世邦魏理仕倡工廈「局部活化」
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GS(14)@2017-10-04 11:05:16http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0559&issue=20171004
【明報專訊】新施政報告將於下周公布，市場盛傳特首林鄭月娥任發展局長期間，曾提倡的活化工廈政策，或有機會捲土重來。
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限制要求多 非所有工廈可活化
世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示，活化工廈需要滿足不少要求，例如要設立一定數目車位，所以存在若干限制，因此未必每幢工廈都可進行活化。陳強調，若特首沿用有關政策只是新瓶舊酒，如能接受學者倡議的「局部活化」，料可吸引更多工廈業主活化物業。
資料顯示，目前有91個幢工廈完成活化工程，另18幢工廈尚未啟動活化程序；據悉，在該18幢未活化工廈，有6幢或三成正在市場放售。
工廈業主「計唔掂數」打退堂鼓
陳錦平表示，完成活化的工廈涉約940萬方呎工業樓面，部分作零售、商業等用途，變相令工廈樓面減少，從而令工廈空置率減低，雖然如此，活化工廈並沒有「搶走」甲級商廈租客，而近年零售業不景氣，故活化工廈並不對物業市場構成負面影響，反之能為創業者、較細規模的零售商戶、甚或科技資訊、數據中心等有多一個選擇。
他表示，過去有工廈業主因「計唔掂數」而中途退出申請，因此，若政府重推有關政策時，可考慮優化有關政策，如加入一些靈活措施，如局部活化等，讓更多工廈業主能參與，從而進一步推動文化及創意產業。
明報記者 甘潔瑩
工廈活化重啟 財團偷步掃120億貨 涉17幢工廈 黃竹坑葵涌最旺場
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GS(14)@2017-10-15 15:17:16【明報專訊】特首林鄭月娥昨日公布任內首份《施政報告》，提出考慮重啟工廈活化計劃，原來不少財團早已「偷步」入市。據統計，今年首9個月，市場共錄得17宗全幢工廈易手成交，涉及總額逾120億元，以金額計，雖然今年尚有一季，但料為過去6年來最多，其中第三季便有8幢工廈全幢易手，按季大增1倍；成交金額則涉近70億元，按季急升3倍。
明報記者 林尚民
事實上，林鄭月娥正式公布《施政報告》前，有透露會要求發展局重新審視是否重啟政策，並容許工廈低層樓面放寬用途。事實上，本報綜合美聯工商舖及市場資訊統計，今年第三季，市場便有8幢工廈物業全幢售出（包括一個收購約96.5%業權之項目），較前兩季的5宗及4宗分別增加6成及1倍，而涉及金額則約達69.06億元，比首兩季的34.91億元及16.96億元多出98%及3.07倍。
成交金額料6年最多
若計及今年首9個月，市場更已錄得17幢全幢工廈買賣，為2014年錄得24宗買賣後最高；所涉成交總額則達120.93億元，至少為過去6年以來最多。今年購入全幢工廈物業中，不乏知名投資者，其中以郭炳湘旗下帝國集團最為進取，今年3月該集團先以15.6億元向仁孚行購入黃竹坑道36號仁孚香港仔車廠，其後於8月份再以約19.8億元收購區內天豐工業大廈約96.5%業權。
值得一提的是，今年錄得的17宗全幢工廈買賣中，以黃竹坑區最受追捧，除上述兩個由帝國集團購入之物業外，亦包括上月由中建集團家族許晉亨等人以11.11億元購入的志聯興工業大廈，以及傳由宏基資本（2288）以14.8億元購入的標達中心，4個物業涉及總成交額逾61億元，佔今年市場全幢工廈成交總額超過一半，相信與鐵路概念，以及財團看準區內工廈轉商廈發展潛力有關。
業界料全幢工廈 成交價升量跌
對於施政報告提到重啟工廈活化，美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，根據政府《2014年全港工業用地分區研究》，至2014年為止，全港僅有約500座工廈屬單一業權，相當於整體約35%，由於全幢工廈貨源有限，相信業主將會變得更為惜售，開價更進取，令該類物業交投量減少，而若有關方案落實，全幢工廈的用途將會變得更廣泛，相關物業的售價將會因而上升。
不過，中原工商部董事部郭楚華認為，政府落實重啟活化工廈，將為工廈用途提供更大彈性，將令全幢工廈需求有增無減，按現時走勢，今年全年全幢工廈易手個案將會持續上升。
（２０１７年施政報告）
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3562&issue=20171012
活化擬降門檻 免補價改成過渡房屋
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GS(14)@2017-10-15 15:17:16【明報專訊】林鄭月娥任內首份施政報告提出，政府正循不同方面，研究利便工廈轉型並釋放土地資源的策略，包括考慮重啓工廈活化計劃，提供誘因鼓勵舊工廈業主進行重建或整幢改裝，並探討如何在計劃下，為個別具發展潛力的產業如文化、藝術、創意產業以及合適的社區設施，提供合法及安全運作空間。
此外，針對個別舊工廈業權分散情况，政府會探討如何促進舊工廈加快集合業權，包括檢視適用於舊工廈的強拍門檻。另在顧及消防及樓宇安全的前提下，政府亦正繼續研究如何利便部分工廈改裝較低樓層，作為非工業用途，並檢討土地契約下「工業」及「倉庫」用途的定義和涵蓋面。
業界質疑成效未必理想
另報告中提及政府研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡房屋，普縉企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，參考過往活化工廈情况，若要成功改裝為過渡房屋，挑戰不小，當中有安全、交通及環境等條件需符合規格，成效未必理想。
中原工商部董事郭楚華認為，現時住宅單位需求殷切，不少舊式工廈地利位置優越，保養得宜，若政府放寬免補地價發展作住宅，讓合資格的市民入住，可短期紓緩住宅的需要，加上全幢工廈改裝，可更有系統地解決到消防等安全問題，實屬一個上佳建議，更可短期即時展開。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6807&issue=20171012
巧明街107號活化工廈 13.8億放售
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GS(14)@2017-11-07 12:13:48https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6442&issue=20171107
【明報專訊】政府重啟活化工廈政策帶動市况，觀塘巧明街107號活化工廈現正放售，意向價13.8億元，項目總樓面面積約8萬方呎，呎價17,250元。第一太平戴維斯銷售主管蕭兆新表示，物業現已交吉，地下為商舖及大堂入口，業主增設扶手電梯至1樓，1至4樓適合餐飲行業，5至9樓可作樓上舖及寫字樓。資料顯示，項目前身為國基集團中心，於2014年獲批准作活化項目，業主於進行翻新前曾放售，當時獲財團以6億元洽購，惟未能成功出售。
南華集團放售中央廣場兩層
另中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事謝立生表示，南華集團持有的中環雲咸街60號中央廣場，23樓全層以連租約放售，意向價3.3億元；26樓全層，意向價逾3.4億元。此外，土地註冊處資料顯示，黃竹坑道42號利美中心8及9樓，同樣以8300萬元轉手，合共1.66億元，每層面積10,543方呎，成交呎價7873元，買家為印度船王家族成員CHELLARAM, VIKRAM SHAM等人。
此外，美聯工商舖（0459）稱，長實（1113）中環中心以破紀錄價402億元售75%業權，令寫字樓市場進一步升溫，預計寫字樓價格在今年內進一步升最少5%，即全年總升幅20%至22%，尖沙嘴目前呎價低水，料未來半年可升10%至15%。美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，展望後市，料甲廈將掀起升值潮，成交量可望增加。美聯工商舖高級區域營業董事李鎮龍表示，高鐵快將完工，縮短往返內地時間，料尖沙嘴甲廈將吸引用家及投資者趁低吸納。
昇薈商場逾4億易手
土地註冊處資料顯示，東涌昇薈商場以4.01億元易手，以商場面積2.8萬方呎計，呎價1.4萬元，商場每月租金收入逾100萬元，租金回報約3厘。新買家為亞洲寶星有限公司，公司董事為薛小玉。
上水晉科中心活化 涉14萬呎研設戲院
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GS(14)@2018-01-11 10:35:26https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9515&issue=20180111
【明報專訊】新地（0016）繼葵涌葵昌路72至76號Life@KCC後，正積極籌劃另一活化工廈項目、位於上水彩發街2號的晉科中心，涉及樓面約14萬方呎，或成為上水廣場的延伸，新地正研究於該工廈內開設戲院，另考慮安排穿梭巴士往返上水廣場。
葵涌Life@KCC次季開幕 八成預租
新地代理租務部總經理鍾秀蓮透露，集團首個活化工廈項目、葵涌葵昌路72至76號Life@KCC，計劃於今年次季開幕，現已獲預租八成樓面，項目翻新費每方呎約2500至3000元，以10萬方呎樓面計，總翻新費約2.5億至3億元。Life@KCC前身為聯泰工業大廈，新地於2010年以2.23億元購入，及後於2014年就項目向政府申請活化，補地價金額712萬元。
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至於零售市況，鍾秀蓮表示，零售業銷售數字持續轉好，正進入復蘇期，預期今年全年零售銷售升約3%至4%；至於旗下商場，預計十大商場（將軍澳東港城、上水廣場、將軍澳中心、新蒲崗Mikiki、將軍澳天晉匯、屯門卓爾廣場、荃灣新領域廣場、屯門錦薈坊、荃灣荃錦中心及屯門寶怡花園）於今年首季人流將達1億人次，營業額則可望達38.8億元，分別按年升7%及8%。
新地10商場去年營業額157億
至於今年新春假期，鍾預計十大商場人流達1150萬人次，營業額達7.63億元。回顧去年表現，鍾表示，10個商場共錄得3.7億人次，營業額共157億元，按年分別升10%及9%。
舖王家族10工廈申活化
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GS(14)@2018-11-17 09:06:15https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3772&issue=20181117
【明報專訊】政府重啟活化工廈，「舖王」鄧成波兒子、陞域集團主席鄧耀昇表示，集團過去就約20個工廈進行活化，現正籌劃將旗下10幢工廈項目參加新一輪活化計劃，並計劃作酒店、會所、寫字樓等用途，其中屯門東亞紗廠工業大廈擬改作過渡性房屋，預計提供600個單位。
鄧耀昇又稱，酒店與過渡性房屋性質類似，惟只得3或5年營運期，會向政府提交建議，投資者提供過渡性房屋後，可將項目轉作酒店。
屯門廠廈擬改作過渡性房屋
屯門活化工廈項目滙賢一號日前低調地推售，鄧耀昇形容首推單位價格有優惠，短期加推約100伙，並有加價空間。據悉，項目暫售出32個寫字樓單位，套現超過1億元。
另一方面，大鴻輝集團就西區德輔道西99及101號向土地審裁處申請強拍，目前持有80%業權，項目市值逾2.44億元。據土地審判署文件顯示，項目地盤面積2103方呎，現為2幢樓高9層的商住物業，樓齡約58年。
活化工廈變身過渡房屋零申請 投資者：5年後發展存疑 難控成本
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GS(14)@2019-05-27 16:50:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7344&issue=20190527
【明報專訊】特首林鄭月娥在去年施政報告中提出重啟活化工廈計劃，其中包括由民間主導改裝整幢工廈作過渡房屋建議，以解房屋供應燃眉之急，惟如意算盤未能打響。過去曾贊同此發展方案的「舖王」鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇，更轉軚不支持，指工廈改作過渡房屋不超過5年，僅屬短期發展，5年後發展存疑，增加發展風險，決定放棄有關發展。
明報記者 甘潔瑩
就新一輪活化工廈計劃申請，本報曾向地政總署查詢，該署回覆指，2018年施政報告公布的新一輪活化工廈計劃涵蓋6項措施（見表），當中4項分別為重建、整幢改裝、擴闊緩衝樓層的准許用途，以及改裝以提供過渡性房屋，需向地政總署申請。到目前為止，該署接獲2宗重建的申請，同時已就5宗有關重建的規劃申請及1宗有關整幢改裝的規劃申請向規劃署提供意見，即至今尚未接獲改裝作過渡房屋的申請。
鄧耀昇轉軚不支持
資深投資者鄧成波孻仔鄧耀昇，旗下陞域集團於首輪活化計劃中共遞交20個申請，當中19個獲批，尚餘1個申請尚待處理文件，可謂積極參與活化工廈。過去鄧耀昇極力支持改裝工廈作過渡房屋，但他接受本報訪問時表示，這發展方向是他獻計給政府，因他發現公屋申請宗數高逾20萬個，若將工廈改作過渡房屋，市場定能消化一批排隊輪候公屋的申請人，認為「做得過」，一個工廈能改裝為600至900個房間，能有效協助政府增加房屋供應。
不過，在新一輪活化工廈計劃中，有關工廈改作過渡房屋的措施，除租期不超過5年外，亦未有提及5年後的發展方案，鄧耀昇表示，「曾建議政府批出過渡房屋許可之時，同時批出酒店發展的申請，好讓過渡房屋租期完結後，可保留有關設施作經營酒店之用，但政府未有回應這個建議。」正因為過渡房屋租期完結後的發展存疑，亦不能確定改裝成本能否在租期內回本，令發展風險增加，故在新一輪活化工廈申請中未有選擇此發展方案，但整體而言，是次活化工廈措施屬多元化和具彈性。鄧又透露，是次計劃遞交約10個申請，目前正預備相關文件，對於申請數目較首輪計劃大減一半，他不諱言，物流業對倉庫需求大，出租工廈亦屬不錯的投資。
麒豐資本：補地價磋商時間較長
另一工廈投資者麒豐資本，其共同創辦人洪英偉亦稱，過渡房屋方案租期僅5年，難以控制及計算成本。對於其他的措施，他認為有部分細節不夠清晰，如整幢改裝項目，當中有10%樓面須作政府要求的特定用途，但未有具體說明特定用途；重建工廈能予以增加地積比率，但當中需要補地價，與政府磋商補地價的時間可能很長，從而增加發展成本。雖然如此，但麒豐資本仍會物色合適發展的工廈項目。
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