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林讓均

《今周刊》「誰最有說服力」民調火熱出爐，謝震武勇奪全台灣「最具說服力名人」寶座！

謝震武夠說服力，但你夠說服力嗎？想讓別人對你說「yes」、踢進成功的臨門一腳，你不可不知說服力的四大關鍵！

撰文‧林讓均

「你夠說服力嗎？」不管你是靠「會說話」得人疼，還是靠「做對事」狂得分，想要讓別人對你說「yes」、踢進成功的臨門一腳，關鍵還在於你的所作所為有沒 有「說服力」！

如果「說服力」學得來，誰是公認的典範？根據《今周刊》在九月初委託波仕特線上市調公司所做的線上民調「台灣名人，誰最有說服力？」，身兼律師與節目主持 人的謝震武得到壓倒性勝利，獲得四○．二％的高得票率，成為全台灣最有說服力的人！而第二名、第三名則分別是吳念真和張小燕。

關鍵一：說服力「穿」得出來建立具有一致性與信賴感的形象此外，企業類第一名是台積電董事長張忠謀，第二名因為得票數相同而有兩位，分別是鴻海董事長郭台 銘、裕隆集團董事長嚴凱泰。

在這個每個人都有機會成名的時代，被「看見」已非難事，但難就難在怎麼被「看重」。所以，上述名人被看重的理由在哪裡？為何在大家心目中，他們就是比別人 有說服力？

想要在十分鐘內提升「說服力」，以下四大關鍵你不可不知道。

「看起來值得信賴，而且形象一致的人，比較容易說服別人！」Perfect Image陳麗卿形象管理學院總監陳麗卿說，「形象」是不用開口的說服力。陳麗卿特別以謝震武、張忠謀這兩個第一名為例，來解碼「說服力」的外在表現，她 發現這兩人的外形一直沒有太大改變，打扮的重點都是襯衫、polo衫與西裝等「有領」的經典款穿著。

「這樣的穿著就是我們認為的『成功男人』形象！」陳麗卿表示，「有領」的衣服代表穩重、專業，更具有「領袖」的權威感，而「經典款」則是多數人喜愛的公約 數，而一直重複這樣的穿著打扮，則會凸顯形象上的「一致性」，增加別人對他們的信賴感。

關鍵二：說服力「說」得出來最終極的說服力 讓人感動而後改變陳麗卿說，說服力不可或缺的當然是在專業領域上表現出色，不過外在形象也影響了一般人對他們的既有印象。決定印象分數的原因，也包括口語 表達的風格。通常要有說服力，講話速度不宜過快，因為這顯得急躁、不穩重。像謝震武的講話屬於中速度，而因為銀髮更添智慧形象的張忠謀，則有一種充滿哲思 的慢速感。

說話措辭也很重要，陳麗卿指出，能夠排進說服力調查前幾名的名人，不管說話慢或快，他們口語表達的共通點就是「不講廢話、用詞精確、言簡意賅！」「大家常 誤以為說服力，就是練嘴皮子！但其實『說服力』就是一種『讓人相信』的能力，而讓人相信最根本的就是『真誠』！」卡內基訓練大中華地區負責人黑幼龍說，所 謂真誠可以從穿著、聲音、表情、眼神等小地方看得出來，但也不要輕忽「言行如一」所能建立的長期公信力。

黑幼龍提醒，通常無法說服人的關鍵在於「不知道他在意的是什麼」，這樣自然無法打動他。他建議，想說服人，先從「聆聽」做起，並站在對方的立場思考問題， 而這可透過「角色扮演」來練習。

而對於黑幼龍來說，最終極的「說服力」莫過於讓人「改變」的能力！他提到，牧師周聯華曾去探望牢獄中的殺人犯陳進興，正打算開口時，沒想到陳進興搖頭對他 說「牧師啊，我很後悔沒有早點聽你講道！」這下子，讓周聯華好生感慨，心想如果自己更早對他講故事，是不是就能說服他向善，多救好幾條人命呢？

「想要說服人去改變、去行動，最好的方式真的就是說一個好故事！」黑幼龍說，最動人的故事來自於親身經歷的故事，如果你不會說故事，那就從自己的故事說 起，並且蒐集各種生活中曾經感動你的題材，可以多訓練自己在兩分鐘內完整地講一個故事，以此掌握要領。

「想要有效說服，先牢記一個『25/75原則』！」經常教人聲音溝通技巧的華語聲調訓練師周震宇說，能否成功說服，重點可能不在於你「說什麼」，而是你 「怎麼說」。曾有研究發現，聽一個人講話，內容的影響力通常只占二五％，而「說話的感覺」則占了七五％。

關鍵三：說服力「聽」得出來重要的不是「說什麼」 而是「怎麼說」所以一旦那個人講話的方式讓你產生「抗拒意識」，那你連聽都不想聽，怎麼可能被他說服。周震宇表示，想要取得良好的說服效果，要先「對 頻」，把自己說話的快慢、強弱與音階高低，都調成跟對方一樣，例如對方如果說得慢， 你就不能快。

而通常最具說服力的說話方式是「堅定而不臭屁，自信而不咄咄逼人」。那最需要說服力的業務員可以怎麼做？周震宇笑說，坊間的訓練常要業務員以激昂高亢的聲 調攬客，殊不知會適得其反，因為過高的聲調會令人緊張，抗拒意識就產生了。

他建議，就算只有五分鐘和潛在客戶講話，還是要記得先「對頻」，而「平鋪直敘、中階音高的自然語調」是聽來最誠懇、親切的。所以，電腦展上業務員一句耳 語：「我跟你說，這電腦真的沒話說，算你便宜點！」的效果，會勝過展場辣妹「快快！今天一律八五折！」的高亢叫喊。

關鍵四：說服力「看」得出來在會議室 用「影音」簡報說服關鍵人物至於上班族最需要用到「說服力」的戰場，則在於會議室，而簡報片則是說服的一把利劍。怎麼把這把劍磨利？幫美國前副總統高爾製 作「不願面對的真相」簡報片的簡報大師南西．杜爾（Nancy Duarte）宣告「視覺溝通的時代已經到來！讓你的簡報成為一趟帶來震撼的感官之旅吧！」杜爾把演說、簡報視為一趟講者與聽眾共同演出的旅程，而簡報片 則是拉進兩者距離的關鍵工具，她建議，一套有說服力的簡報片，其上的訊息應該簡潔明確而有畫面感，文字愈少愈好，若能把訊息轉化為有意義的影音、照片或圖 表，將更具吸睛爆點。

「簡報的製作有一個六乘六原則，也就是一張投影片的文字最多不超過六行，一行不超過六個字！」黑幼龍也提醒，簡報時最好站在投影螢幕的旁邊，不要距離過 遠，否則觀眾注意力容易分散。而簡報時，講者也不應死盯著投影片，應該設法以說故事、肢體語言、即席問答或影音等方式與觀眾互動，讓演說內容更具畫面感與 記憶點。

花十分鐘掌握上述四大關鍵之後，你是被說服，還是說服人，就看你如何說服自己好好練習了！

《今周刊》「最有說服力名人」大調查在你的心中，誰最有說服力？

名人類* 企業類第一名 謝震武 第一名 張忠謀第二名 吳念真 第二名** 郭台銘第三名 張小燕 第二名** 嚴凱泰調查合作對象：波仕特線上市調公司，調查時間：2011/09/05~2011/09/07 有效樣本數：2461份，註：*名人類名次，同樣為總排行榜名次；**兩位第二名的票數相同3分鐘自我檢測 你有說服力嗎？

以下10個題目請為自己打分數。從不：０分，偶爾：１分，經常：２分，總是：３分01. 與人說話時，你會誠懇地看著對方，注意對方反應？

02. 你能避免使用陳腔濫調，代之以更生動而有畫面感的語言（如：使用比喻、故事或肢體動作）？

03. 你願意花比想像中更多的時間準備一場簡報，並且不斷練習？

04. 你不會為了贏得一次無謂的爭論，而冒著中斷關係的危險？

05. 提出解決方案之前，你已經了解對方在意的關鍵點？

06. 你願意配合對方，調整自己的說話方式？（如：語氣、聲量與速度）07. 在說明重要事情前，你會先整理自己的服裝儀容？

08. 你夠了解自己說話的樣子，甚至曾錄下自己的演說儀態？

09. 你會去評估每次重要談話或演說的效果？

10. 大部分的人樂於與你談話、給你說話的機會？

測驗分析：

１５分以下：喔喔！你需要徹底改變溝通方式！１６分～２０分：尚未成功仍須努力，多給自己練習的機會！２０分～２４分：還不錯嘍，只須增強表達力道！２５ 分以上：毫無疑問，沒有人會對你說ＮＯ！

參考資料：《魔鬼說服術》、本刊整理

高登．莫瑞試圖證明華爾街宣揚的投資哲學能夠讓投資人的資產增值速度超越大盤，不幸的是，他最終發現「超越大盤」幾乎是不可能的任務。在他的遺作中，歸納 出讓投資人避開華爾街陷阱的投資關鍵。

撰文‧楊卓翰

因腦癌而走進生命最後半年的華爾街銀行家高登．莫瑞，反思金融市場上主流思惟，凝聚成一套「反華爾街式」的投資邏輯。這些邏輯並不複雜，也不像我們常見令 人興奮的投資機會。莫瑞用平實的文字講述一套簡單，卻讓他在華爾街投資銀行打滾二十五年才領悟到的道理。

《今周刊》特別在莫瑞去世後、中文版發行之際，獨家專訪該書共同作者丹．高迪，為我們解說書中提出的四大關鍵，以避免落入莫瑞口中的「華爾街陷阱」。

「告訴你一個簡單的數字，這個數字你不會在金融機構的文宣上看到。」高迪一開場就指出赤裸裸的現實：「一九九○年到二○○九年，美國標準普爾五百指數的年 化報酬率（每年的大盤報酬率）大約是八％。而投資股票型基金的平均報酬率，在扣除手續費、稅率等交易成本後，僅有三．二％，只比通貨膨脹率來得高一點而 已。」別把「超越大盤」當成目標這個令人錯愕的結果，有二個根本原因。首先，華爾街銀行的目的並不是讓投資人賺錢，而是吸引投資人下單，以賺取手續費。 「他（莫瑞）在那樣的環境工作了二十五年，了解這個遊戲規則並不適合散戶投資人。在下單或贖回一來一往之間，大部分的投資人就把利潤全部送回銀行了。也因 此，我們會有這套可以說是『反華爾街式』的投資邏輯。」莫瑞的經驗告訴我們，多數人投資失利的另一個原因，在於我們想預測股票市場的走向，但結果卻總是令 人失望。

「當莫瑞聽到那些華爾街頂尖的基金經理人自己也摸不清頭緒時，他了解市場沒有永遠的超額報酬。如果你知道了什麼消息，很快別人也會知道，結果就是一窩蜂地 買進或賣出，造成價格超漲或超跌。」高迪解釋，「很多研究顯示，投資人在跟隨潮流的過程中，買高賣低，是因為他們都沒有建立自己的投資紀律：投資人一再地 被壞消息嚇到而在跌時賣出，被好消息激勵而在漲時買進。」以﹁再平衡﹂擺脫買高賣低要從總是買高賣低的陷阱中脫離，莫瑞和高迪建議投資人做好固定的投資部 位計畫。

「第一，你可以利用被動型的指數型基金，建立起不同的持股結構。例如五○％的標準普爾指數基金，和五○％的道瓊指數基金，各一萬美元。」接下來很重要，也 是最困難的：「你要不斷地『再平衡』（Rebalance），保持這個比率。」高迪說。

他接著指出：「投資是一件違反天性的事。我們習慣在上漲時加碼，因為我們覺得它會繼續漲。不知不覺中，你就追高了。這就是散戶賠錢的癥結！這時你就需要用 再平衡來自動停利。」舉例來說，當一萬美元的標普指數基金淨值提高了，變成一萬五千元，你應該將五千元的獲利出清，以固定比率分配到你的資產配置裡。「這 麼做的話，你就是自動停利。每一次你的賣出，不是因為你覺得價格要反轉了，而是因為手上的部位結構改變了。」同理，當資產價格跌落時，你為了再平衡，就會 強迫性地買進便宜的資產。

﹁違反天性﹂才能持續獲利「再平衡要求你做違反天性的事情。當市場大跌時，每則新聞都是利空，你的每根神經都要你賣出。但再平衡卻要你買進。」在平衡的過 程中，買進的永遠是表現不好的資產，賣出的永遠是已經上漲的部位。跟隨市場進行調整，就是莫瑞和高迪所稱的「被動投資」。

但是為什麼被動投資這麼難做到，而市場上的主流仍是主動選股？高迪指出，全球金融市場裡有八九％的資產是主動投資，只有一一％的資產是被動投資。

「這是因為我們總認為主動出擊一定會有收穫。社會告訴我們，如果你夠努力，一定會成功。莫瑞說過，雖然這種思考方式是華爾街的共識，但是金融市場並不這樣 運作。我們有前車之鑑，主動選股的結果，幾乎無法贏過大盤。」高迪回答。

「當然我們看到極少數像巴菲特這樣的人表現很好，但其他人都不是巴菲特。」莫瑞和高迪認為，購買主動型基金，除了大盤的系統性風險外，還得承擔基金經理人 選股能力的風險。投資人無從得知經理人未來的表現，又要付出較高的管理成本，拉低報酬率。和被動基金相比，自然很難勝出。

波動小的資產整體報酬才高在建立被動投資的策略後，問題還是回到：要買什麼？對此，高迪認為，以長期投資來說，投資人應該優先選擇成本低廉的資產。

「以基金來說，主動型基金一年的成本就要比被動型高上一％至二％，以長期來說，這一點小錢將有可怕的複利效果。」高迪說。

第二，他指出，在長期投資下，波動幅度低的資產會比波動大的整體回報來得高。「這和我們一般的認知不同。因為在累積最終收益時，不是決定於平均報酬率，而 是實際的複利。」依照高迪的計算，當資產價格跌落五○％時，它需要再漲一○○％才能攤平損失；但跌落八％時，只要再漲八．七％就能攤平。這就像龜兔賽跑， 最後贏的會是步伐緩慢卻穩定的烏龜。

華爾街銀行家在死前留下的投資概念，並不難理解，甚至有些老生常談。「沒辦法，因為真理總是如此。」高迪笑著說。

念工程出身的林成蔭，一路從研究 員到擔任政府四大基金的操盤人，才四十多歲就累積數千萬元財富從容退休。自詡為快樂專業投資人的他表示，樂觀看待台股，投資人可以開始布局中小型股。

撰文‧林心怡

「年少輕狂、﹃武藝﹄不精時，我也曾幻想一夕暴富，結果一天就賠掉了我全部的家當！」林成蔭有些難為情地回想二十年前投資觀念魯莽的自己；如今的他擁有市 值三千多萬元的房產，與八位數的台股操作規模，身價已不可同日而語。

融資、當沖 一次賠光五十萬時序回到一九八九年，那年才剛退伍的林成蔭，帶著父親所資助的十萬元，就開始一頭鑽進股海做投資，「大學時代，其實我不怎麼愛念書，甚至是 家中的頭痛人物，但我倒是對股市投資格外有興趣。」林成蔭笑著說。

大學水利工程系畢業後，在中華工程擔任工程師期間，林成蔭總是心繫台股投資，即使沒什麼錢，還是想著買低價股，甚至做零股投資。

「擔任教職的父親看我這麼愛買股票，就乾脆資助我十萬元投資，就像新手打麻將一樣，剛開始手氣還真順，不用什麼很強的選股邏輯，很快資產就數倍地增長。」 林成蔭笑著說。

一九九○年，他不但躲過了台股從一二六八二點下殺到二四八五點的崩盤，再次進場後，又因押對封閉型基金而大有斬獲（當時基金均呈現折價狀態）。因此，當國 內剛開放信用交易時，自認「武功高強」的他開始融資、當沖，前後才一年多的時間，手上就累積了百來萬元的資金。

「當時覺得自己很棒，怎知道才一天的時間，我就幾乎賠光了本錢！」林成蔭反省當時大賠的原因，都怪自己「太貪」。

「當時電子股交投熱絡，尾盤拉漲停司空見慣，誰知道有天我開盤追高搶進國巨和楠梓電時，買超過我能負擔金額的張數，心想尾盤漲停賣掉當沖就能大賺！」沒想 到，當天殺尾盤跌停，資金不夠的林成蔭只好認賠殺出，讓他一下子賠光五十萬元，幾乎是他放在股票的操作部位。

當時，另一個讓林成蔭震撼的地方，就是自己的基金也慘賠七成收場。

「還記得一九八九年封閉型基金，例如光華鴻運、建弘福元狂飆的行情，讓我獲利數倍後，我又買了一檔億順日本認股權證基金︵億順後被併為景順資產管理︶與霸 菱新興市場基金。」林成蔭回憶，沒想到，後來日本股市重挫，原本有二○％以上的獲利，竟由盈轉虧。但當時林成蔭告訴自己：「不要擔心，一定還有機會漲回 來，套牢就當長線投資吧！」痛定思痛 認真研究基本面與技術面然而，人算不如天算，九四年底墨西哥發生金融風暴，二八○億美元的財政赤字導致外資迅速撤出，接著「李森事件」讓霸菱銀行不堪虧損 倒閉，並以一英鎊轉賣給ＩＮＧ銀行後，讓當時「從未聽過外商銀行倒閉」的林成蔭心生恐懼，忍痛將手上兩檔基金全數贖回。

「現在回想，如果我的霸菱新興市場基金拗到○七年的話，獲利至少十倍，但當時我哪有這麼多錢跟它搏？這就是趨勢反轉，不懂得停損的下場。」林成蔭回憶。

當時，林成蔭的股票與基金慘賠，讓他一度癱坐在券商樓梯門口許久，最後才無力地起身離開，而一連串的投資失利與虧損，讓他一度靠借貸與信用卡循環利息度 日。曾經身上窮到只剩下十元，落寞地牽著摩托車去加油的他，一副寒酸樣，還被加油站的工讀生竊笑，回想當時的窘態與震撼，讓他至今難忘。

至於賠光積蓄又重新讓他翻本的本錢從哪來？

林成蔭笑著說：「就是我當時相當重要的兩位好友，一位是名副其實的科技新貴，另一位就是現在的老婆。」之後，林成蔭的投資開始轉趨穩健。

這些慘痛的教訓，讓林成蔭驚覺，以往短線進出，以及過度擴張信用的投資和貪心的資產配置，是他賠光家當的主要原因。為了一雪輸光資產的恥辱，林成蔭除了努 力研究台股的基本面與技術面，也認真地做好資產配置。

後來，林成蔭找出屬於自己的一套獲利模式，核心持股以高現金殖利率股票為主，衛星持股則搭配有題材的高獲利成長股。

之後，林成蔭也因為對台股產業的精闢研究分析得到賞識，甚至能以非金融背景受到投顧公司破格任用擔任研究員，一路從基金經理人，升格到政府基金代操經理 人。

選高現金殖利率股布局

細數林成蔭過去獲利數倍的核心持股，都具備以下幾個條件。

首先，林成蔭會選擇每年獲利穩健、現金殖利率高於五％以上的公司；其次，則是挑選流動比與速動比分別高於一二○％與一一○％的公司；第三，就是挑選大股東 持股多、三大法人有涉獵的標的，尤其是勞退基金、國安基金等資金挹注的公司尤佳，以及外資、投信、自營部青睞的標的。

例如，林成蔭於○九年買進的統一超，平均成本僅七十幾元，賣出價位則在一八○元附近，投報率就有一五七％；其餘的核心持股包括中橡、中保、台汽電等等，也 都符合這樣的選股邏輯。

而對於台股長線的多空走勢，林成蔭自有一套「定錨理論」。他認為，影響股市最重要的三個因素就是：資金、景氣、投資者的信心與評價。綜合以上三項的結果， 即可研判台股長線的多空走勢。

「就像船隻進入港口後，會將錨丟進海裡來固定船隻位置，即使風浪變大，船隻也不至於漂流到不知去向。」也就是說，一旦台股長線趨勢研判確立，將不致受到短 期資訊或消息干擾，所以每當開春第一季，他就會詳細思索未來的投資布局。

展望二○一二年，林成蔭認為第一季台股再壞有限，股價跌深、被外資錯殺的中小型電子股，都是布局的好時機。他甚至早在總統大選前預言，在市場疑慮的氣氛 下，會展開軋「空手」與「空單」的行情。

至於產業方面，看好Ultrabook︵超輕薄筆電︶等相關概念股，例如專做ＳＳＤ(固態硬碟)的群聯、威剛；電池廠商的新普、順達；鋁鎂合金的可成，以 及其他像是系微、ＮＢ代工廠緯創、周邊零組件廠神基。在智慧型手機平價化題材方面，則看好ＴＰＫ宸鴻、勝華等。

歷經長達二十年的投資修煉，三年前，林成蔭得以提早退休，成為專業投資人。前年，他出了一本投資的書，同時還創辦了「財子學堂」，希望以過來人的身分，分 享成功的投資模式，讓曾經像他一樣，在股海跌跌撞撞的人，可以少走一點冤枉路，不必在股市殺進殺出，也能成為穩健獲利的快樂投資人。

林成蔭

出生：1965年

現職：財子學堂創辦人

經歷：萬寶投顧執行副總、新光投信協理、政府四大基金代操經理人學歷：英國萊斯特大學企管碩士著作：《股海樂活 林成蔭教你快樂投資》

林成蔭投資5心法

1. 挑選高現金殖利率股：選擇每年穩健獲利、現金殖利率高於5%以上的公司。

2. 選財務體質佳的公司：挑流動比與速動比分別高於120％與110％的公司。

3. 持股籌碼分析：從年報挑選董監持股較高，以及受法人青睞的標的。

4. 留意公司個別題材：產業趨勢向上，或有兩岸獲利題材者。

5. 從技術面研判進出場時點：以日、周、月、季線，配合RSI、MACD多空訊號觀察進出場時機。

林成蔭的春耕布局

1. Ultrabook（超輕薄筆電）相關概念股：群聯、威剛、新普、順達、可成，以及 系微、緯創、神基等。

2. 低價智慧型手機題材股：TPK宸鴻、勝華等。

過去兩年股市不好做，李睿昇從八十萬元的操作部位，二年累積獲利，成長至約二百萬元，三十歲的他證明一件事：即使你沒有高學歷、沒有很多錢、甚至連人脈都很缺乏，但只要勇於踏出舒適圈、肯學、肯試，絕對能擁有與財富預約的資格。

撰文‧謝富旭

新北市五股區，通往觀音山產業道路旁的一處鐵皮工廠裡，三十歲的李睿昇正聚精會神地調校紡紗機台。他說：「我喜歡向同行老師傅請教紡紗機的新排針方法，即 使每請他們教一次需要花三千至五千元車馬費，但我覺得很值得，因為運用新方法，就可以提高老機器的效率！」白天，李睿昇是管理十名員工的小型家族針織廠小 開；晚上，他經常不辭辛勞地驅車前往台北市區參加由《今周刊》主辦的理財商學院課程。兩年來，為了學習投資理財，李睿昇除了付出許多寶貴時間外，光學費就 繳了超過十萬元。同樣在工廠幫忙，掌管公司財務大權的李媽媽笑著說：「睿昇很崇拜成功的人，尤其是王永慶；他的學習能力像海綿一樣，不管是工廠的事還是投 資都一樣！」寧願繳錢給老師 勝過無知的錯誤這位在李媽媽眼中上進心強的兒子，其實卻是靦腆話不多的大男孩。李睿昇苦笑說：「對我來說，最難的是業務這一塊！我很怕客戶正在忙時，我還 去打擾人家，往往到客戶公司門口，內心都掙扎很久，遲遲不敢進門。」他轉念一想，「後來我漸漸習慣，人家不理我才是正常的，抱著這種心態，就會想說沒什麼 好損失的；如果人家『反常地』理我，甚至給訂單，那就是賺到了！」讀大專時，就把在自家工廠打工存下的三十幾萬元投入股市的李睿昇，也曾經歷過閉門造車的 「流金」歲月。「當時我也買了許多技術分析的書來看，均線、壓力、支撐、ＫＤ、威廉指標等，我都學過了，但不知怎麼總是落入賺小賠大的宿命中！」矯正散戶 四大通病 靈活運用戰略致勝直到兩年前，李睿昇上了東山老師的課，他終於看清楚自己的投資盲點。他說，東山老師的「股市運動慣性理論」打通了他四個投資迷思。

迷思一：「挑對股最重要，大盤與我無關」。

李睿昇說，之前所閱讀的股市技術分析的書籍，大多側重在個股操作。「如果你在進場前，搞不清楚盤勢是處於多頭、空頭，或盤整，只是一味地找個股支撐點切 入，逢壓力點賣出，厲害的散戶頂多只能在波動區間小賺；但一個轉折來臨，可能演變成大虧。」這是他之前操作最常遭遇的瓶頸。

迷思二：「明明做對，卻抱不牢，總是被洗出場」。

李睿昇指出，「如果我判斷大盤是多頭市場，我不會像之前一樣，賺個一○％就趕緊落袋為安，而是會有更強的心理素質準備，期待更大波段行情的獲利。相反地， 如果是空頭市場，我也不會像以前一樣，看到股價跌深就見獵心喜急著進場！」二○一一年六月至八月間操作東和紡織一役，是李睿昇運用這種戰略觀的代表作之 一。這段期間，加權指數從九二二○點高點拉回，遲遲無法再度「穿頭」，甚至六月急跌還露出由多轉空的跡象。他判斷盤勢在高檔由多轉空，便積極尋找放空標 的，由於身處紡織產業之利，就鎖定東和這檔股票。

東和從一○年七月的五元價位起漲，歷時長達九個月的多頭走勢。一一年四月的第四周，東和一根長黑周Ｋ棒，使原本多頭走勢露出敗象；即使如此，李睿昇仍按兵 不動，一直等到五月分，東和股價持續破底形成「空頭慣性」，他才在五月二十六日趁東和反彈至十五．四元時進場放空，一直到九月東和在十二元附近尋求支撐盤 整時回補。

不到三個月，李睿昇放空東和獲利十二萬元，不但把「學費」一次賺回來，還是他薪水的二倍多，也令他第一次體會到「戰略」在股市投資的重要性。

迷思三：「只求大賺，不求小贏」。

李睿昇從課堂中學習到，股市操作有如兩軍對陣，資金就等於自己手中的「部隊」。一開始對戰時，由於情勢不甚明朗，自己信心也不足，應該先派遣先鋒部隊，即約二成的資金先「試探敵情」；如果打勝仗，做對了方向，則要用力加碼，乘勝追擊擴大戰果。

這種戰術運用，一二年一至二月間操作可成，堪稱是李睿昇的代表作。這段期間，大盤跌深反彈，從六六○九點上攻到最高的八一七○點，許多個股股價表現活蹦亂 跳。李睿昇鎖定強勢股可成進行操作，可成隨著大盤腳步，展開強勁反彈；但李睿昇一直等到可成破底慣性結束，形成新一輪的穿頭慣性，即一月上旬股價來到一四 四元才切入。「雖然可成已經從一一九‧五元谷底上漲逾二○％，但它的穿頭慣性卻剛剛形成，同期間大盤也在持續上漲中，所以我決定先買兩張試水溫！」一二年 一月八日，李睿昇以一四四元價位買進兩張可成，一周後即大漲至一六○元，他乘勝追擊加碼至五張。二月八日，可成股價再度出現「穿頭」走勢，股價最高來到二 ○○元，為了擴大戰果，他在一九九元價位又多買五張，總張數累積至十張。

「第二次加碼後，可成一度回跌至一九五元，看似錯了，但因先前五張已賺進十幾萬元，所以在心理上就已經占上風，抱緊持股也較有信心！」一直到二月下旬，可成出現較深回檔時來到二○九．五元，他全部獲利了結。這一次總計獲利逾二十萬元。

李睿昇解釋，初戰，先用兩成資金，做錯了，停損一成內出場。做對了，則加碼至五成乘勝追擊；確定做對，則把全部資金投入擴大戰果的資金配置法，一方面可降 低風險，同時還可提高心理戰的素質。「把這種戰術變成自己的操作習慣，內化成一種紀律，我把這視為投資贏家必經的修煉。」分段加碼擴大戰果 無利可圖要勇於空手迷思四：「空手不是消極，而是為下一次攻擊做更充分準備」。

李睿昇認為，股市投資進場需要膽識，但遇到盤整無利可圖時，克制貪婪保持空手的勇氣也同樣重要。就如同我們在努力工作之餘，也要懂得利用假日來調適身心的 道理一樣。只不過，在股市這種「空手的勇氣」卻更形重要，因為，這攸關你是否具有更充沛的資金實力來掌握下一次來臨的機會。

「在盤整時操作，如同瞎子摸象，只是在賭運氣，根本徒勞無功，資金反而容易在盤整過程中作無謂的消耗！」目前的台股就是如此，因此李睿昇自今年一、二月間 操作完可成與毅嘉後，就一直保持空手狀態。但在投資學習上他卻沒閒著，他利用晚上時間持續進修，更仔細地閱讀報章雜誌。

兩年多來，李睿昇從不到一百萬元的操作部位，靠著累積獲利成長至約二百萬元；這兩年的獲利，與他從公司領到的薪水不相上下。東山老師稱讚他是：「個性憨 厚，卻擁有極高悟性的小伙子！」假以時日，李睿昇的操作成績將令人刮目相看，因為天公不僅疼憨人，也更疼努力勤奮的人。

李睿昇

出生：1982年

現職：吉來針織公司職員

學歷：光武工專機械科

投資資歷：３年

近期操作績效：投資可成、毅嘉，獲利30萬元，目前零持股。

給小額投資人的建議

1.學投資不要閉門造車，要勇於踏出舒適圈，向成功投資者取經。

2.不要期望投資能不勞而獲，寧願繳點錢給老師，也不要因無知賠了大錢，在經驗累積上仍一無所獲。

3.每一筆操作，不管成功或失敗，都要檢討原因。

兩招掌握多空轉折 蔡森一年獲利千萬元今年五十歲的蔡森，是電視台財經節目的常客。

他從地下期貨公司起家，透過每日畫線圖，領悟出量、價結構為所有技術指標之母。

另外，在研判趨勢轉折，他認為最好用的兩招，就是「破底翻」及「假突破」。

撰文‧歐陽善玲

「我曾許願，希望能在四十五歲前退休，沒想到四十歲時就達到這個目標。」今年五十歲的蔡森（本名：蔡森益），是電視台財經節目的常客，頭髮有些灰白，但身形清瘦，精神抖擻，本人比螢光幕上更顯年輕。

價量是老大 何必去學老二、老三如何才能在險惡的金融市場上急流勇退，甚至多年來不曾嘗過慘賠的滋味，四十歲就決定退隱江湖、開始享樂生活？蔡森為自己的投資成就下了一個注解，就是膽大心細。

「我從小就笨，真正講起來，應該算是大雞晚啼型的人，一直到三十歲後才開竅。」蔡森學生時代書念不好，雖然學的是電子，但跟電子一點也不熟。而因為從小練 琴，在音樂方面有些淵源，畢業後他曾在路邊賣過音響；退伍後就到舞廳當ＤＪ，「那時候要站一整晚，下班後回家洗澡，腳都會抽筋。」由於父親是樂隊領班，透 過這層關係，蔡森晚上有機會進駐西餐廳伴奏。「當時的正職是琴師，生意最好的時候，一個月可以入帳十萬元。但我知道自己在音樂上的資質不夠，別人練三個月 就會的譜，我要練上一年才學得會。」他回憶，「有時夜間伴奏太累了，歌手還在台上唱歌，我卻彈到打瞌睡，後來才意識到，這根本不是我的興趣，繼續苦撐也不 會有太大成就。」一九八六、八七年間，蔡森找到一家地下期貨公司，當時對金融市場一無所知的他，只想在白天多兼一份差，順便試試自己有沒有其他領域可發 揮。沒想到這一試，不但試出了興趣，還找到自己擅長的舞台。在權衡理想與現實下，蔡森斷然辭去琴師的工作，投入金融市場。

「空頭總司令」勇於停損 贏多賠少「剛開始在期貨公司，每天都要自己畫線圖，從ＫＤ（隨機指標）、ＲＳＩ（相對強弱指標）到ＭＡＣＤ（平滑異同移動平均線）。當時還沒有電腦，ＫＤ 每天都要自己算，要是今天請假沒來，明天就得跟人家借圖來畫。那裡面的人有七、八成都很臭屁，說投資很簡單。但我知道如果真有那麼簡單，大家老早就賺翻 了，不會還在這裡。」蔡森畫了兩個月的線圖後發現，不管怎麼畫，都要以價量為依歸，也就是眾多技術指標都沒有價、量反映來得快。「線圖一畫，大概就能掌握 主力的成本價位在哪，但有時線會騙人，只有價量是最真實、反映最快的指標。」他認為，既然只有價量是老大，那又何必花時間去學老二、老三。

在地下期貨公司做了兩年後，蔡森對市場價量關係已培養出敏銳嗅覺，且漸漸熟悉金融市場規則。「我從期貨起家，知道這個市場是零和遊戲，如果做錯方向，虧損 可能是自己承擔不起的；我會怕，怕了就會設停損。」他回憶，「當時進入市場，每三個月就會戰死一批人，我還存活在這，說難聽點，就是一路踩著人家的屍體上 來。」研判趨勢轉折兩大絕招：破底翻、假突破蔡森的停損點多設在成本區附近，只要方向做錯，立刻停損。「我常看錯，有時候一整個月下來都在停損，閉著眼睛 就過去了。事實上，停損最多讓我虧一百點，但只要做對一次，就能賺到千點行情。」他坦言，能在四十歲順利退休，就是因勇於停損，贏多賠少。至於關鍵一役， 則是二○○○年科技泡沫時輪流放空個股，配合工作收入，資產一共翻了四倍。

「二○○○年那波空頭，我是先看壞政黨輪替，阿扁新上任沒有經驗，還沒做好執政的準備；再從量價結構來看，市場對民進黨第一次上台還在觀察，心裡會有疑 慮。因此，業內一定是偏空操作。不過當時市場也沒有直接下殺，而是震了一下後才殺。」看清方向後，蔡森先將老家高雄的房貸還清，剩下來的資金全部押注，不 到一年，就賺到可供他未來三、四十年享用不盡的財富。

「當時在節目上喊空，每天都有人打電話來罵，還被恐嚇，威脅要到家裡放炸彈。」蔡森說，自己「空頭總司令」的封號就是這樣來的。「放空個股到後面，我很喜 歡挑那種七、八元的股票；因為只要經濟環境一弱，這些沒有競爭力的公司容易產生虧損，股價很快就會看到三、四元，所以一定要踹軟的，跌得才快。」「膽 大」，是看準方向後勇敢投入，資金傾巢而出；但「心細」才是蔡森能立足市場，並在不到十年的投資生涯裡，就賺進千萬財富的最終關鍵。「我是做波段的，所以 要能準確判斷多空轉折。有時圖會騙人，像主力做量突破，應要繼續上攻但後面卻下來，這就是假的；有時主力要出貨，遇到國際利多還不會立刻跌，甚至還創新高 後才下來。」從過去歷史走勢及後續發展，仔細摸索，細心解讀價量變化，是他最重要的成功心法。他常說：「學習投資的過程一定要看歷史，試著自己看圖說故 事，看歷史資料如何演進。畫Ｋ線，其實就是在畫大盤歷史，花心思看懂了才能進場。」而研判趨勢轉折，他認為最好用的兩招，就是「破底翻」及「假突破」。

所謂「破底翻」是指在空頭市場下，價格跌破新低後迅速翻揚，是空轉多的起始點；而「假突破」則是在市場走多過程中，價格突破阻力後卻動能不足，無法持續向 上推升，而開始下跌。「若以時間波段來看，價格走勢都有一定的對稱關係。當指數站上頸線，一般拉回整理就不能再跌破頸線支撐，否則仍是空頭架構，頸線又變 成壓力區。」以今年三月二十六日翻空為例，蔡森先從期指五分鐘線看到指數帶量下殺，再從小時趨勢線看出這是一根長黑。「價量會告訴你指數何時反轉，當主力 全退的時候就要看空。因此，我在指數七九四九點放空，假設指數反彈到八○九六點即停損出場，這樣看空的風險只有一五○點。但這次做對了，大盤跌到六八五七 點，等於又賺了一千點，這就是大賺小賠的要訣。」他解釋，如果做空，長黑棒的高點是不能過的，如果衝過高點，就表示看法錯誤；反之若做多，則長紅棒的低點 也不能跌破，要是跌破，就要參考消息面，適時修正自己的觀點，但多半時候看法不會有太大改變。

只做波段，不做短線 靠嚴謹紀律留後路蔡森透過期指五分鐘線，及大盤六十分鐘線抓出趨勢轉折點，再利用日線、周線做確認。面對目前盤勢，他認為，台股量能大退潮，所以突然量縮 代表空頭延續，除非能持續看到一千億元以上的成交量，多頭才有機會扭轉頹勢。否則以時間修正角度，至少到九月前大盤仍以偏空看待，且就空間修正幅度來看， 不排除跌破今年低點。

「根據歷史經驗，台股每三年左右可看到指數五字頭，月線量都在六、七千億元以下或一兆元以內，就會看到底部。當月線量出來後，再來判斷是不是底部都還來得 及。目前看這個低迷量可能會持續很久，除非這波指數能進一步突破七七○○點，偏空看法才會開始轉多。」蔡森只做波段，不做短線。若指數沒有站上反壓區，他 就順勢一路做空；靠著嚴謹的紀律，並為自己留好後路，利用投資市場最基本的量價結構，他已為自己畫出愜意的投資人生。

蔡森

現職：投資部落客， 專業投資人

市場資歷：約20年

投資心法

1. 在成本區附近設立停損點，並嚴格執行。

2. 看準方向後，勇敢投入資金。

3. 利用「假突破」與「破底翻」辨別多空轉折。

4. 勤畫歷史K線、專注價量變化，有助研判大盤走勢。

盤勢看法：

成交量持續站穩1000億元以上，且指數有效突破7700點，則多頭方向可確立，否則量能低迷，大盤仍以偏空看待。

靠著訓練有素的記帳術，及嚴謹的理財態度，上班族林妙津將家中財務處理得井然有序，把「家庭利益極大化」當作理財目標。現在，她靠著每年八％的穩健投資收益及八位數存款，替家人建築一個安全的堡壘。

撰文‧歐陽善玲

某天清晨，我從好夢中醒來。看了身邊的小女兒Amanda一眼，頓時被她純潔的臉龐吸引住。透著微亮日光，有種難以形容的柔和、朦朧美，好像天使一般！我 忍不住拿起相機，把這畫面拍了下來，放在網路上與親友分享。此時，真是人生中最美好的時刻。」三十五歲的上班族林妙津一臉幸福地說。八年前，她初嘗為人母 的喜悅，如今已有兩個漂亮、開朗的小孩。

過去幾年，她是位稱職的家庭主婦，現在則是一家外商資產管理公司的祕書。如果要她想像一下，人生中最幸福美麗的景色是什麼？答案肯定是給孩子一個沒有煩 惱、舒適安全的生活環境。但話說回來，想要達到這個境界，確保金錢無虞，家庭資金防護網牢不可破，絕對是最重要的前提。

「結婚前，我是有錢就花的享樂主義者。不要說從不記帳、對金錢沒有概念，喜歡的東西也是看中意就買，從不節制。」她說，「當時一人飽全家飽，只要對自己負 責就好。而且我有賺錢能力，錢花光了再賺就有，或是省吃儉用、餓幾頓也沒什麼大不了。」不過，林妙津有了小孩後，這種「今朝有酒今朝醉」的想法，有了一百 八十度轉變，「不論婚前或婚後，我和先生從未針對『家裡的錢該誰管』這件事進行討論；但很自然地，他將所有的錢都交給我管；而我也因為他的信任，以及對小 孩、家庭的責任感，徹底轉性。」管錢第一步 釐清家中現金流手握家中財務大權，林妙津對金錢的態度跟著認真起來。「我是一個很沒有安全感的人，有了小孩後，對『安全感』的要求變得更高；要讓我感到舒 適安穩，最基本條件就是沒有經濟壓力，過著資金不虞匱乏的生活。若要我訂出一個『安全量表』，我認為可流動資產部分，數字至少要五千萬元。」事實上，林妙 津的家庭經濟條件比一般上班族優渥，不過為求內心踏實，充分了解家中現金流向是她免於不安的第一步。而這當中最笨、卻最好用的方法，就是不偷懶，好好記 帳。

她說，「二○○一年，我擔任一家英商台北分公司的經理，當時總公司都會把帳務做好，不需要我額外花心思記帳、管帳。但我仍會好奇自己對公司的獲利貢獻如 何，加上年輕，有自行創業、開公司的想法，所以就試著將公司的開支項目逐一記錄下來，做成預算計畫。」林妙津記帳之後，發現很多有用的地方；其中最重要的 是，自己對現金流向變得很有概念，能權衡各項支出的輕重及必要性，有效開源節流，而這也是家庭理財的首要任務。

後來因緣際會，林妙津到了美國，由於工作關係常需要跟會計師接觸，這段期間，她學會看懂公司帳目，更加肯定事先做好預算的重要。

防漏財 節約、補救雙管齊下尤其第一個小孩出生後，家庭收支跟先前截然不同，必須藉由記帳方式，掌握家中財務輪廓及生活面貌，避免不必要的開銷。「從會計項目與金 額可看出，沒有小孩時娛樂相關支出項目較多，金額也較大；有了小孩後，生活基本開銷就會比較多。」舉例來說，有小孩之前，林妙津家中外食居多，且選擇的餐 廳都相對高檔；服裝穿著上，也因為沒有照料小孩的顧慮，不需遷就行動方便、舒適或耐髒的衣服，而是極盡所能打扮，衣服平均單價也較高。

又像是住家方面，有了小孩後，安全舒服的居家條件，一定凌駕在品味、風格之上。諸如此類的生活改變，都可透過家庭帳一目了然。「詳細記帳，讓數字說話，就 能輕易找出財務破洞，防止漏財及不當花費。」她說，剛開始記帳時，要將花費分門別類、妥善編製各會計項目確實不容易，但可利用「食、衣、住、行、育、樂」 六大分類，初步設想日常開銷種類，執行起來就容易許多。

比方說「住」的部分，會計科目包括：房租、管理費、家事服務、家具家飾、水費、電費、公用電費、瓦斯費、室內電話費、網路費、爸爸手機費用及媽媽手機費用；「衣」的部分，則依照家庭成員編列，分別是爸爸治裝費、媽媽治裝費、姊姊治裝費、妹妹治裝費及洗衣費。

她分享，「衣」的部分因為是各自獨立記帳，所以「責任區分」明確。例如，兩個小孩的衣服費用不斷增加，原因可能是外套穿到學校，或出去玩的時候弄丟了，才會一直買衣服。找出問題後就對症下藥，像出門前多叮嚀幾次，或建立賞罰制度，小孩也能養成良好的生活習慣。

編列預算 每年國內外旅遊盡興玩另外，很多人抱怨明明沒花什麼錢，但錢就是留不住，存錢實在很困難。如果做好記帳工作，便可掌握錢的流向。「像車子的相關費用其實非 常高，基本支出就包括稅金、保險、保養、油資、停車費，如果一個不小心，還會有交通罰金及事故賠償等，更不要說偶爾去洗個車、美容一下。」林妙津補充，要 是不記帳，這些沒有直接「用在自己身上」的錢，就完全感覺不出來。

家庭帳除了有預警效果，還能幫助自己提早規畫家庭活動，像生日、節慶及度假旅遊等。尤其以家庭開銷比例來看，「樂」是年度重大支出，占總開銷約三成左右。這部分細項包括：禮物禮金、書籍費、美容美髮美甲、娛樂及度假費用。

這筆款項，向來是家庭財務支出重點，且牽涉到特定日子，如親友的婚禮、長輩生日或重要節慶，都必須事前規畫、排定行程，因此須連同預算一併考量。「像去 年，全家出國度假費用較高，但今年小孩有其他課程安排，暑假不會再到國外旅遊，費用就能省下來。」她強調，「儘管沒有國外度假計畫，每逢星期假日，小孩的 戶外活動也不少。後來發現，國內好吃、好玩的地方很多，女兒們玩得也很盡興，不一定要花大把鈔票去國外度假才叫享受。」現在，只要某項花費超過平均水準， 林妙津就會「警鈴大作」，找出漏財根源。如果是必要開銷，她就會在其他項目節省一些；如果是不必要的花費，她也會適時提醒家人，進行節制消費的動作。

除了生活所需六大項目，她的帳目還有「醫療保險」及「其他」共八類。醫療保險部分，扣除醫藥費、勞保、健保外，剩下便是家人的保險。「我的保險規畫很簡 單，首先家庭經濟主要來源、也就是先生的保額一定最高，因為平時家裡就有其他財務規畫，所以大人的保險我只買意外險。至於小孩，平時看病有健保就夠了，保 險部分我也只幫他們買儲蓄險。」保險重點在意外 投資重點在穩健林妙津解釋，家中收入扣掉日常生活八類支出後，剩下來的資金約八成進行投資活動，手邊現金只留兩成。正因為自己是有計畫的理財，所以就算突 然有手術等較大額的醫療開銷，或臨時要用大筆資金，都不至於手頭緊迫，拿不出錢來。

換句話說，保險的目的在「以防萬一」，如果發生意外，家中經濟支柱垮掉，才需要一筆較大資金去支應固定開銷。

「很多人急著幫小孩買保險，認為愈早買保費愈便宜；但其實小孩沒有賺錢能力，壽險保額對父母或家庭來說意義不大，不如幫他們把錢存下來，長大以後使用。」林妙津幫兩個小孩各自買了儲蓄險，一年保費約三萬多元。以去年醫療保險類支出來看，約占年度總開銷一五％。

記帳，是管控現金流的好辦法；而善用理財工具，則是將資產變大的不二法門。「家庭收入扣掉必要支出後，有八成資金投入股市及美國房地產。」林妙津說，過去 先生在美國工作，所以有機會在當地置產。以目前美國租屋行情計算，扣掉房貸、保險、稅金及管理費後，一年租金報酬率約七％。

投資熟悉產業 靠每年配息讓資產長大另外，由於先生在電子業上班，對於公司的上下游廠商、產品結構，以及整個產業生態都很熟悉，股票投資自然也以相關行業為主。林妙津算 了一下，股票部位每年報酬率約五到八％，「這些都是我們很有把握的公司，經營穩健，老闆樸實可靠，雖然不是讓你一夕致富的飆股，但每年穩健配息，股息殖利 率比銀行定存好很多，資產能穩健長大就很理想。」林妙津除了是家中財務大臣，為了讓先生在工作上全力以赴，她還身兼「康樂股長」，安排家中大小活動，且時 時機會教育，培養小孩正確的金錢觀。她分享，「像我常常跟女兒說，花錢買東西時，要先想一下有什麼方式，可以不花錢卻能達到同樣的效果。例如，想看的故事 書，可以先跟圖書館借；想玩的玩具，可以跟朋友交換。教小孩分辨什麼是『需要』，什麼是『想要』，長大後自然就懂得勤儉節約，不會過度消費。」林妙津靠著 訓練有素的記帳術，以及嚴謹的理財態度，將家中財務管理得井然有序，「這是我老公的智慧。他將家中財務全權交給我處理，其實感受到的壓力更大，自己就會把 『家庭利益極大化』當作理財目標。」而眼前林妙津最大的理財目標，就是在台北市買一間適合家人居住的房子。她說，現在租的房子其實很理想，有公園綠地、學 區又好，最重要是社區鄰居結構相仿，都是有小孩，且年紀相當的小家庭。

「不過周遭鄰居之前買一坪四十萬元，現在卻要買到一坪一百萬元，雖然有能力負擔，卻也很難說服自己下手。」林妙津不改精打細算本性，除非有中意的物件，且價格也相對合理才會出手，否則她仍將持續為家庭財務把關，盯緊每一塊錢的流向。

林妙津

出生：1977年

現職：資產管理公司祕書

經歷：電子公司業務經理

學歷：台大外文系

家庭：已婚，育有二女

林妙津的

家庭財務計畫書

步驟1 家庭財務目標：

1. 短期：在台北市購屋（坪數約60坪，有公園綠地、學區良好的優質社區），目前居住地參考價約7000萬元。

2. 長期：流動資產（現金、股票）至少5000萬元。

步驟2 階段性財務目標：每年存款至少達到500萬元。

步驟3 可行性收支目標：1. 生活開銷占總收入30％以內。

2. 總收入的56％進行股票投資，挑選現金殖利率5％以上、經營穩健的公司。

3. 剩下14％當作緊急預備金。

步驟4 定期檢視程序：

1. 平日蒐集所有發票，分類歸檔，月底將所有明細登錄家庭帳，並檢討改善。

2. 每年檢視股票投資收益，追求穩定配息。

林妙津記帳表圖解

衣的記帳方式

類別 項目 1月 2月 3月 11月 12月 合計衣 爸爸治裝費 0 0 0 67,911 0 74,246 媽媽治裝費 0 0 9,595 10,448 9,232 63,977 姐姐治裝費 0 0 0 3,593 1,725 10,555 妹妹治裝費 0 0 0 1,639 1,715 7,271 洗衣費 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 12,000 眉角1 依家庭成員分類 有效管控每個人的消費頻率及預算。

眉角2 與上月比較 媽媽11月治裝費過高，下個月要少買一件衣服。

住的記帳方式

類別 項目 1月 2月 3月 11月 12月 合計住 房租 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 600,000 管理費 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 57,600 家事服務 4,000 8,000 4,000 4,000 4,000 52,000 家具家飾 0 0 55,000 7,480 0 66,530 水費 535 0 535 577 0 3,167 電費 1,516 0 1,204 989 0 11,412 公用電費 1,348 0 1,228 1,102 0 9,403 瓦斯費 829 0 1,041 270 0 4,461 室內電話費 292 362 216 271 292 3,816 網路費 85 506 990 899 899 8,539 爸爸手機 0 575 165 334 277 4,234 媽媽手機 1,152 334 246 1,170 626 10,354 眉角3 詳細列出子科目 這部分金額占總費用最高，分類也最雜，所以連社區「公用電費」也要記錄，可觀察是否有不當用電情況。

林妙津的私房管帳要訣

1. 將家庭開銷初步分成「食衣住行育樂」六項。

2. 每一大項之下，再依家庭成員細分子科目。

3. 每月累計加總後，再與上個月或去年同期比較。

4. 找出異常數字，並檢討原因。

5. 改善問題或節制消費，下個月再追蹤。

林妙津財務整理4心法

財務工具：善用記帳控管家庭現金流。

嚴控費用：大人只保意外險，小孩只買儲蓄險。

業外收入：股票只買穩定配息且自己熟悉的公司。

家庭教育：灌輸小孩「不花錢」也能解決事情的想法。

過去在國營事業上班的陳金芳，全家只靠他一份薪水生活，他何以能在五十歲前擁有千萬元以上存款，五十六歲時年領八十五萬元利息安心退休？

原來，我們只要及早產生四個覺悟，訂下明確目標，五十歲後真的可不必再為錢煩惱！

撰文‧謝富旭

「春有百花秋有月，夏有涼風冬有雪，若無閒事掛心頭，便是人間好時節！」五十六歲的陳金芳，用這首宋朝無門慧開禪師的詩偈作為自己現在生活的寫照。

如果這首詩偈讓你「霧煞煞」，看看陳金芳退休的日常作息，就明白了：早上七點半，起床吃完早餐後，去住家附近象山健走。

九點半回到家，休息片刻後，騎腳踏車去台北信義區某家號子看盤。

十二點半回家，與太太下廚做午餐，飯後看完書報小睡片刻。

下午四點，騎腳踏車健身。

下午五點半，陪太太上攝影課。

晚上六點半回到家，與太太、女兒共進晚餐，享受天倫之樂。

偶爾去銀行打開保險箱，為心愛的二十幾只價值不菲的古董錶上鍊擦拭；或受邀去知名錶廠和錶店為員工上課。

這樣的生活看似平淡，卻是大自在。陳金芳的人生座右銘正是：「生命可以不完美，但要幸福、自在！」他不諱言，自己五十歲後，就不再為金錢煩惱。而今他能享受日日好時節的瀟灑愜意，一切基礎都建立在財富自由上。

為了接受《今周刊》採訪，陳金芳特別列了一張自己的財產清單：除了保留約新台幣五五○萬元作為台股與外幣的短線操作，其餘新台幣二千五百萬元平均配置在躉繳美元計價養老保單、澳洲昆士蘭州政府公債、韓國股市連動債保險、南非幣定存以及新台幣三年期定存。

「這是新加坡的理財專員為我規畫的，人家真的很專業，在如此低利息的年代，就是有辦法幫你生出每年三％到四％的穩定報酬。」陳金芳趁著到新加坡旅遊時，在 當地銀行開戶，現在每年坐領至少八十五萬元利息，「我與太太兩個人每年頂多花六十萬元，多出來的錢剛好可以拿來孝敬我母親，讓她每年出國玩。」陳金芳在國 營事業上班，但他沒有優惠存款利息，當過老師的太太，早在十五年前就辭職陪小孩子出國念書，也沒有享受到任何福利。之前家中所有開銷，都靠他包含年終與三 節獎金，一年約一四○萬元(退休前五年平均數)的固定收入支應。

覺悟一：存小錢靠紀律

存錢搭配跟會 三十二歲賺得第一桶金這份薪水得養家、養老母親、供女兒出國念書……對一個居住在台灣物價最高的台北市中產階級家庭而言，陳金芳竟能在五十五歲前還清房貸，並擁有三千萬元以上的現金，實在罕見。

這主要歸功於他在理財功課中的四個覺悟，每一個都讓他在人生不同的關鍵階段，財富累積大步前進。

陳金芳的父親從事除草劑代理生意，相當成功，但中年即因交際應酬過度，患上肝疾長期臥病在床。「我的母親很了不起，她白天在衛生所上班，下班後種菜養豬， 還要照顧我父親和三個孩子。」陳金芳說，母親不僅在節流上條理分明，帳簿巨細靡遺；在開源上更有一套，賣豬仔的錢成為家中經濟支柱，「我們家三個小孩從小 就要分攤很多農務。」母親辛苦持家的榜樣，深深烙印在陳金芳的腦海中。

為了分擔家計，陳金芳從台中一中畢業後，以師範大學為第一志願，讀完師大物理系，拿到每月八千元的獎學金，進入清華大學核子工程所攻讀碩士。

「從讀大學開始，我就很愛賺錢，經常兼完家教後回到寢室，已過了熄燈時間，只好拿著書本到餐廳念書。」求學時期，陳金芳的收入已與一個上班族相當，卻沒存 到錢。他搔搔自己後腦勺害羞地說：「因為我很喜歡一個女孩子，為了追求她，錢幾乎都花光了！」他自嘲說，「這大概是我這生賠最慘的一筆『投資』。」當完兵 出社會賺錢後，陳金芳自我要求至少把收入的二分之一存下來，參加同事的互助會。結婚後，他與太太商議，決定把家庭財務大權交給「最愛錢」而且「最懂錢」的 人處理。「那個人就是我，我管錢後第一件事就是：太太與我每天最多只能帶兩千元出門，這樣可以從支出源頭控管，也達到『彼此牽制』的效果。」陳金芳說道。

就這樣，一對上班族小夫妻，靠著紀律嚴明的存錢與跟會，才五年多，陳金芳三十二歲那年就存到第一桶金，在台北市買了戶小套房。數年之後，他賣掉小套房，在台北市信義區再購置一戶三十幾坪的公寓，居住迄今。

覺悟二：學經驗靠實戰

搭上瘋股浪潮 「最多買一半 獲利存一半」除了跟會，陳金芳也搭上一九八○年代末期全民瘋股的浪潮。「我鑽研當時最熱門的波浪理論，還滿準的，現在就不怎麼管用了。」他說。

一九八八年，證所稅復徵導致台股連續大跌十九天，陳金芳第一次遇到投資大考驗。「我大約有三十幾萬元的股票部位，眼睜睜看它每天一直跌，無法執行停損，就 一直抱到加權指數二千多點！」但是，這一波崩跌危機，陳金芳做了一個大膽決定：再拿二十幾萬元加碼買進太設、國建、亞聚、彰銀等原本套牢的股票。

「我不知道那算不算危機入市，那時候我認為，台股無量下跌，其實與經濟基本面無關，只是股民恐慌情緒使然。其次，我抱著要與我的持股長期抗戰的心態，所以錢就這麼砸下去了！」陳金芳解釋說。

結果，八九年至九○年，台股展開有史以來最瘋狂的牛市行情，陳金芳在這波行情中大賺數倍。雖然九○年台股從一二六八二點歷史最高點再次崩跌至二千多點，陳金芳卻僅受輕傷；之所以持盈保泰，他歸因於「最多買一半，獲利存下一半」的關鍵心法。

「買股絕不買滿，一定留一半的現金；每當賺錢時，把至少一半的獲利存起來，或用來多繳一些(當時利率較高的)房貸。」他解釋，「這是克制貪婪，對無知保持 警覺性最簡單的方法。」因此，即使在最高點一萬二千多點，他在獲利後持續減碼，因此台股部位也僅占總資金不到二成，所以後來崩跌時，損傷有限。靠著台股的 獲利與本業薪資儲蓄的累積，在四十三歲那年，他的現金部位首度突破了五百萬元。

覺悟三：守財富靠分散

投資外幣 只要利率夠高就不擔心不賺隨著資產的成長，陳金芳亟思分散風險之道。「因為女兒出國念書，接觸到了外幣，結果為我投資理財又開了一扇窗！」陳金芳投資外幣 的心法很簡單：先看利率，再看匯率。只要利率夠高，除非這個國家垮了，否則只要耐心等待，總有賺回來的一天。

二○○三年，他陸續把一半資金轉往外幣定存，分別買進紐幣(當時利率七．一％，新台幣定存利率僅二％)、澳幣(利率六．五％)與英鎊(利率六．二％)，買進總金額達新台幣二百多萬元，一直抱到○六年才陸續出脫。

三年間，三種外幣帶進高達新台幣七十五萬元的匯兌及利息收益，同一期間如果只放新台幣定存，利息僅十二萬元。

四十二歲至五十歲，也是陳金芳職場最輝煌的時刻，職級與薪資每年提升。他記取父親生前的教訓，遠離不良嗜好，培養收藏古董名錶興趣，怡情兼保值；加上股市與外幣投資獲利，不僅繳清了房貸，也讓現金部位在五十歲前達陣一千萬元。

前幾年金融海嘯後，台股跌到四千多點，陳金芳又複製一九八八年證所稅事件賺危機財的手法，加碼二百多萬元買進台股，兩年多淨賺超過一倍。同時間他也趁低加碼澳幣與紐幣，獲利兩成以上。

「每個人一生會遇到好幾次市場崩盤的機會，你能不能掌握機會，不是靠運氣，而是在考驗你平常資產配置的基本功有沒有做好，有沒有累積足夠的理財知識，讓你有膽識危機入市。」陳金芳說。

覺悟四：賺大錢靠危機

趁金融海嘯加碼 兩年賺一倍「與其想靠買樂透發財，不如好好地學投資理財，一生中只要掌握住二至三次危機入市，就可以少奮鬥好幾年。」去年，陳金芳任職的國營企業推出優退方案，他衡量女兒已經出社會賺錢，自己的老本光靠每年孳息就可輕鬆過活，於是申請退休。

「人生就是三個二十五年，第一個二十五年被呵護；第二個二十五年要照顧別人，累得像頭牛；只有第三個二十五年才能做自己。」「我有好多夢想要實現啊，要當志工、做公益，把自己的專長與財富做更有意義的運用。」陳金芳感性地說。

想好要怎麼過人生的第三個二十五年了嗎？從訂定五十歲不必為錢煩惱的目標開始吧！

陳金芳

出生：1956年

現職：已退休

經歷：國營事業中階主管

學歷：清華大學核子工程研究所

退休後把大部分資產

放在養老險

──陳金芳現有資產配置

35%躉繳型養老保險

10%南非幣定存

12%新台幣定存

18%紐幣計價澳洲昆士蘭州政府債

10%台股短線操作

10%澳幣定存

5%其他

關鍵四覺悟讓陳金芳財富大躍進

覺悟一：

父親臥病在床，家中財務吃緊，從母親處學到存小錢也能理出大財富的道理。

32歲，存到第一個100萬元。

覺悟二：1988年證所稅復徵，股市連跌19天，股票套牢。因及早學習投資，從犯錯中摸索致勝方法，在台股第一次登上萬點後，獲利逾200萬元。

43歲，存到第一個500萬元。

覺悟三：懂得分散與多元化資產配置，是守富的不二法門。將一半的投資資金轉往外幣定存，匯差與利息兩頭賺。

49歲，存到1000萬元。

覺悟四：

掌握危機入市機會，可讓人生少奮鬥好幾年。金融海嘯逢低買進台股及原物料國家外幣，平均獲利一倍以上。

55歲，年領85萬元利息快樂退休。

實價登錄讓房價現出原形，許多小市民才驚覺，過去「道聽塗說」得來的房價行情，原來多是虛假；在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代，勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法，不求人算出合理房價，格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人，教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值，是許多小市民的願望；然而，在這動輒千萬元，堪稱人生最大的支出中，有人因為精算得宜，富足一生；有人卻一時失算，耗盡身家。房地產的算計之間，可謂差之毫釐，失之千里，這樣的道理，四十八歲的李進成（化名），有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成，是集團進行購地、開發，甚至推案定價時的靈魂人物。照理說，這樣一位閱「房」無數的高手，操盤房市應該無往不利，想不到，他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成，自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅，自住兼投資。一九九五年，他三十歲時，存了第一桶金，便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋，遠眺著碧綠的觀音山，腳下淡水河流過，他立即被眼前旖旎的風光吸引，短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決，除了這是他夢想中的房子外，最重要的是，熟悉預售屋推案資訊的他，得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元，才不過幾年光景，屋主已下殺到十八萬元，足足便宜了三成。因此他沒多做評估，意思意思議價到十七萬元，就砸下八百多萬元，很阿莎力地成交。

孰料，才買進沒多久，淡水的房市兵敗如山倒，龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠，將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化，也想趕快急流勇退，他還自我安慰：「幸好當初買得便宜，可以全身而退！」但其實，由於買房時沒有經過訪價、估價，殊不知在進場時，淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元；因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他，面對實情簡直傻眼，最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」，不但賠掉李進成泰半的積蓄，更令他受傷的是，平時在公司建案精於幫老闆算計，行情拿揑明確，到了自己買房，卻當局者迷；不僅沒評估整個大環境的景氣，連最基礎的詢價、比價，甚至估價都一概略過，使得自恃專業的他，買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓，李進成更加確定買賣房子「算計」的重要，二○○五年，他計畫在台北市萬華買房時，就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋，開價每坪三十一萬元，李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案，價位也開在三十萬元左右；若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看，大建商三十一萬元的牌價，相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進，他先調出當初建商購地時的成本（由於推案建商為上市公司，購地成本為公開資訊），再從容積率、營建成本和建商的利潤推算，確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格；再探詢到該建案實際成交價格，大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心，他深怕看到的只是代銷釋出的假消息，接著又走訪附近的仲介，查了當地中古屋的行情，十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右；李進成以其多年的市調經驗得知，一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成，一算之下，得出「二十八萬元」是更合理的水位，價格逐漸清晰。

此外，為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起，他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現，當時大台北房市在低迷了十多年後，幾乎沒新的建案，已累積了高度的購屋需求；再加上，政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市，房地產至少仍有好幾年多頭可走，這才完成了最後一道把關，確認了心中的底價。

有趣的是，在李進成孜孜不倦地查資料時，從媒體報導得知，該建商當時財務略微吃緊，計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情，最後以每坪二十五萬元順利成交，是全大樓的最低單價，現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算！可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫！」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民，從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子，有感而發地說，在這荷包吃緊的年代，連買衣服、選餐廳都要貨比三家，更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性，住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點，她說，多年來她受理過各式各樣客戶抱怨，最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」；就算是不買不賣的自住客，也常有人上門來問：「我的房子現在到底值多少？」，「這正是何以實價登錄一開放查詢，兩個月內就湧進五百萬人上網查價！」值得注意的是，過去房價資訊不透明，行情總是人云亦云；但實價登錄上路後，揭開了房價「國王的新衣」，原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人，成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後，其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元，與開價時兩百萬元的行情，幾乎腰斬；不但讓業界跌破眼鏡，也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了！」面對後實價登錄時代，購屋者對於「開價」的不信任感，在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發：「現在幾乎五成以上的客戶，一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料，義正辭嚴地對我們說：『我們可是估價過的喲！別糊弄我！』」他無奈地說，房地產是個案各自表述的，就算同一社區樓上樓下，面對公園和背對公園的價格就截然不同，買方卻很容易被單一個案誤導，「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜，現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟：問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後，賣方也承受了委屈。鄭仲由說，由於實價登錄揭露的總價和坪數，是含進停車位，使得行情失真。他以一位賣方客戶為例，其委賣一間四十坪二十樓成屋，每坪開價三十五萬元，車位則計畫賣二百萬元；然而有位原先預備下訂的買方，卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元，但登錄坪數是五十坪，買方算一算，每坪單價只有三十一．二萬元，就直呼被房仲和屋主騙了！

「殊不知，這登錄的五十坪中，十坪是市價二百萬元停車位，若扣除停車位的面積和價位，還原後，其實是四十坪的房子賣一三六○萬元，等於每坪成交價是三十四萬元！」鄭仲由忿忿地說，「所以我們開的賣價很合理啊！更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見，實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑，反而由於誤用，而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保！」面對民眾進退失據的心情，估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說，「在行情眾說紛紜時，懂得簡易估價法，拿捏合理的價格帶，是買賣雙方必備的常識！」他進一步解析，估價的好處，就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言，不會因開價過高而滯銷，或低價出售而折損利潤；而買方也不致因高估價格而套牢，或低估行情而錯失進場良機；長期持有的自住客，亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法，陳諶以其二十多年經驗指出，「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」，以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人，理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟，教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊，也是先問後算的！」陳諶一語道破估價的程序。他說，由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位，並不是規格價，因此惟有藉由訪價，才能得知真正的行情，「只是，估價師詢價的技巧更高明、更系統化！」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於，「訪價時，得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示，在時間和地點方面是由近而遠，也就是先打聽大環境完全相同，比較基準最接近的同一個社區成交行情；倘若無法得知，才逐一放寬詢價範圍，以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的，再由同而異；且查探的行情不要超過半年，否則參考價值就大為降低。陳諶認為，小市民估價時，除了蒐集房價資訊，亦可詢問租金和土地成交價格，因為這都是影響房價的元素，掌握後，有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後，更重要的是找「對」的人問，否則，「問到的往往是假行情！」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為，問對人和用對方法，遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示，仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員，都是小市民詢價時的貴人，但問法各有所異。

在仲介方面，由於房仲都希望買方開價高一點，賣方低一點以快速媒合賺取佣金，因此提供給買方的往往是區域的最高價，而賣方則是最低行情。於是，「要賣房時，假裝是買方；買房時，則以賣方身分查探，才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例，去年想買台北市內湖一帶的房子，結果一到仲介店頭，業務員介紹了一戶十年的中古屋，一開口就說，「現在內湖的房子很搶手喔，十年成屋沒有五十五萬元很難買到！」Jack不動聲色，跑到另一家仲介店頭，假裝自己是該房同社區的正樓上住戶，表示想要賣房，結果這位仲介語重心長地說，「目前政府在打房，行情沒想像中的好，可能只能賣四十五萬元喔，我盡量努力啦！」一來一往間，居然開價差了十萬元，將近兩成。而Jack一聽便明瞭，其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元，這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息，則往往呈現兩極化。李偉麟指出，預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤，甚至還以未來交屋時的水準來定價，所以到銷售案場詢價，得自動打個七、八折。相反的，銀行放貸時因為得考量收帳風險，會刻意保守估價，所以向銀行詢價，得加個一、兩成才能還原真相。

此外，一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的，這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前，她前往新北市新莊的一處預售案場看房，一坐下來，銷售人員就言之鑿鑿地告訴她，目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了，接著釋出善意說，因為快結案了，所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花，單刀直入：「告訴我，四樓廣告戶賣多少？」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後，她以八折行情，也就是三十六萬元作為目標價，最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後，便要運用估價的公式，回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示，一般而言，估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法，算法是在詢得一個比價個案的成交價後，運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露，一般建商為大樓建案定價時，通常會以四樓為最低價，然後以每三個樓層為一單位加價，加價幅度二％至三％。舉例來說，四樓的行情是每坪十萬元，五到七樓則大約是十．二萬到十．三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現，同時期的中古屋和預售屋相比，大約是屋齡每多一年，價減二．五％。同區域條件類似的房子，預售屋每坪五十萬元，十年的中古屋則約為三十七．五萬元。

值得注意的是，室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價，於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出，諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設，都能明顯提高房價，平均有五％至二成的加持作用。同樣的，像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施，也會讓行情降五％至二○％，在算計房價時，必須考量這些項目，在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年，在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名)，就曾有忽略計算嫌惡設施，而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際，所有投資客幾乎竭盡所能地進貨，只要遇到價格不離譜的，二話不說，就是「搶！」那年，楊榮吉在友人的介紹下，得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣，屋主開價只有每坪十八萬元，幾乎是當時中和預售屋的半價。他想，這樣的輕齡屋，至少有二十萬元的行情，就算閉著眼睛買，未來也一定漲。怕被捷足先登，楊榮吉隨意殺了個價，連房子都沒看，就以十六萬元下訂簽約。

一交屋，才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路，不但嚴重影響採光，川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠，甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格；最慘的是，由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平，受害最深。儘管他見苗頭不對，立即以每坪十四萬元賠本價拋售，卻仍乏人問津，在數度降價後，賣了半年，才以十一萬元出脫，足足慘賠三成多。

除了比價法，「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出，買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵，偏偏這最難量化，但由於租金行情已反映了房客的喜好度，因此運用租金回推房價，可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析，市場上計算租金報酬時，是以年租金除以總價，算出投報率。一般而言，北部地區的租金投報率為二％至二．五％，中部則為二．五％至四％，而南部則有三％到五％。舉例來說，在台北月租二萬元的房子，房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」，則是得知建商的購地價格後，依照土地的使用分區，加計推案管銷成本和利潤，回推建商合理的推案價；由於公式複雜，通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露，小市民最常接觸的預售案，通常是使用分區住三的土地，若排除容積轉移或豪宅等特殊案例，在這種基地推出的案子，每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說，建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地，通常合理的推案價格就大約一百萬元，這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」，是掌握房市當下的價格，「調」則有助於買賣屋時，決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示，房地產行情除了實際的價值，往往會加入對未來行情的期望值。她舉例，原本每坪單價五十萬元的房子，在行情飆漲時，就算開出五十五萬元，也可能輕易成交，於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的，陳韻如提醒，「估價時，最後的關鍵就是判斷趨勢走向，以調出最終的出手價！」這運用在小市民身上，除了協助判斷進退場的時機，一旦活用，則能在行情向上的時候，讓買方決定要不要加碼進場，或賣方應不應調高售價，反之亦然。

對此，高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」，也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向，其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據（可從住宅資訊統計網查詢）；而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網)，則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢，亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析，量縮價漲時，代表市場賣方惜售，但買方卻願意追價進場，這是最好的市場或最佳地段；反之，量增價跌時，意味賣方急欲拋售，卻沒人願意承接，是最慘的市場和地段。另外，量增價小跌，通常是房市景氣的末升段，代表行情準備要反轉下降了；而量增價小漲，則可能是市場的初升段，房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她，自小看遍家族和鄰居，因抓對趨勢買賣店面而致富的例子，因此她十分相信，「房價只有價值，沒有價格！」也就是最後決定行情的，是能不能成交，而不是造價多少。四十多年來，她長期觀察房價走勢，以及成交量的變動，理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則，也就是買賣房子只看「值不值得」；在房市上升趨勢時，遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五％到一○％，反之減碼。

最經典的是在○四年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）過後隔年，當時市場仍看似平淡，但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭，慢慢有人上門詢價，而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她，立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數，和房仲網站公布的成交行情，在嗅出趨勢向上的先機後，決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈，上前洽詢時，發現已有買主以七百萬元下訂；蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元，硬是搶購過來。時至今日，這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境，以及買賣方對價位的磨合，而呈現各自表述的狀況，不妨多套用不同的估價法，求出更精準的行情，讓你買房、賣房都不吃虧！

算與不算差很大！

從李進成的買房際遇，認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間：1995年

地點：新北市淡水竹圍一帶

物件：3年成屋

失算1.

聽信房仲表示，屋主開價已是預售行情7成價，沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情，接受房仲以「面河的不好殺價」為由，僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度，忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果：以高出市價4成購房，最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間：2005年

地點：台北市萬華區

物件：預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情，交叉比對後，確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格，用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢，並從建商的口碑和財務狀況，決定調價幅度。

精算的成果

結果：以低於牌價2成買到全案最低價，目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園 社區公園和都市大型公園加分程度不同，以第一排加值最多。

房價 +5%~10%

景觀 依個人喜好而定，全景、半景亦有差別。

房價 +5%~15%

學區 明星學校加值最多。

房價 +5%~15%

捷運 距離遠近加值程度不同，500公尺以內加值15%~20%，500~1000公尺加值10%~15% 房價 +10%~20%

飛機場、高架橋

房價 -10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價 -10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價 -5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價 -15%~20%

資料來源：各大房仲

註：1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定，部分嫌惡設施雖在範圍外，但視野可及仍造成住戶心理壓力，得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域，飛機場為接近機場，且在航道下方；高架橋則為沿線第一排；殯儀館則是距離100公尺內，或出殯隊伍經常行經路線，其餘為方圓100公尺內。

幫你成為算房高手的管道和工具

工具 使用方法

實價登錄網站 內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統，為真實成交行情，是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中，使用時須將其拆開，才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站 各大房仲亦有成交行情公告；惟各家樣本不同，宜綜合各家行情比較。

地籍謄本 政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本，除可以清楚看出面積和移轉時間外，亦有貸款金額，估價時，可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站 各地方法院皆有公告法拍案拍定價格，一般來說，第一拍價格為市價的８成，可依此回推真行情。

預售屋

雜誌 坊間有專門集結預售案市調的雜誌，可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則：先找出比較物件的成交行情，再利用該物件與目標個案的條件差異，進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間，屋齡每差１年，就有2.5%的價差。

例：５年中古屋行情為每坪100萬元預售屋：100萬元＋（5－0）×2.5%×100萬元＝112.5萬元10年成屋：100萬元－（10－5）×2.5%×100萬元＝87.5萬元註：具都更效益的30~40年老屋，因另有投資價值，不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以４樓為最低價訂價，每３層樓為一單位加價2%~3%。

例：某建案４樓售價為每坪50萬元７樓：５~７樓為第一加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）＝51萬至51.5萬元11樓：11~13樓為第三加價單位，故50萬元＋50×（2%~3%）×3＝53萬至54.5萬元註：1~3樓通常為店面或特殊用途，價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品，市場喜好度不同，也會產生價差。

國宅：為一般住宅價的７至８成工業住宅：為一般住宅價的６至７成地上權產品：為一般住宅價的５至６成小套房：為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內，找出條件優於及劣於目標個案的物件價格，求出合理成交區間。

例：欲得知A區新成屋的行情區間，查詢到當地預售屋為每坪30萬元，近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價：（30萬元＋20萬元）÷2＝25萬元左右，或20萬~30萬元註：此算法較為籠統，使用時宜多詢問比價個案，才能更聚焦。

租金回溯法

原則：先探聽目標個案本身或附近的租金行情，運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言，租金投報率＝年租金÷房子總價，故房子總價＝月租金×12÷投報率大台北：投報率大約為1.5%~2.5% 大台中：投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南：投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係，運用公式算出房價。

大台北：房價約為租金的400~650倍大台中：房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南：房價約為租金的250~400倍註：具都更題材的老屋，可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則：先掌握建商購地的價格，並得知土地的使用分區，以該基地未來銷售坪數，回推到建商的每坪實際成本，然後抓兩成管銷利息費用，及兩成利潤，得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說，建商的成本包括土地成本、建造成本，還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤，因此可以得出以下之公式：預售屋每建坪單價＝[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%（註1）＋營造成本（註2）]×140%（註3）例：建商是用1.8億元標下100坪住三用地，容積率為225%，市場上每坪建造成本為15萬元，該案合理推案＝(1.8億元÷100坪÷225%÷160%＋15萬元)×140%＝91萬元註1：除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外，建商亦會將建物以外的大小公設，如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人，占比約主建物的60%。

註2：建造成本目前一般為每坪15萬元，但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3：管銷利息與利潤約為土地和建造成本的４成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用，且不適用於１樓店面，小市民另有２大速算法1.若基地為住三土地，則每坪推案單價=每坪土地單價÷2，依上述例子為1.8億元÷100坪÷2＝90萬元2.１樓店面每坪行情=土地單價，依上述例子則為1.8億元÷100坪＝180萬元註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。

自從蘋果一手帶起App產業鏈之後，創業門檻甚低的App，旋即成為許多人一圓夢想的最佳起點；在台灣，也存在許多不為人知、卻晉身國際級舞台的開發商，他們透過創意及敏銳的市場觸角，把App應用玩得出神入化、淋漓盡致。

撰文‧顏雅娟

Sonocaddie 2 Golf GPS

《南北星》

高爾夫球場的導盲犬 讓你先馳得點一個轉身，利用球桿擊球力道以及地心引力的相互作用，小白球以拋物線完美飛出，這是高爾夫最漂亮的一記擊球。

在台灣，或許很多人都習慣下場打球時，有個桿弟隨侍在側拿球桿、找球、看碼數。然而，經驗不足的桿弟，很多時候反成了球場上的麻煩製造者。

二○○四年，剛接觸高爾夫運動的劉俊山、沈兆昌，為了準確掌握每個障礙物及目標的距離，兩人聯手成立南北星公司，率先投入高爾夫球場導航設備「電子桿弟」生產，讓打高爾夫再也不用碰運氣！

時任南北星董事長的劉俊山指出，不同於台灣、中國打球都配有桿弟，人力昂貴的歐美、日本地區，成了南北星電子桿弟最主要的輸出國，並連續在○九、一一年拿下台灣精品獎，成了道地的台灣之光，也寫下南北星在高爾夫導航設備最輝煌的一頁。

但在光彩亮麗的背後，南北星開始感到一絲隱憂。「那時產品幾乎已經做到這行的最頂級規格，不僅內建彩色球道圖，更做到動態飛行模擬等功能。接下來，公司要持續成長，就必須朝多元化發展。」劉俊山指出。

高爾夫球場導航App〈Sonocaddie Golf GPS〉，成了南北星向外踏出的第一步。劉俊山點出，打高爾夫的族群其實很固定，九成都是男性、年紀多在四十五歲以上，為了向外引進年輕使用族群，南北星在一○年推出價格門檻較低的App，且在即將更新的版本中，加入社群分享功能，讓偶爾打球的輕度球友也能納入南北星的客戶群中。

「為了抓住使用者的心，南北星產品的每個設計環節都緊扣使用者行為。」劉俊山指出。舉例來說，一般男性在打高爾夫時，為了防止磨傷，左手會戴著手套，因此在設計使用介面時，會盡量避免由右至左的操作手勢；且使用情境都在戶外豔陽天，App圖資呈現必須明亮、高彩度。曾有球友形容，電子桿弟就像打球時的導盲犬一樣。

從硬體穩健跨足App市場之後，下一步，南北星打算用高爾夫球場圖資優勢，殺進穿戴式電子裝置市場，預計在今年中推出主打高爾夫導航功能的智慧手錶，與蘋果、三星電子同場較勁！

南北星

負責人：劉俊山

資本額：5000萬元

主要業務：電子產品設計、

高爾夫球場圖資庫建立及

App應用

PK Wine

九一資訊》

少年酒國英雄 串起愛酒社群你知道台灣人有多愛喝酒嗎？在這個拚酒文化盛行的小島，不僅締造每年高達兩千四百萬瓶葡萄酒的進口商機，更創下全球前三大威士忌消費國的驚人紀錄。瞄準這廣大的品酒社群商機，一群不到三十歲的年輕人，透過App開啟他們的創業之路。

「我想做的從來就不是App，這是我打開這（愛酒）社群的敲門磚。」一手推動〈PK Wine〉誕生的九一資訊負責人曾偉倫說。

一九八三年出生的曾偉倫，大學時期在台北的酒吧打工，讓他從此一頭栽進品酒的世界。他表示，雖然台灣擁有龐大烈酒市場，但從來沒有人去真正抓住背後龐大的品酒社群，如果可以把這群人集結起來，後續可以挖掘的機會是很多很多的。

但要從數以萬計的App勝出談何容易？業務出身的曾偉倫，以他敏銳的市場觀察力指出，App要能活下來，至少需要具備兩個條件：一是獨特性，二是滿足消費者需求。

「像我逛大賣場的時候常看到，有消費者拿著手機，一個字、一個字輸入酒瓶上的酒商、名稱，上網搜尋相關資訊，這就是機會了！」曾偉倫說。

因此，在推出以筆記功能為主的〈PK Wine〉一版後，近期九一資訊開始積極與酒商洽談，在即將推出的二版新增酒商資料庫，讓使用者用手機掃描酒瓶上的條碼，便能秀出這支酒的年分、產地、進口商等資訊。

「我們最大的優勢就是執行力，大家都不是科班出身的，每個人就是一直去試！」快速修正、找出最新的市場需求，無疑是九一資訊的最佳利器。

九一資訊

負責人：曾偉倫

資本額：10萬元

主要業務：品酒App開發

Cytus

雷亞遊戲》

顛覆想像 從音樂App紅到開演唱會二○一二年八月，華山1914創意文化園區正舉辦現場演唱會，曲風從爵士、動感，到充滿嘉年華感的俏皮舞曲，搭配舞台華麗的聲光效果，台下觀眾乘著夏夜晚風，享受這場音樂盛宴。這不是哪個超級巨星現身台灣，而是台灣第一次由App遊戲開發商所舉辦的演唱會。

曾在iOS遊戲下載排行拿下十二國第一名，至今累計下載量超過數百萬次的音樂性App遊戲〈Cytus〉，很多人不知道，背後推手正是成軍不到兩年的新兵雷亞遊戲。

雷亞遊戲有五名合夥人，都是從小玩遊戲長大的六、七年級生，成立公司後，利用過去自身豐富的遊戲製作經驗，快速在一二年初推出首款作品〈Cytus〉，旋即在全球獲得玩家廣大回響。

「我們都是玩遊戲長大的，遊戲要成功，一定要先說服自己，」雷亞資深設計師陳佩琪指出。對於獨立遊戲開發商來說，要從高度競爭的App市場中被看見，做好遊戲可能是唯一的生路。

分析〈Cytus〉能殺出血路的原因，創辦人之一的游名揚認為，從跳舞機、吉他英雄、太鼓達人開始，節奏音樂遊戲只要符合遊戲音樂好聽、操作節奏流暢等基本要素，大致就能擄獲一定的支持群眾。

但雷亞的野心更大，為了有效擴大使用族群，〈Cytus〉以一．九九美元、內含四十首曲目的低價親民策略打出知名度，並推出「百萬計畫2.0」活動，只要下載次數每超過百萬次，遊戲製作團隊就會免費新增十首曲目。

「其實我們製作遊戲，目的不只是為了營利，有時候只是純粹好玩！」當大家想的都是如何讓同一群人花更多錢，雷亞卻反向而行，希望用低門檻策略吸引更多使用族群。

充滿創意的行銷策略還不止如此，舉辦演唱會更是把〈Cytus〉知名度推向高峰的經典之舉；此外，雷亞在去年授權遊戲劇情、曲目給韓國劇團，今年三月才剛在韓國結束Cytus音樂劇的巡迴演出。

游名揚指出：「我們希望把公司或遊戲本身就當成一個『品牌』來經營！」不同於其他遊戲業者，雷亞開始嘗試用各種方式去說故事，希望給遊戲產業帶來一絲活水。

雷亞遊戲

負責人：鐘志遠

資本額：3200萬元

主要業務：遊戲開發

閱讀空氣

《曜碩科技》

白目散去

你今天讀空氣了嗎？

在日文裡，以「空??（直譯：不會讀空氣）」來形容一個人白目，不懂得因應情況變通。抓準現代人努力尋找社會潛規則的特點，以奇怪幽默感為主打的App遊戲〈閱讀空氣〉，順勢崛起。

除了在日本創下累計下載量突破二四○萬人次紀錄；去年八月，台灣軟體廠商曜碩科技正式將〈閱讀空氣〉轉化為台灣適用的繁體中文版本，旋即大舉攻占台灣上班族、通勤族的手機頁面。

雖然這款App原作來自於曜碩科技所隸屬的Aplix日本遊戲集團，但在曜碩眼裡，〈閱讀空氣〉不只是個單純的遊戲App，更是經營品牌與社群的重要灘頭堡。

今年三月釋出〈閱讀空氣〉二版的同時，曜碩首次嘗試與出版社合作推出非戰略本的娛樂書。回憶當初向日本團隊提案時，曜碩研究開發部協理俞文華笑說，日本團隊第一個反應就是：「這樣也可以出書？」無視於日本團隊的質疑態度，曜碩大膽跨出App遊戲之外，出版專書只是走向實體的第一步，接下來，曜碩計畫發行一系列的周邊商品，並以授權圖像增加獲利來源，甚至朝經營YouTube個人內容頻道方向前進。

俞文華大膽預言，未來App遊戲將逐步演化至玩家主動參與趨勢，〈閱讀空氣〉可望延伸成為一個社交平台，玩家可以把自己的趣事、生活情境都放上去，讓使用者透過自製遊戲關卡來展現自我。

「不同於一般打小鳥、水果、殭屍的App遊戲，〈閱讀空氣〉訴求的是使用者的情緒面。」曜碩科技執行長房達章指出。由於各種功能性App都已飽和，所有開發商開始朝往滿足右腦的感性需求，或許這也是這款App能風靡亞洲的關鍵因素。

曜碩科技

負責人：吳廣義

資本額：1.95億元

主要業務：無線通訊軟體、

無線服務應用平台、

物聯網及雲端運算

電影櫃

《博思科技》

寫日記落伍了！用電影記錄生活才酷台灣首支兼具打卡分享、電影評論、收藏使用看片記錄的本土App〈電影櫃〉，自去年九月上架以來，登上Google Play娛樂類下載排行第四、累計下載量超過十萬多次的傲人紀錄。

背後推手潘鎮帆、熊世豪，兩人曾是台灣大廠宏達電的軟體工程師，擁有令人稱羨的分紅與高薪。但為了讓愛電影的興趣與軟體專業結合，去年六月，他們選擇閃退，投入App創業行列，推出〈電影櫃〉。

除此之外，他們還陸續推出〈電影時刻表〉、〈電視連續劇〉以及〈電視綜藝〉等影視相關App，累計用戶群已超過百萬人次，並在今年二月正式成立博思科技。

談起創業處女作〈電影櫃〉，潘鎮帆驕傲地指出，除了可查詢電影時刻表及簡單的評分功能外，最大賣點在於納入可記錄自己觀看電影軌跡的功能，使用者在一踏出劇院、內心最洶湧澎湃的時候，就可以立即打開手機記錄心情與對電影的感想，長時間累積下來，就像用電影寫日記一樣。

儘管這款App的發想並非創舉，坊間早就存在許多影評大型網站，但潘鎮帆點出：「電影評價不用多，熟悉自己看片品味的十個朋友來推薦就足夠了！」面對近兩年App市場邁入高度白熱化的競爭，潘鎮帆有感而發，他說：「其實，我們團隊做一支App，平均只要兩周的時間，但現在每天上架的App成千上萬，如何在這一大片汪洋中拿到下載量，才是真正考驗的開始。」儘管目前收入仍有限，潘鎮帆對自己追夢的選擇從不後悔。

博思科技

成立時間：2013年2月

負責人：潘鎮帆

資本額：50萬元

主要業務：影視App開發