:54【本報訊】港鐵（066）南港島綫昨日正式通車，但黃竹坑樓齡最新的商廈W50則錄蝕讓成交，一個銀主盤昨日經拍賣場以610萬元沽出，原業主持貨兩年多慘輸59.7萬元。上述黃竹坑商廈W50單位為12樓5室，建築面積518方呎，已淪為銀主盤，昨日拍賣，開價590萬元，獲買家承價至610萬元售出，呎價11,776元。原業主於2014年以669.7萬元向新地（016）一手購入，虧損59.7萬元，貶值8.9%。
下季賣地聚焦黃竹坑站上蓋
另外，黃竹坑站上蓋項目一期，料為下季賣地計劃（2017年1月至3月）焦點地皮，涉約1,000伙。港鐵早前表示，黃竹坑站上蓋首期項目將於南港島綫一通車便會招標，整個項目規模大，有4,700個住宅單位，總樓面400萬方呎。市場人士估計，涉約1,000伙的首期項目，估計每呎樓面補地價可接近1萬元，很大機會被納入下一季賣地計劃鐵路上蓋地皮。至於另一個受惠的區域為鴨脷洲，已納入本財年賣地計劃的利南道前駕駛學校地皮，可建樓面達76萬呎，每呎樓面地價料由8,000至10,000元，市值約60億至76億元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161229/19879850
瓏璽業主蝕到燶晒6年蝕讓逾20宗
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GS(14)@2017-01-26 18:17:19大角嘴瓏璽再錄連環蝕讓。消息指，8座中層A室單位，實用面積1,225方呎，四房雙套房間隔，剛以2,150萬元易手，呎價17,551元。據知，原業主為內地客，2011年向新地（016）以約2,280萬元買入單位，賬面蝕130萬元，若計及釐印費及佣金等開支，料蝕約248萬元。另一單位蝕讓為1座中層C室，實用面積1,269方呎，同樣四房雙套房間隔，成交價2,680萬元，呎價21,118元。原業主2011年以2,635萬元一手買入單位，6年樓價升幅僅1.7%，明賺實蝕。曾有網民指樓盤名改得十分貼切，「瓏璽=燶晒」，買了瓏璽真的蝕到燶晒。瓏璽過去共錄得逾20宗蝕讓，1及2座大戶屬流血重災區。新地當年開售，吸引不少內地客及投資者入市，人稱「東涌富婆」的唐姓投資者動用逾1.4億連掃5伙，其中4伙勁蝕逾一千萬元後反口不賣，惹上官非。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19909027
97樓災曾連環蝕讓 曾志英忠告：有四成首期才上車
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GS(14)@2017-03-02 10:21:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6903&issue=20170302
【明報專訊】過去一星期不論市場及官方公布的樓價指數均創歷史新高，個別專家更預測樓價在今年可再升兩成至三成。雖然升市莫估頂，惟前車可鑑，曾經歷1997至2003年樓價大跌七成、期內連環蝕讓多個住宅的曾志英接受專訪親述當年經歷及提出忠告，值得參考。他分析，與1997年「塘水滾塘魚」由港人持有多個單位的情况不同，目前港樓業主不乏海外及內地實力投資者，持貨力強勁，加上港美息口今年料難大升，預測樓價短期仍易升難跌，即使調整，幅度僅介乎10%至15%；他建議年輕人若有自住需要，儲夠四成首期就可上車。
明報記者 葉創成
樓價近日升至歷史新高，相信不少無殼蝸牛想上車，有樓一族也考慮多買一層追逐升浪。惟曾志英透露，他在1990至2001年的12年期間，由買樓到炒樓先甜後苦，高峰期持有4個物業後，被迫在低潮時悉數賤價而沽，正是輸錢皆因贏錢起。
曾志英回憶道，他在1990年以約100萬元買入大埔新達廣場500多方呎（建築面積‧下同）樓花單位，之後搬入自住，1996年初再以300萬元買入上水奕翠園千呎單位樓花，原擬「細屋換大屋」，惟其後樓價升勢凌厲，數個月後該樓花已升值至400萬元，他亦趁高沽貨獲利。100萬元的炒樓收益落袋後，當時曾志英心想：「原來錢係咁容易賺。」於是跟着1年多時間內，他斥資逾1000萬元先後買入新達廣場700多方呎單位、麗港城約1000方呎單位及藍田某居屋屋苑500方呎單位，並且全數只付一成首期、借九成按揭，高峰期擁有4個住宅單位。
96年炒樓花賺百萬 高峰擁4單位
當中，曾志英除了「細屋換大屋」搬入新達廣場700多方呎單位自住外，其餘3個單位均作出租，希望由「租客幫手供樓」。
上述招數，若應用於1990至1997年上半年的本港經濟繁榮期，無疑行得通，因為當時租金升幅較按揭供款升幅快；惟事與願違，1997年下半年爆發亞洲金融風暴，本港經濟漸走下坡，租金開始下跌，由於本港實行聯繫匯率，港息跟隨美息上調，按揭利率曾高達10厘，持有物業收租已不足以支付供樓開支，曾志英回憶說：「當年我供樓真係供到索晒氣！」
更可怕的是，由於曾志英在1996至1997年買入新達廣場、麗港城及藍田居屋等大單位時只付一成首期，其後樓價大跌，有關物業已資不抵債，他亦淪為負資產，最後被迫低價拋售有關物業，再「補錢」向銀行償還差價。至2001年美國發生「9‧11」事件，紐約世貿中心被飛機恐襲，他年底亦沽出1990年買入的新達廣場細單位，套回百多萬元現金，無樓一身輕。
金融風暴後淪負資產 賣樓還債
1990年至2001年的12年，曾志英由購買自住物業，到有3層樓出租，至經歷亞洲金融風暴後被迫逐一賣走4個物業，他今日回想起來仍然不無唏噓，「如果有能力的話，當然希望盡量都繼續持有磚頭，因為如果持有到今日就發達啦！但大家也記得本港地產市道於1997年出現高峰後每况愈下，一直去到2003年才見底，連衰6年。當時大部分香港人亦好悲觀，所以我亦一間一間把物業賣出去」。
不過，不幸之中有大幸，曾志英於1999至2001年分批沽清4個物業，得以保留實力，令他在2003年SARS期間樓價跌至谷底時，以400多萬元購入大埔半山區豪宅屋苑1400方呎單位，「SARS時市民出街要戴着口罩，有些人更連街都不敢出，樓價當然大跌啦！但我當時反而覺得這是機會，因為原已租住大埔半山區屋苑，住得好舒服，發展商減價促銷貨尾，400多萬元除可買入住宅加車位外，更額外多送1個車位。我心想與其每月付2萬多元租金，不如拿40多萬元出來做首期，再借九成按揭買入新樓，因為這樣的話，原有租金亦足夠供款有餘」。
SARS撈底買大埔豪宅 至今升值2倍
曾志英2003年買入該大埔豪宅單位後，不久在亞洲電視主持財經節目「曾Sir 28 Show」，迎來個人賺錢的黃金5年，期內還清所有樓按，之後亦居於該豪宅至今。
他說：「我除了在SARS撈底買樓外，亦主動出擊聯絡亞洲電視新聞部的主管，成功開創早上主持財經節目的先河。SARS後本港經濟復蘇、股市興旺，我靠該節目建立到自己的事業，亦首創成立粉絲俱樂部開投資講座，帶粉絲去旅行，最遠去過西藏，過程中搵到少少錢。2007年底曾Sir 28 Show完成歷史任務，我亦一直處於半退休狀態至今。」
根據地產代理的數據，曾志英的大埔豪宅單位現已升值至逾1200萬元。2003年SARS後樓價大漲小回累積近4倍，期間有膽色加按買樓的話，發達者大有人在，惟曾志英坦言，經過1997年亞洲金融風暴一役，已「不敢在物業投資上太勇」，對現狀心滿意足，過去10多年一直沒有再買樓。
息口仍低 樓價最多跌15%
曾志英SARS期間成功撈底買樓退休無憂，他給現計劃置業者一些建議。他認為，即使樓價近日已創歷史新高，惟今年內料仍易升難跌，「現已處於歷史高位的樓價仍可以升，我覺得要考慮兩大因素，首先，2008年金融海嘯後全球央行先後推出量寬（QE）措施以今，銀紙只會愈來愈多，不會愈來愈少，環球資金需要搵出路，作為國際城市，本港的房地產是投資佳選。第二，隨着2015年8月人民幣開始貶值，內地資金不斷南下，近日中資機構亦以高價投得啟德及鴨脷洲地皮，這些項目在3至5年落成後，樓價會升至哪一水平呢？即使我保守一點，樓價不升，我覺得大跌的機會很低，下跌10%至15%已是極限。因為目前本港按揭利率僅約2厘，市場料美國聯儲局今年加息2至3次，即使本港照跟，按揭利率也不會升至3厘，與1997年的10厘比較相差很遠，不足以推冧樓價。」
綜合上述分析，曾志英認為，本港樓價中長線仍線睇升，建議有能力供樓的年輕人，若已儲夠四成首期現仍可上車買細價樓，「年輕人若買入400萬元以下的細單位，不論靠自己或家人籌夠四成首期後，只需向銀行再借六成按揭240萬元，未來30年每月供款低於1萬元，不難負擔。至於向按揭證券公司或發展商借二按，令按揭成數增至九成，我就不鼓勵了，因為二按息率較高，而且假若樓價下跌10%至15%，他也會淪為負資產」。
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-03-02 10:22:04http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8026&issue=20170302
【明報專訊】曾志英去年開始為日本某大集團銷售東南亞樓盤，當中他最看好柬埔寨首都金邊樓市的前景，「柬埔寨過去兩年經濟均按年增長7%，在東盟十國中增長數一數二，因為該國人口平均年齡只有27歲，年輕勞動力充裕，一般工人月薪低於300美元，在製造業方面有成本優勢。更重要是，柬埔寨經濟正由工業轉型至地產及投資拉動，日本資金如豐田車廠及Aeon超市近年已在當地投資多個大型項目，令金邊現恍如一個小日本；而向來與柬埔寨關係友好的中國，亦在急起直追，中資財團最近已在金邊拍板投資多個大型項目」。
百萬港元可上車
據曾志英介紹，金邊舊城區的面積較細，約相等於尖沙嘴、佐敦、油麻地及旺角的總和，供應緊張，目前樓價約相等於每方呎2500港元。至於他正為日本某大集團銷售的樓盤，位於金邊機場旁邊的新城區，樓價每方呎不足2000港元，而且以100萬港元買500方呎單位送車位，「有些人覺得金邊是20年前的深圳，未來樓價可以大升；我認為若本港投資者近年在樓市升浪賺到大錢，可以將部分資金轉為投資於金邊住宅，分散風險」。
[名人樓市論壇]
內地客蝕讓比華利山別墅
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GS(14)@2017-07-29 03:37:06【本報訊】有「買家墳場」稱號的大埔比華利山別墅，有內地客連環蝕讓沽貨。市場消息稱，大埔比華利山別墅剛錄本月首宗成交，為翠樺道雙號屋，實用面積1,902方呎，剛以1,980萬元售出，呎價10,410元。原業主姓秦，為內地客，2012年5月以2,755萬元買入洋房，是次大劈價近三成沽貨，賬面蝕775萬元，蝕讓幅度屬屋苑今年最高。賣方當年買入洋房後向恒地（012）旗下財務機構承造按揭上會，之後四度向其他財務公司加按。該秦姓業主於2012年斥逾1.8億元一口氣向恒地買入3幢洋房，包括富匯半島湖景道單號「皇宮屋」，買入價1.15億元；另翠樺道雙號屋買入價3,830.1萬元，今年3月以3,000萬元沽出，賬面蝕約830萬元。不過，據知當時發展商提供釐印費及租金回報保證補貼，該內地客賣出兩幢洋房，實蝕約900萬元。而皇宮屋亦於市場放售，實用面積6,371方呎，開價約1.9億元，呎價近3萬元。
天匯逾1.24億成交
土地註冊處資料顯示，西半山天匯23樓A室以1.2464億元成交，呎價5.03萬元，買家透過公司名義富圖企業有限公司購入，付買家印花稅達30%即3,739萬元，該公司董事為馬占芝、陳玉香。兩人持有香港身份證，報住地址為遼寧省瀋陽市，其中，馬占芝與瀋陽雙鼎製藥有限公司董事長及總經理同名，或屬同一人。消息指，屯門居屋兆康苑I座低層2室連地價售370萬元，呎價7,660元，低市價一成。沙田翠華花園B座高層4室，實用215方呎，剛售362萬元，呎價16,837元創屋苑新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170728/20104092
君珀5年勁蝕1387萬 中半山最大宗蝕讓
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GS(14)@2017-08-03 09:20:14http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7172&issue=20170803
【明報專訊】樓市乍暖還寒，作為傳統豪宅區的中半山，近日錄得一宗大額蝕讓個案。市場消息指，君珀高層B室，實用面積1452方呎（建築2007方呎），以5740萬元連車位售出，實呎39,532元（建呎28,560元）。原業主為內地客，2012年以約7127萬元一手購入，持貨5年帳面勁蝕1387萬元，若連同使費，料實蝕近1750萬元，實際蝕近25%。
代理指，是次料為區內最大宗蝕讓個案。由長實地產（1113）發展的君珀，過去受不少名人追捧，如內地電影公司華誼兄弟相關人士、百老匯電器相關人士、霍英東家族成員相關人士等。
廣源邨額印期未過淪銀主盤
雖然市場先後誕生公屋王，惟個別公屋業主入市兩年多，額印期未過已慘被銀主收樓。市場消息指，沙田廣源邨廣楊樓一個高層10室，為實用面積131方呎蚊型戶，業主2015年2月以約10.8萬元（未補地價）購入，其後雖未有按揭紀錄，但有兩家財務公司入稟法院控告業主，相信與欠債有關，有關單位最新由銀主以78萬元（未補地價）放售，實呎約5954元。
建生邨四按銀主盤 170萬放售
屯門建生邨現「四按銀主盤」。市場消息指，建生邨樂生樓低層12室，實用面積443方呎（建築574方呎），銀主叫價170萬元（未補地價），實呎3837元（建呎2962元）。資料顯示，單位由兩名原業主於1998年7月以13.2萬元（未補地價）購入，及後於2002年轉名予其中一人，並於2011年至2014年期間，曾向中國銀盛金融信貸、晉誠國際、環球信譽及中國銀盛財務等合共借貸87萬元，已超購入價6倍。
麗港城2房連天台768萬 同類新高
不過市場仍錄新高成交。世紀21客戶經理康向斌表示，藍田麗港城38座極高層連天台戶，實用面積517方呎（建築644方呎），以768萬元易手，實呎14,855元（建呎11,925元），做價創屋苑2房新高。
未過SSD期 世宙速錄首宗蝕讓
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GS(14)@2017-08-17 08:10:55【本報訊】正當銀主盤驟增之際，亦有新樓業主未過SSD鬆綁期急於沽貨損手案例。長實地產（1113）發展的元朗世宙，今年才入伙，市場已錄「第一滴血」，業主付SSD（額外印花稅）以550萬元沽貨，蝕近20萬元。元朗新落成屋苑世宙，今年上半年才入伙，市場即錄SSD貨成交。中原地產王勤學表示，世宙2座中層B室，實用面積429方呎，兩房間隔，成交價550萬元，實用呎價12,821元。據悉，原業主於去年1月以508萬元一手買入單位，持貨僅一年多，是次轉售須付SSD稅10%，即約55萬元。即使賬面有賺42萬元，惟扣除使費及SSD稅，料需蝕近20萬元。王勤學指，世宙今年5月入伙，由於目前仍受SSD轉售限制，故暫時只有3個放盤，叫價由690萬至910萬元不等。
南豐新邨兩房跌穿600萬
另外，港島老牌屋苑之一的鰂魚涌南豐新邨，錄兩房單位跌穿600萬元以下成交。中原地產袁廣達表示，南豐新邨3座低層B室，實用面積391方呎，建築面積474方呎，兩房間隔，望園景。業主原叫價618萬元，見近期二手成交回落，放盤僅三日減價至580萬元將單位易手，實用呎價14,834元。是次造價跌穿600萬元，比兩房高位670萬元低出近13%。原業主於2013年月以400萬元買入單位，賬面賺180萬元，升值45%。此外，祥益地產黃肇雯表示，天水圍居屋天富苑，L座高層3室兩房單位，實用面積506方呎，業主減價30萬元，於居二市場以310萬元沽出，實用呎價6,126元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170817/20123991
藏屍案工廈劈價近兩成蝕讓
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GS(14)@2017-11-13 03:33:39【本報訊】去年3月，荃灣灰窰角街2號工廈DAN6發生駭人聽聞的石屎棺藏屍案，令大廈買賣乏人問津，位於凶案樓上的一個單位，大劈價近兩成蝕讓。土地註冊處資料顯示，DAN6的10樓D室，實用面積344方呎，剛以250萬元售出，呎價7,267元。原業主2015年4月以305萬元買入該工廈，賬面蝕55萬元或18%，連使費蝕約70萬元，料屬項目最大宗流血個案。其樓下9樓D室，於去年發生駭人聽聞的石棺藏屍案後，大廈至今共錄得約7宗買賣，成交價介乎250萬至295萬元，當中3宗屬蝕讓。而今次大出血單位，成交價更創出兇案以來的新低。
東涌昇薈商場4億易手
此外，據土地註冊處資料，南豐的東涌昇薈商場剛以4.01億元易手，以樓面約3萬方呎計，呎價約1.33萬元，買家為亞洲寶星有限公司，公司董事為薜小玉，現報住映灣園9座某高層戶。區內地產代理透露，薜小玉父親薜命鑾為區內資深投資者，映灣園單位便由其父持有，於2004年以309萬元買入。薜小玉名下亦有其他貴價物業，包括2015年斥1,512萬元購入昇薈9座頂層一伙實用面積1,439方呎特色戶。薜命鑾堪稱「東涌隱形富豪」，有指包括去年底透過「買殼」動用4億元買入海堤灣畔商場，亦曾買入東涌地皮；他亦擁有九龍站君臨天下等豪宅，並約於半年前入股東涌一家小型物業代理行。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171107/20206888
海航傳蝕讓倫敦兩商廈減債
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GS(14)@2018-01-15 02:15:45【明報專訊】據彭博社引述消息人士稱，海航擬出售倫敦金絲雀碼頭金融區兩幢辦公樓，並已與代理及投資者接觸，藉賣產減債，交易尚未落實，消息指作價或低於海航2015年的買入價。
4月前或售50億美元資產
上述報道稱，該兩幢英國倫敦地標物業分別是英國路透總部大樓（30 South Colonnade）及倫敦金絲雀碼頭商業樓宇項目（17 Columbus Courtyard），當時海航分別以2.35億英鎊及1.31億英鎊收購，合共3.66億英鎊。
海航已與代理接觸尋求銷售物業建議，另有接觸對物業有興趣的投資者。但交易未有最後定案，海航發言人拒絕評論。
報道又稱，海航有意在4月前出售50億美元資產，該集團首席執行官譚向東去年11月曾表示集團正尋求出售資產，以符合國家政策。集團正計劃出售在紐約、悉尼的物業，本港項目則藉信託投資套現。
至於彭博上周引述知情人士稱，海航旗下公司近幾周在一些中資銀行有貸款本金或利息逾期未及時償付，集團一位代表周一回應，公司與海內外金融機構的合作正常進行。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7977&issue=20180109
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