📖 ZKIZ Archives

現年六十歲的廖日興是昆山金利的創辦人之一，退居幕後的他，現在住在陽明山的豪宅裡，過著農夫般的生活，平時就在庭院裡種菜、種花生，唯一奢侈的嗜好就是玩車。

這位早年創業致富的神祕富豪，如何在銘板業闖出名號，進而促使昆山金利在中國Ａ股掛牌上市？

撰文‧林宸誼

牆壁上的咕咕鐘，連續響了十二聲，午夜十二點，廖日興才從繁忙的工作中驚覺，趕緊吆喝員工收拾東西回家休息。民國七十年代位在台北市萬華西園路這家小工廠，全公司不到十名員工，擠在潮溼的地下室裡趕工，在台灣經濟起飛的年代，這就是數十萬家家庭工廠的縮影。

但誰都沒想到，二十七年過去，這家當年在地下室日夜加班的家庭代工廠，如今已是全球外觀件業者的翹楚，業內只要提起昆山金利，莫不豎起大拇指，而當年在地下室和所有員工一起加班、一點老闆架子都沒有的廖日興，早已退居幕後，把公司交給專業經理人打理，他自己在陽明山上置產，在豪宅庭院裡種菜、種花生，過著他人生最嚮往的田園生活。

一 提起廖日興的名字，﹁哦，那個興仔﹂，成為銘板業者共同的回答。同一時期的銘板︵企業外觀標誌︶業者說，在他的印象中，當初是廖日昇與廖日興兄弟檔一起經 營銘板業，業者笑著表示﹁他們那群男生坐不住﹂，因為家族企業每個人都是﹁校長兼撞鐘﹂，過著白天跑業務，晚上兼印刷工人的生活。

專接利潤高的訂單，銘板圈闖出名號相較之下，哥哥廖日昇個性較沉穩，廖日興則比較活躍，擅長在外跑業務，兄弟兩人一動一靜，搭配得很好。業者眼中的廖日興，膽子不僅大、還喜歡嘗試許多新東西，個性豪爽沒有架子。

﹁ 早期廖家靠接白色家電與輪胎蓋起家﹂，熟悉廖家的銘板業者指出，那時每個人手中的訂單都滿滿滿，唯獨廖家專門接利潤高、產量少，但產值高的單，在同業的眼 中，廖日興常引進最新的機器，﹁廖家很快在銘板圈闖出名號﹂，銘板業者指出，如果拿電腦品牌來比喻，廖家所接的單像是精緻度高的Apple筆電，而其他銘 板業者則像是樸實的acer。

有趣的是，廖氏家族成員進入家族事業，卻個個不喜歡掛名，所以找來曾在港商擔任過採購的方幼玲（現為昆山金利的董事長兼總經理）進入公司，打理工廠內大大小小的事。

方幼玲二十七歲就進入昆山金利，從助理開始做起，兩年後方幼玲買下生平第一部中古的喜美轎車，開心地與廖日興合照，照片中還可以看到在不到二十坪的房子裡，連桌上都堆滿了產品。

慢慢的，由於哥哥廖日昇年歲漸長，方幼玲逐漸遞補上來，忠心耿耿地打理工廠大小事務。熟悉廖日興的業者指出，以他豪爽的性格，無法一刻安靜地待在公司裡，幸虧找到方幼玲幫他坐鎮，﹁而且還能彼此信任搭配無間﹂，實屬難得。

朋 友口中的廖日興，是那種懷有浪漫夢想的人。過去在昆山金利規模還小時，好幾次面對業務被擠壓，同業殺到見骨的削價競爭，讓堅持高毛利、高技術的昆山金利﹁ 經常會面對客戶轉單的痛﹂，每次都讓方幼玲壓力非常大，反倒是廖日興看得很開，反過來勸方幼玲不要太在乎，﹁這種會轉單的客戶本來就不是我們的客戶﹂。好 幾次，方幼玲都想開口問廖日興，要不要也接一些低毛利的單子，但話到嘴邊，看到廖日興真心看得開的樣子，只好又把話吞回去。

把員工當家人看待，屬下因此更拚命廖日興家族是典型的本土家族，公司內部開會都是講閩南語，一開始，方幼玲是一句閩南語都不會說的外省人，壓力也特別大，因此剛開始三到五年，方幼玲有很強烈的﹁不能讓廖董漏氣﹂的聲音一直迴盪在心中。廖日興還勸她說，壓力不要那麼大，甚至連﹁即使把公司做垮也沒關係，盡力就好﹂這種話都說出口，昆山金利的員工說，不要以為廖董只是說安撫的話，他是非常體恤員工，真的會這麼想的人。

一 九九三年，昆山金利的客戶慢慢往大陸遷徙，也讓金利跟著客戶的腳步到江蘇昆山落腳；方幼玲也開始當空中飛人，爭取國外訂單；令她感到窩心的是，每當方幼玲 在國外出差，廖日興就會去看看方幼玲的母親，或是送個特產到方家。﹁廖董還特地叮嚀我的家人，不用提他到過家裡﹂，這樣的小舉動讓身為員工的她相當感動， 像是被當成廖家人同等看待，也讓她更加拚命。

一手協助昆山金利順利上市的富蘭德林總經理劉芳榮指出，﹁信任﹂就是串起廖日興與方幼玲兩端的連接線。一位是知人善任，另一位則是拚命工作回報。

身為大股東的廖日興，從○七年開始就很少介入昆山金利的實際運作，除非是遇到是否要申請上市這等大事，廖日興當然還是最後拍板人。許多資深員工私下說，廖董不缺錢，他要讓昆山金利上市很重要的理由，是為了讓員工能夠過更好的日子。

昆山金利首次申請中國上市其實並未順利過關，當時中國證監會以其台灣廠才剛結束為由，有﹁同業競爭﹂之虞，擋下申請案。按理說，心裡最受傷的，應該是廖日興，因為公司就像是他捧在手心上養大的小孩，卻似乎不太被這個資本市場認同。

但廖日興卻表現得好像局外人一樣，反過來不斷安慰公司同事，﹁公司沒有上市沒關係，只不過是發展的腳步慢了些，大不了公司收一收回來就好﹂，一席話讓許多為了上市案，很久以來都沒睡好的同事都紅了眼眶。

還要不要提出第二次申請，在內部正式開會討論時，細心的廖日興不想給員工太大壓力，他沒有多言，反而是轉頭問方幼玲：「你看呢？」讓劉芳榮印象相當深刻。

而方幼玲的回答更絕：﹁那就做吧！﹂劉芳榮回想當時兩人對話，不禁笑說，兩人的個性簡直是互補。如今昆山金利順利在今年八月三十一日掛牌，成為第八家在中國Ａ股上市的台商公司，終於完成兩人的心願。

退居幕後，在陽明山上當起農夫劉芳榮指出，其實人到了一定的年齡就想要休息，不想再辛辛苦苦工作，今天要是遇到這麼好的專業經理人幫忙賺錢，身為大股東當然樂得過自己想要的生活。而廖日興則是選擇遷居到陽明山，當一位日出而作、日落而息的農夫，在自己家裡種菜、種花生，非常自得其樂，偶爾才到淡水的辦公室裡﹁坐一坐，聊聊天﹂，不像老闆，反倒像員工的好朋友。

現在廖日興最喜歡做的事，就是開著他心愛的法拉利跑車下山，把收成的農作物分享給好友，﹁常常可以收到很多新鮮、早上才剛摘下來的蔬菜，像今天收到一大包乾花生，才知道廖董這一季種了花生﹂，劉芳榮說。

在劉芳榮的眼中，身高只有一百六十多公分，穿著隨興的廖日興，就像普通的中年人，一開口就是一位很親切的歐吉桑，即使在路邊攤吃小吃，﹁都不會被人發覺是有錢人﹂。唯一與﹁奢侈﹂扯上邊的，就是廖日興喜歡玩車。

在廖日興的豪宅裡，停了幾輛名貴的跑車。銘板業者也說，廖日興年輕時，算是同一批業者裡最早買賓士車的，而且還常常和幾位年紀相近的老闆，圍在一起討論車子。

﹁廖董是那種寧可陪女兒也不願進公司的父親﹂，劉芳榮這樣形容，所以他與哥哥廖日昇的兒子，都不願意擔任公司的管理職，但即使權力全部釋出，也沒影響他在集團中創辦人的地位。

雖然昆山金利上上下下把廖日興當成精神領袖，但廖日興本人卻寧可當快樂的股東，每次到公司，也跟著一般員工在員工餐廳裡用餐，他還向他的朋友說：﹁我希望有一天我的本業是農夫，那就是我人生最快樂的時光了！﹂

廖日興

出生：1950年

現職：昆山金利科技董事

學歷：高職畢業

經歷：金利祐興董事長 祐興塑膠董事長

從一名撿破爛的窮小孩，到大手筆在陽明山上買下七百坪豪宅，兩岸船務大王洪清潭，從小就要靠自己的力量存活，但也養成他洞燭機先，比別人快一步發現商機的嗅覺。

他如何一步一腳印地建立兩岸貨運王國，成為身價數十億元的陽明山新富豪？

撰文‧燕珍宜

「我 永遠忘不了，小學一年級開學，上課才第三天，我放學回到家時，家門竟然打不開……。」這個打不開家門的小男生，就是華岡船務的董事長──洪清潭。回憶起五 十多年前，原本擔任彰化縣議員的爸爸，做了三屆議員，竟然會做到破產，最後，還導致家被查封。從那一天起，「我們幾個小孩就知道，得靠自己把自己養大。」 那一年，洪清潭才七歲。

但當時那個靠自己長大的小男孩恐怕沒想到，五十年後，他會有足夠的財力，能在陽明山上買下溫泉豪宅。但曾經吃足苦頭 的他，如今在財力充裕之後，沒有忘記﹁分享﹂的道理，他陽明山上的這座豪宅大門永遠敞開，非常歡迎所有朋友來住。他自己並非特別喜愛溫泉，但為了很多好朋 友都愛溫泉，他特別花了六百多萬元拉溫泉管線，只為了滿足朋友們的喜愛；他說：﹁家裡就是要熱鬧，人生才會快樂。﹂洪清潭也充分發揮他的﹁分享﹂哲學在企 業經營上，至今華岡船務每年獲利上億元，至少一半拿來作為員工的年終獎金，因此這裡的員工和老闆一樣笑口常開，員工流動率極低。

今年已經六 十歲的洪清潭，外表上一點都看不出年紀，爽朗的笑聲、加上風趣的言談，每次上班上到很悶，洪清潭還會自己打開辦公室走出來，主動講笑話給員工聽；而怕記者 聽不懂船務的專業，拿起筆來連說帶畫，還會邊畫邊問：﹁我看你的眼神，你還是聽不懂對不對？﹂有這樣親切的老闆，難怪員工們流動率低。

靠海 邊抓魚、撿花生番薯填飽肚子華岡船務雖然沒有上市櫃，但早已是兩岸貨物承攬業的第一把交椅，目前是兩岸航商裡面，航線覆蓋區域最廣的航運公司，遍及大陸沿 岸十二個港口（廣東除外），許多財力雄厚的大型船運公司如長榮、陽明等，都沒有像華岡有這麼完整的船期。究竟洪清潭是如何白手起家、從無到有、一點一滴地 建立起他的航運王國？

洪清潭原本有七個兄弟姊妹，家裡破產後，洪清潭的父母北上台北，卻只有能力帶走三個兄姊，剩下四個父母不在身邊的小蘿蔔頭，孤苦無依地被丟在彰化芳苑的海邊，完全沒有大人照顧，四個小孩要如何存活下來？

「放 學後，我們得自己想辦法去找東西吃。」「靠海吃海」，洪清潭解釋得很傳神，彰化芳苑海邊，有大片的潮間帶，每次退潮，就有一堆魚、泥鰍留在沙灘上，洪清潭 笑說，「那時候的魚很笨，很容易抓，用手就抓得到，不必用網子。」「海水退潮時，就是抓大尾的魚，沙灘上有些窪地，有些魚會『忘記』回去，我們就可以『甕 中捉鱉』。」踩三輪車收破爛怕被同學看見又或者，也可以到附近的花生田、番薯田，農夫收成後，田裡面會有剩下的花生還有番薯，「太陽要下山時，我們就會去 撿。」人的生命力真的無窮，洪清潭四姊弟的肚子問題就靠著﹁那一片海﹂跟﹁那一片田﹂，勉強溫飽了。

三餐有了著落，但是還有學費問題困擾著 四兄妹，他們得靠自己張羅。「還好以前沒有脫殼機，我們就去幫人家剝花生，剝一斗（十斤）賺五角錢，我小學的學費就是這樣賺來的。」「到了初中，就是利用 禮拜六、禮拜天去踩三輪車、收破爛。」洪清潭解釋，現在叫「資源回收」，以前就是「酒矸倘賣嘸」。必須踩三輪車到處去叫喊，收舊報紙、舊玻璃瓶。

靠 著「酒矸倘賣嘸」，一直念到中國海專的洪清潭，描述當時為了生活得四處打工的辛酸，「踩三輪車收破爛時，很怕會被同學看到，會不好意思。」但洪清潭的生意 頭腦在當時就已經顯露，腦筋動得快的他，甚至可以很快找到，哪些地段最容易有鐵皮屋頂被吹落，去那邊等最快。「台北中崙加油站附近有一個體育場，是用阿魯 米（鋁合金）鐵皮當屋頂。颱風天的時候，我們就專等那一棟，它一定會被吹掉，只是看掉幾片而已。」他解釋，阿魯米價格比較好，與廢鐵比有十幾倍的差價。天 上掉下來的東西可以賣錢，但也會砸死人，他每次都要「全副武裝」，準備好安全帽、厚重衣服、雨鞋等，以防萬一。

「經過跌跌撞撞，你的意志力與耐磨力會比較強！」洪清潭對童年的艱苦生活，做出如此的結語。

有了意志力與耐磨力，再加上獨特的「機緣」，洪清潭在三十歲時走上了自己的創業路。中國海專畢業後，他因為成績優秀而進入基業船務工作，一待就是七年，由於業務做得有聲有色，才三十歲就出任副理。

後 來之所以出來創業的獨特機緣，則是「為了還債」。原來，洪清潭當初因為替朋友背書被跳票，只好把先前所買下的忠孝東路聯合報大樓後面的房子賣掉還債。一位 在日本做船務代理業(Forwarder)的朋友曾數度力邀洪清潭一起合夥，婉拒多年的他，「因為這債務，才毅然決然下決心出來拚！」洪清潭說明。

從 小到處尋覓「打工商機」的經驗，讓嗅覺靈敏、反應快於常人的洪清潭比其他人更早注意到大陸的開放腳步。當時中國已經對境外如香港、新加坡等開放航線，市場 潛力相當大。洪清潭於是透過他在新加坡的代理商、也是著名女歌星包娜娜的老公傅春安的引介，早在一九八八年就前進大陸，成為第一批布局大陸的台商之一。

創 下了幾項「第一台商」的紀錄布局得早，洪清潭創下了幾項「第一台商」的紀錄。首先，一九九○年他開闢了第一艘台灣直靠廈門的定期貨櫃輪航線，兩岸第一艘航 運直靠的貨櫃輪，就是由洪清潭所催生。其次，他是「歐亞大陸橋」（從中國穿越中亞五國到歐洲的貿易路線）上的第一位台商，他先把貨運到連雲港，然後經隴海 鐵路穿越哈薩克等中亞五國，直達俄羅斯，這條「海運接陸運」上的第一位台商也是他。接著，一九九三年，他又率先創立了台灣｜香港｜深圳鹽田港的貨櫃航線。

勇於衝鋒陷陣的洪清潭，豪爽霸氣中又帶點文人氣，台灣快桅（ＭＣＣ）總經理薩本雄認為，洪清潭最難得的是，「不但『有勇』又能『有謀略』」，「腦筋動得非常快，別人還沒想到的，他已經反反覆覆利弊得失都考量周全」。

貨運業的逐步開放也伴隨日益激烈的競爭。在貨主、船務代理、船公司三者的「生物鏈」上，身為仲介者角色的船務代理業面臨「雙面夾殺」，貨主方，紛紛延長付款票期至三個月，甚至六個月，而船公司這一頭，卻又不斷壓縮船務代理公司的付款期限至一個月甚至半個月。

洪 清潭描繪電子業貨主招標的情景，簡直是「血淋淋的割喉戰」。只看誰願意出更低價，「船務代理業者基本上變成電子業的協力廠商」，他說。因此，他拒絕參加殘 酷的割喉戰。或許是因為童年困苦生活的磨練，薩本雄認為洪清潭與同為中國海專畢業的郭台銘一樣，血液中流淌著一種「不服輸」的因子。拒絕參加割喉戰的洪清 潭，決定另外殺出一條血路。

與他相識三十年的好朋友、東森國際副總經理潘凌雲用「洞燭機先」來形容洪清潭，「他總是能比同業早一步，甚至早好幾步。」早在二○○○年洪清潭就開始思考轉型與升級。

首先，分散風險，為避免把雞蛋都放在船務代理業上，洪清潭也開始布局航線。即使華岡沒有國輪證照，依規定不能申請航線權，「山不轉路轉」，洪清潭轉向與對岸領有證照的福建華榮航運合作，並要求對方負責提供船隻，他則負責提供管理與業務。

不用買船又能擁有船，目前，華岡在兩岸的福建船務市場占有率高達五○％，競爭者達數十家，但華岡卻依然能夠「鶴立雞群」，靠的則是技術升級後的「精緻化服務」。

「什 麼樣的精緻化服務？」他的答案讓人大吃一驚：「比空運快的海運」。看著我們瞠目結舌的表情，他繼續說：「沒有人會相信，但是我們做到了！」﹁比空運快的海 運﹂傲視同業首先，他提出從頭到尾「一條龍」全包式服務，透過全面掌控物流中每個環節，以節省每一環節可能被浪費的時間。「包括報關行，我們都要求要由我 們掌控」，「物流環節中的每個動作發生，都必須受到監視。」並且立刻用簡訊讓客戶與管理端知道。「把ＳＯＰ（標準作業流程）做到最好。」其次，精緻物流的 時間單位是以「小時」計，而不是以「天」計。洪清潭口中的「比空運快的海運」，在時間上，連半小時的時間都要節省。例如，不講求時效性的石化業產品可以早 點裝貨，強調速度的電子產品則是最後裝貨，並且可以最早卸貨。「甚至連碼頭的疊貨方式，我們都斤斤計較，怎樣疊貨才比較有效率，以擠壓出更多時間，像是承 接友達等面板大廠的貨物，我們要做到與客人幾乎無距離地貼在一起。」做到「船晚上八點開，下午五點交貨即可。」目前，華岡積極布局台商電子業聚集的「大蘇 州地區」（包含吳江、蘇州、昆山等），擁有太倉港獨家航權，洪清潭希望能將太倉港發展成為一個輻輳點（hub），以作為台商的發貨中心。

金 融海嘯讓航運界元氣大傷，不支倒地的公司，連骨骸都不見蹤影。洪清潭早就見多了樓起樓塌的活生生案例，「這一行風險評估很重要，全部的損失為何？事業體受 得了受不了，是否會﹃動搖國本﹄？這都要一一精算考慮。只能擔十斤，就不要去擔一百斤。」這一行很多人會用槓桿原理去操作，用五十塊錢做一百塊錢的生意。 「但是我不會這樣做。」潘凌雲傳神地指出洪清潭的個性：「他是『見兔放鷹』的那種人，絕不做沒把握的事。」智商高達一二六的洪清潭說明自己的經營哲學， 「我希望能夠『一步一腳印』，穩健地累積與成長。」「生意好的時候，就進；生意不好的時候，就退。不要冒進。」洪清潭採取低風險策略，背後的利弊得失也看 得很透徹，「選擇穩定成長，可以避免賠大錢，但也就得犧牲『變成暴發戶』的機會。」他解釋，穩健經營必須精算淡旺季，但是時間點的拿捏不可能百分百準確， 因此，可能會有一個月的商機損失，市場的占有率也可能會被剝奪。

洪清潭「穩紮穩打、不冒進」的經營哲學，則幫他躲過一劫。因為朋友的介紹， 他另外還經營面板的代銷。「當時他（朋友）叫我做大，還好我沒答應，我要是做大，去年年底時大概也像奇美一樣，死去了︵群創光電合併奇美電︶。」白手起家 的洪清潭很懂得珍惜所擁有的一切，絲毫沒有好大喜功的惡習。「跑車颼一聲就過去，哪裡看得到是誰在開？」他開玩笑地調侃那些花大錢買名貴跑車的人，「太多 資產在身邊不見得是好事，有些人賺了錢就買跑車，愈買愈貴，玩物喪志，這在無形中是一種磨損。」陽明山買屋為了﹁圓一個夢﹂身為第一批進入大陸的台商，洪 清潭竟然完全沒有在大陸置產。他以台北為圓心，車程一個半小時之內的地方，尋找自己的一個夢想，從苗栗找到宜蘭，最後這個夢想落腳在陽明山上，他回台在陽 明山買屋，是為﹁圓一個夢﹂，看上陽明山的好山好水。交遊廣闊、豪爽熱情的他，買下陽明山夢想屋，不只買屋，他還花了六百多萬元拉了一條長達三公里的溫泉 管線，從中山樓後面，一路拉到菁山路的家裡，和他經營企業務實的精神一樣，﹁一定要找到真正溫泉的源頭最重要，多花一點錢沒有關係﹂。

溫泉 可不是那麼簡單，說有就有。管線拉進家裡之後，還要有鍋爐保溫、三噸大的水塔等設備，而且只要啟動一次鍋爐，就要價七千元，加上每個月的管線維修，以及家 裡庭園內外的整理等等，要維護一座溫泉豪宅的費用，洪清潭算了算說，﹁至少十萬元﹂。相對於一般山上的富豪總是講究隱私，他把豪宅當作招待所，隨時歡迎朋 友造訪，他說陽明山略嫌寂靜，要越多朋友來玩越好。

走進洪清潭心中的夢想屋，占地七百多坪，清幽與綠意，直逼屋內屋外每個角落。偌大庭園， 花木扶疏，優雅的歐式休閒野餐桌椅，錯落其中，一旁則是供派對之用的大型烤肉架。穿越一間間設計簡約大方的客房，每間都貼心地設有專屬的湯屋與觀景陽台。 從二樓陽台向外望去，蟲鳴鳥叫聲，如樂章般響起。這樣的一棟夢想屋，承載著洪清潭的成就與熱情。

佇立在庭院中，洪清潭仰天長望，眼神中有一股說不出的自信與滿足感，因為當年那個撿破爛為生的窮苦小孩，如今已經成為陽明山豪宅新主人，隨時有朋友相伴，也有一群死忠的員工追隨他。

洪清潭

出生：1951年

現職：華岡船務董事長

學歷：中國海專航運管理科經歷：基業船務公司副總經理

為了這個全陽明山上無敵的超級景觀，吳家錄特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台，近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球，天氣好時，甚至一路可以看到淡水河的出海口，坐在窗台前靜思，人生再大的難關都會煙消雲散。

撰文‧劉俞青

如 果有機會，站在陽明山仰德大道三段一二五巷巷口，往西邊望去，會看到一座童話故事般的城堡，就矗立在山頭上，它有著深咖啡色寶蓋型的屋頂，偶爾還會被飄過 的雲霧遮住視線，像極了日本宮崎駿卡通裡的﹁天空之城﹂；這裡過去外界稱之為﹁白雲山莊﹂，但就在二年前，白雲山莊悄悄易主，如今住在這座天空城堡裡的主 人，正是新光金控副董事長吳家錄。

整個陽明山最聰明的一筆交易不僅詩意篇篇，在陽明山當地房屋仲介的眼中，這幢房子還有不同的意義。

大 師房屋專營陽明山豪宅的經理闕仁桀說：﹁把整個陽明山頭翻過來，這是其中最聰明的一筆交易。﹂而住邦不動產總經理劉陳傳則說，找不到比吳家錄更厲害的，﹁ 這幢房子買得太漂亮了！﹂事實上，當年看上白雲山莊的，不僅僅只有吳家錄。但當其他買主都專注在商談土地的買賣時，只有吳家錄念頭一轉，向當時傳出財務吃 緊的白雲山莊實業，提出買下整家公司的計畫，吳家錄的這一妙招，順利解決原屋主在財務上的燃眉之急，當然也成功打敗其他對手，買下整座白雲山莊，據悉成交 金額大約五億元。

當時的白雲山莊實業名下持有所有白雲山莊將近五千坪土地，因此如今白雲山莊實業由吳家錄的獨子、也是新光兆豐農場總經理吳邦聲掛名董事長，而整座風景如畫的白雲山莊，也成為吳家錄最棒的養老居所。

當然，這樁買賣也為向來以精於計算在地產界聞名的吳家錄，再添一筆漂亮的交易紀錄。

買進這座人人稱羨的好莊園之後，裝修當然是一大工程，據透露，吳邦聲幾乎是看遍世界各地的豪宅，拿著好幾百張世界各大豪宅細部的照片，和設計師逐一討論每一個裝修的細節，才一步步敲定工程。

新 光金董事長吳東進都自嘆不如但也因為太過仔細，以致進度嚴重落後，到後來，是今年高齡八十二歲的吳家錄忍不住催促：﹁我現在是和時間賽跑的人，你還不快點 弄。﹂才讓吳邦聲花了一年多心血重新打造的美麗家園順利完工，而吳家錄一家人也在今年上半年，開開心心住進這座美麗的空中城堡。

根據去過吳老家裡的新光員工轉述，這座城堡的最大特色，是擁有無價的超級景觀，近則可以看到大直河濱公園許多人在打壘球，天氣好時，甚至一路可以看到淡水河的出海口，坐在窗台前靜思，人生再大的難關都會煙消雲散。

為 了這個全陽明山上無敵的超級景觀，吳老特地在家裡二樓裝修了一個適合看夜景的平台，連同樣住在陽明山上的新光金董事長吳東進來訪看了之後，都忍不住自嘆不 如，直說：﹁買得到這樣的好房子，人生就沒有遺憾了。﹂整座園子是採歐式的設計，開車如果從仰德大道三段上左轉進來，大約要開二分鐘，才會見到一個咖啡 座，吳家錄和夫人溫翠眉兩人常在這裡小坐，喝喝咖啡，看夕陽。

據悉，吳家錄曾經考慮過，五千坪大的房子，就這麼幾個人住，有點太安靜了，想把前面原本的廂房改建成民宿，讓外面的人也能來享受一下這裡的自然之美，但後來是在溫翠眉嚴重抗議下才作罷。

﹁老婆大人﹂表示，辛苦了一輩子，好不容易有座美麗的家園，不希望有外人來打擾，吳家錄聽了只有尊重，他說，退休生活太太最大，能在這麼美麗的地方養老，﹁人生夫復何求！﹂

吳家錄

出生：1928年

現職：新光金控副董事長

學歷：彰化商職

經歷：新光人壽總經理、參與新光人壽創立

興趣：投資不動產

全球資金氾濫，本港樓市進入瘋狂 狀態；繼上週長實出售馬鞍山天宇海，一Q清袋套現七十六億後；新地乘勢推出位於上水古洞，以瑞士豪宅作包裝的豪宅「天巒」，幢幢洋房億億聲，幾日間新地套 現八十億元，不遜「超人」。

天巒原為歐意花園二期，九七年亞洲金融風暴淹至，樓價大跌六、七成，翌年新地勒令叫停這地盤；地皮曬蓆逾十年，碰巧醞釀着新一輪資產泡沫，「天巒」以天價 開售，標誌着另一個世紀大泡沫即將降臨。

量化寬鬆貨幣政策第二波即將起動，各國瘋狂印銀紙，揸「磚頭」成為香港人自保的出路，豪宅更加是內地及本地投資者追逐的商品，價格有如脫韁野馬。天巒最貴 的萊茵河大道一號屋，六千呎洋房售價一點三二億，呎價二萬一千元，創新界樓紀錄，令不少人「O嘴」。一點三億，夠買十二間太古城的千呎海景單位。以六百萬 一伙計，一點三億亦買到廿二伙長實新盤馬鞍山「天宇海」。要一睹「天巒」的面貌，就要到新界最北靠近羅湖的古洞了。

記者由上水港鐵站乘坐前往古洞街市的50A專線小巴，沿着青山公路走，兩旁綠樹林蔭，也窺探到粉嶺哥爾夫球場內綠草如茵。豈料小巴越駛近天巒，便見到越來 越多劏車場、爛地盤、豬屋等。轉瞬間，小巴駛過了雙魚河，在一道道灰色的磚牆前，站着一班地產經紀，才猛然發現已身處天巒。

地產代理爭崩頭

天巒最低入場費超過二千萬，地產代理佣金以數十萬元計，各路人馬如中原、美聯、利嘉閣，隨即派隊到古洞路插旗。除了最傳統的兜截，中原和利嘉閣更落重本， 租用附近的空地建成臨時辦公室及停車場，儼如年宵攤檔。爭不到較近樓盤的美聯，唯有在較遠位置租地搭辦公室，透過派出小巴隊，每十五分鐘一班，接載睇樓客 來回天巒。其間最少有廿多名地產經紀，不顧生命危險衝出馬路，舉起「二期有貨」、「即睇」等紙牌兜客，有口痕經紀向記者說：「一間一億，代理收百分之一都 有一百萬，經紀收三成已經有三十萬，賣一間養好多人，梗係落足力啦。」

天巒的地產經紀所兜截的，是一眾乘坐賓利、林寶堅尼、日產GTR的睇樓客，每架車均過百萬，同時亦有不少掛上大陸車牌的七人車在天巒正門上落客。幾十年來 出入古洞路的，不是村民就是地盤工人，一時間名車、貴人到來，整條古洞村都熱鬧起來。

氣氛熾熱，家住跑馬地的蕭太睇完廣告，便與朋友專程前來睇樓。「幾靚吖，不過啲圍牆好高，好似好逼咁，St. Andrews Place（信和同區樓盤）多啲樹，圍欄矮好多，感覺大自然啲。不過呢度用料都唔錯，我睇咗個三千幾呎單位，都會考慮入貨。」蕭太說。天巒開售十天，已賣 出二百五十伙。市傳已擁用同區 St. Andrews Place和御林皇府的藝人黎明，於十月一日以三千二百萬買入天巒加侖大道一座三千五百呎的大屋，呎價約九千元。

留根變留金

另一吸引睇樓客的，是天巒入口附近的兩幢村屋，名為「添馥園」及「感恩園」，吸引不少睇樓客駐足，與朋友睇樓的陳太指着村屋說：「佢哋醒呀，當年唔賣，依 家肯定升到爆。」

原來，這兩幢村屋由張氏三兄弟擁有。據古洞村長姚榮來表示，張氏家族於一九二○年起，逐漸由何東家族手上買地，成為古洞村大地主之一，當時持有的土地佔天 巒二期約四分之一。九十年代新地收購古洞村時，張氏賣掉手上大部分農地，唯獨留住這塊位於馬路旁邊黃金地，希望為張氏族人「留根」。當時此地由張氏六房人 持有，其中有三房人選擇要錢唔要地，賣予其餘三房人，套現後便搬出市區。記者見到其中一位張先生，欲趨前傾談，但他卻不願接受訪問。「我媽媽九十幾歲，唔 想有人騷擾我哋，麻煩你哋離開。」張先生客氣地說。

根據土地註冊處資料顯示，張氏於○三年以十三萬為兩幢面積共千五呎的村屋補地價，連建築費估計最多一百萬計算，張氏兄弟只不過用了每呎七百多元，便與呎價 萬元的天巒用家為鄰。有村民非常羨慕張氏兄弟說：「佢哋當年最多俾幾百萬另外嗰三房人，依家天巒一間屋都一億，塊地值一半都發啦。」

天巒資料

地址：古洞南古洞路28號及33號

發展商：新地

單位總數：合共330間。

一期：132間花園洋房

二期：198間花園洋房

面積：2,600呎至8,100呎

已出售伙數：250伙*

呎價：$8,800至$21,000

已套現：$80億*

空地「曬」足八年

同屬新地發展，已有十五年樓齡的歐意花園一期就顯得落寞，對上一次成交，要數到今年六月，呎價只需三千九百元。而原為歐意花園二期的天巒，前身是古洞村， 新地早於九五年已陸續向村民收地，欲於九五年「歐意一期」推出後接棒應市。但此地「生不逢時」，九七年金融風暴，樓市爆煲，新地於九八年高調叫停工程，原 本已起了兩幢的「歐意二期」的水泥屋亦被拆掉。空地曬了足足八年，後來新地睇中政府推出的「新界東北三合一」政策，隨即於○六年向政府補了四億四千五百萬 地價，重新包裝「歐意二期」，○九年正式公布，此項目易名天巒。上月，新地更在無綫播了四集半小時的《瑞士天巒》特輯，力谷新盤。

但這個「瑞士天巒」的港產版本，與真正位於瑞士的天巒（Valais）被白茫茫的雪山圍住，相差甚遠，從山上遠眺，不遠處便見到羅湖管制站，隔條粉嶺公 路，又見到河上鄉、馬草壟等老村莊。

富豪為鄰無着數

天巒標榜位於「雙魚河畔」，其實只有十多間洋房見到綠色的雙魚河，大部分均是內園景，靠近屋苑邊皮的還有鐵皮屋和祖墳景。在雙魚河的上游，會見到一排貌似 大澳水上居民的鐵皮屋和木屋，雙魚河以往就是這批居民用作排污的「屎渠」。

天巒的另一邊是古洞街市和配水庫，沿路只見一眾老人家在路邊聊天，有的則在推着「爛銅爛鐵」到廢鐵場出售，天巒的熱鬧，與他們格格不入。有村民打趣地說： 「以前我哋咪又係住嗰度，班有錢佬住天巒有咩咁巴閉，隔籬咪又係豬屋，呢度值咩錢吖，成幢大陸樓咁。」

頓然成為億萬豪宅鄰居的一眾古洞村民，內心其實挺不好受，尤其是古洞街市的商販，八十年代政府收地建高速公路，古洞的商鋪老闆被安置到古洞街市，由於生意 有限，不少商鋪丟空。賣雜貨的中裕百貨老闆娘在古洞擺檔超過三十年，以前不少顧客均來自古洞村。她說：「佢（新地）十幾年前收咗地，班村民走晒，我嘅生意 就越來越少。起豪宅有咩用？班人會嚟買嘢咩？大陸人買來都係將間屋丟空。」

不過政府今年一月已公布，即將調高古洞北的發展密度，並會興建鐵路連接古洞北，最快二○一九年推出首幅住宅地皮。因此，地產商對村民的土地仍虎視眈眈，其 中以新地最為積極。古洞村村長姚榮來大讚新地夠豪爽。他說：「每逢觀音誕，村內節慶等大型節目，我都會寫信去新地攞贊助，十萬八萬無走雞。」

淺水灣頭段嘅雅 柏苑，早排A座7樓2室以6000萬破紀錄成交，呢單成交，真係令華華感到欷歔！根據土地註冊處資料顯示，買家係透過任氏實業有限公司購入，大股東為任洪 昌，即係老牌印刷商鴻興印刷（450）個創辦人。個單位2338方呎，呎價2.57萬元，都係record high！

城中名人輪住炒

雅 柏苑係南區著名豪宅之一，唔少城中名人富豪都買賣過，好似利孝和夫人o依家都住緊個四千幾呎複式單位，間唔時都招呼吓啲老友上去玩。又好似商業電台嘅俞 琤，90年代初都買過嚟投資，揸咗四年，賺咗成千三萬。就連「撈底王」馬榮成舊年都用咗4760萬入咗件雅柏苑B座單位，呎價成兩萬，不過，一年幾時間， 就升值咗近三成，照咁睇，好旺財呢！

諗番起08年金融海嘯嗰陣，鴻興呢隻老牌工業股，唔掂到要搵「番薯梁」打救，好多人睇死任家翻身無望，家陣豪買靚屋，你話喇，世事何曾真係絕對呢？

李華華

壹傳媒創辦人黎智英看好台灣房地產市場前景，持續加碼豪宅，近日更撒十億元狂掃台北市新生南路二段，正對大安森林公園的景觀住宅「頂高麗景」，一口氣就訂 下七戶，震驚房地產界！

據了解，黎智英賣出部分玉山金控股票，再將資金轉進房地產，他認為台北房地產還會再漲、豪宅只會愈來愈貴，加上大安區豪宅具有稀有性，位於仁愛路的豪宅帝 寶，現在一坪都要兩百萬元，大安森林公園對面每坪不到一百五十萬元，並不算貴，他看過建案後毫不猶豫就下訂。

頂高麗景是繼﹁勤美樸真﹂後，稀有正對大安森林公園的豪宅建案，樓高十五層、規畫一層一戶，扣除一樓及樓中樓，只有十二戶出售，已銷售好一段時間，因近期 黎智英大手筆買下七戶，一舉衝高銷售率，代銷公司也迅速宣告結案。據了解，以黎智英每坪成交價約一百四十萬元計算，總金額高達十億元。

黎智英房地產投資眼光精準，二○○二年甫進軍台灣媒體業，就逢低以每坪十七萬元買進北市內湖舊宗段廠辦，後來更陸續以每坪二十、三十萬元價格吃下內湖行愛 路周邊土地七、八千坪。房地產業者分析，以目前區域地價每坪七、八十萬元計算，黎智英光是內湖土地帳面獲利就高達二十億元以上。

（梁任瑋）

如果話大美人李嘉欣陀B夠晒幸福，咁佢家姐李嘉明都不相伯仲！今年先下嫁畀身家豐厚嘅眼鏡大王顧毅勇，繼而幫老公生埋個「慈姑椗」，已經係雙喜臨門兼可喜可賀。

喜事唔好畀佢停，聽講，佢哋最近仲豪擲4800萬，買咗跑馬地利安閣一個2800呎嘅豪宅單位，每呎萬七銀，豪爆！ 又一次證明，政府無論出幾多招都好，貴樓，一樣係有客買o架！

聽聞李嘉明同老公早排已經四周圍睇樓，主攻跑馬地一帶，合和（054）喺樂活道嘅新盤樂天峯，佢哋都好似有睇過。

今次睇中黃泥涌峽道嘅老牌豪宅，樓齡都有成45年，出晒名實用，咁大間屋，生多個B都仲有大把位走動啦！

現年六十歲，擁有多間上市公司的富商何永安，○九年四月在山頂加列山道豪宅，涉嫌毆打替他生下兩女的女友、九四年亞姐季軍曹央雲後，上月又再遭另一女友勞玉儀追債三千萬，被判敗訴外，更被對方在庭上大爆不只得一個女人，有「二、三、五個女人」。

何永安照顧的大堆女人當中，曾經跟他及曹央雲，有超過十年三角孽戀的鄺美雲，亦榜上有名，被稱為圈中富婆的她，九九年開始，一直住在何永安旗下、以海外註 冊公司持有、市值約一億多的深水灣文禮苑獨立屋，直至近月何永安經濟出現問題，要沒收豪宅，她亦即時以四千萬購入位於九肚山的寶松苑獨立屋。

至於曾遭何永安打，甚至終止提供母女生活費的曹央雲，只無奈回應：「如果佢對啲女朋友好過自己個女，真係天地不容。」一住十年

在平安夜生日，每年必然大搞的鄺美雲，在剛過去的十二月二十四號晚，在沙田馬場會所筵開二十二席慶祝四十八歲生日，當晚戴上價值過億珠寶首飾的她，除有四 名貼身保鏢護駕外，馬會亦出動多名護衞在現場把守，一班朋友玩到凌晨二點左右才陸續離開，壽星女也由保鏢護送返回文禮苑獨立屋。

跟呂良偉離婚後，鄺美雲九九年開始入住當時價值二千七百五十萬的文禮苑獨立屋，被指投資有道，是圈中富婆的她，當時更承認自己在投資物業方面眼光準，大多 有賺無蝕。不過，鄺美雲這個一住超過十年的三千呎獨立屋，其實並非她名下物業，而是當年跟何永安拍拖，男方給她入住的安樂窩。

公司簽名相同

就田土廳資料顯示，鄺美雲位於深水灣道四十號的文禮苑獨立屋，由何永安其中一間英屬處女島登記的公司持有，登記人簽名，跟何永安早年安置曹央雲母女並於較 早前以四億五千多萬售出，大賺二億的山頂加列山道獨立屋的買賣合約簽紙人，同屬Crosthwaite Chan Anne Eleanor一人。

磚頭致富

82年選美得亞軍，鄺美雲入行做歌星搵到第一桶金後，開始買磚頭投資。自命炒樓有心得的她，高峰時期手持物業逾10個，被稱為圈中富婆。隨住香港地產起 飛，鄺美雲身家亦水漲船高。由88年至03年，鄺美雲買賣過多個不同類型的物業，包括禮頓山、陽明山莊等豪宅及遠東金融中心商用單位，雖然當中有賺有蝕， 埋單計仍勁賺近1,500萬。

三十萬生活費

據了解，早年已婚並跟正室育有一女的何永安，過往對女朋友十分豪爽，鑽石名牌手袋不缺，又提供豪宅任住，雖然得個住字，但跟鄺美雲疏遠後，多年來亦未有收回。

「何永安係向華強太太陳嵐介紹俾Cally（鄺美雲）認識，當年何永安好濶佬，除咗俾間屋佢住，仲每月有成三十萬生活費，之後何永安識到曹央雲，佢就疏遠 Cally，不過佢一直冇叫Cally搬，又繼續照顧佢嘅生活，直至近排經濟出現問題，頻頻俾人追債，先要收番間屋。Cally上個月就買咗寶松苑，而家 裝修緊，大概月尾搬過去。」知情者說。

失蹤兩次

鄺美雲多年來一直獲厚待，反而替他生了兩個女的曹央雲，卻在○九年被毆打而報後，即被何永安以斷供一招，迫令母女三人搬走，他更連隨將獨立屋售出，套現四億多。曾經試過丟低屋企兩年，無故失蹤的他，又再次唔見人，且變本加厲，連三母女的生活費亦終止。

「佢（何永安）成日同人講，央雲係佢唯一真正承認嘅太太，又叫自己阿媽家姐出手勸央雲同佢生BB，所以央雲根本就唔知佢出邊有其他女人。到個女四歲，佢就突然失蹤兩年，但之後又返屋企認錯寫悔過書，所以央雲先肯再生第二個。

名氣生活

鄺美雲（Cally）自從投身珠寶界，亦開展她的名氣生活，除了經常戴住貴價珠寶現身外，連愛犬Cash亦過得比人富貴。

鑽不離手

00年開設CALLY JEWELLERY LTD，開幕當日，她戴住鎮店之寶36卡的鑽戒示人，又曾以二千萬翡翠鑽飾贊助肥姐出席台慶，平日出席活動，等閒一隻梨形鑽戒亦過十卡，鑽飾翡翠，收藏不少。

名牌家居

家住深水灣過億獨立屋的Cally，家中用品亦十分講究，宮廷式水晶吊燈和家具，用Hermes餐具，連愛犬坐的也是Gucci皮製狗籃。

愛狗如命

視如親子的法國比熊犬Cash，不單只有傭人服侍，出街有保鏢抱實，平日做狗仔spa和食鵝肝，更有鑽石裝身。Cally曾為愛犬花二萬元開生日會，甚至 在書展為Cash出書出精品，生活矜貴。除了養狗，本身是香港賽馬會馬主會員的Cally，名下有三匹愛駒甜蜜福星、祿寶和團隊福星。

為善最樂

Cally是虔誠佛教徒，每有佛教慈善和探訪活動，她例必出席和捐錢，還帶埋愛犬Cash拜佛，近年沾手內地投資的她，在江西省開辦了十三間「鄺美雲佛教小學」，並在06年擔任江西省政協。

細女冇出世紙

「點知生第二個又係女，佢就開始對佢哋呼呼喝喝，對個大女態度尤其差。成日話公司生意唔好，攞咗央雲成千萬周轉，佢後來再要錢，央雲話啲錢要留俾兩個女做 生活費，佢就郁手郁腳。嗰次佢哋嘈得咁犀利，係央雲想幫個細女攞出世紙，因為何永安一直唔肯簽名，個女兩歲都冇出世紙。嗰次嘈完之後，佢就冇返過屋企，唔 供樓唔俾家用，央雲仲蝕賣咗西摩道層樓用嚟供山頂間屋，後來真係供唔掂，先搵屋租，總之佢哋三母女好慘。」曹央雲閨中密友透露。

據了解，到處留種的何永安，跟一位姓譚的公司女職員亦育有一對兩歲多孖仔，目前女方正懷有第二胎，現以三十多萬租住港威公寓式住所兩個相連單位，而孖仔更有四名護士貼身照顧，反而曹央雲所生的兩個女兒他一直冇理，一切要由律師互傳消息。

天地不容

記者致電曹央雲，對於鄺美雲十一年來一直住在何永安名下的獨立屋，她說：「我唔清楚，如果係事實，佢對啲女朋友好過兩個女，真係天地不容。其實（暴力）件 事發生咗，我都冇辦法直接搵到何生解決問題。（你知道佢同鄺美雲拍過拖？）佢同我一齊嘅時候，已經交代過佢嘅過去，講明同鄺小姐分開咗。

「（你知唔知佢而家嘅財政狀況？）佢從來都唔俾我過問公司嘅嘢，叫我淨係做好何太，咁多年來我只係全心全意為個家，不過無論點，佢應該有能力養兩個女。（傳聞有公司女職員同佢生咗對孖仔？）我唔敢相信，佢連個細女出世無耐，都丟低冇理。」

情債錢債

高峰時期身家達三億美元的富豪何永安，90年與賭王何鴻燊共同創立嘉域集團。08年他捲入本港歷來最大宗的前雅佳清盤案，涉及資產約12億美元，09年2 月，他更一度遭凍結二億美元資產，直至同年十月，終以逾一億美元和解。一波未平，又遭前女友之一勞玉儀入稟索償3,000萬。

在商場上負債纍纍，搞到身家大縮水，感情方面亦一片混亂。01年何永安結識了亞姐出身的曹央雲，女方03年為他誕下長女Audrey，08年再誕下幼女。 但男方跟女友之一鄺美雲並未完全斬纜，仍供住文禮苑。09年四月，何永安涉嫌在加列山道寓所內向曹央雲動粗，令二人關係破裂。同時亦有傳他與公司一名譚姓 職員同居，誕下孖仔，組織另一個新家庭。

︽今周刊︾七三二期封面故事〈消失的首富——國泰集團大王子二十五年興落告白〉刊載蔡辰男的故事後，得到廣大讀者的回響；其實，蔡辰男在不動產上有其獨到的見解，本期將其長年對台灣不動產的觀察，完整呈現，以饗讀者。

如今國泰集團仍執台灣房地產界牛耳，其實名下龐大的不動產，至少超過一半以上都是蔡辰男在十信事件未爆發前打下的基礎。三十年前，位在敦化南路的台北第一豪宅、地位比起如今﹁宏盛帝寶﹂有過之而無不及的﹁一品大廈﹂，也是蔡辰男所建，如今他自己仍住在這裡。

對台灣房地產，蔡辰男總有自己簡單親民的邏輯判斷；聽來容易，其實這背後，隱藏著看盡三十幾年房地產景氣循環後的市場哲理。

魚翅貴翻 無關滷肉飯價格例如他看現在所謂的﹁高房價﹂，覺得實在﹁不算貴﹂，他用他最愛的美食做比喻，﹁因為一般的房價是滷肉飯，你講魚翅燕窩幹嘛？那是豪宅市 場。現在是魚翅一直在漲，但滷肉飯還好，滷肉飯是跟著國民所得、人均所得在比的；台灣國民所得漲，滷肉飯跟著漲，還算合理。

﹁但魚翅燕窩不是，這個市場是人在『頂』的，就像現在粉紅鑽一克拉要價上千萬元，你說太貴，沒道理嘛！

﹁有些人不懂，一邊在電視上罵高房價的不合理，但其實自己這幾年卻也在買房子，這樣就不對了。﹂論起近期一直被探討的社會住宅——﹁小帝寶﹂，他用幾個簡單的數字計算，證明政策不可行。

他說，這塊空軍總部基地大約一萬五千坪，容積率用四百計算，可蓋面積就是六萬坪，再加上獎勵一五％，大約可蓋七萬坪。但這個緊鄰帝寶的燙金地段，如今的新 成屋市價每坪用二百五十萬元計算，等於如果拿來做豪宅開發，國庫可進帳將近一千五百億元。就算扣掉目前豪宅的建造成本行情，以每坪四十五萬元計算，至少讓 國庫在這塊地上淨賺一千億元。

一千億元可以拿來蓋多少真正的﹁社會住宅﹂？因為所謂社會住宅，應該是以最基層民眾的生活需求作定義，因此坪數不需要大。

如果以目前新北市平均房價每坪三十萬元、每戶二十坪計算，可以給一萬六千戶家庭居住；就算以三十坪做計算，也能讓超過一萬戶家庭因此有個遮風避雨的住 所，﹁但現在政府只打算在這塊地上蓋二千戶，不只可惜，而且浪費！﹂三言兩語，點出政策的錯誤，卻也隱然看出蔡辰男當年執掌企業的身影：頭腦清楚，條理分 明，不流於無謂謾罵。

事實上，蔡辰男名下至今仍擁有龐大的土地資產，但這些土地多半受限於法令，都有開發上的困難。

土地養久了 價值就出來了其中最接近開發階段、市價最高的，當屬在桃園航空城邊擁有一萬二千坪的土地，市價估計二十四億元；以及去年剛打贏官司、從長億集團楊天生手上拿回新北市新店大台北華城約二萬坪的土地，最保守估計也有十億元的市值。

此外，他在自己蓋的﹁一品大廈﹂裡，擁有五戶，是其中最大的住戶。許多名人例如連戰等，都是當初房子一蓋好就住到現在的住戶。但蔡辰男自己卻不是，他說當 時房子全賣光了，自己也沒想到要保留，後來是有人要賣，他才一戶一戶買回來。但還好買得早，現在早已是奇貨可居，買不到了。

一品大廈已是三十年的老房子，至今還是市場搶手貨，近來還因為有都市更新題材，頻頻躍上新聞版面，這也證明蔡辰男眼光的精準，薑是老的辣！

儘管擁地不少，看似身價驚人，但由於多半都還有待法令鬆綁，這也是讓他幾十年來還債還得辛苦的原因。蔡辰男形容這些土地對他而言，是﹁歹子養老父﹂；言下 之意是，好的土地早就在償債過程中賣光了，剩下來的，多半都是眼前無法開發的、或價值較差的土地。﹁但有些土地就是要養，養久了，價值就出來了，不用急。 ﹂他說。

例如，以大台北華城的地來說，蔡辰男表示，﹁我幼稚園時就有了。﹂但以前光禿禿的山坡地，經過時間流轉，﹁如今上面有很好的學校（康橋雙語實驗高中）、也 有管理非常嚴謹的別墅社區，一般人完全進不去；兩年前有人來談，每坪三十萬元，我沒答應，但現在漲到六十萬元了。﹂要不要開發呢？他笑而未答，顯然這位﹁ 市場老手﹂已心中有數，老謀深算依舊。

但談起土地開發，他說市場上他最佩服宏泰集團創辦人林堉璘；他又以食物做比喻說，「土地開發就像蛋黃與蛋清，如果手上有一塊地就像一顆蛋，過去包括我自己 在內的傳統作法，都是把整顆蛋都開發完畢，再找尋下一顆來開發。」但後來他發現林堉璘卻不是這樣做，而是，「先把蛋清開發完，留著蛋黃在手上，就繼續開發 下一顆蛋；等到全部的蛋清都開發完了，整塊土地價值都大幅提升了，回過頭再來開發蛋黃，此時價值早已不可同日而語。」蔡辰男描述說。

﹁一山還有一山高啊！﹂這位年逾七十的長者笑笑。也許是因為人生曾經歷難以想像的風暴，因此在一般經營者身上很少看到檢討自己的不足，學習別人的長處，他卻能泰然自若地誠實以對。這是人生的歷練，也是長者的智慧。

一旦開發 價值驚人

——蔡辰男名下房地產

地點 面積

（萬坪） 目前行情

（億元）

新北市新店大台北華城山坡地 2 10 新北市汐止山坡地 50 10 桃園縣桃園航空城土地 1.2 24 台北市大安區敦化南路巷內

一品大廈 5（戶） 6

合計 50

資料來源：房地產估價師事務所 資料整理：梁任瑋

喊了五年要推出，卻始終雷聲大雨點小，毫無下文的「皇翔Ｆ４」，堪稱北市最牛、蓋得最久的豪宅，一連串的意外加上老闆沉得住氣，Ｆ４將成為台北今年最受矚目豪宅之一。

撰文‧梁任瑋

台北市信義計畫區新建豪宅非常稀少，號稱每坪將開價三百萬元的信義計畫區豪宅「皇翔Ｆ４」，動工逾五年，卻始終不願公開銷售。事實上，早在去年十一月二十六日，Ｆ４就已竣工，當天並向台北市政府申請使用執照，而且迅速在今年一月十二日拿到使用執照，但公司為何否認到底？

命 好不怕運來磨，皇翔Ｆ４的故事，堪稱台北市豪宅一頁傳奇，從買地到興建風風雨雨不斷。二○○四年時，皇翔建設董事長廖年吉以每坪一百四十萬元天價，自國產 局得標編號Ｆ４的二千六百坪土地，因較底價每坪七十萬元高出一倍，而且預估每坪房價至少得賣八十萬元才有利潤，比當時大安區豪宅成交價六十五萬元還高兩 成，同業都等著看皇翔如何創高價。

為了降低成本，皇翔後來又花了四億元購買不少大稻埕古蹟容積率，移轉近千坪建築面積到基地。但又被市議員 質疑合法性，甚至連住在台北花園豪宅的「鄰居」、前匯豐中華投信台灣區負責人宋文琪，都跳出來向市府抗議，指Ｆ４興建二十層大樓會破壞信義計畫區的天際 線。為了擺平民怨，皇翔最後主動「變矮」，只蓋十七層，可售戶數縮減為四十九戶。

經過一連串風波，廖年吉為了不讓命運多舛的Ｆ４再被外人挑 毛病，乾脆先建後售，走低調路線。這五年興建期，從未對外做廣告，但依舊有不少富豪探詢，在此期間，價格一直變，一路從每坪一二○萬元、一五○萬元，最新 數字是喊到二五○萬元，「因為老闆不賣，得罪很多大老闆」，皇翔內部員工透露。

為什麼成本早就可以回收，甚至可以賣得比宏盛帝寶還貴，廖年 吉卻要封盤惜售？以Ｆ４總樓地板面積一．○五萬坪、每坪單價兩百萬元保守計算，總銷金額至少二百億元，扣除一百億元土地與營建成本，獲利金額高達一百億 元，等於「五年翻一倍」，對每股稅後純益貢獻度更驚人，每股可賺三十五元；若以每坪售價兩百五十萬元到三百萬元預估，獲利還會更高，等於是「放得愈久，賺 得愈多」。

一家上市建設公司董事長指出，皇翔這幾年陸續以相對高價買進北市台汽北站、民生東路土地，背負龐大財務及股東壓力，但現在台北市 的建商都在煩惱買不到地，皇翔反而是土地庫存太多，擔心政府實施空地稅。最重要的是，一連串的意外加上廖年吉沉得住氣，讓他成為這波房價大漲下的贏家。

「皇翔也要靠這個案子翻身！」法人指出，皇翔去年沒有業績入帳，每股稅後純益可能在○．五元以下，創八年新低，但股價卻維持八十幾元高檔，本益比高達一七○倍，遠高於其他營建股，都是靠Ｆ４這個案子支撐，皇翔當然要把這隻金雞母養得更肥再出手。