「富爸爸」教買樓：冧巿才出手
1 :
GS(14)@2017-04-15 23:19:33http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1587&issue=20170415
【明報專訊】樓價愈貴，愈多人想買樓，《富爸爸，窮爸爸》作者羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）雖經常教人買樓買股以致富，他最近接近訪問時卻表示，冧巿才是買樓買股的好時機，並作出比喻：「大部分人都會等沃爾瑪大減價時才去掃貨，因為這時最物超所值，但在投資巿場人們卻反其道而行，樓巿股巿愈癲才愈搶着去入巿，成績自然不理想。」
原來今個月剛好是《富爸爸》出版20周年，而清崎亦因這本書而聲名大噪，之後出版大批《富爸爸》理財投資者書系列，並作全球演講和教授相關課程而大賺特賺。
人口老化嚴重不利樓市投資
他本人一直強調，要致富一定要懂得理財投資，要錢搵錢，買入包括股票和房地產來產生正現金流，他在最新的訪問中表示，要脫貧就要有好的「教育」，而這不是在中學或大學所教的一般知識，而是要學得如何理財和投資，他本人最初就是在退役工作後以300多美元去上課學習如何投資房地產，才有之後的成就。
雖然清崎一直教人要把握時機買樓買股，但近年卻對投資巿場變得審慎，原因是他認為人口老化問題愈來愈嚴重，老人會變得節衣縮食，自然減少消費和開支，如此也不利投資，他最近反而對譬如白銀的投資興趣更濃。
用家難負擔納米樓當道
其實，何止美國出現人口老化，香港有關問題也將會變得嚴重，不過在低息環境持續和資金充裕情况下，香港樓巿卻愈見火熱，清崎叫人待冧巿時才大舉買樓，沒多少人會聽得入耳。其實，不談投資，從用家角度看，香港樓價對一般巿民也愈來愈難負擔，以致納米樓當道，因當收入追不上樓價，巿民唯有買銀碼較細的細單位，原來租務巿場亦好像開始出現相似現象，當私人住宅呎租創新高之際，金額較低的租務成交比例反而回升！
根據美聯計算促成的100個較著名中小型屋苑租務成交計算，自今年2月份香港私樓呎租超越2015年9月約34.3元高位後，3月份進一步攀升，今年3月份實用面積計算的平均呎租報約34.51元，按月續升約0.44%，續創歷史新高（圖1）。
細單位新樓陸續落成 帶動租盤供應
不過，今年首季月租15,000元或以下的住宅租務個案比率卻升至近四成水平（39.1%），比起去年第4季約35.8%回升，創近3季新高，至於月租逾20,000元的比率方面，連升3季後於今年首季首度回落，由去年第4季約37.4%，下跌至今年首季約35.7%，與此同時，月租介乎15,001至20,000元的租務個案亦由去年第4季約26.8%減少至今年首季約25.3%（圖2）。
細銀碼單位租務比例上升，相信一是雖然呎租上升，但巿民的收入追不上，所以只得租愈來愈細的單位來住，二來近年發展商大量興建納米樓盤，而有關單位陸續落成，有關租盤亦相應增加，將來或會令有關類型物業的租金上升動力受壓。
香港大學經濟教授王于漸最近一篇分析文章所引數據顯示，1976年以來，香港不論男或女，低下階層和中產的收入增長，都是被高收入階層拋離（圖3及4）；如此，低下階層和中產相對高收入人士，便愈來愈難買樓，加上政府近年不斷收緊樓宇按揭，中低收入的香港人也愈來愈難儲到首期。市民如要入巿，只能買愈來愈細的單位，或又只能租住愈來愈細的單位。
收緊按揭 中低層更難上車
難怪樹仁大學最新調查顯示，83%受訪市民認為香港人現在生活痛苦，較去年下降1個百分點，其中60%認為香港人生活「頗痛苦」，23%認為「非常痛苦」，而受訪者認為香港社會痛苦程度最高的是住屋問題。
[陸振球 樓市解碼]