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活化工廈變身過渡房屋零申請 投資者:5年後發展存疑 難控成本

1 : GS(14)@2019-05-27 16:50:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7344&issue=20190527
【明報專訊】特首林鄭月娥在去年施政報告中提出重啟活化工廈計劃,其中包括由民間主導改裝整幢工廈作過渡房屋建議,以解房屋供應燃眉之急,惟如意算盤未能打響。過去曾贊同此發展方案的「舖王」鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇,更轉軚不支持,指工廈改作過渡房屋不超過5年,僅屬短期發展,5年後發展存疑,增加發展風險,決定放棄有關發展。

明報記者 甘潔瑩

就新一輪活化工廈計劃申請,本報曾向地政總署查詢,該署回覆指,2018年施政報告公布的新一輪活化工廈計劃涵蓋6項措施(見表),當中4項分別為重建、整幢改裝、擴闊緩衝樓層的准許用途,以及改裝以提供過渡性房屋,需向地政總署申請。到目前為止,該署接獲2宗重建的申請,同時已就5宗有關重建的規劃申請及1宗有關整幢改裝的規劃申請向規劃署提供意見,即至今尚未接獲改裝作過渡房屋的申請。

鄧耀昇轉軚不支持

資深投資者鄧成波孻仔鄧耀昇,旗下陞域集團於首輪活化計劃中共遞交20個申請,當中19個獲批,尚餘1個申請尚待處理文件,可謂積極參與活化工廈。過去鄧耀昇極力支持改裝工廈作過渡房屋,但他接受本報訪問時表示,這發展方向是他獻計給政府,因他發現公屋申請宗數高逾20萬個,若將工廈改作過渡房屋,市場定能消化一批排隊輪候公屋的申請人,認為「做得過」,一個工廈能改裝為600至900個房間,能有效協助政府增加房屋供應。

不過,在新一輪活化工廈計劃中,有關工廈改作過渡房屋的措施,除租期不超過5年外,亦未有提及5年後的發展方案,鄧耀昇表示,「曾建議政府批出過渡房屋許可之時,同時批出酒店發展的申請,好讓過渡房屋租期完結後,可保留有關設施作經營酒店之用,但政府未有回應這個建議。」正因為過渡房屋租期完結後的發展存疑,亦不能確定改裝成本能否在租期內回本,令發展風險增加,故在新一輪活化工廈申請中未有選擇此發展方案,但整體而言,是次活化工廈措施屬多元化和具彈性。鄧又透露,是次計劃遞交約10個申請,目前正預備相關文件,對於申請數目較首輪計劃大減一半,他不諱言,物流業對倉庫需求大,出租工廈亦屬不錯的投資。

麒豐資本:補地價磋商時間較長

另一工廈投資者麒豐資本,其共同創辦人洪英偉亦稱,過渡房屋方案租期僅5年,難以控制及計算成本。對於其他的措施,他認為有部分細節不夠清晰,如整幢改裝項目,當中有10%樓面須作政府要求的特定用途,但未有具體說明特定用途;重建工廈能予以增加地積比率,但當中需要補地價,與政府磋商補地價的時間可能很長,從而增加發展成本。雖然如此,但麒豐資本仍會物色合適發展的工廈項目。
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