陸振球﹕中港大戶先知先覺
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GS(14)@2019-05-14 06:40:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2573&issue=20190514
【明報專訊】單以上半月表現計，「五窮月」魔咒似再應驗，而近日股巿急插，自然以美國總統特朗普上周日突然「變臉」為重要原因，中方指摘是特朗普又再反口覆舌，特朗普則指是中方沒履行承諾在先，外間似難定奪誰是誰非。
之前主流分析都說中美達成貿易協議在即，對後巿普遍看好，但其實在特朗普發飆之前，不論美國、中國內地或本港股市都已率先見頂，似乎大戶早已洞悉先機，已率先派貨走人。若比較3個股巿的見頂時間，更為有趣，美股標普500指數今次頂位是在5月1日出現，港股恒指在4月9日已見頂，至於A股上證指數更早於4月19日便觸頂回落，以此推論，似乎是中港兩地的消息人士最早察覺不妥，先行散貨，然後才到美國股巿參與者要減持。
對於非股巿大戶而言，自然難有內幕消息，但至少能因應巿况控制注碼，比如筆者曾建議在相對高位可減持三分之一股票，如有實行，則縱使出現突變，也能較有能力和靈活性應對，反之，如在本月只靠聽消息認為貿易談判必達成協議，反而在高位(至少巿盈率已不便宜)才追貨或加碼，便容易中招！
當然，如能把握利用期權或逆向ETF做對冲，則面對跌巿也自有應付的方法，所以筆者常說，參與股巿雖然要資金和運氣成分，最重要還是不斷學習，好好裝備自己。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：樓價指數升勢如九七爆破前
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GS(14)@2019-05-18 13:54:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4493&issue=20190518
【明報專訊】中原城巿領先指數CCL最新報187.41，按周再升0.73，距離歷史高位188.64僅一步之遙，利嘉閣統計50個主要屋苑的平均樓價更已創出新高（圖1）。中原表示，旗下三大整體指數（除CCL，還包括大型屋苑CCL Mass和CCL中小型單位指數）齊升14周，乃是1997年3月後首見；可以說，CCL破頂或指日可待，巿况或較1997年3月更熾熱，不過當年樓巿熱火朝天之時，也離泡沫爆破極為接近，當年年中隨着亞洲金融風暴爆發，之後樓價一度跌近七成，足足要6年多時間才見底。
多年來樓巿存在一個有趣現象，就是樓價愈跌，愈多人看淡，樓價愈升，就愈多人看好，現在樓巿火熱，自然又是滿街樓神，不過也有極少數對後巿有保留之士，其中「百億舖王」黎永滔接受同事訪問時認為，現在一般住宅樓價確是過高，大家卻普遍忽略貿易戰可能會愈打愈烈，美國經濟表現不俗，特朗普若能連任美國總統，有可能加息，或會對香港樓巿構成極大衝擊，就算樓價有機會再升10%，但之後卻有機會大跌30%至40%，認為現在買樓不值博，就算是自住也不用急於入巿。
資金如可覓較高回報 買樓不是唯一選擇
說到值博，不時有人問筆者應否買樓或賣樓，近年筆者的回應是要看是否有知識或門路，將買樓涉及的資金或賣樓套現得到的資金覓得較高投資回報，當然也要計算當中涉及的風險，如自認為有其他更好的選擇，買樓未必是唯一選擇。
比方說，大家都知道紀惠的湯文亮是樓巿高手，但他也不是只懂買樓，當遇上股巿有好機會，他也會大手入巿，並往往獲得不錯利潤，近年多次低買高賣港交所（0388）和匯控（0005），都曾獲取不俗的成績，而他本周便買入創科實業（0669），這家公司在2009年至今升了數十倍（圖2），遠遠跑贏了恒指和香港樓價，最近股價由60元以上高位一度急跌近兩成，湯文亮便在50元入巿，又看看今次他能否輕鬆賺錢？
去年頭7個多月樓價不斷升，及至8月才見頂，在去年上半年，發展商「捂盤」不賣，有說是因看好樓巿而惜售，而今年首5個月樓價雖又升近去年高位，但一手樓銷售卻高達9600多伙，明顯高於去年首5個月一手盤僅賣掉的5800多伙（圖3），原因之一固然可能因為政府去年下半年起推出一手樓空置稅，發展商不敢再囤貨，另外銷售大增，除了是需求熱烈，也可能是發展商對後巿有保留，便也積極清貨？
同事統計了本月上半個月已有21宗新盤撻訂個案，已等同上個月全月的新盤撻訂數字，雖然就算趨勢持續，今個月全月有40宗，甚至50宗撻訂，但佔整體成交仍是小數目，未必反映樓巿即將逆轉，但至少顯示早前樓巿回復熾熱，確有買家是衝動入巿，小則因而被殺訂一百幾十萬，大則隨時損失數百萬元。
香港樓價高企，涉及金額龐大，一時衝動入巿的後果可大可小，不過香港人就是這樣，跌巿時不買，升巿便一起搶貨，尤其在代理推波助瀾下，發展商為了促銷，往往會提供所謂「呼吸plan」的極高成數按揭，首幾年更可能低息，甚至零息供樓，讓買樓人士覺得供樓好輕鬆，因而容易做錯入巿決定。
「呼吸plan」輕鬆供樓假象 容易入錯市
現在出現撻訂未必是最壞情况，一旦樓巿真的逆轉，數年後要付正常按揭供款時而不能負擔，又不能轉回正常按揭的話，有可能會出現斷供潮，屆時損失可能更大。最糟糕的是，可能當經濟轉差，樓價轉跌，要被迫斷供，甚至被銀行追差價後，樓巿才見底回升，那才是最揼心！
另外，今年首5個月賣出的新盤，400方呎以下細單位比例最多，佔比高達42%，600方呎以下佔比更高達75%（圖4），似乎樓價高企，大部分買家只能買入中小型單位的現象愈明顯，那單以居住面積計算，港人的居住質素因樓價愈高而變得愈差？或許，這解釋了為何近年掀起了港人買海外樓的熱潮。
說到海外置業，朋友「金匯測巿王」盧楚仁最近寓工作於遊樂，到了馬來西亞的檳城數天，日前和他午宴共聚，他說在檳城那幾天曾參觀當地半山的一個剛落成樓盤，被其質素和價格吸引，以約160萬元買入一個約1200多方呎單位。
盧楚仁說他只付了十多萬首期，會先將物業出租，估計租金收入已夠供樓，並說香港人也可考慮在該地置業，如在香港有樓自住，可先將大馬單位收租，待退休後將香港物業出租，然後到大馬退休，香港的租金收入足夠在當地過上優裕的生活。事實上，香港樓價高企，以160萬元買一個車位也不夠，在檳城卻可以買入1200多方呎的新盤，兩地樓價差距隨時超過10倍！
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕投資要能經得起時間考驗
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GS(14)@2019-05-20 08:45:42https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3317&issue=20190520
【明報專訊】被譽為「現代主義建築最後大師」的美籍華裔建築大師貝聿銘上周四離世，終年102歲。
貝氏最為港人熟悉的建築傑作，當數法國巴黎羅浮宮玻璃金字塔和香港中環的中銀大廈，兩者皆打破一般人對建築設計的思想框框，絕對是跨越時代的大師創作。大家可知道，在1985年動工、1989年落成的中銀總部，根據貝氏曾接受訪問時透露，其獨特的設計原來與當時的中國國情有關，1980年代中國改革開放不久，經濟實力仍有限，有關設計是採用最少建築材料以節省成本，卻又極具前衛，可說是一種「愛國」創作。
中銀大廈已落成30年，中國的經濟實力也今非昔比，猶記得當年鄧小平說中國要「韜光養晦」，到今天經濟總GDP已是全球第二，以致被「老大」美國出手、用貿易戰等手段打壓，恍如隔世！
貝聿銘曾表示，建築最重要的價值是「能經得起時間考驗」，投資也應如是。過去30年，世界經濟起起伏伏，香港也曾經歷了亞洲金融風暴、2003年SARS，以及2008年金融海嘯等的洗禮，筆者也看到不少曾冒起的投資新星，有持續發光發熱，有經不起風浪而消失，也有雖曾受挫折而可東山再起，甚至能把握每個經濟低潮而屢創高峰......
總而言之，只懂心口掛個勇字的「清兵族」，或能在投資巿場光輝剎那，但要「能經得起時間考驗」，最重要還是要能控制風險，現在中美貿易戰令投資巿場風高浪急，更是切忌冒進。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕「磚頭民族」與「金融民族」的碰撞
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GS(14)@2019-05-27 16:50:17https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9294&issue=20190527
【明報專訊】上周六獲浸會大學邀請為一批中港MBA同學演講，主要分析大灣區樓巿前景和對貿易戰加劇的看法。筆者在演講中指出，最近的中美貿易戰，不要單從經濟利益角度分析，也要思考可能涉及中美的文化差異，彼此的碰撞因子早已存在，並引述第一太平戴維思的一份分析中美兩國人民財富構成的差異的研究報告，反映兩國人民的思維和行動方式差異，值得細讀。
該報告表示，以2018年統計的數據得出，美國人財富中逾七成屬金融資產，中國則只佔不足四成，同一時間，中國人均的財富中約六成屬「磚頭」，美國則只佔兩成多，另美國人的負債比例也較中國人高。
筆者指出，金融資產一般價格較波動，持有者會較願意承擔風險，負債較多也是願承受風險的印證。相對下，喜歡「磚頭」的會較保守和不喜歡冒險，做人處事，也可能較溫和，加上金融資產很多時是零和遊戲，只有我贏你輸（或相反的我輸你才贏），所以在談判時往往不留餘地。大家看看特朗普在中美貿易戰是如何談判，喜歡採用極限施壓，不留情面，而中方則往往強調希望互惠共贏，較多採守勢或靜觀其變，就算做反制行動也相對克制低調？
在貿易戰開始後，美股表現明顯較中國股巿強，但中國股民比例也較美國小，所以股巿大跌後暫也未對經濟和民生構成重大衝擊，樓巿更是稍稍受壓又再回升，政府更加減少樓巿的調控措施，根據上述的推論，其實都是可以理解的。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]