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萬科郁亮：長租公寓不應該賺很多錢

時代的潮水，改變了萬科的方向。

2017年底，萬科董事會主席郁亮方才聲明別叫萬科開發商，新鮮發布的2017年報中，萬科又宣布不再是“城市配套服務商”，把公司定位為“城鄉建設與生活服務商”。短短半年，萬科似已經歷了數番春秋。

3月27日，萬科2017年度業績推介會上，郁亮不願談銷售目標和排名，“所謂第一第二，已經不在我們心中了”。

只有順應時代發展以及美好生活的相關話題，才能引起郁亮的興趣。郁亮說：“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了，而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。”

萬科已完成了郁亮時代的首份答卷，但新局面、新試題剛剛才開始打開。

時代的企業

碧桂園2018年已不設增長目標，恒大宣布銷售金額只輕微增長至5500億港元，而萬科卻要做城鄉建設與生活服務商，從城市下沈到農村。

時代的江河奔騰不息，內地房地產業的三巨頭，各有各方向。

萬科年報顯示，2017年，萬科實現銷售金額5299億元，同比增長45.3%，在全國商品房市場的份額為3.96%，行業排名第二；同期實現營業收入2429億元，僅同比增幅的1.01%；歸屬於上市公司股東的凈利潤280.5億元，同比增長33.4%。

這個成績屬於過去的萬科。2017年，萬科完成了股東大會的換屆、董事會主席的更替，股權大戰也告一段落。

重生的萬科應該有足夠的氣力恢複，盡快在商業江湖與同行一決高低。但此際，萬科的新掌門人郁亮並不願意正面回答與同行的競爭局面，並透露銷售目標的設置。“所謂第一第二，已經不在我們心中了，而你們（媒體及投資者）老提醒我們放心中。我們心中只有美好生活了。”

話雖如此，萬科董秘朱旭在介紹公司業績時還是強調，“2017年，萬科在22個城市銷售金額超過100億元，在37個城市銷售位列前三，其中22個城市銷售排名第一。”

言歸正傳，第一大股東為深圳國企深圳地鐵的萬科談時代、談社會責任，不算令人意外。

郁亮稱，作為董事會主席，最大的體會就是把握時代的前進方向和行業的發展方向，做好戰略布局和建設好機制。“沒有成功的企業，只有時代的企業。”

郁亮表示，新的時代有兩點深遠變化。一是，社會的主要矛盾發生了變化，未來“結構性”問題比“總量”問題會受到更多的關註，有的房子空置有人無房住；二是，國家從“高速增長階段”轉化為“高質量發展階段”。對於企業來說，不應片面追求規模，而是更關註發展的質量。

“中國房價單邊快速上漲時代已經結束了。如果房企還是有地就買，不看價格的話，那麽之前怎麽賺的錢之後就怎麽還回去。房地產企業需要把自己看成制造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。”

萬科的判斷是，住房全面短缺時代已經結束了，結束並不意味著存在供應過剩，現在房地產主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。而一個經濟體在房地產建設進入成熟期之後，圍繞著不動產的服務業規模會超過房地產本身。

長租公寓不應該賺很多錢

因為認為行業環境已經改變，萬科決定轉身而行。

有人觀點質疑，萬科已失去引領行業的銳氣，郁亮回應：“轉變之先，也是領先行業，萬科率先做出適應時代要求的安排。”

從城市配套服務商到城鄉建設與生活服務商，先是增加了鄉村的內容，郁亮稱，“我們不是要去鄉村蓋房子，我們建設的是場景，鄉村振興的場景。”但以什麽業態切入這個鄉村場景，萬科並無說明。

除了戰略定位的轉變，萬科在年報中也耗費大篇幅來介紹創新業務。

如在商業地產領域，截至2017年底，萬科商業地產平臺印力集團總管理項目172個，總建面超1000萬平方米。2018年1月，印力收購凱德20家購物中心，商業布局進一步完善。截至目前，印力管理面積總規模已達到行業第二。

租賃住宅方面，萬科集中式長租公寓品牌“泊寓”，累計獲取房間數超10萬間，開業超3萬間。萬科宣布，2018年將再增持10萬間以上。

至於困擾全行業的盈利模式，郁亮認為，“長租公寓本來就不應該賺很多錢，如果要賺錢商品房就可以解決了，就因為商品房不能解決住有所居，才需要長租公寓。”

物流倉儲領域，目前萬科已累計獲取項目62個，總建築面積482萬平方米，穩定運營項目平均出租率達到96%；在養老、教育等業務上，截至2017年底，萬科獲取養老項目約170個，並在全國參與運營超過10所學校。

在物業服務領域，萬科物業2017年實現合並報表範圍內主營業務收入71.3億元，是萬科多元化業務中較為成熟的板塊。近期多個物業公司上市熙熙攘攘，但萬科物業並無相關動作。萬科執行副總裁、首席運營官張旭透露，萬科物業沒有上市計劃。

多元化業務本應該是房企調節行業大小周期、平穩每年收入的利器，但目前，萬科去年營業收入中大部分依然來自房地產開發業務，占比高達95.9%，而除了物業業務之外的創新業務，總收入僅有27.57億元，占總收入的比例為1.135%。

值得外界長期關註的依然是萬科花大精力投入的創新業務，何時才能對萬科營收、利潤產生顯著的貢獻，功成之日方是真正匹配上生活服務商的定位之期。

至於銷售目標，萬科已經不談很多年了。