來自山東的尹紅(化名)已經在英國換過四次公寓了。作為留學生大軍的一員，她覺得目前英國公寓租金非常昂貴。

“學校安排的（公寓）非常貴，我們只能找私人的公寓，即使這樣價格還是非常貴，在曼徹斯特這個地方租一個十幾平方米的單人公寓折合人民幣要5000 元/月，而這個價格只是一個非常中等的價格。”尹紅在電話里告訴《第一財經日報》記者。

房地產研究機構萊坊數據顯示，2014年，英國學生公寓全年大宗交易總額為18.3億英鎊(約合177.54億元人民幣)。而僅僅在2015年前5個月，英國學生公寓投資的數量總額就增長至33 億英鎊(約合320.15 億元人民幣)，是該領域在2014 年全年投資總額18.3億英鎊的約1.8倍。

“這個細分市場自上世紀90年代後期開始發展，起初，學生公寓交易都是小規模的。如今，學生公寓已經成為全球認可的資產投資類別，隨著學生數量不斷增加，學生公寓的租金按年穩定增長。2004年至2014年，英國留學生數量增長41.5%，這一人群有強勁的學生公寓租賃需求。2014年，229.93萬英國大學生為學生公寓提供了超過99%的高入住率。”萊坊亞太區資本市場副董事Emily Fell 告訴《第一財經日報》記者。

《第一財經日報》記者經過多方采訪了解到，主權財富基金、政府相關企業以及高凈值人士熱別偏愛投資此類資產，面對英國留學潮的到來，學生公寓還處於短缺的狀態。

由於很多傳統物業回報率相對較低，主流的機構投資者已從眾多核心資產中抽離出來，比如寫字樓等。目前看來，美國的機構投資者是英國學生公寓最大的投資方。就在今年，高盛集團斥資5億英鎊買下英國騎士橋學生公寓Westbourne投資組合。無獨有偶，加拿大退休金計劃投資委員會(CPPIB)今年花了11億英鎊收購了英國的Liberty Living Portfolio的一組學生公寓投資組合——包括英國17個城市16700間房間的42幢公寓，以及這些公寓的管理運營公司。

來自亞洲的機構也在關註學生公寓投資領域。在2013年，中國外管局下屬的銀杏樹投資公司(Gingko TreeInvestment Ltd)就從巴克萊資本手中買下英國重要大學住宿提供商UPP的40%股權。新加坡主權財富基金GIC也在英國設立了合資企業，專門投資包括學生公寓在內的英國房地產項目。

記者了解到，倫敦、利茲、卡迪夫、愛丁堡等英國教育重鎮，是目前看來學生公寓需求正在增長、長遠投資收益率較高的城市。來英國攻讀學位的外國留學生絕大部分來自亞洲，最多的五個國家分別是中國、印度、韓國、德國和法國。亞洲主要市場強勁的經濟增長促使全球的高等院校招生人數不斷增長，並將持續增長。

“專業的學生宿舍公寓能通過其位於全球的運營商進行網上預訂，租金涵蓋所有水電煤和服務費等，此類資產非常安全，並能為國際學生提供直接的學生社區氛圍。除此之外，市場上也很流行將建於2000年左右的舊學生公寓進行翻新。學生也越來越被視為成熟的消費者群體，加上大量來自美國的資本流入此類資產，致使高度專業和細分的學生公寓產品投入市場，與酒店的模式相似。現在許多專業的學生宿舍公寓包含全面的便利設施，如健身房、公共休息室、泳池和娛樂區域等，大量的國際學生樂於為此類公寓支付相對較高的租金。”Emily Fell告訴記者。

Emily Fell 進一步指出，隨著租金的逐年增長，2014年英國學生公寓的投資回報率為6%~10%，已經超過了回報率為4%~4.5%的寫字樓及回報率在2%~2.5%的住宅。現金充裕的國際投資者紛紛盯上了學生公寓投資這塊收益穩定的新蛋糕。

“不斷有客戶來問詢辦公樓出售的情況，由於上海可以售賣的一手辦公樓多集中在虹橋商務區，因此這個片區的銷量不斷增加。”中原地產從事虹橋商務區交易的石健告訴《第一財經日報》記者。

鏈家統計數據顯示，截至7月底，上海虹橋商務核心區商辦類物業成交面積超過11.71萬平方米，同比上漲390%。

由於很多大企業的進入，目前此片區寫字樓售價每個月都在上漲。虹橋正榮中心、綠地虹橋世界中心之前的報價都在43000元/平方米左右，而目前報價已經到了45000元/平方米，對於辦公樓這樣的大宗物業而言漲幅度很大。

本報記者采訪獲悉，這些買家包括上海市國際展覽有限公司、外資企業以及一些個人投資客。

由於國家會展中心的落戶，制造、醫藥、汽車、貿易會展等行業企業開始紛紛選擇落地大虹橋商務區。“伴隨這些企業的入駐和配套不斷完善，寫字樓漲價趨勢還將繼續。”石健認為，“由於虹橋天街可以散售，對於個人買家而言還是非常有吸引力的，畢竟這個區域的價格相對於市區比較低廉。”

數據顯示，大虹橋樞紐板塊甲級寫字樓租金報價普遍在5.0元~6.5元/平方米/天，而陸家嘴、靜安寺等甲級寫字樓的租金基本在10元/平方米/天，租金差價也吸引不少投資客入場。

龍湖虹橋天街營銷總監範宇洋坦言，其項目客戶投資客的比例大約在40%。“我們這邊遇見過一位40多歲的個體戶，早些年在建材行業有一些資金沈澱，他希望可以買點物業等待升值然後賣掉，於是成為我們的客戶。”範宇洋提到。

面對這樣的行情也有開發商“恃寵而驕”開始挑客戶。“目前就只有這幾個項目入市，但是希望購買的客戶很多，因此很多項目也開始挑剔起客戶，開發商通常願意將物業銷售給有一定知名度的企業。”石健告訴記者。

正榮集團上海公司董事長林朝陽此前曾向本報記者透露，由於考慮到項目定位和配套，此前也拒絕過一位客戶。林朝陽希望可以保證項目的品質和一致性，保證未來項目升值，因此會挑選客戶。

自去年開始，包括平安保險在內的險資、基金等機構在該區域的投資表現較為活躍。今年以來，越來越多的境外資金及境內企業都將寫字樓自用及投資的選擇範圍聚焦於虹橋商務區。

“上海寫字樓大宗交易市場逐漸趨於成熟，收益率相對穩定，今年大宗交易主體仍然以投資客戶為主，預計下半年租金還會上漲。”戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔認為。

據香港媒體報道，百麗國際控股有限公司(1880.HK)旗下的同名女鞋品牌位於香港的最後一家門店於近日正式結業。這意味著BeLLE百麗品牌完全撤出香港市場。

實際上，BeLLE撤出香港的消息並不讓人意外。BeLLE百麗位於旺角朗豪坊、葵芳新都會商場、荃灣荃灣廣場三間分店從上月起陸續關門，而尖沙咀中港城門店半年前則被集團旗下另一品牌Millie's代替。

香港零售業的下滑與疲軟，與當地日益上漲的昂貴租金形成反差，這些外部環境因素導致百麗等眾多快消品牌撤店、逃離。

租金太貴影響盈利？

BeLLE近年來在香港市場的品牌影響力早已大不如前，所剩下的店鋪也已不多。據統計，2015年以來，該品牌已悉數關閉位於香港市場的7間門店。而最後一家位於香港將軍澳的門店則於8月底正式結業。

香港零售業大環境下滑對於百麗有所影響。今年7月，百麗首席執行官盛百椒在一次股東大會上表示該集團受到目前日益惡化的香港零售市場的波及。

根據香港統計處最新發布的7月份零售業數據顯示，香港市場鞋類制品連續5個月出現跌幅，今年迄今為止已經大跌2.7%，跌幅高於零售業整體1.7%的跌幅。該零售數據顯示，服飾、百貨、鞋類開始新一輪調整，恐迎來連續下跌。

盛百椒表示，截至5月底的一季度按集團中國大陸市場鞋類業務同店銷售下降 7.8%同時關閉多間店鋪後，6、7月份表現同樣不好未見起色。不過據他稱，大陸市場因租金費用屬於變動費用，與銷售掛鉤，因此大陸市場盈利能力受損較小，相反香港市場租金為固定成本且一直穩企所以影響盈利能力。

香港市日益上漲的高租金讓不少商家難以為繼。《第一財經記者》記者了解到，在跑馬地黃泥湧道(俗稱“鞋街”)當年全街有11、12間鞋店，但隨著租金上漲，這條街上最後一間鞋店也將於今年9月結業。

受旅遊影響較大的首飾、手表類則更是重災區。亞太地區最大的手表零售商西鐵城(City Chain)因業績不佳、租金過高，已關閉了在香港的多家店鋪，其中包括在旺角的一家奧特萊斯店和兩家零售店。此外，九龍表行也關閉了在波斯富街的店鋪，當時，九龍表行表示公司上半年的營業額下跌了30%。

不過，目前在零售市場惡化的情況下， 業主加租幅度有所放緩、一些地段的商鋪已經開始調價。據房地產咨詢公司高力國際統計，中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角等傳統購物的街鋪租金已經受壓下跌，降至2011年中的水平，單是今年上半年租金已跌了10.5%。預測商鋪租金繼2014年全年跌5.5%後，今年會再跌15%。

受整體行業疲軟拖累

記者註意到，BeLLE撤離香港市場對於百麗集團來說影響並非太大。根據報財報顯示，截止2015年2月28日，百麗集團位於香港和澳門市場的自營門店底僅為158間，約為大陸市場鞋類門店14128間的1%，而港澳市場的收入亦僅占集團的2.9%。

BeLLE香港關店實際折射出的是中國鞋企集體疲弱。

以百麗的競爭對手達芙妮(0210.HK)為例。這家臺灣的鞋履制造及銷售商在上周公布的2015年中期業績顯示營業額下跌13.9%，上半年關店數達188家。而同樣深陷低迷期的還有佛山女鞋品牌星期六(002291)。其上半年的營業收入同比下降3.81%，而凈利潤卻比上半年同期下降近兩成。

轉型尋求新的增長點已經成為這些公司的必然選擇。以百麗為例。除了主營業務外，百麗同時還運營有運動和服飾類別，特別是運動類別在一定程度上對沖了鞋類的疲軟，該部分今年首季業績增長12.4%。盛百椒稱，運動裝業務由於過去幾年已經歷低迷，市場已完成去庫存，表現較佳，利潤率趨勢良性，於2015年前三個月有雙位數同店銷售增長。百麗期望在目前鞋業疲軟的大環境下，可借助運動裝業務幫補。

此外，電子商務也同業被鞋商們寄予厚望。據了解，目前線上業務僅占百麗集團約3-4%，公司未來會投資更多資源予線上。而上個月，達芙妮與天貓達成了深度戰略合作，計劃將其全明星營銷方面的優勢延伸至電商平臺。

有市場分析人士表示，對品牌來說，發展線上業務已經是大趨勢也是件好事，但目前品牌多將電商視為清理庫存的一個渠道，在線下互動等方面並未實現預期效果。

記者 劉瓊 發自上海  

8月，法國奢侈品集團LVMH旗下的手表品牌TAG Heuer（泰格雅豪）關閉位於銅鑼灣羅素街的店鋪後，香港媒體報道，由於租金昂貴，美國輕奢品牌Coach（COH.NYSE）將提早兩年遷出中環皇後大道中旗艦店。

Coach方面8月31日向《第一財經日報》記者確認，香港中環皇後大道中門店於8月31日營業結束後關店，但拒絕就租金細節給予評論，稱店鋪的“更新及優化，是Coach品牌轉化的重要一環”，並提到“Coach中國地區（包括內地、香港、澳門）在2015財年較上一財年凈增18家新店”。

不過，奢侈品牌在零售不振的香港關店是否已經開始蔓延？租金高是關店最重要的原因嗎？

租金太高？

據悉，香港中環皇後大道中36號興瑋大廈地下、1樓及2樓共3層商鋪，位於香港中區零售最核心的位置，自2008年為Coach旗艦店，現時鋪位每月租金為560萬元，物業外墻每月租值高達160萬元，整個鋪月租價值720萬元，租約至2017年10月。

“租金方面我們不予以評論，我們需要遵守合同的保密性協議。”Coach方面對記者表示，“Coach致力推進大中華區（包括中國內地、香港及澳門地區）的長期發展策略，將繼續專註香港市場的業務發展。”

受反腐和經濟增長放緩，以及一些香港居民的反水客行動等原因影響，中國內地遊客減少了赴港計劃，香港零售上半年一直不振。投行瑞士信貸預測，香港零售額2015年將下滑5%，至4690億港元（合605億美元），為2000年以來的最大年度降幅。珠寶、手表和奢侈品銷售額將下滑12%。

各大奢侈品牌第二季度和半年財報的數據中，幾乎所有奢侈品牌都淪陷香港市場，即便上半年盈利保持快速增長的愛馬仕，也稱受到香港及澳門的拖累，其亞太地區銷售增速放緩至7%。而開雲集團首席財務官Duplaix在發布最新季度財報時表示，開雲集團仍在進行租金的重新談判，如果房東不能提供更好的條件，公司會考慮Gucci退出香港店鋪。

“最近幾年香港的銅鑼灣和中環，跟紐約第五大道和時代廣場在拼全球最高的商鋪租金。”高緯環球亞太區零售地產服務部董事總經理豪建思（James Hawkey）在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，香港作為亞洲最成熟的市場之一，同時作為中國內地的門戶，對零售商非常有吸引力。2010年香港開始吸引更多來自內地的旅客，而且這些旅客對香港的零售市場有較明顯的影響。在短短幾年里衣服和鞋類的銷售額基本翻倍了，珠寶鐘表類增長更快。2014年開始，由於內地的反腐措施對市場的影響，同時中國內地的旅客開始走得更遠，到中國臺灣、日本、韓國，珠寶鐘表和貴重禮物的銷售額已經回到2011年的水平，大部分的高端品牌銷售也面臨明顯的挑戰。

豪建思表示，面對這個新的市場狀況，商家特別是在黃金地段的商家存在壓力，需要更合理的租金。市場也開始有反應，高緯環球研究表明，香港中環的商鋪租金在2015年第二季度同比下降12%。

“租約到期時，也可能遇到商家和業主對租金的看法不一致的情況，這樣商家經常會離開再重新找位置。”豪建思說，“這是個很正常的現象，香港零售市場2015年面對一些挑戰，但香港還是亞洲最重要的購物城市之一。”

形象和利潤的兩難抉擇

對於香港中環皇後大道中門店的關閉的原因，Coach方面對記者表示：“持續推進市場銷售渠道的更新及優化，是Coach品牌轉化的重要一環，我們現在正投入資源逐步改造及提升在全球及大中華區的門店”。

Coach在2014年6月公布了一系列品牌轉化計劃，將品牌定位從“觸手可及的奢侈品”轉化為“現代奢華”的生活方式類品牌，在發展原先手袋以及配飾為主的產品的同時，進一步發展成衣、鞋履等多品類，加強品牌的時尚度，並希望通過對產品、店鋪和市場營銷“三管齊下”的改造贏得更多消費者。

對於正在進行的品牌轉換計劃，Coach方面還透露，其剛剛完成翻新工程的香港廣東道旗艦店、上海IFC國際金融中心門店新近都以全新的現代奢華零售概念揭幕，與此同時，Coach上海的香港廣場店及香港的IFC國際金融中心門店也正在進行翻新工程。Coach首席執行官Victor Luis同時表示：“目前（2015年6月底），Coach在全球擁有約150家的全新現代奢華零售概念的門店，占所有門店的15%左右。到下一個財年結束的時候（2016年6月），我們預期將這一比例提高到近40%。”

據悉，在關閉香港中環皇後大道中的旗艦門店後，9月1日開始，Coach在中國香港和澳門地區將有19家門店，包含兩家旗艦店；6月底的時候，上述數據分別是20家門店，包含3家旗艦店。而在中國市場（內地、香港、澳門），截至2015財年結束（2015年6月27日）共有171家門店，較上一財年凈增18家門店。

在2015年8月4日的財報電話會議上，Victor Luis曾提到：“與其他品牌一樣，Coach中國市場業績在2015財年呈現出較明顯的波動性。香港和澳門地區的業務仍然受到入境旅遊人數減少的影響，尤其是中國內地遊客量下降帶來的影響。盡管宏觀大環境出現增長放緩的情況，我們認為大中華區仍保持長期的增長驅動力，這讓我們對該地區（包括中國內地、香港、澳門地區）的前景保持樂觀。”

在此前接受記者采訪時，Coach中國區總裁兼首席執行官楊葆焱（Yann Bozec）表示，相信中國中產階層增長帶來的長期市場機會，他強調：“中國市場是Coach業務潛力最大的單個區域市場，亦是Coach繼美國、日本之後在全球的第三大主要市場，中國對於Coach來說是最大的一個市場機會。”

拯救公司比幾家門店重要

對於奢侈品品牌在香港關閉門店的原因，奢侈品研究專家、巴黎HEC商學院營銷教授Gachoucha Kretz在接受《第一財經日報》記者采訪時指出：“旗艦店的業績表現(例如每平方米的銷售額)應該能支撐開設門店的投資(除了門店租金，還包括推廣、銷售人員培訓、建設、設計和裝飾，門店商品種類)。在中國，尤其在香港、上海、北京這樣的重心城市，好地段和最高規格購物中心的門店租金已經讓很多品牌無法承受，因為銷售額已經不能支撐固定費用。因此，奢侈品品牌開始質疑旗艦店的商業效率。”

以TAG Heuer為例，Gachoucha Kretz教授表示，這是LVMH鐘表部總裁Jean-Claude Biver的戰略決策——關閉香港專賣店，因為公司的財政狀況不容許在一家不能驅動銷量的旗艦店上耗費如此高的租金和固定費用。在“品牌形象和利潤兩難抉擇”之間，TAG Heuer不得不選擇利潤，至少不再局部虧損。

在他看來，Coach關店是“站在整體商業單元和品牌的產品組合角度考慮”。換句話說，如果在某區域的業務只是提升了品牌形象但沒有帶來利潤的增長，或者該區域的業務阻礙了別的市場的利潤增長，那麽就應該考慮關閉該處的零售店。

“拯救公司總比拯救幾家門店重要。”Gachoucha Kretz教授表示，在那些掙紮於增長和地區經濟狀況的品牌案例中，關店似乎可以幫助他們重新把資源集中到更可持續或者可以帶來利潤的區域，這對於公司財政狀況來說是至關重要的。

由於近幾年成都規模龐大的城市綜合體項目集中上市，寫字樓市場供應和存量連續高企，導致寫字樓租金已經連續下跌了3年，而房地產研究機構預計，成都的寫字樓市場租金還將再跌3年。

世邦魏理仕周五(16日)發布的成都房地產第三季度數據顯示，成都寫字樓市場存量達到632.5萬平方米，與北上廣深存量相當，幾乎是緊隨其後的重慶的寫字樓存量的一倍。仲量聯行周一(12日)發布的三季度數據則顯示，成都寫字樓市場存量約746萬平方米。

來源：世邦魏理仕

巨大的市場存量和高企的市場供應，導致租金市場持續下跌。世邦魏理仕稱，趨緊的經濟環境和企業自身經營狀況的不樂觀使得租戶承租能力不斷下滑，不少業主只能“維持租金”和“留住租戶”的兩難抉擇中選擇後者。至第三季末全市平均租金同樣本環比下跌至每月每平米79.8元。

但是，這還是賬面租金。世邦魏理仕華西區研究部負責人朱建輝表示，激烈的市場競爭使得不少業主通過增加免租期以及裝修期等優惠條件來吸引租戶，受此影響，寫字樓市場有效租金跌幅加劇，導致寫字樓市場賬面租金與有效租金差距逐步拉大。

世邦魏理仕的統計顯示，今年第三季度，成都寫字樓市場有效租金約為每月每平米72.5元左右，而仲量聯行直接統計的是有效租金，它的數據顯示，成都第三季度寫字樓市場平均有效租金為每月每平米66.6元。

這已經是成都寫字樓租金市場連續三年下跌。仲量聯行的報告顯示，從2009年第四季度開始，成都寫字樓市場租金連續增長10個季度，期間租金漲幅達33.3%。從2012年第二季度開始至今，租金已經持續下跌13個季度，跌幅達19.7%。

不僅如此，世邦魏理仕還預計，未來四年，成都寫字樓市場仍不容樂觀，市場平均租金將繼續承壓，難有上漲空間。預計到2018年，成都寫字樓市場租金將下滑到每月每平方米73.8元(賬面租金)。

仲量聯行稱，未來在宏觀經濟預期增速放緩的情況下，甲級辦公樓市場業主將面臨更激烈的市場競爭，項目表現差異化也將愈加明顯。在過去的兩年，大部分業主已經大幅度降低有效租金，以提升入駐率。

實際上，自2014年下半年，受小額貸款、投資理財公司紛紛倒閉退租等因素影響，成都部分甲級辦公樓開始出現較明顯的租戶退租現象。仲量聯行的統計顯示，2015年上半年凈吸納量僅7.2萬平方米，同比跌幅近50%，其中第二季度僅1.4萬平方米。

仲量聯行認為，雖然今年第三季度成都甲級辦公樓凈吸納量達約6萬平方米，較有明顯改善，但是只是回到正常水平。由於空置率仍然處於高位，市場壓力仍然較大，整體租金水平將繼續下探。

編者按：2015年，香港的房地產市場經歷了多重變局——

越來越多的品牌關閉店面，空置的商鋪也越來越多，一些旺鋪租金呈斷崖式下跌……隨著香港零售業的下滑，港島的商業地產也感受到稟冬降至的寒意。

另一方面，香港的住宅市場也隨著港股的波動而起伏。上半年住宅交易行業火爆，進入下半年，受股市拖累交易開始快速下滑，但房價並未出現港島剛需人群期望的下跌。

在商業繼續下探的趨勢與住宅交易量縮價挺的不明朗前景中，香港的寫字樓市場一枝獨秀，大部分區域的寫字樓需求旺盛，這背後是赴港內地企業貢獻幾乎半壁江山。

2016年的香港樓市會好嗎？

年尾已至，在所有員工都在耐心地等待年終獎的時候，在香港銅鑼灣連卡佛從事某化妝品品牌售貨工作的楊倩（化名）卻不堪重負，向公司遞交了辭職信。在香港零售業持續下滑的情況下，楊倩所在的公司競爭壓力越來越大，尋找客戶的難度也越來越大。

“真的一分鐘也待不下去了。”楊倩說，如果按照她今年的績效，想要拿年終獎金是不太可能的，而同事之間為了搶客戶不擇手段的“宮鬥”場景幾乎天天發生，在如此惡劣的工作環境下，楊倩表示不如回家做全職太太。

根據香港特區政府統計處數據，2015年前10個月，香港的零售業總銷貨價值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌17%，藥品及化妝品下跌2.4％，而其他商品種類的銷貨價值都統一呈現了下跌趨勢。

在零售業如此明顯的下滑趨勢下，香港黃金商業地帶出現了一片片的空置店鋪，在全球最貴租金的商業街銅鑼灣羅素街，曾經的一間間“鋪王”如今成為了無人問津的空鋪，門口貼滿了地產中介的廣告。

旺區租金大跌50%

位於銅鑼灣羅素街交界的波斯富街76號地下單邊鋪位，是香港鋪租排名第三名的店鋪，目前正由Rado雷達表租用，這間店鋪自從2011年開始，就一直由雷達表承租。資料顯示，2011年雷達表租下這個店鋪時，租金只需要64萬港元，但隨後很快便遭到漲租，雷達表在2012年租金已經漲到133萬港元，更在2014年，雷達表以179萬港元的租金續租，租金在幾年間經歷了大幅增長。

隨著香港高端消費受到嚴重影響，雷達表已經決定搬出這家店鋪。如今，這間面積約500平方呎的店鋪，已經獲得了國際品牌Folli Follie以90萬港元預租，每平方呎的租金約1800港元，較原來租約低47%。

在香港，一般來說，店鋪租金占營業額的比重在30%左右，2014年如果雷達表的店鋪租金達到179萬港元，每月的營業額需要達到597萬港元，以每個月30天計算，每天雷達表的營業額需要達到20萬港元，以雷達表的均價2萬港元計算，每天需要賣10塊表才能基本維持平衡。而如果按現在的租金90萬港元計算，那麽每天只需要賣5塊手表就可以維持平衡。“如果連這樣也不願意承租，說明香港的高端零售業受到了非常嚴重的打擊。”一名香港零售業人士如是表示。

無獨有偶，就在同一條街，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號地下B1至B3號的鋪位，目前還處於空置狀態，這一“鋪王”的租金曾經高達每月250萬港元。在等待了近半年以後，它終於迎來了新的租客。根據香港土地註冊處資料，這一“鋪王”被施華洛世奇租下，租約由2016年1月開始，每月租金達到150萬港元，比舊租約租金低了40%。

這只是今年香港大型商業街商鋪租金下挫的兩個縮影。今年以來，香港不少零售街鋪都感受到了冬天的“寒意”。仲量聯行商鋪部主管陳耀峰在接受《第一財經日報》記者采訪時稱，根據仲量聯行綜合香港中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角四個傳統大型商業地區的統計，今年商業街店鋪的平均租金已經下跌22.6％，而更為嚴重的例子下調租金的幅度甚至達到了50%。

零售業寒意傳導至商鋪

陳耀峰稱，香港的商業街店鋪租金下滑得如此厲害，主要是受香港的零售行業變化太快影響。

首先，香港的訪港旅客數目開始放緩，根據香港旅遊發展局數據，今年1月至10月，香港訪港旅客數目同比減少0.8%，而這一數字在2014年有12%的增長，其中來自內地的旅客同比減少了0.2%，與2014年同期增長的16%相比，旅客減少的情況似乎已經定下大局。今年前10個月，香港總共迎來了4950萬人次的遊客，要達到全年6450萬的目標似乎可能性很小。

其次，過往有的店鋪擴張太過激進，一條街好幾個同品牌連鎖店的情況比比皆是，這種供應過剩的情況在珠寶鐘表行業更加嚴重，不少遊客到香港商業區的感覺“不是金店就是表店”。陳耀峰認為，由於過去生意擴張太快，現在縮小範圍也屬於正常的商業決定，今年年初，有珠寶鐘表類店鋪已經難以承受貴租，提早離場。

另一方面，赴港遊客的購物需求也相對過去出現了很大變化。過去，由於人民幣匯率一路走高，很多遊客到香港掃貨，但是隨著人民幣匯率的走弱，以及周邊其他國家的旅遊業興起，更多的內地遊客有了多元化的選擇，所以來香港消費的旅客也開始逐步減少。

雪上加霜的是，今年10月，香港旅遊業發生了“遊客遇襲死亡”事故，讓香港旅遊業形象跌入谷底，有數據顯示，上個月香港整體訪港旅客同比下跌了10%，其中內地遊客更減少了15%，過夜旅客也下跌了8%。

香港旅遊發展局總幹事劉鎮漢在公開場合稱，內地旅客的減少，可能與10月底有內地遊客在香港遇襲死亡事件有關，因為10月份的時候，內地遊客減少的跌幅明明已經收窄，但到了11月時，這一跌幅卻突然擴大，其中最主要的原因，可能是10月時的旅遊“事故”，影響了其他內地旅客來香港的情緒。

陳耀峰稱，由於承租能力強的商戶對商鋪需求仍舊疲弱，位於商業街的店鋪的租金將進一步回落，尤其目前隨著主要核心購物區的空置率持續上升，整體市場就多了商鋪供應，進一步壓制核心購物區商鋪租金，預計這類店鋪的租金在2016年將下跌10%至15%。

投資者欲止損離場

在香港商鋪租金“跌跌不休”的情況下，有投資者甚至想止損離場。資料顯示，銅鑼灣羅素街8號的英皇鐘表珠寶中心29樓連天臺的一個商鋪，業主已經委托了美聯商業部獨家標售，下月12日截標。

市場消息稱，這名業主是來自中國臺灣的投資者，去年年初豪斥3.76億港元購入28層及29層連天臺的單位，今年6月，這名投資者大幅虧損5100萬港元賣出了28樓，而此次賣的29樓，預計可能讓他虧損高達8000萬港元。

資料稱，該物業面積有4718平方英尺，天臺面積約3568平方呎，原業主在去年底以約2.08億港元購入物業，但目前銀行估價只有1.5億港元，如果買家以銀行估值買入上述地址，加上厘印費、經紀傭金、管理費等雜費，原業主將虧損高達8000萬港元。

根據樓市的一般規律，只有跌市才會不斷有人賣樓套現，因為不知道底在哪里，而此時這名急於止損的投資者更讓不少市場人士感到擔憂，難道香港的商鋪就要完蛋了嗎？

陳耀峰對記者的回答是，“不會”，整個市場仍舊樂觀。在仲量聯行的客戶中，目前還有不少海外的中高端品牌都委托他們尋找合適的可以租的商鋪，而且從全球營業額表現看來，香港核心商業地段的營業額仍舊是表現最好的地段之一。

而這種強勢的營業額其實完全可以支撐住租金的跌勢，盡管經過了一輪調整，銅鑼灣羅素街仍舊保持了世界排名靠前的高租金情況。根據美國私人房地產咨詢公司Cushman & Wakefield發表的全球十大租金最貴的購物地段的調查報告，香港銅鑼灣羅素街以平均每平方呎年租金為2399.2美元的價格（大約相當於每平方米年租金為16.74萬元），奪得了第二名的寶座。

陳耀峰認為，2016年將會是整個商鋪租賃市場的改變之年，過去，香港的業主在不停地加租過程中保持著強勢的態度，尤其在2011年，香港的繁華商業中心的加租情況非常強烈，租金幾乎成倍地增加，造就了一個“業主市場”（landlords’ market），但現在，這種強勢的態度可能需要改一改了。

陳耀峰稱，其實商鋪市場並非一面倒看淡，他對整個市場還是保持樂觀的態度。他認為，商業區的街鋪租金回落反而為生活品味、化妝品零售商及餐飲業經營者提供了機會，在核心購物地段以較低的價格租用商鋪。盡管奢侈品牌、珠寶首飾及名貴中標零售商正在縮小規模，預期中檔零售商，比如快消品與餐飲業經營者仍會活躍在租賃市場。

而從今年香港商場的情況看，情況也確實並非如此悲觀，今年香港商場的租金整體上升了0.7%，陳耀峰稱，由於香港的商場擁有完善的租戶組合，又願意花錢做推廣，從而為商場提供穩定的人流，因此租賃商需求也非常大，他預期租金可大致保持平穩。

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