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人民幣倘見底 港樓勢危

1 : GS(14)@2016-10-29 12:48:18

【明報專訊】早幾天同長實趙樓神和同屬樓神級的湯文亮一起飯局,自然談到近期熾熱的香港樓巿,趙樓神說在6月英國公投脫歐後看到歐洲資金東流,樓巿轉勢向好,之後人民幣加快貶值,內地資金蜂湧來港買股買樓,尤其在10月1日人民幣正式納入SDR以後,人們原預期人民幣會企穩甚至反彈,豈料卻跌破6.7的重要關口,出現內地人恐慌性將資金調來香港掃樓的場面。

筆者查看統計資料,確也發覺去年人民幣急跌後反彈,反彈過程中中原樓價指數延續調整勢頭,但在今年3至4月開始,人民幣重新展開跌浪,相若時間香港樓價開始拗腰彈升,當人民幣跌得愈急,香港樓價升得愈快(圖1)。

發展商專人服侍內地客碌卡

根據趙樓神描述,現在新盤售樓處,會有專人服待內地客碌銀聯卡買樓,由於銀聯限制每次只可碌5000元,對於數百萬以至上千萬元的物業,可能要碌卡數百至上千次,蔚為奇觀。如果香港樓價今次升浪真的與人民幣貶值有關,那他日人民幣跌定甚至回升,會否便是香港樓價再見頂之時?當日同一飯局的湯文亮並沒即場對香港樓巿後向作出預測,不過筆者卻收到風,在現時差不多人人看好樓巿之際,他反而覺得要審慎,並會在短期內撰文指香港樓價將跌兩成!

筆者記得,去年初香港樓巿也是極度熾熱,當時湯文亮卻發表「細價樓爆煲論」,預測3個月內樓價指數會見頂,但最終樓巿升多半年才出現拐點,現在人人看好樓巿的情况下,湯又預測樓價會跌兩成,又會何時兌現?

財仔大做二按 樓市積壓風險

其實,除了現在香港樓價欲再升破去年9月高位,美國樓巿也在升溫,樓價指數剛重返數年前次按爆煲,又或金融海嘯出現以前水平(圖2)。美國樓巿重返泡沫水平,相信和香港有所分別,就是供應不會香港過去數年般緊絀,卻又和香港相似,就是在聯儲局QE下,造成低利率和借貸寬鬆,資金湧入如「磚頭」一類的實物資產巿場。

其實,資金成本低廉,也造就了近年財務公司如雨後春筍般急增,以遠高於銀行的利率提供二按或加按貸款。根據經絡按揭轉介研究部統計,以2016年為例,物業加按用途以備用資金佔比例最高,達58.9%,其次為置業用途的20.4%及償還貸款的12.1%,隨後還有金融投資、生意周轉、物業裝修及教育資金(圖3)。

經絡表示,正因為有龐大的需求,大量的財務公司應運而生,根據公司註冊處的數字顯示,放債人牌照數目由2008年的760個,急升至今年9月30日的約1800個,升幅超過一倍。

靄華:港樓與經濟「冰火二重天」

大家可以想像,財仔做二按或加按,也面對激烈的行業競爭,而為求有生意,或會容許業主不通知一按銀行下私下承做二按或加按,一些時候,甚至可能有業主刻意隱瞞,同時向多家財務公司進行加按,如此便會造成重大風險。金管局近日便宣布,會在明年起要求土地註冊處有二按登記,便會主動知會一按銀行,以防止亂加按的個案出現!

其實,財仔看似可以輕易賺高息,也有心知現時這個遊戲只有在大升巿才可長玩下去。日前公布中期業績的靄華押業(1913),有參與不少二按業務,靄華主席兼行政總裁陳啟豪便表示,年初至今樓市儼如「過山車」,時好時差,而且樓市與實體經濟猶如「冰火兩重天」,質疑現實環境是否具條件支撐目前的樓價,故集團將繼續持保守態度,並將頭按及二按貸款比例維持在75%與25%,貸款價值比率(LTV)維持在55%(一年前約60%),直至確認樓市的確轉好,才有機會調整策略。

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[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1171&issue=20161029
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=313893

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