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百萬富翁的建議——如何戰勝恐懼?

http://xueyuan.cyzone.cn/guanli-lingdaoli/226890.html

每個人都會害怕，人會怕老虎這很自然，但我們為什麼在商場上會經常恐懼、害怕?我曾有機會向百萬富翁和專家們討論他們的恐懼以及他們如何戰勝恐懼。

害怕、恐懼是一種很糟糕的感受。確實，有很多種讓人不好受的情緒、感受，但因為一些原因，害怕、恐懼讓我們難以過上我們想要的生活。在我們開始之前 就阻撓我們。如果你想有所建樹，就要戰勝你的恐懼。下面這些行動計劃可以幫你戰勝在商場上所遭遇的恐懼。今天就至少選一條去實踐一下吧，開始和你的恐懼作 戰。

你並不需要做到無所畏懼

年初的時候我曾和Seth Godin(雅虎前副總裁、暢銷書作家)討論過這個問題，我問他：「你會因為害怕而找藉口嗎?你怎麼看你的恐懼及如何戰勝它?」

Seth Godin說:

是的，在高速運轉的這個世界，任何人都可以在週二寫出一本書，在週三出版。如果不是老找藉口，我就 會成為自己的主人並且會有更多的作品問世。我問自己「哪些才是重要的?有必要害怕的?」在那些領域我就不再找藉口，花更多的精力做我認為重要的事。而在其 他領域，我就會做些讓步。誰都不是超人以及無所不能。即時你不是超人你也可以做到你想做的。

你不需要無所畏懼，你只要能克服恐懼並採取行動即可。百萬富豪Frank McKinney稱自己為房地產業不怕死的人，他建造了造價3000萬美元的理想住所，他這麼看待恐懼：

一想到要冒風險，人們的第一反應就是恐懼，所以我們害怕。這很正常。然後我們就繼續我們的其他的工 作，把這恐懼拋諸腦後，其實潛意識裡我們是對這冒險說NO了。要意識到這點，不要讓這樣的情況發生。要認識到在你的潛意識裡有股力量在誘導你對不確定說 NO。我不會讓恐懼停在那阻止我前進，這是我和其他人的主要區別，特別是在房地產這個領域。我每天都在擔心害怕，我承認這一點——就像一個酒鬼承認他是酒 鬼一樣。但我不會讓它耽誤我，阻止我，這就是最大的不同。

Frank也同樣提到了要像鍛鍊肌肉一樣鍛鍊你的「冒險」意識，這也是可以鍛鍊的、可以培養的。下面的幾點就是一些「技術性」的技巧，可以讓你越來越自如地應對恐懼。

認識恐懼

在你能戰勝恐懼之前，首先要認識恐懼。人們經常容易忽略掉恐懼。當你在考慮你的公開演講時你會不自覺地轉到其他事情上嗎?恐懼就像一塊熱烙鐵，讓我 們躲的遠遠的。如果你認識不到你的恐懼，就難以達到你的目標。這種情況下，不妨找個朋友幫忙。通過交談或是有針對性的提問，讓他們注意幫忙辨別出你是因何 害怕。找到你恐懼的根本原因，這是重要的第一步。

剖析你的恐懼

有個富豪說他的導師分享了一個故事：有個母親的孩子被綁架了，劫匪要殺害她的孩子。這是真實的恐懼。但在商場上我們遭遇的恐懼大多不會成真。或者說 我們恐懼是因為我們要走出安樂窩，冒一點風險。但那不是真實的危險。真正的危險是生命和死亡。所以當你下次害怕時，把當時的境況和你將失去生命的境況比較 一下。商業上的風險不會威脅到你和你所愛的人的生命。破產不會威脅到生命。我曾採訪過破產後又東山再起的富豪。

行動建議：下次當你害怕時，就在腦海中分析你的恐懼。想像一下對於這個世界來說，你的恐懼多麼渺小。它雖然看起來很多，但實際遠遠沒有你想像的大。

跟導師學習

我從很多百萬富翁那得到的另一個好建議就是找一個導師。導師曾經處於你現在的狀態，也曾面對和你同樣的恐懼。有了他們的支持和專業建議，你就很容易克服那些困難。Armando Montelongo說：

我曾經失望、焦慮，我總是這樣問自己：我真的可以做這些嗎?這真會發生嗎?這是天上掉餡餅的事嗎?但我向我的導師徵求意見後，我按照他建議的去做，很快就戰勝了恐懼，有了信心。對於他們的建議，我確實質疑過，但我聽從了他們的意見。

Armando相信他的導師，很快戰勝了恐懼。

行動建議：依靠導師

如果你已經有一個導師，要對他坦承你的恐懼。他們很可能已經聽過類似的。最初這可能令你看起來有點弱，但這是件好事。如果你還沒有導師，趕緊找一個。你不用向他們付費。我找的很多導師即使是百萬富翁都是免費的。

行動起來

恐懼本身不是問題的關鍵所在，面對恐懼止步不前才是。所以要把關注點放在你要採取的行動上，而不是在恐懼上。從長遠來看，你不採取行動所遭受的損失遠大於你獲得那點「安全」。Ren Carlton 說：

恐懼的代價很大，這種恐懼的情緒很危險，不過你不搞定它，它就會毀滅你。在商場上不採取行動是最糟糕的選擇。你要跳出來，搞定你心中的恐懼。

下面是現在就可以執行的戰勝恐懼的兩條行動建議：

提前佈置、行動

比如說，公開演講對你的生意很重要，但你又很怵這件事。你就可以留一段比較寬鬆的時間去執行，比如一個月或三個月後，這樣你的壓力就比較小，不會焦 頭爛額。然後把定下來的時間點告訴幾個人。這樣你就必須要執行了。所以不管怎樣你都會去做，即使是在擔驚受怕地做。我使用過這個方法，確實很受用。

逐步瓦解恐懼

想像一下你在聽你的朋友講他的恐懼。你會對他講什麼?我喜歡在紙上演示這樣的推測，這樣我就能逐步地將恐懼瓦解。可以問這樣的問題：「最壞的結果是 什麼?」，「如果這樣的情況發生了，你的應對計劃是什麼?」……然後按照你的演繹，從第一步開始行動。(本文編譯自Under30ceo.com，原文Millionaire Advice – How to Get Past Your Fear in Business )

不建議越秀房託基金(0405)收購收購廣州IFC(全部完成)

(按:筆者現持有此基金，佔持倉9%，敬請留意。)

5月28日，越秀房託(405)宣佈向母公司越秀地產(123，前俊景投資、越秀投資)買入廣州國際金融中心(IFC)的98.99%間接權益。

關於這收購的東西，經過我看了這麼多的報紙後，發現真的沒有報紙寫得很清楚，今次筆者把這公告內容簡單地給讀者講得清清楚楚。

1. 作價
越秀地產今次出售給越秀房託的作價合計為135.5億人民幣(167.28億)，其中133.5億(164.81億)是收購物業的代價，即代表這物業的整體價值為134.86億人民幣(166.50億)，較評估值153.7億人民幣(189.75億)低11.67%，剩餘2億元人民幣則為與交易有關的費用及收費總額，作價則按以下方式支付:

1. 12億人民幣(14.81億)以越秀房託向銀行借取資金支付;
2. 54.5億人民幣(67.29億)是以基金單位配發予越秀地產及代名人支付，其中36%由越秀地產持有，剩餘64%則向投資者配售;
3. 24億人民幣(29.63億)則在2016年起至2023年止，以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(55.56億)由承擔越秀地產的負債支付。

其中2及3的增發的基金單位不得多於30億，否則收購會告吹。以這收購價計算，即基金單位價格低於3.24元，收購將不會完成。

2. 物業情況
今次收購的廣州IFC為一項世界級發展項目， 總建築面積為457,357平方米，是由(1)商場、(2)甲級寫字樓、(3)五星級酒店、(4)豪華服務式公寓及(5)停車場組成的物業組成。

現時，根據公告的資料，物業主要的情況如下
1. 商場面積47,029平方米，由廣州友誼商店包租，租期15年。出租率為98%，月租金6,067,333.94人民幣。

2. 甲級寫字樓面積183,540平方米，位於該物業主塔樓的第4至65層，也包括附樓27至28層的金融傢俱樂部，現時物業的出租率是52%，承諾出租率54%，現時月租金20,651,691.36人民幣。

3. 五星級酒店及豪華服務式公寓合計140,261平方米，分別主塔樓的第68至100層及裙樓的第1至28層，預期在2012年7月開幕，未來分別由四季酒店及雅詩閣經營。

4. 停車場合計建築面積約71,083平方米，合計有1,700個車位。

3. 其他留意事項
今次物業的收購有很多特別的事項需要留意，其中包括(1)酒店補貼事項、(2)命名權事項、(3) 派息事項、(4) 管理費支出事項，對分派有重大的影響，列之如下:

1. 酒店補貼事項
因為該等物業初期經營情況不佳，故越秀地產由2012年起至2016年止每半年會保證毛租金收入為1.342億人民幣，但補貼金額以6.1億人民幣為限，如物業收入為零，這筆錢大約兩年就會保證完畢。

2. 命名權事項
越秀地產在2012年下半年至2014年底購買該物業的命名權，每半年1,000萬。

3. 派息事項
越秀房託以主要為越秀新都會折舊費用而產生的未分派現金儲備派發6.35仙人民幣(7.83仙)的特別分派，另外確保本年的分派不會少於去年1.8仙人民幣(2.22仙)，即本年分派會較2011年最少增加4.55仙人民幣(5.62仙)，至26.26仙人民幣(32.41仙)，但未來分派卻沒有任何保證。

另外，房託在修訂後，亦會推出以基金單位代息的選擇。

4. 管理費支出事項
越秀房託管理人的收費包括:
(a) 每年按託管物業價值（包括該物業應佔的資產）的0.3%收取基本費用；
(b) 每年按該物業應佔物業收入淨額的3.0%收取服務費；
(c) 每年按照物業（包括該物業應佔的資產）的價值每年0.03%收取託管費；
以上金額過往是按現金收取，但是未來的收費可以基金單位支付，至於以單位支付的數字如公告所示:

以現時每單位資產淨值5.90港元和單位價格3.52元計算，折讓約40%，如以基金單位收取管理費，會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄，現行每年付出的金額約為市值的1%推算，每年對基金單位的折損約為0.3至0.4%，如果以10年期計算，折損約為3至4%。

4.  所謂財演評價
以下部分財演可能沒細心看公告，以及和上市公司好像是溝通過，原因類近一模一樣，好像是公司或房託的公關跟他們披露一樣，完全不知這收購對現行基金單位持有人是不利的，我們要留神他們以後的所作所為:

(1)  陳永陸
「提到內房，則不得不提昨日復牌的越地（123）及越秀房託（405），停牌前越房因蛇吞廣州IFC，當時因市場估計越房食唔起而出現不少負面猜測，但平心 而論，整個世紀注資鋪排，對於新舊股東都有很好的平衡。當然，昨日越房跌幅較預期多，我相信是因發行新單位定價未作實，故短期出現不明朗因素所致。

坦白說，一般REIT的資產都是普通貨色，因為這樣才可以爭取較高的收益率（Yield），現在越房獲注入IFC此等一級資產，而越地未來三年在營運上「包底」，令越房收益率保持在六釐以上水平，作為收息工具相當吸引。」

評論: 原本更為吸引，現在變得不吸引，為何還要護短? 今年完全是傾斜母公司，未來十年的派息都不明朗，不知所謂。

(2) 郭思治
「對越秀房託而言，交易令其物業組合多元化，資產 素質進一步提升，而基金規模壯大後，加上約30%的負債 比率，未來仍有機會進行更多收購。越秀地產一直支持越 秀房託發展，未來於內地多個城市的商業物業均有注入機 會。越秀管理層在今次交易中，已平衡雙方利益，達成的 條款均屬公平，而且對雙方都有利。雖然股價復牌後受 壓，但不失為趁低吸納的機會。」

評論: 素質提升不等於有利原有股東權益。至於有無平衡到雙方利益? 以資產淨值折讓40%的價錢配售及投資者，還算是平衡小股東利益，是咪食飯食到傻? 公平? 我看不出。

(3) 連敬涵
「越秀地產（123）向越秀房託（405）注入廣州國際金融中心，待物業成熟後回報率料達9%，為越房帶來長遠收益。越房獲注資後亦可擴大基金規模，提升市值，加上越地已承諾提供總額近6.10億元的現金補貼，以保證運營初期的租金收入，值得看好。」

評論: 現在大增發導致短期派發不利，長遠收益給遞延基金部分攤薄，長遠獲益受損。 現金補貼不夠2年半用，2014年後派息受損。你還說看好，對股東不利的東西，還要看好，食懵你呀。

(4) 黃敏碩
「同時交易收購作價合理，能為越房旗下注入 新資金項目之餘，由於廣州 IFC的轉移價值逾134億元人民幣，加上位於黃金地段，將顯著改善其組合質素及穩定盈利，中線應能抵銷市場憂慮的攤薄效應。越房現價息率7.5釐，中線 收集，目標價4.20元。」

評論: 交易作價合理? 租金實得4億，價就135億，租金得3%。其他上面全部講過，點解唔細心計下數，要信管理層一面之詞，不對就要批評嘛。

(5) 曾淵滄
越秀地產（0123）及越秀房託雙雙停牌，停了大約三個星期後宣佈越秀地產將以134.4億人民幣的價格，將廣州第一高樓IFC賣給越秀房託，這宗交易越秀地產獲利甚巨，總利潤高達50億左右，同時取得40億現金及轉移45億負債，因此，復牌後越秀地產股價創今年新高，逆市上升，但越秀房託的價格則差強人意，首三天下跌10%，第四天才反彈3%，很明顯地，多數投資者認為越秀地產得益很大就相等於越秀房託吃虧很大，這是錯誤的分析。

越秀地產之所以獲利巨大是當年投資興建IFC是正確的決定，是IFC本身真的值錢，實際上，越秀地產出售IFC的價格，每平方米不足3萬元人民幣，以IFC這座廣州第一高樓，全球十大高樓的價值與潛能來衡量，每平方米3萬元是很便宜的，以上週五收市價衡量，越秀房託收息率高達7.5%，這是很不錯的回報率，收購IFC之後，每年可分派的股息應該不會受到影響，道理很簡單。

收購IFC不影響派息

越秀地產與越秀房託屬同一集團，這宗買賣必須得到兩家企業的小股東多數贊成才能成交，如果只有越秀地產獲利而越秀房託吃虧，越秀房託的小股東不可能支持這宗買賣，廣州IFC是一個非常優質的產業，是廣州最高檔的寫字樓，最高檔的酒店，與最高檔的服務式公寓，將來潛質很高，現在唯一的小問題是收購條件的財務安排相當複雜，不是一般小股民所能明白的，因此復牌後股價表現各異，無論如何，買股票只應低價買而不是高價追，既然越秀房託股價在復牌後出現調整，正是趁低吸納的機會。

評論:
(1) 下面的數字已告訴你吃不吃虧，不再重覆多一遍。
(2) 如果還要堅持分派不減少，再看下面。潛力大我支持。
(3) 就算如何複雜，我都要拆解到最容易給你看，愈複雜的野先是最好炸彈。

究竟他有無解釋過呢單交易是點呢? 他講到錯誤的分析，點解是錯誤呢? 他下面的原因是不是錯誤?  我相信下面的解釋已告訴你。他現在是自己打自己一巴。

(6) 黃瑋傑
不過，個人仍然認為，今次收購長遠對越秀房託有利，因為除了擴大其資產規模外，還可以令其投資物業組合更多元化。

廣州國際金融中心寫字樓月租已超越200元平方米，最近一宗租務成交更創出260元平方米的新高，刷新了廣州商業寫字樓的最高紀錄。

評論: 內容空洞，不予置評。個別現象不等於全部現象，公告所言看不出有這麼多。你不是股東，你又明白股東感受，成日呃人你就就識。

(7) 習廣思
筆者認為，越秀房託過去的物業組合並不平衡，其中白馬大廈佔去年總營業收入近60%，收入比例略嫌過高。由於廣州國際金融中心屬於優質的商業物業，注入越秀房託可提升基金規模，也可以增加租金收入來源。

評論: 千篇一律，不知所云，是否對股東有利，睇到下面就明白。唔好同人洗腦啦。買入IFC之後，租金收入比例變成50%是IFC，那又是否平衡?

好心用下腦，寫埋呢D咁的廢話中的廢話，做打手做到咁張揚，是咪想死，完全不專業的打手一名。

(8) 郭家耀

越秀房託(405)以約88.5億元(人民幣，下同)作價，向越秀地產(123)收購廣州國際金融中心項目。計及約45億元的項目開發貸款轉移及9,000萬元少數股東權益，今次作價相對於153.7億元的估值有12.6%折讓。為減輕越房面對項目初開業風險，越地完成交易後至2016年底期間，以現金向越房提供收入支援，為越房的分派收入提供一定保證。越房預計交易後，每基金單位分派跌幅不超過0.018元，為彌補小股東利益，越房將派發每基金單位0.0635元的特別分派，越地將放棄收取特別分派。交易後，越房物業組合多元化，基金規模壯大，負債比率僅約30%，或可作更多收購，而越地可能再向越房注資。 作者為海通國際證券環球投資策略部副總裁，他本人沒有持有有關股份及相關衍生產品權益。

評論:
1.  收購確實有12.6%折讓，但發行單位有40%的攤薄，你說買平還是買貴?
2. 如果酒店風險這樣低就不用補貼。
3. 基金單位減少1.8仙分派僅限2012年，請細閱公告。
4. 特別分派6.35仙，不能彌補未來損失，請看下文。
5. 組合併無多元化，只是原本由白馬大廈佔大部分，改作IFC佔大部分，原本物業資產60億，買下150億的IFC，一計，就知IFC佔新基金物業資產的約70%，好心做做功課。
6. 負債比率不是30%，是35%，如計及遞延基金單位是48%，超過香港的45%規定。
7. 做收購、注資不等於有利股東，請細心想想。

做一個不知所謂的打手就要無恥，上面呢個評論全部有齊。

想賺老細錢做到咁無良心，點解仲要做，做得出這些東西，我以後就一個都唔信，等你們好好反醒下呢咁多年來做過幾多唔好的事。

(7) 林少陽
「由於寫字樓只有約五成出租率，而酒店及 服務式住宅仍未啟用，上述市盈率計算方 法，可能意義不大，但很明顯，交易將大 幅減低越房未來的派息能力，越地亦只能 保證，本財政年度的每基金單位可分派股 息（DPU）淨減少不多於0.018元，相對 去年按年減少8.35%。 以該項目寫字樓及零售物業目前平均租金 每平方米6.1元，以及酒店及服務式住宅 每年「保證租金收益」不少於2.68億元計 算，整個項目於成熟期，每年租金收入亦 不多於7.8億元，若假設平均出租率為 90%，每年租金收益將是7億元，扣除因 收購而增加的57億元債務利息開支、行 政、管理及稅項開支，因收購得來的可分 派收入，怎計也不大可能超過2.3億元 （原有資產每年產生的可分派總收入）。 但是，因為這單收購，以昨日收市價計 算，越房將至少發行26.5億股新股，佔已 發行股本近2.5倍。簡單講，這單收購對 越房的股東來說，明顯是「唔啱數」。」

評論: 較為平肯，但用的數字不合理，下面再講。

5. 收購對資產資債表及每單位淨值的影響

如以最低發行價3.24元計算，在未發行收購前，每單位淨值為4.78人民幣(5.9元)，在收購後發行遞延單位前，每單位淨值變成3.4人民幣(4.2元)，較未收購時下降28.77%。在未作重估前但發行遞延單位後，每單位淨值降至3.23人民幣(3.99元)，較未收購時下降32.45%! 可見對現有基金單位持有人損害不少。



6. 分派推算

因2012年分派有一定保證，故不作估算，但是筆者以絕對值比較兩者差異。

(1) 假設數字

1. 過去數年的分派如下:


2. 按過往數字未來估計分派如下:


3.  IFC 按現在房託物業比率未來推算分派如下:
我們作出以下假設:
(1) 寫字樓收入增長:
第1年46%(出租率由52%增至70%，租金增8%)，
第2年32%(出租率由70%增至90%，租金增8%)，
第3年以後8%

(2) 商場收入增長: 每年6%

(3) 酒店物業: 首3年保持保證利潤2.684億，其後增長5%推算。

(4) 冠名權收入:每半年1,000萬，全年2,000萬。

(5) 管理人費用、經營開支及攤銷及稅項: 按舊物業比例。

(6) 利息支出: 按57億人民幣債項基準，4%利息計算。

(7) 據高人網友caton提醒，已就營業稅按25%計算。


4.  合併分派

假設: 按新規則分派在2017年後未來也會保持80%以上換單位



5.  單位份數(按各假設):


假設:
1. 均以3.24元作為換股價及以股代息價

6.  假設分派
以下則按各情況計算:
1.  假設不作收購，沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人以股息換單位。

1.  各項分派比較
由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。



從上表可見，不收購的分派最高，管理費計入是先甜後苦，加入以股代息是無眼睇。由此可證明，好多財演根本無睇過份公告，並作深入分析。主席話不騙小股東的，可作進一步商榷。總之收購成功，無論甚麼情況，均對基金單位持有人有不利影響。

7. 我的建議及分派的變化

從上面可見，筆者希望以下項目可以調整
(1) 因物業盈利未成熟，且因房託折讓比率較高，故應提高折讓比率至20%
(2) 反對收購需保證的酒店及服務式住宅，因為這證明了以上項業績未穩定
(3) 反對管理費以股代息，能使大股東能夠以折扣價取得股權目
(4) 反對以股代息選項 ，能使大股東能夠以折扣價取得股權

因物業新建，且租用率頗低，況且本身房託呈接近40%的折讓，故收購物業的價格可稍為調整，以反映兩者現時物業的租用率和折讓的相距，例如折讓改為20%至30%之間，以25%假設計算，作價應調為115億人民幣(142.31億港元)。

如以以上租金淨收益計算，2014年的淨租金回報是5.3%，如果不收購酒店項目，作價只是約72.6億人民幣(89.63億港元)，但可以在利潤穩定後，以協定的價格例如42.4億人民幣注入。

如以72.6億人民幣的作價及40%的借貸比例計算，可以借入29.1億人民幣(35.93億元)，另外剩下43.5億人民幣(53.7億港元)可以新發行基金單位解決，每股大約3.22元，即發行大約1,667,816,885股。為避免造成越秀地產需提出要約收購，增加財務負擔，故發行的新股可以這樣的方法解決:

(1) 其中27.80億人民幣(34.37億港元)基金單位以1供1比例，每股3.22元，授予股東優先認股權。此項回補發售方式，在華潤置地(1109)也有用過，所以也不是沒有先例。如沒有股東供 股，這批未供股的股權會變成遞延代價，會視乎越秀房託的資產負債情況，分10年以決定以基金單位方式或現金方式支付予越秀地產，如增持的股份觸發了限制，可以即時派發基金單位予股東或減持的方式出售予市場，使股權不會增持至多於2%，送單位這方式以往在越秀派發越秀交通(1052)的股票也有用過。在10年後，持股量或許會增加至約60%，而不觸發全購。但相信因為新單位的價格吸引，相信這方式出現方法不大。

(2) 至於越秀地產可先接納剩餘約15.66億人民幣(19.33億港元)的新基金單位，這數字大約是591,549,032股，收購購後，他的基金持股量大約保持在36.22%，並無重大攤薄。

以上可以顧及到股東及越秀地產的要求，如果供股出現時，其實會使越秀地產的價格獲得一長期的提振。至於筆者的建議對資本情況及派發的影響如下:

1.  IFC 分派及總分派


2.  對資本負債情況影響


3.  發行單位情況


4.  各項分派比較

由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。

* 只計1股分派，如果計及供股後的2股總計分派則需乘2。

可以看到，新方案也是不太影響負債比率，派發影響也不是這麼有重大影響，在未來重估的利潤增大下，負債比率下降，他可以利用借債方式注入更大資產，改善回報。這樣是不是好些。根據越秀地產稱，注資不影響公司現金流，故應在合理情況下優化收購方案，使股東能夠接受。相信我提出的方案較他們提出的更好。

8. 總結
以味皇兄的說法來作一個小結論:

越秀地產可以立即得到實益，而越秀房託卻看似成了ATM，但如果按不同的角度看，不同心態的股東得到的價值並不一樣。

如果是已買等賣出的股東，收購損害了股價，是壞事

如果是已買等收息的股東，收購損害了股息，是壞事

如果是已買不賣出的股東，收購改善了物業組合的質量，是好事

如果是想買等賣出的股東，收購損害確定性，是壞事

如果是想買入收息的股東，收購降低了股價，是好事

越秀的收購我想更應注意其戰略層面同精神層面上，405現在持有的物業最優質的就是白馬大廈，在全國範圍想找到比佢更好的物業也不是易事，如果越秀 打算收購一些物業來提升盈利，很可能花幾億收購一些乙級商廈或花十幾億買一些甲級商廈，而這很容易在股東會通過，那麼為什麼用百幾億收購超級商廈就不行了?

同樣是收購，如果以溢價買質量在白馬大廈以下的物業就可以，反而用折價買質量在白馬大廈以上的物業就不行，道理上說不通，只是金額太大而母公司得益又明顯心理上難以接受而已。

IFC在市場上具有獨特不可替代性出租率低原因是佢剛剛入夥，隨著時間增加，IFC可以吸走其他商廈的租戶，而且單位數目多吸好耐都未必得滿，想升級有排升，反過來說，在IFC搶走其他商廈的租戶時,越秀的收購的如果是那些被搶客的商廈，味皇一定投票反對。

小股東不滿的主要原因相信主要來自巨額攤薄同時沒有供股的資格，肥水只落別人田不公平，,但我們要留意REIT的定位，,REIT的設計目的主要是派 息比人開飯的，,例如賣比老人家，例如賣比雷曼苦主，作為輸出者唔應該違反設計本意向股東攞返轉頭，所以味皇先敢話配股的可能性大於供股，今次越秀的做法清 楚表明自己作為REIT的定位，收開息的繼續有息收，唔駛倒貼。

但即使表明心志都好，今次處理方法也有不妥就是不公平了，原股東最起碼也應該有優先認股 權，現在被排除在宴會之外，只益保險公司，實在是國企所為。

在筆者看來，應該縮小收購規模，增大折讓，容許現基金單位持有人參與，另外取消管理費換股及以股代息的條文，以免造成不必要攤薄。不然我建議交易全部拉倒。

給屌絲創業者的7項高效能「建議」

http://www.yicai.com/news/2012/08/2014748.html
編

者按：James Altucher的身份多樣，既是是投資人、程序員、作家，也是創業者。 他是Formula Capital的常務董事，曾寫過10本書。儘管成績斐然，但作者自認為屬於屌絲創業者，因為像蓋茨、拉里·佩奇、扎克伯格那樣的人畢竟是鳳毛麟角。因 此，他們的經驗不一定適合其他人。為此，作者總結出了普通創業者應當具備的七項高效能習慣，也許當中不乏調侃，但是真誠地面對自己的確是第一要務。

我相當的平庸，尤其是作為一名創業者而言。我羞於承認這一點。這裡的很多讀者都是偉大的富有遠見者。

我創辦過很多公司，也投資過很多公司，但是成功的還是少數，大多數都失敗了。而成功的例子裡面，歸因於運氣的數量跟歸因於努力的幾乎旗鼓相當。

也就是說，創業者都應該是幸運的。我們不可能都是偉大的遠見者。我們辦企業是希望把它賣掉好賺錢養家，並能獲得快樂。以我之見，目標太過遠大往往是走向失敗的最快捷路徑。

如果你希望自己變得富有，那就把公司賣掉，然後把時間花在興趣上，撐起一個還算像樣的家，並在假期的時候跟自己的愛人享受日光的餘暉，那麼以下是一些高效能的建議。

一、拖沓

拖延是身體發出的信號，提醒你需要停下來思考一下自己的所為。如果你作為創業者，你需要花些時間思考一下你對客戶的定位是什麼。這也意味你正在做自 己不擅長的工作。很多創業者都喜歡事必躬親，但有時候委派他人會更具時效、更低成本（雖然會有金錢的花銷）。我的第一次創業時把一件編程的工作交給他人時 就很不習慣，但結果表明其效果比自己寫要好得多。

要找出自己辦事拖沓的原因。也許你需要多一點頭腦風暴來 改進想法。也許原來的想法並沒有那麼好。也許你需要委託他人去辦。也許你需要多些學習。也許你並不喜歡做的東西。也許你並不喜歡客戶的項目。也許你需要休 息一下。很多時候你需要在行動之前再三考慮一下，然後再發揮自己的創意。當然，這一條並非人人都需要。偉人也許可以雷厲風行。喬布斯從來都不需要休息。但 我需要。

拖沓也可能表明你是一個完美主義者的強烈信號。你總是問題纏身。這會阻止你打造並賣掉自己的企業。從各個方面檢查一下你的拖沓行為。你的身體正在試圖告訴你某些事情。要學會傾聽。

二、零任務

關於那些偉人的一個常見的神奇之術是他們能夠有效地進行多任務處理。他們也許能，但我不行。我有統計數據做支撐。我對下棋很上癮。如果你跟我通過話 的話，電話另一頭的我幾乎100%正在下國際象棋。一個手接電話，另一個手點擊鼠標下一盤1分鐘的快棋。下棋的戰績排名是排位系統生成的。因此我很容易就 能比較一邊打電話一邊下棋跟平時沒有接聽電話時下棋的成績。前者有三個標準偏差的差距。

好吧，就算偉人能夠一心多用，但是根據定義，我們大都不是偉人（99%的我們都不在那1%之列），那麼最好還是在同一時間做一件事。當你在洗手的時候，聽聽水聲，感受水在你的手上流淌，用力擦洗每一部分。做事的時候要一心一意。

成功的屌絲創業者應當努力追求零任務的卓越。什麼都不做。我們總是覺得該「幹點什麼」否則就會感到羞愧。不過有時候靜下來可能會更好，靜下心來什麼都別想。

在虛空的冥想當中往往會迸發出最偉大的創意。

而當我們奮力向前和恐慌的時候往往不能如此。

三、失敗

據我所知，拉里·佩奇從來沒有過失敗。他研究生一畢業就直奔億萬富翁而去。扎克伯格也是如此。比爾·蓋茨等少數一些人亦是。但是，這裡再次強調，我 們中的大多數都是屌絲。我們可以為了偉大而努力，但是那個目標可能永遠也遙不可及。因此，這意味著我們往往會失敗。當然，並不會總是失敗。但失敗是家常便 飯。

我過去17次的創業嘗試裡面有16次是失敗的。我在自己的第一次成功創業中犯了那麼多的錯誤以至於自己都不好意思再去重述。我記得有一次我想做一個 已故最偉大的說唱歌手Tupac的網站。我把全部的工作都放在了一張「CD」上面。然後我到了Tupac的經理辦公室，那人讓我演示。唯一的問題是：我只 用過Macs和Unix設備，從來沒有用過Windows系統的機器。因此我老老實實地坦誠自己不知道如何把CD放進去然後瀏覽其中的內容。我可是計算機 科學研究生畢業的。那人說：「玩笑開大了啊。」

這是一筆9萬美元的單子。它本該可以讓我撐過2個月的工資單。在我步入他辦公室之前這筆生意就像是煮熟的鴨子。可後來我是在他的大笑聲中哭著離開辦公室的。當我回到辦公室時大家都湧上前問：「這次會面怎麼樣？」我說：「我認為相當不錯。」然後回到家中我繼續嚎啕大哭。

後來我買了一台Windows電腦，開始學習如何使用。實際上此後我就不再買過Mac。從成功當中是有可能學到東西的。但失敗乃成功之母，在教訓中 更有可能學到東西。生活終歸是由失敗組成的句子，只是間或會有短暫的成功作為點綴。屌絲創業者從失敗當中可以學會兩樣東西：首先是可以直接瞭解到如何避免 某個特定的失敗。有了前車之鑑，肯定會知道如何重蹈覆轍。其次是能夠學會如何面對失敗。屌絲創業者歷盡了許多失敗。所以也會歷練出應對失敗的高超技巧。然 後轉化為財務上的成功，失敗乃成功之母。

「堅持就是勝利」，屌絲創業者知道這句話不是自欺欺人的陳腔濫調。「不斷失敗直到發生意外（不再失敗）。」這就是堅持。

四、非原創

我一輩子都沒有獨創過想法。我的第一次成功創業做的是為財富500強開發web軟件、制定戰略、製作網站。這在上世紀九十年代並非什麼獨特的想法，但那時候做這類生意太賺錢了。我投資成功的案例中無一不是在我確信那些CEO和其他投資人比我聰明的前提下實現的。

最好的創意是，當你拿到兩個稍為陳舊、彼此毫無關係的創意時，讓它們發生關係，然後圍繞著它們做出一門生意，這就是它們亂搞關係出來的醜陋孩子。那孩子太醜陋了，以至於沒人想碰它一下。看看Facebook吧：把互聯網和跟蹤搞到一起，然後就出現了神奇！

還有，順便說一下，這樣一個社交網絡已經是第五次嘗試。Twitter：互聯網跟過時的SMS協議結合。醜陋！但有效。Ebay，把電子商務跟拍賣組合到一起。「I'll Be There」這首歌則把瑪利亞•凱莉跟邁克爾•傑克遜糅合到一起。

五、關係糟

我就是那個傢伙。你懂的，那個在聚會上呆在角落跟誰也不說的傢伙。我從來沒有去過技術會議。我往往對非常好的網絡晚宴邀請拒之千里。我喜歡呆在家裡 閱讀書籍。我經營企業的時候往往連跟自己的員工談話都會感到害羞。我會把秘書從樓下叫上來詢問她走廊是否已經沒人，然後叫她先幫我把辦公室的門打開好讓我 能夠迅速沖上樓梯撲到辦公室把自己鎖進去。當然，這家公司的下場也很悲慘。

但是，反過來也有很多人關係搞得太多。創業已經夠棘手的了。屌絲創業者管理員工、客戶和產品研發每天就要花20小時。哪裡還有時間去折騰關係？剩下的時間只有儘可能去放鬆自己了。搞聚會容易，難的是賺錢。

六、求肯定

我曾進行過一次談判。當我開始做stockpickr.com網站的時候跟thestreet.com的CEO有過一次會面。他希望自己的公司擁有 stockpickr.com一定比例的股份，交換條件是把我們的廣告位全部買下。這個單子很令我興奮。我說：「好的，我認為你可以持有該公司10%的股 份。」他笑道：「不行，我要50%」。乾脆得甚至連「我們希望是50%」這樣的口吻都不用。就直接說：「50%」。然後我用盡了一切的談判技巧，最後憋出 來的就是這句話：「好吧，成交。」

我是生意人。我喜歡別人對我說是。當別人跟我說「不」時我會有不安全感，更糟的是我害怕他們不喜歡我。我開始做建網站公司時曾接過一個做 「miramax.com」的單子。我要價5萬美元，他們回應說：「最多也不能超過1000美元。」於是我再次使出慣常的伎倆：「成交！」

但是最終的結果如何呢？在thestreet.com在一個案例中拿到了大量股權，因此他們對stockpickr.com的股權要求也就有了更多 的心理預期。至於我的一個企業，雖然低價做了miramax.com這個網站，但是由於我的客戶列表有了米拉麥克斯這個名字，所以後來聯合愛迪生公司找我 們做的時候就要給我們多付許多費用。儘管我是個屌絲推銷員，也許還是個糟糕的談判者。不過因此我也接到了更多的單子，雖然偶爾會虧本做單子，但是只要我能 夠讓足夠多的人說yes，最終就能夠讓我釣到大魚。這就好比是跟街上的100位美女搭訕看看能不能發展關係。也許一百個裡面會有一個人答應你。

七、看錯人

屌絲創業者沒有像馬爾科姆•格拉德威爾描述的那種決斷兩秒鐘的力量。在格拉德威爾的書中（《Blink：不假思索的思考力量》），那些神人能夠在兩三秒的時間內做出正確判斷。

我碰見人的第一判斷往往是這樣：我恨你。

然後我的態度又來了個180°的大轉彎，變得太過相信人。經過態度的來回折騰，經歷了太多的失敗教訓之後，我終於穩定在了某個中間的位置。我還有一個傾向是放棄自己不能很快信任的人。我想偉大創業者也許能快速做出判斷並可以非常成功地處理好關係。但大多數人不能。

因此我在跟人見面的時候會提醒自己不要相信第一直覺。我需要多瞭解一下。我得弄清楚他們的動機是什麼。不管對方的情況怎樣，我都會試著用同理心去審 視。我花了許多時間去瞭解清楚那些自己希望走的更近的人。我必須這麼做，因為我是屌絲，把不合適的人引入自己圈子的風險要高得多。

所以，一旦我決定跟某人（客戶、員工、收購者、被收購者、妻子等）靠近的時候，我會下很大的功夫去揣摩對方。這意味著我不能夠浪費時間去思考別的東西—比如說如何把一艘飛船送上木星之類的東西。總的來說，這種方式是行之有效的。

「身為屌絲難道不是一件糟糕的事？」有人也許會這麼想。難道不應該追求偉大嗎？答案是：「當然要！可是不要忘了，開車的人當中十有八九都認為自己的 駕車技術高於平均水平。」人們總是高估自己。不要讓自大擋你發財的道，哪怕不能發財，起碼也要取得這樣的成功：有自己的自由，可養家餬口，能有別的東西享 受。

身為屌絲並不意味著你就不能改變世界。這意味著真誠面對自己和周圍的人。如果你希望取得極大成就的話，真誠的確是最高效能的習慣。

買樓執平貨建議步驟 Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=4981

上上篇諗樣文章「點樣去儲彈藥買樓」講及如果有間就供完既樓或已供斷樓房，應該先 盡把樓套現，再將錢放係債券或人仔定期，過兩三年後再謀對策。此舉是為了避免樓市低時，你想借錢買樓而冇銀行肯借比你既無癮之事。到今期個案主角係 step2, 佢已經套好錢! 咁，應該點部署呢?

 

另外，人仔已連跌幾日啦，匯錢上大陸做人仔確實唔再係100%贏面‧但人仔定期始終風險有限，暫時唔想討論，換唔換請看倌自決。

 

N小姐，34歲，與丈夫收入為約$37,000 + $15,000，自住樓已供完(值320萬), 再套現$2.10m , 分30年供月供約$8000(息 2.3%)，已匯上中大陸做三個月定期(息 2.86%)。手上現金約$300,000。請問：
1. 投資那一區/屋苑較好？
2. 應該買幾錢既樓作投資？
3. 現在還是等樓價跌少少先入市？

首先N小姐問問題都好有系統，抵佢34歲有樓係手! 有D野真係有得解，最憎人係唔係就賴冇得解! 冇運咁。黎緊幾年，供應最多係將軍澳同元朗，只能同大市同步。北角三十幾年樓都八千蚊呎，諗樣都逼緊自己接受。請去俊民苑、屯門市中心看看，何文田供應有 限，屯門仲係一手掛帥，睇下有冇得執死雞。不過係第三季又升了5-8%之後，你要執平貨請根據以下步驟。

 

1. 搵幾個你熟而又住係附近既樓盤
2. 如你屋企附近既樓太貴唔合budget，咁就去第二區搵個大型盤算
3. 因自己budget，諗好邊兩至三個類型既單位你會考慮
4. 承上點，例如你budget只有四百萬，咁你就只睇518呎既置富花園，及535呎既薄扶林花園啦
5. 睇好哂合意單位既圖則，因為係筍野而家都唔會有樓睇
6. 克服唔睇樓就買既心理障礙，只要你當間樓係爛哂冇裝修咁開價，問題不大
7. 如果你問諗樣買樓通常有定冇裝修好? 其實我perfer冇裝修
8. 盡量叫agent幫你簽字買樓前開門睇一睇，有一半機會成功
9. 冇樓睇而價錢係平5-10%，可以去馬
10. 冇樓睇又平好多，或嚴重估唔到價既，咁就咪博

 

讀者成日問睇一眼或唔睇就咁買幾百萬既樓，係咪好兒戲? 諗樣認為二手樓交吉只依原狀比下手業主，其實你睇樓時明明個地版冇穿但收樓時穿左你都好難追。所以無謂傷心神，價錢平唔睇就罷! 只要你知個座向開揚否同埋睇熟個屋苑，個agent一講邊度咩層數咩單位開咩價，你自己知筍唔筍。而唔做功課，一味靠聽個agent講筍唔筍既，你註定都 係買入一般貨色。

 

買幾錢既樓可參考前文，有數計。至於現時不是入市時。 但先睇好樓盤等時機，係幾時都應該做既。

給創業者的10條財務方面的建議

http://xueyuan.cyzone.cn/caiwu-caiwuguanli/233948.html

如果你是一個創業者，我要為你鼓掌，我由衷地佩服你。創業是我所經歷過的最艱難的事情。一年半之前，我辭掉了工作，開始了我夢想已久的創業，這段時間以來我積累了一些經驗教訓，希望創業的兄弟姐妹們可以避免這些很多年輕創業者容易犯的錯誤：

1.時間就是金錢

在我剛創業時，我好多時間是用在參加各種會議上，甚至可以說我不是在會上就是在為參加會議做準備。現在我非常後悔，我多想找回那些浪費在各種會議上 的寶貴時光。創業者最寶貴的財富就是自己的時間，你花在那些無關緊要的事上的每一分鐘都是時間和金錢的浪費。剛創業者時顧問對我說：「時間不夠，就是重視 度不夠」(a lack of time is a lack of priorities)。這真是真知灼見，如果你的很多時間浪費在了無意義的會議上面，你會發現你們的財務狀況很糟糕。

2.抱最大的希望，做最壞的打算

壞事有可能落在你頭上，所以一定要有所防備。如果你還沒準備好創業所需的啟動資金，那先不要辭職。在你有足夠的實力創業前，沒理由放棄你的收入來 源。對創業的未婚人士，我建議要至少要預留三個月的生活花費。在你開始創業後，賬戶上的資金要確保可以支撐大概6-9個月，因為糟糕的事極有可能發生，客 戶付款到賬也會需要一定的時間，在艱難時刻，要有自己的救命錢。

3.管理好你的現金流

我的一個顧問曾跟我說，一家公司倒閉的原因有三個：1.資金周轉不靈 2. 資金周轉不靈3. 資金周轉不靈。我很樂觀，他很現實。但是，他所言極是。現金流是你運營企業首先要學會管理的最重要的財務指標。如果你不知道你的錢從哪來，到哪去了，你就 非常危險了。認真做個預算，按預算執行對創業企業是非常重要的。

4.制定清晰明確的目標和階段性任務。

如果你是一個早期創業者，你很有可能會把很多時間花費在翻來覆去地設想你的產品概念上，不找潛在的目標客戶測試、論證你的產品，而只是空想概念，這 純粹是浪費時間。為避免這樣的錯誤，在一開始就要制定一個可行的時間表，明確每個階段的任務及截止日期。設置階段性任務可將你們怎樣一步步實現最終目標的 路徑清晰展示出來。

5.記錄出項

如果你是第一次創業，那你肯定有好多要忙活的，會有點手忙腳亂。很多創業者認為做出項記錄可沒做商業計劃、與客戶溝通等重要。但是，每個月做好這些 記錄是非常重要的，到你真正需要時就不會焦頭爛額了。當你要報稅或要向銀行提交報告時，如果沒有了之前的記錄，缺了相關的資料，那可糟糕透了。

所以，與其到時浪費時間再往回刨，不如從第一天就做好相關準備。我建議你在最初的幾個月可以採用Quickbooks之類的在線記賬軟件記錄自己企 業的簡單賬務。如果你沒時間做這些，可以招個記賬員。然後，你們的信息資料會越來越多，越來越複雜，在你報稅的時候就要請個會計了。當然如果你自己能搞定 這些，就沒必要花錢聘請這些專業人員了。

6.你曾經的員工福利

當我還在銀行工作時，我把醫療保險、停車補助、401相關計劃等眾多優厚福利視為理所當然。在你開了自己的公司後，很多這些福利就沒有了。所以在交你的辭職信前，花時間想想你的醫療保險、養老保險接下來要怎麼辦。

7.多花些精力在你的目標客戶上

沒有客戶，何來生意?與其花費時間、金錢「空想」誰才是你的目標客戶，不如找到一些潛在的目標客戶，問問他們這個簡單的問題「你會買這個嗎?」如果 不會，問下具體原因。這個工作你做的越早，你的公司越成功。這是我之前犯的最嚴重的問題之一。我找到我認識的一些人，他們對我很好，我問他們「你們喜歡這 個嗎?」出於善意他們給的一般都是肯定的回答，這讓我的自我感覺非常良好，但這並不能幫助我建立一家成功的企業。所以不要找你的母親、你的朋友，找到那些 真正的潛在客戶，看看他們的真實反饋

8.對資方坦誠相待

在商業來往中，沒有比不誠信和溝通不到位帶來的麻煩更大的了。特別是對那些正在融資或找貸款的創業企業來說。如果你表現的遮遮掩掩、行為可疑，人們 就不會相信你。同樣地，如果你不願意透露公司運營的相關數據，你就不會贏得資方的信任。現在我的投資人就是我的朋友和家人，讓他們瞭解公司的財務狀況已經 成了我的定期工作。雖然雙方的溝通會有不愉快，但這有助於提高信任度，他們可以幫我們渡過發展的困難時期。如果你沒有融資，找幾個顧問，每個季度開會討論 下運營數據。這樣還可為公司帶來外部的支持和一些好點子。

9.給自己發薪水

在吃了一年的方便麵和墨西哥煎餅後，我才發現我吃不起像樣的大餐。很多早期的創業公司沒有實力發高薪，但你也要為自己發薪水。如果不發，不要覺得自 己很偉大，其實這樣做對公司、對你自己都很不利。在投資者看來，沒有什麼把錢投給那些「需要錢」的人風險更大的了。那些獨立於公司財務系統之外的人被認為 是不靠譜的。為了避免這樣的風險，不要怕給自己開工資。投資人也理解你不能只靠方便麵和煎餅過下去。

10.降低固定支出

在創業的早期，要盡最大的可能降低固定成本支出。在曼哈頓的繁華商業區租間大辦公室可不是明智之舉。雖然說你的營收會逐步增長，可以預支一些費用， 但是要耐心一些。看看是否有價格低些，可以月付的辦公室可租用。如果你所在的城市有孵化器，詳細瞭解下。同時，可以考慮把你的家或公寓當辦公室。在要簽一 個租金不菲、為期兩年的租房合同前，要確保你不會被這些大額開支給壓垮。（Via UNDER30CEO 編譯：匙敏）

本文作者 Eric Bell 28歲，個人理財專家，財務培訓公司YoBucko.com創立者。

給所有首次置業業主之建議 Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5089

你好!本人丈夫非常欣賞閣下之文章, 亦認同諗樣先生之觀點與角度, 現有一非常煩惱事, 希望諗樣兄賜教。本人丈夫於2010年中以130萬買入一最低層兩房單位(A), 現市值約250萬,

單位(A)背景: 上手為原裝, 我們購入後豪裝了, 因原打算長住的。 又因丈夫一向很喜歡村屋,所以間中有時間都會去睇村屋盤, 如是者, 於上月終於睇中一個地下連花園車位的村屋

(B), 最後決定購入, 以223萬成交。因最初計劃非常簡單, 先加按(A)付(B)之首期, 再放盤賣(A)套現。加按後, (A)做7成mortgage,月供約7200, P-3.1%, 分25年。(B) 做8成mortgage, 月供約7700, P-3.1%, 分25年。 由於一開始打算賣(A), 故此跟(B)業主商量後拖長交吉至明年3月底, 即4月開始要供兩邊…如果賣唔出的話。保守計算賣A後用該現金作大裝修, 應該仲可以淨返大約50萬(以250賣出計算), 待樓市下跌時才買多一個單位收租。(當然要加上一路努力儲啦), 但放售兩星期左右, 感覺比想像中困難, 而且很多經地產的客人未睇已壓價, 銀行估價亦非我放售之價錢, 因為我們是連傢私電器的, 但客人始終捉住唔到價為由……

..本人跟丈夫每人月入大約16000, 有一兒子, 明年K1。因看了不少有關樓市之文章, 其實處於賣與不賣之間, 目前有以下方案, 不知如何是好:

1)3個月內鐵定要賣出(A), 即再調低售價, (現開265, 估價一般由235-262不等),無論如何都要賣出, 那怕調至貼近23X-24X…..再用套現後之金錢裝修(B), 淨下之金錢先作其他小投資加一路儲錢, 待有可能跌市至30%左右時睇下是否有能力購入一單位收租。

2) 如3個月後都未能將(A)放售, 就將(B)放租熟人(因明白8成是不能放租的), 看看租金是否可剛好夠供(B), 自己一家繼續住(A), 一路放售…但價錢不會調低…..如(B)放租後, (A)又可以售出, 一家人居住沒有問題, 短時間可返娘家的。

3) 索性唔賣(A), 放租(B), 待兩至三年後看情況再加按(A)作(B)裝修之用, 事成後可放租(A)自住(B)自從買了(B)後由原先很開心的幾分鐘變了而家每日都很煩惱, 因為任何決定都涉及樓市升跌, 如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩…自己又冇得住。好似攪咁, 而且(A)屬最低層單位, 而家放售都可用豪裝連傢電作賣點, 如兩三年後裝修傢電不再新, 單位又屬最低層…..加上樓齡又多幾年, 深怕更難放。但其實我住耐好有感情, 亦可能因之前低價入, 所以對於低層又沒有太大感覺。

 

究竟而家我應該點做呢?我同丈夫計過要同時供兩邊一定冇可能, 一定係放租其中一邊, 加上加按(A)後供款比之前多了, 看似仲衰過之前咁……請問應如何是好?

 

在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左，心中總會擁有搞靚搞好佢既期望，仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣，個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來，對心愛既人同物總會有點厭惡，或會因眼前利益而想放棄當前事物，見異思遷，對人對樓源自同一道理。

 

咁當然唔係話心急媽媽有問題，只不過係比錢裝修前，真係要認真格價，同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事，係你比幾十萬既金錢，只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工，仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過，所以裝修師傅要慎選，同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚，來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既，等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上，就算低層樓都有錢賺，可惜最低層既樓例牌比人壓價，同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓，否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位，除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海，覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類，價錢比人壓完又壓。

 

建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓，賺少左當換件靚貨算數，唔好肉痛冇左個裝修，始終計埋有賺。如跌市一黎，最低層想搵人睇都難，因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水，而吉屋梗係係底層樓，原因為低層多為吉屋，唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議，萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價，定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?

 

答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限，始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入，都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架，搞咁多野都係想感覺良好，既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」，幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。

建議發行"中華地票" 張化橋

http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400101e78h.html

長期以來，中國政府把儲蓄存款的利率壓在通貨膨脹以下，結果之一是老百姓對人民幣的保值功能失去了信心。這是事實，不是觀點。何以為證？很多人被迫買第二套，第三套，甚至第八套住房。很多人買了房子以後，既不住，也不出租，甚至根本不裝修。由於中國建築質量普遍太低，很多房子在十年以後，或者二十年以後就需要成為"舊城改造"的對象。

這個狀況讓人十分痛心。它起碼有四大惡果。
首先，"投資者"並沒有真正實現財富的增值保值。
其次，它導致了大量鋼筋混凝土以及人力的浪費，對環境的破壞也十分嚴重。
第三，整個過程還有大量貪污腐敗。
第四，政府的限購和限貸等措施不僅失敗了，而且嚴重影響了政府的形象，因為它違反市場經濟的起碼原則。

我的建議如下：
（1）由全國二十大地產商協同四大銀行發行一種股權憑證，暫定名為"中華地票"。任何希望獲取房地產價格上升的好處的中國公民均可無限制地購買這種"中華地票"。這對於很低收入的老百姓比較公平：雖然他們也許買不起一套房，甚至無力支付首期，但是他們至少可以買"中華地票"：每天都可以買，每張兩萬元起步。

（2）如何衡量房價的上升？鑑於政府統計數字的失信，我建議用若干家民間指數為標準。

（3）如果你只看好某個城市的房價趨勢，或者某個大區的房價走勢，你還可以購買那個城市或者那個大區的"中華地票"。為了簡化手續，我建議起初十年只發行省會城市"中華地票"。以後可以根據需要發行衍生產品。

（4）中華地票可以讓持有者在每月末選擇購買住房或者收取現金。中華地票可以交易。

（5）這個構想雖然粗糙，但是我覺得方向不錯，我相信專家們可以把它細化。

 

(6) 考慮到公信力, 我建議中華地票由中國香港金融管理局監督執行。

買樓執平貨建議步驟(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5524

首先N小姐問問題都好有系統，抵佢34歲有樓係手! 有D野真係有得解，最憎人係唔係就賴冇得解! 冇運咁。黎緊幾年，供應最多係將軍澳同元朗，只能同大市同步。北角三十幾年樓都八千蚊呎，諗樣都逼緊自己接受。請去俊民苑、屯門市中心看看，何文田供應有限，屯門仲係一手掛帥，睇下有冇得執死雞。不過係第三季又升了5-8%之後，你要執平貨請根據以下步驟。

 

1. 搵幾個你熟而又住係附近既樓盤
2. 如你屋企附近既樓太貴唔合budget，咁就去第二區搵個大型盤算
3. 因自己budget，諗好邊兩至三個類型既單位你會考慮
4. 承上點，例如你budget只有四百萬，咁你就只睇518呎既置富花園，及535呎既薄扶林花園啦
5. 睇好哂合意單位既圖則，因為係筍野而家都唔會有樓睇
6. 克服唔睇樓就買既心理障礙，只要你當間樓係爛哂冇裝修咁開價，問題不大
7. 如果你問諗樣買樓通常有定冇裝修好? 其實我perfer冇裝修
8. 盡量叫agent幫你簽字買樓前開門睇一睇，有一半機會成功
9. 冇樓睇而價錢係平5-10%，可以去馬
10. 冇樓睇又平好多，或嚴重估唔到價既，咁就咪博

 

讀者成日問睇一眼或唔睇就咁買幾百萬既樓，係咪好兒戲? 諗樣認為二手樓交吉只依原狀比下手業主，其實你睇樓時明明個地版冇穿但收樓時穿左你都好難追。所以無謂傷心神，價錢平唔睇就罷! 只要你知個座向開揚否同埋睇熟個屋苑，個agent一講邊度咩層數咩單位開咩價，你自己知筍唔筍。而唔做功課，一味靠聽個agent講筍唔筍既，你註定都係買入一般貨色。

 

買幾錢既樓可參考前文，有數計。至於現時不是入市時。 但先睇好樓盤等時機，係幾時都應該做既。

給所有首次置業業主之建議(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5434

在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左，心中總會擁有搞靚搞好佢既期望，仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣，個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來，對心愛既人同物總會有點厭惡，或會因眼前利益而想放棄當前事物，見異思遷，對人對樓源自同一道理。

 

咁當然唔係話心急媽媽有問題，只不過係比錢裝修前，真係要認真格價，同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事，係你比幾十萬既金錢，只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工，仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過，所以裝修師傅要慎選，同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚，來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既，等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上，就算低層樓都有錢賺，可惜最低層既樓例牌比人壓價，同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓，否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位，除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海，覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類，價錢比人壓完又壓。

 

建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓，賺少左當換件靚貨算數，唔好肉痛冇左個裝修，始終計埋有賺。如跌市一黎，最低層想搵人睇都難，因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水，而吉屋梗係係底層樓，原因為低層多為吉屋，唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議，萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價，定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?

 

答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限，始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入，都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架，搞咁多野都係想感覺良好，既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」，幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。

簡江:給中年創業者的建議

http://www.chuangyejia.com/archives/27648.html

前幾天一位相互網慕已久，素未謀面的朋友找到我聊啟動創業的事。這位哥是互聯網前輩級人物，後一直做大企業中高層，業績斐然。三年前創業，拿了不少融資，但因為被合夥人排擠，一年前離開。最近一年作為顧問，幫助兩家朋友的公司取得了非常優秀的成長，現在想和傳統企業合作孵化電商相關業務。

我先和這位朋友聊了一下業務，覺得他理解非常透徹、到位，從中我也學到很多寶貴的經驗，所以對他的建議主要是在架構、資源合作和發展路徑上。

雖然我遠不能算成功，但因為從事投資行業，案例聽過無數，所以從規避風險角度，給他提了幾個建議，也分享給中年出來創業的朋友：

一、慎選合作方

創業合作夥伴，無論是企業還是個人，合作一旦啟動，就不可能很快中止，少則三年五年，多則十年八年。對於40歲左右的創業者，機會成本越來越高，一旦選錯合作者，時間、精力、熱情統統白費。所以「負責人做事業」的第一步，就是對合作方做充分的調查，以及對合作模式做出周密合理的設計，以求最大程度的降低風險。這裡面具體的技巧包括：

1.一定要保證合作方「志同道合」：合作方要對業務的方向和手段有充分的認識和認同，且不能有任何急於求成的心態。在這位老哥籌劃的一個項目裡，有一個房地產行業的投資人，期望這個項目快速成長，在3-5年內上市。對於這樣的資本合作方，絕對要非常慎重。創業初期，應該把100%的精力放在如何開拓事業上，這時候如果股東方找麻煩，輕則費心費力拖後腿，重則事情攪黃。我一個朋友甚至因為和傳統企業合作方鬧翻被人身威脅，拖了三年才徹底脫身;

2.對合作方過往經歷做週末、詳盡的考察：即便是「多年老朋友」，如果雙方之前沒有生意上的來往，只是吃飯喝茶聊天的關係，也會有一定風險。這位老哥上一位合夥人就是這種，認識近十年，關係甚好，最後還是反目。風險最低的合作方，是「曾經讓別的合夥人賺到錢」的合作方。也就是說，如果我們能夠瞭解到這個人過去的合夥人，和他合夥賺過錢，而且合作愉快，這樣的合夥人可信程度最高。或者，能夠最大程度證明的，只有事實;

3.警惕自己「抱大腿」的心態：在大公司做習慣的人，往往在心態上會有依賴心理，總希望自己能夠在一個平台上做事，能有人把一部分的問題搞定。有合作夥伴能從資源上協助自己，當然有助於項目成功。但是我們在創業初期做資源性合作的時候，一定要注意防止幾個問題的發生：

a.和資源方的目標、期望不一致。任何合作都是互利的，在做資源合作的時候，最資源方的期望和創業者的目標錯位，這樣不僅資源最後無法落實，而且需要在磨合方面消耗大量無謂的精力;

b.資源無法落實。很多資源方的資源看起來很多，其實早就被企業內部瓜分完，對於初期的小創業公司，很難在早期就產生很多實際利益，這時候大公司資源再多，也搶不到手;

c.和資源的接口磨合過於複雜：最好的資源是完全互補資源——業務互補、利益互補，結合接口簡單，在合作後立刻爆發威力。但是實際上，很多創業公司需要的資源，需要資源提供方有高配合度才能達成。比方說服飾電商需要快速供應鏈，而老的出口製造企業多半習慣了長週期大批量，就需要對方做生產線調整。這種合作，除非對方一把手有絕對的決心推動，否則在執行起來並不比找一個獨立供應商容易太多;

b.資源的長期價值和股份比例不匹配：一些公司為了早期起步容易，往往喜歡找行業上下游公司入股，但在公司創業初期，因為規模不大，實力不強，找到的股東又不是特別有實力的企業，或者找了有實力的企業，但所佔股份比例過大。這兩種情況都比較麻煩，對於前者，當公司長大，需要更有實力合作方的時候，老合作方往往為公司尋找更有實力合作方製造障礙，對於後者，創業實際變成了公司內部創業，創業者自己很難主導業務方向，或者乾脆被控股方踢出局;

總的來說，公司股份和回報機制，要努力做到公司在前期、中期和後期，無論對於創業者還是合作方，付出和回報都能對等，而且創業者能夠主控業務方向，儘量從合作方獲得支持而不是麻煩。

二、磨合過的團隊很重要

對於多數創業，一開始就有一個磨合順暢、執行力不錯的團隊，能為事業順利起步起到關鍵作用。一個企業，如果從零開始，任用的就是沒有配合過的合夥人和沒有配合過的全新團隊，碰到的的麻煩會比較多。因為一個人的資歷、口才、想法並不能證明一個人的能力，能力最終是在「做事」中證明的。一個一開始就能做事的團隊，往往好過一個表面看起來很優秀很豪華的全新團隊。所以如果要有創業的打算，就要儘早去想辦法搭一個可以做事的團隊，當機會到來的時候，容易快速抓住。

但要注意的是，這種團隊的素質往往不能滿足公司做大的需要，所以當抓住機會，業務迅速擴大的時候，就要不斷用更有能力的人逐漸給老團隊「換血」。很多創始人到這個時候往往覺得「對不起老部下」，「下不了手」。其實只要把利益回報和職責適度分開就可以想辦法解決。

三、不要一開始把事情想得太宏大

在大公司做習慣的人，即便做到高管，其實也是在一個很大的支撐平台上做事，而且由於做了多年，已經感受不到這個平台的存在。高管在創業的時候，往往喜歡用當年自己企業的樣子來規劃現在的企業，會想很遠很遠，然後看看現在需要設置什麼業務和崗位。

實際上，大多數創業企業的方向都會改變，甚至和之前設想的方向天差地別。而創業公司資源有限，不可能有很多資金來浪費，所以把機構搞得過於完備，往往會導致燒錢過快，甚至很快虧光。很多務實的小創業企業，每個人都身兼數職，不禁要避免冗員，而且要有「把一個人掰兩半用」的精神。

一個公司，最重要的不是機構完備，而是把業務跑通。所謂把業務跑通，也就是能夠讓生意在小規模基礎上先轉起來，一方面不斷發現與修正問題，另一方面磨合團隊。對於運營、銷售型的企業，先找到一個能賺錢的方向來養活自己的團隊也是非常重要的。

所以，小公司就像游擊隊，當你沒有正規軍的資源。首先強調的是戰鬥力，什麼叫戰鬥力?就是在多快好省基礎上的執行力。在局部能穩准狠快速獲勝的能力。這時候，團隊強調的首先是心齊，其次是有自我學習、修正、進步的機制。如果一個團隊，能夠經常打勝仗，那麼團隊就能越戰越勇，如果經常打敗仗，卻幻想著將來能大勝，那麼會離勝利越來越遠。所以不斷「小勝」非常重要。

所以，一開始能抓住重點，把事做好，遠比架構完整，資源完備重要。

所以，我給那位朋友總的建議就是，先不要過多思考模式，而把團隊、業務跑起來，快速獲得正向現金流，鍛鍊出一個能打出小勝仗的，自己的團隊。那時候，和第三方合作的談判資本，要比現在強得多，心態也會比現在好得多。起步後，建議專注，集中精力打殲滅戰，即便資源差一點也要把握住控制權，不要被合作方消耗過多經歷，也不要把資源、方向過於分散，把自己的根據地做大。等上到一定規模，再看是否適合多元化發展。