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大價樓仲會跑贏細價樓?(問) Home Blogger

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屯門市中心三房欠缺,呎價在2012年跑贏大市,此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費,人多自然生意好,再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住,增加住屋需求。當區原本以小家庭,負擔能力較低的人仕搬入,由70年代青山灣開始,一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人,當中不少賺錢能力比父母高幾倍,對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主,現在市中心三房缺盤,當地時代廣場的592呎細三房,廿幾年樓齡加上7X%實用,都可以去到四百幾萬。

 

 

留意旺地始終在市中心,一到新屯門廣場,脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門,瓏門你可能諗咪又一個商場都係個幾十間鋪頭而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多,由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭,但客路就有不同。做商場MARKETING最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場,再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場,客路及每人頭消費能力,都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費,SALES CYCLE長短及金額,已經令人流哂口水。講左咁耐,想講瓏門座落的「咩咩vision」,幾可肯定是一個國際場,附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。

 

 

瓏門有七條天橋向三方伸延,駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺,而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶,可到本文提及地方行一轉,了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇筆者認為區份是對了,但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬,其一原因是該區有商業活動,服務式住宅需求大,業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓,放埋上網開服務住宅生意的,當然觸犯條例,但想說明需求面是有點不同,開放單位對公幹人仕較合適,單身而又貴族又想住冇房的,不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位,想要房可以自己間返,買家都會想省下裝修錢,買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去,盡量唔好改間隔。

 

 

筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路,方便你日後收租。收租是很重要的,一年十二個月預收到十一個月租已很正常,再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。

 


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54997

盧志威﹕兩手準備 美股宜選大價股

1 : GS(14)@2017-03-03 00:43:26

【明報專訊】美股進入「牛歡喜」狀態,愈來愈多人談論美股牛市,個個賺到笑口常開,筆者不知道香港有多少人真金白銀下注,但報章專欄出現美股兩字的次數增加,雖然大多指美股突破,有利港股再上,不過情緒過分偏向樂觀,總是令人要小心提防。

特朗普首次國會演說,並未提出實質計劃,只是重申會向國會拿取1萬億美元做基建,減稅正在做,未知何時會推出,「奧巴馬醫改」會大改,又未有確實消息,整體來說講完等於無講,所以不能當利好消息炒。

特朗普國會演講未有具體計劃

如果政策無特別,焦點會放在聯儲局3月會否加息,執筆之時利率期貨顯示加息的機率約50%,如果3月初的通脹和就業數據理想,相信會更確定加息。一直以來大家都當耶倫是紙老虎,就看今次會否堅定立場,比預期偏快加息,若果發生將利好銀行股,至於受害股應以公用股為主,但如經濟向好,高息股和債息的息差會收窄,公用股未必會跌太多,所以可挑選為低吸對象。至於所謂的財政懸崖,相信最後會靠增加債務上限解決,應該不會有人真心相信美國政府會不出糧,如果因此而有震盪,將是低吸良機。

銀行股受惠加息 公用股可候低吸

板塊方面,三大指數全面接近新高,不過羅素小型股指數仍然偏弱,反映升勢不太全面,因此在選股上要多留神,盡量以大股為主,而日圓近期偏強,亦反映投資者態度審慎,故此要有心理準備一旦調整,先選好會吸納的股份。

[盧志威 美股搏擊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9118&issue=20170302
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=327216

湯文亮﹕大價股升得不合理 就會變細價股

1 : GS(14)@2017-12-03 18:12:01

【明報專訊】有年輕朋友話我是單蹄馬,只識樓唔識股,就算講股市都不離港交所(0388)與匯控(0005),未能與時並進,現在應該講騰訊(0700)。他身體力行,在440元的時候入了不少騰訊,並且表示有很多專家話騰訊可以輕易去到500元,然後一拆五,每股100元,又會被炒一轉,去到140元是絕無難度,即是等同現股價700元,700(騰訊上市編號)見700絕非空談,仲叫我入番多少。

騰訊港交所亦可歸細價股

我當時話唔會投資細價股,年輕朋友不明白,騰訊怎可以說是細價股,應該是超級大價股,他聽到我講一個無厘頭答案,認定我不識股票,並沒有追問下去。

我唔知道股市是否受到曾淵滄教授話爆煲抑或是迷網50塵爆影響,連日急跌,騰訊跌至405元,年輕朋友哭股喪,問我是否應該放了騰訊,我話唔玩細價股,所以,不能夠給他任何意見。年輕朋友仍然不明白,但今次佢問我點解會話騰訊是細價股,我話,當大價股升得不合理就會變細價股,並不是該公司的資產淨值甚至盈利能力,如果港交所去到1000元,匯控見500元,我都會將這兩隻股票歸納為細價股。

不過,這只是給我自己用作參考,騰訊超過400元,我不敢話不值,而是我唔識睇,既然唔識就唔應該投資,所以,我視騰訊為細價股,就一定唔會人買我買,做錯決定而遭受重大損失,今次年輕朋友話明白,他亦一向不會投資細價股,但想唔到大價股升得不合理就會變成細價股,今次輸得不值,我話有賭未為輸,如果不是買騰訊,根本不會知道大價股隨時可以變成細價股。

納米樓呎價相等於豪宅

年輕朋友又問,點解現在那些200多呎納米樓,地產商又夠膽稱之為豪宅?地產商有兩個理由,首先以呎價而言,那些納米單位的確可以稱為豪宅,其次是反映出買那些納米樓的人相當豪氣,地產商用豪宅來形容實不為過,今次年輕朋友不同意,他認為不是豪宅,買那些納米樓的人應該是豪擲,學得真快。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2988&issue=20171129
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344630

楊書健﹕年底買大價股

1 : GS(14)@2017-12-26 14:07:20

【明報專訊】香港散戶都知道「聖誕鐘,買匯豐」。以前這句話是基於巿場的微周期,一般在12月買大型股份,次年上升的機會不低。不過隨着香港巿場發展愈趨成熟,投資者的種類愈來愈多,這類微周期會逐漸消散。但是年底買大型公司股票,仍然是個不錯的選擇。

龍頭股票長期表現掛鈎經濟周期

首先,除了希望以短期波幅炒上炒落獲利之外,投資股票的時候亦可將部分持股看成長期組合。例如匯豐等龍頭股票,長期表現往往跟經濟周期掛鈎,投資者選擇幾隻來長期持股,總比單靠定期存款或買樓收租穩定。尤其香港稅制沒有股息稅,這些公司更願意派發較高的股息,這些長期持股甚至有望製造現金流,幫補投資者的現金需要。

一般做長期投資,除非先前有所獲利,需要一次過將資金投入這類長期股票,否則大部分投資者都只能夠以儲錢的形式逐漸累積資金。理財專家經常說投資要遵守規律,就是指投資者應該先決定儲錢計劃,指定每個月收入的某個百分比為投資資金,然後定期買入先前決定的股票。

投資如馬拉松 長期穩定增長更重要

這種投資方法,尤其適合年輕人,因為投資回報都以息計算,時間愈長,所賺的金額愈高。城中某富豪曾在大學研討會之中向在場學生問道:「假如我告訴你,過去20年我每年投資回報能做到24%,你知道20年前我的財富是現時的百分之幾?」讀過金融科的同學都知道,答案是百分之一。

投資並非短跑,而更像馬拉松。能保持長期而穩定的增長,最終結果將比單次買中高增值股票更好。當然能持續穩定做到每年增長24%,是極其困難的事情,大部分投資者都不會達標,但是就算最終只能做到較低的回報,能夠持之有恒的話,10年或20年後的回報,仍會以倍數計。例如,能以每年10%的速度,投資20年的話,回報將會接近八倍。

每半年或一年入市 已經足夠

以香港的實際狀况而論,大部分人靠儲錢投資,每個月能投資的金額不多。故此筆者都會建議身邊朋友,與其每個月入巿,倒不如每半年或一年才入巿,以省卻功夫。大部分的機構投資者,亦是每季或每半年一次審視投資組合,似乎已經夠頻密。

機構投資者的季度檢討,一般在季尾進行。這主要是因為審視完畢之後,可以在季度會議之中,建議或落實更新後的投資策略。一般投資者不需要每季匯報,那當然不需要在季尾投資。反而選擇對巿場並無意義的日子投資,避開其他基金的作業,成績或會更好。我有朋友就選擇了自己的生日和結婚紀念日,一年兩次將用作長期投資的資金入巿,幾年以來,成績亦算不俗。

「聖誕鐘,買匯豐」用以短炒的作用或者已經減弱,但是如果每年年底,將一年所儲下的資金和短炒所贏的投資收入,轉成長期組合,似乎亦合乎長線投資的心法。

安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1750&issue=20171225
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=345738

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