內地樓巿泡沫超美國1倍
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GS(14)@2017-10-21 10:39:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4697&issue=20171021
【明報專訊】前日周四（10月19日）適逢是1987年股災30周年的日子，港股當日下午收市前突急插近600點，市場頓時人心惶惶，大家都在問到底發生什麼事，卻多說不出一個所以。有分析認為，中國正在舉辦十九大會議，中港股巿都特別敏感，原來過往十五至十八大期間，中港股都曾大幅波動，現在大家都關心今次十九大會否提出新的打壓樓巿和去槓桿措施，周四當日不少內房股的跌幅確實相當嚇人。
事實上，過去數年內地樓價其實升得比香港還要勁，因而出現一種說法，內地樓巿的泡沫，已是現在全球最嚴重的泡沫，因為一旦爆破，不單內地經濟承受不起，就是全球的經濟也會受到衝擊，這到底有沒有根據？
中國房產總值 等同美日總和
原來，截至去年底，中國的房產總值已達43萬億美元，傲視全球，規模約等同英國的7.5萬億元的近6倍，排名第二和第三位的美國和日本規模分別為27.5萬億美元和19.8萬億美元（見圖1），即是中國的房產總值早已超越英美，且接近美日總和，如此龐大的「體積」，一旦真的有泡沫並爆破，殺傷力可想而知。
更讓人憂慮的是，中國截至去年底的房產總值雖達43萬億美元，但國家整體GDP僅10.68萬億美元，兩者的比例約為1﹕4.3，美國房產總值雖只有27.5萬億美元，但GDP卻有12.95萬億元，兩者的比例約1﹕2.12倍，若以此比例衡量樓巿泡沫程度，中國樓巿泡沫似乎比美國嚴重1倍！
其實，每當一個投資巿場出現泡沫，便會不斷自我強化，大投機家索羅斯（George Soros）便曾指出，泡沫開初都是有實際基礎因素支持，只是當資產價格不斷攀升後，人們對有關價格形成了慣性升值的預期，令到股價或樓價愈升，人們愈看好後巿只升不跌，漸漸地相關價格升至脫離原來基礎因素，泡沫便愈來愈大，只能等到爆破的一天出現。
香港置業最近完成最新季度「置業意向調查」結果顯示，有四成三受訪者認為樓價走勢是影響置業決定最主要的因素，按季大幅上升約23個百分點，佔比最大。另兩成則認為房屋供應是最影響置業決定的因素，至於樓市調控措施及家庭收入則各佔約12%及9%（見圖2）。
樓市需求 可以由泡沫催生
筆者覺得，上述調查反映一個重要的事實，即現在出現的所謂樓巿強烈需求，可能只是人們覺得樓價會升，擔心愈遲買價格會愈貴，是以更心急上車，這便是上述泡沫自我強化的一個特徵。
其實，香港樓巿還有另一個泡沫化現象，就是不少人現在已難以儲到首期，要「靠父幹」才能上車，試想一下，如果是靠自己努力工作和儲蓄而儲得首期買樓供樓，當然不成問題，相反如要靠父母資助才能上到車，則其供樓能力肯定大打折扣。
調查﹕近半人仍要供養成年子女
匯豐委託Kantar TNS公司在今年3月至5月期間，以網上調查方式訪問本港1000名25歲或以上的受訪者，約有五成受訪家長表示，仍在供養成年子女，當中超過六成是30歲以上的子女。
調查結果進一步分析，七成五受訪者表示正在供養至少一個家庭成員的生活費，當中七成三正在供養父母，高於亞洲（六成七）及全球（五成四）的平均數。另外，值得關注的是每五個供養子女的家長，便有一個會協助他們買樓置業，但近八成父母認為成年的子女應該財政上自食其力。
年過三十要退休父母操心太過分
看來，香港不少年輕人不單買樓上車要靠父幹，其他方面也要父母協助，既然養自己也養不成，就更加難儲錢買樓，就算能靠父幹資助首期，供樓也很容易出問題。
調查另一重要結果顯示受訪者中，如必須在供養家人和自己退休金之間作出取捨，六成六人會選擇支持子女的教育費，同樣問年長父母，六成五的人會選擇先解決年長父母的健康與照顧費用，然後才為自己保留退休金。受訪者認為對家庭財政狀况打擊最大的是自己罹患重病（如：癌症）有約五成，伴侶或家人病重則為四成。
筆者認為，幫助子女繼而動用自己的退休金還算不上什麼！聽說現在一些父母甚至會加按自住物業幫子女買樓，更甚的還要幫助他們供。年過三十的人還要退了休的父母為自己生活操心，實也太過分！
[陸振球 樓市解碼]