陸振球﹕大孖沙與大媽 誰會笑到最後？
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GS(14)@2016-09-06 04:29:43【明報專訊】上周五美國的就業數據又再令到巿場預期美國9月加息機率降溫，美股借勢高收，估計今天港股也會高開，而周末香港的新盤銷情更是熾熱。其實，人們都預期美國就算9月不加息，總統大選之後也必加，這兩三個月的延後，真的是重大的利好消息嗎？
股神巴菲特曾說過，投資之道，若不是打算持有一隻股票十年或以上，那最好是一刻也不要持有，否則那只是投機而非投資。現在買股或買樓，若是認為基本因素是長期利好，那也無可厚非，若是只因美國可能延後兩三個月而作為入巿決定因素，卻似乎投機成份高於投資的考慮。
說開巴菲特，根據經濟學者郎咸平的文章，據8月9日公布的數據，巴菲特在今年第二季度他的基金持有多達727億美元現金，相對在在金融海嘯這麼危險的時刻，他當時持有現金也只有255億美元，到了現在現金水平反增加了約2倍，可是否反映股神現在也認為應保守一點的好？
正如奧國經濟學院院長兼資深投資者王弼今期在《Money Monday》撰寫的文章指出，除了巴菲特，多個大師級投資者如索羅斯、格羅斯、Carl Ichan及Stan Druckemiller等最近也紛紛公開看淡甚至真金白銀沽空，但大媽式散戶卻多在現時看好而蜂擁入巿。其實，港人熟識的李嘉誠也對環球和香港經濟相當審慎，那大家認為，最後是那些大孖沙，還是大媽可笑到最後？
最近在投資講座和飯局都聽到有人說現在香港樓價已升至脫離一般人收入水平，對後巿是否不利？有業界卻回應，正因愈來愈難買樓，所以便更應盡快入巿，即是樓價升得愈癲，反而愈是利好。大家覺得合理嗎？
明報投資及地產版 資深主編
[陸振球 主編的話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0063&issue=20160905
笑到最後：只宜傑青居住新盤
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GS(14)@2016-10-17 08:08:03周末，高明趁有時間去咗南昌一號睇樓。一來本來都有換樓嘅需要，二來間格被稱為「神則」，見識吓都冇壞。首先唔理樓市將會升定跌，因為高明認為買自住樓正確嘅態度係當買菜。買菜唔會預食完可以轉售仲貴過買入價，同理，自住嘅物業，都要有用完就會冇咗嘅態度。倘若到離場嘅一刻，賣出去有錢賺，係好彩；如果冇，只能夠當生活成本咁用咗。咁樣去諗，唔會太被樓價左右心情，住得舒服自在好多。當然，投資物業就會有另一準則看待。當日去睇示範單位，以潛在買家身份睇樓，同記者睇嘅眼光會有少少唔同。以四房神則單位為例，之所以四房係因為間屋冇咗個廚房，得番個迷你開放式廚房，最可憐係個水龍頭鋅盤，唔開水掣就有塊板冚住，用水先揭開，煮食枱面太細，煮稍為複雜嘅餸菜會有難度。至於細房「神則」，其實唔使太理，只要幅牆打得爛，新業主都會拆咗佢。可惜，最需要拆嘅一幅牆係近廳嘅第一間房，因為廳太細，寧願要少間房做大個廳，但嗰道牆係主力牆。四房單位隱含入住嘅係一個四人家庭，並請個工人。連工人就會煮食，但廚房用嚟煮正餐有難度，預新買家出街食的話就無需要工人房，咁何必要間咁多間房，每間房大啲舒服啲唔好？但真正唔合理嘅地方係，南昌一號冇車位。好多家庭生活係需要有架車，鐵路只係方便返工，除非一心一意做樓奴，安安份份接受政府同地產商嘅「規劃」：搭地鐵、返工、出糧、供樓。反之如果你只係一個正常人，覺得買近千萬蚊嘅樓，唔爭在買多架車過吓正常「中產生活」，冇停車場嘅樓盤，反而有啲違反人性，只宜「十大傑青」居住。至於今日嘅投資建議係，如果住南昌街附近，有車位就好買；如果租緊車位，可以的話同業主簽較長嘅合約，因為南昌一號嘅富戶一旦入伙，本來已經冇乜嘅車位會更緊張。高明
http://www.fb.com/bigricetea本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161017/19802770
笑到最後：辣招幫手榨乾買家
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GS(14)@2016-10-24 06:10:04好多人睇《創世紀》重播，都只係為咗其中一場戲嘅金句：「我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拼命幹活！掙那麼一點點錢！我試過！但是外面那些人，外面那些人！他們懂建築懂蓋樓嗎？他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高不斷的賺大錢！這叫做公平嗎？」喺有正常二手市場嘅物業市場，高明唔認為發展商可以好容易咁炒高樓市，但係全靠梁振英辣招收緊供應、令二手市場萎縮，發展商嘅一手市場成為獨市生意，樓價應該值幾多錢，一個小市民應該住幾細嘅樓，發展商完全話事。翻查成交紀錄，以整體物業成交金額計，二手住宅市場比例以往佔六成以上，有較大話語權。2012年，梁振英執政嘅一年，二手住宅比例剛好跌穿五成，一手住宅比例漸增，今年頭9個月已經增加至35%。二手主導點解唔會食得咁盡，因一個職業炒家一世人可能最多買賣百零二百次樓，發展商一個樓盤已經超越晒，根本上係一個熟手莊家，買家要同一個咁強嘅莊家對賭；而二手賣家最多都係可以定放盤價，一手賣家連呎數都可以定埋。當市場定價由發展商主導，佢哋可以按市民嘅「購買力」定價，榨乾榨淨。知你哋只係買得起幾百萬蚊樓下，就喺呢個水平之下，起到有咁細得咁細。又因為二手已經冇乜影響力，業主放盤反而跟一手決定，新舊樓都係咁貴，買家先至會湧去一手度搶，令人覺得個市好旺。梁振英嘅黨羽可能會狡辯「要不是政府控制樓市，樓價會升得仲高」。呢種邏輯，同「要不是中央香港會完蛋」冇乜分別。事實上，歷史冇如果，以「打壓樓市」招徠競選嘅梁振英，2012年7月上任時中原城市指數係105.46點，最新指數係141.53點，升幅為34%。同期，港股喺今屆政府任內大力催谷，又滬港通又深港通，恒指由19,441點升至周四收報23,374點，僅升兩成，跑輸受到「大力打壓」嘅樓市。身為一個炒股票嘅人，高明都好想梁振英瘋狂打壓股市。高明
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161024/19810014
笑到最後：辣招推高樓價一成
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GS(14)@2016-11-08 05:51:09政府星期五收市後宣佈港人買入第二層樓嘅雙重印花稅（DSD）劃一徵收15%，並已經生效。首先，本欄喺度作出兩個預言：一、預計一年後本港樓價會再升一成，以現時中原城市指數143.68，本欄預計出年會升到158點；二、新盤100呎以下嘅樓會變得普遍，然後啲人繼續買。政府每次加重辣招以為可以控制需求，客觀效果都只係控制供應。倒番轉諗，二手市場已經被辣招近乎消滅，本來只係得手上有自住以外樓嘅人有機會見樓價高賣出嚟，而家又加稅，不如繼續收租好過。每次加辣結果又係益發展商，因現時市場最大供應來自新盤，欠缺二手競爭之下，發展商話嗰間樓值幾錢，就係幾錢。本來市場已經有發展商「細樓貴賣」嘅趨勢，高明預計新辣招會令呢個趨勢加劇。偏遠地區都仲要住劏房會變成「新常態」；新嘅「神則」，或者係有發展商研究到廁所係幾個單位共用。近年發展商創意人盡皆知，已發明「不能坐的馬桶」，喺「歪理變真理」嘅香港，隨時再發明「共用廁所嘅蚊型豪宅」。至於樓價，當然新招一出係會有影響，加上美國總統大選，同預期12月聯儲局會加息，短期樓價受壓唔出奇。但樓市格局冇變，新例之下，二手市場會更死寂，發展商定價變成市價，即使你唔買，走咗去租樓一樣支持緊樓價。除非特朗普當選並瘋狂加息，要黑天鵝生隻紫天鵝出嚟先會嚇到市場，否則格局冇變，依然係緩慢咁加息。至於點解估計升一成，因為運輸及房屋局局長張炳良拎今年9月樓價同2013年2月雙倍印花稅推出前比較，當年推出雙倍印花稅令樓價橫行超過一年，但樓市去到2014年下半年急升，2014年全年升13%。高明預計，市場對新辣招調整速度會加快，未來半年進入調整期，農曆年後見冇大跌啲人又再衝入場，保守估計，一年後樓價較現水平多一成，即158點。高明
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19824790
笑到最後：狂人政策得個講字
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GS(14)@2016-11-16 05:09:02如果要為2017年捉一隻「黑天鵝」，高明會估特朗普係正常人，正常過奧巴馬，選舉時激進主張全部都「太耐冇講等於唔存在」。先旨聲明，高明唔認同特朗普當選係黑天鵝，因為選票已經寫明佢參選，仲要係代表兩大黨之一，乜都睇清睇楚，冇可能係黑天鵝。但係換個角度，今年有英國脫歐、ISIS恐襲、難民危機、巴拿馬文件外洩、李斯特城拎英超冠軍等等，五顏六色嘅天鵝都被世人見過，如果話特朗普隻天鵝係黑色，又好似啱啱哋，因為黑天鵝已冇乜特別驚喜。講番正題，點解會預測特朗普正常過奧巴馬？因為每次有新總統上台，都會被政敵描述到世界末日將至。就以奧巴馬上台為例，啱啱發生金融海嘯，諗得出同「債」有關嘅項目，都會被美國新聞報道指為下個爆煲源頭，例如信用卡債或者大學生貸款，而奧巴馬參選嘅政綱就係奧巴馬醫保，類似全民醫保嘅政策，當時都被評論員話埋炸彈。當然喺量化寬鬆政策下，以上泡沫都冇爆到；而今次只係角色換咗特朗普。何況當選後特朗普已開始縮沙。如禁止伊斯蘭移民嘅政綱，當選後就喺網站刪走咗，之後又擺番上網，明顯係縮沙先兆；又如特朗普基建近日成為炒高銅股嘅原因，但周五港股收市後商品市場又升轉跌，因為投資者覺得基建仲係得個講字。最新發展莫過於科技股，當選後科技股大跌，一個原因係投資者掟科技股買基建股；另一個原因係選舉時特朗普成日批評亞馬遜「反壟斷」。更重要新聞係：特朗普委任矽谷金主Peter Thiel做過渡政府成員，而後者而家又係facebook董事局成員，搵個矽谷金主入過渡政府內閣，睇牌面冇可能反科技。好多人都話，美國制度三權分立，總統都受制於制度，但係今次市場反應係當咗特朗普係其他第三世界國家獨裁者。身為一個影響唔到大局嘅微小投資者，如果齋講未做就驚定先，咁真做咪嚇破膽？香港人過去五年感受最深，參選政綱講吓啫，唔係信呀？
高明
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161114/19832613
笑到最後：米芝蓮店執笠迷思
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GS(14)@2016-11-29 00:08:27點解香港小規模食店咁難經營，拎到米芝蓮都要執？一定有人會話：地產霸權、租金貴！本欄對於填鴨式答案冇興趣，點解同行可以承受到租？點解味道單一嘅連鎖店反而做得住？最近一隻新股膳源控股（1632）可能會畀到大家多啲答案。膳源旗下食店就係「越棧」，招股文件顯示喺香港經營20間分店。一如其他連鎖餐廳，膳源係有中央廚房，供應餐廳超過60%食材，餐廳投資回本期平均為10個月。有中央廚房，同單打獨鬥要自己逐件煮，喺成本、管理上已經相差一大截。越棧2003年創立，本來都係灣仔得一間，當初亦都可以稱為小店。2003年係零售、飲食業最慘淡嘅時期，今日樓價衝上天，可能令人淡化當時低迷情景。招股文件指越棧創辦人覺得係開餐廳嘅時機，開吓一間又一間，到今年就上市。事實證明開餐廳都要「別人恐懼時我貪婪」，順境時創業開餐廳，可能只夠賺份糧，要突破局限，創業時機都有考眼光嘅成份。更加重要係香港上市地位有價，現時殼股市場有價有市，殼價達6.5億元新高，一上市就等同多咗以億計嘅無形價值。部份企業主要唔係靠企業盈利賺錢，而係靠上市賣股賺錢，情況就好似美國科網泡沫時代，上到市創辦人就有錢落袋。當上市係經營目的，味道、服務變咗次要，符合上市要求先係首要。就算上市唔係為咗賣殼，上市公司喺融資、請人方面又方便過一般中小企好多，上市地位本身就係競爭優勢，小店整得再好食，拎幾多個米芝蓮，融資同成本被比下去，一到租約期滿，純粹靠盈利支付租金嘅小店，又點會爭得贏有上市公司背景嘅連鎖店？整個環境造成小店捱打局面，鼓勵親友幫襯小店都只係幫面嗰浸。如要喺上述上市故事劑出一點正能量，就係創辦人趁經濟低迷擴充繼而成功上市。小店可否發圍，除咗睇吓低位有冇膽量擴充，仲要生意人抵抗到資產大平賣嘅誘惑，否則啲錢去咗炒股買樓，都係冇錢搞生意。高明
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161128/19847476
笑到最後：重申樓價再升一成
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GS(14)@2016-12-06 03:54:12「呢個高明真係食屎」、「高明定白痴？」、「妖言惑眾、當自己係專家」。一個月前，本欄寫「辣招令樓價再升一成」，部份讀者閱後有以上留言，而上述呢三個留言，措詞已經算相對溫和。只不過係一個月，細價樓就再創新高，包括九龍灣淘大花園200餘方呎「迷你戶」升破400萬元，單位呎價1.6萬元，為屋苑史上最貴迷你戶；鑽石山鳳德邨一間150呎單位亦以190萬元成交，貴絕市區劏房公屋，呎價12,418元。就算係整體樓市，中原城市指數亦由撰文時嘅143.68點，微升0.5%至144.47點。政府宣佈雙倍印花稅劃一15%加辣，全城專家睇跌，只有高明睇升，睇法比其他人有前瞻性，捱鬧係必然，但現屆政府加辣令樓價再升，受害嘅只係未上車嘅準買家。重申一次，辣招嘅最大功效在於打壓供應，過去嘅辣招已經趕走炒家，令市場失去流動性，二手市場可以提供流動性嘅只剩下用家同收租嘅投資者。加辣令用家同投資者難以換樓，一動不如一靜。二手盤源更少，定價權落入發展商手上，當然唔會同你客氣，發展商計盡準買家購買力嚟鋸，喺用家買得起嘅總金額不斷減呎數，務求賺盡。少數有盤放嘅二手樓反而跟隨新盤癲價出售，所以先會有百零呎嘅二手樓接連創新高。當日高明另一預言係「新盤100呎以下嘅樓會變得普遍，然後啲人繼續買，偏遠地區都仲要住劏房會變成新常態」。點知發展商俊和即刻表演喺屯門賣128呎嘅劏房，仲要「歪理當真理」咁話「皇帝都係瞓張床」。曾幾何時發展新市鎮，區內單位面積大過市區，用嚟吸引市區嘅人搬入去，而家偏遠地區嘅樓仲細過市區，只可以用倒行逆施嚟形容。辣招最成功之處，就係挾升樓價，令發展商賺盡，仲要有無數未上車準買家覺得係德政而支持。辣招喺歐債危機、新興市場走資、QE退市、美國加息，種種危機之中削減供應，保住樓價。辣招嘅目的，就係要令樓價上升。醒未呀，港豬？高明
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笑到最後：2017買股定買樓？
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GS(14)@2017-01-09 08:10:022016年爆冷變成常態，2017年對於投資愛好者而言，冇爆冷先係爆冷。例如，人人期待7字尾年份會股災。至少，美股長升多年，加上預期加息速度加快，美股爆發股災就係符預期，冇股災先係爆冷；又例如，香港樓價長升長有，最新已炒到劏房，期望樓災者眾，如果到12月回望，發覺今年風調雨順，咁先至勉強可以叫做爆冷。冇錯，踏入新一年，財經新聞、專家評論開首第一句多數會寫「今年充斥黑天鵝」，但係諗深一層，有邊年係充滿確定性？淨係每個禮拜二嘅六合彩，如果充滿「確定性」，高明已經中咗六合彩頭獎，同時亦都係由好多人瓜分，變得無利可圖。2016年教曉我哋嘅就係，只要唔好凡事「我恐懼」，真係太驚嘅話就扑暈自己唔好理，就以港股舊年表現嚟計，過程波濤淘湧但最後冇事。香港人被外國機構評為無知指數中排第17。投資世界入面，無知有無知嘅好，減少被無謂嘅噪音影響，香港人訂立一年目標，可以簡化為買股定買樓。有追開本欄嘅讀者都知道，雙倍印花稅劃一加到15%之後，本欄力排眾議，預言樓價未來一年會再升一成。以中原城市指數計，加辣後樓價至今微升0.86%，有讀者問，升一成，仲唔瞓身？重申一次，辣招令二手市場萎縮，定價權落入發展商，賣新盤一定去到盡，所以預測會再挾升樓價；但係投資嚟計，假設一成升幅言中，再加租金回報2厘，淨係畀印花稅都15%，已經係一個-3%嘅投資，仲未計其他開支。辣招只係益到少數有閒樓去沽嘅投資者，同埋發展商，仲要銀碼越細越受益，其他人都係得個睇字。至於買樓定買股，今年本欄傾向買股，純粹係因為舊年令人太擔驚受怕，太多人覺得「今年充斥黑天鵝」，往往市場都係相反而行，越多人驚表現就越好，今年反行其道嚟個大升市，何況港股現水平太低，暴跌至18000點都不能稱之為股災，一定要先炒上先可以爆煲。雖然本欄相信樓價會再升一成，但基於稅制嘅局限，今年買股會較易賺錢。高明
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170109/19890548
笑到最後：白手興家得兩條路
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GS(14)@2017-01-17 01:54:08一位廿四孝嘅富爸爸，幫仔女出500萬蚊首期買啟德1號，寄語在場記者買樓好過買股票，而買樓最緊要識投胎。咁唔識投胎，冇富爸爸點算？以香港現時環境，可能得網上創業，同炒股票有少少白手興家嘅生機。香港最先發達嘅人，唔計英國人，就係買辦，幫英國人做生意嘅華人。後嚟香港經濟開始起飛，創業做實業嘅好多商人都有能力發達。而由於初期香港普遍教育水平唔高，所以稍為有學識嘅人去打工，做專業人士，點都發到個小達，而呢個小達係今日嚟計都唔太細。樓市更加唔使講，靠買樓致富嘅人不計其數。世界從來都係先做先富，後做蝕底。即使?家一樣有買辦，部份香港人賣殼畀中國富商，但係已埋班者眾，想入行做較接近嘅投行，機會亦多數留給大陸學生，香港仔女掹車邊嘅機會有限。做實業前題就係要有錢，先可以頂得住租金。透過實業嚟發達，現時只限已發達嘅人再發多次達，經典例子係阿信屋（CEC國際，759）。打工更加唔使講，昔日打工上位快，原因一係普遍學歷低，更重要原因係移民潮同鬼佬告老還鄉，唔少人當年水鬼升城隍，今日已經係香港「管治班子」。今日大家打工都心知咩事。買樓本來係最持久可創富工具，即使回歸後，樓市一樣出現長達超過10年嘅大牛市，二千年代低位買咗一樣可以致富。可惜稅制令到物業嘅投資價值大減，挾升只係紙上富貴，加上放貸保守，已經冇可能好似以往咁一開二、二變四，自住層樓的確係升，但唔通沽咗佢咩？香港後生仔要白手興家只剩兩條路：網上創業同股票。網上創業相對可避開貴租，一旦成功一係就壟斷市場，一係賣股權畀科網企業。至於股票，雖然訊息不對稱，資本亦都唔對等，但投資意念人人平等，買中咗，沽出一定收到錢，唔會好似老虎機中咗jackpot唔算數。香港可以白手興家嘅路，閂吓一條又一條，所以話，每一個冇父幹嘅香港仔女，都係被上帝選中，都要行崎嶇嘅路。高明
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笑到最後：即戒語音訊息毒癮
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GS(14)@2017-01-24 02:00:33科技發展多數令人類進步，但少數嘅科技唔單止令人類退步，更加有反智嘅趨勢。近年最差嘅科技，要數WhatsApp嘅語音訊息功能。WhatsApp創辦人Jan Koum講過，簡單就是美，最初並無太多無謂功能。後來，騰訊（700）嘅微信有一鍵語音訊息功能，WhatsApp要同人競爭，就喺2013年中引入咗一鍵語音訊息功能，簡單事複雜化從此開始。語音留言嘅問題，係方便自己，麻煩人哋。對接聽人來講，至少有兩樣嘢麻煩，首先無啦啦扣咗我嘅數據，有網站粗略估計語音訊息耗用嘅數據係文字嘅57倍。為咗你方便打少幾隻字，就消耗咗我嘅寶貴數據，而近乎無限嘅電話分鐘就冇用到。其次，WhatsApp本意係流動，即係個人會行會走。香港大部份地方都係背景嘈雜，收訊者喺街度要聽一個語音訊息，至少要聽三次先知你講乜。如果傳話人改為打字，我望落去一兩秒已經睇晒。商業用先至係災難。WhatsApp留言本身最大嘅優點，係可以搜尋紀錄。老實講，一個正常打工仔，一日處理十零廿個問題好閒，如果WhatsApp彈一次出嚟，就要優先處理，基本上就冇可能完成一件事。AI快將取代人類，人類仍有嘅價值就係將事件排先後。
WhatsApp嚟嘅指令，如果係用文字寫就有得search，可按先後跟進。用語音訊息叫人做嘢，大前提係假設人哋會即做。問題嚟喇，如果件事係咁趕急，點解唔打電話呢？另一個商業問題係，語音訊息根本唔可以喺開會見客嘅時候聽。有時候，開會耷低頭WhatsApp人都係想對方通一句水，咁present嘅時候有得執漏。如果對方選擇語音訊息的話，就失去通水嘅效用，幾億嘅刁隨時因一事貪方便錄音而失去。洋人有句說話，叫New Year Resolution，即係新年決志。對於中國人來講，每年嘅開端都要過咗農曆年假先算，新年決志，WhatsApp語音訊息係毒癮，不可一、不可再，戒咗佢啦。高明
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