港樓未來幾年料緩慢下跌10%
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GS(14)@2016-08-05 08:07:14【明報專訊】中原城市指數上周報130.47，較3月底低位127.46回升2.4%。施俊嶸分析，樓市於第二季回暖不少，但本港經濟仍處調整期，而發展商在今年餘下時間可售貨源充足，故料樓價升勢不會持久。他相信，在購買力被消化得七七八八後，發展商推盤將面對更大的挑戰。另一方面，由於二手業主未能像發展商般提供付款及稅務優惠，不及一手盤吸引，二手成交量將維持在較低水平。他相信若未來數年環球經濟沒有明顯復蘇迹象，本港樓價料緩慢地下跌約10%。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4240&issue=20160804
明報陸振球：美元與港樓關係密切
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GS(14)@2016-08-18 05:42:03【明報專訊】明報投資及地產版資深主編陸振球在講座中指出，花旗銀行今年4月時發表民意調查，當時大部分受訪者都看淡後巿，與去年第三季大多數看好後巿截然相反，根據「相反理論」，不論股巿或樓巿，人人看好時最要警惕，人人看淡時反而不用太擔憂，所以在今年4月已撰文預言樓巿極可能出現反彈。
陸振球指出，政府最近公布的香港經濟增長出現回升，失業率也未見惡化，所以樓價在去年9月高位下挫了一成多後反彈，屬可以理解，並指經濟喘穩，原因和美元在今年首季見頂有相當關係，因在聯繫匯率下，美元強即港元強，如此便不利香港的出口和旅業，美元受困有助穩定就業巿場，而根據過去數十年統計數據，每當美元急升，香港樓價多無運行（圖），所以香港樓巿往後如何，要密切留意美元的走勢。
未來住宅供應充足 投資需審慎
另陸振球指出，政府剛公布今年中的最新香港人口總數，按年僅增加了約4.1萬人，以現時香港平均每家庭約2.9人計，每年僅需1.5萬個私人住宅單位便可應付新增人口需要，而未來3至4年香港私人住宅潛在供應達9.3萬伙，即未來每年可有超過2萬個私人住宅供應，連同公屋，每年住宅供應隨時達4萬伙，絕對可滿足每年4.1萬新增人口的住屋需要，所以雖然低息持續，買樓投資是否一定有賺冇蝕，應小心衡量。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3781&issue=20160818
港人港樓快售 地政署設3關卡 買家須承諾不簽長期租約 禁向財仔借按揭
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GS(14)@2016-08-19 06:14:34【明報專訊】首個「港人港地」樓盤「啟德1號 (I)」終獲批預售，將於短期內推出，由於地皮是首個具「港人港地」條款私樓，賣樓程序有別於一般私樓，地政總署分別透過買賣同意書、租賃同意書及按揭同意書「3關卡」，要求單位在買賣、出租及按揭前向署方申請同意書，以防單位最終轉售予非港人。
涉545個單位 料2017年入伙
中海外（0688）昨日公布，全港首個「港人港地」項目、啟德發展區「啟德1號 (I)」，已獲批預售。中海外地產董事總經理游偉光表示，項目是啟德城中心首個私宅項目發展，前臨興建中之港鐵沙中線啟德站，亦是下半年九龍市區的大型焦點新盤。據發展商資料顯示，項目將包括2座分層大廈、6座低座住宅，共涉545個住宅單位，預計關鍵日期為2017年10月31日，樓花期約14個月。
加強限制非港人買家入市
由於項目屬全港首個「港人港地」，地政總署除於月前已在網頁公布有關買賣、租賃及按揭同意書安排，同時又與代理舉辦工作坊，解釋買家注意事項。不過有參與工作坊的代理表示，地政總署未有提及違規罰則，本報曾向署方查詢，惟截稿前未獲回覆。
項目主要的條款是買家須為香港永久居民身分證持有人，或聯名買家中至少1人擁有有效香港永久居民身分證，且為近親；故買賣港人港地單位，須向地政總署署長申請買賣同意書，以證明買家身分符合資格。此外，日後小業主出租單位時須向地政總署署長申請買賣同意書，租約期不可超過5年，包括續租期，而所收取的租金亦不可超過1年的租金，以防止有人以超長租賃期變相轉售單位。
發展商消息：同意書10天內批出
承做按揭時，亦需要得到當局批出按揭同意書，與指明機構（包括銀行、香港按揭證券有限公司、與認可機構合伙經營的按揭保險公司及財政司長法團）簽訂。美聯首席聯席董事何家豪稱，三份同意書須在土地註冊處上登記，不過在按揭同意書限制下，未來小業主將未能向財務公司加按，此與市場上的私樓做法各有不同。另發展商消息指，三份同意書批出時間為10個工作天。
內地客入市豪宅比例 創3年半新高
正當港人港樓快售之際，近期樓市回暖，代理統計數字顯示，內地客入市購買香港豪宅金額比例近期有所回升。中原研究部統計，今年次季整體豪宅市場，已知內地個人買家佔金額比例26.6%，按季上升9.7個百分點，佔比例是14個季度、即3年半新高；佔宗數比例20.4%，按季上升2.8個百分點，佔比例亦是14個季度新高。
明報記者
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3917&issue=20160819
港人港樓加推100伙 加價2% 周五最少6新盤推113伙應市
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GS(14)@2016-09-06 04:51:52【明報專訊】剛過去周末一手熱銷逾千伙、創3年半新高。繼元朗Grand YOHO、將軍澳海翩匯後，另一焦點新盤港人港樓中海外（0688）啟德1號（I）昨以折實平均呎價16230元加推100伙，涵蓋1房至3房，平均加價2%。此外，其他新盤亦乘勢出擊，本周五至少有6個新盤展開新一輪混戰，合共推出113伙應市。
明報記者 方可兒、林可為
啟德1號（I）過去周六即日沽300伙後，發展商維持最高15.5%折扣優惠，加推單位折實售價由500.8萬至1593.8萬元，折實呎價由12,975元至19,544元。以新推出的3號價單，其中2座31樓G室（實用525方呎的2房）為例，折實售價883.7萬元、折實呎價16,832元，較同座同層、同望內園的F室（實用507方呎的2房），折實售價819.3萬元、折實呎價16,160元加價4%。
中海外地產董事總經理游偉光表示，今批單位折實市值約9.58億元，平均加價約2%。項目將視乎市場反應於一、兩日內加推單位及公布銷售安排。
加推單位平均折實呎價16230元
若撇除景觀因素，部分單位加幅更高近兩成。以新推的2座5樓C室（實用567方呎的2房），折實售價908.6萬元、折實呎價16025元，較同座同層A室（實用584方呎的2房），折實售價784.8萬元、折實呎價13438元，加價19%。不過，前者望內園，後者望樓景，景觀有所不同。
至於是次入場單位為2座6樓H室，實用386方呎的1房單位，定價592.7萬元，折實售價500.8萬元、折實呎價12975元。今批單位亦包括4伙特色戶，其中呎價最貴一伙便為連天台2房特色戶，屬首次推出戶型。該單位為2座37樓E室，實用525方呎，定價1214.3萬元，折實售價1026.1萬元、折實呎價19,544元。
部分園景與樓景戶呎價相差兩成
另多個新盤餘貨將於本周五展開新一輪銷售。會德豐（0020）何文田ONE HOMANTIN，將推出21伙於本周五發售，當中5座地下A室、實用863方呎連518方呎花園特色戶，會以招標形式發售。
另同系將軍澳SAVANNAH，同日亦售10伙標準戶。連同新地（0016）筲箕灣形薈展開次輪銷售38伙、 嘉里（0683）屯門掃管笏滿名山推售21伙、新世界（0017）旺角SKYPARK推售20伙、恒地（0012）大角嘴利奧坊．曉岸推售3伙，六盤合共於周五開售113伙。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0372&issue=20160906
深圳樓呎價$7,600 逼港樓 泡沫化嚴重 中央擬加辣遏升勢
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GS(14)@2016-09-07 08:07:03【本報訊】香港樓價誇張，但其實內地更誇張，樓市泡沫化更日趨嚴重。據深圳市規劃國土委數據顯示，深圳上周（8月29日至9月4日）新樓的建築面積每平方米成交價逾7萬元人民幣（折實建築呎價約7,556港元），按月升54.5%，樓價直逼本港荃灣二手樓價。有調查發現，當地工人要約8個月不吃不用，才能買到10呎樓宇。記者：方楚茵
據另一調查單位、內地百城樓價指數顯示，深圳樓價已按年上升43%，按月亦升2%，當地部份新盤更直逼香港市區樓，此或與臨近金九銀十，內地發展商增加市區盤及豪宅供應有關。
賣地屢創新高價
例如華僑城旗下南山天鵝堡，在深圳市規劃國土委網站上的擬售價格介乎每平米7至9萬元人民幣（建築呎價7,500至9,700港元），與本港荃灣海濱花園建築呎價約7,476元，荔枝角美孚新邨建築呎價約7,484元相近。華僑城旗下南山天鵝堡亦有均價達每平米12萬至16萬元人民幣的單位推出。中原（中國）中國大陸區總裁賴國強指，上半年深圳樓市急漲，雖然近月成交已有所放緩。但每逢有土地拍賣均刺激樓價再創新高，加上許多開發商上半年銷售表現佳，無必要再跑數，故「睇好之後樓價，就會心雄要好價賣」，導致樓價企硬。就在上月底，深圳誕生了一幅全國地王，由招商蛇口和深圳華僑城聯手以310億元人民幣投得深圳新會展中心一期配套商業用地。為了壓抑樓市泡沫，內地近月已在蘇州、南京等熱點城市推調控政策，從無放寬限購的深圳、上海等城市會再加辣，而早在年初就曾傳出深圳限購升級至社保繳納由1年變3年。
深圳樓奴全國最苦
面對重重限制，深圳市民亦有應對的方法。據《財新網》引述數據指出，去年深圳的離婚數量按年增加46%至逾2萬對，離婚卻非因感情不合，其實只是為了繞過限購政策，故離婚後馬上置業的高達45%，估計近萬對夫婦為買樓「假離婚」。近期內地亦有調查指，深圳已成為內地「最苦」城市，按深圳近月平均樓價高達每平方米5.8萬元人民幣計（折實建築呎價約6,261港元），而當地平均月薪為7,467元人民幣（折實約8,662港元）計，當地工人要約8個月不吃不用才能夠買到10呎樓，成為「最苦城市」的榜首，痛苦程度直逼本港，其餘城市則分別為北京、上海、廈門、南京、三亞、杭州、福州、溫州以及天津。不過，有市場分析員指出，深圳樓市主要受消息炒作影響，今年三、四月份內地推出的調控政策亦存在滯後，故近月當地銷售已見放緩，預期下半年上市房企的銷售額將會因基數效應及推盤放慢而跌1至2成。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160907/19762877
滙海探戈：儲局搬龍門 港樓業主有排賺
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GS(14)@2016-09-27 07:11:47美日兩大央行議息落幕，前者一如市場預期按兵不動，後者有推出新猷，卻僅屬畫龍點精之舉難有作為。印證金融海嘯後，環球貨幣政策寬鬆路向已走到「盡頭」，加上聯儲局連番調低加息預測，此消彼長下，就算聯儲局獨自加息，美元亦難復去年勇。受累聯儲局調低息口目標預測，美滙指數上周下跌0.7%收報95.477。主流貨幣中，澳元升1.7%最省鏡，多得央行暗示不減息；日本議息結果冇乜料到，吸引好友推波助瀾，日圓升1.2%；歐元亦有0.6%進賬。新西蘭央行暗未要透過減息遏抑滙價，而英國外相約翰遜指英國明年被正式啟動脫歐程序，令紐元和英鎊各自逆市跌0.3%。聯儲局上周三沒有加息，但今次有多達三位理事主張加息，加上主席耶倫明言加息理據增強，如無特朗普贏總統大選等變數，估計12月加息機會甚濃。記招上，耶倫就今次不加息解畫，指現時未見經濟出現過熱情況，但同時表明貨幣政策要有前瞻性，不應等到通脹殺到埋身才採取行動，其言論是否外界批評般充斥矛盾見仁見智。有趣的是，之前狂吹儲局加息的債王格羅斯就被激到話無話可說，他近年頻頻估錯市，真的予人英雄遲暮感覺。根據儲局今次同時發表最新經濟評估：當中今、明、後年年底的利率預測分別下調至0.625厘、1.125厘及1.875厘。以此推算，即今，明和後年分別會加息0.25厘、0.5厘及0.75厘，換言之，未來兩年多只會合總共加息1.5厘。翻查資料，聯儲局委員於2015年9月時預測，聯邦基金利率今年底和2017年底將升至1.375厘和2.625厘，估不到短短一年間就大搬龍門。以現時預測2018年底的1.875厘推算，未必足以抵銷港美的銀行優惠利率（Prime Rate）差距，即是香港2018年加息可能性不大。就算以美國長線預測的2.9厘計，香港未來的潛在加息幅度估計約為1厘多，坐享超低息的業主大可繼續高歌「供樓日日賺」。回說日本央行，當局調整策略，決定擴大貨幣直至通脹超越2%目標為止，並透過取消持債平均年期目標，變相調控孳息曲線，以免長債息過低損害金融業。市場曾擔心央行此舉矯枉過正，恐觸發債市大亂醞釀金融炸彈，尤幸當局決定將10年期國債孳息目標設定為零，變相為債價跌勢封底，相信搞出大頭佛的風險大大降低。當然，日本央行今次的舉動再予人技窮感覺，加上美息納米式趨升，市場有風吹草動，日圓恐怕又被挾高。奇兵本欄逢周一刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160926/19781610
老樓周記：港樓俾自己人搶高
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GS(14)@2016-10-28 06:21:21最近趁放假去內地購物，發現以前沒有地鐵的地道商場，多了地鐵後反而更靜。細問之下，原來這些地道商場價格較淘寶貴，故此很多人睇辦之後再在網上買，隨時慳一大筆。老樓在地鐵通車初時，都靠搭地鐵去shopping，但多個商場由旺轉靜，除因網上購物外，亦因商場多是倒模式設計，連商戶組合也差不多，便少去了這些樣辦商場，改去市集，反而多嘢睇和買。內地樓經過多次調控和放寬過急，也沒有影響銷情。聽內地人說，人仔跌時買樓是好投資，明知政府不會過份打擊樓價，長線收租甚至丟空也不用太擔心，反而放錢入銀行驚政府會查，買樓仲穩陣。老樓問他們有沒有興趣來港買樓，他們指，若用作投資一定不會，但有子女來港讀書的話也會買，走資的無論香港或其他國家一樣會走去，都沒有太大分別。此話一出，便知道近日來港買樓的內地客，是為了讓子女讀書這個實際需要，與2004年時大大不同，那時因投資移民潮和人仔升值才來港買樓。十多年前人仔升值，買香港樓變相八折；現時人仔下跌，港樓變相貴了，加上樓價掉頭向上，內地資金冇可能繼續來港買貴樓。雖然可能同走資有關，但這班走資派乃少數，根本拉動不了樓價；反而過去兩年香港人自己買貴了，並未看見與內地客有關。
劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161028/19814362
人民幣倘見底 港樓勢危
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GS(14)@2016-10-29 12:48:18【明報專訊】早幾天同長實趙樓神和同屬樓神級的湯文亮一起飯局，自然談到近期熾熱的香港樓巿，趙樓神說在6月英國公投脫歐後看到歐洲資金東流，樓巿轉勢向好，之後人民幣加快貶值，內地資金蜂湧來港買股買樓，尤其在10月1日人民幣正式納入SDR以後，人們原預期人民幣會企穩甚至反彈，豈料卻跌破6.7的重要關口，出現內地人恐慌性將資金調來香港掃樓的場面。
筆者查看統計資料，確也發覺去年人民幣急跌後反彈，反彈過程中中原樓價指數延續調整勢頭，但在今年3至4月開始，人民幣重新展開跌浪，相若時間香港樓價開始拗腰彈升，當人民幣跌得愈急，香港樓價升得愈快（圖1）。
發展商專人服侍內地客碌卡
根據趙樓神描述，現在新盤售樓處，會有專人服待內地客碌銀聯卡買樓，由於銀聯限制每次只可碌5000元，對於數百萬以至上千萬元的物業，可能要碌卡數百至上千次，蔚為奇觀。如果香港樓價今次升浪真的與人民幣貶值有關，那他日人民幣跌定甚至回升，會否便是香港樓價再見頂之時？當日同一飯局的湯文亮並沒即場對香港樓巿後向作出預測，不過筆者卻收到風，在現時差不多人人看好樓巿之際，他反而覺得要審慎，並會在短期內撰文指香港樓價將跌兩成！
筆者記得，去年初香港樓巿也是極度熾熱，當時湯文亮卻發表「細價樓爆煲論」，預測3個月內樓價指數會見頂，但最終樓巿升多半年才出現拐點，現在人人看好樓巿的情况下，湯又預測樓價會跌兩成，又會何時兌現？
財仔大做二按 樓市積壓風險
其實，除了現在香港樓價欲再升破去年9月高位，美國樓巿也在升溫，樓價指數剛重返數年前次按爆煲，又或金融海嘯出現以前水平（圖2）。美國樓巿重返泡沫水平，相信和香港有所分別，就是供應不會香港過去數年般緊絀，卻又和香港相似，就是在聯儲局QE下，造成低利率和借貸寬鬆，資金湧入如「磚頭」一類的實物資產巿場。
其實，資金成本低廉，也造就了近年財務公司如雨後春筍般急增，以遠高於銀行的利率提供二按或加按貸款。根據經絡按揭轉介研究部統計，以2016年為例，物業加按用途以備用資金佔比例最高，達58.9%，其次為置業用途的20.4%及償還貸款的12.1%，隨後還有金融投資、生意周轉、物業裝修及教育資金（圖3）。
經絡表示，正因為有龐大的需求，大量的財務公司應運而生，根據公司註冊處的數字顯示，放債人牌照數目由2008年的760個，急升至今年9月30日的約1800個，升幅超過一倍。
靄華：港樓與經濟「冰火二重天」
大家可以想像，財仔做二按或加按，也面對激烈的行業競爭，而為求有生意，或會容許業主不通知一按銀行下私下承做二按或加按，一些時候，甚至可能有業主刻意隱瞞，同時向多家財務公司進行加按，如此便會造成重大風險。金管局近日便宣布，會在明年起要求土地註冊處有二按登記，便會主動知會一按銀行，以防止亂加按的個案出現！
其實，財仔看似可以輕易賺高息，也有心知現時這個遊戲只有在大升巿才可長玩下去。日前公布中期業績的靄華押業（1913），有參與不少二按業務，靄華主席兼行政總裁陳啟豪便表示，年初至今樓市儼如「過山車」，時好時差，而且樓市與實體經濟猶如「冰火兩重天」，質疑現實環境是否具條件支撐目前的樓價，故集團將繼續持保守態度，並將頭按及二按貸款比例維持在75%與25%，貸款價值比率（LTV）維持在55%（一年前約60%），直至確認樓市的確轉好，才有機會調整策略。
■新書助你放眼海外磚頭
香港樓巿熾熱，海外置業是否合適時機﹖《明報》投資及地產版資深主編陸振球將出版新書《海外置業 王者天書》（圖），幫助大家透切了解多個海外熱門置業國家的經濟和樓巿，並會在下周六（11月6日） 在九龍灣舉辦的《明報》高中生多元升學資訊日2017同時舉行講座，出席讀者有機會免費獲《海外置業 王者天書》乙本。
詳情可參閱以下網址：
http://link.mingpao.com/47393.htm
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1171&issue=20161029
內地資金外逃 或流入港樓
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GS(14)@2016-10-30 14:34:15【本報訊】人民幣滙價加快貶值，促使內地資金逃離至香港樓。另一方面，內地多個城市重啟限購、限貸，亦推動更多內地投資客湧入香港。有業內人士指出，香港一手豪宅市場，一向獲內地客青睞，但近期除了超級豪宅外，有蔓延至中小型住宅物業的趨勢。環球市場普遍看淡人民幣後市走勢，展望將貶至以7兌1美元，甚或更低，屆時更多資金湧入與美元掛鈎的香港市場。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，人民幣勢頭弱，令內地人投資海外物業意欲更高，中資掃貨之勢更見明顯。而鄰近他們的香港，一定是其中一個熱門選擇。據他了解，內地客佔香港一手豪宅市場成交的四成至四成半，比例絕對不低，如果人民幣持續貶值，此比例大有可能再上升。美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，「北水」湧港樓，相信與深圳、北京、上海等躋身全球樓價最大負擔城巿有關，當地樓價甚至較香港更難負擔，令內地買家將資金調至香港樓。一向本地豪宅級新盤是內地買家主要追捧對象，但近期有蔓延至中小型住宅的趨勢，藍塘傲及Napa均非超級豪宅，亦有不少內地客出手。會德豐常務董事黃光耀則表示，Napa首輪銷售當中，有兩成為內地買家，為買家印花稅（BSD）推出後，集團系內項目比例最高，料不少為中港商人，其中一組內地買家更斥資約1,400萬元，購入兩間特色戶。他認為，近期內地客湧入與人民幣貶值有關，而資金主要尋找1,000萬元物業為主。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161030/19816439
施永青：美未必加息 對港樓有利
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GS(14)@2016-11-10 07:42:11【明報專訊】特朗普當選美國總統，本地兩大龍頭代理行均料樓價將於短期內挫5%。中原集團主席兼總裁施永青表示，特朗普當選與英國脫歐相似，美國未必加息，資金料將流入香港資產市場，或對港樓市有利。不過，因港府近日加辣，市場處觀望狀態，料樓價至明年第2季會跌3%至5%，之後才可重拾升勢。
他又指香港是自由貿易港，即使政府推出15%辣稅，仍見到有內地買家付三成稅入市，投資需求始終難以阻擋。他認為，政府若要幫首置買家入市，可考慮批地時加入條款，限制買家需為首置客，而非干預整體樓市。
林一鳴：港府加辣 樓價跌一成
美聯物業首席分析師劉嘉輝則稱，特朗普意外當選後，買賣雙方靜觀後市變化，成交或因而冰封，料今季樓價將跌5%。雖然特朗普傾向加息，但加息速度取決於當地經濟，料明年大幅加息機會不大。
資深地產分析員林一鳴則認為特朗普當選後言論溫和，未必會實行競選時提出的政策，對本港樓市不會有太多影響；反而政府加辣打壓投資者需求，尤為影響二手市場成交量，料樓價半年內有一成以內跌幅。
此外，長實地產（1113）執行董事趙國雄認為，特朗普未有公布具體施政方針、內外政策，以及內閣團隊，看不到他對香港樓市，以至整體經濟會帶來什麼影響。會德豐（0020）地產常務董事黃光耀稱，特朗普成美國總統不會對本港樓市帶來直接影響。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9840&issue=20161110
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