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資源是稀少的，既然稀少，就會有競爭。也因為有競爭，資源才顯得稀少。經濟學家阿爾欽（Armen A. Alchian）因此說：「競爭與稀少是同義詞。」而「競爭」的本質，是出現在有「利益衝突」的人之間的。

用淺白的話說：買家只和買家競爭，賣家只和賣家競爭，因為他們彼此利益是衝突的，他們都想爭取那稀少的資源。對買家來說，他們要爭取賣家手上的東西；對賣家來說，他們要爭取買家手上的錢。但買家和賣家是不會競爭的，因為他們的利益沒有衝突。

弄清「競爭」的本質，就可看穿許多謬論。例如，現在不少人都有個錯誤觀念，就是「投機客炒高房價」。

買家是和賣房的投機客競爭？如果一間房子可賣一千萬元，這賣家大發慈悲，只開五百萬元賣，最後的成交價會是五百萬元嗎？買家某甲出五百萬元，某乙就會出五 百一十萬元，賣家會賣給甲還是乙？如果某丙加入競爭，出到五百二十萬元，某丁會再加到五百三十萬元，賣家會賣給誰？只要價格低於市價，就會有人一直要競爭 出價，一直競爭到這個價格已反映了市場價格為止。

所以，不是投機客炒高房價，而是買家間的競爭，他們要爭奪賣家手上那稀少的房子，因此推高房價。為什麼鄉下地方房價較便宜？因競爭較少，房價無法被推高。如果沒有買家彼此競爭，投機客再怎麼炒，能把房子高價出售嗎？

另一個謬論就是「血汗工廠剝削勞工」，這種主張說，代工廠的老闆用低薪壓榨勞工。然而，勞工的薪資為什麼低？這是因為眾多勞工競爭那稀少的工作機會，把這個工作機會的薪資給壓低了。

另一方面，代工廠也要競爭那稀少的客戶代工訂單，因此他們也就把報價壓低了。既然代工廠競爭壓低訂單收入，他們就無法出高薪聘用勞工，加上眾多勞工競爭那稀少的工作機會，兩者共同作用的結果，代工廠勞工的薪資自然就低。

那麼，客戶為什麼不把代工價格提高一點呢？答案是他們也面臨競爭。A牌手機要和S牌手機在市場上競爭消費者，A牌手機就不能把手機價格定得太高，否則消費者就會掉頭而去。競爭因此也限制了客戶必須壓低代工訂單的成本。

如果A牌手機想要多付錢來造福代工廠，它的成本提高，股東獲利就縮水，股東資金就會移往別處，因此，A牌手機必須競爭股東的資金，使其留在這個用途上，競爭同樣使它不能付出太高的代工成本。

明瞭了競爭的真義，就不會一看到房價高都怪投機客，也不會看到勞工薪資低就罵血汗工廠。要擺脫這些謬論，不妨從「競爭」，而非「倫理道德」的角度來觀察世事開始。

(按: 他真是無睇過Samsung同Apple的毛利率是幾多...)

第二季台灣國內生產毛額 （GDP）出現負成長，居亞洲十二個主要國家之末；最新公布海關進出口統計，我國八月出口金額呈現連續第六個月的衰退；八月份消費者物價指數（CPI）漲 幅，更創下四年來新高……，就在壞消息夾道迎來民眾的苦日子之際，在中南部卻有一群人，像中樂透一樣開心。

建商，高五成價搶地引導買氣，炒高預售行情

「新聞一出來，所有的地主連睡覺都在偷笑……，」高雄建築開發公會理事長、在地三十年資深建商的陳武聰說的，是八月二十七日，上市建商興富發透過旗下子公 司齊裕營造，以高於行情五成，每坪二百三十萬元的價格，向京城建設董事長蔡天贊個人，買進面對高雄市立美術館第一排的建地。當晚，高雄地主人人身價皆直奔 漲停板。

隔週，國揚建設打鐵趁熱，釋出兩百億元天價求售旗下的漢神百貨大樓的消息；在高雄擁三萬坪土地庫存，有「土地公」外號的蔡天贊，接受財經報紙專訪時，更預 告高雄土地一坪上看三百萬元的時代即將來臨，地主們身價順勢再走高。對於出手買地，創下南台灣住宅用地新高價，興富發董事長鄭欽天在公開記者會上，強調看 好高雄的發展前景，未來還將持續「獵地」重壓當地，成為該公司一年大賺兩股本的主要動能。

但，南部房地產市場景氣，真的有那麼熱嗎？

陳武聰質疑，高雄市立美術館周邊，先前建地行情最高一坪一百五十萬元，換算房價每坪約在三十五萬元，興富發如今以一坪二百三十萬元搶地，日後推案得拉到每 坪四十五萬元水準才能獲利，但高雄產業條件不比台北，市場不見得有這樣的接受度，「說實在，我不認同把（土地）價格喊成這個樣子，」他搖頭嘆道，「你問我 興富發是不是買貴，我真的不知道該怎麼回答。」

興富發出手，讓同行傻眼，那麼，鄭欽天究竟在打什麼算盤呢？

一名曾和興富發交易過土地的建商指出，喜歡半夜看地，隨身攜帶支票簿下訂獵地的鄭欽天，出手快、準，議價能力極強，砍價也狠，絕少高出市場行情購地，這回鎖定高雄市立美術館第一排，最後一塊大面積可售地出高價狙擊，背後一定有其策略目的。

著有《黑心建商的告白》系列暢銷書的房市專家鄭詩韋解讀，興富發賣屋的手法向來十分靈活，今年初受歐債風暴影響，市場景氣不明，鄭欽天率先喊出士林「金雞 廣場」和內湖「日湖百貨」兩處未進場的推案七五折賣屋，「但事後證明只是拉高開價再打折，搶『建商第一個降價』吸市場買氣的行銷噱頭。」

這回趁高雄買氣回籠，一舉拉高絕版建地行情，創造市場預售屋的夢幻行情，營造出「麵粉漲價、麵包也非得要漲」的市場氛圍。

目的，同樣只有一個，就是把市場買氣引導到自家銷售中的預售推案，「說穿了，玩的就是市場追高殺低的預期心理，」鄭詩韋指出。

鄭詩韋說，建商挾龐大資金和洗腦式的廣告，總趁市場景氣多空不明之際，製造話題炒作行情，尤其，北部建商常見與代銷結合，在推案尚未正式公開的潛銷期間， 先讓出三成案源，低價給進場的職業投資客嘗甜頭，營造出預售階段未演先轟動的行銷手法，現在也流行到沒有預售條件的高雄市場，手法並不新鮮，同一套劇本， 只是原班人馬換場地、換建案演出。

壽險業，滿手銀彈伺機只看收益率，拚命加碼搶

不過，要演一場戲，得先有舞台，如洪流般的壽險業資金，打造了地產炒手大顯身手的完美舞台。

根據保險發展中心統計，截至今年五月底，國內保險業整體可運用資金達十三兆七千餘億元，其中四‧七％用於不動產投資，而保險法規定，不動產投資法定上限為可運用資金的三○％。

換言之，壽險業動用龐大資金進入國內房地產市場，尚有極大的操作空間。

事實上，口袋深不可測的壽險資金，在收購完台北市中心以及南港、內湖，具有收益價值的大型商辦之後，今年中正式揮軍中部，光第三季，就有南山、中信金控等 金融壽險業，分別出手三十億元、五十餘億元，在台中獵地，中信金控更和殷琪領軍的大陸建設聯手，由建商出面代工蓋樓，整棟再回售給中信集團（見五十四頁 表）。

相較於投資客一戶一戶撿，壽險法人一批一批吃貨，才是這波推升房地產原料的土地價格，景氣越差、漲得越兇的幕後推手。「人兩腳、錢四腳，人追不上錢，但， 現在是土地十幾隻腳，有錢未必追得上！」中部建商精湛建設總經理陳志聲表示，壽險資金滿手，有紅利型保單的分紅壓力，但是歐債風暴未歇，海外的投資風險不 定，停泊在國內的壽險資金，於是紛紛轉向房地產市場，「說是洪水猛獸也不為過。」

以大陸建設今年六月底、九月初，分別以每坪三百二十七萬元、三百一十二萬元，出手砸五十億元搶下台中新市政中心建地，創下台中土地交易最高和次高紀錄，這 兩塊地，七期指標建商聯聚、寶輝都曾接觸過，但每坪超過三百萬元的行情，對地方型建商來說，根本下不了手，只能眼睜睜看著黃金角地，落入北部財團手中。

寶輝建設總經理蘇良智表示，壽險業者手上源源不斷的資金，也是台中七期今年以來，商辦一棟接一棟推出，並且迅速完銷的原因。

壽險業是從資產的投資報酬角度，評估不動產市價，只要年收益率超過目前金管會規範的二‧一五％下限，就毫不猶豫大方出手，這有別建商從賺土地加工財，並得 考量餘屋等相關風險的投資報酬思維，兩者試算土地成本的基礎不同，造成壽險業不斷加碼高價搶地，中小型建商卻只能一旁乾瞪眼的現象。

政府，進場軋一角大舉釋地，以量帶價加溫

有演員、有舞台，一齣炒土地、炒房大戲，更需要有一部提前寫出的劇本，才能排練對位，完美演出。

事實上，自八月下旬以來，興富發進場點火、國揚加碼，京城再掀高潮，造就南部房市買氣熱翻天氛圍的場面，這部劇本半年前早在高雄建商之間流傳，一名當地建商大老透露，當時就聽說，京城、國揚將結合北部上市建商勢力，大做一波高雄房地產市場行情。

不過，在市場失靈時應扮演調控角色的政府，為了日益困窘的財政，這回卻也軋上一角。八月二十八日，興富發獵地創南台灣土地高價隔天，高雄市政府地政局打蛇 隨棍上，發文公告標售位處美術館園區等的十六筆土地，該筆美術館土地標售底價每坪逾七十九萬元，是十年前的三倍，依目前市場熱度，每坪成交價輕鬆破百萬元 不是問題，市政府出手再做球，更是讓高雄房市以量帶價，持續增溫。

「好的獵人要懂得安靜等待，」這是電影《賽德克‧巴萊》開場的對白，建商財團兜劇本，等待壽險資金潮湧出的最佳時機粉墨登場，謀定後動精準出手，那麼，誰是他們的獵物？

一位資深的投資家對如今雙北市的高房價，提出深沉的憂心，他認為台灣的年輕人如果「再怎麼努力都買不起房子」，最終將爆發嚴重的社會衝突。而扭轉高房價的根源，應該從正確的稅負制度做起。

整理‧劉俞青

編按：市場對房地產後市的看法多空分歧，八二四期《今周刊》刊出達一廣告蕫事長徐一鳴「ＱＥ３是房市投資人的定心丸」一文，引發各方回響；本期再引述另一 位資深投資家的觀察，他過去的投資經驗頗受《今周刊》發行人謝金河看重，這次他對房市發表迥然不同於徐一鳴的看法，僅供讀者參考。

「我對雙北市的高房價問題憂心已久；簡單地說，高房價不只是經濟現象，最後會演變成嚴重的社會問題。

最大的關鍵在於，房子是生活必需品，和股票等其他金融資產不同。一旦高房價造成貧富不均和社會階層的巨大落差，長期會帶來社會的嚴重矛盾和對立。

因此台灣在還沒有實施房地產實價課稅之前，反而先開徵證所稅，這一點非常不合理，我分析如下。

稅改第一步要向有錢人課稅稅改的目的有四，一是增加稅收，二是量能課稅，三是符合公平正義，四是為了國家發展的需要，而有一些獎勵措施，例如獎勵投資條 例。最後一點因為有更遠大的政策目標，因此會和前面三點違背，另當別論。但前三個主要開徵對象，都應該針對高所得或有錢人，這無庸置疑。

有錢人的所得來源有幾個，一是薪資所得，二是執行職務所得，三是股利所得，四是資本利得。前三個都已納入個人綜合所得稅課稅，所以稅改目標應該放在資本利得，這是第二個邏輯。

對有錢人來講，資本利得是什麼？股票、房地產，還有藝術品、紅酒等，但比重最高的還是股票、房地產。股票和房地產，優先順序要先課哪一個？合理分析，應該是從房地產先課。

這有幾個理由支撐。首先，二十多年來，房地產漲幅遠遠大於股票。大家應該都還記得，一九八七年，國泰人壽以當時天價、每坪九十萬元，買下現在台北市六福皇 宮土地，現在呢？一樣是國泰人壽，以每坪一千六百多萬元買下北市敦化南路的大樓，連黑松在復興南路的土地，每坪都賣到六百多萬元。

但同期的股市表現，大盤如果從一九八七年高點四千八百點起算，現在台灣的股價指數不過七千點，這裡面當然包含除息因素；即使我們把除息還原，粗略地算，一 年還原三百點，二十五年還原七千五百點，加上去就是一萬四千五百點，如果以長期持有者來說，股市的資本利得是多少？僅僅只有兩倍（別忘了，股息須申報綜合 所得稅）。

但反觀房價已經幾倍了？六福皇宮是第一個逼近一百萬元的天價，但現在地價是多少？許多地段是超過十倍以上的資本利得，如果以當時六福皇宮和現在敦化南路兩 個時代下的高點計算，有高達十六倍的資本利得。因此無論從量能課稅或公平正義的角度看，房地產的增值幅度比股票高多了，第一個課稅的目標當然要針對房地 產。

第二，從「社會的功能」來比較，房地產價格上漲多半落入少數人的口袋，這個精神就是英業達會長葉國一在媒體上說的，只要買一塊地，躺著睡覺都能賺錢。

但股市代表什麼？它是現代經濟社會中，生產事業和服務業的總和，背後創造許多就業和所得分配的功能。如此，怎麼會從股票市場先課稅，而不是從不勞而獲的房地產（土地）課稅呢？

第三，從資產泡沫化的角度來看，股市現在最多是不高不低，說太貴也不至於，太低也還好。但反觀房地產，房價所得比嚴重偏高，若從租金收益率看，明顯偏低，這是泡沫的徵兆。

房市比股市課稅更符合正義這個風險，政府當然要想辦法解決，我肯定之前央行帶頭打房。打壓房市一來能阻止泡沫擴大，第二則是避免銀行未來的房貸呆帳產生。只是，是不是帶來實質效果？必須繼續觀察。

此外，房地產交易有一個非常特殊的「流動性僵固現象」，和一般金融資產交易完全不同，這也是我支持應該先課房地產交易所得稅，很重要的一個原因。

房地產最特別的地方在於它不是一般經濟學教的「供需觀念」，不是一般自由經濟市場的供需關係。為什麼？因為房地產是住的必需品，所以假設這個社區有一百個 單位，其中有一兩個單位賣出，一坪漲十萬元，其他九十五個單位只是心裡很爽：我的房子一坪漲十萬元了；但大部分人不會把房子賣掉搬走，頂多只有兩、三戶會 這樣做。

但其他的投資行為不會這樣，股票或黃金等標的價格要上漲，前提是要能承受賣壓的結果，很多人都會因為漲價就把該樣資產賣掉，只有房地產不會。

房地產的這種特性沒有人去分析，價格雖然是供需造成的，但因為房地產的這種供需結構，有先天性的「流動性僵固」問題，所以它的價格很好炒作。

反觀股市，假設台積電從七十元漲到九十元，所有想要賣的都會倒出來；而當你房地產從七十萬元漲到八十萬元（當然，要有一些「似是而非」的題材啦），九五％的人是不會賣的，因為那是自己要住的，頂多可以向銀行再多貸一點錢。

房地產泡沫就是這樣形成的。嚴格說來，房地產不是一個完全有效率、競爭的市場，不是一個經過市場考驗形成的價格結構，這就是為什麼每次房地產泡沫崩盤都很慘。

日本的一九九○年、美國的二○○八年，以及歐洲這次義大利、西班牙、冰島及愛爾蘭，為什麼都這麼慘？主因都是房市泡沫，而在整個價格形成的過程，沒有經過完全競爭市場的供需結果，因此量的機制不足以代表市場真正的價格，但很少人去分析這一點。

此外，還有一些似是而非的言論支撐高房價，如許多建商說，現在華人地區台北的房地產最便宜，尤其喜歡拿台北和香港、新加坡比較。這裡有兩個不一樣，第一，香港、新加坡都是「島」，是城市國家，沒有多餘土地，這麼多人就擠在這個島上。

但台灣作為一個國家，尤其公共交通建設這麼便利，怎麼能和香港、新加坡相比？台灣還有中南部廣大的土地，不能純粹用土地面積的供需關係分析。

現在房價是富人的金錢遊戲第二個不一樣是所得水準不一樣。新加坡所得是台灣的兩倍，但回頭看台灣的所得水準，如果這十幾年來台灣的所得能夠提高一倍，那麼今天看房價的角度就完全不一樣了。

所以對照六○年到八○年代，台灣的經濟成長速度，當時的房價就一點都不荒謬，因為經濟一直成長，所得一直提高，房價只是跟著溫和地水漲船高。

但現在不一樣，現在台北市的房價是一種少數有錢人玩的money game（金錢遊戲）。因為現在台北市最基本的一個居住單位，起碼要三千萬元起跳（指成屋市場）。這個數字至少是白領階級不吃不喝十五年以上的工作所得，但你不可能不吃不喝，總有一些基本生活花費。

換言之，現在台灣的所得根本付不起目前的房價，所以房價只是少數有錢人玩的金錢遊戲，這個問題是很嚴重的。

因此我認為資本主義再搞下去，會有第二次革命，因為當年輕一代進入社會與職場，對未來是不抱任何希望的，對立的差距就會越來越大；對整體國家而言，這是非常嚴重的問題。如果說，我們的希望在下一代，那麼，他們的希望在哪裡？

一九八九年，台北市一般住宅價格接近每坪二十萬元時，已經有大量「無殼蝸牛」抗議，上街露宿；今天我們看不到對高房價的社會抗議運動，其實背後問題更嚴重。

所謂哀莫大於心死，當時的年輕人只要房價略降，他們努力工作還有購屋置產的機會；而今天的年輕人，已經放棄了，因為再怎麼努力都買不起房子，他們當然就選擇當月光族，以及不婚、不育族。一個國家到了這步田地，會是什麼狀況？

現在枱面上有決策權的人，都很幸運地是有產階級了，但如果站在剛進職場年輕人的角度來看，我非常支持應該對有錢人多課一點稅，但是要從符合公平正義的角度來課稅。因為只有正確的稅負制度，才能給予年輕人一個美好的未來。

（本文由一位資深投資家口述）

歐債危機拖垮歐洲經濟，甚至威脅到全球景氣復甦，西班牙、義大利、葡萄牙國內到處是「鬼城」與蓋到一半的建案，但位於歐債危機控管中樞的德國，國內房地產卻是夯到不行，甚至掀起一股「水泥黃金」（Concrete gold）熱（編按：指房地產）。

德國是歐洲最大房地產市場，總產值高達兩兆歐元，據歐盟統計局（Eurostat）報告，以二○○五年當基期來看，德國今年以來建築支出指數已經創下新高，成長力道是歐洲所有國家中最強勁的。

德國央行更發表一個數字，去年德國房價漲幅達五．五％，部分地區像是慕尼黑和柏林漲幅更是驚人。慕尼黑這個德國最受歡迎的城市，同時也是德國房價最高的地方，地價年成長率甚至高達二一．二八％（以今年九月份計）。

而老城柏林也趕上這波炒房風，根據當地房仲機構仲量聯行（Jones Lang LaSalle）估計，柏林當地房價到今年第二季來看，比去年同期上揚了將近兩成。

同時，柏林當地房市去年交易件數，也達到三萬二千件，年成長率達到兩成，總交易金額更是增加二八％，達到一百一十億歐元。

根據國際鑑價顧問公司普華永道（Pricewaterhouse Coopers）針對房地產與財務專家的調查指出，由於強勁需求與房價勁揚，讓柏林的公寓已經成為歐盟主要都市中最受歡迎的投資地。

天時：低利政策十年期房貸利率只有三％

正當歐債壓著歐豬五國難以喘息之際，現在的德國人卻比以往任何時候都要富有。英國《泰晤士報》五月底以「水泥黃金為德國人帶來財富」來形容這股德國房產熱浪潮，十月初德國《明鏡週刊》更報導，柏林正從一個「貧窮卻有魅力的」城市，變成「富有卻住不起」的城市（From 'Poor but Sexy' to Rich and Unaffordable），有許多年輕人因為租不起，被迫搬離柏林。

此刻的柏林，變成房產投資客和房仲的冒險天堂，《明鏡週刊》指出，在金融海嘯前那波的買家，是大型機構法人，講究短期價差，但現在都是來自南歐的有錢人、甚至是當地的居民，看的是長期穩健的投資環境，也就是買家角色從蝗蟲變成螞蟻雄兵，光是過去五年，這類個人投資客人數就增加了三成。

德國房產是泡沫了嗎？英國《金融時報》、《華爾街日報》等都曾撰文駁斥這類說法，強調德國房產是有基本面支持的上漲行情，而是具備了天時、地利、人和的三方條件加持。

天時，就是得利於歐洲央行低利政策，尤其是歐洲央行為了拯救其他歐債國，被迫擴大量化寬鬆，把利率壓在歷史低點，加上避險需求使得德國十年期公債利率今年來創下歷史新低一．一六五％的水準，連帶德國十年期房貸利率也來到只有三％（二○○○年以前平均高達七．七％），但根據德國租金指數統計，房屋租金從二○○九年以來每年平均成長率為四％，這門生意賺頭馬上浮現。

地利：德國招牌不怕歐元倒，房產照增值

地利，就是德國這個招牌！《金融時報》分析，對於歐洲富豪來說，萬一歐元區因為希臘或西班牙倒債而被迫解體，那麼德國被迫恢復使用舊貨幣馬克，德國因對於其他歐元區國家向來享有大量貿易順差，貨幣自然升值。

屆時持有德國房地產等於持有強勢貨幣，當各國因為歐元區崩解，手中歐元或本國貨幣不值錢之際，這些握有房地產的富豪便能同時享有貨幣和資產價格增值兩大護身符。這也是德國房地產被譽為「水泥黃金」的由來！

人和：經濟強勁擁出口利多，失業率也低

最後一項人和，其實就是德國的經濟表現亮麗，由於同屬同一貨幣區，歐元近期雖然貶值，但對德國來說卻是一大出口利多，德國聯邦勞工局公布，九月份經季節調整失業率維持在六．八％（去年底一度低於六．五％，創下四年來新低），不僅優於美國，跟南歐各國逼近兩位數的失業率，更是天壤之別。

此外根據德意志銀行統計，德國房價扣除掉通膨後，從一九九五年到二○○九年之間竟是下滑二三％，基期甚低；而資金面上，德國民間房地產抵押貸款在過去五年內只增加了七％，同時期，西班牙和美國則是超過一倍以上。

從另一個方面來講，德國嚴格的稅法也降低了樓市的泡沫風險。比如規定自住房貸款利息不可從稅款中抵扣，非自住房十年後出售才可免稅，等於保證了房地產市場的穩定。

和自住不同，投資房地產最在乎的是能創造多少價差；由於房子越搶手，越能將價位拱高，因此投資時要算的是房子的熱度。

三十五歲就已買賣上百戶房子的黃坤鍵，依據「痛苦指數」與「缺貨指數」兩大指標，創造出上億元的身家。

撰文‧梁任瑋

台大法律研究所畢業的黃坤鍵，今年才三十五歲，房地產投資經歷已長達十三年。當他的法律系同學還汲汲於接案時，他在三十歲前就擁有數戶台北市忠孝東路東區收租店面，並在三十一歲住進信義計畫區的億元豪宅。如今，他買賣過的房地產有上百筆之多，已累積了逾億元的淨資產。

啟發黃坤鍵投資房地產的開端，來自家裡經營的攤販生意，「小時候家裡賣過水果、雞肉，都不耐久放，賣不掉只能殺價出清；但房地產放愈久愈值錢，是真正具有保值能力的商品，也是最佳理財工具。」眼見一般商品價格暴起暴落，但房地產只要地段、產品、時機對了，往往一次就能翻身，讓黃坤鍵悄悄立下「要靠房地產致富」的決心。

黃坤鍵的處女秀，是在二○○○年，當時他才大學畢業，看到上課的台北市徐州路台大法學院旁，有一戶七十坪、每坪單價四十萬元、總價近三千萬元的住宅要賣，他直覺認為應下手。黃坤鍵的膽識令親友咋舌，但他不怕房價貴，而是要看房屋的獨特性與價值，也就是「生錢」的能力。他憑著一五○萬元的存款，再向親友籌資三百萬元，向銀行貸款二五五○萬元買下；兩個月後，就以三四三○萬元轉手，賺了四百多萬元。

黃坤鍵能夠迅速集資買房的關鍵，來自於他畢業後一邊當律師，一邊在補習班教書，一個月就有高達四十餘萬元收入進帳。因為收入來源多，親友對他未來的償債能力有信心，所以他籌資十分順利，這也成為他勇於進場投資的後盾。

算買方的喜好

從交易熱度判斷 讓人「不痛苦」易成交從此，黃坤鍵只要一有空檔，就請仲介帶他看房子。他會在心中模擬出價，然後回頭追蹤看過的房子多久賣出去、成交價格，培養對行情的敏銳度及判斷力。三十歲那年，他已看過一千戶房子。

黃坤鍵發現，自住和投資大不相同，「自住看的是自己的需求，投資求的則是最多人的喜好。」畢竟投資的房子是拿來賣的，接手度，甚至搶手度，才是關鍵。對此，黃坤鍵有兩大判斷準則，一是「痛苦指數」，一是「缺貨指數」。

黃坤鍵說，媒體常會公布「購屋痛苦指數」，是指某區域民眾買房的平均總價除以年家戶所得，求出的房價所得比。例如台北市民購屋總價平均是二千一百萬元，大約是家戶所得一二二萬元的十七．二倍，便以「台北市民要不吃不喝十七．二年」才能買房，以凸顯民眾購屋痛苦。

但換個方向解讀，這代表台北市民買房最能接受的總價帶是在二千一百多萬元；也就是說，排除豪宅和店面等特殊產品，若能將房價設定在痛苦指數的範圍內，讓接手的人「不痛苦」，就能夠迅速換手。

因此，台北市室內三十幾坪，三至四房的住家，不要離捷運站太遠，總價在二千多萬元，是最好賣的。黃坤鍵鎖定這些物件，往往一說要賣，就有十幾組買方前來洽詢，很少被議價。

要注意的是，有些房子看起來價值不高，偏偏就有人愛，願意加價，「投資時，能不能讓房子『物超所值』，就得看有沒有眼光看到潛力屋，而創出高價！」黃坤鍵說。

他舉例，曾看過一棟位於台北市樂業街的老公寓一樓非店面的房子，屋主開價三千三百萬元，遠比剛成交的二樓二千七百萬元的價位高出三成多，黃坤鍵認為根本是亂開價，孰料，這房子卻很快地以三千萬元成交。

探究原因，由於老公寓社區停車位一位難尋，而這房子位於邊間，屋主可以在兩側各停一輛自用車，等於多了兩個車位，這兩個「有實無名」的停車位，最起碼值二、三百萬元，因此才能超值出售。

算市場的供需

從就業人口形態 判斷有利投資標的除了看總價，「缺貨指數」也是黃坤鍵判斷投資好房的基準。他表示，自己三不五時就會向仲介及投資同好，探聽哪個區域的哪類房型最好賣，而且最缺，甚至會從一地的就業人口形態，研判最有利於投資的房子。

拿台北市內湖來說，由於內湖科技園區內有近十萬名上班族，最需要的房型就是二至三房，也就是二十至五十坪的產品；但內湖近幾年蓋的多是大坪數豪宅，使中小型房奇貨可居，因此這類型的房子就值得投資。

據了解，就曾有內科的工程師在二○○七年，以每坪三十六萬元買下一戶四十坪的五年成屋，一○年出售時以五十四萬元成交，三年漲了五成，遠高於內湖三、四成的平均漲幅。

算賣家的壓力

屋主若欲急售 表示議價空間還有兩成在兩大原則外，還有一個可遇不可求的投資王道，就是買到賣方急售、低於市價的房子。黃坤鍵透露，屋主急售的房子，要不是自售以節省仲介費，要不就是直接以市場成交行情開價；這類房子，通常議價後還可以降一、兩成，等於以低於市價水位買進。

黃坤鍵在一二年投資一戶位於忠孝東路四段附近的住家，由於屋主有壓力，急著以一坪六十八萬元處分，條件是要配合延後過戶，避開奢侈稅；黃坤鍵覺得這開價明顯低於市價兩、三成，果然，他買進沒多久就以每坪八十五萬元轉售，一坪賺了十七萬元。

羅馬不是一天造成的，黃坤鍵十餘年來的經驗說明了，透過不斷做功課、上場實戰，也可以成為房市贏家。

黃坤鍵

出生：1978年

現職：華亞協和法律事務所律師學歷：台大法律系、台大法律研究所

給投資族的算房叮嚀：

1. 買的時候就想到賣給誰？有多少人會買？甚至估好最多人能接受的價格帶。

2. 有些房子乍看價值不高，但若能在出售時抓住其獨特性（如邊間的一樓房子，可多停兩輛車）進行推銷，即能創高價。

投資該熟知的三套公式：

1.算進出場時間

價量趨勢法

從區域成交量和價的趨勢關係，判斷出場良機。

公式

量增價小漲：市場初升段，可考慮大量進場低接。

量增價大漲：市場主升或末升段，可考慮微量獲利了結。

量縮價小跌：市場初跌段，可考慮適度調節存貨。

量縮價大跌：市場主跌或末跌段，可考慮微量低接進場。

2.算店面賣價

營收回推法

店面的行情與住宅的均價完全脫鉤，也與區域單價行情和坪數大小無關，要看總價，店面營業額或租金行情越高的，總價越高。

公式

店面月營業額×100至200＝店面大致總價店面實收月租金（包括騎樓）×500至1000＝店面大致總價3.算最適合投資的總價帶

痛苦指數法

痛苦指數代表一地最多購屋者能夠承擔的總價區間，故可依各區域的家戶所得×該區域購屋痛苦指數，求得區域最適合投資的總價帶。

公式

台北市：家戶所得×15至20；新北市：家戶所得×10至15；台中市區：家戶所得×6至8；台南市區：家戶所得×4至6；高雄市區：家戶所得×5至7註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。