2009-1-8  NM



踏入○九年，正是部署新一年投資的時機，金融海嘯對經濟的衝擊餘波未了，一批輸家仍要熬過這經濟低迷的日子。然而，也有一批贏家早在海嘯殺到前，率先跑到山上。他們捕捉出貨或入貨時機，值得投資者參考。

懂 得「把握時機」永遠是贏家的秘訣，去年中一鋪袋近二百億的永隆伍氏家族，認真是家山有福，在族長離世後火速賣盤，成為去年最美麗的交易，而擁有不少收租物 業的老牌地產家族裕泰興，也在海嘯殺到之前密密出貨，套現二十五億，掌舵人羅守耀說：「你養隻雞，見隻雞靚，就劏o架啦。你唔捨得食，等第二年就變成老雞 無得食！」而地產暢旺時忍手不買貨的炒家湯君明則以「等，忍，狠」三字作為投資的藍本。裕泰興出貨秘訣：滿足

過去一年，老牌家族裕泰興忽然密密出貨，出貨之快與狠，令市場中人以為，裕泰興的最高話事人羅肇唐（九叔）健康不佳，開始「減磅」。然而向羅肇唐的三子羅守耀查證，羅肇唐身體雖大不如前，但依然日日返工，近年密密出貨，只因看出樓市已經過高。

根 據土地註冊處資料，裕泰興在○七年一月開始不斷沽貨，賣出通常是住宅地皮、全幢商廈，以至整間酒店等大堆頭物業，總共已套現近二十五億元！部分持貨多年， 如一九八七年以二千五百萬元購入的薄扶林嘉樂臺全幢住宅項目，持貨二十一年，一直作收租用途，亦於去年三月以高達四億元出售。

羅守耀說，能 夠在金融海嘯前高價出貨「避難」，秘訣只有一個：「滿足」。「你養隻雞見隻雞靚就要劏o架啦！你唔捨得食，等第二年就變成老雞無得食！」過去兩年，他發現 全球不少基金都將資金泊港搜貨，故化零為整，將unit sale（逐間賣）轉為block sale（逐幢賣），比散賣套現得更快，如裕泰興家族成員在○五年以一點五八億購入的中環中心頂層，去年一月見韓資公司Magic Ace Company Ltd.不斷覓貨，遂以二萬二千元的歷史新高呎價賣予對方，賬面勁賺一億三千萬元。同時集團又將多年貨尾出售，如持有的最後一伙西半山翠麗軒，亦於年內以 八百八十萬元賣出。

切忌羊群心態

羅守耀坦言自己不懂估底或估頂，只是見物業價錢合理，有 一定利潤便會沽出，絕不與物業談戀 愛，「去年我好感受到個市嘅唔合理，我鍾意同不同階層嘅人傾偈感受個市，我哋有租客做酒樓呀、美容呀，我哋都去幫襯了解營運情況。去年有啲鋪位嘅位置唔算 好，都要過百萬甚至上千萬元，我問啲租客，根本無邊個行業能承受得起租，個價係高到唔合理！」

被估計為二百五十億家產接班人的羅守耀，作風 平民化；他說愛與任何人傾談了解市況，就算記者訪問他也會反問一餐，「最緊要講真話！」他說很多人「睇市」的心態都要改，「個個都來問我，個市幾時係頂幾 時係底，我唔係神仙呀！你哋亦唔好因為一個人嘅一句說話而做啲影響人生嘅決定。香港人亦有羊群心理，買就一齊買，沽又一齊沽，結果投資失利！」

羅 守耀最得老父羅肇唐疼錫。裕泰興是老牌家族，羅守耀的曾祖父羅敏璘在中環閣麟街開大押起家，祖父羅裕積在四十年代創立廣生行，經營地產物業和押鋪，父親羅 肇唐則在六六年創辦裕泰興，以收購舊樓、押業起家，人稱「九叔」，擁有過百億身家。九叔睇市極準，○三年沙士時他無懼疫情，如常出席拍賣會掃貨。如他當年 成功以一百六十五萬元購得上環永利街八號全幢舊樓物業。去年市建局拍板重建該區，肯以每呎一萬元，即共一千七百萬元收回，數年間升值十倍。

夾股投資避免衝突

三子羅守耀雖心愛電影，曾拍過《非常青春期》、《殺破狼》及《奪標》等電影，但由於深得父親疼錫，即使有兩個哥哥守弘及守輝，父親依然有意把家族生意交給他。

羅氏家族人數眾多，部分成員亦有自設地產公司，如守耀哥哥守輝便自設「尖東置業」投資物業。故羅守耀說，每項物業都以「夾股」形式進行買賣，「每個人眼光都唔同，總有爭拗。我哋睇中一個物業，邊個有興趣就入股，興趣大嘅可入多啲，幾時沽貨就由該個持股最多嘅股東話事。」

羅 守耀看後市認為經濟不會太差，影響主要集中奢侈品消費，「例如夜場，消費可有可無，生意已經跌一成半以上。但有些生活必需品，如飲食，就不會有太大影響。 最多食開高級嘅，會轉食中級，食開中級嘅，會轉食低級，正如樓市，中下價住宅跌幅亦無豪宅咁勁，豪宅跌的空間可以好大，相對細價樓則跌無可跌，因有啲人住 唔起豪宅，會搬去住細樓，仍有一定需求。」

按揭利率高企

要執平貨，就要密切留意市場，「現在不是沒有跳樓貨，有 啲真係抵到 爛，但就係禾雀亂飛格局。有啲物業同上手業主買入價比，好似已經好平，但其實有啲樓，幾萬元一呎，係買入價抬高咗啫，要跌五成也不為奇，所以不要睇過去嘅 價位，要入市一定要好熟該區現時行情及未來發展情況。」

另外，羅守耀亦提醒入市要計好自身負擔。過去按揭利率低於最優惠利率（P），但這情況可能會改變，「未來不一定會P減二或三，而可能是P或P加。因為銀行已無可能靠非利息收入支撐，一定要做番傳統貸款及按揭生意賺錢，故息差無可能再收窄，大家買樓記住要計埋呢層負擔。

「其 實無論是買樓投資的大型地產公司，還是買樓自住的用家，要計的數都是一樣。只是一條數大啲，一條細啲啫，都係計融資成本、經濟壓力等。我們不會短期炒賣， 這是積極投機。我們亦不會看浪頂浪底去入貨出貨，這是被動投機。我們是做投資的，只要每個項目計啱數，知出貨有合理利潤就會入市出市。」

○五年湯君明把持貨二十年的尖沙咀金冠大廈，由六億元提價至六億三千萬出售予渣打銀行，○七年對方開價三千萬，把四樓全層賣給湯君明，他猶如免費回購。

忍手兩年賤價掃貨

對 縱橫市場三十年的科達集團主席湯君明來說，買賣不需要頻密，只需要時機夠「準」。○五年初他以六億三千萬元，將尖沙咀金冠大廈共四層商場售予渣打銀行，持 貨二十年一鋪賺六億。到○七年樓市回順，渣打又因持貨太多要減持，湯君明再以三千萬元筍價「回購」商場四樓。從單一個物業中，完全體驗何為低入高沽的道 理。

這兩年湯君明同樣出手不多；前年十月，他吼準何文田梭椏道有財團收購，遂以二千八百萬元購入梭椏道十四號四個單位。到去年六月初，來自澳門的財團向其以四千五百萬元收購，令他半年間便大賺一千七百萬元！

 

湯 君明說，要把握時機，有三字真言：「等、忍、狠」，「『等』就是等候時機，時機未到就要識得『忍手』，見有機會就要『狠』，盡快出手，以免蘇州過後無船 搭。」他說這三個字中，以「忍」字最難，「呢兩年我見個市係咁升，都忍得好辛苦。有啲人鍾意短炒，有錢就身痕『唔聚財』，呢啲就真正『唔聚財』啦，好嘢不 妨長揸，忍到好時機先出貨入貨。」

為了把握時機及緊貼市場，他每天都回科達中心的大本營會見經紀及以電話聯絡，「啲電話多到呢，兩隻手要聽三個電話，要將電話拋來拋去！」吸取資訊後，他下午便午睡或焗桑拿，令自己保持頭腦清醒，以免即日太急進而做錯決定。

這 次金融海嘯，他認為樓市下跌為時不會太久，故瞓身出擊，正以十億元洽購十六個物業，當中他打算以五千萬買入包括陳振聰持有的中峽道物業，但其後遭他人以較 高價奪得。其餘涉資千餘萬元至數億元不等，「我出嘅係『墊屍底』價，永遠最低，但買唔到就算，機會時時都有，唔需要心急。無人知今年會否繼續差下去，但無 人可以做到摸底的。到市道真的差到底時，亦有可能無心儀嘅物業在市場放售，故見是合理筍價，就無謂再估，可以入市了。」

永隆族長適時仙遊

○ 八年的五月三十日，是永隆銀行伍宜孫家族心情矛盾的一天。這天伍家與招商銀行達成協議，以總共一百九十三億元現金，即每股一百五十六元，向對方出售所持的 永隆銀行五成三權益。對伍家來說，這間由家族創立達七十五年的老牌銀行，最終轉手他人，令纏擾多時的繼承問題亦得以解決。

這個時刻，就是出 貨的最佳時機。雙方在五月達成協議，到交易正式完成的九月三十日，港股已因雷曼兄弟在九月十五日爆煲而大瀉。要計算永隆賣盤時機有多好，可參考市值規模相 若的永亨銀行。永亨本週二收市報四十六元，比去年五月尾的高價一百一十八元，相差五成八；而現時永亨市賬率回落至只有一點四倍，亦遠低於永隆賣盤的三倍市 賬率。

交易最「筍」之處，是招行全數付現金一百九十三億元予伍家，其中九十一億會分給已故創辦人伍宜孫及其兄弟姊妹一房；而另外一百零二億，則會分給伍宜孫弟弟、即伍絜宜的一房。

其 中伍宜孫一房股份由伍宜孫有限公司及宜康有限公司持有，伍宜孫有限公司股東包括慈善基金及永隆代理人外，伍宜孫長子伍步高，他個人持有伍宜孫有限公司一成 股份，按此計算，個人已可分得五億。另外兩名女兒伍步平和伍步光，每人各得一億多。而伍宜孫的兄弟如伍繼宜、伍滴瑞及伍繼端亦都有得分。

伍絜宜一房則分得較平均，三子三女加上十數孫兒外孫，幾乎人人有份，其中長子伍步剛最多，個人持有伍絜宜有限公司一成三權益，即可分得十三億，三名女兒，每人也分得六億七，其他內孫及外孫等十多人也分得半個億，當真「印印腳，唔使憂」。

招行接火棒

分得一億四千萬的伍宜孫弟弟伍繼宜，今年九十多歲，每天總要午睡上兩、三小時，他懶洋洋在電話向記者說：「我都退咗休好耐咯！（賣價）都唔知是高定低，呢啲後生諗啦！」

這 家老牌銀行由伍宜孫在一九三三年創立，八十年代在香港上市，一直由家族內最年長的擔當話事人一職。伍宜孫數年前以一百零四歲的高齡逝世後，由當時已九十多 歲的弟弟伍絜宜接任；到伍絜宜去年三月又以一百零一歲高齡過身，才由伍宜孫長子伍步高揸弗。惟伍步高已經七十一歲，而身任副董事長的伍絜宜長子伍步剛，亦 已七十歲，第三代中，則只有伍尚豐加入董事局，顯示伍家已無心戀棧。

當最後的第一代話事人伍絜宜去世後，伍家旋即於十日後公 開表示考慮出售 股權。其時金融海嘯仍未殺到，中小型銀行仍然有價。大福證券銀行高級分析員李健雄說：「以當時市況計，賣盤的三倍市賬率已經算貴，而家睇則更加貴啦！坦白 說，永隆無咩特別賣點，只可說傳統又穩陣。然而市面上有賣盤條件，可讓內地銀行經合併加速發展的香港銀行，亦的確選擇不多。」

永隆售盤時機 之「靚」，還在於協議交易後公布半年業績時才「抖出」永隆的業務表現未如理想，當中還有「隱形」炸彈未拆除。按公布，永隆去年上半年需要再為結構性投資工 具（SIV）及債務抵押證券（CDO），分別撥備二億八及二億二，拖累期內盈利大幅倒退六成至三億五千萬元。另外，淨利息收入亦減少百分之七點四，非利息 收入則倒退百分之一至一億九；當中其他同業普遍造好的證券經紀及投資服務，也錄得百分之三的倒退。這些殘局，還有待招商銀行收拾。

五億換大股東位置

美聯集團主席黃建業去年似乎好「黑仔」，金融海嘯不但令美聯股價大插水，三個月前更遭一個六十歲阿伯梁向榮不斷掃股狙擊美聯，成為第一大股東，持股只有一成的黃建業只能退居成為第二大股東。

表面上黃建業輸了大股東席位，實情他早於○七年十月二日已把手頭上六千四百萬股美聯股份，以每股七元八角五仙配售，令他有五億元現金袋袋平安。即使這次配股令他手頭上的美聯股份只剩一成，黃建業獲持有美聯股份的基金支持，他亦能穩坐其主席位置。

現 時，美聯股價由十五元高位回落至三元三毫八仙（至本週二），黃建業亦於過去兩個月間密密於低位增持美聯股份，以平均價約二元四角，額外增持了二千二百萬多 股份，即持有約百分之十三點三。而由於梁向榮去年十二月中以約二元九角減持手頭上一千三百多萬股份，持股量下降，令黃建業重坐上大股東位置。

 

美聯集團主席黃建業於去年十月把其手頭上六千四百萬股美聯股份，以每股七元八角五仙配售，淨袋五億；而他亦於○七年及○八年頭出售手頭物業，套現金額最少達七億元。

 

黃 建業成功以美聯股份套現，其大部分私人投資的物業亦已於○七年樓市高位開始，不斷在市場放售，估計套現七億元。黃建業除了高賣低買投資住宅外，亦有寫字樓 及商鋪。他於○三至○五年間入貨較為頻密，而大部分單位起碼持貨三年或以上，最和味要數其○四年以三千四百萬買入的灣仔譚臣道單位，於○八年以一億七千萬 放售。

記者找到黃建業，但他不想評論樓市，怕有利益衝突，

他說：「唔好講到咁勁，其實我去年四、五月，個市開始 回，我唔理賺 蝕都放晒啲單位，寧願持有現金。」而為了套現，即使是豪宅亦割價出售。例如其於○四年以七百九十八萬買入的淺水灣華景園的一千四百呎豪宅單位，本開價一千 七百多萬，最後以一千一百多萬沽出，呎價七千八百元。單是前年他以三千八百萬買入一幅位於瀋陽的商業用地後，內地樓市下滑便叫他頭痛不已。

黃 建業認為香港樓市已步入熊市，短期內難有大升幅：「憑我嘅經驗，知道市場每五至十年就有一個周期，○三年到去年一直都係牛市，而每當熊市來臨前，（樓價） 一定係短時間升得好急。到○七年底時，（樓價）直頭升到太高、太急，市場上買乜都貴，就知熊市就快嚟。當時最影響到我決定離場，就係因為當時樓價係高價牛 皮，而且市場開始有壞消息出台，我就知個市開始轉。」

集體決定套現十三億

由Ball場常客馬清偉擔任主席的大生地產，亦幸運地於○七年十二月，樓市高峰期，以拍賣形式以十三點六億賣出位於灣仔的大生商業大廈予太古集團，較拍賣底價高出六成。

這 個地盤由大生地產的創辦人，馬清偉父親馬錦燦於一九四七年，以一千三百九十萬元買入。於七七年，馬錦燦立下遺囑，規定其名下的股權物業，要有四分三以上家 族成員同意下才可出售，因此以往多次樓市大升，馬氏家族都錯過出售物業的良機。而這個二十八層高的物業一直作收租之用。

不過，於○五年八月，馬清偉的叔父馬錦里家族，持有大生商業大廈五分之一業權，入稟高院，要求頒令拍賣大生商業大廈，以及上環文咸西街七號及五十號的空置地盤。在無人反對下，終取得法庭頒布的售樓令，馬氏家族把物業在市場上招標。

事 實上，早於○六年十二月，馬家已應要求標售這三個物業。當時共有五家財團入標，包括大摩、麥格里、太古、恒地及華人置業。有傳當時其中一間財團已出價八億 五，但由於要集體決定要否接受這個價錢，最後在有家族成員反對下，直至○七年十二月才以拍賣形式，以較高價錢出售。而按比例推算，馬清偉個人可分約六千八 百萬元。

大生地產主席馬清偉常與其女友Winne（左一）及子女（右一、二及四）公開活動。其父馬錦燦是四、五十年代的地產商。（《蘋果日報》圖片）

告老歸田袋三億

嘉禾前主席鄒文懷，可以說是行上了尾運。前年十一月他以二億多元悉數出售手上的上市公司嘉禾娛樂兩成半股份；同年八月，他亦將居住了三十年，位於山頂白加道的住所，以九千八百萬元的高價賣給前思捷主席邢李『火原』。

手上的資產盡售，並非鄒文懷眼光奇佳，而是「因緣際會」，原來去年中他正籌備退休並移居美國，全面撤出香港。他曾解釋賣盤原因：「我以前唔覺自己老，但八十歲生日後，發覺點解個個都後生過自己咁多。一個人到咁嘅年紀，腦力同眼力各方面都退嘞，係時候退休了。」

嘉 禾九四年上市後，他一直持有公司股份，到去年賣給內地公司橙天娛樂，現時股價及市值只及他出售時的一半。而該個山頂白加道二十三號Cragside Mansion五樓B單位的物業，則早於一九七五年購入，當時作價一百四十萬元；今次出售賬面賺九千七百多萬元，升值六十九倍。

手持三億的鄒文懷，不時與太太出現在金鐘的高級西餐廳撐枱腳，優哉游哉。