焯焯有餘：經紀指數作用存疑
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GS(14)@2016-09-29 08:03:14最近一間地產代理公司推出一個前線經紀指數。從地產代理公司提供的資料顯示，這項指數是基於前線經紀對當周市況的預期而制訂的，因為最終結果是反映前線經紀對於短期市況的睇法，所以這指數可以解讀為地產經紀的信心指數。雖然制訂方法是統計學常用的「擴散指數」（Diffusion Index），但這個前線經紀指數是否具有高的前瞻性？對分析市況的人士來說，這才是最重要的，然而筆者對這指數的效用是有保留，原因有以下兩個：第一：前線經紀能否剔除自己的利益，正確地反映自己的想法呢？大力唱淡樓市根本對自己有害無益。第二：雖然地產代理公司認為這個經紀指數的概念跟常見的國家採購經理人指數（PMI）一樣，但其實兩者是有基本差異。以美國供應管理協會制訂的PMI為例，其指數結果是從採購經理或管理人員的答案所制訂的，而這班被訪者大多是已有多年採購經驗的管理層，並不是一班教育程度一般的前線地產經紀。當然，市場多一些資料給予投資者作為分析之用仍是一件好事，但大家一定要留心指數的潛在限制，否則隨時被跣低，始終買賣物業涉及不細的銀碼，小心些才是投資的王道。關焯照經濟學家本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160929/19784943
林鄭暗示或有更多議員資格存疑
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GS(14)@2016-11-10 07:57:48■政務司司長林鄭月娥。
【本報訊】人大釋法惹爭議，政務司司長林鄭月娥及律政司司長袁國強，昨到立法會內務委員會解釋人大釋法時，林鄭表明政府正研究釋法對其他議員宣誓效力的影響，暗示可能有更多議員資格有問題。此番言論觸發民主派議員不滿，指釋法令議會運作不穩，並要求林鄭收回言論及道歉。但林鄭即時反駁，指立會至今無法運作，責任在某些議員身上，「係邊個造成，我諗大家心中有數」。
與民主派舌戰
林鄭月娥昨日出席特別內會時，不時與民主派議員直接開火，如教育界立法會議員葉建源批評人大釋法不單衝擊司法獨立，而且令議員資格受質疑，議會在釋法陰影之下，影響議會穩定運作，問政府會審視哪些議員資格、範圍有多大？林鄭即時駁斥葉的說法奇怪，認為立法會開會至今一個月，未能正常穩定運作責任誰屬，「大家心中有數」。獨立議員劉小麗及香港眾志羅冠聰質疑是次釋法是為《基本法》23條鋪路，林鄭回應時稱不評論報章沒根據的報道，其間又向民主派議員開火，指他們不時將特首言論無限上綱，又點名指劉小麗的3、4分鐘發言，已可見一斑。對於民主派議員要求政府交代，到底正審視哪些議員資格有問題，林鄭亦拒絕回應，而律政司司長袁國強重申，政府仍在研究人大釋法文件，強調政府要考慮相關法律內容及證據去處理，不會因為有爭議而偏離法律認可的做法。建制派議員就借機要求政府審查部份議員宣誓，何君堯更點名要求官員「處理」羅冠聰及社民連梁國雄宣誓問題，令在場民主派議員譁然，何在發言中又形容法律界前日發起黑衣靜默遊行「好惡心」，指如不接受既定憲制框架內人大有釋法權「就學人講法律講法治」，只以用人數表達一切是自毀長城，「我相信你人數唔會比出面仲要多」。
劉小麗
葉建源
許智峰
林鄭與非建制議員駁火
劉小麗：「噚日（前日）同今日（昨日）都有唔同官員，就話政府喺會議上回答議員提問唔代表接納議員宣誓係有效，而且保留法律追究權利，根本係極不尊重在座議員。」林鄭月娥：「呢個議會好多時候有非建制議員針對行政長官作出不切不確嘅說話，無限上綱。」葉建源：「釋法對於香港嘅衝擊大家都睇得好清楚，唔單止對司法獨立衝擊，而且係對而家議會嘅穩定性衝擊。」林鄭月娥：「我真係好奇怪葉議員將呢個議會穩定性歸咎於今次釋法……到今日接近一個月，立法會都未能夠穩定咁正常運作，為市民做事，係邊個造成，我諗大家心中有數。」許智峰：「今次釋法對法治帶來嘅衝擊，你哋兩位作為香港人，作為司長，袁司長你作為一個法律界人士，仲相唔相信香港有高度自治、港人治港？」林鄭月娥：「我哋要全面準確落實《基本法》，今次人大常委解釋《基本法》104條，清晰理解然後執行《基本法》，正正就可以維護一國兩制、港人治港、高度自治下中央對香港基本方針政策。」資料來源：昨日立法會發言■記者陳雪玲
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20161110/19829146
劉思明：低殘股受捧 升勢存疑
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GS(14)@2016-12-01 07:52:35【明報專訊】港股好淡爭持，原材料繼續受壓，個別低殘股反彈。大市出現強勢股調整、弱勢接力做好現象，不利向上破關，短線維持反覆走勢。
恒指高開過百點後升上22889點回順，之後大部分在22800點上落，收市報22789點，升52點或0.23%；國指跌0.08%。競價時段成交大增，相信是受MSCI成分股變動生效影響，競價時段前大市成交669億元，與60天平均相若。據《明報》港股數據庫，升跌比率49比51，升逾3%、跌逾3%分別佔上升及下跌股份約一成半，大市好淡爭持，個股波幅較大；陽燭對陰燭為36比64，沽盤壓力稍大。
新辣招打擊地產股 基本面難改善
本報數據庫追蹤的31個行業，有超過六成下跌，金屬及礦石、煤炭及相關、建築及材料等原材料行業跌逾1%，沽壓未消。受息口趨勢打擊的地產及房託出現反彈，會德豐（0020）、嘉里建設（0683）升6%、7%；房託置富（0778）、泓富（0808）升逾2%。美國10年期債息升幅放緩，有助減輕房託沽壓，加上房託息率漸見吸引力（詳看11月21日《數據尋寶》），有條件回穩。不過，地產股面對新辣招打擊，基本面暫時難有改善，升勢持續存疑。正如周二中資電力股借好消息炒高，昨天已沒有買盤進一步跟進。
聯通回落至9.2元可吸
藍籌股聯通（0762）表現搶鏡，曾經升近一成。有報道指聯通母公司已確認改革實施方案，百度、騰訊（0700）及阿里巴巴都會參與，刺激聯通股價急升，雖然之後聯通否認，股價高位收市。聯通以大陽燭突破50天線，走勢強勁，但過去以大成交屢攻不破10元阻力，窒礙升勢。無疑聯通、中移動（0941）及中電信（0728）與恒指相比，下半年聯通逐漸擺脫上半年跑輸劣勢，反之中移動、中電信維持跑輸恒指走勢，因此聯通可謂是三者中首選，若看好該股，不妨待回落至50天線附近約9.2元才考慮。
利標成交轉旺 挑戰1.4元
此外，紡織及服飾、汽車相關昨有超過七成股份上升，升勢相對全面。服飾股利標（0787）自11月升穿1元關口後愈升愈有，成交轉旺，短線有機會挑戰1.4至1.5元，回調料於1.1元有支持。至於汽車股以華晨（1114）走勢最凌厲，連續4日升幅超過3%，可於10元附近吸納，跌穿9.2元止蝕。
[劉思明 數據尋寶]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0523&issue=20161201
樂視網稱有百億打救 業界存疑 A股尚未復牌 賈躍亭旗下酷派彈14%
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GS(14)@2016-12-30 08:07:29【明報專訊】負面消息纏身的樂視年尾意外送驚喜，旗下於深圳上市的樂視網有望獲百億資金「打救」，在樂視網仍未復牌的情况下，樂視創始人賈躍亭入主的酷派（2369）在消息刺激下飈升近14%。不過鑑於此前賈躍亭「煙霧彈」舉動甚多，有分析員對於該百億資金會否到位，仍是疑慮重重。
明報記者 武君
樂視網前日公告，已經引入戰略投資者，簽署《戰略合作框架協議》，涉及交易規模超過100億元（人民幣．下同），不過公司稱交易仍存在不確定性，需要進一步磋商以簽訂正式合作協議，將繼續停牌，停牌時間原則上不超過10個交易日。公告未有說明投資者身分及具體條款；樂視網去年曾引入鑫根基金作為戰略投資者，當時以5.39%的股份換來對方投資32億元。
主力購境外版權或影響港視頻
樂視網在港進行多項股票投資，樂視網持股58.6%的樂視致新持有TCL多媒體（1070）20.09%的權益，關聯企業中亦包括酷派多家附屬公司。除了投資股票之外，樂視網旗下樂視網信息技術（香港）主要在港進行境外版權的採購及終端產品海外銷售業務。雖然樂視強調本港和內地視頻版權有區分，但樂視網的財務狀况，最終或間接影響本港視頻業務。
其餘業務剛起步 仍在燒錢
在視頻和電視業務之外，賈躍亭大舉開展新業務，如手機、汽車、影業和金融等，不少剛剛起步，仍處於瘋狂燒錢階段，而超級汽車等非上市業務主要是靠上市公司資金反哺，賈躍亭曾稱，要在超級汽車上投資400億至500億元。
在樂視的業務系統內，上市公司只有樂視網及酷派，不過賈躍亭也不忘充分利用內地私募投資對科網概念的熱情，非上市公司亦進行了大規模的融資，各個生態業務在一級市場上也已經融資逾200億元。據第一財經計算，自2010年以來，包括樂視網上市平台和非上市平台的整個融資規模，或已經超過800億元。
協議沒約束力 資金未必到位
但就是如此巨額規模，還是無法填補及追上燒錢程度。至於是否真有百億資金投入，市場人士普遍存疑。耀才證券研究部高級分析員阮子曦表示，樂視網引入100億元投資應該是用公司股權來交換，但其汽車投資是天文數字，加上手機等業務燒錢速度之快，難說是否足夠，以前樂視也曾說過要引入政府資金，後來也是不了了之，對於是次宣稱的百億資金，需持觀望態度，不能盡信。亦有分析人士表示，框架協議不具約束力，且該100億元還沒有到位，也沒有說明何時到位，以及是用於上市公司還是非上市公司，仍不足以消除市場疑慮。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4096&issue=20161230
陸振球：需求轉弱 樓價續升動力存疑
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GS(14)@2017-07-30 17:02:05http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2222&issue=20170729
【明報專訊】運房屋公布未來3至4年的潛在私人住宅供應再增至9.8萬個單位的有紀錄新高，按季再增加2000伙，多家龍頭代理隨即表示，由於樓巿需求強勁，縱使私人住宅供應增加，也會被悉數吸納。不過，近期新盤銷情已有轉弱迹象，巿場上新盤未售出貨尾單位，按季增加三分之一，而此等貨尾相對未來3至4年預計私宅供應的比例，也由之前約6%升至8%（圖1），私人住宅供應增加，遲早會對供求失衡推升樓價的動力造成制約。
一手貨尾增加，亦即反映一手樓需求轉弱，其實二手樓巿也開始出現陰霾。友人經營的地產資訊公司，為管理中小型代理管理多達250網站，高峰期試過1個月有1800人預約睇樓或睇買賣，近兩個月每月只跌至150人預約睇樓，即一手樓銷情轉差之際，客源也未有流至二手巿場，反映整體樓巿需求急速轉弱，如情况持續，發展商和二手樓業主要賣樓，就可能要開始減價。
一手銷情放緩 客源未有流至二手
花旗銀行自2010年起每季委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣電話訪問形式進行巿民置業意向調查， 日前公布6月訪問超過500名香港市民的最新調查結果顯示，2017年第二季表示有興趣置業的受訪者連升3季後下跌至14%，比例回落至接近一年前水平。
調查結果又顯示，2017年第二季認為樓價會在未來12個月下跌的受訪者比例，自2016年第一季起連續4季下跌後首次回升，13%受訪者認為樓價會有下跌趨勢。而認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例，則輕微下降至57%。調查結果可能反映市民自政府今年5月推出「辣招」後對樓市看法或有所改變。
值得注意的是，僅百分之一受訪者認為現時是置業好時機。而認為現時並非置業好時機的受訪者比例則進一步攀升至79%，比例創調查以來新高（圖2）。
筆者看完上述調查結果，覺得相當有趣，皆因上述最新調查期間樓價是不斷飈升，似和只有1%的受訪者認為現時是置業好時機，而有多達79%受訪者認為現時不適合買樓的結果有極大落差，一種合理解釋是上季度入巿的，都不是因為看好樓巿而買樓，只是受到樓巿氣氛感染，形成了不買樓只怕將來更難入巿的恐懼，形成了恐慌性入巿，並不健康！
恐慌性買樓 或重演九七歷史
說到恐慌性買樓，總令有點似曾相識的感覺，20年前亞洲金融風暴以前，當時港人都認定回歸以後，北水源源不絕來港，樓巿豈有不升之理，於是也出現人人搶樓的局面，之後香港樓價暴跌，而歷史又會否重複，只有讓時間來給大家答案。
「新界王」劉皇發周日凌晨離世，享年80歲。劉皇發長期擔任鄉議局主席，在香港政府有重要地位，而他個人投資也是在新界擁有大量物業和數百幅地皮，估值數十億元。
回歸20年 新界樓價跑贏大市
回顧香港回歸20年，根據美聯物業計算的樓價指數，香港整體樓價在1997年7月平均每呎為7661元，至今年6月升至11,610元，升幅約51%，而九七回歸時新界平均每呎樓價為6742元，至今年6月升至10,672元，累升了約59%，可說過去20年新界樓價跑贏香港整體和巿區樓價（圖3），重要原因之一是期內新界交通大幅改善，既有三號幹線通車，又有西鐵啟用和機鐵落成，以前新界因交通不便令樓價落後，自然隨交通改善而令樓價與巿區的差距收窄。
另一方面，近年全港樓價飈升，一些負擔不起巿區樓價和租金的巿民，亦唯有遷往新界置業或租樓住，也對新界樓價構成支持。
可以這樣說，過去20年投資在新界樓的成績，應較投資在巿區樓更理想，這亦反映了一個道理，投資物業也要能掌握不同地區的高水和低水可能出現的變化，才能跑贏大巿。
港人熟悉的李錦記蠔油，其生產商李錦記健康產品集團周四宣布，以12.825億英鎊（約128億港元）購入倫敦地標商廈芬喬奇街20號，打破英國歷來單幢商廈物業成交紀錄。該寫字樓物業坐落在倫敦金融地段，屬於當地的地標建築，因其外形而有「對講機」的外號，而該廈2014年落成，樓高37層，樓面面積約71.3萬方呎，包括67.1萬方呎甲級寫字樓樓面和1.7萬方呎零售樓面等， 目前全面租出，主要租戶來自投資行業，尚餘租約年期平均約13年。
買「磚頭」忌盲目高追 應水向低流
李錦記集團主席李惠森表示，很高興能夠成功購入位於倫敦中心區域商廈，不僅為集團帶來合理的租金回報，並擴大集團投資物業規模至主要海外金融中心，以提供持續穩定的資產增長，將持此地標商廈作長期投資。按是次成交價，打破本年初，有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋旗下的中渝置地，以約110億元購入英國倫敦商業大廈利德賀大樓（Leadenhall Building）時創下的紀錄價，成為目前倫敦最大額的商廈成交。
「磚頭」其中一個重要功能，是作為儲存財富的工具，此所以一些現金流強勁，業務已乏拓展空間的企業，會將賺來的金錢不斷購置物業，但買「磚頭」也應避免在周期高位盲目高追，如能力許何，可以如李錦記般用藏富於外，水向低流的原則。
[陸振球 樓市解碼]
汽車共乘責任保 合法性存疑
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GS(14)@2017-10-09 03:22:14【本報訊】Uber乘客遇上意外有否保障，國際專業保險諮詢協會會長羅少雄指出，私家車保單與營業保單不同，前者規定車輛不能作出租或收費用途，車主倘違反規定（作Uber載客用途），保單有可能失效，保險公司有權不作任何賠償或處理。
Uber今年2月曾宣佈，獲美亞保險（AIG）提供團體汽車共乘（ride-share）責任保險，每宗事故傷亡最高賠償額達1億元，其網頁聲稱「所有Uber行程都會受到保險保障，即使途中發生意外，Uber的全球保險都能涵蓋乘客及第三方的損失」。但羅稱Uber獲保險公司提供的團體汽車共乘責任保險，內容沒有向公眾交代，保障範圍及合法性存疑，因此究竟乘客有甚麼保障，確實令人擔心，認為乘客可以向有關人士了解保單內容。■記者譚健文
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170930/20168465
京王府井4戲院 周六晚入座率26% 低價戲票多 票房高速增長存疑
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GS(14)@2018-03-19 05:03:46【明報專訊】內地提倡消費升級，發改委亦預期今年消費將可佔GDP約60%。其中，內地電影業是其中一個受惠於消費升級的產業，尤其今年春節票房再創紀錄，相關電影概念股也獲看高一線。然而，戲院過剩及票價補貼兩大問題，令電影業掘動消費的實際作用，未必如表面數字般火爆。
明報記者 陳子凌 北京報道
據實時票房統計平台貓眼數據，今年春節頭6天內地總票房達57.1億元（人民幣‧下同），按年增長68.9%。2月份全國總票房更突破100億元。就連全國人大代表、內地著名導演賈樟柯昨日在兩會上也感嘆：「我剛剛拍第一部電影的時候，整個國家的電影票房才10個億。」
2月中國全國總票房破100億
然而，內地電影消費是否真的高速增長，存在兩個疑問。首先，內地尤其是一二線城市的戲院數量已過剩，單以北京王府井方圓500米便有4家戲院（見地圖），以周六晚（10日）8時30分至9時30分，4家戲院播放同一電影，共提供564個座位，但據網上售票顯示，直至開場前20分鐘還有416個座位空置，入座率僅約26%。
去年銀幕逾5萬塊 按年升幅25%
同時截至去年計全國銀幕約5.08萬塊，比2016年的4萬塊左右增加逾25%，增速比去年全國總票房增長13.5%還高。幸而三線至五線城市因娛樂選擇較少，對電影需求大，部分消化了影院過剩問題，證券商申萬宏源表示，行業已意識到情况，預計今年整體銀幕增速放緩至15%。
相比影院過剩，內地「票補」現象更反映電影消費未如表面風光。據了解，內地淘寶有20至40元左右低價票出售，以上周五於內地上演美國電影《黑豹》戲票正價120元，淘寶購票卻只需37元，差價由電影發行商補助網購平台或影院，藉此吸引觀眾，製造口碑（見另稿）。
不過，實時統計平台只按影院出票數量及正價去計算票房，再以《黑豹》為例，假設影院顯示售出100張票，便顯示票房為12萬元。但若全部是淘寶的便宜票，觀眾實際「掏錢包」的支出就只有3.7萬元，8.3萬元差額是發行商的開支。
觀眾：沒人以正價看電影
有用淘寶買票的觀眾表示，基本上沒人會以正價看電影，就算不淘寶，電影院為搶客，也以「會員價」去招徠，一般只比淘寶票貴約10至20元，但會提供其他優惠，所以他們看電影的費用其實不高。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2082&issue=20180312
活化工廈變身過渡房屋零申請 投資者：5年後發展存疑 難控成本
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GS(14)@2019-05-27 16:50:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7344&issue=20190527
【明報專訊】特首林鄭月娥在去年施政報告中提出重啟活化工廈計劃，其中包括由民間主導改裝整幢工廈作過渡房屋建議，以解房屋供應燃眉之急，惟如意算盤未能打響。過去曾贊同此發展方案的「舖王」鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇，更轉軚不支持，指工廈改作過渡房屋不超過5年，僅屬短期發展，5年後發展存疑，增加發展風險，決定放棄有關發展。
明報記者 甘潔瑩
就新一輪活化工廈計劃申請，本報曾向地政總署查詢，該署回覆指，2018年施政報告公布的新一輪活化工廈計劃涵蓋6項措施（見表），當中4項分別為重建、整幢改裝、擴闊緩衝樓層的准許用途，以及改裝以提供過渡性房屋，需向地政總署申請。到目前為止，該署接獲2宗重建的申請，同時已就5宗有關重建的規劃申請及1宗有關整幢改裝的規劃申請向規劃署提供意見，即至今尚未接獲改裝作過渡房屋的申請。
鄧耀昇轉軚不支持
資深投資者鄧成波孻仔鄧耀昇，旗下陞域集團於首輪活化計劃中共遞交20個申請，當中19個獲批，尚餘1個申請尚待處理文件，可謂積極參與活化工廈。過去鄧耀昇極力支持改裝工廈作過渡房屋，但他接受本報訪問時表示，這發展方向是他獻計給政府，因他發現公屋申請宗數高逾20萬個，若將工廈改作過渡房屋，市場定能消化一批排隊輪候公屋的申請人，認為「做得過」，一個工廈能改裝為600至900個房間，能有效協助政府增加房屋供應。
不過，在新一輪活化工廈計劃中，有關工廈改作過渡房屋的措施，除租期不超過5年外，亦未有提及5年後的發展方案，鄧耀昇表示，「曾建議政府批出過渡房屋許可之時，同時批出酒店發展的申請，好讓過渡房屋租期完結後，可保留有關設施作經營酒店之用，但政府未有回應這個建議。」正因為過渡房屋租期完結後的發展存疑，亦不能確定改裝成本能否在租期內回本，令發展風險增加，故在新一輪活化工廈申請中未有選擇此發展方案，但整體而言，是次活化工廈措施屬多元化和具彈性。鄧又透露，是次計劃遞交約10個申請，目前正預備相關文件，對於申請數目較首輪計劃大減一半，他不諱言，物流業對倉庫需求大，出租工廈亦屬不錯的投資。
麒豐資本：補地價磋商時間較長
另一工廈投資者麒豐資本，其共同創辦人洪英偉亦稱，過渡房屋方案租期僅5年，難以控制及計算成本。對於其他的措施，他認為有部分細節不夠清晰，如整幢改裝項目，當中有10%樓面須作政府要求的特定用途，但未有具體說明特定用途；重建工廈能予以增加地積比率，但當中需要補地價，與政府磋商補地價的時間可能很長，從而增加發展成本。雖然如此，但麒豐資本仍會物色合適發展的工廈項目。
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