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首席評論丨部分熱點城市房租價格持續看漲，誰推高的？

導視：

部分熱點城市熱門區域房租漲幅明顯，

如何穩定住房租賃市場？

長效機制又該如何建立？

嘉賓：

劉衛民 國務院發展研究中心研究員

李國平 高策地產顧問機構董事長

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文字實錄

張媛：各位好，歡迎收看《首席評論》，今天我們來關註住房租賃市場的話題。居住關系到國計民生，對於很多人來說在一個城市租房可能是他們立足這個城市的唯一方式，而租金的高低一定意義上決定了他們能否在這個城市長期地生存下去，也關乎一個城市對於人才的吸引力。在樓市強調控之下，看到房價雖然整體平穩，但部分熱點城市的租金卻出現了快速上漲的跡象，引發社會的高度關註。究竟該如何穩定住房租賃市場，而長效機制該如何建立？今天我們深入討論，先看小片。

房租上漲，你感受到了嗎？

進入8月，多家媒體聚焦：部分熱點城市房租價格持續看漲。據中國指數研究院數據顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。而據一些市場研究機構統計，7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅也在20%左右，高的可達到30%。

采訪租房者：最近房租上漲了嗎？

北京東三環租房者金先生：我們房東是8月16日左右跟我說的，漲幅在1300左右，原來的房租是5700，現在漲到了7000，房東跟我說他還有其他的平臺在聯系。

采訪中介：個人業主提供房源 有幾種簽約方式？

某房產中介業務員：一種是咱們給您帶客戶，一年一簽，簽的是三方合同。還有一種租法是跟我們公司簽，就是這一塊得跟我們簽三年合同，中間這三年你就不用操心了。

目前住房租賃市場 房租是如何定價的？

亞豪機構副總經理高姍：租金現在沒有特別明確規定應該是怎麽樣定價，租賃市場更多是市場定價，就是需求方和房主覺得合適為主，由中介公司來評判。一般情況下，原來的中介更多是個人對個人，通過中介公司之後大家願意省事，現在長租公寓打著說你可以甩手掌櫃都給我，三年之內所有的維修都不用管，我來幫你做整潔，做客戶的催款等等一系列的，連錢都是中介公司支付給你的，這個時候定價權跟管理權，以及對外的租金報價都是中介公司里做的。那麽這個時候，所有的定價的權力以及標準，全部在這些運營商手里面，所以才說為什麽大家把矛頭對準長租公寓運營商，因為確實在這里面只有他們是定價權力者，因為政府沒有對租賃市場有過特別明確的政策要求，這次我覺得會出臺一些相關的政策，因為租賃市場完全是個人行為，業主行為，或者業主和中介公司和另外的租戶之間的行為。

哪些區域容易出現房租明顯上漲？

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉：我看到的是確實集中在一些熱點小區，這些熱點小區的特點是通勤、出行方便，第二，房屋大部分是二手次新房。第三，周邊有龐大的各種各樣的就業群體，對租房有很大的需求。這些區域一旦被鎖定，大家都會往里湧。因為在整個中介行業，不管是二手房交易還是房屋租賃，得房源者得天下，這是鐵律。

誰推高了房租？

張媛：歡迎兩位今天做客我們演播室。看到近期關於住房租賃市場房租快速上漲，以及資本在背後推動這樣的討論層出不窮，所以我想請兩位給我們講一下現在整個住房租賃市場，房租快速上漲的原因是什麽？它和資本的推動之間的直接相關性究竟有多大？

李國平：各個城市還不太一樣，比如說上海、深圳和北京，應該講深圳和北京2018年房租的上漲比較明顯，而上海就比較穩定。所以從北京的情況來看，應該講還是一個綜合的因素，一方面就是市場的需求，更多的人才湧入北京，加上在房地產調控下，很多買房的需求也進入到租房市場，加上這個城市的整治有很多被擠出來的需求，綜合的因素加在一起構成房價上漲的主要原因，我認為還是供求關系。

張媛：但是看到很多討論說資本在背後快速推高租價等，資本的力量在這個過程當中，究竟起到了多少作用呢？

劉衛民：從現在的租賃市場來看，特別是我們所說的長租項目，確實有一些風險投資資本，包括一些社會資本的進入，我們看這些資本它的運營模式，其實主要的就是在尋找這個行業，特別是長租行業里面的一些頭部資源，頭部資源其實就是在這個租賃行業里面能夠排位在前幾名的企業，這些企業在這樣一種資本的參與下，必然要在短期內擴張自己的規模，可能會對當時或者現階段的住房供求關系緊張造成一種壓力。

張媛：現在屬於8月租房旺季，房租可能每年都有一定幅度的上漲，但是為什麽今年格外引人關註？這究竟和長租公寓有多少直接的關聯呢？

李國平：咱們先看一個比例，現在所謂的機構、長租公寓來進行經營租賃市場的比例，在北京可能就占百分之十幾到百分之二十，也就是說大部分市場還是由房東、散戶的業主在往外出租，而且從目前的數據來看，現在那些散戶的，就是業內的話就是普通出租，業主通過中介也好，或者通過自己其他手段也好往外出租，漲幅比例要超過這些機構上漲的比例，從這個角度很難說是因為機構，比如機構是明顯的30%、40%，但是老百姓自己往外出租沒有怎麽漲，可能這個帶動比較強，但是我們今天看到的數據是相反的。這里面有沒有相互的作用，我相信局部一定是有的，但這個作用是不是那麽大？這個還是要客觀和冷靜判斷。另外從市場的角度來講，各個機構之間可能存在著一些競爭，但是從根本的利益角度，資本也希望獲得更加廉價的房源，誰也沒有理由把自己的房源搞得非常貴，因為這些機構一租就是三年到五年，它要投入改造、裝修、統一管理來對外出租，一旦成本太高，未來的租金發生了很大的變化，這對它們來說風險是很大的，所以從這種角度上來看，我認為可能存在著局部地區搶占房源，但是這不可能是持續的或者普遍的現象。這是我的判斷。

資本進入租房市場 會否助推房租上漲？

張媛：資本湧入到住房租賃市場當中，住房租賃市場當中的供應主體可能非常多元，資本會主要地湧向哪個部分呢？

劉衛民：我覺得資本在選擇投資標的的時候其實就兩大類，一大類是我們所說的這種長租型的項目，這個湧入其實是在湧入我們所說的租賃住房的供給端，比如我們看到一些大公司都紛紛成立了長租項目事業部，它們主要是投資長租項目，然後產生這種長租項目的供給，我覺得這個對於平抑整個租賃市場的供求緊張其實是有好處的。另外一方面，是介入到我們所說的存量的租賃住房市場里來，這個資金希望在存量市場里面來整合一些資源，這些它其實對於整個存量的供給並不會有太明顯的增加，但是對於階段性的需求，特別是能夠從房東手里整合一些資源的這種需求會增加。

張媛：看到在如此早期的時候出現了各種各樣的現象，相關的監管部門也已經出面做出了約談。

針對近期個別住房租賃企業被披露哄擡租金搶占房源的情況，北京市住建委於8月17日聯合北京銀監局等部門集中約談主要住房租賃企業負責人。北京市房地產中介協會8月19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實“三不得”要求，包括不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外還承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

如何穩定租房市場？

張媛：監管部門約談之後，各位市場參與主體也做出來這樣的承諾，有“三不準”，“三不得”等等，究竟這對於穩定住房租賃市場的效果如何？

劉衛民：我覺得更重要的是在於一個市場預期的引導，現在我們看到這些房租上漲，其實從7月份的數據來看並不能說是一個全國的普漲，而是一些熱點城市，特別是一些一線城市和熱點城市，包括一些熱點區域的點上的明顯上調。

李國平：一方面是讓大家更好地把房源釋放出來，大家齊心協力穩定這個市場，另外一個，對於惡性的行為，可能會提出警告，大家自律。我覺得這些方面都很重要，但是核心的還是我們要借鑒比如說國外的有些比較穩定的、有效的租賃市場管理經驗，來出臺一些相關的監管政策。

劉衛民：不僅應該通過這樣一個比如說約談的形式，同時還是要相對穩健地出臺一些長效機制，因為對於租賃市場來講還是要回到我們十九大的提法，也就是租售並舉，多主體的供給，多渠道的保障。比如對於政府來說，應該出臺相應的，或者說更大規模推出這種公共租賃住房，能夠真正解決新市民的住有所居問題。同時對於那些，比如說具有一定購買能力的或者有一定住房支付能力的人，也可以出臺相應的共有產權的住房措施。同時從新型城鎮化發展的角度，特別是產業發展的角度，也可以選擇在一些比如城鄉結合部的農村集體建設用地上探索出租項目的建設，所以我覺得多主體的供給，最終會使我們整個租賃住房市場的供給層次更加豐富。

北京市住建委21日消息稱，為加大租賃住房供應，近期將加快推進5000套公租房供應分配。預計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配，以滿足公租房各類保障群體需求。此外，作為建立“租售並舉”住房體系中的一項重要改革，農村集體建設用地 建設租賃住房試點 正在加大探索力度。國土資源部和住房城鄉建設部2017年8月印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。據報道，北京市到2021年，將供應一千公頃農村集體土地用於租賃住房。目前，北京市部分集體用地已找到合作方並成功簽約，預計不久後將正式動工。

農村集體土地建租賃房有哪些積極意義？

中國房地產協會會長劉誌峰：這個在改善租賃市場供求關系，降低住房租賃價格方面是有好處的。應該把這個試點要下決心搞好。這樣使農民在集體建設用地上每年有固定的租金收入，實際上比他原來的收入要高，但是也不能跟城市拍賣土地相比。應該把租賃土地價格適當要降低，而且要穩定。這樣才能使租賃住房的價格得到穩定，政府在這方面要有所作為，保證租房人租到這個房子的價格也能有所降低。

如何建立住房租賃市場長效機制？

張媛：所以如何來看這些探索，相應的土地供應制度做適當匹配的時候，對於整個租賃市場的發展、健康平穩有什麽作用？

劉衛民：我覺得其實在集體建設用地上建長租項目，是政府和市場雙方共同努力的一個結果。我們對於長租項目最大的痛點是這種長租項目本身的商業收益率比較低，要提高這種項目的商業可持續性無外乎兩點，第一點就是盡快地比如說讓更多的人來租，使它的空置率比較低。另一方面，讓它建房子的成本比較低，恰恰是在農村集體建設用地上來提供土地，目前來看土地成本是比較低的，所以也大大提高了項目的商業可持續性，也會對社會資本產生比較大的吸引力。

張媛：說到如何建立住房租賃市場的長效機制，我們其實歡迎專業化的機構化的主體參與到這個市場當中，但是在引入社會資本的過程中，如何使之有效、有積極性地進入，同時還能夠有效防止它們出現這種負面推升價格的效果呢？

李國平：我一直認為，所謂推升價格的事情一定還是一個最終以市場來決定的，當它是一個上市公司，或者拿到了資本，最終它要獲益，最終要有競爭，最終它們之間會調整價格，所以當我們1：9，或者未來2：8，或者最多3：7的時候，70%還是散戶在租賃，你自己是不可能盲目地去提升租金價格。但是規範化的、機構化地運作租房市場，我認為它會對散戶的租賃市場起到一個良性的促進作用，就是說我租得那麽好，是因為我有管理，我有口碑，也會促進我們的散戶，我們的分散的那些房東，他們會提高和提升自己這方面的規範性。我覺得這是一個良性互動的問題。在任何一個市場里面，你要給它一個時間，但是我覺得政府抓什麽？抓政策，抓監管，不要違反大的方針，價格上有一些調整。其實包括像國外，就拿美國做比方，在很多的城市，在很多的州，在租賃市場上，政府是有政策的，比如說有些房客你是不能趕走的，哪怕他付不起房租你都要給他一個緩沖期。另外一個，房租的上漲都會有控制，要在一定幅度里去增長，然後更加不用說在租客跟房東之間，如果有合同糾紛，政策的這種保護性，我覺得這些事情一樣，在我們國家要急於完善的是這類，以此來規範我們企業的行為。

張媛：既然說到政府的角色，政府這里面涉及到了幾個部門的角色，需要幾個部門的協同，同時要協同的話要管什麽，怎麽管？

劉衛民：我覺得政府作為公共管理部門，首先要建立一個法制化、規範化的租賃市場，就是說讓市場的作用充分發揮出來，比如說這一輪我們大家之所以對房租上調產生熱議，其實就是對整個市場的信息不透明造成的。我們看到國家統計局有一個租房的價格指數，在CPI里面，除此之外大家對北京、上海、其他的一些城市，包括一些區域的城市，區域的地區，它的租房到底是什麽樣的，其實大家並不了解。那麽我覺得公共部門，當務之急是能夠盡快出臺一個科學的、權威的、統一的租房價格指數，能夠使大家對這個市場有一個了解，大家對於市場都有一個公開的、透明的信息以後，才能夠基於這個信息的基礎上做一個準確的、理性的判斷。同時我覺得政府在一些基礎性的，特別是租賃住房基礎性制度建設方面，也應該加大一些力度。比如說我們在租賃住房，特別是長租項目的土地供給模式方面，現在一般都是一次性拍地，一次性付土地的出讓金，我們能不能改成年租制，能不能盡最大的可能讓這些我們所說的長租機構能夠在運營過程里降低它的資金成本。

張媛：您的建議呢？

李國平：我也認為是這樣，政府核心的問題是如何促供應，因為供應上去了，一定會平抑房租上漲。但是供應怎麽增加？應該是多方面的，在土地的出讓上，包括開發租賃型物業的時候，我們的稅收政策，我覺得可能這些都要核心、綜合地促進，只有把供應搞上去，市場的供求關系才會平衡。

責編：李燕華

盧志威﹕耶倫谷通脹 美周期股看漲

1 : GS(14)@2016-10-20 07:45:16

【明報專訊】美匯指數升至98附近後，明顯地聯儲局放軟手腳，尤其是耶倫又創立新名詞「高壓經濟」，明確表示要保持強勁的需求及緊張的勞動力市場，寬鬆的政策環境因此或需延續更長時間。

今次市場明顯用錢來投票，靠着沽售債券和股票來逼聯儲局表態，即時的反應是房託和公用股好轉，短息也回落，長息仍然在高位，連最弱的英鎊也回升，顯示最危險的情况已經過去。

12月加息的機率仍然很高，但經過此役後，相信聯儲局已表明加息步伐不會太快，甚至容許通脹率上升超過2%，也認為是「安全」，這種情况相信會利好周期股，尤其是資源類。

如不出意外 市場加倉造就升市

油價上升一成後，在每桶50美元附近整固，早前認為其他國家不會減產，所以不太認為油價會再升，但近期即使有多國表明維持產量，油價仍然維持在高位，似乎將會在50美元水平做底，有機會在50美元至55美元水平形成新交易區間。

聯儲局很明顯想谷起通脹，亦似乎有充足決心，傳統來說會利好資源股，油價有限產因素，煤炭在中國也限產，兩者已經率先突圍，下一步可能連銅價也會炒起，由於還在低位，可先小注買一點。

目前普遍基金都增持了現金，從標準普爾的期貨倉位來看，應該很多人加大了短倉對冲，所以如果ECB議息不出意外，美國總統又不爆冷，大家一起加倉股市就會漲上去，周期股可能成為升市動力。

[盧志威 美股搏擊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9122&issue=20161020

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購首爾地標住宅 韓星為鄰 租住需求增 租金回報看漲

1 : GS(14)@2017-08-29 01:32:58

【明報專訊】近年韓風吹遍亞洲，女士最喜愛買韓國化妝品，又或者追韓國明星，但有沒有想過在韓國置業呢？世紀21董事楊曼莉及世紀21行政總裁吳啟民表示，以往首爾甚少向海外買家放售樓盤，今次樂天集團放售的Lotte World Tower（樂天世界塔）住宅單位實屬罕有。該廈是首爾地標，樓高555米共123層，鄰近蠶室站，可居高臨下飽覽首爾漢江景色。今次推售的是大單位，面積2000多方呎起，據悉已有韓星購入該廈單位。

吳啟民表示，世紀21獨家代理此項目，看準近年世界各地掀起韓風，而且韓圜也處於低位，對香港投資者實屬吸引。雖然外國人在韓國銀行較難做樓宇按揭，而且比鄰近國家如日本等地的手續更繁複，但也有指定銀行可以承做該物業按揭。現時承做按揭銀行不多，有時候只能按五成至六成，息率3厘左右。

部分銀行願向外國人承做按揭

投資者若投資首爾物業用作出租，租客會繳付樓價的60%給業主作按金，相當高昂，以價值2000萬港元的單位為例，租客就要預繳1200萬港元租金，業主每月會在該筆訂金中扣除租金。因此，不少業主將該筆訂金放在銀行戶口收取高息。當然，如果租客搬走，業主要將扣除租金剩下的按金交回租客。

每年不少韓國人移居至首爾及周邊大城市求學、找工作，增加韓國人對租借房地產的需求，增加樓宇的出租率，令當地物業更具投資吸引力。隨着樓價上升，租金亦會跟升，以投資者現時熱愛入市的商住兩用公寓為例，現時平均回報為4厘至5厘，租金上升空間相對樓價較大，租金回報預料看漲。楊曼莉表示，今次樓盤鄰近樂天世界，靠着首爾漢江。據韓國報章報道，韓星趙寅成也購入了兩個2房單位。

商住兩用公寓租金回報4至5厘

吳啟民補充，該樓盤屬於綜合大樓，由108至114樓是辦公室，今次也一併開售，而76至101樓是Signiel首爾酒店，42至71樓是住宅，享永久業權，較為罕有。當然該物業屬豪宅級別，要留意轉售或須預留多些時間。

中國貿促會商事法律服務中心發表報告指，韓國投資環境的吸引力包括「軟環境」和「硬環境」兩個方面。從投資「軟環境」看，近年來韓國的經濟發展較好，市場消費潛力較大，政府積極鼓勵外資投資，並推出一系列有利於外商的政策；從投資「硬環境」看，韓國地理位置優越，交通便利，通訊設施世界一流。近年韓國經濟持續增長，且主權信用評級展望正面。

Scotiabank發表報告指出，韓國經濟由內需驅動，今年第二季GDP按年增長2.7%，而第一季則為2.9%，「預計2017年全國的GDP將增長2.8%，符合2016年預期；7月份，國民議會通過了11萬億韓圜（約96億美元，佔GDP的0.6%）補充預算。韓國央行（BGK）可能會下調基準利率，預料通脹只是暫時回升。不過，韓圜仍將容易受到外部不確定的影響。 日益關注全球流動性或地緣政治緊張局勢可能會影響，美元兌韓圜短期目標1180」。

地產中介費用減半

另外，購買海外物業多數要中介人協助，據韓國媒體報道，從2015年上半年開始，韓國房地產市場的房地產中介費用將降低到原來的一半水平。根據現行法規，在韓國進行房地產年交易時，購買或出售價格為6億至9億韓圜的住宅時，需向中介支付0.9%費用。此外，租賃價值3億至6億韓圜的住宅時，中介費用也將從原來的0.8%降低到0.4%以下。

明報記者

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8588&issue=20170825

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物業交投復蘇 西敏樓價看漲 股市調整 倫敦樓成避險天堂

1 : GS(14)@2017-09-10 14:50:55

【明報專訊】英國脫歐談判尚未明朗，對於英方需要付多少「分手費」雙方仍存分歧，有傳媒報道可能高達500億英鎊。雖然政治前景未明，但英國樓價跌幅已有所放緩，地產商亦未有停下步伐。英國老牌豪宅發展商Northacre聯同ADGH金融集團推出倫敦商住綜合項目The Broadway，目前已於本港開售，涉285伙，入場費156萬鎊起（約1560萬港元）。傳統觀念認為，豪宅面積愈大樓價增長愈高，但有數據顯示，英國面積介乎500至1200方呎單位表現最佳。

明報記者 王俊騏

The Broadway主打中小型單位，涵蓋1房至5房，當中近八成單位為1房和2房戶。項目共有6座，單位面積介乎560至4467方呎，管理費預計每年每方呎90港元。項目1樓為2.5萬方呎的零售樓面，2至4樓為辦公室，佔樓面11.7萬方呎；5樓以上為住宅 ，並有1.6萬方呎的健身室和水療設施。整個項目預計2021年第四季落成。

位於西敏寺區（Westminster）的The Broadway，原是蘇格蘭場（倫敦警察廳）總部所在地，鄰近著名地標如大笨鐘和國會大廈，以及高等學府如西敏公學和倫敦大學。據地產商資料顯示，項目貼近地鐵站，前往倫敦交通樞紐維多利亞站（Victoria）也只需數分鐘。仲量聯行英國和歐洲區住宅主管Andrew Frost更估計，未來5年西敏寺區的樓價增長可達15%。

The Broadway主打中小型單位

一般倫敦市中心的豪宅面積都超過1000方呎或以上，但The Broadway最小型單位面積僅為560方呎，有別於其他項目。Northacre行政總裁Niccolò Barattieri di San Pietro接受訪問時表示，相信未來需求會以小型單位為主，認為買家會情願選擇位置和景觀良好的小單位，更形容若只是3人家庭，單位太大也得物無所用。

住屋問題是大城市的通病，除了香港，倫敦的新樓面積亦有愈來愈小的迹象。去年英國面積小於37平方米（約398方呎）的小型單位樓落成量為7809伙，創歷史新高，平均售價為27.9萬鎊（約279萬港元）。惟綜合英國土地註冊處數據所得，面積介乎50至120平方米（約538至1291方呎）的單位，反而有最理想的樓價增長；小型單位價格增幅為6.9% ，低於較大單位的8.7%。

徵額印稅後 供應減少

萊坊發表的報告顯示，7月倫敦中心區豪宅樓價按年下跌5.9%，但跌幅正逐步收窄。區內租金亦終止自2015年10月的跌勢，7月租金按月持平，而隨着銷售市場逐步消化政府去年徵收額外印花稅的消息，供應開始減少。第一戴維斯數據亦顯示，區內100萬英鎊（約1000萬港元）或以上物業的交投量自去年底開始復蘇，6月交投量按年升9.2%。雖然倫敦平均租金回報約為2.5厘至3厘，遠低於全球平均水平，而且樓價整體仍然下行，但Barattieri表示，每逢股市出現調整，倫敦樓市都會成為避險天堂，並認為目前倫敦樓價反彈幅度仍然較小。

英鎊偏軟利好樓市

Barattieri坦言，英國樓市具有不明朗因素，暫時未知脫歐對樓市帶來什麼影響，但相信最終不會「硬脫歐」，並指目前英鎊偏軟有利樓市，如2009年英鎊兌歐元也曾低見近期的1.08水平，其後倫敦樓市復蘇，樓價反彈近兩倍。他續稱，英鎊疲弱令海外買家入市有約25%折讓，即使英鎊意外反彈，這也反映脫歐談判變得明朗，吸引本地買家入市，從而有利樓市。

雖然脫歐談判尚未明朗，亦開始有企業將部分業務遷離倫敦，但Barattieri認為這些企業只屬少數，而且遷離的人員也只是中層員工，集團旗下項目針對的卻是高層人士，因此預料影響不大。他又相信，倫敦仍然會維持國際金融中心的地位，並且繼續是全球其中一個宜居城市。

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4074&issue=20170908

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胡志明市大搞基建 樓市看漲 放寬海外投資 留意須兩年內付清全數

1 : GS(14)@2017-12-26 13:27:09

【明報專訊】投資海外地產如隔山買牛，更要多些了解當地經濟，好像筆者出差越南胡志明市時，見有不少基建發展，目前最大規模是將於2020年通車的地鐵，不少地產發展商已在附近插旗，興建住宅。不過，到當地置業最大缺點是海外買家不可以承做按揭，規定兩年內要支付全數。另外，有意投資當地物業的準買家，除了要留意地點外，還要注意貨幣走勢，因為貨幣貶值，物業變相也貶值。

普華永道的行業調查顯示，投資者選胡志明市是因為它是租金增長最快的城市，越南今年預計經濟增長6.7%，和印度一樣強勁，給這兩個國家的寫字樓物業帶來投資機遇。在普華永道對房產業的調查中，印度和越南的寫字樓物業最吸引外資參與。

投資者最傾向於將越南與10年或15年前的中國相比。目前越南的經濟增長速度達7.4％，政府的官僚主義仍然是投資者的憂慮，該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。調查顯示投資者選胡志明市是因為租金收入增長快，反映了投資者相信越南的經濟增長將惠及樓價。

料經濟增長強勁 惠及樓價

然而，要留意的是，儘管越南的崛起勢頭令人矚目，但該國的房地產投資機會在數量和規模上仍然偏小。第一太平戴維斯越南公司的一份報道稱，逐步增長的城鎮化比率、日漸縮小的家庭規模，以及獨居的趨勢，促進了豪宅的發展。

另外，價值25億美元的大規模鐵路項目「西貢地鐵」將於2020年落成通車，中央商務區沿西貢河邊的拓展城區也預計將於2025年完成建設，這些也有利於行業發展。

至今仍被稱為「西貢」或「HCMC」的胡志明市，西貢河從城中心流過，該市有24個郡，其中最繁華、物價最貴的是第一郡、中央商務區。儘管富人多住在其他區，但第一郡仍然是所有高級國際商務設施的樞紐地帶，包括頂級酒店、地標商廈及奢侈品零售商舖。

世邦魏理仕越南公司高級董事董棟（Dung Duong）指出，豪宅佔全市住宅供應的比例不足2%，「胡志明市豪宅市場較小，整個城市的豪華公寓數量大概有4200伙，但新的供應量將增加一倍以上，預計到2020年，我們將有5000多個豪華單位落成」。房價也反映了第一區的房產供應和土地儲備有限。根據世邦魏理仕本年度第三季的《房地產市場洞察》報告，豪宅單位已經售出88%，價格按年升了8%。

豪宅價年升8% 仍較東南亞國家低水

亞太國際地產發表評論指，胡志明市開始城市化發展，故將不少基建升級。其中斥資2.49億美元（約19.5億港元）興建的全新地下鐵路系統，屆時每日載客量料有18.6萬人次，相信有助紓緩地面交通壓力，人口流動也帶動住屋需求。

另外，政府斥資16億元美元（約125億港元）興建的隆城國際機場（Long Thanh International Airport），將於2025年落成，取代現時的新山一機場，連接胡志明市及世界各地。現有的新山一機場將改為國內航線機場，來往越南各個城市將更方便。

年輕人口龐大 住宅需求有保證

目前胡志明市住宅平均呎價約4000港元，對比東南亞同類城市如泰國曼谷約8000港元仍算低水，加上當地兩年前通過新的房地產法，容許更多海外買家於當地置業，料在基建及法例兩者帶動下，當地物業可有更大上升空間。

事實上，胡志明市於物業市場開放以來，已錄得按年10%升幅，而當地有約七成人口為30歲以下，相信無論未來國內及國外對胡志明市房地產都有一定的需求。以往海外買家，必須持有越南工作簽證才可於當地購買房產物業，新的住宅物業法下，容許持有有效入境證明的海外人士買入物業，並可擁有50年租賃物業權，業權屆滿亦可續期。需注意的是，海外買家必須親身前往越南簽署買賣合約，而當地銀行暫時未能為海外買家承做按揭，因此，如欲購買越南物業須要注意資金問題。

發展趨勢如10年前中國 基金看好

城市土地學會（ULI）及羅兵咸永道（PwC）聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，胡志明市投資前景排名第五，發展前景排名第二，由於其經濟發展軌迹與早期中國相似，因此大型地區發展商及愈來愈多私募基金均看好當地市場，他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。儘管越南官僚機構仍然是個問題，但情况已得到緩解。就目前越南市場提供的優勢條件下，料比起其他東南亞國家更佳，因此越南仍然是日本及韓國投資者最愛投資的國家。

明報記者 龍彩霞

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5925&issue=20171222

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國指恒指表現冠全球 熱錢湧入外媒看漲

1 : GS(14)@2018-01-22 04:58:29

【明報專訊】國企指數今年已累升9.2%，恒生指數則升超過6.6%，雙雙成為今年環球主要股市指數中表現最佳指數，一洗此前大落後的形象。儘管如此，外國傳媒仍以underdog（意指弱旅）及相對便宜形容港股，認為港股仍有上升空間，或成外資熱錢湧港原因。

市盈率仍落後 外媒形容underdog

相比外圍美股去年持續炒高，連番向上突破，港股及國企指數就算在去年下半年炒高，但予投資市場印象仍是大落後。緊隨昨日升市後，恒指及國企指數的2018年預測市盈率已經上升，但分別只為12.8及8.3倍，相比美股的18.6倍，仍明顯落後。無怪乎外國媒體形容港股屬underdog。

在今次升浪中，港股升勢更側重於騰訊（0700）、平保（2318）、匯控（0005）及內地銀行股身上，此前帶頭上升的吉利汽車（0175）、石油股及iPhone概念股近日在調整，其他恒指及國企成分股仍然相對便宜，給予投資者輪流炒賣的藉口。

中環資產投資行政總裁譚新強形容，相比港股過往曾於崩盤前達到26倍市盈率，港股市場仍未去到爆煲境地。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2577&issue=20180117

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