勿忽視香港重回實質正利率
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GS(14)@2016-12-03 05:21:30【明報專訊】數個月前，曾有機會到大欖女子監獄參觀，看到一些服刑中女子的囚房，有一張單人牀和簡單的廁所，空間估計接近80呎左右。日前，屯門一個新盤開售，每層29伙，最細單位面積約128呎，腦海頓時聯想到當日參觀大欖女子監獄的情景。
根據報章報道，上述屯門盤公布開售當日，發展商回答記提問單位面積是否過細時說，皇帝也不過是瞓一張牀而已，講真，發展商講得冇錯，只是一個人唔係24小時一係上牀，一係出街，當然買來租畀學生當宿舍住也無不可，但若是長期兩公婆要住在一個只比監房稍大的單位，就真係牀頭打交牀尾和，因唔講和，連瞓廳都唔得。
細單位供應數年間增9倍
講開細單位，由於樓價高企，巿民買樓負擔愈重，發展商近幾年大量興建A類型、即面積為430呎以下的細單位。根據仲量聯行的統計，2007至2011年，香港A類私人住宅單位每年平均落成量僅700個，到了2012年至今年，這類單位的落成量平均每年增加到3500個，大家估下，由明年至2019年，這類單位平均每年增加到多少個？答案係6300個！即係等於2007至2011年間平均數的9倍（圖1）！
投資有一戒條──「眾地莫企」，當人人不怕貴也要買一個比監房稍大的住宅單位，而細單位供應量在數年間急升8倍，實在叫人心寒。
影響樓巿除了供應量，大家都會關心息口的變化。有測量師作出分析，說過去香港加息時樓價可以升，也可以跌，而減息時也是樓價可以升，也可以跌，所以推論縱使往後美國加息而香港追隨，也大可不理，更指通過計算，香港息率變化與樓價的相關系數只有約-60%，沒啥大不了。
筆者亦見過在某報的一篇分析文章，將美國息率與香港樓價併在一起分析，結論也是說美國加息，對香港樓價的影響有限。不過，細心一看那篇文章，作者卻是將比較日期由1971年起開始計算，大家要知道，香港是在1983年起才實施聯繫匯率，自此港元與美元，以至港息與美息才關係密切，而美元美息變化對香港樓價的影響也才更直接，若亂將之前10多年的數據也混在一起計算，相關性也會減弱。
還有，影響人的置業行為，除了名義利率的變動，更重要是實質利率的變化。所謂實質利率，乃是將名義利率減去通脹率後得出，比方說，在亞洲金融風暴後，雖然香港名義利率大跌，卻也托不起樓巿，重要原因是香港出現通縮，所以實質利率仍然高企。到了近年，香港的實質利率長期處於負水平，便也令樓價欲跌不能。
實質正利率倘升 不利樓價
筆者將香港10年期債息減去通脹率而計算得出的實質利率，和中原樓價指數合併分析，便發覺兩者有相當密切的關係，並計算兩者的相關系數，若是由1994年計算，相關系數接近-75%，而若是由2001年計算，相關系數更高至接近八成，尤其值得留意的是，香港經歷數年的實質負利率後，近來由於通脹放緩，但港息卻追隨美息攀升，香港終重新出現實質正利率（圖2，紅框），若是情况持續而實質正利率進一步攀升，對香港樓巿的影響便不容忽視。
美通脹預測飈 息口料攀升
美國息口上升，主要是通脹預期升溫，根據美債不同期息口變化而推算出來未來5年美國的預期通脹率，由今年6月時僅1.41%，近日已急飈至2.11%（圖3），升速實在驚人。若美國通脹預期繼續升溫，美息自然向上，港息最終也會跟隨，假若香港的通脹率不升，那香港的實質利率便會愈來愈高，不利香港資產包括房地產的價格。
息租「利差」逾1厘 易現樓災
筆者數年前看過香港大學的一份研究報告，用了約30年的數據，發覺美國10年期國債息率減去香港住宅租金回報率等得出的利差數據，頗能準確預測4年後香港的樓巿方向，兩者相關系數高達九成以上！最近美息上升，但在樓價升得快過租金而令租金回報反跌的情况下，有關利差已由之後的負值變成正值，而過往經驗如有關利差超過1厘或以上，往後將出現樓災！
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[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7258&issue=20161203