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重磅！王石正式宣布，把萬科接力棒交給郁亮…

黑馬哥 2017-06-21 11:17

i黑馬訊 6月21日消息，王石通過朋友圈宣布，自己將不再作為萬科董事，將接力棒正式交給郁亮。

“今天，萬科公告了新一屆董事會成員候選名單。我在醞釀董事會換屆時，已決定不再作為萬科董事被提名。從當初我們放棄股權的那一刻起，萬科就走上了混合所有制道路，成為一個集體的作品，成為我們共同的驕傲。未來，萬科將步入一個嶄新的發展階段。今天，我把接力棒交給郁亮帶領下的團隊，我相信這是最好的時候。他們更年輕，但已充分成熟。我對他們完全放心，也充滿期待。”

事後來看，王石在2016年的股東大會上，或已萌生退意。王石表示，他是萬科文化的守望者，只要萬科文化能延續，個人榮辱去留不重要。如果郁亮能代替他成為董事長，他可以辭職。

針對此事件，社會各界認識紛紛發表評論：

@阿班絕命劍：ofo，10輛9輛是殘的。

@夏天：王石隱退，其實就是中國式企業家的縮影。王石一再關註企業家的生存環境，最終自己也走向了同樣的結局。時代的悲哀，企業家的宿命。

@雲辰_: 王石這樣的謝幕真的算是很風光了。如果是兵敗被人趕出去的多難看，對所有人都算有交代了。

@神酒之王傳奇: 萬科是股東的萬科，職業經理人叠代，打工的首先應當讓投資者們放心……

@紀中展：新一屆萬科董事會候選名單里王石不在出現，作為一個時代的符號，王石功成身退，往後的幾十年空間更大。當然，這也意味著萬科實現了第一次交班，也象征著中國企業界一個時代的落幕。正如郁亮在剛接任總經理時說“一代人有一代人的革命”，從王石到郁亮，新一代的中國商業文明開啟了。

@陳虎平：向王石先生致敬！向王石先生幾十年來引領萬科和中國房地產產業發展的偉大工作致敬！

@老男孩自傳：王石離開萬科應該是他人生中一個最艱難的決定，但又是一個不得不做出的決定。好在王石還是萬科的股東，作為創始人，也還能在一定程度上可以影響萬科的未來。離開自己親手創辦的公司，就像目送自己的孩子離家獨自遠行，我能充分理解王石此刻的心情並感同深受。向王石致敬！向中國第一代創業者致敬！向中國第一批真正意義上的企業家致敬！

@尹香武：讓“阿貓阿狗論、出身論、身份論、歧視民企論、12年來的崩盤論、行賄論”隨風去吧。再舍不得再放不下，也得交棒翻新頁了。而中國的房地產業，也將調結構換打法，需要新生地產領袖。 王石先生，在倡導新商業、新企業精神上，在引進國際先進的房地產做法上，起到了先鋒的作用，是一代行業領袖，應該予以致敬。這不用質疑，也應該肯定。但也無庸諱言，近十年來，王石先生久疏戰陣，對行業的感知屢出大錯，尤其是針對同行的隱性與顯性攻擊，令人錯愕。致敬王石！別了王石！

@墨雨靜風：能想到，落幕，惋惜。

@白龍爺：今天萬科的王石下崗了，從一個人的人生成功和精彩來看，王石近乎完美。王某發文顯大度，其實誰人知曉王某心里苦！仰天悲呼！噫噓唏，危呼高哉！時也英雄，勢也英雄！

@風聲：怒發沖冠，憑闌處 瀟瀟雨歇，擡望眼，王石退居二線！

@盛K榮進：也許，從2015年寶能開始舉牌的時候，王石的個人命運就已經註定了，同時，也註定了寶能的命運。王石以一個近乎漂亮的個人謝幕，但仍然沒有做出“混合所有制”這個答案。而寶能做出了“資本市場信社還是信資”這道測試題，但個人的答案還沒等到。

@高高的楠木：王石從萬科董事長位上引退，30多年萬科無論是市值還是市輿都成長顯著。王石的亮點還在於在風雨如晦的房地產市場提出並堅持”不行賄”的堅守。企業通過行賄可以左右逢源地搶占市場份額和資源。但隨著市場化的規範“久走夜路必然遇見鬼”，三星副董事長李在镕涉嫌行賄樸槿惠就是典型。他的旗幟鮮明就是對權利尋租的挑戰，為曾經的孤獨騎士王石點贊！

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萬科領銜中資財團790億收購普洛斯 郁亮稱將擴大物流地產版圖

7月14日午後，亞洲最大的現代物流設施提供商——普洛斯（GLP）公告稱，厚樸、高瓴資本、萬科等組成的中國財團將對其進行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約為160億新元（約790億元人民幣）。

交易完成後，GLP將從新加坡交易所退市。新加坡政府投資公司表示，支持普洛斯的私有化交易。

這也是郁亮上任萬科集團董事會主席、首席執行官以後的首筆大額收購。而就在6月29日，萬科以551億元競得廣信旗下一個資產包，其中包括花地灣地塊。

萬科式並購探索新業務

本次交易中，萬科集團占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高領資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。按照占比計算的萬科交易成本約為168.3億元人民幣。

本次交易最終還需通過普洛斯股東大會及新加坡相關監管的批準程序，普洛斯董事會及財團將一起推動後續流程。

記者註意到，去年萬科銷售實現三千億級，今年上半年結束時已突破三千億級，同樣的量級，時間周期急劇縮短。而伴隨規模劇增的是，萬科開啟大手筆並購，除了以上列舉的之外，還包括斥巨資收購瑞安位於重慶的一個大項目。

梳理資料不難發現，萬科在多個重要時間節點上迅猛擴張，均與並購分不開，且背後的武器就是資本杠桿。

2004年萬科首破百億，次年萬科制定了10年千億戰略，10年後千億目標竟然輕松就完成了，涉及並購110多起，涉資百億。記者註意到，彼時的那一輪並購更多是考慮到三個方面，比如通過並購進入未布局的地產開發區域，補充之前缺乏的某個產品線，收購成熟產品或土地，降低拿地成本。

記者發現，如今萬科式並購不僅並購規模大，圍繞新業務探索的並購也越來越迅猛，比如物流地產。

強強聯手加碼物流地產

這次參與普洛斯私有化，萬科似乎有意在加碼物流地產版圖。普洛斯是在新加坡上市的現代物流設施和工業基礎設施提供商，其業務遍及中國、日本、美國和巴西，管理價值近400億美元的物流資產。

根據普洛斯2016年年報，其在中國區總資產為122億美元，總開發面積達2670萬平方米，近三年平均出租率為90%；平均租金為34元人民幣/平方米/月。據戴德梁行發布的《中國高端物流市場2015年回顧》報告顯示，國內物流地產中，普洛斯市場份額占比達55%，排第一位。

而萬科在物流地產方面也早已經有“地產”+“基金”式的嘗試2015年，撤銷物流地產事業部，成立萬科物流公司，並引入全球最大私募股權基金美國黑石集團作為股東作為萬科產業地產的業務重點方向之一物流地產，通過引入機構投資者，萬科表示希望用機構的錢來發展物流地產，以實現企業自身的輕資產化。

郁亮今天公開表示，此次交易如完成，將是萬科城市配套服務商戰略的重要舉措，有助於萬科在物流地產領域完善布局，進一步擴大影響力，為社會持續創造真實價值。同時，萬科和普洛斯兩家優秀企業的聯盟建立，將有望在全球範圍內打造全新的商業發展模式，通過發揮雙方在各自專業領域形成的優勢，未來可在地產、物流、商業消費以及資產管理等領域構建全方位服務體系，從而建立起圍繞客戶和城市的生態系統。

萬科如何擊敗“野蠻人”？王石稱以郁亮的回答為準

界面 2017-08-21 16:43

來源 | 界面（ID:wowjiemian）

文 | 彭飛

習慣出現在舞臺中央的王石，卸任萬科董事長後並未平靜。

8月19日，在夏季亞布力論壇中，王石以萬科集團創始人兼董事會名譽主席、萬科公益基金會理事長的身份出席並發表演講。演講過程中，王石幾乎沒有提及萬科，但在最後的提問環節中，萬科仍是繞不過去的話題。

現場一位企業家向王石提問，“你把野蠻人阻擋在公司門口，你獲得了全勝，這場勝利是你個人的勝利，是萬科的勝利，是管理的勝利，還是制度的勝利？”

面對這一敏感問題，王石依然選擇了回避。他稱，這個問題雖然結論已經有了，但並沒有完全結束，他過去對這個問題保持沈默，現在會沈默，將來還會沈默，如果等到未來郁亮願意回答的時候，以他的回答為準。

對於當初宣布辭任萬科董事長的決定，王石稱他是在公布這個消息一個半月之前才決定的，當時並沒有和任何人商量，包括郁亮。因為只要和其他人商量，這個消息就會泄露出去。

在這次亞布力論壇上，66歲的王石還講述了他當時選擇去哈佛讀書的原因。當年他去哈佛學習，就是為離開萬科、辭去萬科董事長這一天做準備。

今年6月30日，是王石作為萬科董事長的最後一天。在當天召開的萬科年度股東大會上，王石並沒有參選，郁亮和來自深圳地鐵的林茂德等人，被選舉為萬科新一屆董事會成員。隨後，郁亮當選萬科董事會主席，林茂德為副主席。為感謝王石過去33年的貢獻，他被委任為萬科董事會名譽主席，但不參與公司治理。

成功交棒郁亮，讓持續兩年多之久的萬科股權事件暫時平息。關於退休後的生活，王石在臨別感言中並未太多提及。

對於國內大多數企業家來說，65歲左右的年紀，也許就是職業生涯的尾聲。但在王石心中，如今的長壽時代下，必須找到新的人生方向。

習慣出現在舞臺中央的王石，此後並沒有完全平靜。7月4日，他首次以萬科公益基金會理事長的身份，在德國漢堡參加了F20基金會峰會，這是他退休後的首次公開露面。這個基金會是獨立的，並非萬科集團所屬，發起人正是王石。

此後，王石在國內又以這一身份參與了多項公益活動，並在陜西省的延安、寶雞等地與當地領導會談。他所關註的領域以環保、綠色、新能源推廣為主，從中可看出，公益或許將是他今後的主戰場。

在8月19日亞布力的一場論壇中，專註河南省內發展的房企建業集團董事局主席胡葆森還公開稱，王石將出任遠大集團聯席董事長，並可能出任華大基因聯席董事長。

但王石自己卻以“捕風捉影”來回應這一消息。他稱自己目前僅是華大基因的獨立董事，至於遠大，只是最近三次考察了遠大集團的可建鋼結構體系工廠。

如今的王石，顯然還沒有向年齡低頭，在一些企業家中，他依然具備一定影響力。在參加亞布力論壇期間，他還與其他部分企業家集體去了銀川閱海公園，參加賽艇晉級提升比賽，並秀出不輸於年輕人的身材。

後王石時代的萬科，在新掌舵人郁亮的領導下，也繼續著中國最具代表性房企的發展歷程。

7月14日，萬科聯合數家機構組成聯合財團，以790億巨資收購新加坡物流巨頭普洛斯，成為亞洲歷史上最大的私募股權並購案。萬科也將以169億出資，占股21.4%成為普洛斯第一大股東之際，成為國內物流地產的老大。

今年前7個月，萬科的銷售額已達到3127億元，逼近去年全年銷售額，暫時落後於碧桂園位於全國房企第二。今年能否重回第一，仍有待最後幾月與碧桂園之間的競爭。

8月24日，萬科將召開新的董事會會議，審議公布2017年半年度報告，這將是郁亮作為萬科董事長後第一次公布業績。而這次董事會召開的地點，還將多年來的深圳大梅沙第一次變為福田市中心。

在王石離開後，萬科的權力中心，或許也正在遠離大梅沙。

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萬科交出郁亮時代首份成績單：銷售5299億，凈利潤比碧桂園多33.6億

3月26日晚，萬科發布2017年業績報告，這是郁亮接任董事會主席後的首份業績單。

萬科2017年報顯示，公司在2017實現銷售金額5299億元，同比增長45.3%，在全國的市占率近4%。

2017年，萬科實現營業收入2429億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增長33.4%。第一財經發現，雖然在銷售規模比碧桂園少209億元，但萬科的凈利潤卻比碧桂園高出了33.6億元。

萬科自2012年提出向“城市配套服務商”轉型，經過多年探索後，萬科在此次年報中首次提出將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”。

凈利潤漲逾三成至280億

財報顯示，2017年，萬科實現銷售面積3595.2萬平方米，同比增長30%，銷售金額5299億元，同比增長45.3%。萬科在全國商品房市場的份額進一步提升至3.96%，較2016年上升0.86個百分點。

利潤方面，萬科實現歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%。

凈利潤大幅上漲的背後，是結算毛利率的提升。2017年，萬科實現結算面積1980.5萬平方米，結算金額2330.1億元。隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進入結算，房地產業務的結算毛利率為25.8%，較2016年提高6.05個百分點。

由於銷售規模遠高於結算規模，截至2017年底，萬科已售未結資源大幅上升，合並報表範圍內已售未結面積2962.5萬平方米，同比增長30%，已售未結金額4143.2億元，同比增長48.9%。

萬科在土地市場依然堅持理性的投資策略，通過合作、股權收購、代建等多元化渠道拿地。2017年新增開發項目216個，總規劃建築面積4615.4萬平方米，權益規劃建築面積2768.1萬平方米。按投資金額計算，新增項目90%位於一、二線城市。

現金流方面，2017年，萬科實現經營性現金凈流入823.2億元，同比增長108%；截至2017年底，持有貨幣資金1741.2億元，遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和622.7億元。

截至2017年底，萬科的凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）為8.8%，繼續保持行業較低水平。

根據2017年度分紅派息預案，萬科每10股擬派送人民幣9.0元（含稅）現金股息。按此計算，2017年度萬科現金股利約為99.35億元，占公司2017年合並凈利潤的比例為35.42%。

長租公寓保有量超10萬間

在鞏固房地產業務優勢的基礎上，萬科過去一年大力發展租賃住房業務，繼續拓展物業服務、商業開發與運營、物流倉儲，積極探索養老、教育、冰雪、度假等業務。

在商業地產領域，萬科以印力集團為商業地產運營管理平臺，截至2017年底，總管理項目172個，總建面超1000萬平方米。2018年1月，印力收購凱德20家購物中心，商業布局進一步完善。截至目前，印力管理面積總規模已達到行業第二。

租賃住宅方面，萬科整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”，截至2017年底，泊寓累計獲取房間數超10萬間，累計開業超3萬間，覆蓋29個一二線城市。

萬科有意成為房共建、共享事業的領頭羊。該公司表示，計劃2018年新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上。

在物業服務領域，萬科物業2017年實現合並報表範圍內主營業務收入71.3億元，同比增長67.28%。截至2017年底，已進入80個城市。

在物流倉儲領域，目前萬科已累計獲取項目62個，總建築面積482萬平米，穩定運營項目平均出租率達到96%。此外，萬科在2017年聯合中銀集團投資有限公司、厚樸、高瓴資本、SMG組成財團，參與完成全球領先的現代物流設施提供商普洛斯私有化，物流倉儲布局進一步得以完善。

在冰雪度假方面，2017年11月至2018年2月雪季期間，吉林萬科松花湖和北京石京龍兩個滑雪項目累計到訪的客流量超過50萬人次，創歷史新高。

萬科在養老、教育及其他業務方面也進行探索。截至2017年底，萬科在15個城市布局了養老業務，獲取項目約170個，並在全國參與運營超過10所學校。

在2017年報中，萬科宣布戰略叠代升級為“城鄉建設與生活服務商”。

萬科在年報“致股東”中表示，社會主要矛盾發生了轉化，我國也正在由高速增長階段轉向高質量發展階段。企業必須順應這個變化，調整自己的動作。萬科未來的經營理念，就是以人民的美好生活為中心。

按照萬科的表述，“城鄉建設與生活服務商”的具體內涵包括四個方面：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。

萬科郁亮：長租公寓不應該賺很多錢

時代的潮水，改變了萬科的方向。

2017年底，萬科董事會主席郁亮方才聲明別叫萬科開發商，新鮮發布的2017年報中，萬科又宣布不再是“城市配套服務商”，把公司定位為“城鄉建設與生活服務商”。短短半年，萬科似已經歷了數番春秋。

3月27日，萬科2017年度業績推介會上，郁亮不願談銷售目標和排名，“所謂第一第二，已經不在我們心中了”。

只有順應時代發展以及美好生活的相關話題，才能引起郁亮的興趣。郁亮說：“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了，而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。”

萬科已完成了郁亮時代的首份答卷，但新局面、新試題剛剛才開始打開。

時代的企業

碧桂園2018年已不設增長目標，恒大宣布銷售金額只輕微增長至5500億港元，而萬科卻要做城鄉建設與生活服務商，從城市下沈到農村。

時代的江河奔騰不息，內地房地產業的三巨頭，各有各方向。

萬科年報顯示，2017年，萬科實現銷售金額5299億元，同比增長45.3%，在全國商品房市場的份額為3.96%，行業排名第二；同期實現營業收入2429億元，僅同比增幅的1.01%；歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%。

這個成績屬於過去的萬科。2017年，萬科完成了股東大會的換屆、董事會主席的更替，股權大戰也告一段落。

重生的萬科應該有足夠的氣力恢複，盡快在商業江湖與同行一決高低。但此際，萬科的新掌門人郁亮並不願意正面回答與同行的競爭局面，並透露銷售目標的設置。“所謂第一第二，已經不在我們心中了，而你們（媒體及投資者）老提醒我們放心中。我們心中只有美好生活了。”

話雖如此，萬科董秘朱旭在介紹公司業績時還是強調，“2017年，萬科在22個城市銷售金額超過100億元，在37個城市銷售位列前三，其中22個城市銷售排名第一。”

言歸正傳，第一大股東為深圳國企深圳地鐵的萬科談時代、談社會責任，不算令人意外。

郁亮稱，作為董事會主席，最大的體會就是把握時代的前進方向和行業的發展方向，做好戰略布局和建設好機制。“沒有成功的企業，只有時代的企業。”

郁亮表示，新的時代有兩點深遠變化。一是，社會的主要矛盾發生了變化，未來“結構性”問題比“總量”問題會受到更多的關註，有的房子空置有人無房住；二是，國家從“高速增長階段”轉化為“高質量發展階段”。對於企業來說，不應片面追求規模，而是更關註發展的質量。

“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。如果房企還是有地就買，不看價格的話，那麽之前怎麽賺的錢之後就怎麽還回去。房地產企業需要把自己看成制造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”

萬科的判斷是，住房全面短缺時代已經結束了，結束並不意味著存在供應過剩，現在房地產主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。

長租公寓不應該賺很多錢

因為認為行業環境已經改變，萬科決定轉身而行。

有人觀點質疑，萬科已失去引領行業的銳氣，郁亮回應：“轉變之先，也是領先行業，萬科率先做出適應時代要求的安排。”

從城市配套服務商到城鄉建設與生活服務商，先是增加了鄉村的內容，郁亮稱，“我們不是要去鄉村蓋房子，我們建設的是場景，鄉村振興的場景。”但以什麽業態切入這個鄉村場景，萬科並無說明。

除了戰略定位的轉變，萬科在年報中也耗費大篇幅來介紹創新業務。

如在商業地產領域，截至2017年底，萬科商業地產平臺印力集團總管理項目172個，總建面超1000萬平方米。2018年1月，印力收購凱德20家購物中心，商業布局進一步完善。截至目前，印力管理面積總規模已達到行業第二。

租賃住宅方面，萬科集中式長租公寓品牌“泊寓”，累計獲取房間數超10萬間，開業超3萬間。萬科宣布，2018年將再增持10萬間以上。

至於困擾全行業的盈利模式，郁亮認為，“長租公寓本來就不應該賺很多錢，如果要賺錢商品房就可以解決了，就因為商品房不能解決住有所居，才需要長租公寓。”

物流倉儲領域，目前萬科已累計獲取項目62個，總建築面積482萬平方米，穩定運營項目平均出租率達到96%；在養老、教育等業務上，截至2017年底，萬科獲取養老項目約170個，並在全國參與運營超過10所學校。

在物業服務領域，萬科物業2017年實現合並報表範圍內主營業務收入71.3億元，是萬科多元化業務中較為成熟的板塊。近期多個物業公司上市熙熙攘攘，但萬科物業並無相關動作。萬科執行副總裁、首席運營官張旭透露，萬科物業沒有上市計劃。

多元化業務本應該是房企調節行業大小周期、平穩每年收入的利器，但目前，萬科去年營業收入中大部分依然來自房地產開發業務，占比高達95.9%，而除了物業業務之外的創新業務，總收入僅有27.57億元，占總收入的比例為1.135%。

值得外界長期關註的依然是萬科花大精力投入的創新業務，何時才能對萬科營收、利潤產生顯著的貢獻，功成之日方是真正匹配上生活服務商的定位之期。

至於銷售目標，萬科已經不談很多年了。

[貼圖]郁亮