民社相寓總幹事謝名軒：逾30萬人住劏房 港應借鏡星洲
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GS(14)@2018-03-01 10:05:24https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2819&issue=20180301
【明報專訊】香港樓價高企之餘，一般巿民的居住空間也不理想，民社相寓總幹事謝名軒接受訪問時估計，本港現有逾30萬人居住在俗稱「劏房」的分間房間，人均居住面積只有50多方呎。他認為，香港政府有責任提升港人的住屋質素，建議政府仿效新加坡，大建公營房屋，大幅增加住宅供應，惠及普羅市民。至於本港住宅土地供應不足的問題，他認為港府可在2020年約滿後收回粉嶺高球場的用地發展住宅，解決基層住屋的燃眉之急。
政府統計處今年初出版《2016年中期人口統計主題性報告》顯示，全港約有2.71萬個屋宇單位有分間樓宇單位，涉及分間樓宇單位總數估計有9.27萬個（表1），即每個屋宇單位平均被分間成3.4個分間樓宇單位。分間樓宇單位合共有約9.18萬個住戶共20.97萬人居住，即每個「劏房」平均住2.3人。上述單位中，人均居所樓面面積中位數則為5.3平方米，低於全港人均居所樓面面積中位數15平方米。
根據統計處的定義，分間樓宇單位即個別屋宇單位分間成兩個或以上的「屋內互通」單位，一般用作出租，所有私人商住單位、村屋或臨時屋宇單位內分間樓宇單位都包括在內，此定義與坊間一般理解的劏房接近（見另稿）。
計及工廈劏房 多政府數據逾五成
民社相寓是一家去年10月開始營運、以社會企業模式運作的物業管理機構，至本月初承接213間分間房間，其中大部分以市價出租，小部分屬「社會房間」，以優惠租金出租予需要幫助的家庭。作為民社相寓的總幹事，謝名軒掌握居住在分間房間市民的真實苦况，認為真正住在分間房間的港人，比統計處上述數據（20.97萬人）至少多50%，即超過30萬人，他解釋說：「統計處的數據往往很保守，沒有將工廈分間房間統計在內，而有關規模是很大的。我們曾參觀過位於荃灣及葵涌區的工廈，業主將數千方呎的一層單位，重新裝修分隔為60間，每間低於100呎、設有獨立廚廁的分間房間，以3000元至4000元出租（視乎有否窗戶而定），很受年輕人歡迎。當然，業主這樣做是違規及不合法的，視乎屋宇署是否執法。」
謝名軒續稱，本港住宅供不應求的問題，不止在傳統單位，亦在分間房間上出現，才會令工廈劏房盛行，「市區的分間房間供應有限，而不少會計師、專業人士或外資公司僱員均希望住在市區方便上班，形成熾熱需求，令區內租金高企；基層市民負擔不起便到深水埗及土瓜灣租分間房間，再退一步便是到荃灣及葵涌區租工廈，更壞的情况是在新界租住由雞欄及豬欄改建的臨時房屋」。
星組屋人性化 二三房為主
由於租金不斷向上，而居住環境卻每况愈下，在本港數以十萬戶租樓暫住的無殼蝸牛難免心抱怨氣，成為社會不穩定的根源。謝名軒批評港府的房屋政策失誤，應該向新加坡好好學習，「新加坡的面積比香港小，人口密度比香港更高，但獅城的居住環境遠勝香港，當地市民的開心程度亦很高；箇中原因是新加坡政府的房屋政策做得很好，大部分居民住在由政府資助的組屋。我曾到新加坡實地考察，當地的組屋外貌與本港私人屋苑不遑多讓，設計很人性化，以兩房及三房單位為主，新加坡人均居住面積達200多方呎，遠較香港理想。住所是最重要的，我相信本港市民都希望能夠在辛勤工作後可以回到屬於自己的理想居所，而我的新加坡朋友對政府組屋計劃十分滿意，它令當地年輕人畢業後到社會工作一段時間便可擁有安樂窩，跟着可以更加投入工作」。
應收回粉嶺高球場建屋
根據本港運房局去年12月公布的長遠房屋策略報告，未來10年住宅供應目標為46萬個，惟尚欠4.3萬伙土地供應，上述數據令市場出現供應短缺的預期，過去兩個多月樓價升幅加快，並且屢創新高。港府昨日公布財政預算案，在遏抑樓價方面並無大動作，例如沒有根據香港大學金融學院副教授程騰歡建議推出相等於現有差餉20倍的「超差餉」，亦沒有因應中國內地買家近月佔成交比例增加而調高買家印花稅（BSD）稅率。
市場普遍認為，增加住宅土地供應是壓抑樓價最有效的方法。謝名軒認為，港府把租約將於2020年屆滿的粉嶺高爾夫球場改規劃作住宅用途是當務之急，「統計處的數據顯示，本港目前有近21萬居民住在分間房間，而平均居住面積只有50多呎；粉嶺高球場只有2600多名會員，但他們卻佔用了約170公頃的用地，每名會員佔用了7000多方呎。打高球並非必需品，會員往往一兩星期才去消閒一次，在此情况下一個高球會會員便佔用7000多呎用地，同時卻要近21萬港人屈就在50多呎的住所，這樣公平及合理嗎？」
須先增土地供應再談改善質素
謝名軒總結說，港府須先增加土地供應，跟着才可仿效新加坡政府大建組屋，而過程中料面對不少阻力，惟由於事關數以十萬計本港家庭福祉，籲港府在此方面多做工夫，「由於過去10年樓價大漲小回，已攀升至脫離居民購買力的水平，結果令港人愈來愈遲婚（編按：本港男士及女士首次結婚時的年齡的中位數，分別從2007年的31.2歲及28.3歲，上升至2016年的31.4歲及29.4歲）。在香港最重要是住屋問題，因為有瓦遮頭是最基本的，食多食少只是個人的選擇，衣服能夠保暖便可以了；我相信假如有人餐餐食龍肉，但上班後回到家中居住得不舒適，他也不會開心」。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-03-01 10:05:39https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3896&issue=20180301
【明報專訊】統計署將個別屋宇單位分間成兩個或以上的「屋內互通」單位稱為「分間樓宇單位」或「分間房間」，亦即是俗稱的「劏房」，謝名軒認為，前者的名稱更合適。
套房經審批具清晰規劃
謝名軒解釋，劏房的源起，是數十年前本港不少居民住在天井（即建築物側面或中間被3至4面牆圍住的空間，原先主要作通風及採光用途，因為狀似井形，頂部是天空，故名為天井），其不論在設計間隔及防火設施上均沒有特別考慮；但目前本港大部分的套房，都是由業主委託註冊人士及註冊結構工程師設計及監工，再經屋宇署審批，具備獨立廚廁及防火措施，「它們不是胡亂搭建，而是規劃清晰的套房，部分甚至媲美服務式住宅，因此叫『分間房間』較『劏房』更適合，這樣對入住者的心理也會比較舒服」。
[名人樓市論壇]
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港擬大數據評估借貸 內地經驗可借鏡
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GS(14)@2018-03-19 05:03:47【明報專訊】在大數據的年代，金管局上周透露，擬讓香港銀行在批出貸款時，不再單靠傳統的財務數據去評估客戶還款能力，而是在風險管理的模型中加入「行為數據」。在金融科技的發展，金管局也不得不借鑑內地的經驗。但另一邊廂，近期內地在「徵信」業務（意即信用驗證）方面卻彷彿走回頭路，強調要評估財務狀况，主要應依靠財務數據。內地的經驗反映，中港兩地監管方式的相異之處，會對市場發展帶來不同的效果。
內地平台收集生活數據 影響信貸評級
過往幾年，內地在利用個人消費習慣、生活模式等「行為數據」進行貸款風險評估，走得相當前，這亦得益於非銀行人口發達、電子支付盛行的獨特環境，大部分的消費行為都透過互聯網進行，令科網巨企得以累積大量數據。因此衍生出諸如芝麻信用、騰訊徵信等平台，漸漸地，這些徵信平台把內地人劃分不同等級，評級基礎就是客戶的生活習慣與行為，包括哪些客戶及時繳交電費、哪些客戶喜歡買便宜貨，甚至客戶和誰做朋友，是否曾經失約、失信，種種行為都會對貸款評級構成影響。
內地當局最初對這現象持開放態度，早在2015年1月，人行通知8家機構準備開展個人徵信業務，但拖拉了3年，始終沒有發出任何牌照。去年人行徵信局局長萬存知的講話，顯示到監管當局對市場發展的失望。
人行：信息不共享 數據不適用於徵信
萬存知去年表示，這8家機構都想形成自己的業務閉環，結果都不會向市場分享所擁有的信息；另外，由於他們都是依托某集團所創建的，不具備獨立性；但最重要、最關鍵的問題是，當局認為，行為模式數據可用於營銷，假若要徵信，最可靠的還是財務數據。
誠信還誠信，徵信還徵信，這就是內地領先一步所得到的經驗。現在當局的做法是，成立一家「百行徵信」，由官方佔大股，上述8家機構參股，統一做個人徵信，且日後主要參照的是債務相關的財務數據，而非行為模式。
中港兩地彷彿走向不同的路，其實是反映兩地監管方式不同。內地對金融科技的監管取態是先放後收，去年收緊現金貸是一例，現在輪到個人徵信。香港監管者則是經過深刻的研判，並選擇由傳統銀行起步，以試驗性質去推動用行為模式做個人徵信。
內地監管先放後收
業內人士認為，行為模式自然不能在信貸管理上「擔大旗」，例如在叫車平台預約了司機，最後失約，這行為雖然令個人誠信受損，卻不應影響信貸評級。然而，以財務數據為主，行為模式為輔的方式，卻值得探討，後者不應完全被取締。
可以預見的是，香港銀行會大幅採集客戶的行為信息，否則資料庫沒有足夠的數據去支持這項「實驗」。但香港人又是否了解到，未來在支付App裏任何一筆紀錄，也會影響到自己的信貸評分？
明報記者 廖毅然
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5280&issue=20180312