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火電項目建設放緩缺錢或是主因

http://www.21cbh.com/HTML/2012-6-14/4NNDE3XzQ1MzQ4Nw.html

今年以來火電項目建設放緩,地方和企業普遍存在「爭路條積極,推進前期工作放緩;爭核准積極,開工建設放緩」的問題。這是《第一財經日報》記者昨天從2012年全國電力迎峰度夏新聞發佈會上獲得的消息。

國 家發改委經濟運行調節局副巡視員魯俊嶺在發佈會上表示,今年以來火電項目建設矛盾十分突出。今年前4月火電項目完成投資208億元,同比下降29.3%。 已核准項目有三分之一建設進度滯後,新投產容量大幅下滑。迎峰度夏前僅可投產約1800萬千瓦,較常年減少約五分之一。

此外,目前已同意開展前期工作的火電項目規模達到1.2億千瓦,為歷年同期最高水平,但其中55%的項目前期工作時間已超過20個月,遲遲不能具備核准條件。「上述情況如不及時扭轉,將影響電力工業長期穩定發展。」 魯俊嶺說。

火電企業今年的「消極怠工」情況極為罕見。國家能源局電力司副司長郝衛平說,今年出現的火電建設放緩情況是前幾年都沒有出現的。

對於火電項目建設滯後的原因,魯俊嶺將其歸結為「火電企業虧損、融資困難、電力需求增幅下滑等因素」所造成的。

「缺 錢」已成為火電企業的關鍵詞。Wind資訊數據顯示,截至6月12日,電力行業共有11家公司公佈了2012年半年報業績預告,超七成公司虧損。其中黔源 電力首次出現虧損,長源電力上半年虧損最多,達1.4億元至1.85億元。此外,國投電力上半年業績也預減,利潤或將下降50%以上。
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大陸建設七十億北、中獵地 改寫區域地價新高 沉潛千天 殷琪重回營建本業再現鋒芒

2012-7-23  TWM




沉潛近三年的高鐵前董事長殷琪,今年以來積極在北、中兩地獵地。在政府打房的當頭,她逆勢用高價在房市寫紀錄,還是看得出她直爽的個性依舊未變。

撰文‧梁任瑋

二○○九年九月,殷琪從高鐵董事長黯然下台後,媒體就甚少出現她的新聞,直到近一個月,欣陸投控(蕫事長為殷琪)旗下的大陸建設大手筆砸七十億元購地,喚 起外界對殷琪的記憶。大家共同的疑問是:「消失在媒體前近千天的殷琪重出江湖了?」今年六月二十七日,從未離開大台北推案的大陸建設,首度跨足中台灣,以 迅雷不及掩耳之姿,向力麒建設買下台中市七期重劃區八一四坪土地,每坪三二七萬元、總價近二十七億元的成交價,創七期地價新紀錄。

當市場還在討論大陸建設進軍台中的消息,一周後,殷琪又再砸近四十四億元買下北市信義計畫區碩果僅存的B7土地,同樣改寫區域地價新高;在十天內投入七十億元在土地市場。

殷琪手筆之大,連一向買地不手軟的遠雄、興富發建設都望其項背。一向不競標國有地,也甚少高價搶地的大陸建設,之所以「轉守為攻」積極獵地,與大陸工程近兩年在公共工程接案量驟降有極大關係。

六十七年前,殷琪父親殷之浩創辦大陸工程,是國內歷史最悠久的營造廠,也是台灣少數擁有甲級營造廠執照的上市公司,參與過十大建設、圓山飯店、高鐵等台灣重要工程。

公共工程案少 轉積極獵地○七年高鐵通車之後,國內已甚少有重大建設工程,加上營造業毛利殺到見骨,大陸工程手上的工程陷入青黃不接窘境。一○年,大陸工程下市,轉以欣陸投控上市,控大陸工程與大陸建設兩家子公司。

欣陸投控執行長洪義乾坦言,雖然去年大陸工程簽約量一百億元,但在大型土木工程簽約金額首度「掛蛋」;簽下的一百億元訂單,全都集中在台灣建築業住宅興建,這對由公共工程營造起家的大陸工程來說,是一大警訊。

因此,殷琪不得不將重心擺在成立僅兩年的大陸建設。其實早在一○年底,大陸建設就砸五十.五億元買下北市南京東路、松江路口的亞洲信託大樓,每坪售價高達 九七六萬元,至今仍是南京東路沿線的地王。大陸建設內部主管透露,「殷董完全授權給大陸建設董事長張良吉買地,只要土地在他那邊審核過關,殷董就全力支 持!」今年五月中旬,欣陸投控舉行股東會,張良吉語帶玄機透露,「土地庫存量還是不夠!」還稱讚台中是一個充滿活力的城市。果然,一個月後就以每坪三二七 萬元,創中台灣土地成交新高價,震撼台中房市。

七月九日,殷琪又乘勝追擊買下信義計畫區信義路五段、松勇路口編號B7一千餘坪土地。據了解,殷琪找來厚生與桓邦建設公司一起投資,由大陸建設拿出四十 三.五六億元,厚生與桓邦各出二十二億元。厚生集團與大陸建設在板橋新板特區合作推出「橋峰」;桓邦建設曾在B7土地後方推出過「慕夏四季」豪宅。除了借 助兩家豪宅規畫能力,背後目的也是要分散風險。

充分授權各公司專業經理人其實,B7這塊土地在已經開發成熟的信義計畫區本來就是塊「名地」,原本有三十幾個地主,其中不乏家族持有;接觸過的建商不下二十家,但最後都卡在總價太高而無法談下去,後來大陸建設透過仲介接觸,溝通期長達一年之久。

很多建設公司主管萬萬沒想到,B7竟花落一向保守買地的大陸建設,而且是在房地產景氣多空未明的這個時間點,不得不佩服殷琪的勇氣。

一向很有個人風格的殷琪,有別於其他建設公司董事長親力親為的模式,她充分授權給各子公司專業經理人發揮。一方面是過去幾年殷琪投入全部心力在台灣高鐵, 因此大陸工程內部早已建立一套運作機制。因此,她離開高鐵公司之後,雖然唯一的舞台只剩下欣陸投控,但對於同事來說,並未與往常有太多變化,「能夠見到殷 董仍是平日工作中難得的小僥倖。」殷琪敢愛敢恨的性格,反映在她與高鐵之間的愛恨情仇,就是最明顯的例子。○九年九月,殷琪交出高鐵董座大位後,就陸續接 受雜誌專訪,大吐苦水,暗示政府有計畫逼退她,還將四年多前提出爭議協調案一古腦兒全說出來。

今年六月,台灣高鐵舉行董監事改選,五大原始股東的董事中,這幾年陸續在賣高鐵股票的大陸工程正式退出董事會,改由投資五億元的台橡公司當選一席董事;太 平洋電線電纜也退出董事會,改由轉投資的太合投資公司取得董事席次。其餘三家原始股東富邦銀、長榮、東元則繼續擔任董事。

熟悉高鐵人士指出,大陸工程與台橡都是殷琪父親殷之浩創辦,兩家公司各自獨立,經營事業也不同;但殷琪掌控的浩然基金會對兩家公司都有持股,因此可解讀成,大陸工程雖不再直接參與高鐵經營,但改由另一家友好企業,繼續關心高鐵。

看來離開高鐵的殷琪,少了鎂光燈光環,回歸營建本業,還是藏不住她的個人鋒芒。

大陸建設創下北、中台灣購地紀錄時間 地點 面積(坪) 金額

(億元) 紀錄

6月27日 台中市七期重劃區市政北五路 814 26.62 七期土地新高價7月9日 台北市信義路5段、松勇路口 1059 43.56 信義計畫區土地新高價合計 1873 70.18

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中國擬大幅調低保障房建設目標

http://china.caixin.com/2012-07-24/100414332.html

【財新網】(記者 張豔玲)在中央政府強力推動下,從2011年起,保障房建設成為地方政府的硬性任務。不過,財新記者獲悉,這種「中央下達指標,地方完成任務」的模式引發中央與地方的新一輪博弈。

  按照原來的方案,中央政府規定從2011年起,用五年時間建設保障性安居工程3600萬套。其中,2011年建設任務是1000萬套,2012 年1000萬套,之後三年還要再建1600萬套。為了保障建設計劃的落實,中央政府為各省分配了建設指標,並定期公佈建設進度予以督促。

  事實上,囿於地方政府財政壓力、保障房分配監督方面的困難等現實問題,上述指標又有所下調。2011年12月22日,在全國住房保障工作會上, 住建部明確2012年全年保障性安居工程開工總量下調至700萬套。而據財新記者瞭解,住房和城鄉建設部(下稱住建部)在今年5月底作出了進一步改變上述 硬性分配指標建設方式的嘗試。當時住建部發佈一份通知,要求各地根據「資金、需求」等實際情況,自行擬定並上報2013年—2015年保障房建設計劃。在 6月底,各省已將計劃數據上報住建部。不過,據財新記者瞭解,各地上報的計劃數量遠低於中央政府的預期。

  一位地方住房建設系統的人士告訴財新記者,「2012年建設目標已下調至700萬套,這次調整則意味著未來三年,中央政府將不再給地方分配建設 指標。原計劃3600萬套的建設目標將不再被提及,保障房建設任務將由地方自主決定」。據這位人士分析,之所以調整指標建設模式,是中央和地方博弈的結 果。這種從上到下的指標分配,也為地方保障房建設、分配帶來困擾。

  保障房指標分配模式和既定建設指標是否會進行調整?一位接近住建部的人士向財新記者透露,中央原本有意調整指標分配方式,但由於地方上報的「數 量太少、積極性太差」,所以決策層仍考慮在現有地方上報數量基礎上,給部分省份增加建設任務。原計劃3600萬套的建設總量是否調整,尚未有定論。

  事實上,對「3600萬套」是否合理的質疑早已出現。在2011年10月27日,在人民大會堂舉辦的十一屆全國人大常委會第二十三次會議中「國 務院關於城鎮保障性住房建設和管理工作情況進行專題詢問」新聞發佈會上,嚴以新委員質疑「3600萬套保障性住房建設依據不是十分充分」,並指出「各地需 求差異大,地方財政不堪重負」。住建部部長姜偉新也在會上明確表態稱,將根據地方建設情況進行中期評估,並據此實事求是地確定「3600萬套原定的規劃數 是不是要進行調整」。■


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團隊建設 如何顛覆二八法則?

http://xueyuan.cyzone.cn/guanli-lingdaoli/232278.html

「鰻魚苗養殖的故事」告訴我們,如果不在管理思維和方法上做出改變,那麼團隊建設的結果將受制於普遍存在的二八法則;如果從思維和方法上做出必要的改變,團隊建設的結果就不再受制於二八法則,也就是說,我們有可能通過思維(觀念)和方法創新徹底顛覆二八法則。

在管理實踐中,或者聽從專家教授的建議或者憑著管理者的個人喜好,人們會自覺不自覺地把關注的焦點放在20%優秀員工身上,其後果是嚴重的,只是平 時沒有察覺罷了。一方面,在少數優秀員工和其他員工之間出現分化和不和諧現象。因為管理者關注的焦點在20%優秀員工身上,在資源和政策上往往會給予極大 的傾斜,這些員工自我感覺會越來越好,久而久之就有可能養成說不起碰不得的驕橫脾氣。有企業高層抱怨,公司裡個別優秀員工常常以撂挑子要挾自己,殊不知這 種壞脾氣都是高層自己在不知不覺中寵出來的。因為管理者平時的忽視,其他80%的員工成了沉默的和被遺忘的大多數。在這些員工看來,自己並不重要,時間久 了,他們在工作上缺乏熱情,並且會變得越來越沒有信心,責任心也會受損。

我的認知是,在一個沒有「愛」的環境裡,責任心是不可能憑空生長的。另一方面,從長遠看,經營或管理績效還會出現不升反降的情況。對優秀員工管理者 關注或關照過多,往往會增加他們對管理者的依賴情緒,並失去自我向上的動力,時間長了績效就有可能下降。對沉默的大多數關注不夠教導不足,縱使有再好的考 核制度,績效提升也是空中樓閣。

所以,在團隊管理中徹底顛覆二八法則,是管理者的重要任務之一。

顛覆二八法則的第一步是,對員工團隊要有一個基於「性善說」的基本估計,即團隊中的80% 經過必要的教導(教育訓練)是可以成為優秀或比較優秀的;還有20%沒有達到優秀或者比較優秀的水平,責任在管理者,因為管理者沒有施以更有效的教導(教 育訓練)。當然,這種思維並不排除會有個別成員最終無法融入團隊的情況發生。

顛覆二八法則的第二步是,創建自主學習和廣泛激勵的制度和機制環境。在多數企業裡,崇尚賞罰分明的思想沒有錯,問題在於其制度環境往往呈現出「獎少 罰多」 的局面。這樣的制度環境正好迎合了二八法則,是不健康的。筆者在《自主經營改善理論》中有過闡述,一個優秀企業需要設法建設員工自主學習的環境,持續運營 全員參與改善和廣泛激勵(獎勵具體的改善行為)的機制,讓絕大多數員工在這種積極向上的文化氛圍裡茁壯成長。

顛覆二八法則的第三步是,在教導和培養員工的方式方法上做出改變。高層和管理者要把關注的焦點較平均地投射到所有員工身上,甚至對業績一般的多數員 工給予更多的幫扶和教導。只要這種幫扶和教導得當,多數後進員工的自信心和責任心會高漲,績效也會隨之提升;部分優秀員工會感受到後進員工的追趕,激發自 己不斷挑戰的強烈願望;高層和管理者以雪中送炭而不是錦上添花的姿態示人,在員工中獲得越來越多的信任和尊重,並最終形成和諧共進,互助互愛的團隊文化。

最後不得不說的是,顛覆二八法則還需要高層和管理者付出足夠的耐心,羅馬絕不是一天就可以建成的。


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中國,建設狂潮背後的危險遊戲

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5b56fc2b0102dyv4.html

中國武漢—— 七年內,人們期待已久的紐約市第二大道地鐵線路支線將會建成,長約3.2公里;同一段時間裡,擁有9百萬人口的中國中部城市武漢則計劃新建一整套地鐵系統,全程長約225公里。

地鐵系統還只是武漢市重點工程的一部分,該市市政工程總造價1200億美元,要建設的項目包括兩座新航站樓、一個新金融區、一個文化區、以及一條濱河步行街,步行街裡的一座辦公樓比帝國大廈還要高一半。

過去幾年中,城市發展已經使得政府基礎設施建設和房地產行業投入超過對外貿易,成為刺激中國經濟增長的最主要動力。換句話說,地鐵和摩天大樓正在取代出口家具和iPhone,成為中國國力的象徵。對於這個位於上海西邊約684公里處的省會來說,這些計劃似乎顯得過於浪費。但這並不少見。中國共有幾十個城市也在爭相建設造價同樣昂貴、同樣野心勃勃的基礎設施項目,有的還更甚於此,都為這個國家舉世矚目的經濟奇蹟做出了貢獻。

但是,越來越多的跡象顯示,這些建設狂潮可能會損害中國經濟的長期繁榮。當地政府為建設這些項目大舉借貸,還通過巧妙地做賬來掩蓋借貸的實際數目。

專家認為,危險在於,中國的地方政府很可能早已債台高築,這些隱形債務可能會在未來幾年甚至是幾十年中阻礙中國經濟的增長。就在上週,中國國務院下屬的國 家審計署就地方政府借貸行為帶來的危險發出了警告(本文最初發表於2011年7月6日——編者注)。週二,穆迪投資事務所(Moody's Investors Service)北京辦公室發佈報告稱,國家審計署可能低估了地方政府貸款對中國各家銀行造成的實際風險。

最近這些年,中國一直是世界經濟為數不多的穩定增長動力之一,因此一旦中國經濟顯著減緩,就會對整個世界造成影響。

隨著市政工程在中國各地全線上馬,所謂的固定資產投資——這是一個嚴重傾向於政府和房地產項目的關鍵性建設指標——已佔全國國內生產總值的將近70%。進入現代之後,其他任何大國都不曾有過這麼高的比例。

即使是在20世紀80年代的日本建設高潮時期,這一投資比例也只佔到其國內生產總值的35%左右,而在美國,這一數字幾十年來一直維持在20%左右。

中國的高比例有助於解釋其國內物質水平為何快速提升。但它也可能意味著中國經濟過分依賴政府基礎設施支出,已經達到了危險的程度。

「要說中國擅長什麼事情的話,那就是基礎設施建設,」約翰·霍普金斯大學華盛頓高級國際研究學院(Johns Hopkins School of Advanced International Studies)的中國問題專家彼得·P·博特利耶(Pieter P. Bottelier)稱。「但是眼下看來,這個投資比例似乎太高。沒人知道其中包含著多少無法償還的不良貸款。」

過去十年中,在經濟學家們努力解釋中國崛起原因的同時,人們普遍產生了這樣一種印象:北京的技術官僚正在對混合著共產主義與資本主義的中國經濟進行持續的 巧妙微調。但是事實上,地方政府的做法經常與中央政府設定的目標有出入。有些時候,中央政府自身的目標和政策也會相互牴觸。

由此而來的結果是,中國的國家資本主義比外界看到的更混亂,經濟也更脆弱。

具體到武漢來說,仔細看一下這裡的資金狀況,可以發現武漢從國有銀行貸的款已經高達幾百億美元。但這些貸款很少會直接貸給當地政府,借款方都是市政府下設的特殊投資公司,這些實體公司的債務從不會顯示在武漢市政府的財政收支平衡表上。

更危險的是,很多貸款的質押品都是價格虛高的當地土地,如果中國房地產泡沫破裂,地價將面臨崩潰。過去十年中,武漢的地價增長了兩倍。

在武漢市政府設立的獨立投資公司當中,規模最大的是武漢城市建設投資開發有限公司。設立該公司是為了給包括道路、橋樑和污水處理廠在內的一些建設項目融資,項目總值達數十億美元 。

根據該市的記錄,武漢城市建設投資開發有限公司有員工1.6萬名,下設25個分支機構,資產150億美元,其中包括可能存在虛高成分的公司地價。然而,公司的負債是140億美元左右,幾乎與資產相當。

「武漢城市建設發展有限公司欠債很多,」公司發言人孫正榮(音譯)在一次採訪中坦言。「這可能會引發潛在問題,所以我們正在做一些調整。」他拒絕透露相關細節,並稱這家國有企業的經濟情況是「我們的核心機密」。

其他幾十個城市也在效仿類似的危險舉動:政府創建與自身賬目無關的公司,讓它們背負沉重的貸款,為的是建設一些面子工程。這些工程包括新地鐵系統、高鐵和奢華的政府辦公大樓。做這些事情的時候,他們置中央政府控制過度支出的舉措於不顧。

為了減少地方城市債務,中央政府早已禁止地方政府通過發行債券來給政府工程融資——對於美國城市來說,發行債券是一種理所當然的舉措。近來,中央政府還嚴格限制國有銀行貸款給地方政府。然而,通過建立賬外投資公司,地方政府還是在很大程度上繞過了中央政府的規定。

張東是武漢市政府顧問,同時也在武漢中南財經政法大學教授金融學,他估計武漢市政府的常規預算只佔基礎設施支出的5%以下。「大部分資金都是來自賬外的融資渠道,」他說。

這種做法對中央政府來說不是秘密,目前中央政府稱,中國有1萬多家這種為地方政府融資的企業。事實上,由於目前中央政府拿走了很大一部分政府稅入,地方政府必須自己想辦法發展,最主要的做法就是開發土地。

然而,這是個危險的遊戲。瑞銀(UBS)投資銀行的最新報告預測,未來幾年內,地方政府的投資公司可能會產生高達4600億美元的壞賬。這佔中國國內生產總值的1%,比美國7000億美元問題資產救助計劃所佔的比例要大得多。

雖然這聽上去有點恐怖,但很多分析人士卻認為不必驚慌:眼下中國還沒有面臨因經濟崩潰引發銀行危機的威脅。這主要是因為北京持有3萬億美元的外匯戰略儲備(其中大多數投在了美國政府債券上),與此同時,中國國有銀行還持有13億中國居民的大筆存款。

中國政府限制所有這些現金跨越國境的流入和流出,所以中國的銀行不可能實現全球化運行。

分析人士稱,真正的問題是中國地方政府的債務已經給全國增長帶來了巨大的陰影。中國如果不在增長方面投資,就必須花錢幫銀行處理地方政府拖欠的貸款,一些專家認為,到最後,中國可能會陷入像日本那樣的長期經濟衰退。

衰退的危險 

哈佛經濟學教授、《這次不一樣?800年金融荒唐史》(This Time is Different: Eight Centuries of Financial Folly)一書的合著者肯尼斯·羅格夫(Kenneth Rogoff)曾經研究過中國的經濟繁榮。他預測,十年之內,中國高漲的房地產泡沫以及堆積的債務就會引起亞洲的地區性衰退,使全世界的增長受到限制。

羅格夫稱,「你會覺得中國是『這次不一樣』綜合症的最佳案例。經濟學家稱他們有大量外匯儲備,還有大筆存款,他們是勤勞的民族。這太天真了。你不可能永遠都這麼幸運。」

根據北京的估計數據,去年全國地方政府的債務為2.2萬億美元,數量驚人,相當於中國國內生產總值的三分之一。地方政府壞賬造成的衝擊可能會給中央政府帶來巨大負債,而中央政府自己還背負著大約2萬億美元的債務。

美國西北大學研究中國城市債務的政治經濟學教授史宗翰(Victor Shih)認為,北京可能低估了地方城市的負債情況。他稱,2011年初期又有了很多新的貸款,有一些數字還逃過了政府審計,即使這樣,中國地方政府的負債總額仍然更接近於3萬億美元。

「大多數借貸的政府企業連利息都還不上,」史宗翰教授稱。

現在,每週七天,每天24小時,武漢的建築工人都在修建造價為450億美元的地鐵線。其中有一段還處在浩瀚的長江底下。

「大部分地方,我們都要挖18到26米,」武漢地鐵系統規劃的負責人之一林文書(音譯)稱。「但這一條線上有一段,我們得挖到50米深,因為河流帶來的壓力太大,淤泥太多,」他說。「市民需要地鐵,我們只能儘量加快建設速度。」

武漢市領導稱,武漢一共有5700多個在建項目。有些街區,工人只能用大錘和雙手來拆遷老房子,為將來修建商場、高層公寓樓和新高速公路做準備。

看到北京、上海和其他一些沿海大城市依靠大型基建工程取得了迅速發展,諸如武漢之類遠離海洋的的內地城市也開始效仿。武漢想要成為內地製造業中心和交通樞紐,成為中國版的芝加哥。

但這個夢卻構築在債台之上。今年,武漢計劃用於基礎設施工程的投資為220億美元,是該市去年稅入的5倍,資金的主要來源就是貸款。儘管目標宏大,武漢依然相對貧窮。居民年均收入約3000美元,只相當於上海市的三分之二左右。

但武漢卻從不斷飆升的地價中大舉獲利。比如,在該市的西北部,推土機已經清空了一片面積是紐約中央公園兩倍多的空地。十幾年前,這裡還是一個軍用機場。

巨幅廣告牌上描繪著這片土地的新用途:未來的王家墩中央商務區,主要建築是辦公大樓和可以容納20萬人的高級公寓。當然,這一切都建立在一個假設上:這個項目的融資,也就是主要基於這塊土地潛在價值的貸款和交易網絡,能夠撐得住。

該項目於1999年上馬,因為武漢市決定搬遷該機場。2002年,武漢市資金不足,便將其轉手給財大氣粗的北京開發商泛海集團。泛海集團同意投資2.75億美元,並支付部分基礎設施成本,以換取這裡的一塊黃金地段。

從那時起,武漢市就開始把這個老機場的土地大片大片地出售給各種開發商,同時還標出其他待售區域,幫助籌集這個新商業區的建設資金。

毫無疑問,中國需要建設新的基礎設施和交通網絡,這樣才能實現將眾多人口變成城市居民的目標。不太確定的是,中國是否有能力以這樣的速度進行建設,從建設是為了支持經濟發展的角度來看,還不清楚很多這樣的工程究竟能不能帶來相應的回報。

2009年初,全球遭遇經濟衰退,中央政府為建設熱潮推波助瀾,不但敦促地方政府樹立遠大目標,還宣佈了規模龐大的刺激經濟計劃,由此催生了一系列由政府支持的銀行貸款項目。

「我們現在看到的景象,在2008年以前並不常見,」財政科學研究所的研究員傅志華稱。「現在,所有城市都在往這個方向沖。」

現在,中央政府雖然多番努力,似乎也不能阻擋這股爭前恐後的潮流。

導致這個問題的部分原因在於,中國由政治驅動經濟的發展機制。簡單來說,中國地方政府官員要通過短期內的經濟增長來保住職務並獲得晉陞機會。

「事實上,中國的地方政府在增加國內生產總值上相互競爭,目的在於使政府官員能夠得到晉陞。」北京中央財經大學財政系教授曾康華稱。

54歲的阮成發原來擔任武漢市市長,今年晉陞為該市市委書記,毫無疑問,他從「滿城挖」的名聲當中收穫了政治上的好處。

阮成發拒絕接受這篇文章的採訪。但他在今年2月份的一次發言中稱,「武漢要實現跨越式發展,人們要增加幸福感,要修地鐵,要建橋。」

來自北京的壓力

武漢市已經顯現出了資金壓力帶來的各種症狀。

紐約研究機構真實資金分析(Real Capital Analytics)的數據顯示,儘管武漢在過去五年中賣出了價值約250億美元的土地,該市在支付項目資金時仍有困難。市政府官員已經宣佈大幅上漲過橋費。面對中央政府減少債務的要求,武漢承諾今年向國家支持的借款者償還23億美元的貸款。

目前還不清楚,武漢的還債手段是借入更多的錢,還是繼續出售土地或其他資產。但舊債未還又添新債的做法在中國地方城市中並不罕見。比如2009年,武漢的大型投資公司,城市建設投資開發有限公司從投資人手中借貸2.3億美元,其中有將近三分之一就是用於償還部分銀行貸款。

儘管一些分析人士預測,武漢的房價即將崩潰,但該市領導的主要希望仍然是房地產價格居高不下。

今年,瑞信(Credit Suisse)投資銀行發佈的一項報告將武漢列為中國境內「應避免涉足的十大城市之一」,報告稱該市的住房存量過多,需要八年時間才能將已建成的住宅樓售完,更不要說還有數以十萬計的在建住房。

但批評並沒有嚇退武漢市委書記阮成發,他發誓將繼續挖下去。他在2月份的發言中稱,「如果不加快速度搞建設,武漢的很多問題都解決不了。」

本文最初發表於2011年7月6日。

Xu Yan對本文有研究貢獻。

翻譯:張亮亮


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敢向投資客說不的豪宅建商 寶輝建設 兄弟聯手坐穩台中豪宅一哥

2012-11-19  TWM
 
 

 

靠台北客支撐半邊天的台中房市,逾三成比率是投資客購買,只有豪宅建商寶輝建設是七期裡的異數,這家公司寧願房子賣久一點,也不願給短期炒作的買家機會,它的成功祕訣是什麼?

撰文‧梁任瑋

實價登錄資訊揭露後,大台北房市觀望氣氛持續濃厚,反而確立了台中豪宅實際成交一坪五、六十萬元的行情,吸引不少台北客到台中看屋。儘管台中豪宅銷售率靠投資客撐盤是業界公開的祕密,然而,卻有一家建設公司敢自豪地說:「我是七期唯一敢拒絕投資客的建商。」它是寶輝建設,在被稱為豪宅一級戰區的台中七期重劃區裡,總是逆勢而為。當同業一窩蜂複製新古典、巴洛克建築,寶輝卻堅持設計現代化玻璃帷幕式的外觀;當同業為了快速回收資金,不惜擁抱投資客對外營造出豐沛買氣,寶輝反而用嚴苛的條件,把炒家拒之於千里之外。

寶輝拒絕投資客換得的代價,在夜晚的七期看得特別明顯。當夜幕低垂,就可發現寶輝的房子點燈率高達五、六成,遠高於七期其他大樓的三成。正因為投資客比率幾近於零,寶輝建設的建案幾乎不受奢侈稅影響,也不太有轉賣獲利的情況,相對房價也能維持在一定的水準。

挺過銷售時間拉長的考驗

「我們自備款高達五成,不接受施工期間換約,一般投資客聽到預售就要拿出五千萬元,就打退堂鼓了!」寶輝建設總經理蘇良智談起特殊的銷售模式說:「與其說我不歡迎投資客,不如說我更希望自住客來買寶輝的房子。」寶輝呵護、營造品牌形象的作法,是在銷售過程與客戶互動中一點一滴建立。他常在對談中說明寶輝如何維護頂級社區品質,藉此測試客戶能否接受寶輝社區管理費每坪一百六十元,比七期其他豪宅社區高出五成?如果客戶認為不需要太多的服務,他會直接建議客戶不要買,否則交屋後,會有很大的認知落差。

也正因為客戶都是認同寶輝才購買,即使要轉手,住戶都會想辦法維護大樓品質,自然就建立起高度凝聚力,經常尚未到仲介市場就已在住戶間流通成交。

拒絕投資客,相對就必須忍受銷售時間拉長的考驗,但﹁時間﹂這兩個字,似乎從未對寶輝造成壓力。寶輝近十年只推出四棟豪宅,可說是推案量最少的台中豪宅建商;但相反地,寶輝一推案絕對是當時台中最昂貴的建案,因寶輝產量稀有,目前台中賣出的破億豪宅數量,有高達八成都是寶輝的房子。

要讓有錢人買單,在於寶輝對品質的高度龜毛。一家廠商透露,寶輝可以每年花好幾百萬元在彰化田尾租地,請人照顧上百棵將來要種在七期建案門口的大型落雨松;為了卡位台中高鐵站內位置最好的廣告看板,寧願每個月付五、六十萬元租金包下半年,一張廣告都不上,直到國外設計師設計好文案才刊登。

然而,如今寶輝建設在豪宅圈樹立的口碑,背後其實是一段兄弟檔靠著堅持,花費二十年時間打下江山的故事。

寶輝建設由董事長蘇良元與總經理蘇良智兩人共同經營,他們是台灣營建業少數的兄弟檔,兄主內、弟對外,合作無間。

九二一後成功轉型進軍七期一九九九年之前,寶輝重心放在台中四期與五期,一如台中傳統建商,「每天想的只有如何在既有的成本,變化出產品的附加價值。」蘇良智回憶,當時五期最高房價一坪才十三萬至十五萬元,但光是營造費用就要六萬元,房價想多賣五千、一萬元極為困難。九二一大地震後,兩兄弟開始認真思考再這樣下去不行,「不是收起來就是轉型。」面對當時房地產景氣長達十年低迷,寶輝愈走愈辛苦,為突破困境,兩人決定進軍當時還是荒煙蔓草的七期,從零開始。

「在那段時間,我們學到一件事,因為台中毫無預售市場,只能在成屋顯現出價值,決勝點在於營造做工的精細度。」蘇良智說,我們是做最傳統的行業,如果沒有挑戰、創新工法,怎麼讓消費者買單?面對未知的市場,很多建商選擇直接模仿最安全,但他當時就堅持去找美國建築師事務所設計外觀。

「請國際大師來規畫風險很高,除了設計費高出本地一倍,作品也很有可能不適合我們,更何況,市場也沒有叫我一定要這樣做,若沒有理想與熱情是做不下去的。」蘇良智娓娓道來寶輝一路走來的艱辛。

暌違四年,寶輝將在台中市政府所規畫的萬坪生態公園秋紅谷正對面,推出新的建案「寶輝秋紅谷」,這是今年台中最具代表性的建案之一。除了鄰近大都會歌劇院,在外觀設計也邀請美國洛杉磯的Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson,打造現代化玻璃帷幕式外觀。

蘇良智說,過去台灣沒有條件去建國際型的豪宅,直到最近這十年間,台中可以吸引國際買家來台置產,而寶輝希望能當那個攀越巔峰的推手。

寶輝建設

成立時間:1982年

董事長:蘇良元

資本額:1.5億元

推案大事紀:2002年七期第一棟作品「敦峰」、2004年至2012年陸續在七期推出頂級豪宅「寶輝花園廣場 」、「寶輝世紀花園」、「寶輝一品花園」、「寶輝秋紅谷」

 

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統一企業重返太子建設董事會 吳修齊家族面臨挑戰 台南幫掀茶壺風暴 恐釀二次分裂危機


2013-03-25  TWM
 
 

 

統一企業總經理羅智先表態,將重返太子建設董事會,此話一出,等於在台南幫丟下一顆震撼彈。日前,太子建設召開董事會,已經嗅出不尋常的味道,吳修齊家族恐面臨太子建設主導權的保衛戰。

撰文‧賴琬莉

二月下旬,統一企業總經理羅智先表示,「不排除在今年太子建設改選重返董事會。」這是二○○九年太子爆出與勤美建設合資買下台中日華金典酒店不良債權,疑似掏空資產數十億元,高清愿與統一企業退出太子董事會後的最新表態。

羅智先丟出的這顆震撼彈,其實早在一年前,台南幫內部就已傳開。由於統一企業是太子建設最大單一法人股東,持股一○.四五%,加上高清愿家族持股,總計約一四%,今年若重返太子董事會,估計可拿下二到三席董事。

○九年太子爆發掏空疑雲前,董事會有十七董三監,隔年,高權投資代表高清愿以及統一企業代表林蒼生、林隆義以「財務規畫」為由,堅辭一席的常董與兩席董事,太子建設董事減至十五席。

十五席現任董事搶九席次

今年在十五席中除保留三席獨董名額外,加上統一重返太子董事會,勢必排擠現任董事席次,恐掀茶壺風暴。「董事會有共識不增加席次,若扣除統一的三席、獨董三席,也就是目前十五席現任董事,要角逐九席董事席次。」一位台南幫大老透露。

三月十五日,太子建設在台南總公司召開董事會,現場就透露一股山雨欲來的氣氛。當天董事會除通過股利分配、六月十八日召開股東會,以及發行十五億到三十億元的國內有擔保公司債等多項議案外,其中最令人不解的是,太子建設百分之百投資的子公司大成工程,將處分其持有的三萬四千多張太子建設持股,並赫見「除董事長提反對意見,其餘董事無異議通過。」的應敘明事項。

據了解,當天董事會除太子建設董事長莊南田出席主持外,輩分僅次於高清愿的南紡董事長鄭高輝,也以太子建設「最高顧問」出席,兩人對多項議案意見相左,尤其大成工程是一家賺錢的公司,卻以「償還借款,降低負債,健全財務結構」為由,要處分持有母公司太子建設的持股,莊南田在會議中表達強烈反對,現場氣氛一度凝重。

市場人士解讀,由於法令規定,子公司持股視為庫藏股,在股東會不得行使投票權利,太子建設在股票停止過戶日、也就是四月二十日的前一個多月,決議處分大成工程三萬四千多張的太子建設持股,難免引起外界聯想,是否有人要藉此增加籌碼,在今年董監改選中搶進董事席次。據透露,鄭高輝在董事會中表示,針對今年太子建設董監改選,「大家要坐下協調」。

吳修齊家族主導權漸少

統一、南紡與太子建設是台南幫最原始的核心企業,太子建設成立於一九七四年,由吳修齊任董事長,他栽培二女婿莊南田接任總經理,股東除台南幫侯、吳、鄭、高家族外,統一企業持股一○.四五%,太子建設旗下有二、三十家關係企業,自成一個系統;○四年,吳修齊退下董事長一職,交棒莊南田。

換言之,長久以來太子建設就是吳修齊家族經營治理,○九年卻爆發掏空疑雲,重挫莊南田與吳修齊家族的聲勢;雖然一一年底,台南地院做出莊南田無罪判決,但太子建設的權力結構已經出現微妙變化。

南紡派影響力不容小覷

首先,太子建設出事後,台南幫大家長高清愿雖未在第一時間與莊南田切割,僅表示震驚遺憾,但支持經營團隊改組,先由南紡董事長鄭高輝率領侯博明、陳景星、陳明輝與吳文雄共五人小組,進駐太子建設整頓;一○年六月股東會後,五人小組解任,改由新任五名「常董會」統籌營運。

目前五名常務董事中,除吳修齊家族的莊南田與吳中和外,代表南紡的陳明輝、侯博明與鄭麗玲取得三席,並新增副董事長一位,由與侯博明交情深厚的陳明輝出任,現任總經理謝明汎也被視為南紡派。吳家與南紡派的勢力消長可見一斑。

從集保戶股權分散表來看,一千張以上持股近七八%,股權非常集中。目前太子建設股東結構,統一企業加高清愿家族約一四%,吳修齊家族約二○%,南紡約一五%(含侯博明、鄭高輝、陳明輝家族),莊英志家族八%,另外環泥董事長侯博義與侯家親戚黃肇文屬關鍵少數。

太子建設創辦人吳修齊○五年往生,育有四男五女,四個兒子與二房吳曾昭美長住美國,二女婿莊南田為太子建設董事長、四女婿張信雄為前南台科技大學校長。太子建設等於是吳修齊家族在台南幫最後的一個堡壘。

但這幾年,形同吳修齊家族代表人的莊南田,雖仍掛名太子建設董事長,但實權已不若過往,今年董監改選,統一企業重返董事會,加上在太子建設勢力大增的南紡,吳修齊家族能否繼續握有太子建設主導權,恐怕是一大問號。

太子建設近二年每股稅後純益(EPS)都在二元以上,除了龐大土地資產外,轉投資的台北W Hotel、台中金典酒店、墾丁福華都已見到績效,但今年董監改選,既有的十五名董事將搶奪九席,台南幫恐面臨再次分裂危機。

15搶9,誰要讓步?

——太子建設董事席次分布南紡 (3席) 吳修齊家族(6席) 其他(6席)侯博明 莊南田(吳修齊女婿) 侯博義陳明輝 永原投資(代表:吳中和)黃肇文鄭麗玲(鄭高輝之女) 吳平治(吳修齊長子) 陳景星吳曾昭美(吳修齊二房) 莊英志吳建德(吳修齊三子)莊泓諺(莊英志親戚)郭俊成(吳曾昭美親戚) 陳仁欽

製表:賴琬莉

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美國原油運輸管線建設將大幅增加

http://wallstreetcn.com/node/54240

來自美國官方數據顯示,截至目前美國通過卡車,駁船和火車運輸原油比自1981年開始記錄以來的任何時候都要多。造成這一現象的主要因素是新的原油產區到煉油廠之間的管道建設未能跟上需要。但這似乎並不表示將給予運輸公司更多發展機會,有明顯跡象表示美國正在解決原油管道容量限制的問題。

能源公司顧問Wood Mackenzie表示,

超過400億美元的石油管道目前正在進行或計劃在未來幾年建設。

美國的石油產量已經躍居20年來最高水平,同時進口大幅下降。這就要求建設可以從新興原油高產地Texas, North Dakota以及加拿大Alberta省輸送原油至墨西哥灣沿海的煉油廠的管線。

美國一個專門建設原油管線的能源公司NuStar能源行政總裁Curt Anastasio表示,

「美國原油正從不同方向和新的地方湧來,我們對未來美國管線的建議非常有信心。」

隨著原油價格持續高於100美元/桶,開採新油田的公司並不想因等待新的管線而放棄這些收入。因此,近些年卡車,火車和駁船運油量增長迅速。據EIA數據顯示,通過卡車運輸原油的比重2011年至2012年增長了38%,駁船運輸比重增加53%,鐵路運輸比重則反了兩番。但綜合來看,管線和遠洋油輪依然是向煉油廠輸送原油的主要方法。

同時公路運輸原油的增長也帶來一些阻礙因素,運輸原油的重型卡車帶來的噪音以及對一些地區的路面造成的毀壞引發了諸多訴訟。德州議會今年撥款4500萬美元對其主要產油區進行道路修復和改善。而駁船運輸量有限以及火車運輸過程的安全風險都極大的阻礙非管線原油運輸的增長。

多數業內人士認為

一旦新的管線投入使用,火車,卡車和駁船運輸比重將持續並快速下降。

目前美國國內管線建設阻力最大的因素是環保團體對包括Keystone XL項目在內的一些管線建設的批評,這也造成聯邦政府仍在對是否頒發Keystone XL北部部分許可證進行研究。

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農村集體建設用地入市難

2013-08-26  NCW
 
 

 

國土資源部的農村集體建設用地新試點尚未突破現有法律框架,僅進行有限探索。農村集體建設用地入市近期恐難大步走◎ 本刊記者 汪蘇 文wangsu.blog.caixin.com 農村集體建設用地改革的推進仍然面臨阻力。

財新記者瞭解到,各方一度期待的國土資源部“農村集體建設用地使用權流轉辦法” ,最終只形成了對新試點的指導意見,未能形成全國層面的管理辦法。

為求共識,新試點不再採取突破現行法律的轉讓、出租等方式,而是在法律框架內,探索以經營性集體建設用地使用權入股、聯營,以及企業兼併、破產等引致的轉移等合法流轉方式,且範圍限定于城鎮建設用地範圍外。

《土地管理法》的修訂亦遇阻。此次修法已經選擇不動徵地基本制度、只改變補償方式的“小修” ,即便如此各方爭議仍然極大。草案在全國人大一審後遲遲未能進入二審。

中國現行土地制度是既有城鎮化模式重重矛盾的重要塑造者。一個基本共識是,要開啓新城鎮化模式,必須進行土地改革;而是否給予農村集體建設用地平等權利,是其中一個關鍵問題。

難以突破

一位知情人士告訴財新記者,國土資源部新的試點不會有進一步突破,而是選擇回到法律框架內,有限探索農村集體建設用地流轉辦法。

首先,試點範圍將選在城鎮建設用地範圍外。按照《憲法》及《土地管理法》相關規定,城市市區的土地屬於國家所有,亦即農村集體所有土地必須通過徵收轉為國有土地,才能用于城市建設。而農村集體建設用地只有三個用途:興辦鄉鎮企業、建設村民住宅及鄉(鎮)村公共設施和興辦公益事業。

再者,流轉方式也不會突破現行法律。 《土地管理法》對集體建設用地使用權流轉僅留出兩個小口——農村集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設,但“符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業,因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外” 。

此外,農村集體經濟組織可與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。因此,國土資源部的新試點將不再使用突破了法律的轉讓、出租等流轉形式,而僅限于幾種合法方式,比如以經營性集體建設用地土地使用權入股、聯營,及因企業破產、兼併導致的轉讓等合法方式。

新試點將著重于探索合法流轉方式的流轉主體、運作方式、權益保障、內部管理等內容。同時,將開展集體建設用地整理等,以解決存量地難利用問題。

據悉,國土資源部將選擇28個市、縣作為試點。

相較于老試點,新試點流轉途徑和範圍大大受限。國土資源部自上世紀90 年代起就在地方進行農村集體建設用地流轉試點,並通過部省合作協議等平台與地方開展合作。國土資源部數據顯示,共有22個省份承擔了探索農村集體建設用地流轉路徑的任務,並且安徽、廣東在全省推行。國土資源部還曾批復蘇州在城鎮規劃區內全面實行集體建設用地使用權流轉。

據悉,由於擔心放開就亂、缺乏法律支持以及配套改革等原因,國土資源部一些部領導和相關司局並不讚成大規模放開集體建設用地流轉。一些相關部門也不支持。而由於可能影響土地出讓收入,一些地方政府積極性也不高。流入集體建設用地的一方則面臨權益難以得到法律保護、土地難以融資等問題。

考慮到這樣的流轉難以全面推開,國土資源部轉而回到法律框架內謀求共識。

中國社會科學院農村發展研究所研究員王小映告訴財新記者,相較于改革初期,如今要改城鄉二元土地制度難度更大。由於幾十年市場化發展不平衡,城市的房地產市場已經充分發育,而農村土地市場受到抑制,其顯性價格和隱性價格差距很大,存有巨大的增值、投機空間。如果稅費等配套改革及監管不完善,難以遏制農民和集體私下流轉農用地,這是政府不得不考慮的。

同時,這幾十年已經形成很多法律法規,有的是改革成果,有的則構成了改革死角。在法律不改的情況下大面積違法,亦有損法律尊嚴,修改這些法律難度又很大。王小映表示,社會利益集團早已盤根錯節,達成一個方案很難。

“集體建設用地入市不是單單國土資源部可以解決的。 ” 中國土地學會副理事長黃小虎表示。

分歧巨大

“目前,對於農村集體建設用地改革爭議仍然很大。 ”國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英說。

要求改變徵地模式的呼聲急迫。不過,今年3月,中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文在一個論壇上公開表示,土地制度確實到了必須大力推進改革的時候,但考慮到中國仍處於大規模城市化進程中,很多地方是成片成片劃入城市,近中期不能取消通過徵地搞城市建設。 “否則建住宅農民願意賣,建馬路農民就不願意賣,就搞不下去了,城市怎麼發展?”這一思路即意味著被劃入城鎮規劃圈內的集體建設用地不能自主入市,農民不能依靠這些土地自主參與城鎮化。

這也是十七屆三中全會訂立的框架——“在土地利用規劃確定的城鎮建設用地範圍外,經批准佔用農村集體土地建設非公益性項目,允許農民依法通過多種方式參與開發經營並保障農民合法權益” 。但十七屆三中全會之後,這一有限放開的思路也遲遲未能有實施方案出台, 《土地管理法》相關條款的修訂亦未能啓動,僅針對徵地補償條款“小修” 。

劉守英表示,有一些人堅持集體建設用地只能搞鄉鎮企業或以土地入股搞企業,但這會把農民利用集體土地參與工業化城市化的路堵住。歷史已經證明鄉鎮企業這種產權安排有問題。而農民拿集體土地入股,財務上是搞不清的。

“如此一來,城市化工業化實際上只有土地國有化一條路。 ”他表示,相對而言,放開存量經營性集體建設用地入市在目前最有共識。

據悉,國土資源部就試點辦法聽取中農辦意見時,中農辦曾提出探索鄉鎮企業使用的存量建設用地流轉、在城鎮建設用地範圍外使用農村集體建設用地建設非公益性項目及小微企業、農家樂、物業經濟等意見。

劉守英認為,還必須解決“位置移動”問題。工業需要集中,大量存量建設用地沒法在本地使用,要通過增減掛鈎將其盤活。但操作中要從現在政府動機主導的指標交易,轉向集體建設用地權利的直接交易。

集體建設用地的宅基地部分爭議更大。 “完全是針鋒相對。 ”劉守英稱,一部分人要求堅守現有宅基地制度,但他認為,對於這套制度和現實之間的巨大衝突,卻沒有人開出解決藥方。他主張,在城市化地區,讓宅基地直接入市,和國有土地同地同權。農村地區,可先讓宅基地先在村莊內部、集體經濟組織成員之間的交易合法化。

不過,土地改革牽一發動全身,改革要真正有所推進,必然是一個系統工程。王小映、國土資源部土地勘測研究院副總工程師鄒曉雲等許多學者和業內人士都擔心,確權不到位,可能引起復雜權屬糾紛,以及村、鄉鎮幹部侵害農民土地權益行為。而集體建設用地轉讓、使用的相應稅費制度沒有建立,一戶多宅、既有“小產權房”等違法違規建設未清理等遺留問題,都會造成利益失衡,帶來新的不公平。 “必須要推進配套改革。 ”王小映表示。

許多學者認為,必須推動建立城鄉統一的建設用地市場,政府退出土地經營、回歸土地管理。不過,由於各方認識上不統一,政策制定困難,配套改革也十分複雜,農村集體建設用地入市近期恐難邁出大步。

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美國銀行清倉價值15億美元建設銀行股票

http://wallstreetcn.com/node/55168

據路透及WSJ等多家媒體證實,美國銀行週二出售多達15億美元的中國建設銀行持股。至此全部清空了手中所剩餘1%的建行股份。美銀美林是此次交易唯一的簿記管理人。

文件指出,美國銀行以每股5.63-5.81港元出售20萬股在香港交易的建設銀行股票,相當於較週二收盤價5.93港元折價最多5.1%。

建行香港掛牌股價今年以來下跌4.7%。

在此次交易前,美國銀行已經4次減持建設銀行的股份。2005年美國銀行出資30億美元收購建設銀行9.9%的股份,隨後又行權追加購買了92億美元購買了11%的股份。

根據彭博社的計算,自從入股建設銀行8年以來,美國銀行從建行的股權交易及股息中總共獲利至少150億美元。

Value Investment Principals的CEO Sandy Mehta表示:「出售股權的行動是審慎的,美銀追隨其他西方銀行一起,加入了出售持股,用以充實資本金的浪潮。」

美國銀行香港分行發言人Mark Tsang拒絕對此事發表評論。

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