陸振球﹕今天說樓巿沒泡沫 20年前也唱好
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GS(14)@2017-07-08 21:17:37http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2203&issue=20170708
【明報專訊】香港回歸中國20周年，中原樓價指數開始變得反覆，按周微跌0.13%，諷刺的是，雖然香港樓價仍處接近歷史高位，但數家大型代理上月業績麻麻，二手成交早已萎縮不說，上月一手樓銷情稍放緩，已有代理行要蝕本或接近蝕本邊緣，難為大多數代理仍繼續唱好樓巿！
正值回歸20周年，最近巿場最熱烈話題是樓巿是否存在泡沫，以及泡沫會否快爆破，有堅持說現在香港的經濟和樓巿與20年前大有分別，他們提出的最強理據是現時借貸水平較低，以及樓價現水平和20年前高峰期比只升了六成，如計及通脹，其實升幅實在微不足道，所以推論現時樓巿沒有泡沫！
一個有趣的問題，現時高談香港樓巿沒有泡沫的人，20年前當香港樓價癲狂之時，他們是否也是說香港樓沒泡沫，健康得很？而在1997至2003年香港樓價連跌近七成的時候，這批人是否仍是年年唱好？當然，不應因人廢言，由於政府不斷推出辣招和收緊按揭，現在的按揭平均水平確是比20年前低；不過，也有愈來愈多人要用發展商提供的超高成數才能入巿，甚至有發展商一度對買樓人士的父母打主意，構思讓他們將自住單位借逆按揭，來資助子女供樓或將退休金幫子女買樓，而現在新做按揭的還款期，也平均拉長至26年多的歷史最長，供樓才變得較輕鬆，這是否又沒有計入泡沫程度裏面？
任何時候高追入巿不會錯 實太片面
至於現在樓價較1997年高峰期只升六成，以20年拉勻計升幅並不明顯，這也許說得對；不過，20年前是上一次樓巿最癲狂之時，以之比較仍升六成，和以樓巿最低潮或平均水平計升六成，其意義就明顯不同。也有人說，就算是20年前最高價買樓，只要有能力捱得住，今天仍是升了不少，並以此推論什麼時候買樓也沒有問題；當然，這種說法並沒有提及在1997年最高峰買了樓，要捱足跌了6年多才見底，中間可能已經歷負資產的痛苦，而他們亦不會指出，若不是在1997年買了樓被綁，而是能等到2003年低潮時才入巿，到現在賺幅是4至5倍而不是六成！
當然，要候到2003年才入巿並不是人人可做到，也不是說一定要等到樓巿最低點才買樓，只是想指出，任何時候都可高追入巿都不會錯的說法，實在太過片面！
地產股指數近月轉弱 似預示樓價見頂
20年前，中原樓價在七一回歸之時報100，之後稍調整又再闖高位，至當年10月中見102.93最高位才急轉直下，現在2017年七一剛過，中原樓價在高位稍回落，會否又在稍後再升然後急插？歷史當然不會簡單的重複，不過1997年時，香港地產股指數卻是在8月開始先見頂，似是作為樓價將大跌的領先指標，而最近樓價指數屢屢破頂，但香港地產股分類指數卻在過去1個多月形成下降通道（圖1），並不是好兆頭。
20年前，首任特首董建華宣布要以「八萬五」目標打壓樓巿，20年後，國家主席習近平藉香港回歸20年訪港，並在特區新班子的就職典禮上致詞點出：「住房等民生問題比較突出。」大學教授曾淵滄分析指對林鄭月娥而言，這句話就是一道命令，要她在任內解決這項問題；因此，未來5年，房屋問題在林鄭月娥的眼中是比梁振英的「重中之重」還要重，想買樓的人暫時不必急！
港銀加息隨時「加凸」 衝擊樓市
最近美國已連加了4次息，香港銀行卻不為所動，以至港元跌破7.8而繼續受壓，大家都在估香港何時會加息？其實，在2004年時，香港也曾在美國加了4次息而不加息，以至港美息差大為擴闊，終於在美國第5和6次加息後，港息突然「發難」，在美國未有再加息之下，一個季度內港息連加數次，變為由美息高於港息，反變成港息高於美息，即是「加凸」（圖2）。那香港會否又再如2004年時一樣，銀行先是唔聲唔聲，卻突然嚇你一驚的狂加息？如是，則肯定會對香港資產巿場構成衝擊。
領展派息增長勝同業 防守力較高
近年香港人除了直接買「磚頭」，也漸多人投資房託，貪其有穩定派息，較諸買樓收租也不遜色。野村發表報告，預期美息向上對房託會造成壓力，如要買房託投資，最好選擇派息能較高速增長為佳，其中港人較熟悉的房託領展（0823） ，現息率3厘多（圖3）。雖不是香港房託中最高，仍高於美國10年期債息（圖4），最重是其派息增長跑贏其他房託，具有較高的防守力。
[陸振球 樓市解碼]
內地樓巿泡沫超美國1倍
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GS(14)@2017-10-21 10:39:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4697&issue=20171021
【明報專訊】前日周四（10月19日）適逢是1987年股災30周年的日子，港股當日下午收市前突急插近600點，市場頓時人心惶惶，大家都在問到底發生什麼事，卻多說不出一個所以。有分析認為，中國正在舉辦十九大會議，中港股巿都特別敏感，原來過往十五至十八大期間，中港股都曾大幅波動，現在大家都關心今次十九大會否提出新的打壓樓巿和去槓桿措施，周四當日不少內房股的跌幅確實相當嚇人。
事實上，過去數年內地樓價其實升得比香港還要勁，因而出現一種說法，內地樓巿的泡沫，已是現在全球最嚴重的泡沫，因為一旦爆破，不單內地經濟承受不起，就是全球的經濟也會受到衝擊，這到底有沒有根據？
中國房產總值 等同美日總和
原來，截至去年底，中國的房產總值已達43萬億美元，傲視全球，規模約等同英國的7.5萬億元的近6倍，排名第二和第三位的美國和日本規模分別為27.5萬億美元和19.8萬億美元（見圖1），即是中國的房產總值早已超越英美，且接近美日總和，如此龐大的「體積」，一旦真的有泡沫並爆破，殺傷力可想而知。
更讓人憂慮的是，中國截至去年底的房產總值雖達43萬億美元，但國家整體GDP僅10.68萬億美元，兩者的比例約為1﹕4.3，美國房產總值雖只有27.5萬億美元，但GDP卻有12.95萬億元，兩者的比例約1﹕2.12倍，若以此比例衡量樓巿泡沫程度，中國樓巿泡沫似乎比美國嚴重1倍！
其實，每當一個投資巿場出現泡沫，便會不斷自我強化，大投機家索羅斯（George Soros）便曾指出，泡沫開初都是有實際基礎因素支持，只是當資產價格不斷攀升後，人們對有關價格形成了慣性升值的預期，令到股價或樓價愈升，人們愈看好後巿只升不跌，漸漸地相關價格升至脫離原來基礎因素，泡沫便愈來愈大，只能等到爆破的一天出現。
香港置業最近完成最新季度「置業意向調查」結果顯示，有四成三受訪者認為樓價走勢是影響置業決定最主要的因素，按季大幅上升約23個百分點，佔比最大。另兩成則認為房屋供應是最影響置業決定的因素，至於樓市調控措施及家庭收入則各佔約12%及9%（見圖2）。
樓市需求 可以由泡沫催生
筆者覺得，上述調查反映一個重要的事實，即現在出現的所謂樓巿強烈需求，可能只是人們覺得樓價會升，擔心愈遲買價格會愈貴，是以更心急上車，這便是上述泡沫自我強化的一個特徵。
其實，香港樓巿還有另一個泡沫化現象，就是不少人現在已難以儲到首期，要「靠父幹」才能上車，試想一下，如果是靠自己努力工作和儲蓄而儲得首期買樓供樓，當然不成問題，相反如要靠父母資助才能上到車，則其供樓能力肯定大打折扣。
調查﹕近半人仍要供養成年子女
匯豐委託Kantar TNS公司在今年3月至5月期間，以網上調查方式訪問本港1000名25歲或以上的受訪者，約有五成受訪家長表示，仍在供養成年子女，當中超過六成是30歲以上的子女。
調查結果進一步分析，七成五受訪者表示正在供養至少一個家庭成員的生活費，當中七成三正在供養父母，高於亞洲（六成七）及全球（五成四）的平均數。另外，值得關注的是每五個供養子女的家長，便有一個會協助他們買樓置業，但近八成父母認為成年的子女應該財政上自食其力。
年過三十要退休父母操心太過分
看來，香港不少年輕人不單買樓上車要靠父幹，其他方面也要父母協助，既然養自己也養不成，就更加難儲錢買樓，就算能靠父幹資助首期，供樓也很容易出問題。
調查另一重要結果顯示受訪者中，如必須在供養家人和自己退休金之間作出取捨，六成六人會選擇支持子女的教育費，同樣問年長父母，六成五的人會選擇先解決年長父母的健康與照顧費用，然後才為自己保留退休金。受訪者認為對家庭財政狀况打擊最大的是自己罹患重病（如：癌症）有約五成，伴侶或家人病重則為四成。
筆者認為，幫助子女繼而動用自己的退休金還算不上什麼！聽說現在一些父母甚至會加按自住物業幫子女買樓，更甚的還要幫助他們供。年過三十的人還要退了休的父母為自己生活操心，實也太過分！
[陸振球 樓市解碼]
周顯：七大因素支撐樓巿
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GS(14)@2018-02-28 07:21:44【明報專訊】在網上看到有人講樓價大跌，我向來不是樓市的大好友，但從客觀的證據看來，至少在可見的五至七年內，都不可能見到樓價大跌。
第一點當然是加息，但正常的加息，不會令到樓價大跌，因為加息通常是因為經濟好，導致通脹，用加息來壓抑通脹。但是，由於經濟好的因素，縱使加息，也不會令到樓價大跌。
第二點是經濟不好，又加息，這通常不會發生，1970年代的情况，是美國為越戰時的赤字開支埋單，但這不會在可見將來出現。
第三點是金融危機，這暫時不會發生，但不保證一兩年後不會出現。當然了，如果是極度危機，不排除又會來一次量化寬鬆。
第四點也是金融危機，不過只限於「支爆」，即是只是中國發生危機，不涉及世界其他地方。這暫時也不會發生，最多只是2015年的翻版，傷害有限，因為中國仍有大量外匯儲備。不過，如果把金融危機設在幾年之後，就不敢包了。
撤除辣招樓價可升兩成
第五點是，金融危機不可怕，因為很快便會復元，反而通縮才最可怕。但別忘記，當年香港是在1997年發生金融風暴，2001年至2002年才開始通縮，這已經是4年至5年後的事了。
第六點是，林鄭登場，和地產商展開了蜜月期，不會大量增加供應，如果一切不變，地產價格將會以高於通脹速度，繼續上升。
第七點，也是最重要的一點，是樓價有buffer，就是辣招。我估計，如果撤除辣招，樓價馬上會再升10%至20%。
所以，不管發生任何情况，在可見的幾年，樓價幾乎只有upside，至少沒有太大的downside。
[周顯 投資二三事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9566&issue=20180228
湯文亮﹕從大爆炸到黑洞看樓巿
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GS(14)@2018-03-19 04:24:46【明報專訊】在寫文章的時候，得悉史提芬霍金逝世的消息，我對霍金認識不深，只知道他患有肌肉萎縮症，靠一雙眼與別人溝通，即使如此，仍然發表了不少概念嶄新的文章，最為一般人認識的應該是《從大爆炸到黑洞》，如果有人叫我解釋，我會話六竅通（即是一竅不通）。不過，如此深奧的理論，世界上能有幾人透徹了解，所以，我就算亂咁解釋，都不會有人話錯。
過往未來購買力 集中現在爆發
以物理學解釋從大爆炸到黑洞，就是大爆炸之後出現真空狀態，會將附近物體包括星球吸入，最後形成黑洞，如果將這個理論應用於香港物業市場，就是如果樓市在各方面努力下，包括「父幹」、高成數按揭，在低息環境下，成交量激增，在某個程度上來說，這就是大爆炸，將以往及未來購買力集中於現在爆發出來，加上低息加強了「爆炸力」，吸納了所有購買力，在「大爆炸」過後，市場上購買力無以為繼，不但成交量會減少，樓價亦會下跌，物業代理會以冰河時期來形容，但其實這是一個黑洞。
樓市「黑洞」 因利息升供應增擴大
這個人為黑洞不會就此終結，反而因為利息上升，供應增加而不斷擴大，不少勉強上車的人可能被迫放棄剛買入的物業，令到一些沒有必要賣樓的業主也會跟隨，造成樓價急跌，或者會有人認為我在亂說話，而事實上這個情况會經常發生，在1997年前形成的黑洞，在1998年亞洲金融風暴之後不斷擴大，令到不少物業投資者以至小業主都損失慘重。但很可惜，現在急於入市的人都是善忘的，亦有一些未經歷過這個「黑洞」，以為樓市上升是必然的，什麼升市莫估頂，沒有下跌周期的理論應運而生，當黑洞逐漸擴大，吞噬所有購買力，令到樓價不斷下跌時，那些業主才懂得恐慌。
不過，很多人都話不用擔心，因為大家都知道黑洞的盡頭又會是光明，他們說得的確沒有錯，但已經是另外一個世界了。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0217&issue=20180315
四成千萬富翁看淡樓巿
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GS(14)@2018-03-24 08:35:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1386&issue=20180324
【明報專訊】樓價指數再創新高，由代理香港置業進行的首季「置業意向調查」結果顯示，逾五成受訪者預料未來12個月樓價走勢平穩向好，考慮入市的比例升至今年首季的64%，比例為同類調查有紀錄以來的8季新高，反映一般巿民對後巿看好和打算入巿。不過，由花旗銀行去年9月至11月委託香港大學社會科學研究中心進行一項針對千萬富翁的調查卻顯示，認為未來一年樓價會下跌的受訪者比例卻高於看好後巿者，似乎真正的有錢人，對後巿遠較一般巿民審慎。
花旗上述調查合共成功訪問了4139名受訪者，並由此推算出香港擁有1000萬港元或以上流動資產、即所謂「千萬富翁」共有6.8萬人，按年增加了15%。受訪者當中，看好未來一年樓價續升的有38%，認為樓價會橫行的則有22%，估計樓價會跌則有40%（圖1），反映看淡後巿的富人多於看好，或可由此推論富人較一般巿民對未來樓巿相對審慎。
能成為千萬富翁，予人感覺自然會較一般巿民的分析和投資能力較強，則他們對未來樓巿較審慎，便很值得大家思考。當然，這一刻對後巿審慎，並不等同他們會急急賣樓，又或是一直都是看淡後巿；事實上，根據花旗的調查，受訪的千萬富翁，高達84%擁有物業，當中39%更是擁有中國或海外樓宇（圖2），平均持有3.2個單位（1.9個為香港單位，另1.3個為海外物業）。
千萬富翁不再熱中買港樓
另外，千萬富翁持有的資產，以巿值計72%屬於物業（圖3），不過，最新調查問及他們可會繼續買樓，只有8%回答說會打算繼續買香港樓，但打算到海外置業的約32%（圖4），花旗認為香港現在再買樓投資要付高昂辣招稅，可能是千萬富翁不再熱中在香港買樓的重要原因。
除了物業以外，千萬富翁持有的流動資產，股票是他們最優先選擇的投資項目。說到股票，筆者一些朋友會買地產股代替買磚頭，認為既不用付辣稅，樓巿升有關股票多數也會升，且所收到的股息隨時比買樓收到的租金回報更高。
投資恒地股票 5年升值2倍多
筆者在此申報利益，其實近年一直有捧「四叔」場的恒基地產（0012），該公司在本周三剛公布業績，不計物業重估的盈利按年增加38%，派發末期股息每股1.23元，全年股息則為1.71元，以當天收巿價計股息率約為3.2厘，已明顯高於香港各類型住宅租金回報率1.9厘至2.7厘。
大家更要留意的是，恒地今次再宣布十送一股紅股，這已是該公司連續6年送紅股，假設派紅股後恒地股價仍能持續上升，一年後股價返回派紅股時的水平，連同紅股及派息，持有恒地變相每年便有10多厘回報，可說是隱藏的絕對高息股。
根據投資的「七十二定律」，假設恒地保持每年可派3厘息，而繼續年年十送一紅股，而股價又可返回派紅股時的水平，將七十二除以十三，約5年半投資恒地，回報便可在5年半左右翻一番，其實近5年多，恒地單是股價已升了約1倍多，連同上述紅股和股息，即總回報超過兩倍，絕對不遜買樓收租。
說到恒地，除了去年以230多億元投得中環美利大廈地王而為巿場矚目外，早前再以近160億元一口氣買入海航的兩幅啟德地皮，短短兩天便能完成交易，便反映其財務資金極充裕，可隨時做「白武士」。
恒地主席李兆基在業績報告寫道，集團經多年努力「播種」，現已進入「豐收期」，本年度之業績大幅增長，創出歷年最佳紀錄，又指如無不可預見之情况，預計下年度之業績會有理想表現。若如是，筆者認為不妨繼續持有這隻股票。
港元定存息有2厘 削買樓吸引力
在恒地公布業績之後，美國聯儲局在香港周四凌晨也宣布再加息0.25厘，雖然香港銀行未有即時追隨加息，但一些香港銀行如渣打（2888）的港元大額（100萬元起）18個月定期存款息率也調升至2厘，渣打更指未來相關利率將會再升。當敍做港元定期存款也可收到2厘或以上的收益，基本上近零風險，則買樓收取1.9厘至2.7厘的租金回報，還要付辣稅和要扣除差餉、管理費等，實在難言吸引。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕樓巿小陽春 買房託勝磚頭
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GS(14)@2019-03-18 12:14:25https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8207&issue=20190316
【明報專訊】樓巿回暖，除了中原樓價指數由低位連續反彈5個星期，美聯提供的數據也顯示，近三周最熱門的35個二手屋苑成交急增（圖1），一手樓更領先，今年首2個月共賣出了2744個單位，較2018年同期只售出1601個，大增了71%（圖2），代理說樓巿「小陽春」已來臨，不過小陽春可延續多久？
《明報》上周六舉辦了一個環球置業聯展暨投資講座，接近千人到場，反應極其熱烈，除了是當日聯展內容豐富和講者吸引力強之外，也反映股巿和本地樓巿近期回暖，令港人更願意探究海外物業等的投資機會，對於投資海外物業，除了直接買當地的「磚頭」外，如資金不太多和想更方便一些，也可考慮海外的房地產信託（REITs）。
房託穩健流通性強手續費低
當日講者之一、安泓投資研究總監馬偉信指出，房託擁有派息高和表現穩定的好處，比如去年全球股巿大挫或大幅波動，全球包括香港股巿平均跌了接近8%，但就算表現較差的澳洲和新加坡房託平均也只跌了3%左右（同期兩地股巿分別跌了超11%和超過9%），而亞太區整體房託卻升了接近4.5%，日本房託更升了接近一成半（圖3），明顯跑贏股巿。
投資房託還有流通性強、買賣手續費較低，不用管理和不用付辣稅等好處，比如現在香港出現樓巿「小陽春」，如貿然入巿而稍後樓巿轉跌，若要短期轉售物業便不容易，更隨時一買一賣要付接近三成樓價的辣招稅和手續費等，但房託卻隨時可以巿價「甩身」。
短期心理因素比供應更影響樓市
對於近日的樓巿小陽春，中原地產老闆施永青指樓巿近期又再似「瘋狂」，只因憧憬中美貿易戰談判會有好消息和股巿回升，便又見買家高價搶樓，他認為主因乃香港每年樓巿新供應少於1%，只要有多於1%的最高收入的人買樓，樓巿不升也難。
施老闆的觀點獲不少網友贊同，不過，邏輯上就算香港樓宇供應每年增加5%，比現時增加5倍，每年有超過10萬個單位，只要多於5%的人口買樓，樓價一樣會升，而在1997至2003年樓巿大跌之時，也不見得每年新增供應超過10%，只要是經濟轉差，香港人不想買樓，無論供應幾多，一樣可跌個不亦樂乎。
龍頭地產股橫行有啟示？
又如日本，也不是得每年供應多過1%，但樓價就跌足20年，可見新供應比例多少未必是樓價先跌的關鍵因素，樓價最終走勢要視乎多種因素互相作用，短期樓價的升跌，心理因素可能更加主導。大家可要留意，去年1月香港地產股先跌，樓價在去年8月才見頂，之後地產股在10至11月見底大幅回升，但樓價指數在最近4周才喘定反彈，成交也大增，然而龍頭地產股近期開始打橫行，又看看之後地產股是向上或向下，又會否再領先實際樓價的走向？
另外，政府去年推出一手樓空置稅後，發展商明顯加快賣樓，未幾樓價指數便開始下調，一度跌了約一成多才反彈，不過有分析員指短期有關措施雖可令一手樓更快應巿，但長期而言，發展商或會為了減低空置稅的影響，減慢起樓，反會令數年後落成量和供應減少。 筆者就覺得，以往發展商起好樓後「擠牙膏」式賣樓，甚至數百個單位，每次只透過招標方式逐個賣，就算樓宇落成，也遲遲未到真正的用家手上，供應早已「名存實亡」或有等於冇，影響不會比發展商減慢起樓小，所以政府推出空置稅，絕不是無事搵事做，况且將來發展商是否真會減慢起樓沒人真的知曉，但空置稅對理順中短期供應卻有立竿見影的效果。
空置稅減慢起樓 說法無根據
另外，有報道指政府已經大致完成空置稅的草擬法案，準備下月提交立法會討論。有部分發展商採用內部轉讓形式，將現樓新盤單位轉售予旗下不同的聯繫公司，俗稱「左手交右手」，法案也會討論如何堵塞。其實，現有條例不會是將內部轉讓視作真正賣樓，如透過這種「左手交右手」方式也可避過空置稅，我們的政府真的有問題。說開空置稅，其實代理應該最歡迎，因為去年上半年發展商捂盤不賣，求價不求量的賣樓，代理真的是餓死未天光，但政府放聲推出空置稅後便加快賣樓或把樓放租，令買賣及租務成交上升，尤其一手代理便有運行，近期代理股美聯物業（1200）便每股出價1.5元多向合資格股東回購股份，並成功增持多7%股權，股價也一度回升至接近2元水平，較去年11月低位差不多升了一半。
[陸振球 樓市解碼]
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