立法會三題：「天匯」發展項目物業交易事宜
1 :
GS(14)@2011-01-29 18:08:43http://www.info.gov.hk/gia/general/201101/26/P201101260165.htm
以下為今日（一月二十六日）立法會會議上李永達議員的提問和運輸及房屋局局長鄭汝樺的答覆：
問題：
２００９年傳媒揭發「天匯」發展項目物業交易有不尋常的行為後，２０１０年３月，政府開始去信該物業的發展商作出查詢，並於同年７月向立法會提交有關往來書信及表示會跟進調查事件。警方亦隨即正式介入調查「天匯」部分一手銷售單位的買賣協議遭到取消的事件，並到發展商的總部及相關律師樓檢走一批懷疑與案有關的文件，調查至今已６個多月。就此，政府可否告知本會：
（一）至今「天匯」有多少個及哪些單位已成功出售；已出售單位的售價分別為何；有多少個及哪些單位的買賣合約曾被取消，當中有多少個單位只收取百分之五的訂金；分別有多少個單位有及沒有追收差價，以及追收差價多少；
（二）至今當局與「天匯」的發展商共有多少次書信往來；有多少封往來書信未交予立法會，以及將如何安排交予立法會；地政總署及警方就事件進行跟進及調查的進展及結果為何；有否會見任何人；如有，包括哪些人士；有否查證是否有人串謀製造虛假物業買賣交易；及
（三）在這次事件中，當局有否汲取任何教訓，以改進「預售樓花同意方案」下對銷售私人住宅物業的規限，以堵塞任何讓發展商可與買家合作製造市場成交假象的漏洞？
答覆：
主席：
政府一直致力提升一手私人住宅物業銷售的透明度，以及致力保障消費者的合理權益，確保他們在購買一手私人住宅物業時，能夠掌握準確及全面的物業資料。政府絕不容忍虛假交易以及就物業銷售發放誤導或不全面的資訊。
在過去兩年，運輸及房屋局透過地政總署的「預售樓花同意方案」（「同意方案」）以及香港地產建設商會（商會）的指引，推出了多項提高未建成一手私人住宅物業資訊透明度及清晰度的措施。該些措施包括推行了「九招十二式」、要求發展商須在五個工作天內公布交易資料以及已取消的交易的資料、加強售樓說明書及價單的透明度、如設有示範單位的話，要求示範單位符合更高標準，包括提供最少一個完全反映交樓標準，俗稱「清水房」的示範單位，以及要求發展商在售樓說明書內提供更全面及詳盡的物業資料。上述規管措施已運行了一段時間，發展商、地產代理業界以及公眾已習慣及熟悉有關要求，為立法規管一手住宅物業的工作提供了重要的基礎。
自有報道指「天匯」個別單位以極高呎價售出後，政府與公眾同樣關注「天匯」其中24個單位的交易事宜。就此，地政總署自二零一零年三月十八日起至今已多次發信給「天匯」發展商查詢有關交易。「天匯」發展商於二零一零年六月十五日公布該24個單位中，最終只有4個完成交易。政府相關部門，包括警方，現正調查該個案。
我現就李議員的問題的三個部分回覆如下：
（一）土地註冊處的記錄顯示，截至二零一一年一月二十五日，「天匯」上述24個首批單位中，有4個完成交易（即已完成轉讓契約），其餘20個單位取消了交易。此外，土地註冊處的記錄進一步顯示，在上述24個首批單位以外，還有另一個「天匯」單位完成交易（即已完成轉讓契約），及還有4個簽立了買賣合約但尚未顯示完成交易（即未註冊轉讓契約）。
換句話說，截至二零一一年一月二十五日，共有5個「天匯」單位完成交易，有20個「天匯」單位取消了交易，還有4個簽立了買賣合約的「天匯」單位尚未顯示完成交易。
土地註冊處的記錄顯示，已完成交易的5個「天匯」單位，成交價介乎9千500萬元至1億3千萬元。詳情如下：
屬上述24個首批交易之4個單位，即30A、30B、31A、及31B單位的成交金額分別約為1億2千400萬元、1億3千400萬元、1億2千600萬元及1億3千400萬元；
不屬於上述24個首批交易的21B單位的成交金額約為9千450萬元。
土地註冊處的記錄顯示，在上述24個首批交易中取消了交易的20個單位分別為8A、8B、9A、9B、10A、10B、11A、11B、12A、12B、28A、28B、29A、29B、32A、32B、33A、33B、45A（亦稱68A）以及45B（亦稱68B）。
根據「天匯」發展商回覆地政總署的書信，上述20個取消了交易的單位，該發展商均沒收了該單位成交價的5%金額。該發展商沒有就20個取消了交易的「天匯」單位追收差價。
（二）地政總署自二零一零年三月十八日起至今共十三次向「天匯」發展商發信，要求提供有關「天匯」上述24宗交易的資料，並共接獲「天匯」發展商18次回信。即地政總署與「天匯」發展商在上述期間共有31次往來書信。
就上述31次的往來書信，在「天匯」發展商於二零一零年七月五日主動把回覆地政總署的信件送交立法會後，政府亦於同日隨即把截至當時由地政總署發給「天匯」發展商的所有信件，一次過全數送交立法會。之後，當局再於二零一零年七月十二日把一整套共20封地政總署與「天匯」發展商在二零一零年三月十八日至二零一零年七月五日期間有關的往來書信的複本，按日期順序，送交立法會。
其後，地政總署與「天匯」發展商自二零一零年八月二十四日起至今共有11次往來書信，當中4次是地政總署去信「天匯」發展商，其餘7次是「天匯」發展商給地政總署的回信。地政總署的4封信件主要是就上述24宗交易作出進一步的查詢。
正如政府當局於二零一零年七月把地政總署與「天匯」發展商的往來書信送交立法會時悤調，而我現在必須再次重申，在一般情況下，政府不會公開由執法機關調查中的個案的資料，以免對進行中的調查構成負面影響，有礙調查的公正性，以及影響政府日後在完成調查後有可能採取的行動。不過，「天匯」發展商於二零一零年七月五日主動公開其信件的決定，改變了上述情況，令其中一個重要的法律考慮不再存在，即公開在二零一零年三月十八日至二零一零年七月五日期間有關信件對「天匯」發展商造成不公的可能。所以政府當局當時在「天匯」發展商向立法會公開有關書信後，亦隨即向立法會公開有關書信。
至於地政總署與「天匯」發展商自二零一零年八月二十四日起至今的11次往來書信，據我們了解，「天匯」發展商沒有主動公開有關書信，所以政府亦按上述慣常原則沒有公開有關書信。就李議員查詢政府將如何安排把該11次往來書信交予立法會，我們需要確定「天匯」發展商的立場。我們現正向「天匯」發展商了解其立場。如發展商主動向立法會公開自二零一零年八月二十四日起至今給地政總署的回覆，我們會安排把該11次往來書信，按日期順序，送交立法會。
由於警方現正調查有關「天匯」的個案，政府不適宜對有關調查作出評論。
（三）為進一步提高一手私人住宅物業交易資訊的透明度，自二零一零年八月十三日起地政總署所發出的預售樓花同意書，已要求發展商除了須於簽訂了臨時買賣合約後的五個工作天內在其網頁以及售樓處公布有關買賣協議的資料外，亦須在有關買賣協議如被取消後的五個工作天內公布有關已取消交易的資料。
為加強規管一手私人住宅物業銷售，運輸及房屋局已成立了「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」（督導委員會），具體討論以立法形式規管一手樓宇銷售事宜。督導委員會已於二零一零年十一月展開工作，並將於二零一一年十月完成有關工作，向運輸及房屋局局長提交建議。失實陳述以及發放虛假資訊是督導委員會會研究的其中一項重要事宜。運輸及房屋局的目標是之後以白紙條例草案的形式進行諮詢，加快諮詢公眾意見的進程。
完
２０１１年１月２６日（星期三）
香港時間１４時３２分
證監會發表聯交所規管上市事宜表現的年度檢討報告
1 :
GS(14)@2012-11-03 13:12:49http://www.sfc.hk/edistributionW ... s/doc?refNo=12PR116
證券及期貨事務監察委員會（證監會）今天就香港聯合交易所有限公司（聯交所）於2011年規管上市事宜的表現，發表年度檢討報告（註1）。
證監會認為，是次檢討結果顯示聯交所的營運程序及決策過程均屬適當，使聯交所能夠在回顧期內履行法定責任，維持有秩序、信息靈通和公平的市場。
在今天發表的報告中，證監會亦建議聯交所在若干範疇繼續努力，提升表現。
完
備註：
2004年3月，政府發表《有關改善規管上市事宜的建議──諮詢總結》，其中一項建議是由證監會每年擬備報告，載述證監會就聯交所履行上市職能的表現的檢討結果。這是證監會落實政府建議後提交的第八份報告。該報告可於證監會辦事處索取，亦可於證監會網站取覽。
2 :
GS(14)@2012-11-03 13:12:59http://www.sfc.hk/web/TC/files/E ... rsion%20Chinese.pdf
Report Link
3 :
GS(14)@2012-11-03 13:15:04對上市科表現的觀察所得
34. 上市科主要透過計算完成時間來評估其行動的效率或及時程度。每個部門均會就特定職務的完成時間作出服務承諾，以提升及保持工作效率。
(a) 為應付數目不斷增加的上市申請，首次公開招股交易部在2011年將其專業人員數目由42人增至50人，增幅約19%。由2011年9月起，部門為職員提供定期的內部培訓。
(b) 首次公開招股交易部於2011年審核了286宗上市申請，較2010年增加了51宗，上升21.7%。獲接納的上市申請數目在過去數年大幅上升（2009年：123宗，2010年：204宗及2011年：247宗）。然而，截至2012年5月31日止首五個月，獲部門接納的新上市申請數目為61宗，較2011年同期下跌47%。
(c) 2011年內，由接獲申請至發出首封意見函件帄均需時16個曆日，而2010年則需時20個曆日。然而，於2011年在120日內獲上市委員會審核的申請人百分比為58%，而2010年則為79%。一
宗個案需時多久方獲上市委員會審核，部分取決於申請人用了多少時間來回應查詢。交易所認為，2011年處理上市申請需時較長，是由於上市申請材料質素欠佳、若干上市申請所涉事項頗為複雜，及上市申請的數目維持在高水帄所致。
(d) 由2010年1月起，
監察部只會預先審閱重大交易的公告，例如非常重大的出售或收購、反收購及現金資產公司。部門在實施事後審閱制度方面的經驗仍屬正面，因為各公司遵守《上市規則》的情況維持在令人滿意的水帄。2011年，有4%（2010年：4%）的事後審閱公告須由上市公司採取跟進行動，主要是發表澄清公告。在採取行動的及時程度方面，於2011年內有96%（2010年：93%）的個案獲監察部於一個營業日內就事後審閱公告發表意見，而即日獲部門就事前審閱公告發表意見的個案有77%（2010年：66%）。
(e) 上市規則執行部繼續對其內部決策架構作出若干變動，務求及早識別嚴重的失當行為及違反《上市規則》的行為。部門亦向其職員提供調查技巧方面的培訓，以提升調查效率。因此，在2010年及2011年開始調查的個案，帄均需時5.6個月完成調查，而2009年及2010年開始調查的個案則需時7.7個月。
...
首次公開招股上市申請
40. 《主板上市規則》第八章及《創業板上市規則》第十一章載有關於新申請人將股本證券在香港的主板及創業板上市的資格（包括合資格準則）的規定。有關申請程序的規定、招股章程內容的規定及其他規定載於《主板上市規則》及《創業板上市規則》各章。
41. 交易所上市科根據《上市規則》的規定審閱所有與上市申請有關的材料並給予意見，以及執行上市程序。在審核上市申請時，除其他事項外，交易所會考慮上市申請人是否符合首次上市的合資格準則，及根據交易所的意見，上市申請人是否適合上市。
42. 在招股章程內呈示資料方面，交易所採用的指導原則載於《主板上市規則》第2.13條，當中規定招股章程所載資料在各重要方面均須準確完備，且沒有誤導或欺詐成分。
43. 如上市科信納申請人符合所有適用的新上市規定，便會編製一份報告（“上市科報告”），及向交易所上市委員會作出推薦，建議批准該項上市申請。批准上市申請的權力歸上市委員會所有。
44. 本會審閱了交易所備存有關在2011年所處理首次公開招股申請抽樣個案的紀錄。本會亦檢討了交易所與首次公開招股上市申請有關的營運過程及程序。尤其是，本會檢討了上市科在審核過程期間識別重大事項及確保該等事項在向上市委員會推薦批准上市前已獲處理的有關過程及程序。本會亦審閱了上市科報告，以評估有關報告是否已涵蓋所有相關問題及就有關申請作出持帄的討論。
45. 本會亦與上市委員會的主席和副主席以及五名委員進行面談，以了解他們對上市科處理首次公開招股上市申請的表現作出的評估。
46. 總括而言，上市委員會委員對上市科的表現感到滿意，但若干委員表示上市科在審核首次公開招股上市申請方面有改善空間。
對專家報告的處理方法
47. 《公司條例》對“專家”的定義包括工程師、估值師、會計師及其他由於其專業以致其所作的陳述具有權威性的人。若招股章程載有專家所作的陳述，根據《公司條例》，該專家須就專家報告內任何不實陳述承擔民事法律責任。招股章程內的專家報告包括會計師報告，在若干情況下亦包括物業估值師及礦產或資源業務合資格人士的報告。上市申請人可決定在招股章程內載入其他專家的報告。
48. 上市科職員及投資者對物業估值報告已習以為常，通常亦能理解其內容。該等報告使用的詞彙確立已久，無須再加以闡釋。然而，若對不同的物業採用不同的方法及基準，便應清楚解釋使用不同方法及基準的原因。
49. 若專家報告涉及的是物業估值及會計師報告以外的事宜，尤其是對香港市場來說屬新事物或不太熟悉的事宜，投資者未必能夠充分理解有關報告。因此，上市科職員必須特別注意涉及罕見領域的專家報告，亦須了解有關的工作範圍及所達致的結論，以確保當中並無不明確的地方。
50. 本會鼓勵上市科職員在處理專家報告時，尤其是內容涉及對香港市場來說屬新事物或不太熟悉的事宜的報告，便應採取尋根究底的處理方法。
上市科報告內的討論
51. 在審核上市申請時，上市科會考慮多項主要事宜，包括有關盈利往績紀錄的規定、管理層的持續性、擁有權的持續性，以及根據交易所的意見，上市申請人是否適合上市。
52. 如上市科信納申請人符合所有適用的新上市規定，便會編製一份上市科報告，當中撮述上市申請的詳情，及載有上市科就相關事項的討論及其推薦。批准上市申請的權力歸上市委員會所有。
53. 本會從交易所得知，上市委員會在數年前要求上市科以淺白語言編製精簡的報告。然而，若干上市委員會委員表示，雖然上市科對個案作出扼要的分析，但有關報告傾向於過度簡單，不足以讓委員掌握與上市申請有關的各項問題。若干上市委員會委員認為，支持推薦批准上市的討論基礎未能涵蓋所有範疇。該等委員鼓勵上市科在報告內強調及討論所有重要事項，包括在上市科認為能夠推薦批准上市前曾花費大量時間辯論的事項。
54. 本會在進行檢討時注意到，一般而言，上市科報告內的討論傾向著重解釋推薦批准上市背後的理據。由於現時上市委員會的要求有變，本會建議上市科報告內應包括對上市科最初的保留意見的詳細分析，以及述明這些保留意見已經以何種方式加以處理。
55. 本會注意到，交易所最近已改變政策，要求保薦人出席上市委員會的聆訊，並在會上回答質詢。
56. 關於首次公開招股上市申請，本會建議：
(a) 上市科在處理專家報告時，尤其是內容涉及對香港市場來說屬新事物或不太熟悉的事宜的報告，便應採取尋根究底的處理方法。上市科應特別注意以下情況：
(i) 所進行的工作及所達致的結論有否不明確或不夠清晰的地方；
(ii) 在達致結論時採納的基礎及假設是否合理；及
(iii) 是否已在招股章程內就專家報告披露足夠的資料，包括所採納的基礎及假設，及提請上市委員會注意有嶄新的或罕見類型的報告；及
(b) 上市科應在上市科報告內強調及討論所有重要事項，以便向上市委員會委員作出更為精細的分析及推薦，包括適當地說明曾經考慮過的多個問題。
57. 本會曾經建議交易所考慮改變政策，要求保薦人出席上市委員會的聆訊，並在會上回答質詢。本會注意到，交易所最近已改變政策，要求保薦人出席上市委員會的聆訊。
...
建議
71. 本會就今年的檢討所作的建議撮述如下。
72. 關於首次公開招股上市申請，本會建議：
(a) 上市科在處理專家報告時，尤其是內容涉及對香港市場來說屬新事物或不太熟悉的事宜的報告，應採取尋根究底的處理方法。上市科應特別注意以下情況：
(i) 所進行的工作及所達致的結論有否不明確或不夠清晰的地方；
(ii) 在達致結論時採納的基礎及假設是否合理；及
(iii) 是否已在招股章程內就專家報告披露足夠的資料，包括所採納的基礎及假設，及提請上市委員會注意有嶄新的或罕見類型的報告；及
(b) 上市科應在上市科報告內強調及討論所有重要事項，以便向上市委員會委員作出更為精細的分析及推薦，包括適當地說明曾經考慮過的多個問題。
73. 本會曾經建議交易所考慮改變政策，要求保薦人出席上市委員會的聆訊，並在會上回答質詢。交易所表示最近已改變政策，要求保薦人出席上市委員會的聆訊。
74. 關於結構性產品的上市申請，本會建議交易所制訂具體指引以協助其職員處理結構性產品暫停交易的情況，及繼續就加強規管結構性產品與證監會及結構性產品發行人合作。交易所已根據本會所作的檢討，就結構性產品暫停交易制訂了具體的內部指引。
4 :
GS(14)@2012-11-03 13:15:20http://www.mpfinance.com/htm/finance/20121103/News/ec_eci1.htm
證監：港交所批上市 須細看專家報告
2012年11月3日