長實土儲遠遜同業 分析：重回報不重量
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GS(14)@2016-09-15 08:07:40【明報專訊】長實地產（1113）最新業績資料顯示，在港土儲僅約70萬平方米（約753.4萬平方呎），落後於其他一線發展商。今次以19.53億元奪得九肚豪宅地皮，就算土地面積不大，有美資分析員認為，該項目的利潤率仍達25%，並且相信長實投地繼續會注重回報，不會輕易降低門檻。
長實近年已經較少投地，昨日成功進帳，無疑惹市場關注。即使加上九肚山地皮，長實現時持有本港地皮仍不足800萬呎，不但被新地（0016）的4990萬呎土儲拋離，同屬一線發展商的恒地（0012）及新世界（0017），土儲超過2000萬呎，較長實多逾一倍。
九肚地利潤率料達25%
有美資證券行分析員稱，雖然是次長實投得土地的面積及規模不大，土地每平方呎樓面價約8000元，估計完成發展後，利潤率可達25%。他認為，今次長實出手不代表該集團的投地態度有突然轉變，相信長實要有足夠回報才會去馬投地，不會貿然降低對回報率的要求。
該分析員又稱，長實今次投得的地皮規模不大，對該股的資產淨值影響很細，只帶來相當於每股5仙左右變動，預期對長實股價不會構成太大影響。長實昨日收市報55.55元，微升0.09%。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9484&issue=20160915
戈爾重回佛州撐希拉莉
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GS(14)@2016-10-13 08:09:22美國前副總統戈爾（Al Gore）前日在佛羅里達州為希拉莉站台（圖），呼籲民眾要以他16年前在佛州僅數百票之差敗予對手喬治布殊、因而痛失總統寶座的歷史為鑑，踴躍投下他們寶貴一票。「每一票都很重要。」戈爾在邁阿密出席希拉莉的造勢大會時說：「你們的選票真的非常、非常重要，我的故事就是完美示範。對那些不足25歲的人來說，或許記不起2000年大選中佛羅里達州曾發生的事……記着，那是一場勢均力敵的大選。」群眾熱情吶喊：「你贏了！」
促以史為鑑踴躍投票
當年戈爾在全國民選得票中些微勝出，但在佛羅里達州的得票數因與喬治布殊極相近，按憲法需重新點票。結果，美國終審法院介入並裁定戈爾落後537票，在「勝者全得」的制度下，該州25張選舉人票盡數歸於喬治布殊，戈爾終以總數5票選舉人票之差與總統寶座擦身而過。希拉莉發言時強調必須發展更多潔淨能源應對氣候問題，而提倡環境保育多年的戈爾亦支持她的環境政策，批評特朗普不相信全球面臨氣候問題，若做總統將令美國陷入氣候大災難。路透社/法新社/美聯社
緊貼選情 即睇【美國大選】專頁：
http://hk.apple.nextmedia.com/uselection2016
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161013/19799252
中原料樓價指數下月重回高位
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GS(14)@2016-11-12 05:39:31【本報訊】政府見到樓市反彈加快，上周突加辣，不過新辣招推出前，中原城市領先指數（CCL）已連跌兩周，最新按周微跌0.14%。惟中原預期，樓價指數仍會在12月上旬前觸及歷史高位。
CCL四區指數三升一跌。CCL報143.49點，按周微跌0.14%，連跌兩周共0.42%，但仍為55周第三高。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass按周升0.4%，為55周次高。CCL（中小型單位）創55周新高，按周升0.34%。CCL（大型單位）卻按周跌2.44%，跌幅為27周最大，連跌兩周共2.51%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，政府調高住宅物業買賣印花稅對樓市的影響將會在12月上旬CCL開始反映出來。然而市場未見樓價立刻大跌的情況，料CCL逼近高位後將會反覆橫行。預計未來數周CCL會反覆，並仍然以歷史高位146.92點為目標。目前四區樓價中，以新界東最接近歷史高位，僅相差1.04%，而港島、新界西及九龍分別相差4.27%、2.96%及2.09%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161112/19830916
勿忽視香港重回實質正利率
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GS(14)@2016-12-03 05:21:30【明報專訊】數個月前，曾有機會到大欖女子監獄參觀，看到一些服刑中女子的囚房，有一張單人牀和簡單的廁所，空間估計接近80呎左右。日前，屯門一個新盤開售，每層29伙，最細單位面積約128呎，腦海頓時聯想到當日參觀大欖女子監獄的情景。
根據報章報道，上述屯門盤公布開售當日，發展商回答記提問單位面積是否過細時說，皇帝也不過是瞓一張牀而已，講真，發展商講得冇錯，只是一個人唔係24小時一係上牀，一係出街，當然買來租畀學生當宿舍住也無不可，但若是長期兩公婆要住在一個只比監房稍大的單位，就真係牀頭打交牀尾和，因唔講和，連瞓廳都唔得。
細單位供應數年間增9倍
講開細單位，由於樓價高企，巿民買樓負擔愈重，發展商近幾年大量興建A類型、即面積為430呎以下的細單位。根據仲量聯行的統計，2007至2011年，香港A類私人住宅單位每年平均落成量僅700個，到了2012年至今年，這類單位的落成量平均每年增加到3500個，大家估下，由明年至2019年，這類單位平均每年增加到多少個？答案係6300個！即係等於2007至2011年間平均數的9倍（圖1）！
投資有一戒條──「眾地莫企」，當人人不怕貴也要買一個比監房稍大的住宅單位，而細單位供應量在數年間急升8倍，實在叫人心寒。
影響樓巿除了供應量，大家都會關心息口的變化。有測量師作出分析，說過去香港加息時樓價可以升，也可以跌，而減息時也是樓價可以升，也可以跌，所以推論縱使往後美國加息而香港追隨，也大可不理，更指通過計算，香港息率變化與樓價的相關系數只有約-60%，沒啥大不了。
筆者亦見過在某報的一篇分析文章，將美國息率與香港樓價併在一起分析，結論也是說美國加息，對香港樓價的影響有限。不過，細心一看那篇文章，作者卻是將比較日期由1971年起開始計算，大家要知道，香港是在1983年起才實施聯繫匯率，自此港元與美元，以至港息與美息才關係密切，而美元美息變化對香港樓價的影響也才更直接，若亂將之前10多年的數據也混在一起計算，相關性也會減弱。
還有，影響人的置業行為，除了名義利率的變動，更重要是實質利率的變化。所謂實質利率，乃是將名義利率減去通脹率後得出，比方說，在亞洲金融風暴後，雖然香港名義利率大跌，卻也托不起樓巿，重要原因是香港出現通縮，所以實質利率仍然高企。到了近年，香港的實質利率長期處於負水平，便也令樓價欲跌不能。
實質正利率倘升 不利樓價
筆者將香港10年期債息減去通脹率而計算得出的實質利率，和中原樓價指數合併分析，便發覺兩者有相當密切的關係，並計算兩者的相關系數，若是由1994年計算，相關系數接近-75%，而若是由2001年計算，相關系數更高至接近八成，尤其值得留意的是，香港經歷數年的實質負利率後，近來由於通脹放緩，但港息卻追隨美息攀升，香港終重新出現實質正利率（圖2，紅框），若是情况持續而實質正利率進一步攀升，對香港樓巿的影響便不容忽視。
美通脹預測飈 息口料攀升
美國息口上升，主要是通脹預期升溫，根據美債不同期息口變化而推算出來未來5年美國的預期通脹率，由今年6月時僅1.41%，近日已急飈至2.11%（圖3），升速實在驚人。若美國通脹預期繼續升溫，美息自然向上，港息最終也會跟隨，假若香港的通脹率不升，那香港的實質利率便會愈來愈高，不利香港資產包括房地產的價格。
息租「利差」逾1厘 易現樓災
筆者數年前看過香港大學的一份研究報告，用了約30年的數據，發覺美國10年期國債息率減去香港住宅租金回報率等得出的利差數據，頗能準確預測4年後香港的樓巿方向，兩者相關系數高達九成以上！最近美息上升，但在樓價升得快過租金而令租金回報反跌的情况下，有關利差已由之後的負值變成正值，而過往經驗如有關利差超過1厘或以上，往後將出現樓災！
■「測市王」金匯商品金牌課程
《明報》舉辦的投資講座備受好評，現推出共5堂的「測巿王」金匯商品技術攻守作戰金牌課程，由天王國際金融行政總裁及《投資36計》作者盧楚仁主講，將技術分析與《孫子兵法》完美結合，課程分為「攻略篇」及「實戰篇」，令參與人士更易掌握；下周一（12月5日）為首次上課，有志投資致富人士不可錯過。
詳情及報名可於辦公時間致電2595 3029（盧小姐），或登入：
link.mingpao.com/47861.htm
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7258&issue=20161203
港9月PMI升至51.2 重回擴張區
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GS(14)@2017-10-08 21:51:59【明報專訊】香港營商景氣好轉，日經Markit公布，9月香港採購經理指數（PMI）受企業產出及新訂單量恢復增長帶動，由49.7的半年低位回升至51.2，踏入50以上的擴張區間。調查數據顯示，第三季本地生產總值年度增長率接近4%，明顯較去年同期佳。根據調查數據，企業已連續10個月增加採購，最新增長率達6年半最高，企業預期銷情上升，因此為累積庫存作好準備。
企業連續10月增加採購
然而，數據顯示內地訂單5個月以來首次下跌，相信受人民幣貶值及政策限制影響，以致內地需求被壓抑。另外，9月就業指數連續2個月下跌，跌幅是3月以來最大，但程度仍屬輕微。企業經營成本連續15個月上升，投入價格是3年半來最高，受訪企業表示，原材料價格上升、匯率轉強和薪金上升等因素均推高投入價格。
IHS Markit首席經濟師Bernard Aw稱，第三季尾香港私營經濟嶄現復蘇，惟企業未看好前景。信心低迷相信與網上業務競爭激烈、匯率偏強、本地政治氣候等有關。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8424&issue=20171007
9月港銀貸款 重回雙位數增長
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GS(14)@2017-11-04 15:26:12【明報專訊】踏入第三季，本港銀行的貸款增長大幅放緩，甚至一度只有低單位數增長。但金管局的數據顯示，9月份本港銀行的年率化貸款增長為13.1％，重回雙位數字，並遠高於8月份的2.9％。
增長13.1％ 遠高8月份2.9％
上半年本港銀行的年率化貸款增長強勁，為超過20％，但7月份及8月份的增長分別放慢至11.6％及2.9％。金管局副總裁阮國恒曾經表示，這可能是季節因素，尚待了解是否信貸需求出現轉變。昨日公布的9月份數據，則重回雙位數增長。首9個月總計，年率化貸款增長為17％。
9月份的貸款與墊款總額則達到約9.05萬億元，較8月份輕微上升1.1％，當中在香港使用的貸款增加1％。
總結第三季，則較第二季增加2.7％，主要受建造業及物業發展與投資的貸款帶動，該分類的貸款額按季增加3.4％，貿易融資及製造業的貸款均增逾4％，及證券經紀的貸款增13％。港元貸存比率由8月底的78.3％，微升至9月底的78.8％。
港人幣存款按月微增
另外，香港人民幣存款按月增加0.5％，於9月底為5355億元人民幣，跨境貿易結算的人民幣匯款總額則按月下跌2.4％至3279億元人民幣。若計及人民幣存款證，人民幣存款近期穩定於6000億元人民幣水平左右，9月份為5932億元人民幣。
金管局發言人表示，香港銀行體系的人民幣流動性管理維持穩健，人民幣即時支付結算（RTGS）系統近月錄得平均每日約9000億元人民幣的交易額，代表香港的人民幣資金池繼續支撐大量的金融中介活動。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1886&issue=20171101
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