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社會動態(39)：小巴、的士牌價走勢反映了行業前景 梁隼

最近新聞報道都講（或建議）施政報告打算將長者搭車2蚊優惠伸延至專線小巴（即綠van），不過執行上有點困難，因為每條專線小巴唔係由單一公司經營，搞到回贈車費都唔知點做。

上市公司進智公交的年報有以下的一段節錄：

儘管營業額錄得溫和增長，惟經營成本上漲令本集團經營溢利下跌。相比過往年度之顯著增幅，本年度燃料價格升幅相對溫和。儘管如此，業界仍然面對來自經營成本上漲之壓力，當中以勞工成本及公共小巴租金開支尤甚。近年本集團與業內其他營運商一樣在留聘及招聘車長方面遇到若干困難。為確保我們的服務班次及質素不受影響，本集團已提升薪酬水平以留聘及招聘車長。於回顧年度，我們所採取的措施成功將人手保持在合適水平，惟我們預期於短期內行業仍存在車長短缺問題。

與此同時，本集團將積極推行其他長遠措施，例如將小巴載客量增至20座，此等措施我們於過往年度及中期報告中曾討論。據知運輸署已成立工作小組研究將小巴納入乘車優惠計劃之可行性，該計劃讓65歲或以上長者及合資格傷健人士於任何時間以每程2港元之優惠票價乘搭港鐵、專營巴士及渡輪，我們對此表示歡迎。

所以小巴經營者既歡迎呢個未証實的建議，另一邊都唔知點樣配合好，其實小巴呢種接近個體戶的經營模式已經不合時宜，再加上定位尷尬，座位又唔夠巴士多，快捷又唔夠的士快，兩頭唔到岸再加固定開支有加無減，都咪話唔慘。

專線小巴唔同紅色小巴線，路線、班次同收費等係受到運輸署監管，但係經營開支好似人工、保險、油費、維修、泊車等就受到市場供求影響，近幾年最低工資令到好多低技術工種人工升左好多，不過技術成份較高的小巴司機（先要考私家車牌，三年後才可考小巴牌，揸小巴又要應付路面同乘客）人工反而無乜加到，結果就係有得揀，都寧願去大公司揸巴士或者自僱揸的士或紅van啦，起碼福利好點或者多勞多得。

另外一個經營開支深淵就係保險，因為近幾年涉及小巴的意外都唔少，有幾單仲係因為司機超速或精神不足做成，咁搞法保險想平都難，儘管現時小巴已鎖速上限為80公里，都唔難保意外率會因此而下降。

至於市場空間方面，港鐵不斷擴展的確扼殺了小巴的生存空間，如將軍澳線通車後犧牲的卻是來往將軍澳至北角的小巴線，可預期未來觀塘延線、港島南線及沙中線通車後小巴的市場空間會進一步萎縮，隨時變成集體回憶。

小巴行業也不會坐以待斃，例如爭取增加座位至20個位，增加收入去攤薄開支，除左降低小巴的加價壓力，講得大啲還可以提高能源效益，甚至減低碳排放添，只可惜受到的士行業反對而沒有進展，即係話，未有計劃執行。

結果，小巴牌照價格就無情地反映了經營困難同成本上升等因素，按年下跌了15%，搞到小巴大王都要掃的士牌去做對沖。因為的士牌價仍然在上升中：

http://hk.taxiclub.com/price.php

http://tungnam.com/price.php

講開的士牌，很多人說炒的士好過炒樓炒股票，不如又參考下網上提供市區及新界的士牌價的長期走勢有甚麼啟示：

http://www.unioninv.com/taxixchange/a_license_reward.php

1987年十月股災前夕，恆生指數4,000點，22,800點，上升4.7倍；

大家click一下本網的「市場統計資料」連結，就會找到1987年港島平均樓價每呎1,010元，現在最新數據是11,519元，上升10.4倍；

市區的士牌價由40萬上升到約675萬，即15.9倍；

新界的士牌價由30萬上升到約525萬，即16.5倍；

的士牌照的升幅，真的明顯高於股票和樓價，也同時說明了香港市道好，好多人搭的士，同時應檢討一下小巴應「巴士」化（即變晒所有專線小巴做專利巴士線）還是「的士」化（即變成高檔次或個人化）了。

財務智商(32)：學習名人如何管理資產 梁隼

中原地產創辦人施永青先生在一個講座中，講了一個4-3-2-1的投資組合概念，呢個唔係踢足球的陣式，而係將物業相關資產、証劵投資、債劵及外幣同埋貴金屬等投資按比例分佈，施生在席上就分享了佢既比例。

40%物業相關資產

30%証劵投資

20%債劵及外幣

10%貴金屬

施生是中原地產創辦人之一，對地產市場熟識是理所當然，所以分配最大比例在物業相關資產上是可理解的，咁會有人問，既然咁熟行情，點解唔訓身去搏最大利潤？分得40%咁少係唔係睇淡後市？如果咁樣都問得出，此人一係就係陰謀論專家，一係就唔係有錢人。

有錢人同窮人的分別係窮人子彈有限，想賺盡只有集中一個項目重鎚一擊，一係得一係唔得，而有錢人就唔同，拎一千萬出黎買恆生收息一年都收50萬股息，所以有錢人的資產分佈，必定會以分散風險為重點，而唔係利潤最大化。

因此以施生的身家來講，擺40%在物業相關資產已算是很高的比重。

假如施生堅持這個資產分佈比例，當物業價值上升時，物業相關資產就會跟隨上升，令物業佔整體資產比例增加，所以就要賣出部份物業相關資產令組合回復4-3-2-1比例，不過一般人就會以為這是減磅睇淡後市的表現，似乎是諗多左。

普羅大眾一般都以物業投資佔最大比重，一來物業價格高昂，加上按揭條款收緊，買樓動輒要動用100萬現金，二來過去幾十年樓價整體都上升中，買樓已被認定為有買貴無買錯。不過做按揭買樓都算係槓捍投資，升市時賺錢以倍數計，跌市時隨時變負資產，所以在可能範圍下，應盡力將物業資產淨值（即資產價格減負債）比例下調至個人投資組合的一半或以下（如施生的40%）來平衡風險，避免資產因樓市波動而受到牽連。

股市分析(19)：收息股竟然暗藏高增長玄機？ 梁隼

公用股、REITS等收息股係2013年上半年升勢凌勵，雖然無科網股或者濠賭股升得咁多，但係買一隻本來諗住每年執幾厘股息穩穩陣陣既股票突然一年內升兩三成，都幾喜出望外架，可惜自從美國話準備退市之後，就即刻出黎行，預左要還，好似電能、置富REITS等跌番兩三成，股價還原基本步。

呢類收息股表面上業務都好似缺乏增長因素，公用股受到政府利潤管制制衡著，REITS隨著地產市場冷卻而缺乏加租理由，就算美國之後話左長期維持低息環境，市場上利潤更高的投資項目都大把，國內有餘額寶、微信理財等高息儲蓄產品，香港股市有濠賭股、科網股等，有概念、有走勢！收息股兩樣都無，吸引力梗係大打折扣。

根據「息率 ＝ 股息 ／ 股價」呢條方程式，股息無增長，想增加息率去增加吸引力，唯有股價下跌。

前段說「呢類收息股表面上……」咁實際上又如何？先講公用股，利潤管制只在香港，不過眾所周知兩電一煤早已國際化同埋多元化，好似中電有大量海外業務同埋有賣樓收入，電能就集中海外業務，並且將港燈分拆上市，煤氣也透過持有港華燃氣投資大量國內項目。

另外上市的載通（九巴的控股公司）同埋港鐵的車務收入都係佔集團整體一小部份，中巴、香港小輪更加係掛名公用股，因為兩者業務都集中地產發展了。

至於REITS例如置富，泓富等本身只係獲注入二線商場同寫字樓，接手後可以重新裝修同規劃轉型，例如置富旗下的商場經轉型後格局同感覺都好左好多，咁樣租金收入就自然有上升空間。

無論係透過投資海外抑或upgrade自己資產，都係投資期長回報期更長的項目，所以資金就算洞悉呢個機會都寧願炒多兩轉高增長野先會考慮，咁樣就即係製造機會俾大家趁低分段吸納，有錢不妨開始月供呢類收息股，中長期必定有驚喜。

新熊雞周記(22)：中國製造是常識吧 梁隼

老師：你兩個唔好打架啦，和諧呀

熊仔：我唔係打架呀，呢排火車成日壞，連雞仔都傻傻地，今日佢又話自己行唔郁喇，我地咪自己碌出黎囉

咖啡仔：係囉，我問雞仔佢唔載我地，我地唔出街好，佢叫我地自己碌出去，咁同港鐵叫人坐取消左既巴士有咩分別呀！

老師：我帶左雞仔黎喇，你地問下佢啦

雞仔：我話晒歐洲牌子啦，我呢排小意外姐，你唔好話我啦

熊仔：你同好多歐洲牌子一樣都係國內製造呢，做乜唔認喎，學晒港鐵唔敢認，係人都知好多野係國內製造係常識啦。

樓市短打(25)：中價樓（400-600萬）買賣兩閒的原因 梁隼

最近筆者朋友有一個煩惱，佢計過數可以買間五百萬左右的樓，只係選擇不多，於是就心多多係度想，到底買間細一點好，定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友，最好就係計一些死數俾佢，等佢有數目字支援下思路都會清晰一點，現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭，當中只有400萬樓可以做足9成按揭，450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬，即係樓價愈高，首期越多，例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主，不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。

至於450萬以上至600萬樓價，就可以做最多8成按揭，600萬樓就要俾120萬首期，相比起450萬樓，首期支出只係多三分一，即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅，如果係香港永久居民又無物業，就仲可以按舊印花稅率去徵收，400萬樓印花稅為9萬元，450萬樓就13.5萬，600萬樓就18萬，就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%，而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。

計左咁多數想說明些甚麼？

1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬，但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬

2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬，是400萬樓開支差不多3倍，但對450萬樓開支相比，只係多了3成左右。

即係，五百萬呢個budget其實都幾尷尬，開支唔細但係買唔倒甚麼好野，所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支，一係就加大預算買間600萬樓（當然要物有所值的）寧願辛苦少少都要住好D。

樓市短打(27)：新世代買樓模式之簡化需求付令買樓更容易 梁隼

過去好多人買樓只有一個概念，就係買到自己的心頭好，所以又要考慮居住條件，又要考慮返工去街方唔方便，更甚係又要新淨又要抵買，結果就係甚麼都買不到。
另外眾多發展商都表示樓價難以大跌，因為建築成本上升，查實唔只建築成本，裝修及大小工程的人工都上漲了不少，就算買到樓，都還要花錢去裝修，買樓真係要勇氣外還要金錢！
成本上升同時令人聯想起通漲問題，再加上持續低息環境，中港股票市場表現呆滯，資金一係在銀行收低息，一係在股票市場胡裡胡塗地蝕去，要保持購買力，唯有買樓。

又返回第一個point，好多人只會考慮新樓，或入伙數年的半新盤，貪其新淨又有會所，換來的代價就係捱貴樓，因為過去數年新樓往往比二手樓有兩至三成溢價，就算最近發展商劈價兼打折當送稅，賣價仍然與二手樓差一截。結果就係捱貴樓。
筆者有一位朋友曾說道：麥當勞D野好食，你去幫襯咪得囉，唔駛自己開番間卦？！其實住新樓亦如是，只要租便可以了。
在投資角度而言，買新樓是嚴重犯本的行為，因為新樓的收樓時間十分接近，即係話市場上會一下子有好多相似的貨物流出市面，結果就係令到市場供應增加而要減價，我們都不難見到每逢新樓入伙，都有不少劈租劈到平過舊樓的報導吧。

咁就有條好簡單的數學，舊樓同新樓差唔多租金，但係舊樓賣得比新樓平兩三成，咁點解唔買間舊樓收租，再租新樓？
在租新買舊呢個概念下，買樓再也不用考慮太多個人需要，因為買左都唔係自己住，只需要考慮易唔易租出去同埋回報率多少便可，咁買樓的機會便會增加，無需要為無件實物揸手而煩惱。

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有人會質疑，舊樓的升值潛力會唔會比新樓差呀？蝕折舊都蝕死了。
要回應此點，首先同大家討論一下香港的資金流向。
雖然外地買家要比BSD，而按數據在BSD實施後外地資金買樓的確少左，但係總不會消失掉。
外地資金在香港買樓，鑑於隔山買牛，只會買一線物業或者新盤，結果就係大部份香港人將來買樓都會自動降一級。
即係原本買到太古城，而家只可以買康怡或南豐；原來買德福就要退一步考慮淘大得寶。
加上SSD同雙倍印花稅效應下，將資金一拆幾買多幾間細樓成本比買一間大樓平，在市場需求一下子大變下，舊樓的吸引力並唔比新樓差。

職場點滴(34)：三國志遊戲告訴你的幾件事 梁隼

筆者由三國志2開始玩，一直追到三國志11（最近一代因為少用電腦而放棄），發覺三國志這個遊戲模式是眾遊戲中最有意思，因為遊戲過程中可以參透職場智慧，等阿媽話我掛住打機我都可以反駁其實我在做緊正經事！

三國志2將人生簡單地分四個指標，智力，武力，魅力同埋忠誠度，到後來版本來加添難度就再將智力分為兵法同政治，武力再分為個人力量同帶兵力量，呢個分法就符合世情多一點。

（即好球員並代表係一個好領隊，而讀書好叻的人亦未必代表做野好叻）

每人玩此遊戲的方法也不同，如脫兄比較保守，愛集中兵力，笨發兄就愛先霸大城市，貪其人材多資源足，而筆者就會傾向走中間路線，即愛霸中型城市，亦會集中兵力於此。

（大公司，中型公司，細公司都各有好有唔好，不過最緊要都係專注）

比較有趣的是此遊戲有一個古怪設定，就是用新君主開始遊戲時，魏、蜀、吳三方的武將總有一方是特別友好，一方特別厭惡，一方中立，呢個數據反映係你捕獲武將時，如果是特別友好的，就算捕獲時對方忠誠度100都會投降歸順，反之就算忠誠跌到0 都寧死不屈。

（新人報到，應先試探那一方同事比較岩咀型，再謀去向，否則企錯邊去了另一方就只會事半功倍。想雞脾打人牙骹軟，都要視乎對象而定。）

另一個設定係來自西北的武將大多智慧指數較低，容易用計來降低他們的忠誠度，再加上西北城市大多只有一兩個武將看守，那就好容易連人帶城一併擁有，增加我方的實力。

（唔好以為邊緣化的人和事可以掉以輕心，一個唔覺意可以令到自己養虎為患）

假如以前期，即184、187或191年開始遊戲，當時呂布仍然是丁原或董卓的下屬，無論丁原或董卓都愛用呂布領軍攻打我方，筆者就喜歡用計降低呂布的忠誠度，再趁其出戰時（因遊戲設定出戰時不能打賞提升忠誠度）再用計令其倒戈，那對方必然元氣大傷，那就可以舒服地霸佔對方地盤，如董卓坐擁兩個大城，洛陽及長安，很多人口和金錢的。

（有個養唔熟的員工，又係一個計時炸彈，隨時令自己江山不保）

當然呂布最好都係立左佢匹赤兔馬同方天畫㦸之後再閒置佢，因為佢有勇無謀又無忠誠，筆者試過忠誠100都會倒戈，此人不可用也。

（從大機構內挖到要員過來只屬短期權宜之計，因為對方肯屈就必有所圖，所以立晒對方的武器就要閒置或放棄，否則容易因小失大。）

實地睇樓(36)：買入大澳居屋的隱藏成本 梁隼

將於六月發售的大澳龍田邨天利樓本身是公屋單位，於1995年建成，因為入住率低房委會就打算改為居屋發售，由於售價便宜，預期會吸引一班只知價錢，不問質素的支持者踴躍申請。至於是否物有所值，就要視乎大家的機會成本如何。

首先拋書包講解一下何謂機會成本，即是你為了得到一樣東西，而放棄了其他東西，你放棄了其他東西就是機會成本，精簡一點地說，就是為了層樓，你可以去到幾盡。

要買得大澳居屋， 先決條件是擁有綠表或白表資格，這個資格是不能無限復活的，即是，當你行使了資格買入居屋後，日後就算賣了樓，收入符合申請資格也好，也不能可以再次得到綠表或白表買未補地價居屋的資格，那麼，你真的願意為了平但隔涉的大澳居屋而放棄即將發售的市區靚地居屋？如荃灣楊屋道前大窩口工廠大廈。

而買入單位後，日後有錢想再買樓就要交雙倍印花稅，假如日後有幸再次買到二百萬樓下的單位，就要至少交15,000印花稅，與買入大澳居屋的印花稅（100元）相比，實在相差太遠。

談及投資需求，大澳是一個極冷門的置業區域，成交宗數寥寥可數，成交價錢也嚴重跑輸大市，平買隨時不能平賣，買入單位後就要有長期自住的打算，因為大澳居民寧願住棚屋也不願入住，更何況區外人？

自住又如何？現時由大澳前往東涌要經過羗山道、嶼南道及東涌道前往東涌或梅窩，才能轉港鐵或轉船往市區，羗山道、嶼南道依山而建，容易受山泥傾瀉影響封路，就算暢通無阻，單計大澳往東涌便距離30公里，相等於由屯門碼頭往旺角的距離，再加上東涌往市區的距離，真的如高登巴打們所指，每天來回要六小時了。

除非對大澳情有獨鍾，或嚮往郊外生活，否則買入大澳居屋的成本遠高於售價，決定買入單位前最好考慮清楚。

樓市短打(30)：分支家庭的購買力 梁隼

長實已公佈即將推售三個大型新盤，分別為荃灣西站的環宇海灣，將軍澳日出康城第4期緻南天，及大埔鳳園的嵐山，三個樓盤合共提供四千多個單位，市場要消化要有一定難度。

隨著政府對非本港永久居民徵收買家印花稅(BSD)及雙倍從價印花稅以來，非本地居民買樓的個案已大幅減少，而去年一手樓銷售條例通過後，發展商都是推出中小型屋苑甚至單幢物業為主，到底三個大盤排隊推出市場，又能否有如此龐大購買力去承接，就要視乎物業所在地區的歷史和人口結構。

香港是一個相對年青的都市，開埠至今只有百多年，而三大盤位處的荃灣、大埔及將軍澳，歷史最悠久的荃灣區也不過是55年左右。

按照現時的學歷階梯，由畢業到打幾年工，再累積一點財富成家立室時，都應該是26-30歲的事情，也就是說，要一個社區有分支家庭需求，社區起碼要有30年以上歷史才會像樣，否則區內的物業需求就只能靠外來人口填滿。

按新市鎮的發展年份推算，荃灣區有50年以上發展歷史，足夠形成龐大的分支家庭需求，而大埔也有30多年歷史，也開始累積分支家庭需求，而將軍澳雖然在80年代發展，但人口大量遷入應該是1995-2000年期間發生的，也就是說，將軍澳區未能累積到分支家庭的換樓需求。

近來新樓銷售有轉勢的跡象，無論是深水埗丰匯、元朗溱林及粉嶺聯和墟推出新盤都即日沽清，發展商以貼市價，甚至平過市價是新盤熱賣的原因之一，可是也不能忽視分支家庭的購買力，因為深水埗、聯和墟及元朗都是很久以前已經是墟市或者碼頭市集，累積的分支家庭需求更大。

所以就能解釋為何瓏山一號「咁貴都大把人買，還要即日沽清」。

長實三個大盤都各有缺點，例如環宇海灣接近高速公路、公眾殮房、墳場等厭惡性設施，緻南天接近心曠神怡的將軍澳堆填區，嵐山位置吊腳，缺乏足夠交通及購物配套，按分支家庭需求作推論，環宇海灣應該最賣得，嵐山中規中矩，緻南天就要多動腦筋促銷了。

股票入門(30)：藍籌股與紅籌股 梁隼

藍籌股是財經新聞報導中常見的用詞，通常用於描述整體大市走勢，例如升市會說藍籌股普遍上升，跌市會說藍籌股普遍下跌，牛皮市會說藍籌股個別發展。

藍籌股一詞來自美國，是對市場上市值最大的一組股票的統稱，因為在賭場上最大面額的籌碼通常是藍色的，所以就對號入座地以「藍籌」來形容市值大的股票。

在香港的股票市場，具代表性的股市指數－恆生指數由恆指服務有限公司選取最多50隻成份股作為代表，按已選取的成份股市值的變化來厘定恆生指數的升跌。要成為恆指成份股的一份子，要符合多項條件，其中一項是市值要達到某水平，也就是說，恆指成份股已涵蓋大部份市場上市值最大的股公司，因此市場人士也會形容恆指成份股為藍籌股。

至於紅籌股一詞並非來自美國，也與公司市值無關係，紅籌股指的是個別公司於中國境內成立，主要業務也在中國境內，但註冊地點為香港或其他中國大陸以外的地方，因為中國的官方顏色是紅色，而此類公司部份有官方背景，市值也很龐大，對股票市場有一定影響力，因此以「紅籌股」來形容也相當貼切。

恆指服務有限公司也製定了紅籌股指數去反映紅籌股的整體表現，紅籌股指數由200隻紅籌股組成，要成為紅籌股也要符合多個准則，其中公司要有至少30%股權由中國內地機構單位持有，也要至少50%營業收入來自中國內地。

中國海洋石油(883) 及中國移動(941)等公司為較普及的紅籌股例子，這兩間公司同時成為恆指成份股之一，市場上也會用「紫籌股」來形容這些由紅籌股變成藍籌股的公司。

紅籌股的來源主要有兩種：一種是地方政府機關的關係企業，如粵海（廣東省）、北控（北京市）、上實（上海市），又名窗口公司。另外一種，是中央企業的關係企業，如華潤、中信泰富、招商局等。背境原因是多年前，並沒有H股上市，國企只能透過在香港註冊的控股公司持有業務，母公司是絕少上市的。